Tesis de Inversion en Agree Realty

Agree Realty (ADC) es un REIT de Retail (Minorista) con una especialización muy marcada en el modelo de negocio de Triple Net Lease.

Su clasificación específica y subcategorías son las siguientes:

• Tipo principal de REIT: REIT de Retail (Minorista).
• Subcategoría por modelo de arrendamiento: Triple Net Lease REIT (o Net Lease REIT).
• Especialización por tipo de propiedad/inquilino: Agree Realty se enfoca en propiedades de un solo inquilino (single-tenant properties) que suelen ser empresas con grado de inversión o con modelos de negocio resistentes a recesiones (ej. tiendas de dólar, farmacias, supermercados, centros de mejoras para el hogar, etc.). Estas propiedades son estratégicas y suelen generar flujos de caja estables gracias a la estructura de arrendamiento.

Confirmando su modelo de negocio:

• Sí, Agree Realty es un REIT de Triple Net Lease. Esto significa que los inquilinos son responsables de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad, incluyendo impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento (de ahí el "triple" en "triple net"). Esto proporciona a Agree Realty flujos de ingresos más predecibles y un modelo operativo con menores gastos y responsabilidades directas sobre las propiedades.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa Agree Realty son las siguientes:

• Mr. Joel N. Agree J.D.: Ocupa los cargos de Presidente, Director Ejecutivo (CEO) y Director. Nació en 1979 y su remuneración es de 3,774,384 USD.
• Mr. Richard A. Agree: Es el Presidente Ejecutivo del Consejo. Nació en 1944.
• Ms. Nicole Witteveen: Se desempeña como Directora de Operaciones (COO). Nació en 1990 y su remuneración es de 1,006,152 USD.
• Mr. Peter Coughenour: Es el Director Financiero (CFO), Secretario y Profesional de Relaciones con Inversores. Nació en 1993 y su remuneración es de 1,030,413 USD.
• Mr. Craig Erlich: Ostenta el cargo de Director de Crecimiento (Chief Growth Officer). Nació en 1968 y su remuneración es de 951,623 USD.
• Ms. Danielle M. Spehar J.D.: Es la Asesora General. Nació en 1968 y su remuneración es de 787,167 USD.
• Mr. Stephen Breslin: Se desempeña como Director de Contabilidad (Chief Accounting Officer).
• Mr. Larry Kaufman: Es el Director de Información (CIO) y Vicepresidente de Mejora Continua.
• Mr. Reuben Goldman Treatman CPA: Ocupa el cargo de Director Senior de Finanzas Corporativas.
• Mr. Josh Bratton: Es el Director de Desarrollo.

Host Hotels & Resorts (HST) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en propiedades hoteleras de lujo y alta gama. Sus competidores se dividen en directos e indirectos, cada uno con diferentes modelos de negocio y enfoques.

Principales Competidores Directos:

Estos son otros REIT hoteleros que compiten por la adquisición de activos similares y la inversión de capital:

• Pebblebrook Hotel Trust (PEB):
• Productos: Carteras de hoteles de lujo y estilo de vida, a menudo propiedades icónicas en mercados urbanos y vacacionales clave. A veces tienen un enfoque más independiente o boutique.
• Precios: Sus propiedades operan en el segmento de lujo y alta gama, con precios de habitaciones que reflejan este posicionamiento.
• Estrategias: Similar a Host en la adquisición y gestión de activos, pero a veces con un enfoque más activo en la mejora y reposicionamiento de propiedades, incluyendo la conversión a marcas independientes.
• Park Hotels & Resorts (PK):
• Productos: Posee un portafolio de hoteles de servicio completo, de gama alta y de lujo, a menudo con la marca Hilton debido a su origen como escisión de Hilton Worldwide.
• Precios: Operan en segmentos de precios comparables a los de Host, con enfoque en el rendimiento del RevPAR (Ingresos por Habitación Disponible).
• Estrategias: Centrados en la optimización del rendimiento de su cartera existente y en adquisiciones estratégicas en mercados de alto crecimiento y barreras de entrada.
• RLJ Lodging Trust (RLJ):
• Productos: Su cartera tiende a incluir más hoteles de gama media-alta y servicios selectos, así como propiedades de estadías prolongadas, aunque también tienen algunos hoteles de servicio completo.
• Precios: Generalmente un punto de precio ligeramente inferior al promedio de Host, enfocándose en la eficiencia operativa y el valor.
• Estrategias: Se centran en la adquisición y gestión de activos en mercados urbanos y suburbanos con fuerte demanda corporativa y de ocio, buscando propiedades con alto potencial de crecimiento.

Principales Competidores Indirectos:

Estos no son REIT hoteleros que compiten por la propiedad de activos, sino empresas que influyen en el mercado hotelero o en las decisiones de los viajeros:

• Grandes Cadenas Hoteleras (Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation, IHG Hotels & Resorts):
• Productos: Ofrecen una vasta gama de marcas hoteleras que cubren todos los segmentos de precios, desde el económico hasta el ultra-lujo.
• Precios: Determinan los precios de sus habitaciones en función de la marca, ubicación y demanda del mercado.
• Estrategias: Su enfoque principal es la gestión de marcas, el marketing, los programas de lealtad, la expansión global a través de franquicias y contratos de gestión. Aunque operan propiedades, rara vez poseen la mayor parte de los bienes inmuebles, a diferencia de Host.
• Plataformas de Alquiler Vacacional (Airbnb, Booking.com, Vrbo):
• Productos: Ofrecen una alternativa a los hoteles tradicionales, desde habitaciones individuales hasta casas completas, con diversas comodidades y experiencias.
• Precios: Muy variables, a menudo pueden ser más competitivos para estancias más largas o grupos grandes, o para aquellos que buscan una experiencia más local.
• Estrategias: Se basan en un modelo de plataforma, conectando a anfitriones y huéspedes. Su estrategia se centra en la expansión de la oferta, la adquisición de usuarios y la mejora de la experiencia de reserva. Compiten por la "cuota de billetera" del viajero.
• Otros REITs Inmobiliarios:
• Productos: No ofrecen alojamientos hoteleros, pero compiten por el capital de los inversores. Incluyen REITs de oficinas, comerciales, industriales, residenciales, etc.
• Precios: Sus "precios" se reflejan en las valoraciones de sus acciones y la atractividad de sus dividendos, que compiten con Host por el capital de inversión.
• Estrategias: Se enfocan en la adquisición, desarrollo y gestión de otros tipos de bienes inmuebles, buscando maximizar el valor para los accionistas dentro de sus respectivos sectores.

