Tesis de Inversion en American Healthcare REIT

American Healthcare REIT se clasifica como un REIT de capital (Equity REIT), especializado específicamente en el sector de la atención sanitaria (Healthcare REIT).

Dentro de esta especialización, sus propiedades abarcan diversas subcategorías, lo que le permite diversificar su cartera y su exposición a diferentes segmentos del mercado sanitario. Estas subcategorías incluyen:

• Edificios de Oficinas Médicas (Medical Office Buildings - MOBs): Espacios que albergan consultas de médicos, clínicas ambulatorias, laboratorios y otros servicios de salud.
• Instalaciones de Enfermería Especializada (Skilled Nursing Facilities - SNFs): Centros que proporcionan atención médica y de enfermería continua para pacientes que requieren cuidados de rehabilitación o a largo plazo.
• Viviendas para la Tercera Edad (Senior Housing): Incluye comunidades de vida asistida (Assisted Living Facilities - ALFs) y otras instalaciones diseñadas para ofrecer servicios residenciales y de apoyo a personas mayores.
• Hospitales: Propiedades de hospitales de agudos y, en algunos casos, hospitales de rehabilitación.

Sí, American Healthcare REIT es conocido por utilizar y tener una parte significativa de su cartera bajo el modelo de Triple Net Lease (NNN). Este tipo de arrendamiento traslada la responsabilidad de los gastos operativos, impuestos sobre la propiedad y seguros del propietario (REIT) al inquilino, lo que a menudo se traduce en flujos de efectivo más estables y predecibles para el REIT.

Basándome en los datos financieros proporcionados, a continuación se detallan las personas que dirigen American Healthcare REIT, junto con la información relevante disponible para cada una:

• Mr. Danny Prosky:
  • Cargo: President, Chief Executive Officer & Director (Presidente, Director Ejecutivo y Director)
  • Retribución: 2,060,268 USD
  • Género: Masculino
  • Año de nacimiento: 1964
• Mr. Brian S. Peay:
  • Cargo: Chief Financial Officer (Director Financiero)
  • Retribución: 1,364,645 USD
  • Género: Masculino
  • Año de nacimiento: 1966
• Mr. Gabriel M. Willhite:
  • Cargo: Chief Operating Officer (Director de Operaciones)
  • Retribución: 1,220,266 USD
  • Género: Masculino
  • Año de nacimiento: 1982
• Mr. Stefan K. L. Oh:
  • Cargo: Chief Investment Officer (Director de Inversiones)
  • Retribución: 967,354 USD
  • Género: Masculino
  • Año de nacimiento: 1971
• Mr. Mark E. Foster:
  • Cargo: Executive Vice President, General Counsel & Secretary (Vicepresidente Ejecutivo, Asesor Jurídico General y Secretario)
  • Retribución: 788,355 USD
  • Género: Masculino
  • Año de nacimiento: 1973
• Ms. Wendie Newman:
  • Cargo: Executive Vice President of Asset Management (Vicepresidenta Ejecutiva de Gestión de Activos)
  • Género: Femenino
  • Año de nacimiento: 1964
• Mr. Alan Robert Peterson III:
  • Cargo: Vice President of Investor Relations & Finance (Vicepresidente de Relaciones con Inversores y Finanzas)
  • Género: Masculino
• Mr. Kenny Lin:
  • Cargo: Executive Vice President, Deputy Chief Financial Officer & Chief Accounting Officer (Vicepresidente Ejecutivo, Director Financiero Adjunto y Director de Contabilidad)
  • Género: Masculino
  • Año de nacimiento: 1977
• Ms. Cora Lo Esq., J.D.:
  • Cargo: Senior Vice President, Associate General Counsel & Assistant Secretary (Vicepresidenta Senior, Asesor Jurídico Asociado y Secretaria Adjunta)
  • Género: Femenino
  • Año de nacimiento: 1975
• Mr. Ray Oborn:
  • Cargo: Executive Vice President of Asset Management (Vicepresidente Ejecutivo de Gestión de Activos)
  • Género: Masculino
  • Año de nacimiento: 1970

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que se especializa en la adquisición y gestión de hoteles de lujo y de gama alta. Es fundamental entender que Host posee las propiedades físicas, pero no las opera directamente; estas son gestionadas por marcas hoteleras reconocidas (como Marriott o Hilton).

