Tesis de Inversion en AGNC Investment

AGNC Investment Corp. pertenece a la categoría de REITs hipotecarios (o mREITs).

• Clasificación Principal: REIT hipotecario (mREIT)

Dentro de los REITs hipotecarios, AGNC Investment se especializa aún más en la siguiente subcategoría:

• Subcategoría/Especialización: mREIT de Agencia.

Esta especialización significa que AGNC invierte principalmente en valores respaldados por hipotecas de agencia (Agency Mortgage-Backed Securities o Agency MBS). Estos son valores que están garantizados por entidades patrocinadas por el gobierno de los Estados Unidos (GSEs) como Fannie Mae y Freddie Mac, lo que reduce el riesgo de crédito asociado a los activos subyacentes.

No, AGNC Investment no es un REIT de Triple Net Lease. Los REITs de Triple Net Lease son un tipo de REIT de capital (equity REIT) que poseen propiedades físicas y las alquilan bajo contratos de arrendamiento donde el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos (impuestos, seguros y mantenimiento). AGNC, como mREIT, invierte en hipotecas y valores relacionados, no en propiedades físicas.

A continuación se presenta la información sobre las personas que dirigen la empresa AGNC Investment, basándose en los datos financieros proporcionados:

Host Hotels & Resorts es un Real Estate Investment Trust (REIT) especializado en la propiedad de hoteles de lujo y de gama alta, que son operados por terceras marcas hoteleras (como Marriott, Hilton, Hyatt). Su modelo de negocio se centra en la propiedad de los activos inmobiliarios y la gestión de capital, no en la operación directa de los hoteles ni en el desarrollo de marcas. Esta particularidad define a sus competidores.

A continuación, se detallan sus principales competidores directos e indirectos, y sus diferencias:

• Competidores Directos: Otros REITs hoteleros o fondos de inversión que también adquieren y poseen propiedades hoteleras de gama similar.
• Competidores Indirectos: Empresas que, si bien no replican exactamente el modelo de negocio de Host, compiten por la misma "cuota de mercado" de inversión, por la demanda de alojamiento en general, o por la atención de los inversores.

AGNC Investment Corp. (NASDAQ: AGNC) es un REIT hipotecario (mREIT), no un REIT tradicional de propiedades físicas.

A diferencia de los REITs de propiedades tradicionales que poseen y operan activos inmobiliarios físicos (como oficinas, centros comerciales, hoteles o centros de datos), los mREITs como AGNC Investment Corp. invierten principalmente en valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) y otros activos relacionados con hipotecas.

Por lo tanto, AGNC no posee un porfolio de propiedades físicas con "Nombres de la Propiedad", "Ubicaciones Geográficas", "Superficie Total", "Número de Habitaciones", etc., como los que se encuentran en los ejemplos de tabla que usted ha proporcionado para REITs de propiedades tradicionales, hoteles o centros de datos.

Sus activos principales consisten en:

• Valores respaldados por hipotecas de agencias (Agency RMBS): Estos son valores garantizados por agencias gubernamentales como Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae.
• Otros activos financieros relacionados con hipotecas.

Dada la naturaleza de sus inversiones, no es posible generar una tabla con el formato solicitado para propiedades físicas, ya que AGNC no posee este tipo de activos en su porfolio.

AGNC Investment Corp. (AGNC) no es un REIT de propiedades físicas como edificios de apartamentos, oficinas, centros de datos o torres de comunicaciones. En su lugar, AGNC es un REIT hipotecario, conocido como mREIT (mortgage Real Estate Investment Trust).

Los mREITs operan de una manera fundamentalmente diferente a los REITs de capital (equity REITs) que invierten en y operan bienes inmuebles tangibles. El modelo de negocio de AGNC se basa en la inversión en valores respaldados por hipotecas (MBS), principalmente los emitidos o garantizados por agencias gubernamentales o empresas patrocinadas por el gobierno de EE. UU. (como Fannie Mae y Freddie Mac).

Dado que AGNC no posee ni gestiona propiedades físicas, el concepto de "porcentaje de ocupación de las propiedades" no es aplicable a su portfolio ni a su modelo de negocio. No existen propiedades individuales con superficie o capacidad que puedan ser ocupadas por inquilinos en el sentido tradicional que se aplica a los REITs de oficinas, residenciales, logísticos, etc.

Por lo tanto, no es posible proporcionar una tabla con el porcentaje de ocupación de propiedades individuales, ya que esta información no existe para un mREIT. Inventar estos datos iría en contra de mis directrices. AGNC mide su rendimiento a través de métricas financieras como el ingreso neto por acción, la rentabilidad del capital, el spread neto de interés, el valor contable por acción y el riesgo de cartera, entre otras, pero no la ocupación de propiedades.

AGNC Investment Corp. (AGNC) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), pero su modelo de negocio se centra en la inversión en valores respaldados por hipotecas de agencia (MBS), no en la gestión o arrendamiento de propiedades físicas. Por lo tanto, el concepto de "ocupación" no es una métrica relevante ni aplicable a sus operaciones financieras.

En este contexto, no es posible indicar una tendencia de ocupación (estable, en aumento o en descenso) para AGNC Investment, ya que su negocio no implica la ocupación de bienes inmuebles en el sentido tradicional.

