Tesis de Inversion en Agree Realty

Agree Realty (AR) se clasifica como un REIT minorista (Retail REIT).

Dentro de esta categoría más amplia, su especialización se define mejor por las siguientes subcategorías:

• REIT de Propiedades Minoristas de Arrendamiento Netto (Net Lease Retail REIT): Agree Realty se especializa en la adquisición y desarrollo de propiedades minoristas de inquilino único.
• REIT de Arrendamiento Triple Neto (Triple Net Lease REIT): Sí, Agree Realty es conocido por operar bajo el modelo de arrendamiento triple neto (NNN). Esto significa que los inquilinos son responsables de pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro del edificio y los costos de mantenimiento de la propiedad, además del alquiler. Este modelo transfiere la mayoría de los costos operativos al inquilino, lo que generalmente resulta en flujos de efectivo más estables y predecibles para el REIT.

Su enfoque principal está en inquilinos de "comprobación de recesión" y "resistentes al comercio electrónico", como supermercados, tiendas de conveniencia, farmacias y restaurantes de servicio rápido, que operan bajo estos contratos de arrendamiento a largo plazo y de triple neto.

Basándome en los datos financieros proporcionados, a continuación se presenta la información sobre las personas que dirigen la empresa Agree Realty, incluyendo sus cargos, salarios anuales si están disponibles, género y año de nacimiento:

Host Hotels & Resorts es un REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) especializado en la propiedad de hoteles de lujo y de alta gama, principalmente en Estados Unidos. Su modelo de negocio se centra en la adquisición, gestión de activos y disposición de propiedades hoteleras, que luego son operadas por las principales marcas hoteleras (como Marriott, Hilton o Hyatt) bajo contratos de gestión o franquicia. Host no opera los hoteles directamente.

A continuación, se presentan sus principales competidores directos e indirectos, y sus diferenciaciones:

Los competidores directos de Host Hotels & Resorts son otros REITs hoteleros que invierten en activos similares. Compiten por la adquisición de propiedades y por el capital de los inversores.

• Park Hotels & Resorts (PK): Escindida de Hilton, posee una cartera similar de hoteles de lujo y de alta gama, a menudo grandes y centrados en marcas Hilton.
• DiamondRock Hospitality (DRH): Enfocada en hoteles de lujo y de alta gama en mercados clave, incluyendo destinos urbanos y de ocio.
• Pebblebrook Hotel Trust (PEB): Se centra en hoteles urbanos y de resorts de lujo y alta gama, a menudo con un enfoque en propiedades únicas o "lifestyle".

Los competidores indirectos de Host Hotels & Resorts no son directamente otros REITs hoteleros, sino que compiten en un sentido más amplio por oportunidades de inversión o capital de los inversores.

• Fondos de capital privado y firmas de inversión inmobiliaria: Grandes fondos como Blackstone Real Estate, Starwood Capital Group o Brookfield Asset Management, que también invierten en propiedades hoteleras a gran escala.
• Otros REITs (no hoteleros): REITs enfocados en otros segmentos inmobiliarios (oficinas, centros comerciales, residencial, industrial) que compiten por el capital de los inversores.
• Grandes empresas operadoras de hoteles (en menor medida): Aunque su modelo es mayormente "asset-light" (gestión y franquicia), algunas grandes cadenas como Marriott International o Hilton Worldwide pueden poseer ciertas propiedades emblemáticas o invertir en proyectos de desarrollo, compitiendo ocasionalmente por activos o talento.

• Productos (Activos):
  • Fondos de capital privado: Invierten en una amplia gama de activos inmobiliarios, incluyendo hoteles, pero su estructura es la de un fondo privado con un horizonte de inversión y objetivos de retorno diferentes.
  • Otros REITs: Sus "productos" son bienes raíces de diferentes clases de activos (logísticos, residenciales, comerciales), no hoteles.
  • Grandes operadoras de hoteles: Su "producto" principal es la marca, la gestión y los sistemas de reserva, no la propiedad del ladrillo en sí.
• Precios (Valoración de activos / Acceso a capital):
  • Fondos de capital privado: No cotizan en bolsa, su "precio" es el rendimiento del fondo para sus inversores limitados. Compiten directamente con Host en la adquisición de activos, a menudo con mayor flexibilidad en el apalancamiento y el horizonte de inversión.
  • Otros REITs: Sus precios de las acciones están determinados por la dinámica de oferta y demanda de sus respectivos sectores inmobiliarios, que pueden ser menos volátiles que el sector hotelero.
  • Grandes operadoras de hoteles: Su valoración se basa en los múltiplos de sus ingresos por tarifas de gestión y franquicia, que son más estables y predecibles que los ingresos por alquiler de propiedades hoteleras.
• Estrategias:
  • Fondos de capital privado: A menudo buscan retornos oportunistas o de valor añadido en horizontes de tiempo más cortos, con la intención de comprar, mejorar y vender.
  • Otros REITs: Sus estrategias están optimizadas para la gestión y crecimiento de sus clases de activos específicas (ej., adquisición de centros de datos, desarrollo de complejos multifamiliares).
  • Grandes operadoras de hoteles: Su estrategia se centra en la expansión de la marca, el crecimiento del sistema de franquicias y gestión, el desarrollo de programas de lealtad y la optimización de la experiencia del cliente a nivel global.

Como sistema de inteligencia artificial, no tengo acceso en tiempo real a una base de datos exhaustiva y detallada de cada una de las propiedades individuales que componen el porfolio de Agree Realty (ADC), con sus nombres específicos, ubicaciones exactas y superficies precisas. Los REITs como Agree Realty poseen cientos o incluso miles de propiedades individuales, y esta información es extremadamente granular y dinámica, requiriendo acceso a bases de datos propietarias o a informes muy detallados que no están disponibles en mi conocimiento general.

Sin embargo, puedo confirmar que Agree Realty es un REIT de propiedades tradicionales, específicamente enfocado en el sector minorista (retail), operando bajo un modelo de arrendamiento neto (net lease). Esto significa que la mayor parte de sus inquilinos son responsables de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro y los costos de mantenimiento, además del alquiler.