• Competidores Directos:
• Principalmente otros REITs hoteleros que se centran en la propiedad de activos de lujo y gama alta, buscando oportunidades de adquisición similares. Ejemplos incluyen Pebblebrook Hotel Trust, RLJ Lodging Trust, y Park Hotels & Resorts.
• Grandes fondos de inversión inmobiliaria o gestores de activos que también buscan invertir en el sector hotelero de lujo.
• Competidores Indirectos:
• Las propias marcas hoteleras globales (ej. Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation) cuando actúan como propietarios de sus inmuebles, aunque su modelo de negocio principal es la operación y el licenciamiento de marcas.
• Otros tipos de REITs o inversiones inmobiliarias (oficinas, retail, residencial) que compiten por el capital de los inversores.
• Plataformas de alojamiento alternativo (ej. Airbnb, VRBO) o cadenas de hoteles boutique que, aunque no compiten directamente por la propiedad de grandes inmuebles, sí influyen en la demanda general del sector hotelero.

A continuación, se detallan las diferencias en productos, precios y estrategias:

American Healthcare REIT es un REIT de salud que invierte en una cartera diversificada de propiedades de atención médica, incluyendo edificios de consultorios médicos, instalaciones de vida para personas mayores, centros de enfermería especializada y hospitales.

Según la información pública disponible en sus informes y presentaciones para inversores (como sus Formularios 10-K presentados ante la SEC y sus presentaciones trimestrales), la empresa posee y opera una cartera significativa. A marzo de 2024, su portfolio estaba compuesto por aproximadamente 299 propiedades.

Es importante señalar que, dada la magnitud de su cartera, la información detallada de cada propiedad individual (nombre exacto del centro, dirección específica y capacidad precisa en camas/unidades para cada una de las casi 300 instalaciones) no se publica de forma consolidada en un listado exhaustivo y fácilmente accesible al público general en un único documento. Las empresas de este tamaño y tipo de REIT suelen presentar sus carteras de forma agregada por tipo de activo y ubicación geográfica general.

A continuación, se presenta una descripción general de la composición de su cartera de propiedades, basada en los datos agregados disponibles. La tabla resume las categorías principales de instalaciones y sus capacidades totales o características predominantes dentro del porfolio de American Healthcare REIT, ya que no se dispone de una lista individualizada de cada una de las propiedades con todos los detalles solicitados.

Para obtener una lista exhaustiva y específica de cada propiedad individual con todos sus detalles, sería necesario consultar los informes anuales detallados de la empresa (como los Formularios 10-K presentados ante la SEC), donde en ocasiones se proporcionan anexos con detalles a nivel de propiedad para ciertas adquisiciones o transacciones significativas, pero no necesariamente de toda la cartera en un formato consolidado.

Como sistema de inteligencia artificial especializado en inversión en bolsa, y después de consultar la información pública disponible de American Healthcare REIT, debo indicar que la información detallada sobre el porcentaje de ocupación por propiedad individual (es decir, el "Nombre de la Propiedad", "Ciudad / Ubicación Principal", "Superficie Total" y "Superficie Ocupada" para cada una de las 195 propiedades de su portafolio) no se divulga públicamente de forma granular.

Los REITs, especialmente aquellos con grandes portafolios diversificados como American Healthcare REIT, suelen reportar las métricas de ocupación de forma agregada por tipo de activo o a nivel de todo el portafolio en sus informes anuales (10-K), trimestrales (10-Q) y presentaciones a inversores.

A continuación, se proporciona un resumen de las métricas de ocupación disponibles para el portafolio de American Healthcare REIT, utilizando los datos más recientes reportados en sus documentos públicos (a partir del 30 de septiembre de 2023):

Métricas de Ocupación Agregadas por Tipo de Activo

American Healthcare REIT mide la ocupación de sus activos de la siguiente manera:

• Para Edificios de Oficinas Médicas (MOBs), la ocupación se basa en el porcentaje de la superficie bruta alquilable (GLA) que está arrendada.
• Para las Propiedades Operativas de Viviendas para Personas Mayores (SHOP), los Campus Integrados de Salud para Personas Mayores (ISHCs) y las Instalaciones de Enfermería Especializada (SNFs), la ocupación se mide como el porcentaje de camas o unidades disponibles que están ocupadas.
• Para los Hospitales, se refiere al porcentaje de la capacidad operativa o camas licenciadas que están ocupadas.

La siguiente tabla muestra la ocupación por tipo de activo, basada en los datos reportados por American Healthcare REIT a fecha de 30 de septiembre de 2023:

Esta es la información de ocupación más detallada y reciente que se reporta públicamente por American Healthcare REIT a nivel agregado. No se proporciona un desglose individual por cada propiedad dentro de su portafolio.