Diferencias Clave:

Agree Realty Corporation (ADC) es un REIT de alquiler neto que se especializa en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades minoristas de un solo inquilino. Su estrategia se centra en arrendar a inquilinos de alta calidad, a menudo empresas esenciales o resistentes al comercio electrónico, con arrendamientos a largo plazo.

Dada la naturaleza de Agree Realty como un REIT de propiedades tradicionales, la tabla de formato adecuado es la siguiente:

Agree Realty Corporation (ADC) es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en propiedades comerciales de venta minorista (retail), principalmente bajo el modelo de arrendamiento neto (net-lease) a inquilinos de grado de inversión.

Para este tipo de REIT, la información detallada sobre la "superficie total" y "superficie ocupada" de cada propiedad individual no suele ser una métrica reportada públicamente. En su lugar, REITs como Agree Realty, que poseen miles de propiedades arrendadas a inquilinos individuales con contratos a largo plazo, miden su "ocupación" a nivel de portfolio mediante el porcentaje de propiedades arrendadas o el porcentaje de los metros cuadrados arrendables bajo contrato de arrendamiento activo. Esto se conoce comúnmente como el porcentaje de ocupación del portfolio o porcentaje de arrendamiento.

La razón es que en un arrendamiento neto, el inquilino asume la mayor parte de los costos operativos y el objetivo principal del REIT es asegurar flujos de ingresos estables a largo plazo de contratos de arrendamiento firmados. La ocupación interna real del espacio por parte del inquilino no es una métrica que el REIT rastree o divulgue públicamente propiedad por propiedad.

Según la información más reciente disponible públicamente (generalmente a través de sus informes trimestrales y suplementos para inversores), Agree Realty reporta un porcentaje de ocupación muy alto para su portfolio. A continuación, se presenta la métrica de ocupación de su portfolio a nivel general, ya que no se dispone de un listado detallado de la ocupación por propiedad individual con las columnas solicitadas.

Métricas de Ocupación a Nivel de Portfolio para Agree Realty (ADC)

• Porcentaje de Ocupación del Portfolio (Leased Percentage): Generalmente, Agree Realty reporta este porcentaje en el rango del 99.5% al 100%. Por ejemplo, al cierre del cuarto trimestre de 2023, la compañía informó una tasa de ocupación del 99.8% de su portfolio, lo que refleja la solidez de sus arrendamientos con inquilinos de alta calidad. Este porcentaje se calcula como el porcentaje del área bruta arrendable (GLA) del portfolio que está actualmente bajo un contrato de arrendamiento activo.
• Número de Propiedades: El portfolio de Agree Realty ha crecido significativamente y a menudo supera las 2,000 propiedades individuales distribuidas por todo Estados Unidos.
• Superficie Bruta Arrendable (Gross Leasable Area - GLA): El total de metros cuadrados o pies cuadrados arrendables del portfolio es una métrica que la compañía reporta globalmente, pero no desglosada por propiedad individual en términos de "ocupado" vs. "total".

Dado que la información detallada por propiedad individual (Nombre de la Propiedad, Tipo de Activo, Ciudad, Superficie Total y Superficie Ocupada para cada una) no es divulgada públicamente por Agree Realty, no puedo generar la tabla con esas columnas para cada activo específico. La información de ocupación se gestiona y reporta a nivel de portfolio total.

No dispongo de datos en tiempo real ni de información histórica específica sobre la tasa de ocupación de Agree Realty para determinar su tendencia actual (estable, en aumento o en descenso).

Para obtener esta información, le recomendaría consultar:

• Los informes trimestrales y anuales de la compañía (formularios 10-K y 10-Q) presentados ante la SEC (U.S. Securities and Exchange Commission).
• Comunicaciones de prensa y presentaciones para inversores publicadas por Agree Realty en su sitio web oficial.
• Fuentes de datos financieros especializadas que agreguen esta información.

Agree Realty Corporation (ADC) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en propiedades minoristas de triple-net-lease.

A continuación, se presenta información sobre sus principales inquilinos y la diversificación de su cartera:

• Principales inquilinos:

  Los principales inquilinos de Agree Realty suelen ser empresas líderes con una fuerte presencia nacional y, a menudo, con calificación de grado de inversión. Si bien la composición exacta puede variar ligeramente con el tiempo, una lista de inquilinos significativamente grandes incluye:

  • Walmart
  • Tractor Supply Company
  • Walgreens
  • CVS Health
  • Home Depot
  • Lowe's
  • Kroger
  • Aldi
  • AutoZone
  • O'Reilly Auto Parts

  No dispongo de los datos específicos y actualizados sobre el porcentaje de ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno de estos inquilinos representa individualmente. Por lo tanto, esa información se omite.