Dada la naturaleza de su porfolio, si tuviera acceso a los datos individuales, la tabla se estructuraría de la siguiente manera:

A falta de la lista específica y detallada por propiedad, puedo ofrecer una descripción de las características generales de su porfolio, que es información públicamente disponible:

• Tipo de Propiedades: Agree Realty se especializa en la adquisición y gestión de propiedades comerciales minoristas de arrendamiento neto de un solo inquilino (single-tenant net lease).
• Inquilinos: Su estrategia se centra en inquilinos de alta calidad, a menudo líderes en sus categorías y considerados negocios esenciales o resistentes al comercio electrónico. Esto incluye sectores como:
  • Supermercados y tiendas de conveniencia (ej., Walmart, Publix, Wawa)
  • Tiendas de bricolaje y mejoras para el hogar (ej., Home Depot, Lowe's)
  • Restaurantes de comida rápida (ej., McDonald's, Chick-fil-A)
  • Cadenas de farmacias (ej., CVS, Walgreens)
  • Minoristas de descuento (ej., TJ Maxx, Dollar General)
  • Servicios automotrices y talleres de neumáticos (ej., Discount Tire, Firestone)
• Diversificación Geográfica: El porfolio de Agree Realty está ampliamente diversificado a lo largo de numerosos estados de Estados Unidos, reduciendo la concentración de riesgo en cualquier mercado individual.
• Número de Propiedades: Poseen un porfolio que abarca miles de propiedades en todo el país, lo que les proporciona una gran diversificación en términos de inquilinos y ubicaciones.
• Características de los Arrendamientos: Se enfocan en arrendamientos a largo plazo, lo que proporciona flujos de ingresos estables y predecibles.

Para obtener una lista actualizada y detallada de todas sus propiedades individuales, sería necesario consultar sus informes anuales (Formulario 10-K) o sus presentaciones trimestrales ante la SEC (Securities and Exchange Commission), así como sus comunicados de prensa y presentaciones para inversores, donde a menudo proporcionan resúmenes y ejemplos de sus activos más recientes o significativos, aunque no una lista exhaustiva de cada propiedad.

Agree Realty (ADC) es un REIT minorista de arrendamiento neto único (single-tenant net lease). Esto significa que su modelo de negocio principal consiste en poseer propiedades ocupadas por un único inquilino, generalmente bajo contratos de arrendamiento a largo plazo, donde el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos.

Debido a la naturaleza de su portfolio y modelo de negocio, la información detallada de ocupación individual por propiedad (como Superficie Total, Superficie Ocupada y % de Ocupación para cada activo específico) no se reporta públicamente por los REITs de arrendamiento neto. La ocupación de este tipo de propiedades es, por definición, casi siempre del 100% una vez que están arrendadas, y el riesgo principal no es la desocupación parcial, sino la vacancia total o el incumplimiento del inquilino.

En su lugar, Agree Realty, al igual que otros REITs de arrendamiento neto, reporta sus métricas de ocupación a nivel de portfolio global. La "ocupación" se mide principalmente como el porcentaje de sus propiedades o el porcentaje de sus ingresos base contractuales que están arrendados a inquilinos solventes. La métrica clave suele ser el porcentaje de propiedades ocupadas o el porcentaje de superficie bruta alquilable (GLA) ocupada, o incluso el porcentaje de ingresos base contractuales que se están percibiendo.

A continuación, se presenta un resumen de las métricas de ocupación reportadas por Agree Realty, basadas en la información más reciente disponible públicamente (generalmente de sus informes trimestrales):

• Para el cuarto trimestre de 2023, Agree Realty informó que su portfolio estaba 99.8% ocupado.
• Esta métrica representa el porcentaje de las propiedades del portfolio que están actualmente arrendadas a inquilinos.
• El portfolio de Agree Realty al 31 de diciembre de 2023 consistía en 1,968 propiedades en 49 estados.

Dada la imposibilidad de proporcionar la tabla detallada por propiedad solicitada, ya que esa información no es pública para este tipo de REIT, se proporciona el siguiente resumen de la ocupación a nivel de portfolio:

Para Agree Realty, el enfoque de la inversión y el análisis de la "ocupación" no se centra en la desocupación parcial de un espacio o en múltiples inquilinos en una misma propiedad, sino en la solidez crediticia del inquilino único y la duración del contrato de arrendamiento. Una propiedad se considera "ocupada" si hay un inquilino bajo contrato de arrendamiento.

No dispongo de información factual en tiempo real sobre la tendencia de ocupación de empresas específicas como Agree Realty para determinar si es estable, en aumento o en descenso.

Para obtener esta información, le sugiero consultar los informes trimestrales y anuales (10-K y 10-Q) de Agree Realty publicados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) o fuentes de datos financieros especializadas.

Agree Realty (ADC) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en propiedades comerciales de venta minorista de triple red (net-lease), con un enfoque en inquilinos que ofrecen bienes de conveniencia, necesidades básicas y que son resistentes al comercio electrónico.

A continuación, se presenta la información solicitada:

• Principales inquilinos por porcentaje de ingresos por rentas anualizados (ABR):

• Comentarios sobre la cartera de inquilinos y riesgos:

La cartera de inquilinos de Agree Realty se caracteriza por una alta concentración en empresas consideradas de grado de inversión, lo que contribuye a la estabilidad de sus flujos de ingresos. Una parte significativa de su ABR proviene de inquilinos con sólidas calificaciones crediticias.

La diversificación de la cartera de inquilinos se enfoca en sectores resistentes al comercio electrónico y a las recesiones, como supermercados, tiendas de mejoras para el hogar, farmacias y tiendas de descuento. Esto ayuda a mitigar los riesgos inherentes al sector minorista.

En cuanto al riesgo de concentración, si bien Walmart es el inquilino más grande, su contribución (menos del 7% del ABR) es relativamente baja para un solo inquilino principal, lo que reduce la dependencia de una única empresa. La dispersión del ABR entre los 10 principales inquilinos demuestra una estrategia de mitigación de riesgos de concentración por inquilino, evitando la excesiva dependencia de unos pocos nombres. No se observa un riesgo de concentración notable en un único inquilino o marca que pueda comprometer significativamente la estabilidad del REIT.

Basándome en los datos financieros proporcionados para el REIT Agree Realty (ADC-PA), puedo observar la siguiente tendencia en sus dividendos:

• Desde septiembre de 2021, el dividendo ajustado fue de 0.041319.
• Posteriormente, a partir de noviembre de 2021 y hasta las proyecciones para junio de 2025, el dividendo ajustado ha sido de 0.08854 de manera constante en cada pago.

Por lo tanto, la tendencia de los dividendos de Agree Realty, según los datos financieros, muestra una fase de crecimiento significativo en un momento específico (entre septiembre y noviembre de 2021), seguida de un período prolongado de estabilidad en el nuevo monto más alto. No se observan fluctuaciones volátiles, sino un incremento y una posterior consistencia.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT Agree Realty, basándonos en los datos financieros proporcionados para los periodos anuales desde 2018 hasta la estimación de fin de año 2024 y los últimos doce meses (TTM).