No dispongo de información factual y actualizada sobre la tendencia de ocupación específica de American Healthcare REIT (estable, en aumento o en descenso).

Mi capacidad se centra en proporcionar información general y análisis basado en datos preexistentes, no en métricas operativas en tiempo real de empresas individuales.

Para el REIT American Healthcare REIT, la información proporcionada se basa en su clasificación como un REIT de propiedades inmobiliarias, ya que se especializa en la adquisición, propiedad y gestión de propiedades del sector de la salud.

A continuación, se detalla la información solicitada:

REIT de propiedades inmobiliarias:

• Lista de los 10 principales inquilinos:

  No dispongo de una lista exacta y actualizada de los 10 principales inquilinos de American Healthcare REIT con sus respectivos porcentajes de ingresos por rentas anualizados (ABR) de forma consolidada y precisa para proporcionar en este momento. La composición detallada de los inquilinos y sus contribuciones específicas a los ingresos puede fluctuar y se detalla usualmente en sus informes financieros más recientes (como el formulario 10-K o las presentaciones para inversores).

  Sin embargo, la información pública indica que American Healthcare REIT cuenta con una cartera diversificada de propiedades e inquilinos a través de diferentes subsectores de la atención médica (como residencias para mayores, edificios de consultorios médicos, hospitales y centros de enfermería especializada). Esto sugiere que la dependencia de un solo inquilino es limitada.

• Comentarios relevantes sobre la diversificación de la cartera de inquilinos, la solidez crediticia y el riesgo de concentración:
  • Diversificación de la cartera de inquilinos: American Healthcare REIT se enfoca en mantener una cartera de inquilinos diversificada para mitigar el riesgo de concentración. Aunque no se proporciona la lista específica de los principales inquilinos, la estrategia del REIT busca no depender excesivamente de un solo operador o tipo de inquilino. Su portfolio incluye una amplia variedad de operadores de diferentes tamaños y especialidades dentro del sector sanitario.
  • Solidez crediticia de los principales inquilinos: La solidez crediticia de los inquilinos en el sector de la salud es un factor crucial. Los inquilinos son operadores de instalaciones de atención médica, que pueden variar desde grandes sistemas hospitalarios hasta operadores de residencias de mayores o consultorios médicos. La solvencia de estos operadores está influenciada por factores como la demografía, la regulación gubernamental (Medicare/Medicaid), el entorno de reembolso y su propia gestión financiera. El REIT evalúa la capacidad de pago y la estabilidad operativa de sus inquilinos para gestionar el riesgo de impago.
  • Riesgo de concentración: Según la información pública, American Healthcare REIT ha manifestado una política de diversificación que limita el riesgo de concentración. Un indicio de esto es que, en sus declaraciones previas a su salida a bolsa, se mencionaba que ningún inquilino representaba más de un porcentaje bajo de sus ingresos totales, lo que es positivo para la mitigación del riesgo de concentración. La diversificación no solo se busca a nivel de inquilinos individuales sino también a través de la variedad de tipos de propiedades de atención médica (residencias de mayores, MOBs, hospitales, SNFs), lo que añade una capa adicional de mitigación de riesgos sectoriales o específicos de un subsector. Los riesgos generales de la industria de la salud incluyen cambios regulatorios, presiones de reembolso y la escasez de personal sanitario.

Basándome en los datos financieros proporcionados para American Healthcare REIT (AHR), se observa una tendencia clara en sus dividendos.

• Según el análisis de los dividendos históricos presentes en los datos financieros, el monto del dividendo por acción se ha mantenido constante en todos los períodos mostrados.
• Por lo tanto, los dividendos de American Healthcare REIT (AHR) pueden considerarse estables, ya que no presentan aumentos ni fluctuaciones significativas dentro del rango de tiempo cubierto por los datos.

Esto sugiere una política de dividendos consistente por parte de la empresa, al menos durante el período que reflejan los datos financieros.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT American Healthcare REIT (AHR) basándose en los datos financieros proporcionados.

Tendencia de la rentabilidad por dividendo:

La rentabilidad por dividendo de American Healthcare REIT ha mostrado una tendencia altamente volátil a lo largo de los años analizados. Se observó un incremento inicial de 2018 a 2019, seguido de una ligera disminución hasta 2021. Sin embargo, los años 2022 y 2023 experimentaron un aumento muy significativo en la rentabilidad por dividendo, alcanzando picos importantes. Posteriormente, en 2024 y en los datos TTM más recientes, la rentabilidad por dividendo ha experimentado una drástica disminución, volviendo a niveles más bajos.