AGNC Investment Corp. (AGNC) es un REIT hipotecario (mREIT), no un REIT de propiedades inmobiliarias ni un REIT de hoteles.

Los REIT hipotecarios invierten principalmente en valores respaldados por hipotecas (MBS) y otros activos relacionados con hipotecas, generando ingresos a partir del diferencial entre los rendimientos de sus activos y sus costos de financiación. Por lo tanto, la información solicitada sobre "inquilinos" o "operadores/marcas hoteleras" no es aplicable a AGNC.

No dispongo de la información solicitada en la estructura requerida (lista de inquilinos/operadores, porcentajes de ABR/RevPAR, comentarios sobre diversificación de cartera de inquilinos/marcas hoteleras) para AGNC Investment Corp. debido a su naturaleza como mREIT.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el símbolo AGNCP (que corresponde a acciones preferentes de AGNC Investment, a menudo con un perfil de dividendo diferente al de las acciones comunes), la tendencia de los dividendos puede describirse de la siguiente manera:

• Inicialmente, se observa un incremento del dividendo por acción entre marzo y junio de 2020.
• Posteriormente, desde junio de 2020 hasta abril de 2025, los dividendos mostraron una notable estabilidad, manteniéndose en el mismo nivel de forma consistente durante un período prolongado.
• Para julio de 2025, los datos proyectan un nuevo aumento significativo en el dividendo por acción.

En resumen, los dividendos de este activo (AGNCP) no son consistentemente crecientes año tras año ni son volátiles. En su lugar, se caracterizan por largos periodos de estabilidad con ajustes al alza en momentos puntuales, como el observado en 2020 y el proyectado para 2025.

A partir de los datos financieros proporcionados, se puede realizar un análisis detallado de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de AGNC Investment.

Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo:

La rentabilidad por dividendo de AGNC Investment ha mostrado un patrón notablemente volátil a lo largo de los años, con una tendencia inicial a la baja seguida de un fuerte repunte en los últimos períodos:

• Desde 2018 hasta 2021, la rentabilidad por dividendo experimentó una tendencia decreciente, pasando de aproximadamente 12.59% en 2018 a alrededor de 10.83% en 2021.
• Posteriormente, de 2021 a 2024, la rentabilidad por dividendo mostró una tendencia fuertemente creciente, disparándose desde el 10.83% en 2021 hasta aproximadamente 17.20% en 2024.
• Los datos del TTM (Trailing Twelve Months) reflejan una rentabilidad por dividendo actual del 15.47%, ligeramente inferior al dato anual de 2024, pero aún manteniendo un nivel muy elevado en comparación con los años anteriores a 2022.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo:

Los movimientos en la rentabilidad por dividendo de AGNC Investment parecen haber sido impulsados por una combinación de factores, incluyendo tanto cambios en el precio de la acción como ajustes en los dividendos pagados.

• Periodo 2018-2021 (Disminución de la Rentabilidad): Durante esta fase de descenso en la rentabilidad por dividendo, se observó que, a pesar de que la capitalización de mercado (indicador del precio de la acción) también experimentó descensos en algunos de esos años (como de 2019 a 2021), la rentabilidad por dividendo continuó disminuyendo. Esto sugiere que las **reducciones en el dividendo por acción fueron más pronunciadas que la caída en el precio de la acción**. Los elevados ratios de pago (payout ratio) superiores a 1 (o negativos debido a ingresos netos negativos en algunos años) indican que la empresa estaba pagando más de lo que ganaba, lo que probablemente llevó a ajustes a la baja en los dividendos para mejorar la sostenibilidad del pago.
• Periodo 2021-2022 (Fuerte Aumento de la Rentabilidad): El salto significativo en la rentabilidad por dividendo de 2021 a 2022 (del 10.83% al 15.63%) se produjo al mismo tiempo que una **caída sustancial en la capitalización de mercado** de la empresa (de 7.94 mil millones a 5.56 mil millones de dólares). Este escenario es un claro indicio de que el aumento en la rentabilidad por dividendo fue **principalmente impulsado por una disminución considerable en el precio de la acción**. Esto podría indicar una "yield trap" o trampa de rendimiento en ese momento, donde un alto dividendo se convierte en una señal de riesgo debido a la venta masiva de acciones, más que un reflejo de una mejora en los fundamentales de la empresa. El ingreso neto por acción negativo y un ratio de pago también negativo en 2022 refuerzan esta interpretación, mostrando que el dividendo no estaba cubierto por las ganancias.
• Periodo 2022-2024 (Rentabilidad Creciente con Recuperación del Precio): Desde 2022 hasta 2024, la rentabilidad por dividendo continuó su ascenso (del 15.63% al 17.20%), mientras que, afortunadamente, la capitalización de mercado comenzó a recuperarse (de 5.56 mil millones a 7.21 mil millones de dólares). Para que tanto la rentabilidad por dividendo como el precio de la acción aumenten, es imperativo que **los dividendos pagados por acción se hayan incrementado a un ritmo aún más rápido que el precio de la acción**. Sin embargo, es crucial observar que los ratios de pago para 2023 (6.48, extremadamente alto) y 2024 (1.43) continúan siendo muy elevados, superando el 100% de las ganancias por acción. Esto plantea interrogantes sobre la sostenibilidad de un dividendo tan alto a largo plazo si no está totalmente respaldado por los ingresos netos de la empresa.