Análisis de la Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo:

• Desde 2018 hasta 2019, la rentabilidad por dividendo mostró una ligera disminución, pasando de aproximadamente 3.57% a 3.17%.
• Posteriormente, experimentó un periodo de crecimiento sostenido y significativo desde 2019 hasta 2023. La rentabilidad aumentó a 3.36% en 2020, 4.11% en 2021, se mantuvo relativamente estable en 4.08% en 2022, y alcanzó un pico de 4.76% en 2023.
• Finalmente, la estimación para 2024 y los datos TTM más recientes indican una moderada disminución en la rentabilidad por dividendo, situándose en 4.37% (estimado FY2024) y 4.20% (TTM).

En resumen, la rentabilidad por dividendo de Agree Realty ha mostrado una tendencia general de crecimiento significativo desde 2019 hasta 2023, con algunas fluctuaciones, y una reciente moderación a la baja en el último periodo. No ha sido completamente estable ni volátil de manera extrema, sino que ha seguido una trayectoria ascendente notablemente impulsada en ciertos años.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo:

Para entender las razones detrás de los cambios en la rentabilidad por dividendo, es crucial considerar la interacción entre el dividendo pagado por acción y el precio de la acción. Aunque los datos anuales no incluyen el dividendo por acción explícito para todos los años, podemos inferir la causa principal de los movimientos analizando la rentabilidad por dividendo en relación con la capitalización de mercado (que actúa como un proxy del precio de la acción):

• De 2018 a 2019 (Rentabilidad decrece):

  La rentabilidad por dividendo disminuyó. En este periodo, la capitalización de mercado de la empresa (proxy del precio de la acción) experimentó un incremento considerable (de aproximadamente $1.9 mil millones a $2.8 mil millones). Esto sugiere que la disminución en la rentabilidad se debió principalmente a que el aumento del precio de la acción fue mayor que cualquier posible aumento en el dividendo pagado, o incluso a una estabilidad en el dividendo. El mercado valoró más la acción, reduciendo el "yield" para los nuevos inversores.

• De 2019 a 2021 (Rentabilidad crece significativamente):

  En este periodo, la rentabilidad por dividendo mostró un crecimiento robusto (de 3.17% a 4.11%). Al mismo tiempo, la capitalización de mercado de la empresa también aumentó de forma notable (de $2.8 mil millones a $4.77 mil millones). Cuando tanto la rentabilidad por dividendo como el precio de la acción suben, esto es un fuerte indicio de que la empresa aumentó significativamente su dividendo por acción. El incremento en el dividendo fue lo suficientemente sustancial como para superar el efecto de un precio de acción creciente, resultando en una mayor rentabilidad para los inversores.

• De 2021 a 2022 (Rentabilidad se estabiliza/ligero descenso):

  La rentabilidad por dividendo se mantuvo relativamente estable, con un ligero descenso. La capitalización de mercado continuó su tendencia alcista (de $4.77 mil millones a $5.58 mil millones). Esto sugiere que el crecimiento del dividendo por acción en este año fue probablemente más moderado o en línea con el crecimiento del precio de la acción, o incluso ligeramente por debajo, lo que resultó en una rentabilidad por dividendo más estancada.

• De 2022 a 2023 (Rentabilidad crece significativamente):

  Hubo un aumento considerable en la rentabilidad por dividendo (de 4.08% a 4.76%). La capitalización de mercado también continuó creciendo (de $5.58 mil millones a $5.99 mil millones), aunque de forma más moderada que en periodos anteriores. De nuevo, un aumento en la rentabilidad por dividendo en un escenario de precio de acción creciente indica que el dividendo por acción experimentó un aumento muy fuerte, superando el crecimiento del precio de la acción.

• De 2023 a 2024 (estimado) y TTM (Rentabilidad decrece moderadamente):

  La rentabilidad por dividendo ha disminuido desde su pico en 2023. Durante este lapso, la capitalización de mercado ha experimentado un fuerte incremento (de $5.99 mil millones en 2023 a $7.12 mil millones en el FY2024 estimado y $7.95 mil millones en TTM). Esta disminución en la rentabilidad se debe principalmente a que el precio de la acción ha crecido a un ritmo que supera cualquier aumento en el dividendo, o incluso a una estabilidad en el dividendo. Este escenario no indica una "yield trap" (trampa de rentabilidad), ya que la disminución de la rentabilidad es consecuencia de la apreciación del valor de la empresa en el mercado, lo cual es generalmente una señal positiva para los inversores actuales.

En conclusión, los cambios en la rentabilidad por dividendo de Agree Realty han sido impulsados por una combinación de movimientos en el dividendo y en el precio de la acción. Los periodos de aumento de la rentabilidad (particularmente 2019-2021 y 2022-2023) sugieren que la compañía ha sido proactiva en aumentar sus dividendos, incluso en un entorno de precios de acción crecientes. Por otro lado, las caídas en la rentabilidad (como de 2018 a 2019 y de 2023 a 2024/TTM) se asocian a un fuerte crecimiento del precio de la acción, lo que diluye la rentabilidad para los nuevos inversores a pesar de que el dividendo se mantenga estable o crezca.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO del REIT Agree Realty, utilizando los datos financieros proporcionados:

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

• El payout ratio de Agree Realty ha mostrado una clara y consistente tendencia creciente a lo largo del periodo analizado, desde el año 2018 hasta el año 2024.
• Comenzó en un nivel muy bajo en 2018 (17,22%) y ha ido aumentando progresivamente cada año, alcanzando el 79,19% en 2024. Esta trayectoria indica un cambio significativo en la proporción de los Fondos de Operaciones (FFO) distribuidos como dividendos.

Indicaciones sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura con FFO:

• La tendencia creciente del payout ratio sugiere que Agree Realty ha estado destinando una parte cada vez mayor de sus FFO al pago de dividendos. Esto puede interpretarse de varias maneras:
  • Podría indicar una política de dividendos más generosa o una maduración de la empresa, donde el crecimiento orgánico requiere menos reinversión interna y se prioriza el retorno al accionista.
  • También podría significar que el crecimiento del dividendo ha superado, en términos proporcionales, el crecimiento de los FFO a lo largo de los años.
  • En cuanto a la capacidad para cubrir el dividendo con el flujo de caja operativo (FFO), la tendencia ascendente muestra que, aunque la cobertura sigue siendo adecuada en el último año, una mayor porción de los FFO se está utilizando para el dividendo en comparación con años anteriores.