Análisis Causal de los cambios en la rentabilidad por dividendo:

• De 2018 a 2019: La rentabilidad por dividendo aumentó. Durante este período, el capitalización de mercado (una buena proxy del precio de la acción) disminuyó. Esto sugiere que el incremento en la rentabilidad fue impulsado principalmente por una caída en el precio de la acción de la compañía, haciendo que el dividendo por acción representara un porcentaje mayor del valor de la inversión.

• De 2019 a 2021: La rentabilidad por dividendo mostró una tendencia decreciente. En 2020, aunque el capitalización de mercado se recuperó y aumentó, la rentabilidad disminuyó. Más notablemente, en 2021, la rentabilidad siguió bajando a pesar de un capitalización de mercado relativamente estable. Este patrón, con un precio de acción estable o en aumento y una rentabilidad decreciente, sugiere que hubo una reducción en el dividendo pagado por acción por parte de la empresa.

• De 2021 a 2023: La rentabilidad por dividendo experimentó un incremento muy pronunciado y sostenido. Durante este período, el capitalización de mercado de la empresa se mantuvo relativamente estable (entre 873-875 millones). Dado que el denominador (precio de la acción) no varió significativamente, el fuerte aumento de la rentabilidad por dividendo en estos años (alcanzando un pico en 2023) fue impulsado principalmente por un aumento sustancial en los dividendos pagados por la empresa. Es importante destacar que, durante estos años, la empresa presentaba un beneficio neto por acción negativo, lo que podría haber señalado una situación de 'yield trap' o "trampa de dividendo", donde una alta rentabilidad es insostenible debido a la falta de ganancias que la respalden.

• De 2023 a 2024 y TTM: La rentabilidad por dividendo sufrió una caída drástica y muy significativa. El factor dominante en este cambio fue el espectacular aumento en la capitalización de mercado de American Healthcare REIT (pasando de aproximadamente 873 millones en 2023 a 3713 millones en 2024, y luego a casi 6000 millones en los datos TTM). A pesar de un `dividendPerShareTTM` de 1 en los datos TTM, la revalorización masiva del precio de la acción hizo que la rentabilidad por dividendo disminuyera considerablemente. Este cambio sugiere una fuerte revalorización del activo por parte del mercado, alejándose de los niveles de "yield trap" observados anteriormente, lo que podría indicar una mejora en las perspectivas o en la percepción del valor subyacente de la compañía, incluso si el beneficio neto por acción sigue siendo negativo, aunque con una mejora en 2024.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO (Funds From Operations) para American Healthcare REIT, utilizando los datos históricos proporcionados.

• Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

  Observando los datos históricos del payout ratio, se identifica una tendencia claramente creciente y significativa. El ratio ha aumentado progresivamente desde un 7,32% en 2018 hasta alcanzar el 63,30% en 2024. Aunque hubo un ligero descenso en 2020 respecto a 2019, la trayectoria general desde 2018 hasta 2024 muestra una aceleración notable en el porcentaje de FFO distribuido como dividendo.

• Implicaciones de la tendencia sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura:

  Esta tendencia creciente indica que American Healthcare REIT ha estado distribuyendo una porción cada vez mayor de su FFO a los accionistas en forma de dividendos. Esto podría reflejar una política de dividendos más generosa o un compromiso creciente con la rentabilidad para el accionista. En cuanto a la capacidad para cubrir el dividendo con el flujo de caja operativo (FFO), la empresa ha pasado de retener la mayor parte de sus ganancias operativas a distribuir más de la mitad. Si bien esto muestra una mayor distribución, mientras el ratio se mantenga en niveles manejables, indica que el FFO es suficiente para cubrir los pagos actuales. Sin embargo, una tendencia tan marcada al alza requerirá una observación cuidadosa en el futuro.

• Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

  Basándose en el nivel del payout ratio de 63,30% en 2024, el dividendo actual de American Healthcare REIT se considera saludable y seguro. Un ratio consistentemente por debajo del 85-90% para un REIT suele indicar una buena cobertura del dividendo por el FFO, lo que reduce el riesgo de recortes de dividendos. A pesar del aumento observado en los últimos años, el nivel actual se encuentra bien por debajo del umbral de alerta del 85-90%, lo que sugiere que la empresa tiene un margen considerable para cubrir sus pagos de dividendos con su FFO.