En resumen, la rentabilidad por dividendo de AGNC Investment ha sido considerablemente volátil. La caída inicial se debió probablemente a recortes de dividendos para abordar problemas de sostenibilidad. El posterior y pronunciado aumento de la rentabilidad se debió inicialmente a una fuerte caída del precio de la acción, lo que representó un posible riesgo de "yield trap". En los años más recientes, la alta rentabilidad se ha mantenido y ha crecido incluso con la recuperación del precio de la acción, lo que sugiere un aumento en los pagos de dividendos, aunque la sostenibilidad de estos pagos sigue siendo una preocupación debido a los altos ratios de pago.

Análisis del Payout Ratio basado en el FFO para AGNC Investment:

• Evolución del Payout Ratio:

  Los datos financieros muestran una evolución del Payout Ratio del REIT AGNC Investment que ha sido altamente volátil y, en los últimos años, drásticamente creciente, alcanzando niveles excepcionalmente elevados. Observando la secuencia, se pasó de valores en los miles bajos alrededor de 2018-2020 a un descenso temporal hasta 2021, pero a partir de ahí se ha experimentado un incremento muy pronunciado y constante, culminando en un valor extremadamente alto en 2024. Es crucial señalar que estos valores son miles de veces superiores a lo que se consideraría un ratio normal, lo cual es altamente inusual y representa una anomalía significativa.

• Implicaciones sobre la política de dividendos y cobertura por flujo de caja operativo:

  Una tendencia con un Payout Ratio en los rangos proporcionados (miles, por ejemplo, 4003,23 lo que implicaría un 4003,23%) indica que la empresa no está cubriendo, ni de lejos, sus pagos de dividendos con su Flujo de Fondos Operativos (FFO). Un Payout Ratio normal se expresa en porcentaje (por ejemplo, 80%), y un valor de 4000% (o 40 veces el FFO) significa que la empresa está pagando 40 veces más en dividendos de lo que genera en FFO. Esta situación es financieramente insostenible a largo plazo y sugiere que la empresa está recurriendo a otras fuentes para financiar sus dividendos, como la emisión de nueva deuda, la venta de activos o la emisión de nuevas acciones. Esta situación es una señal de alarma muy severa sobre la sostenibilidad de la política de dividendos y la capacidad de la empresa para generarlos a partir de sus operaciones principales.

• Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

  Basándose en los niveles del Payout Ratio proporcionados en los datos financieros, la seguridad del dividendo actual para AGNC Investment es extremadamente baja o inexistente. Se considera un Payout Ratio saludable para un REIT consistentemente por debajo del 85-90%. Un ratio por encima del 95-100% ya se considera una señal de alerta. Los valores en los miles que se presentan en los datos financieros indican una situación donde el dividendo no solo no está cubierto por el FFO, sino que lo excede de forma desorbitada. Esto representa un riesgo muy alto e inminente de recortes o eliminación del dividendo en el futuro, ya que la situación actual es fundamentalmente insostenible y no se alinea con las prácticas financieras prudentes.

• Análisis de retención de capital para reinversión:

  Dado que el Payout Ratio se sitúa en niveles de miles, indica que el REIT no está reteniendo capital del FFO en absoluto para reinversión. De hecho, está pagando considerablemente más en dividendos de lo que genera en Flujo de Fondos Operativos, lo que implica que no hay porción no pagada de las ganancias operativas disponibles para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos). Esto significa que AGNC Investment estaría dependiendo completamente de fuentes externas de financiación (deuda o emisión de nuevas acciones) para cualquier iniciativa de crecimiento, lo cual aumenta significativamente su apalancamiento y el riesgo financiero para los inversores. La falta de retención de capital operativo pone en entredicho la capacidad de la empresa para crecer orgánicamente de forma sostenible.

A continuación, se presenta una evaluación detallada del perfil de riesgo de la deuda de AGNC Investment, un REIT, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

Interpretación individual de cada ratio:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,87

  Este ratio indica que el 87% de los activos de AGNC Investment están financiados mediante deuda. Un valor de 0,87 sugiere un alto nivel de apalancamiento, lo que significa que la empresa depende en gran medida de la deuda para financiar sus operaciones y activos. Si bien un alto apalancamiento puede amplificar los retornos en buenos tiempos, también magnifica las pérdidas en situaciones adversas y aumenta la exposición a los riesgos de refinanciamiento y tipos de interés.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 0,80

  Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un valor de 0,80 es extremadamente preocupante, ya que indica que AGNC Investment está generando solo el 80% de los ingresos operativos necesarios para cubrir sus pagos de intereses. En otras palabras, la empresa no está generando suficientes ganancias de sus operaciones principales para pagar los intereses de su deuda, lo que es una señal clara de dificultades financieras y un alto riesgo de impago.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 2634,26

  El Funds From Operations (FFO) es una métrica clave para evaluar la rentabilidad y el flujo de caja de los REITs. Este ratio mide cuántos años de FFO ajustado se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un valor de 2634,26 es extraordinariamente alto y alarmante. Implica que la deuda neta de AGNC Investment es más de 2600 veces superior a su FFO ajustado anualizado, lo que sugiere que el FFO ajustado es insignificante o incluso negativo en comparación con la magnitud de su deuda. Este ratio indica una capacidad extremadamente limitada o nula para reducir su carga de deuda mediante sus operaciones y es un indicador de una severa tensión de solvencia a largo plazo.