• Comentarios relevantes sobre la cartera de inquilinos:
  • Diversificación de la cartera: Agree Realty se enfoca en una estrategia de diversificación por inquilino, industria y geografía. Aunque es un REIT minorista, su cartera está fuertemente ponderada hacia inquilinos en sectores esenciales y resistentes al comercio electrónico, como el comercio minorista de productos de primera necesidad, servicios automotrices y restaurantes de servicio rápido. Esto reduce la exposición a las tendencias cíclicas y las presiones del comercio electrónico.
  • Solidez crediticia de los principales inquilinos: Una característica distintiva de la cartera de Agree Realty es la alta concentración de inquilinos con calificación de grado de inversión. Empresas como Walmart, CVS Health, Walgreens, Home Depot y Kroger son inquilinos ancla que aportan estabilidad a los ingresos por rentas debido a su fuerte solidez financiera y menor riesgo de incumplimiento. Esto contribuye a un perfil de riesgo más bajo para el REIT.
  • Riesgo de concentración: Aunque Agree Realty se esfuerza por la diversificación, su inquilino más grande, Walmart, consistentemente representa una porción significativa de sus ingresos por rentas. Sin embargo, históricamente, la gestión de Agree Realty ha mantenido esta exposición en un nivel manejable, generalmente por debajo de un umbral que represente un riesgo excesivo, buscando activamente expandir su base de inquilinos de alta calidad. El riesgo de concentración se mitiga por la robustez crediticia de estos inquilinos ancla y la amplitud del resto de la cartera.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el REIT Agree Realty (ADC), la tendencia de sus dividendos es claramente creciente y estable.

A continuación se detalla la observación de la tendencia de dividendos:

• Desde 2015 hasta finales de 2020, los dividendos se pagaban de forma trimestral. Durante este período, el monto del dividendo por acción mostró un crecimiento constante y gradual en cada ajuste trimestral.
• A partir de enero de 2021, se observa un cambio en la frecuencia de pago, pasando a ser mensual. Aunque el monto por pago individual se ajustó a la nueva frecuencia, la tendencia de los dividendos mensuales ha sido de aumentos incrementales y predecibles. Es decir, el dividendo mensual se mantiene constante por varios meses y luego experimenta una pequeña subida, un patrón que se repite consistentemente a lo largo de los años.
• No se aprecian grandes oscilaciones ni reducciones significativas en los pagos de dividendos a lo largo del tiempo, más allá del ajuste por el cambio de frecuencia de trimestral a mensual. Las variaciones son siempre al alza, indicando una política de dividendos favorable a los inversores.

En resumen, los datos financieros sugieren que Agree Realty ha mantenido una política de dividendos crecientes de manera consistente, ajustándose la periodicidad pero manteniendo una trayectoria ascendente en el monto de los pagos individuales, lo que denota estabilidad y confiabilidad en su distribución de dividendos.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT Agree Realty (ADC) utilizando los datos financieros proporcionados.

Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo

La rentabilidad por dividendo de Agree Realty ha mostrado una tendencia fluctuante a lo largo del período analizado, con un patrón general de crecimiento hasta 2023, seguido de una leve disminución. Observamos lo siguiente:

• Desde 2018 hasta 2019, la rentabilidad por dividendo experimentó una ligera disminución.
• Posteriormente, hubo un aumento notable desde 2019 hasta 2021, siendo este incremento particularmente significativo en 2021.
• En 2022, se registró una muy ligera contracción en la rentabilidad por dividendo.
• De 2022 a 2023, la rentabilidad volvió a experimentar un crecimiento considerable, alcanzando su punto más alto en este período.
• Finalmente, los datos proyectados para 2024 y los datos de los últimos doce meses (TTM) muestran una ligera disminución con respecto a 2023.

En resumen, la rentabilidad por dividendo de Agree Realty no ha sido estable, mostrando períodos de crecimiento pronunciado intercalados con ligeras correcciones.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo

La rentabilidad por dividendo es el resultado de la relación entre el dividendo pagado por acción y el precio de la acción. Los cambios en esta métrica pueden ser impulsados por variaciones en el monto del dividendo, en el precio de la acción, o una combinación de ambos.

• De 2018 a 2019: La disminución en la rentabilidad por dividendo se produjo en un contexto de un aumento sustancial en el valor de mercado de la empresa (market cap). Esto sugiere que el precio de la acción creció a un ritmo mayor que el dividendo por acción, lo que llevó a una reducción de la rentabilidad por dividendo. El ratio de pago de dividendos (payout ratio) también mostró una ligera disminución, indicando que los dividendos no crecieron al mismo ritmo que las ganancias.
• De 2019 a 2020: A pesar de un aumento en el valor de mercado de la empresa, la rentabilidad por dividendo se incrementó. El fuerte aumento en el ratio de pago de dividendos en este período indica que la empresa aumentó sus pagos de dividendos de manera significativa, lo que fue el principal impulsor de la mayor rentabilidad, incluso con un precio de la acción al alza.
• De 2020 a 2021: La rentabilidad por dividendo experimentó un crecimiento marcado. El valor de mercado de la empresa continuó en ascenso, y el ratio de pago de dividendos también mostró un incremento sustancial. Esto sugiere que el notable aumento de la rentabilidad fue impulsado por un crecimiento agresivo en los dividendos por acción, que superó proporcionalmente el incremento del precio de la acción.
• De 2021 a 2022: Se observó una ligera caída en la rentabilidad por dividendo. Durante este período, el valor de mercado de la empresa continuó aumentando, mientras que el ratio de pago de dividendos mostró una leve disminución. Esto indica que el precio de la acción creció a un ritmo que superó ligeramente el crecimiento o la estabilidad del dividendo, resultando en una menor rentabilidad.
• De 2022 a 2023: La rentabilidad por dividendo volvió a crecer significativamente. El valor de mercado de la empresa siguió expandiéndose, y el ratio de pago de dividendos se elevó nuevamente de forma considerable. Esto sugiere que, a pesar del aumento del precio de la acción, la empresa continuó aumentando sus dividendos, siendo el incremento del dividendo el factor dominante en este repunte de la rentabilidad.
• De 2023 a 2024 (proyectado) y datos TTM: La rentabilidad por dividendo ha disminuido. El valor de mercado de la empresa ha mostrado un incremento muy fuerte en este último período. Dado que la rentabilidad bajó mientras el precio de la acción subió notablemente, el factor principal detrás de esta disminución en la rentabilidad es la fuerte apreciación del precio de la acción, la cual ha superado cualquier posible aumento en el dividendo por acción. En este punto, no hay indicios de una 'yield trap' basada únicamente en los datos proporcionados, sino de que la demanda y el crecimiento de la empresa han impulsado el precio, diluyendo la rentabilidad porcentual del dividendo.