• Análisis de la retención de capital para reinversión:

  Dado el aumento del payout ratio, la porción de FFO que el REIT está reteniendo para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos) ha disminuido porcentualmente. En 2018, la empresa retenía más del 92% de su FFO, mientras que en 2024 retiene aproximadamente el 36,70% (100% - 63,30%). Aunque el actual nivel de retención no es alarmantemente bajo, la tendencia indica una menor capacidad de autofinanciación del crecimiento interno. Esto podría significar que, si la empresa busca expandir significativamente su cartera, podría depender más de fuentes de financiación externas, como la deuda o la emisión de nuevas acciones, en comparación con años anteriores cuando retenía una porción mucho mayor de sus FFO para reinversión. Es crucial monitorear si esta menor retención de capital impacta negativamente en futuras oportunidades de crecimiento o si la empresa puede mantener un crecimiento sostenible a través de otras estrategias de financiación.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de American Healthcare REIT, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

Interpretación Individual de los Ratios:

• Deuda Total / Activos Totales: [0,00]

  Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que se financian mediante deuda. Un valor de 0,00 es extremadamente inusual para cualquier empresa, y más aún para un REIT (Real Estate Investment Trust), que típicamente utiliza el apalancamiento como parte fundamental de su estrategia de inversión y crecimiento. Un ratio de 0,00 implicaría que American Healthcare REIT no tiene deuda alguna, financiando la totalidad de sus activos con capital propio o pasivos no financieros.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [3,18]

  Este ratio indica la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un ratio de 3,18 significa que las ganancias operativas son 3,18 veces mayores que los gastos por intereses. Aunque es un valor positivo y sugiere que la empresa puede cumplir con sus obligaciones de intereses, no es un valor extremadamente elevado, especialmente en el contexto de un REIT que busca estabilidad y flujos de efectivo predecibles.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [-0,45]

  Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para pagar su deuda neta (deuda total menos efectivo y equivalentes de efectivo) utilizando sus fondos de operaciones (FFO), una métrica clave para REITs. Un valor negativo de -0,45 es extraordinariamente fuerte. Un ratio negativo implica que la empresa tiene más efectivo y equivalentes de efectivo que su deuda total, lo que la posiciona como un acreedor neto, no como un deudor neto. Esto es una señal de una liquidez y solidez financiera excepcionales.

Comparación con Promedios Típicos para un REIT del Sector de Salud:

Los REITs del sector de salud, como otros REITs, suelen operar con ciertos niveles de apalancamiento para financiar la adquisición y desarrollo de propiedades. A continuación, se presenta una comparación:

• Deuda Total / Activos Totales:

  Mientras que los datos financieros indican un 0,00, los REITs del sector de salud típicamente operan con un ratio de Deuda Total / Activos Totales en el rango del 30% al 50%. Un 0,00 es un valor atípico que sugiere una estrategia extremadamente conservadora o una situación financiera única.

• Ratio de Cobertura de Intereses:

  El valor de 3,18 para American Healthcare REIT es aceptable. Los REITs del sector de salud suelen buscar ratios de cobertura de intereses superiores a 2,5x - 3,0x, con muchos apuntando a 4,0x o más para asegurar un amplio margen de seguridad.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado:

  El valor de -0,45 para American Healthcare REIT es excepcionalmente bajo (en el sentido positivo, indicando una posición de caja neta). Los REITs del sector de salud suelen tener este ratio en el rango de 5,0x a 7,0x, reflejando su dependencia del apalancamiento. Un valor negativo es una señal de una fortaleza de balance muy superior a la media del sector.

Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero:

Basándose en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de American Healthcare REIT se clasifica como extremadamente conservadora.

• Los ratios de Deuda Total / Activos Totales (0,00) y Deuda Neta / FFO (-0,45) son extraordinariamente bajos, indicando que la empresa opera con una mínima o nula deuda neta, y posiblemente con una posición de caja neta significativa. Esta es una situación muy rara para un REIT y sugiere una aversión al riesgo muy alta en términos de apalancamiento financiero. El Ratio de Cobertura de Intereses, aunque no es excepcionalmente alto, es adecuado en este contexto de baja deuda.

• El principal riesgo financiero, paradójicamente, no es el sobre-apalancamiento, sino la posibilidad de sub-apalancamiento (under-leverage). Si los datos financieros son precisos y la empresa efectivamente no utiliza deuda, podría estar perdiendo oportunidades de crecimiento y de optimización del rendimiento del capital. Los REITs suelen utilizar la deuda a tasas favorables para adquirir y desarrollar propiedades, lo que puede generar retornos atractivos sobre el capital. Una ausencia total de deuda podría implicar que la empresa no está maximizando su potencial de crecimiento o su eficiencia de capital en un entorno de tipos de interés adecuados. Cabe señalar que esta situación es tan atípica que podría indicar una limitación o error en los datos financieros proporcionados, pero basándonos estrictamente en ellos, el riesgo principal es la ineficiencia de capital en lugar de un riesgo de apalancamiento excesivo.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT American Healthcare REIT, con un ratio de 3,18.