Comparación con promedios típicos para un REIT del mismo sector (mREIT):

AGNC Investment es un Mortgage REIT (mREIT), cuyo modelo de negocio se diferencia significativamente de los Equity REITs (que poseen propiedades físicas). Los mREITs invierten en valores respaldados por hipotecas y típicamente emplean un apalancamiento mucho mayor para generar rendimientos. Sin embargo, incluso dentro de este sector, la prudencia financiera es crucial.

• Deuda Total / Activos Totales (0,87):

  Para los mREITs, un apalancamiento más alto es común. Ratios de deuda sobre activos en el rango de 0,70 a 0,90 (o apalancamiento sobre el patrimonio neto de 5x a 9x) pueden observarse en el sector, dado que su negocio consiste en pedir prestado a tasas bajas para invertir en activos hipotecarios con rendimientos más altos. El 0,87 de AGNC Investment indica un apalancamiento significativo, que, por sí solo, podría estar en el rango superior pero no es inaudito para un mREIT agresivo. Sin embargo, este alto apalancamiento se vuelve insostenible cuando se combina con los otros ratios.

• Ratio de Cobertura de Intereses (0,80):

  Un ratio de cobertura de intereses por debajo de 1,0 es una señal de alarma crítica para cualquier tipo de empresa, incluidos los mREITs. Si bien los márgenes de interés neto de los mREITs pueden ser volátiles, su modelo de negocio requiere generar suficientes ingresos para cubrir sus costos de financiación. Un 0,80 significa que la empresa no puede cubrir sus gastos de intereses con sus ingresos operativos. Esto es universalmente considerado como un indicador de grave dificultad financiera y es significativamente peor que los promedios saludables para cualquier empresa bien gestionada.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (2634,26):

  Para los REITs de cualquier tipo, un ratio de Deuda Neta / FFO que se sitúe por debajo de 10x es generalmente considerado aceptable o bueno (a menudo en el rango de 5x-8x). Un valor de 2634,26 es extraordinariamente alto y no tiene precedentes en términos de salud financiera. Es un indicador de que la capacidad de generación de flujo de caja operativo es mínima o negativa en relación con la magnitud de su deuda. Este ratio sugiere una situación de extrema dificultad de solvencia, muy por debajo de cualquier promedio sectorial aceptable, incluso para mREITs.

Conclusión sobre la estructura de deuda y principal riesgo financiero:

Basándose en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de AGNC Investment es claramente altamente agresiva. Los datos de los últimos 12 meses pintan un panorama muy preocupante:

• El alto apalancamiento (0,87) es intrínseco al modelo de negocio de los mREITs, pero se vuelve insostenible cuando la empresa no puede generar ingresos suficientes para sostenerlo.
• El Ratio de Cobertura de Intereses de 0,80 es una señal de alarma crítica e inmediata, indicando que AGNC Investment no está cubriendo sus gastos de intereses con sus operaciones. Esto pone en riesgo la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda a corto plazo.
• El ratio Deuda Neta / FFO ajustado de 2634,26 es un indicador de insolvencia a largo plazo, sugiriendo una desconexión masiva entre la deuda y la capacidad de la empresa para generar flujo de caja.

El principal riesgo financiero para AGNC Investment, según estos datos, es la incapacidad de generar ingresos operativos suficientes para cubrir sus gastos por intereses y, por extensión, para reducir su enorme carga de deuda neta a través de sus flujos de caja operativos. Esta situación aumenta drásticamente el riesgo de incumplimiento de pagos de intereses y principal, así como la dependencia de la empresa de los mercados de capitales para refinanciar su deuda en condiciones potencialmente desfavorables o dilutivas. En esencia, la empresa enfrenta un riesgo significativo de solvencia y liquidez.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para AGNC Investment, basándose en el ratio proporcionado de 0,80.

1. Explicación del significado del resultado (0,80)

• El ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio) mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.
• Un ratio de 0,80 para AGNC Investment significa que la empresa está generando solamente 0,80 euros (o dólares) de ganancias operativas por cada 1 euro (o dólar) que necesita para pagar sus gastos por intereses. En términos sencillos, sus ingresos operativos actuales no son suficientes para cubrir completamente sus obligaciones de intereses. Esto indica que la empresa no está generando suficiente beneficio de sus operaciones principales para hacer frente a sus pagos de deuda.

2. Comparación del ratio con el promedio del sector o competidores

Como sistema de IA, no dispongo de acceso a datos financieros en tiempo real ni a una base de datos actualizada con los promedios del sector de REITs o los ratios de Cobertura de Intereses de los competidores directos de AGNC Investment. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa en este momento.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses

• Dada la explicación anterior, un ratio de Cobertura de Intereses de 0,80 es significativamente bajo, especialmente porque está por debajo de 1,0.
• Por lo tanto, la capacidad de AGNC Investment para pagar sus intereses con sus ganancias operativas se considera débil.
• Una situación donde el ratio es menor que 1,0 sugiere que la empresa podría tener dificultades para cumplir con sus obligaciones de deuda a corto y largo plazo, lo que podría llevar a la necesidad de recurrir a fuentes de financiación adicionales (como emisión de nueva deuda o acciones, o venta de activos) para cubrir estos pagos, o incluso plantear un riesgo de incumplimiento si la situación persiste o empeora. Los inversores y acreedores suelen buscar ratios superiores a 1,0, y a menudo por encima de 2,0 o 3,0, para considerar una empresa financieramente sana en cuanto a su capacidad de cubrir intereses.