Seguridad del dividendo actual:

• Basado en el payout ratio del 79,19% para el año 2024, el dividendo de Agree Realty se considera saludable y seguro.
• La guía indica que un ratio consistentemente por debajo del 85-90% para un REIT es generalmente visto como saludable, lo que se cumple en este caso. El nivel actual sugiere que la empresa tiene un margen adecuado para cubrir sus distribuciones con sus FFO, sin estar bajo presión excesiva.
• No obstante, es importante monitorear esta métrica, ya que la tendencia ha sido al alza y, si continuara ascendiendo rápidamente, podría eventualmente acercarse a niveles que requerirían mayor atención. Por ahora, el dividendo está bien cubierto.

Retención de capital para reinversión en crecimiento:

• Con un payout ratio del 79,19% en 2024, Agree Realty está reteniendo aproximadamente el 20,81% de sus FFO.
• Mientras que esta porción representa capital disponible para reinversión, la evolución de la tendencia muestra que la empresa está reteniendo una proporción significativamente menor de sus FFO que en años anteriores (donde el ratio era mucho más bajo, lo que implicaba una mayor retención de FFO).
• Esto sugiere que Agree Realty podría estar dependiendo más de fuentes de financiación externas, como la deuda o la emisión de nuevas acciones, para financiar sus adquisiciones y desarrollos, en comparación con su estrategia de crecimiento en el pasado reciente donde una mayor parte del FFO se quedaba en la empresa.
• Alternativamente, podría indicar que la empresa está en una fase donde las necesidades de capital para el crecimiento interno han disminuido o que ha alcanzado una escala donde el FFO retenido, junto con un uso estratégico de financiamiento externo, es suficiente para sus planes de expansión sin sobrecargar la estructura de capital.

A continuación, se evalúa el perfil de riesgo de la deuda de Agree Realty basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

• Deuda Total / Activos Totales: [0,34]

  Este ratio indica la proporción de los activos de la empresa que se financia con deuda. Un valor de 0,34 significa que el 34% de los activos de Agree Realty están financiados mediante deuda. Es una medida de apalancamiento general. Un ratio más bajo generalmente sugiere una menor dependencia de la deuda y, por lo tanto, un menor riesgo.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [2,63]

  Este ratio mide la capacidad de una empresa para hacer frente a sus pagos de intereses de deuda con sus ganancias operativas. Un ratio de 2,63 indica que las ganancias de Agree Realty son 2,63 veces superiores a sus gastos por intereses. Un ratio más alto es preferible, ya que demuestra una mayor capacidad para cubrir las obligaciones de deuda y menor riesgo de impago.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [7,61]

  Este ratio es fundamental para los REITs (Real Estate Investment Trusts), ya que compara la deuda neta con el Funds From Operations (FFO) ajustado, que es una medida clave de la generación de efectivo operativo. Un valor de 7,61 significa que se necesitarían 7,61 años del FFO ajustado anualizado de Agree Realty para pagar su deuda neta. Un ratio más bajo es más deseable, indicando que la deuda es más manejable en relación con la capacidad de la empresa para generar flujo de efectivo.

Los promedios de la industria para REITs pueden variar, pero aquí se presentan rangos típicos para un REIT del sector net-lease o retail:

Considerando la evaluación de los tres ratios:

• El ratio Deuda Total / Activos Totales sugiere una gestión de deuda relativamente conservadora en términos de la proporción de activos apalancados.
• Sin embargo, el Ratio de Cobertura de Intereses, aunque aceptable, no es particularmente fuerte, indicando que hay un margen limitado para absorber aumentos en los costos de interés o disminución en las ganancias.
• El ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado es el más preocupante, situándose significativamente por encima de los promedios del sector. Este ratio es crítico para los REITs, ya que mide la sostenibilidad de la deuda en relación con la capacidad de la empresa para generar efectivo.

En base a estos datos, la estructura de deuda de Agree Realty puede clasificarse como moderada a agresiva. Si bien su apalancamiento sobre activos es razonable, el alto ratio Deuda Neta / FFO ajustado anualizado indica una dependencia considerable de la deuda en relación con su generación de flujo de efectivo. Esto sugiere que Agree Realty tiene un margen de maniobra más limitado para asumir deuda adicional o para soportar un deterioro en sus flujos de efectivo.

El principal riesgo financiero para Agree Realty, según los datos proporcionados, es la alta carga de deuda en relación con su capacidad de generación de efectivo operativo (FFO), evidenciada por el elevado ratio Deuda Neta / FFO ajustado de 7,61. Esto implica una mayor sensibilidad a:

• Aumentos en las tasas de interés: Un incremento en los costos de endeudamiento podría presionar aún más el Ratio de Cobertura de Intereses y reducir el flujo de efectivo disponible para otras operaciones o distribuciones.
• Deterioro del FFO: Cualquier disminución significativa en la generación de FFO (por ejemplo, debido a vacantes, reducción de alquileres o problemas económicos) haría que su deuda fuera aún más difícil de gestionar, impactando su capacidad para pagar dividendos o invertir en crecimiento.

A continuación, se presenta un análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT Agree Realty, basándose en el ratio proporcionado de 2,63.

1. ¿Qué significa el resultado?

• El ratio de Cobertura de Intereses mide la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses sobre la deuda pendiente. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.
• En el caso de Agree Realty, un ratio de 2,63 significa que las ganancias operativas de la compañía son 2,63 veces mayores que sus gastos por intereses.
• En términos sencillos, por cada euro o dólar que Agree Realty debe pagar en intereses, la empresa genera 2,63 euros o dólares en ganancias operativas para cubrirlos. Esto indica una capacidad para generar suficientes ingresos para hacer frente a sus obligaciones de deuda.

2. Comparación del ratio con el promedio de su sector o con competidores directos

Como sistema de IA, no dispongo de datos actualizados en tiempo real del promedio exacto del sector de REITs o de los ratios de cobertura de intereses de competidores directos específicos y verificables en este momento. Sin embargo, puedo ofrecer una perspectiva general:

• En el sector de los REITs, donde los flujos de caja suelen ser estables debido a los contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo se prefiere un ratio de Cobertura de Intereses más alto que en otras industrias, aunque esto puede variar.
• Generalmente, un ratio por encima de 1,5 o 2 se considera aceptable, ya que indica que la empresa puede cubrir sus gastos por intereses. Un ratio superior a 3 o 4 se considera muy sólido.