1. Explicación del resultado:

   El ratio de Cobertura de Intereses es una métrica financiera que indica la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

   Para American Healthcare REIT, un ratio de Cobertura de Intereses de 3,18 significa que la empresa genera 3,18 veces más ganancias operativas (EBIT) de lo que necesita para cubrir sus gastos por intereses. En términos sencillos, por cada dólar que American Healthcare REIT tiene que pagar en intereses de su deuda, dispone de 3,18 dólares en ganancias para cubrirlo. Esto indica una capacidad significativa de la empresa para hacer frente a sus pagos de intereses actuales.

2. Comparación con el sector o competidores:

   Lamentablemente, no dispongo de datos actualizados y específicos sobre el promedio del sector de REITs de atención médica ni de los ratios de Cobertura de Intereses de competidores directos de American Healthcare REIT en tiempo real para realizar una comparación precisa. La información financiera sectorial y de competidores específicos puede variar rápidamente y requiere acceso a bases de datos financieras especializadas y actualizadas.

   En un escenario ideal, para evaluar plenamente este ratio, se debería comparar con:

   • El promedio de la industria de REITs de atención médica.
   • Los ratios de competidores directos clave como Ventas, Healthpeak Properties o Medical Properties Trust, para ver si está por encima, por debajo o en línea con sus pares.

   Una comparación con el sector permitiría determinar si el 3,18 es superior o inferior al estándar de la industria, lo cual es crucial dado que los REITs suelen tener un apalancamiento (deuda) más elevado que otras industrias debido a la naturaleza intensiva en capital de la inversión inmobiliaria.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses:

   Basándonos únicamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 3,18, la capacidad de American Healthcare REIT para pagar sus intereses se considera adecuada a fuerte.

   Generalmente, un ratio superior a 2,0 se considera saludable para la mayoría de las empresas, y un ratio por encima de 2,5 o 3,0 es a menudo visto como muy bueno, proporcionando un margen de seguridad cómodo. Si bien la falta de una comparación directa con el sector impide una conclusión definitiva sobre su posición relativa, un valor de 3,18 sugiere que la empresa tiene un colchón financiero considerable para absorber posibles disminuciones en sus ganancias operativas antes de que sus pagos de intereses se conviertan en una carga significativa. Esto implica un riesgo relativamente bajo de impago de intereses basado en sus operaciones actuales.

A continuación se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda para American Healthcare REIT, obtenidos de sus informes financieros públicos.

Análisis Conciso:

• Perfil de Vencimientos General: El perfil de vencimientos de American Healthcare REIT no está uniformemente escalonado. Si bien los vencimientos de 2024 ($365 millones), 2025 ($530 millones) y 2027 ($420 millones) son significativos pero manejables en un ciclo normal de refinanciación, hay un "muro de deuda" muy considerable en el año 2028, con $1,050 millones. Esta cifra representa más del doble de cualquier otro vencimiento anual y casi el 40% de la deuda total, lo que la convierte en una concentración importante de riesgo de refinanciación en un solo año.

• Estrategia de Gestión de Deuda: Para gestionar sus vencimientos, American Healthcare REIT, como la mayoría de los REITs, dependerá principalmente de la refinanciación. Esto implica obtener nuevos préstamos bancarios, emitir deuda corporativa o hipotecaria (como CMBS) para pagar la deuda que vence. Dada la gran cantidad de deuda que vence en 2028, es probable que la empresa comience a planificar y ejecutar estrategias de refinanciación con bastante antelación. Otras estrategias podrían incluir la venta selectiva de activos no estratégicos para generar efectivo, o el uso de líneas de crédito revolventes para cubrir brechas de liquidez a corto plazo. La emisión de capital (acciones) es una opción, pero suele ser menos preferida para la gestión rutinaria de la deuda debido a la dilución.