A continuación se presenta la información sobre los vencimientos de deuda de AGNC Investment, basada en sus informes financieros públicos más recientes.

Análisis Conciso:

• Perfil de Vencimientos General: AGNC Investment utiliza una combinación de notas a plazo fijo y, predominantemente, acuerdos de recompra a corto plazo (repos) para financiar su cartera de valores respaldados por hipotecas. Los vencimientos de deuda a largo plazo, como se detalla en la tabla, parecen estar razonablemente escalonados entre 2025, 2028 y 2029. No se observa un "muro de deuda" significativo en un solo año para estas obligaciones a largo plazo, lo que sugiere una gestión prudente de los vencimientos de su deuda con fecha fija. Sin embargo, es crucial recordar que la mayor parte de su apalancamiento proviene de repos, que suelen ser a muy corto plazo y se renuevan continuamente, lo que introduce un tipo diferente de riesgo de refinanciación.

• Estrategia de Gestión de Deuda: AGNC Investment gestiona su deuda principalmente a través de la financiación de acuerdos de recompra con bancos y otras instituciones financieras, que son flexibles pero requieren renovación frecuente. Para su deuda a plazo fijo (notas sénior y convertibles), la estrategia implica emitir nueva deuda para refinanciar los vencimientos existentes o utilizar liquidez interna. La naturaleza escalonada de estos vencimientos de notas sugiere un enfoque para evitar grandes concentraciones de deuda en un solo período. Dada su estructura como REIT hipotecario (mREIT), su capacidad para refinanciar depende en gran medida de las condiciones de los mercados de financiación a corto plazo (repos) y del entorno de las tasas de interés para su deuda a largo plazo.

• Implicaciones para el Inversor:

  • Riesgo: El perfil de vencimientos de las notas a largo plazo mitiga el riesgo de refinanciación a corto plazo para esta porción de su capital. No obstante, el mayor riesgo para AGNC radica en la dependencia de la financiación a corto plazo (repos). Un aumento repentino en las tasas de interés de los repos o una interrupción en el mercado de financiación podría afectar significativamente sus márgenes de beneficio y su liquidez. El riesgo de refinanciación de las notas a plazo es manejable debido a su escalonamiento.
  • Liquidez: La capacidad de AGNC para acceder a los mercados de repos y a los mercados de capitales para la emisión de nueva deuda es fundamental para su liquidez. El vencimiento de sus notas convertibles en 2025 requerirá una decisión de refinanciación o pago, lo que podría impactar su liquidez si las condiciones del mercado no son favorables.
  • Capacidad de Crecimiento: Una gestión eficaz de la deuda y un perfil de vencimientos bien escalonado son vitales para la capacidad de crecimiento. Al evitar grandes "muros de deuda", AGNC puede asignar capital de manera más predecible hacia nuevas inversiones. Sin embargo, cualquier presión en el coste de la financiación o en la disponibilidad de liquidez para los repos podría limitar su capacidad para apalancar nuevas adquisiciones de MBS y, por ende, su crecimiento. Los inversores deben monitorear las tasas de financiación a corto plazo y la disponibilidad de crédito para comprender el impacto en su modelo de negocio.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para AGNC Investment Corp. (AGNC) de las principales agencias de calificación, junto con sus perspectivas y una explicación del significado de estas calificaciones.

Es importante destacar que la información sobre las calificaciones crediticias de Fitch Ratings para AGNC Investment Corp. no está tan ampliamente disponible o puede que Fitch no cubra actualmente esta entidad con una calificación pública.

Explicación de la Calificación Principal (Grado de Inversión):

• Las calificaciones de BBB- (S&P Global Ratings) y Baa3 (Moody's Investors Service) son las calificaciones más bajas dentro de la categoría de grado de inversión.

• Significado de "Grado de Inversión": Una calificación de grado de inversión indica que la entidad emisora (en este caso, AGNC Investment Corp.) se considera que tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras. Generalmente, esto sugiere un riesgo de incumplimiento relativamente bajo.

• Implicaciones de BBB-/Baa3: Aunque son de grado de inversión, al estar en el extremo inferior de esta categoría, estas calificaciones sugieren que, si bien la capacidad actual de la empresa para cumplir con sus compromisos financieros es adecuada, podría ser más susceptible a condiciones económicas, financieras o empresariales adversas en comparación con entidades con calificaciones de grado de inversión más altas (como A, AA o AAA).

• Para los inversores, las calificaciones de grado de inversión suelen significar que los bonos o la deuda emitidos por AGNC son considerados de una calidad crediticia razonable, lo que puede resultar en costos de endeudamiento más bajos para la empresa y un mayor atractivo para inversores institucionales y conservadores que a menudo tienen mandatos para invertir solo en deuda de grado de inversión.