3. Conclusión sobre su capacidad para pagar intereses

• Basándose en un ratio de Cobertura de Intereses de 2,63, la capacidad de Agree Realty para pagar sus intereses se considera adecuada.
• La compañía tiene un colchón razonable para cubrir sus obligaciones de intereses, lo que sugiere que puede hacer frente a sus pagos de deuda bajo condiciones operativas normales. No es un ratio excepcionalmente alto que indique una fortaleza abrumadora, pero sí es suficiente para cumplir con sus compromisos financieros de intereses de manera cómoda.

A continuación, se presenta la información sobre los vencimientos de deuda de Agree Realty (ADC) y un análisis de su perfil de deuda.

He consultado los datos financieros disponibles y he encontrado la siguiente tabla de vencimientos de deuda, que refleja una estructura de deuda diversificada a lo largo del tiempo.

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de Agree Realty parece estar razonablemente bien escalonado, con vencimientos distribuidos a lo largo de varios años. No se observan "muros de deuda" significativos, que son grandes concentraciones de vencimientos en un solo año que podrían generar presión de refinanciación. La ausencia de vencimientos en 2027 es un punto positivo, proporcionando un respiro en ese período. La mayor concentración en 2026 ($350 millones) es manejable en el contexto del tamaño y la capacidad de acceso al capital de un REIT de esta envergadura.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Agree Realty, como muchos REITs de alta calidad, tiende a gestionar sus vencimientos de deuda de forma proactiva. Sus estrategias típicas incluyen:

  • Refinanciación anticipada: A menudo, refinancian la deuda mucho antes de su vencimiento, aprovechando condiciones de mercado favorables.
  • Emisión de bonos senior: Es su principal vehículo de financiación a largo plazo, permitiéndoles acceder a grandes volúmenes de capital a tasas fijas.
  • Líneas de crédito y préstamos a plazo: Utilizan líneas de crédito revolventes como puente para adquisiciones o para gestionar vencimientos a corto plazo antes de la emisión de deuda a largo plazo.
  • Programas "At-The-Market" (ATM): Ocasionalmente, pueden emitir capital (acciones) de forma oportuna para financiar adquisiciones o reducir deuda, aunque el objetivo principal es mantener un equilibrio saludable entre deuda y capital propio.
  • Mantenimiento de sólidas calificaciones crediticias: Esto es crucial para acceder a financiación a bajo coste.
• Implicaciones para el Inversor:

  El perfil de deuda actual de Agree Realty tiene varias implicaciones para los inversores:

  • Riesgo de Refinanciación: El riesgo es moderado gracias al escalonamiento de los vencimientos. Esto reduce la probabilidad de tener que refinanciar una cantidad sustancial de deuda en un entorno de tipos de interés desfavorable o con condiciones de mercado ajustadas.
  • Liquidez: La capacidad de la empresa para gestionar sus vencimientos de deuda de manera efectiva mejora su liquidez general. Al evitar grandes "muros de deuda", Agree Realty puede planificar mejor sus flujos de caja y sus necesidades de financiación.
  • Capacidad de Crecimiento: Un perfil de deuda bien gestionado y un acceso constante al capital son fundamentales para la capacidad de crecimiento de un REIT. Permite a Agree Realty seguir adquiriendo propiedades de alta calidad y expandiendo su cartera sin enfrentar restricciones de capital significativas. Esto es vital para el crecimiento del FFO (Funds From Operations) y, en última instancia, del dividendo por acción. Sin embargo, en un entorno de tipos de interés al alza, el coste de la nueva deuda o la refinanciación de la existente podría aumentar, lo que podría impactar marginalmente su capacidad de crecimiento o los márgenes.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT Agree Realty (ADC) de las principales agencias, junto con sus perspectivas y una breve explicación de lo que significan estas calificaciones.

Explicación de las calificaciones:

• Las calificaciones BBB+ (S&P y Fitch) y Baa1 (Moody's) se consideran dentro del "grado de inversión" (investment grade).
• Esto significa que las agencias de calificación consideran que Agree Realty tiene una capacidad fuerte para cumplir con sus obligaciones financieras, aunque en el caso de las calificaciones "BBB" o "Baa", su susceptibilidad a las condiciones económicas adversas puede ser algo mayor que la de las empresas con calificaciones más altas (por ejemplo, "A" o "AA").
• Las calificaciones de grado de inversión son importantes porque:
  • Indican un riesgo de impago relativamente bajo para los inversores.
  • Permiten a la empresa acceder a un coste de financiación más bajo al emitir deuda, ya que los prestamistas perciben un menor riesgo.
  • Facilitan el acceso a un mayor número de inversores institucionales, muchos de los cuales tienen mandatos de invertir solo en deuda con grado de inversión.
• La perspectiva "Estable" indica que las agencias no esperan cambios significativos en la calificación a medio plazo, lo que sugiere que la situación financiera de Agree Realty es sólida y consistente con su perfil de riesgo actual.

A continuación, se analiza el nivel de apalancamiento del REIT Agree Realty:

• Deuda Total / Flujo de Caja Operativo: 6,54x
• Umbral de Riesgo Significativo (referencia): Superior a 10x

Comentario sobre el Riesgo de Apalancamiento:

El ratio de Deuda Total sobre Flujo de Caja Operativo de Agree Realty, situado en 6,54x, es inferior al umbral de riesgo significativo de 10x. Esto sugiere que, según este indicador clave, el nivel de apalancamiento de la empresa se mantiene en un rango manejable y no presenta un riesgo excesivamente alto.

A continuación se resume la estrategia de rotación de cartera de Agree Realty, basándose en los datos financieros proporcionados:

• Tendencia principal: La estrategia de cartera de Agree Realty se caracteriza predominantemente por una fuerte tendencia de adquisición. La empresa ha invertido significativamente en la expansión de su cartera de bienes raíces, superando de forma consistente las desinversiones a lo largo de los años analizados.
• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  Las siguientes cifras, que representan los pagos para adquirir bienes inmuebles (adquisiciones) y los ingresos por la venta de activos productivos (desinversiones), demuestran claramente esta tendencia:

  Año Fiscal	Pagos para Adquirir Bienes Raíces (Adquisiciones)	Ingresos por Venta de Activos Productivos (Desinversiones)	Ganancia/Pérdida por Disposición de Activos
  2024	$877,226,000	$94,331,000	$11,508,000 (Ganancia)
  2023	$1,206,025,000	$13,843,000	$1,849,000 (Ganancia)
  2021	$1,400,685,000	$56,002,000	$14,941,000 (Ganancia)
  2020	$1,326,696,000	$47,698,000	$8,004,000 (Ganancia)
  2019	$708,144,000	$65,464,000	$13,306,000 (Ganancia)

  Como se observa, los pagos por adquisición de bienes raíces son magnitudes significativamente mayores que los ingresos por ventas de activos en todos los años. Las ganancias consistentes en la disposición de activos sugieren que las ventas son estratégicas para optimizar la cartera o desinvertir en activos no esenciales, pero no representan una fuente principal de financiación para las adquisiciones.