• Implicaciones para el Inversor:

  • Riesgo: El "muro de deuda" de 2028 introduce un riesgo de refinanciación sustancial. Si las condiciones del mercado de crédito se deterioran, las tasas de interés son elevadas o el rendimiento operativo de los activos de la empresa disminuye, la refinanciación de esta cantidad de deuda podría ser más costosa o desafiante, lo que afectaría la rentabilidad y el flujo de caja del REIT.
  • Liquidez: La capacidad del REIT para acceder a los mercados de capital y mantener relaciones bancarias sólidas será fundamental para gestionar los vencimientos, especialmente el de 2028. La gestión proactiva de su liquidez y las métricas de cobertura de deuda serán clave.
  • Capacidad de Crecimiento: La necesidad de refinanciar una cantidad tan grande de deuda podría desviar parte de la atención de la gerencia y potencialmente limitar el capital disponible para nuevas adquisiciones o desarrollo de propiedades en los años previos a 2028. Sin embargo, una refinanciación exitosa en términos favorables podría liberar capital y asegurar la capacidad de crecimiento futuro. Los inversores deben observar cómo la empresa aborda esta concentración de deuda en sus próximos informes y presentaciones.

Como sistema de inteligencia artificial, mi acceso a datos en tiempo real de calificaciones crediticias específicas y privadas de todas las agencias es limitado. He investigado las calificaciones crediticias públicas de American Healthcare REIT de las principales agencias (S&P Global Ratings, Moody's y Fitch Ratings) y, hasta mi última actualización de información, no se encuentran publicadas calificaciones crediticias de largo plazo de estas agencias para esta entidad en particular en las fuentes de información financiera de acceso público. Esto puede deberse a varias razones, incluyendo:

• Su relativamente reciente Oferta Pública Inicial (OPI) en febrero de 2024, lo que significa que las agencias podrían estar en proceso de evaluación o la empresa aún no ha solicitado una calificación pública a todas las agencias.
• La posibilidad de que las calificaciones existan, pero no se hayan hecho públicas o estén destinadas únicamente a los participantes del mercado de deuda privada.

Por lo tanto, no puedo proporcionar las calificaciones específicas (incluyendo la perspectiva) para American Healthcare REIT de S&P, Moody's y Fitch en este momento. Si esta información se hace pública en el futuro, se publicaría típicamente en los comunicados de prensa de la empresa o en los informes de las propias agencias de calificación.

No obstante, puedo ofrecer una breve explicación general sobre lo que significa una calificación crediticia "grado de inversión", ya que el usuario lo solicita en el contexto de una calificación principal:

Explicación General de una Calificación "Grado de Inversión"

Cuando una entidad recibe una calificación crediticia de "grado de inversión" (Investment Grade), esto significa que las agencias de calificación consideran que tiene una alta capacidad para cumplir con sus obligaciones financieras. Las calificaciones de "grado de inversión" generalmente se sitúan en las siguientes categorías (con ligeras variaciones entre agencias):

• S&P Global Ratings y Fitch Ratings: De 'BBB-' a 'AAA'
• Moody's: De 'Baa3' a 'Aaa'

Implicaciones de una Calificación de Grado de Inversión:

• Menor Costo de Endeudamiento: Las empresas con estas calificaciones suelen acceder a financiación a tasas de interés más bajas, lo que reduce sus costos de capital.
• Mayor Acceso a Mercados de Capitales: Son más atractivas para una base más amplia de inversores, incluidos fondos de pensiones y compañías de seguros que a menudo tienen mandatos para invertir solo en deuda de "grado de inversión".
• Percepción de Estabilidad: Indica una gestión financiera sólida y una posición económica estable, lo que puede mejorar la confianza de los socios comerciales y proveedores.
• Flexibilidad Financiera: Proporciona una mayor flexibilidad para refinanciar deuda o emitir nueva deuda en condiciones favorables, incluso en períodos de volatilidad del mercado.

Las calificaciones por debajo del grado de inversión se conocen como "grado especulativo" o "bonos basura", y conllevan un mayor riesgo de incumplimiento y, por lo tanto, tasas de interés más altas.

El nivel de apalancamiento de American Healthcare REIT se analiza utilizando la relación Deuda Total / Flujo de Caja Operativo.

• La relación Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de American Healthcare REIT es de 10,19 veces.
• Como referencia clave, un ratio Deuda / Flujo de Caja Operativo superior a 10x se considera un riesgo significativo.

Esto indica que American Healthcare REIT presenta un nivel de apalancamiento que entra en la categoría de riesgo significativo. Su deuda total es más de diez veces su capacidad para generar efectivo a partir de sus operaciones, lo que podría implicar una vulnerabilidad considerable ante condiciones adversas del mercado o aumentos en los tipos de interés.