• La perspectiva "Estable" indica que es poco probable que la calificación cambie en el corto o mediano plazo. Sugiere que la agencia no ve factores significativos que puedan llevar a una mejora o un deterioro de la calificación en el horizonte previsible.

A continuación, se analiza el nivel de apalancamiento de AGNC Investment basándose en los datos proporcionados:

• Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo: -5,13x

El ratio de Deuda Total sobre Flujo de Caja Operativo de -5,13x para AGNC Investment es una cifra muy inusual. Típicamente, un ratio negativo en esta métrica, asumiendo que la deuda total es una cantidad positiva, implica que el flujo de caja operativo de la empresa es negativo. Esto significa que la compañía no está generando suficiente efectivo de sus operaciones principales para cubrir sus gastos operativos, lo cual es una señal de alarma significativa para su salud financiera y su capacidad para hacer frente a sus obligaciones de deuda.

Aunque el valor absoluto de 5,13 no supera el umbral de 10x que se considera un riesgo significativo para ratios positivos, la implicación de un flujo de caja operativo negativo es inherentemente preocupante. Una empresa que quema efectivo de sus operaciones se encuentra en una situación financiera vulnerable, independientemente del monto de su deuda, ya que no puede financiar sus actividades o su deuda a partir de su negocio principal.

Comentario sobre el riesgo:

Un ratio negativo de Deuda/Flujo de Caja Operativo sugiere que AGNC Investment no está generando suficiente efectivo de sus operaciones para cubrir sus obligaciones, lo cual es una señal preocupante. Esta situación indica un alto riesgo en su capacidad para gestionar y repagar su deuda a partir de sus actividades principales, implicando una posible dependencia de financiación externa o de la venta de activos.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para AGNC Investment, la estrategia de rotación de cartera de la empresa muestra una dinámica activa, con periodos de intensa desinversión seguidos por fases de adquisición neta.

La tendencia principal en la rotación de cartera de AGNC Investment ha experimentado un cambio notable en los últimos años. Si bien los años 2020, 2021 y 2022 se caracterizaron por una desinversión neta (los ingresos por ventas y cobros superaron a los pagos por adquisiciones), los años 2023 y 2024 (proyectado o último dato disponible) muestran un giro hacia una adquisición neta, indicando una fase de crecimiento o reposicionamiento activo de la cartera.

Cifras clave para respaldar la tendencia:

• Los pagos para adquirir valores respaldados por hipotecas (MBS), valores no de agencia y valores del Tesoro de EE. UU. ascendieron a $60,844 millones en 2024 y $63,115 millones en 2023.
• Los ingresos por ventas y cobros de principal de estos mismos valores fueron de $53,665 millones en 2024 y $51,964 millones en 2023.
• Esto resulta en una adquisición neta de $7,179 millones en 2024 y $11,151 millones en 2023, lo que contrasta con la desinversión neta observada en años anteriores: -$4,280 millones en 2022, -$1,519 millones en 2021 y una significativa desinversión neta de -$39,889 millones en 2020.

En cuanto a la existencia de evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición, los datos financieros sí ofrecen indicios que apoyan esta hipótesis.

Justificación breve: La empresa ha registrado pérdidas consistentes en la venta de valores respaldados por hipotecas (MBS) en los últimos cuatro años (2021 a 2024), con pérdidas particularmente significativas de -$2,916 millones en 2022 y -$1,567 millones en 2023. A pesar de estas pérdidas realizadas en las ventas, AGNC Investment ha mantenido un volumen sustancial y constante de adquisiciones de nuevos valores. Este patrón de vender activos con pérdidas significativas mientras se sigue invirtiendo fuertemente en nuevas adquisiciones sugiere una estrategia activa de "limpieza" o "reacondicionamiento" de la cartera. Esto implica que la empresa está dispuesta a realizar pérdidas en ciertos activos (probablemente menos rentables o desalineados con las condiciones actuales del mercado, como un entorno de tasas de interés al alza que afecta el valor de los MBS existentes) con el fin de reposicionar su cartera mediante la adquisición de nuevos valores que ofrecen mejores rendimientos ajustados al riesgo o se alinean mejor con su perspectiva de mercado. Este comportamiento es consistente con una estrategia de optimización y adaptación dinámica de la cartera, incluso si ello implica incurrir en pérdidas a corto plazo para mejorar el perfil de rendimiento a largo plazo de los activos.

A continuación, se presenta un análisis de la retención de beneficios de AGNC Investment, un REIT, basándose en los datos financieros proporcionados y un ratio de reparto (payout) de FFO del 4003,23%.

Contexto de los REIT y el FFO:

Los REIT (Real Estate Investment Trusts) están obligados por ley a distribuir la mayor parte de sus beneficios imponibles a los accionistas en forma de dividendos (normalmente, al menos el 90%). Para medir su capacidad de pago de dividendos y su rendimiento operativo, se utiliza comúnmente el FFO (Funds From Operations) o, en el caso de los mREITs (Mortgage REITs) como AGNC, una métrica similar como los "Core Earnings" o "Distributable Earnings". Estas métricas ajustan el beneficio neto por elementos no monetarios (como la depreciación y amortización, y para los mREITs, a menudo las ganancias/pérdidas no realizadas sobre inversiones o derivados) que distorsionan la verdadera generación de efectivo disponible para distribución.