En conclusión, la tendencia de la rentabilidad por dividendo de Agree Realty ha sido el resultado de una dinámica constante entre el crecimiento de sus dividendos y la apreciación de su precio de acción. Ha habido períodos donde el crecimiento del dividendo fue el motor principal del aumento de la rentabilidad (como en 2020, 2021 y 2023), y otros donde la fuerte apreciación del precio de la acción ha llevado a una contracción de la rentabilidad por dividendo (como en 2019 y en el período más reciente TTM).

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO de Agree Realty, utilizando los datos proporcionados para los años desde 2018 hasta 2024.

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

Observando la serie histórica de los datos proporcionados, se puede identificar claramente una tendencia creciente y significativa en el payout ratio de Agree Realty a lo largo del tiempo. Partiendo de niveles bastante bajos en los primeros años, el ratio ha experimentado un incremento constante y marcado hasta alcanzar su nivel más alto en el último año.

Indicaciones de la tendencia sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura:

Esta tendencia creciente indica una evolución en la política de dividendos de Agree Realty. En los años iniciales de la serie, la empresa retenía una porción muy sustancial de su FFO, lo que sugería un enfoque prioritario en la reinversión y el crecimiento. Sin embargo, el aumento sostenido del payout ratio a lo largo de los años muestra un cambio hacia una política de distribución de una mayor proporción de sus beneficios operativos a los accionistas en forma de dividendos.

A pesar de este incremento, el hecho de que el payout ratio haya crecido de manera constante sin señales de inestabilidad abrupta sugiere que el flujo de caja operativo (FFO) ha sido capaz de cubrir estos dividendos crecientes. Esto implica que la empresa ha generado suficiente FFO para soportar un aumento en el porcentaje de sus ganancias que distribuye a los inversores.

Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

Según los parámetros indicados, un payout ratio consistentemente por debajo del 85-90% para un REIT se considera saludable. Para el año más reciente (2024), el payout ratio de Agree Realty se sitúa en 79,24%. Este nivel se encuentra por debajo del umbral del 85%, lo que indica que, a día de hoy, el dividendo de Agree Realty se considera saludable y seguro en relación con su FFO. Aún con el aumento experimentado, la empresa mantiene un colchón de seguridad que le permite cubrir sus distribuciones con su flujo de caja operativo.

Análisis de la retención de capital para la reinversión:

El payout ratio de 79,24% en 2024 significa que Agree Realty está pagando aproximadamente el 79% de su FFO en dividendos y retiene alrededor del 21% de su FFO para otros fines. En los años anteriores, cuando el payout ratio era significativamente menor (por ejemplo, en el rango del 17-29%), la empresa estaba reteniendo una porción mucho mayor de su FFO. Esto le proporcionaba una considerable capacidad de autofinanciación para el crecimiento, como adquisiciones o desarrollos, reduciendo la necesidad de depender de fuentes externas.

Con el payout ratio actual más elevado, la porción de capital retenida internamente es menor que en el pasado. Esto podría implicar que, para mantener un ritmo de crecimiento similar al que tuvo cuando su payout ratio era mucho más bajo, Agree Realty podría tener que depender en mayor medida de la deuda o de la emisión de nuevas acciones para financiar sus estrategias de expansión. Si bien una retención del 21% de su FFO no es insignificante, la capacidad de la empresa para reinvertir en el crecimiento de su cartera de forma autofinanciada es lógicamente menor ahora que cuando retenía una proporción de FFO considerablemente superior.

Se realizará una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Agree Realty, analizando los datos financieros proporcionados de los últimos 12 meses.

• Deuda Total / Activos Totales: 0,34
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 2,63
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 7,62

A continuación, se interpreta cada ratio individualmente y se compara con los promedios típicos para un REIT del sector de "net-lease" o triple-net, al que pertenece Agree Realty.

Conclusión sobre la estructura de deuda de Agree Realty:

Considerando los datos financieros, la estructura de deuda de Agree Realty puede clasificarse como moderada a ligeramente agresiva. Aunque el ratio de Deuda Total / Activos Totales (0,34) es conservador y favorable, los ratios de Deuda Neta / FFO ajustado (7,62) y, en menor medida, el Ratio de Cobertura de Intereses (2,63) indican una posición de deuda más elevada en relación con sus flujos de efectivo operativos.

El principal riesgo financiero para Agree Realty, basándose en estos datos, es su alta relación Deuda Neta / FFO ajustado. Este ratio elevado sugiere que la empresa tiene una menor flexibilidad para absorber shocks económicos, un menor margen para futuras adquisiciones financiadas con deuda sin aumentar aún más su apalancamiento, y es más vulnerable a:

• Aumentos en las tasas de interés: Un costo de endeudamiento más alto impactaría negativamente su capacidad para refinanciar deuda existente o adquirir nueva deuda a tasas favorables.
• Ralentización del crecimiento del FFO: Si el crecimiento de los ingresos o del FFO se estanca o disminuye, la capacidad de la empresa para desapalancarse o mantener sus niveles de cobertura de intereses se verá comprometida.

En resumen, si bien el balance general general parece sólido por el lado de los activos, el nivel de apalancamiento en relación con la generación de FFO presenta un punto de riesgo a considerar.

A continuación, se presenta un análisis de la Cobertura de Intereses para Agree Realty, basándose en el ratio proporcionado de 2,63.

1. Explicación del significado del resultado:

• El ratio de Cobertura de Intereses de 2,63 para Agree Realty significa que las ganancias de la empresa antes de intereses e impuestos (EBIT) son 2,63 veces sus gastos por intereses.
• En términos sencillos, esto indica que Agree Realty genera suficientes ganancias operativas para cubrir sus pagos de intereses casi 2,63 veces. Es una métrica crucial para evaluar la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda, especialmente sus pagos de intereses sobre préstamos y bonos. Un ratio superior a 1 implica que la empresa puede cubrir sus intereses.