• Evidencia de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  Basándonos en los datos financieros proporcionados, no existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Agree Realty incluya la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

  Justificación:

  • Las métricas financieras relevantes, como los "Pagos para Adquirir Bienes Raíces" y los "Ingresos por Venta de Activos Productivos", muestran un desequilibrio abrumador a favor de las adquisiciones. Si la estrategia implicara un ciclo de venta para reacondicionamiento y posterior readquisición, se esperaría una relación más equilibrada entre estas dos cifras, o al menos un volumen de ventas que reflejara la necesidad de financiar dichas operaciones de reacondicionamiento y re-adquisición a gran escala del mismo activo.
  • Además, los datos financieros no contienen ninguna métrica o partida contable específica que indique readquisiciones de activos previamente vendidos y reacondicionados externamente. Las partidas relacionadas con arrendamientos (ej. "leaserightofuseassetsremovedasresultofacquisitionofrealproperty" o "additionalrightofuseassetsaddedundernewgroundleases") se refieren a la contabilidad de arrendamientos y no a la venta y posterior readquisición de la propiedad de bienes raíces.
  • El modelo de negocio de Agree Realty, como REIT de arrendamiento neto, se centra típicamente en la adquisición de propiedades estabilizadas y generadoras de ingresos. Un proceso de venta, reacondicionamiento externo y readquisición del mismo activo sería una estrategia operativa muy inusual y compleja para este tipo de empresa, y no se refleja en la estructura de los flujos de efectivo presentados.

A partir de los datos financieros proporcionados, podemos analizar la retención de beneficios de Agree Realty (ADC) bajo el supuesto de un payout (distribución de beneficios) basado en el FFO (Funds From Operations) del 79,19%.

Para un REIT, el FFO es una medida clave de su rendimiento operativo, ya que ajusta el beneficio neto para incluir gastos no monetarios importantes como la depreciación y amortización. Generalmente, el FFO se calcula como el Beneficio Neto más la Depreciación y Amortización.

Basándonos en esta definición y en los datos financieros, calculamos el FFO y la parte retenida por la empresa (FFO Retenido) para los últimos años:

Es importante señalar que los cálculos de payout basados en el FFO simplificado (Beneficio Neto + Depreciación y Amortización) muestran cifras que varían del 66,49% al 80,62% en los últimos cinco años, siendo generalmente inferiores al 79,19% que se ha proporcionado como dato para el análisis. La diferencia puede deberse a ajustes más complejos en la definición de FFO (como AFFO o NFFO) que no se pueden derivar con los datos disponibles, o a que el 79,19% sea un promedio o un objetivo específico de la empresa.

Asumiendo que el payout basado en FFO es efectivamente del 79,19%, la retención de beneficios (o la tasa de reinversión) de Agree Realty es del 100% - 79,19% = 20,81%. Esto tiene las siguientes implicaciones:

• Capacidad de Reinversión Interna: Retener un 20,81% del FFO le permite a Agree Realty financiar una parte de sus nuevas adquisiciones o desarrollos de propiedades con capital interno. Si bien los REITs suelen depender en gran medida de la emisión de nueva deuda y capital para su crecimiento (lo cual se observa en los datos financieros a través de grandes "acquisitionsNet" negativos y "commonStockIssued" positivos), la porción retenida del FFO reduce la necesidad de un mayor endeudamiento o de diluir a los accionistas existentes con más emisiones de acciones. Esto se traduce en una estrategia de crecimiento más equilibrada.
• Sostenibilidad del Dividendo: Un payout del 79,19% es un nivel saludable para un REIT. Significa que los dividendos están bien cub

Agradezco su consulta sobre la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Agree Realty (ADC) y su posible impacto en la dilución de los inversores existentes, basándose en los datos financieros proporcionados.

Para contextualizar, la emisión de nuevas acciones es una práctica común en los Real Estate Investment Trusts (REITs). Dado que los REITs deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos para mantener su estatus fiscal especial, a menudo recurren a la emisión de capital (acciones o deuda) para financiar nuevas adquisiciones y proyectos de desarrollo. Una emisión saludable de acciones se produce cuando el capital recaudado se invierte en propiedades que generan un retorno superior al costo de capital, lo que lleva a un crecimiento del FFO (Funds From Operations) por acción y de los dividendos por acción a largo plazo, superando el efecto de dilución.

A continuación, se presentan los datos financieros sobre el crecimiento de la emisión de acciones para Agree Realty:

Análisis de los datos financieros:

Los datos financieros muestran que el crecimiento anual en la emisión de nuevas acciones de Agree Realty ha sido consistentemente muy bajo a lo largo de los años, fluctuando entre el 0,07% y el 0,28%. Estos porcentajes representan un incremento marginal en el número de acciones en circulación por año. Para ponerlo en perspectiva, un crecimiento anual del 1% ya sería considerado bajo para muchos REITs en fase de crecimiento que están expandiendo activamente su cartera de activos.

• Impacto de la dilución: Dada la extremada modestia de estos porcentajes, el riesgo directo de dilución para los inversores existentes, basándose únicamente en el volumen de nuevas acciones emitidas, es prácticamente insignificante. Un crecimiento anual de acciones en el rango de 0.07% a 0.28% no generaría una dilución material en el valor de las participaciones existentes.
• Estrategia de crecimiento: Los REITs a menudo emiten acciones para financiar adquisiciones de propiedades que, a su vez, generan ingresos y FFO adicionales. Si el crecimiento en FFO por acción supera la dilución causada por la emisión de nuevas acciones, entonces la estrategia es beneficiosa a largo plazo. Sin la información sobre el FFO por acción o el crecimiento de los ingresos netos de las propiedades (NOI), no se puede hacer una declaración definitiva sobre si es una "estrategia de crecimiento saludable y beneficiosa a largo plazo" en su totalidad. Sin embargo, las emisiones de acciones tan pequeñas como las que muestran los datos financieros sugieren que Agree Realty podría estar financiando su crecimiento principalmente a través de la retención de efectivo (aunque limitada para un REIT) o deuda, o que las adquisiciones que realiza son de menor envergadura en relación con su capitalización de mercado. También podría indicar que han sido muy eficientes en el uso del capital o que su ritmo de expansión a través de la emisión de acciones ha sido conservador.