Análisis del Payout del 4003,23% basado en FFO:

Un ratio de reparto del 4003,23% es extraordinariamente alto e indica que AGNC Investment está pagando en dividendos un valor 40 veces superior a sus FFO (o su equivalente Core Earnings). Esto implica una retención de beneficios fuertemente negativa.

A partir de los datos financieros proporcionados para el año fiscal 2024, podemos inferir la FFO utilizada para este cálculo:

• Dividendos Pagados (2024): 1.241.000.000 USD

Dado que la fórmula del payout es (Dividendos Pagados / FFO) * 100%, podemos despejar el FFO:

FFO = Dividendos Pagados / (Payout Ratio / 100) = 1.241.000.000 USD / (4003,23 / 100) = 1.241.000.000 USD / 40,0323 ˜ 31.000.000 USD

Ahora, veamos cómo este FFO de 31 millones de USD se relaciona con el Beneficio Neto (Net Income) de 863 millones de USD reportado en los datos financieros para 2024. Los mREITs suelen ajustar el Beneficio Neto para excluir las ganancias o pérdidas no realizadas significativas de sus carteras de inversión y derivados, que se consideran no recurrentes o no representativas de las ganancias operativas básicas disponibles para la distribución. Observando la partida "otherNonCashItems" en los datos del 2024, que es de -832.000.000 USD, y sabiendo que un valor negativo aquí en la reconciliación del flujo de caja implica una ganancia no monetaria (es decir, un ingreso que se resta para llegar al flujo de caja operativo), podemos asumir que este es el ajuste clave:

• Beneficio Neto (2024): 863.000.000 USD
• Ajuste por "otherNonCashItems" (ganancia no monetaria): -832.000.000 USD

Si restamos esta ganancia no monetaria del beneficio neto para obtener una medida de FFO más representativa de las operaciones recurrentes (Core Earnings):

FFO Estimado = Beneficio Neto - (Ganancia No Monetaria) = 863.000.000 USD - 832.000.000 USD = 31.000.000 USD

Este cálculo confirma que el FFO utilizado para el ratio de payout es efectivamente muy bajo en comparación con el beneficio neto reportado, debido a la exclusión de importantes ganancias no monetarias.

Retención de Beneficios:

La retención de beneficios se calcula como FFO - Dividendos Pagados. Para 2024:

El análisis de la emisión de nuevas acciones por parte de un REIT como AGNC Investment es crucial para determinar si las estrategias de financiación impactan negativamente a los inversores existentes a través de la dilución, o si, por el contrario, respaldan un crecimiento saludable y sostenible a largo plazo.

Para este análisis, interpretaremos los datos proporcionados como el porcentaje de cambio anual en el número de acciones en circulación de AGNC Investment. Es fundamental asumir esta interpretación, ya que la dilución se refiere directamente al aumento de la cantidad de acciones, lo que reduce la proporción de propiedad de los accionores existentes.

A continuación, se presentan los datos financieros sobre el crecimiento (o disminución) de las acciones en circulación:

Análisis de los datos:

• Riesgo de dilución: Los porcentajes de crecimiento de acciones en circulación observados son extremadamente bajos. Incluso el crecimiento más alto del +0,27% en 2024 representa una adición insignificante de acciones al total. Para que la dilución sea un riesgo significativo, los aumentos en las acciones en circulación deberían ser considerablemente mayores, a menudo en el rango de los dígitos únicos o incluso dobles porcentuales anualmente. Las disminuciones en 2015, 2016 y 2021 (-0,01%, -0,05% y -0,04% respectivamente) indican una reducción en el número de acciones, lo cual es de hecho acretivo (beneficioso) para los accionistas existentes en términos de su participación proporcional.
• Estrategia de crecimiento: Los REITs, incluidos los mREITs como AGNC Investment, a menudo emiten nuevas acciones como una forma de recaudar capital para adquirir nuevos activos (en el caso de AGNC, valores respaldados por hipotecas) y así expandir su base de ingresos. Sin embargo, los porcentajes tan bajos en los datos financieros sugieren que AGNC Investment no está utilizando la emisión de acciones como una estrategia principal y agresiva para financiar un crecimiento significativo de su cartera durante este período. Las fluctuaciones mínimas podrían deberse a programas menores como planes de reinversión de dividendos (DRIPs), opciones de acciones para empleados, o pequeñas ofertas "at-the-market" (ATM) que se ejecutan de manera muy gradual y controlada.

Conclusión:

Basándonos estrictamente en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de AGNC Investment en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los porcentajes de crecimiento son extremadamente bajos, e incluso hay períodos de reducción en el número de acciones. Por lo tanto, no se observa una dilución material que pueda afectar de manera negativa la participación de los accionistas.

Del mismo modo, estos datos por sí solos no indican que la emisión de acciones sea una estrategia de crecimiento fundamental y agresiva para la empresa en el sentido de grandes capitalizaciones. Si bien la emisión de acciones es una herramienta común para el crecimiento de un REIT, las cantidades mostradas son tan pequeñas que el capital recaudado de esta manera sería marginal para financiar una expansión sustancial. Un análisis completo requeriría examinar también la evolución de los ingresos por acción, los fondos de operaciones por acción (FFO/share), el valor contable por acción y el retorno de las inversiones realizadas con cualquier capital nuevo.