2. Comparación del ratio con el promedio de su sector o con competidores directos:

• Como modelo de lenguaje de IA, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a bases de datos actualizadas con los promedios de ratios de cobertura de intereses específicos del sector de los REIT (Real Estate Investment Trusts) ni de sus competidores directos en la actualidad.
• Para una comparación precisa, sería necesario consultar bases de datos financieras especializadas o informes de análisis de mercado que proporcionen el promedio actual de este ratio para el sector de los REIT de centros comerciales o de propiedades de un solo inquilino, así como los ratios de empresas como Realty Income (O), National Retail Properties (NNN) o W. P. Carey (WPC), que son competidores relevantes.
• Sin esta información específica y actualizada, cualquier comparación que pudiera ofrecer sería especulativa o basada en datos desactualizados, lo cual no es apropiado para un análisis financiero riguroso.

3. Conclusión sobre su capacidad para pagar intereses:

• Basado en un ratio de Cobertura de Intereses de 2,63, la capacidad de Agree Realty para pagar sus intereses se considera adecuada.
• Aunque un ratio superior a 1 indica que la empresa puede cubrir sus pagos, un valor de 2,63 sugiere que, si bien hay un colchón, no es excesivamente amplio. En el sector de los REIT, que a menudo utiliza un apalancamiento considerable, un ratio superior a 2 suele ser un mínimo aceptable, pero los inversores y acreedores suelen preferir ratios más altos (por ejemplo, por encima de 3 o 4) para una mayor solidez financiera y un menor riesgo de impago, especialmente en períodos de volatilidad económica o subida de tipos de interés.
• Por lo tanto, Agree Realty tiene la capacidad de cubrir sus gastos por intereses, pero una mejora en este ratio (un aumento) indicaría una posición financiera aún más robusta.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda para Agree Realty (ADC), obtenidos de sus presentaciones a inversores y reportes financieros más recientes.

Análisis de los Vencimientos de Deuda de Agree Realty:

• Perfil de Vencimientos General: El perfil de vencimientos de Agree Realty muestra una estructura con vencimientos muy bien escalonados en el corto y medio plazo, con cantidades insignificantes hasta 2031. Esto es un indicio de una gestión proactiva de la deuda. No se observan "muros de deuda" significativos en los próximos años (2025-2030). Los vencimientos más sustanciales se encuentran en los años 2031, 2036 y 2043, lo que indica un uso predominante de bonos o notas senior a largo plazo.

• Estrategia de Gestión de Deuda: Agree Realty parece emplear una estrategia de financiación a largo plazo, utilizando bonos de notas senior no garantizadas con vencimientos extendidos. La ausencia de vencimientos significativos en los años intermedios sugiere que la compañía ha estado extendiendo activamente sus vencimientos o refinanciando deuda a tasas de interés favorables en el pasado. Es común que los REITs refinancien la deuda que se acerca a su vencimiento, ya sea emitiendo nuevas notas, utilizando su línea de crédito rotatoria o capital propio (a través de la emisión de acciones). La línea de crédito rotatoria de la compañía (actualmente de $1.0 mil millones, con vencimiento en octubre de 2027 y opciones de extensión) proporciona una fuente flexible de liquidez para gestionar vencimientos menores o para nuevas inversiones.

• Implicaciones para el Inversor:

  • Riesgo: El perfil de deuda es favorable desde una perspectiva de riesgo inmediato, ya que la compañía no enfrenta grandes amortizaciones de principal en los próximos años. Esto reduce el riesgo de refinanciación a corto plazo y la exposición a posibles aumentos de tipos de interés en un futuro cercano.
  • Liquidez: La baja concentración de vencimientos en el corto plazo mejora la posición de liquidez de Agree Realty, permitiéndole centrarse en la asignación de capital para adquisiciones y crecimiento en lugar de dedicar recursos significativos a refinanciar deuda existente. La línea de crédito rotatoria, en gran parte sin usar (al menos para estos vencimientos programados de notas), proporciona una reserva adicional de liquidez.
  • Capacidad de Crecimiento: Un perfil de deuda bien gestionado y con vencimientos a largo plazo libera el flujo de caja operativo para reinversión en el portafolio (adquisiciones de propiedades, desarrollo) o para distribuciones de dividendos a los accionistas. Esto apoya la capacidad de crecimiento a largo plazo del REIT, ya que no se ve presionado por vencimientos inminentes que requieran grandes salidas de capital o nuevas emisiones de deuda en condiciones desfavorables. En general, este perfil de deuda es un signo positivo para la estabilidad financiera y la capacidad de ejecución estratégica del REIT.

A continuación se detallan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT Agree Realty (ADC) de las principales agencias, incluyendo su perspectiva y una explicación de su significado.

1. Calificaciones y Perspectiva por Agencia:

2. Significado de la Calificación Principal (Grado de Inversión):

• Todas las calificaciones mencionadas (BBB+ de S&P, Baa1 de Moody's, y A- de Fitch) están consideradas dentro del "grado de inversión".
• El grado de inversión indica que la agencia de calificación considera que el emisor (en este caso, Agree Realty) tiene una capacidad fuerte para cumplir con sus obligaciones financieras a largo plazo. Aunque puede haber factores económicos o empresariales que podrían afectarla en el futuro, el riesgo de incumplimiento se considera bajo.
• Para los inversores, tener calificaciones de grado de inversión significa que la deuda emitida por Agree Realty (como bonos corporativos) es generalmente vista como menos riesgosa en comparación con la deuda de emisores con calificaciones por debajo del grado de inversión (también conocido como "bonos basura" o "high yield"). Esto suele traducirse en un menor coste de financiación para la empresa y un mayor atractivo para inversores institucionales que tienen mandatos para invertir solo en deuda de grado de inversión.
• Una perspectiva "Estable", como la asignada por las tres agencias, sugiere que es poco probable que la calificación cambie en el corto o medio plazo, a menos que haya cambios significativos e inesperados en la situación financiera o estratégica de la empresa.

A continuación se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de Agree Realty:

• Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Agree Realty: 6,54x
• Referencia de riesgo significativo: Superior a 10x

Considerando que el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Agree Realty es de 6,54x, y la referencia para un riesgo significativo es superior a 10x, se puede inferir que el nivel de apalancamiento de la empresa se encuentra por debajo de este umbral de preocupación.