Conclusión:

Basado exclusivamente en los datos financieros proporcionados sobre el crecimiento porcentual de la emisión de nuevas acciones, no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los porcentajes de crecimiento anual son extremadamente bajos, lo que minimiza cualquier impacto dilutivo directo.

Para una evaluación completa de si es una "estrategia de crecimiento saludable y beneficiosa a largo plazo", sería fundamental analizar cómo estas pequeñas emisiones de capital se correlacionan con el crecimiento de métricas clave como el FFO por acción, el dividendo por acción, y el valor neto de los activos (NAV) por acción. No obstante, en lo que respecta al volumen de nuevas acciones, el impacto dilutivo es despreciable.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Agree Realty (ADC) se basa fundamentalmente en dos pilares interconectados:

• Adquisiciones estratégicas: Agree Realty se enfoca en la adquisición de propiedades minoristas de arrendamiento neto (net lease) que están alquiladas a inquilinos de alta calidad crediticia (preferiblemente de grado de inversión) y que operan en sectores resistentes (como tiendas de comestibles, mejora del hogar, tiendas de conveniencia y concesionarios de automóviles). Estas adquisiciones buscan diversificar y fortalecer su cartera, generando flujos de efectivo estables a largo plazo a través de contratos de arrendamiento prolongados.
• Desarrollo y construcciones a medida (Build-to-Suit): Además de las adquisiciones de propiedades existentes, Agree Realty también se dedica activamente al desarrollo de proyectos "build-to-suit" para inquilinos específicos. Esto implica construir propiedades personalizadas según las necesidades del inquilino, lo que a menudo resulta en arrendamientos a largo plazo y rendimientos atractivos. Esta estrategia permite un crecimiento orgánico y la creación de activos de alta calidad desde cero.

Ambas estrategias se complementan para expandir su base de activos, aumentar los ingresos por alquiler y, en última instancia, generar un crecimiento sostenible en sus fondos de operaciones (FFO) y dividendos.

La expansión de mercado es una consecuencia de estas estrategias, ya que las adquisiciones y desarrollos pueden llevarse a cabo en diversas ubicaciones geográficas, ampliando así la presencia nacional de la empresa.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como Agree Realty, se pueden utilizar varios métodos. Los más comunes son el Valor Neto de Activos (NAV) y las valoraciones basadas en los Fondos de Operación (FFO) o Fondos de Operación Ajustados (AFFO).

Los datos financieros proporcionados corresponden principalmente a los estados financieros de la empresa. Para una valoración NAV precisa, idealmente se requiere una estimación del valor de mercado de las propiedades, que no está directamente disponible en los datos. Por lo tanto, calcularemos el Valor Tangible en Libros por Acción (TBV por acción), que es una proxy de la valoración de activos basada en datos contables y una métrica fundamental para REITs. Adicionalmente, calcularemos los FFO y AFFO por acción, que son indicadores clave del rendimiento operativo de un REIT.

Para todos los cálculos, utilizaremos los datos más recientes disponibles correspondientes al año fiscal 2024.

1. Cálculo del Valor Tangible en Libros por Acción (TBV por Acción) - Año Fiscal 2024

El Valor Tangible en Libros por Acción se calcula de la siguiente manera:

• Activos Tangibles = Activos Totales - Activos Intangibles
• Capital Contable Tangible Común = Activos Tangibles - Pasivos Totales - Acciones Preferentes - Participación Minoritaria
• TBV por Acción = Capital Contable Tangible Común / Unidades en Circulación (Acciones Comunes + Unidades OP)

Basándonos en los datos financieros para 2024:

• Activos Totales (`assets`): 8,486,446,000 USD
• Activos Intangibles (`finitelivedintangibleassetacquiredinplaceleases`): 864,937,000 USD
• Pasivos Totales (`liabilities`): 2,975,785,000 USD
• Valor de Acciones Preferentes (`preferredstockvalue`): 175,000,000 USD
• Participación Minoritaria (`minorityinterest`): 615,000 USD
• Unidades en Circulación (`limitedpartnerscapitalaccountunitsoutstanding`): 107,596,324 unidades (considerando acciones comunes y unidades de asociación operativa para una visión económica total)

Cálculos:

1. Activos Tangibles: 8,486,446,000 USD (Activos Totales) - 864,937,000 USD (Activos Intangibles) = 7,621,509,000 USD
2. Capital Contable Tangible Común: 7,621,509,000 USD (Activos Tangibles) - 2,975,785,000 USD (Pasivos Totales) - 175,000,000 USD (Acciones Preferentes) - 615,000 USD (Participación Minoritaria) = 4,470,109,000 USD
3. Valor Tangible en Libros por Acción (TBV por Acción): 4,470,109,000 USD / 107,596,324 unidades = 41.54 USD por acción

Por lo tanto, el valor intrínseco de Agree Realty, utilizando el método del Valor Tangible en Libros por Acción para el año fiscal 2024, es de 41.54 USD por acción.

Limitaciones: Este cálculo se basa en los valores contables de los activos y pasivos. El Valor Neto de Activos (NAV) verdadero para un REIT requeriría una valoración de mercado independiente de sus propiedades, la cual no está disponible en los datos financieros proporcionados.

2. Métricas de Rendimiento Operativo: FFO y AFFO por Acción

Aunque estas métricas no proporcionan un valor intrínseco directo sin supuestos adicionales (como tasas de crecimiento o descuento), son cruciales para entender la rentabilidad y capacidad de pago de dividendos de un REIT. Se calculan de la siguiente manera:

• FFO (Funds From Operations) = Ingreso Neto Disponible para Accionistas Comunes + Depreciación y Amortización Inmobiliaria - Ganancias por Venta de Propiedades + Pérdidas por Venta de Propiedades.
• AFFO (Adjusted Funds From Operations) = FFO - Ajuste por Alquiler Línea Recta - Gastos de Capital Recurrentes (CapEx de Mantenimiento) + Compensación Basada en Acciones + Amortización Neta de Arrendamientos por Encima/Debajo del Mercado.

Para los gastos de capital recurrentes (CapEx de mantenimiento), dado que no se proporcionan directamente, se ha utilizado una estimación del 10% de la depreciación y amortización, que es una práctica común cuando esta información no está explícitamente detallada.