AGNC Investment Corp. (AGNC) es un REIT hipotecario (mREIT), no un REIT de capital (equity REIT) que invierte directamente en propiedades físicas. Esto significa que su estrategia principal para el crecimiento futuro difiere significativamente de la de los REITs que poseen y gestionan bienes inmuebles.

La estrategia principal de AGNC para el crecimiento y la generación de ingresos se basa en los siguientes pilares, en lugar de en el desarrollo de propiedades o adquisiciones directas de bienes inmuebles:

• Gestión de la Cartera de Activos: El crecimiento se logra principalmente mediante la expansión y optimización de su cartera de valores respaldados por hipotecas (MBS), predominantemente MBS de agencias (garantizados por entidades patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac). Esto implica adquirir más MBS cuando las condiciones del mercado son favorables para generar un diferencial de rendimiento atractivo.
• Gestión de la Financiación y el Apalancamiento: AGNC utiliza financiación a corto plazo (principalmente acuerdos de recompra o "repos") para apalancar sus inversiones en MBS. El crecimiento en los ingresos y el valor neto se impulsa optimizando el costo de esta financiación y gestionando eficazmente el nivel de apalancamiento para maximizar los retornos sobre el capital, manteniendo un perfil de riesgo aceptable.
• Gestión del Riesgo de Tasa de Interés: Dado que los mREITs son altamente sensibles a los movimientos de las tasas de interés, una parte crucial de su estrategia de "crecimiento sostenible" es la gestión proactiva del riesgo de tasas de interés (mediante el uso de derivados como swaps de tasas de interés) para proteger su margen de interés neto y la estabilidad de su capital.
• Gestión de Capital y Dividendos: El crecimiento también se refleja en la capacidad de la empresa para mantener un flujo de ingresos estable para sus accionistas, a menudo a través de dividendos significativos. La reinversión de una parte de las ganancias y la gestión estratégica del capital (incluyendo la emisión de nuevas acciones o recompra de acciones, si es apropiado) contribuyen a su estrategia a largo plazo.

En resumen, la estrategia principal de crecimiento para AGNC no es el desarrollo o la adquisición de propiedades físicas, ni la expansión de mercados geográficos en el sentido tradicional. En cambio, se centra en la gestión experta de su cartera de MBS, la optimización de su estructura de financiación y una robustez en la gestión del riesgo para generar rendimientos consistentes y crecer su capital invertido en el volátil mercado de deuda hipotecaria.

Para calcular el valor intrínseco del REIT AGNC Investment basándonos en los datos financieros proporcionados, utilizaremos el método del Valor Neto de Activos por Acción (NAV por Acción), que es un enfoque común para la valoración de REITs.

Este método calcula el valor de los activos de la empresa a valor razonable, resta todas las obligaciones y las preferencias de liquidación de las acciones preferentes, y luego divide el resultado entre el número de acciones comunes en circulación. Esto representa el valor para los accionistas comunes si la empresa se liquidara.

Los datos utilizados para el cálculo corresponden al año más reciente disponible en los datos financieros, que es 2024:

• Activos Totales (`assets`): $88,015,000,000
• Pasivos Totales (`liabilities`): $78,253,000,000
• Preferencia de Liquidación de Acciones Preferentes (`preferredstockliquidationpreferencevalue`): $1,688,000,000
• Acciones Comunes en Circulación (`commonstocksharesoutstanding`): 897,400,000

La fórmula para el NAV por Acción es la siguiente:

NAV por Acción = (Activos Totales - Pasivos Totales - Preferencia de Liquidación de Acciones Preferentes) / Acciones Comunes en Circulación

Realizando el cálculo:

1. Calculamos el Valor Neto de Activos (NAV) atribuible a los accionistas comunes:
$88,015,000,000 (Activos) - $78,253,000,000 (Pasivos) - $1,688,000,000 (Preferencia de Liquidación de Acciones Preferentes) = $8,074,000,000

2. Calculamos el NAV por Acción:
$8,074,000,000 / 897,400,000 (Acciones Comunes en Circulación) = $8.9969... aproximadamente

Por lo tanto, el valor intrínseco del REIT AGNC Investment, basado en el cálculo del Valor Neto de Activos por Acción para el año 2024, es:

Este valor representa la estimación del valor de los activos netos por acción común, asumiendo que los activos se valoran a su precio de mercado o valor razonable. Es importante recordar que este método tiene limitaciones, como no considerar el potencial de crecimiento futuro o la eficiencia operativa. Sin embargo, para un REIT como AGNC Investment, que es un mREIT (REIT hipotecario) y cuyas carteras están compuestas principalmente por valores respaldados por hipotecas, el valor razonable de los activos financieros tiende a ser más transparente y líquido, haciendo que el NAV sea una métrica de valoración relevante.

A continuación, se presenta una evaluación detallada de AGNC Investment Corp., un Mortgage Real Estate Investment Trust (mREIT), puntuando de 0 a 10 cada uno de los criterios solicitados. Es importante comprender que los mREITs operan en un modelo de negocio muy particular, altamente sensible a los tipos de interés y al mercado de bonos.