Comentario sobre el riesgo: Este nivel de apalancamiento sugiere que la deuda de Agree Realty es manejable en relación con su capacidad de generar efectivo. No obstante, es crucial monitorear su evolución futura y otros factores financieros para una evaluación completa del riesgo.

A continuación, se resume la estrategia de rotación de cartera de Agree Realty basándose en los datos financieros proporcionados:

La estrategia principal de Agree Realty, evidenciada por los datos financieros, es una fuerte tendencia hacia la adquisición de bienes inmuebles, superando significativamente las desinversiones (ventas) a lo largo de los años.

• Tendencia principal:

  La empresa se enfoca predominantemente en la adquisición de activos inmobiliarios para expandir su cartera, lo que se refleja en los elevados montos destinados a la compra de bienes raíces en comparación con los ingresos generados por la venta de activos.

• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  La siguiente tabla muestra un desglose de los pagos para adquirir bienes inmuebles (`paymentstoacquirerealestate`) y los ingresos por la venta de activos productivos (`proceedsfromsaleofproductiveassets`) para los últimos cinco años:

  Año	Pagos para adquirir bienes inmuebles	Ingresos por venta de activos
  2024	$877,226,000	$94,331,000
  2023	$1,206,025,000	$13,843,000
  2022	$1,578,511,000	$44,914,000
  2021	$1,400,685,000	$56,002,000
  2020	$1,326,696,000	$47,698,000

  Como se puede observar, los pagos para adquirir bienes inmuebles son consistentemente varias veces superiores a los ingresos obtenidos por la venta de activos. Por ejemplo, en 2023, las adquisiciones fueron de más de 1.2 mil millones de dólares, mientras que las ventas apenas superaron los 13 millones de dólares. Esta disparidad subraya una clara estrategia de crecimiento a través de la expansión de la cartera mediante la compra.

• Evidencia de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  No existe evidencia clara en los datos financieros proporcionados que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Agree Realty incluya la venta estratégica de activos para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición de los mismos activos.

  Justificación: Las métricas financieras relevantes, como `proceedsfromsaleofproductiveassets` (ingresos por venta de activos) son comparativamente muy bajas en relación con `paymentstoacquirerealestate` (pagos para adquirir bienes inmuebles). Si la empresa estuviera vendiendo activos para reacondicionamiento y posterior readquisición, se esperaría un volumen de ventas más significativo y, posiblemente, un patrón de re-inversión en los mismos tipos de activos o un flujo de caja que indicara la repetición de transacciones sobre activos similares. Los datos muestran una estrategia de adquisición neta constante y muy agresiva, con ventas que parecen ser más bien desinversiones oportunistas o de optimización de cartera marginal, y no parte de un ciclo de venta-reacondicionamiento-readquisición a gran escala. No hay partidas específicas que indiquen costes de reacondicionamiento externos asociados a ventas previas o readquisiciones de activos específicos en los datos financieros.

Para analizar la retención de beneficios de Agree Realty (ADC), un REIT, es fundamental comprender el concepto de Funds From Operations (FFO), que es una métrica clave para evaluar la rentabilidad operativa de estas empresas. El FFO se calcula ajustando el ingreso neto para incluir la depreciación y amortización, que son gastos no monetarios significativos para las empresas inmobiliarias.

A partir de los datos financieros proporcionados, podemos calcular el FFO y los dividendos pagados para los últimos años fiscales:

El FFO calculado ha mostrado un crecimiento constante a lo largo de los años, lo que indica una fortaleza operativa subyacente. Los dividendos pagados también han aumentado en consonancia.

Se ha proporcionado que Agree Realty tiene un payout basado en FFO del 79,24%. A partir de este dato, podemos inferir directamente la retención de beneficios:

• Tasa de Retención de FFO = 100% - Tasa de Payout de FFO
• Tasa de Retención de FFO = 100% - 79,24% = 20,76%

Esto significa que Agree Realty retiene aproximadamente el 20,76% de su FFO para reinversión, mientras que el 79,24% restante se distribuye a los accionistas en forma de dividendos. Para un REIT, la distribución de una gran parte de sus beneficios es una práctica común y un requisito para mantener su estatus fiscal especial, ya que están obligados a distribuir al menos el 90% de su renta imponible anual.

Cabe señalar que, según nuestros cálculos directos a partir de los datos financieros proporcionados (Dividendos Pagados / FFO Calculado), la tasa de payout para el año fiscal 2024 sería de aproximadamente 72,33% (311.041.000 USD / 430.055.000 USD). La diferencia con el 79,24% proporcionado podría deberse a variaciones en la definición precisa de FFO utilizada por la empresa (por ejemplo, FFO ajustado o AFFO), el cálculo en base a acciones en circulación (FFO por acción y dividendo por acción), o la referencia a un período diferente (por ejemplo,

A continuación, se presenta un análisis sobre la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Agree Realty, basándose en los datos financieros proporcionados, para determinar si representa un riesgo de dilución o una estrategia de crecimiento saludable.

Los REITs (Real Estate Investment Trusts) son entidades que invierten en bienes raíces generadores de ingresos y están obligados por ley a distribuir la mayor parte de sus beneficios imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Debido a esta estructura, los REITs suelen depender de la emisión de nuevas acciones y/o deuda para financiar la adquisición de nuevas propiedades y expandir sus carteras, ya que retienen una porción limitada de sus ganancias.

La emisión de nuevas acciones puede causar dilución si el crecimiento en el número de acciones en circulación supera el crecimiento de métricas clave como el FFO (Funds From Operations) o el AFFO (Adjusted Funds From Operations) por acción. Sin embargo, si la emisión de acciones se realiza a un precio ventajoso y los fondos se utilizan para adquirir activos que generan un rendimiento superior al coste del capital, la dilución puede ser temporal y beneficiosa a largo plazo, resultando en un aumento del FFO/AFFO por acción.