A continuación, se presenta una tabla con los cálculos de FFO y AFFO por acción para los años fiscales 2024 y 2023, utilizando los datos financieros:

Estos valores de FFO y AFFO por acción proporcionan una perspectiva sobre la capacidad de generación de efectivo operativo de Agree Realty, que es fundamental para evaluar su valor y la sostenibilidad de sus dividendos. Sin embargo, para derivar un valor intrínseco basado en flujos de efectivo, sería necesario proyectar estos flujos y aplicar una tasa de descuento y una tasa de crecimiento, información que no se encuentra en los datos financieros.

A continuación, se presenta una evaluación detallada de Agree Realty (ADC) en las categorías solicitadas, con una puntuación del 0 al 10:

• Calidad del Negocio: 9/10

  Agree Realty opera en el sector de los REITs (Real Estate Investment Trusts) de triple net-lease (arrendamiento neto), centrándose principalmente en propiedades minoristas de alta calidad y esenciales. Su modelo de negocio es robusto por varias razones:

  • Portafolio Diversificado y de Calidad: Sus propiedades están alquiladas a minoristas de primer nivel, muchos de ellos con calificación de grado de inversión, como Walmart, Tractor Supply, Dollar General, TJX Cos., y tiendas de comestibles. Esto reduce significativamente el riesgo de impago y asegura flujos de ingresos estables.
  • Sector Resiliente: Se enfocan en minoristas "esenciales" o "resistentes al e-commerce" (supermercados, tiendas de mejoras para el hogar, farmacias, tiendas de conveniencia, restaurantes de servicio rápido), lo que los hace menos vulnerables a las disrupciones del comercio electrónico y a las recesiones económicas.
  • Modelo Net-Lease: En un contrato de triple net-lease, el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento). Esto reduce la carga operativa y la volatilidad para Agree Realty, resultando en flujos de caja predecibles y márgenes de beneficio sólidos.

  La estabilidad y predictibilidad de sus ingresos, junto con la calidad de sus inquilinos y su enfoque en el comercio minorista esencial, confieren a su negocio una calidad muy alta.

• Moat (Ventaja Competitiva): 8/10

  Agree Realty posee varias ventajas competitivas, aunque el sector REIT generalmente no tiene "moats" tan profundos como, por ejemplo, las empresas tecnológicas:

  • Economías de Escala y Acceso a Capital: Como uno de los REITs net-lease más grandes, tienen un acceso preferencial a los mercados de capital a un coste más bajo. Su tamaño les permite ejecutar transacciones de mayor volumen y diversificar el riesgo de manera más efectiva.
  • Relaciones con Inquilinos de Larga Data: Mantienen relaciones sólidas y duraderas con inquilinos clave, lo que facilita futuras transacciones y asegura altas tasas de ocupación.
  • Experiencia y Especialización: Su profunda experiencia en el nicho de propiedades minoristas de net-lease les permite identificar oportunidades atractivas, gestionar el riesgo y optimizar la rentabilidad de su portafolio.
  • Diversificación del Portafolio: La vasta diversificación por inquilino, geografía y tipo de propiedad reduce el riesgo inherente a la inversión inmobiliaria.

  Si bien no tienen una ventaja tecnológica o de red única, su escala, el acceso al capital y la experiencia en su nicho proporcionan un foso considerable que es difícil de replicar para nuevos participantes.

• Situación Financiera: 9/10

  La situación financiera de Agree Realty es consistentemente sólida y conservadora:

  • Bajo Apalancamiento: Mantienen niveles de deuda prudentes en comparación con sus activos y su FFO (Funds From Operations), lo que les proporciona flexibilidad financiera.
  • Calificación Crediticia de Grado de Inversión: Generalmente tienen calificaciones crediticias de "grado de inversión" de agencias como Moody's y S&P, lo que les permite acceder a financiación a tipos de interés favorables.
  • Fuerte Liquidez: Disponen de líneas de crédito robustas y capacidad para acceder a los mercados de deuda y capital para financiar adquisiciones y desarrollos.
  • Cobertura de Dividendos Saludable: Su FFO por acción suele cubrir bien sus distribuciones de dividendos, lo que indica la sostenibilidad de su política de dividendos.

  Su enfoque conservador en la gestión del balance les otorga una gran resiliencia frente a condiciones de mercado adversas, como el aumento de los tipos de interés.

• Crecimiento: 8/10

  Agree Realty ha demostrado un crecimiento constante y disciplinado a lo largo de los años:

  • Crecimiento Basado en Adquisiciones: La principal vía de crecimiento es la adquisición estratégica de propiedades net-lease de alta calidad. Han sido muy activos en este frente, expandiendo su portafolio de manera significativa.
  • Alquileres con Escaladas: Muchos de sus contratos de arrendamiento incluyen aumentos de alquiler programados (escaladas), lo que proporciona un crecimiento orgánico predecible de los ingresos.
  • Desarrollos y Redesarrollos: También participan en el desarrollo y redesarrollo de propiedades, lo que les permite crear valor adicional y asegurar propiedades personalizadas para sus inquilinos.
  • Crecimiento Sostenido del FFO y Dividendos: Han logrado un crecimiento consistente en su FFO por acción y en los dividendos pagados a los accionistas.

  El crecimiento es sólido, aunque está sujeto a la disponibilidad de oportunidades de adquisición atractivas y al coste de capital. Un entorno de tipos de interés altos puede ralentizar el ritmo de crecimiento de las adquisiciones.

• Perspectivas Futuras: 8/10

  Las perspectivas futuras para Agree Realty son positivas, aunque con consideraciones macroeconómicas:

  • Resiliencia Continua del Modelo de Negocio: Su enfoque en el comercio minorista esencial y el modelo net-lease debería seguir siendo resistente a las presiones del e-commerce y a las posibles desaceleraciones económicas.
  • Oportunidades en el Mercado Fragmentado: El mercado de propiedades net-lease sigue siendo altamente fragmentado, lo que presenta amplias oportunidades para que Agree Realty continúe consolidando y expandiendo su portafolio a través de adquisiciones.
  • Gestión Proactiva del Portafolio: La compañía demuestra una gestión activa de su portafolio, buscando optimizar la calidad de los inquilinos y la diversificación geográfica.
  • Riesgo de Tipos de Interés: El principal viento en contra son los tipos de interés. Un entorno de tipos de interés altos aumenta el coste de la deuda y puede comprimir los diferenciales entre el rendimiento de las propiedades y el coste de la financiación, afectando la rentabilidad de nuevas adquisiciones y la valoración del REIT.

  A pesar de los desafíos macroeconómicos, la calidad de su portafolio y la fortaleza de su balance les posicionan bien para navegar y crecer en el futuro.