A continuación, se presenta el crecimiento porcentual anual de nuevas acciones de Agree Realty según los datos financieros:

Análisis de los datos financieros:

Los porcentajes de "crecimiento de nuevas acciones" proporcionados, que oscilan entre el 0,07% y el 0,28% anual, son extremadamente bajos. Para un REIT en crecimiento, que típicamente financia expansiones mediante la emisión de capital, estos porcentajes son notablemente insignificantes. En el contexto de la financiación de los REITs, es común observar aumentos anuales en el número de acciones en circulación que pueden variar desde un porcentaje bajo de un dígito (por ejemplo, 1-3%) hasta porcentajes de dos dígitos (por ejemplo, 5-15% o más, dependiendo del tamaño de las adquisiciones y las condiciones del mercado de capitales).

Si estos porcentajes representan el aumento anual total en las acciones en circulación, entonces la dilución para los inversores existentes de Agree Realty, a partir de la emisión de nuevas acciones, es prácticamente nula. Un crecimiento del 0,07% o incluso del 0,28% en el número de acciones es un impacto marginal en la participación de los accionistas existentes.

Implicaciones de estos bajos porcentajes:

• Riesgo de dilución: Basándose exclusivamente en los datos financieros proporcionados sobre el crecimiento de nuevas acciones, el riesgo de dilución para los inversores existentes por esta vía es insignificante. Estos niveles de emisión de acciones son muy inferiores a lo que se consideraría un riesgo de dilución significativo en la mayoría de las empresas, y en particular en los REITs.

• Estrategia de crecimiento: Estos porcentajes tan bajos sugieren varias posibilidades en cuanto a la estrategia de crecimiento de Agree Realty:

  • La empresa podría estar financiando su crecimiento principalmente a través de deuda, lo cual traslada el riesgo a un mayor apalancamiento en lugar de la dilución de capital. Sería necesario analizar la evolución de su ratio deuda/EBITDA y su estructura de capital para una visión completa.

  • Alternativamente, Agree Realty podría estar generando suficiente flujo de caja operativo (después de dividendos) para reinvertir una porción significativa en nuevas propiedades, aunque esto es menos común para REITs debido a sus altos requisitos de distribución de beneficios.

  • También podría indicar que la empresa está creciendo a un ritmo más lento en términos de adquisición de activos, o que ha encontrado otras fuentes de financiación no dilutivas, o que se está refiriendo a una métrica muy específica de emisión de acciones que no refleja el cambio total en acciones en circulación (sin embargo, basándome en la descripción, interpreto que se refiere al crecimiento general de acciones en circulación).

Conclusión:

A partir de los datos financieros proporcionados sobre el crecimiento de nuevas acciones, la emisión por parte de Agree Realty no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los porcentajes anuales son tan bajos que el impacto en la propiedad de las acciones sería casi imperceptible. Esto sugiere que Agree Realty o bien está financiando su crecimiento por otros medios (como la deuda) o que el ritmo de adición de nuevas acciones en circulación es extremadamente controlado.

Para una evaluación completa de la estrategia de crecimiento y el riesgo de inversión, sería fundamental analizar otros factores como el crecimiento del FFO/AFFO por acción, la rentabilidad de las nuevas adquisiciones, los niveles de deuda, los tipos de interés de la deuda y las perspectivas generales del sector minorista de triple net lease en el que opera Agree Realty.

La estrategia principal de crecimiento futuro para Agree Realty (ADC), un REIT de triple net lease, se centra en una combinación de adquisiciones estratégicas y, en menor medida, el desarrollo de propiedades.

Los pilares de su estrategia son:

• Adquisiciones de Alta Calidad: Agree Realty se enfoca principalmente en la adquisición de propiedades minoristas esenciales y de alto valor, operadas por inquilinos fuertes y bien posicionados. Buscan propiedades con contratos de arrendamiento a largo plazo (net-lease) que les proporcionen flujos de caja predecibles y estables. Esta estrategia les permite crecer su cartera de propiedades y sus ingresos por alquiler de manera consistente.
• Inversión en Desarrollo: Aunque en menor medida que las adquisiciones, Agree Realty también participa en proyectos de desarrollo. Esto les permite construir propiedades a medida para inquilinos específicos, a menudo en ubicaciones prime, lo que puede generar mayores rendimientos y fortalecer las relaciones con los inquilinos.
• Diversificación de Inquilinos y Geográfica: Aunque no es una "estrategia de crecimiento" per se, la diversificación de su base de inquilinos y su presencia geográfica es un componente clave que respalda su capacidad de crecimiento sostenible y reduce el riesgo. Se enfocan en minoristas resistentes a las recesiones y al comercio electrónico, como supermercados, tiendas de mejoras para el hogar, restaurantes de servicio rápido y minoristas de descuento.

En resumen, la adquisición de propiedades de triple net lease de alta calidad es el motor fundamental de su expansión, complementada por iniciativas de desarrollo para optimizar su cartera.

Para calcular el valor intrínseco del REIT Agree Realty (ADC) basándonos en los datos financieros proporcionados, utilizaremos el método del Valor Neto de Activos (NAV), que es una de las metodologías más comunes y relevantes para la valoración de REITs. Este enfoque estima el valor de mercado de los activos inmobiliarios de la empresa y luego resta sus pasivos para obtener el valor de la equidad por acción.

Para el cálculo del NAV, necesitamos los siguientes pasos:

1. Calcular el Ingreso Neto Operativo (NOI).
2. Estimar el Valor de Mercado de los Activos Inmobiliarios utilizando el NOI y una tasa de capitalización (Cap Rate) asumida.
3. Sumar otros activos no inmobiliarios.
4. Restar los pasivos totales y el valor de las acciones preferentes.
5. Dividir el resultado entre el número de acciones diluidas en circulación.

A continuación, se detalla el cálculo utilizando los datos financieros del ejercicio fiscal 2024:

El NOI se calcula como los ingresos totales menos los gastos operativos, excluyendo la depreciación, amortización, gastos por intereses e impuestos sobre la renta, y ganancias/pérdidas por venta de activos.

• Ingresos (revenues): $617,095,000
• Gastos Operativos Relevantes:
  • Real Estate Tax Expense (realestatetaxexpense): $46,882,000
  • Operating Lease Initial Direct Cost Expense Over Term (operatingleaseinitialdirectcostexpenseoverterm): $26,349,000
  • Operating Lease Expense (operatingleaseexpense): $1,600,000
  • General and Administrative Expense (generalandadministrativeexpense): $37,233,000
  • Impairment of Real Estate (impairmentofrealestate): $7,200,000

Para estimar el valor de mercado de la cartera de bienes raíces, dividimos el NOI por una Tasa de Capitalización (Cap Rate). La tasa de capitalización no se proporciona en los datos financieros, por lo que es una asunción clave para esta valoración. Para un REIT de arrendamiento neto y alta calidad como Agree Realty, una Cap Rate del 6.5% se considera razonable para este ejercicio, aunque el rango podría variar entre 6.0% y 7.0% dependiendo de las condiciones del mercado.

• NOI: $497,831,000
• Cap Rate Asumida: 6.5% (0.065)

Sumamos el valor de mercado estimado de los bienes raíces y otros activos, y restamos los pasivos y el valor de las acciones preferentes.

• Valor de Mercado Estimado de Bienes Raíces: $7,658,938,461.54
• Otros Activos (2024):
  • Efectivo y Equivalentes de Efectivo (cashandcashequivalentsatcarryingvalue): $6,399,000
  • Cuentas por Cobrar Netas (accountsreceivablenet): $106,416,000
  • Activos Intangibles de Vida Finita Adquiridos (finitelivedintangibleassetacquiredinplaceleases): $864,937,000
  • Otros Activos (otherassets): $90,586,000
  Total Otros Activos = $6,399,000 + $106,416,000 + $864,937,000 + $90,586,000 = $1,068,338,000
• Pasivos Totales (liabilities): $2,975,785,000
• Valor de Acciones Preferentes (preferredstockvalue): $175,000,000

Finalmente, dividimos el NAV total entre el número de acciones diluidas en circulación.

• NAV: $5,576,491,461.54
• Acciones Diluidas en Circulación (weightedaveragenumberofdilutedsharesoutstanding): 101,876,304 (dato de 2024)

Conclusión:

Basándonos en los datos financieros proporcionados para Agree Realty (ADC) y aplicando el método del Valor Neto de Activos (NAV) con una tasa de capitalización asumida del 6.5%, el valor intrínseco estimado por acción de ADC es de $54.74.

Es importante destacar que esta valoración es sensible a la tasa de capitalización asumida. Una variación en este porcentaje resultaría en un valor intrínseco diferente. Los datos financieros disponibles no permiten derivar una Cap Rate directamente, por lo que es una suposición necesaria para este método.

A continuación, se presenta una evaluación de la empresa Agree Realty (ADC) en las categorías solicitadas, con una puntuación del 0 al 10:

• Calidad del Negocio: 9/10
  • Agree Realty opera en el segmento de net-lease (arrendamiento neto), un modelo de negocio que proporciona flujos de caja altamente estables y predecibles. Bajo este modelo, los inquilinos son responsables de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad (impuestos, seguros y mantenimiento), lo que reduce significativamente la carga y la volatilidad para el propietario (Agree Realty).
  • Su cartera se compone principalmente de propiedades arrendadas a minoristas de productos esenciales y de servicios (supermercados, farmacias, tiendas de conveniencia, restaurantes de comida rápida, etc.), lo que les confiere una notable resistencia a las recesiones económicas y a la competencia del comercio electrónico.
  • Posee una cartera bien diversificada geográficamente y con una alta tasa de ocupación, minimizando el riesgo asociado a un único mercado o inquilino.
• Moat (Ventaja Competitiva): 8/10
  • La principal ventaja competitiva de Agree Realty reside en su escala y su acceso preferente al capital a costes competitivos. Como una REIT de gran tamaño, puede realizar adquisiciones más grandes y eficientes, y financiar sus operaciones con deuda a tasas de interés más bajas que sus competidores más pequeños.
  • Su enfoque en la adquisición de propiedades con inquilinos de grado de inversión y con contratos de arrendamiento a largo plazo proporciona una estabilidad contractual que es difícil de replicar para nuevos participantes.
  • La especialización en el sector del net-lease y la experiencia en la gestión de estas propiedades también actúan como una barrera de entrada para otros inversores.
• Situación Financiera: 9/10
  • Agree Realty es reconocida por mantener un balance excepcionalmente sólido. Ha sido consistente en mantener un apalancamiento conservador y cuenta con una calificación crediticia de grado de inversión (generalmente BBB o superior por las principales agencias), lo que le permite acceder a mercados de capital de manera eficiente.
  • Sus métricas de deuda (como la relación deuda neta/EBITDA y la cobertura de intereses) son saludables y gestionadas de forma prudente.
  • La **distribución de dividendos** es consistente y está bien cubierta por sus FFO (Funds From Operations) y AFFO (Adjusted Funds From Operations), lo que indica una sólida capacidad para generar y distribuir flujo de caja.
• Crecimiento y Perspectivas Futuras: 8/10
  • El crecimiento de Agree Realty se impulsa principalmente a través de adquisiciones estratégicas de nuevas propiedades net-lease, con un historial probado de ejecución. Su enfoque en el minorista esencial y de servicios asegura un flujo constante de oportunidades de inversión atractivas.
  • Muchos de sus contratos de arrendamiento incluyen escaladores de renta, lo que proporciona un crecimiento orgánico predecible en los ingresos por alquiler año tras año, mitigando el impacto de la inflación.
  • La compañía también ha mostrado capacidad para desarrollar nuevas propiedades, lo que complementa su estrategia de crecimiento por adquisición.
  • Las perspectivas futuras son positivas debido a la naturaleza resiliente de sus inquilinos y su modelo de negocio, aunque el entorno de tipos de interés y el coste del capital pueden influir en el ritmo de las adquisiciones.