Basándome en los datos financieros proporcionados, se puede resumir la estrategia de rotación de cartera de American Healthcare REIT de la siguiente manera:

• Tendencia principal: La empresa muestra una estrategia activa de rotación de cartera que incluye tanto la adquisición como la desinversión de activos inmobiliarios, con una ligera inclinación hacia la inversión neta o el desarrollo. Aunque realiza ventas significativas, también invierte sustancialmente en la adquisición y mejora de propiedades.

• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  • Los ingresos por la venta de bienes inmuebles mantenidos para inversión (`proceedsfromsaleofrealestateheldforinvestment`) ascienden a 141.272.000 $.
  • Los pagos para adquirir y desarrollar bienes inmuebles (`paymentstoacquireanddeveloprealestate`) son de 60.352.000 $.
  • Los pagos para desarrollar activos inmobiliarios y gastos de capital (`paymentstodeveloprealestateassetsandpaymentsforcapitalexpenditures`) son de 91.940.000 $.

  Sumando los pagos para adquirir y desarrollar (60.352.000 $) y los pagos para desarrollo y gastos de capital (91.940.000 $), el total de la inversión en activos inmobiliarios asciende a 152.292.000 $. Esta cifra es ligeramente superior a los 141.272.000 $ obtenidos por las ventas, lo que sugiere un ciclo de gestión activa donde la inversión y el desarrollo superan marginalmente la desinversión en el período analizado.

• Evaluación sobre la estrategia de venta para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  Los datos financieros proporcionados no ofrecen evidencia suficiente para sugerir que la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluya la venta estratégica de activos para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición. Aunque se observan tanto desinversiones (`proceedsfromsaleofrealestateheldforinvestment`) como inversiones (`paymentstoacquireanddeveloprealestate` y `paymentstodeveloprealestateassetsandpaymentsforcapitalexpenditures`), estos datos son agregados y no permiten identificar si las adquisiciones corresponden a bienes previamente vendidos por la propia empresa después de un reacondicionamiento por parte de un tercero. Para confirmar dicha hipótesis, se necesitarían datos transaccionales más detallados que rastrearan el ciclo de vida de propiedades específicas.

A partir de los datos financieros proporcionados para American Healthcare REIT (AHR) y la información de un payout basado en FFO del 63,30%, podemos analizar brevemente la retención de beneficios de la empresa.

Los REITs (Real Estate Investment Trusts) están diseñados para distribuir la mayor parte de sus beneficios a los accionistas en forma de dividendos. El FFO (Funds From Operations) es una métrica clave para evaluar la rentabilidad operativa de un REIT y la sostenibilidad de sus dividendos. Se calcula comúnmente como la utilidad neta, más la depreciación y amortización, menos las ganancias por venta de propiedades, más las pérdidas por venta de propiedades.

Para el año fiscal 2024, según los datos financieros:

• Utilidad Neta (Net Income): -35.600.000 USD
• Depreciación y Amortización (Depreciation And Amortization): 221.637.000 USD
• Dividendos Pagados (Dividends Paid): 120.895.000 USD

Calculando el FFO para 2024:

FFO (2024) = Utilidad Neta + Depreciación y Amortización

FFO (2024) = -35.600.000 USD + 221.637.000 USD = 186.037.000 USD

La pregunta indica que American Healthcare REIT tiene un payout basado en FFO del 63,30%. Esto implica que la empresa distribuye el 63,30% de sus Funds From Operations como dividendos a sus accionistas.

Para entender la retención de beneficios, calculamos el porcentaje retenido y el monto de FFO retenido:

• Porcentaje de Retención = 100% - Porcentaje de Payout = 100% - 63,30% = 36,70%
• FFO Retenido (2024) = FFO (2024) * Porcentaje de Retención
• FFO Retenido (2024) = 186.037.000 USD * 0,367 = 68.266.579 USD (aproximadamente)

Cabe señalar que, si calculamos el payout para 2024 con los datos obtenidos (Dividendos Pagados / FFO), este sería 120.895.000 USD / 186.037.000 USD = 65,0% aproximadamente, lo cual es ligeramente superior al 63,30% indicado. No obstante, el análisis se basa en el porcentaje de payout proporcionado.

En resumen, la retención de beneficios para American Healthcare REIT puede presentarse de la siguiente manera:

Un porcentaje de retención del 36,70% del FFO es significativo para un REIT. Generalmente, los REITs distribuyen la mayor parte de sus ingresos para mantener su estatus fiscal especial. Retener un tercio de sus FFO ofrece a American Healthcare REIT varias ventajas:

• Reinversión en el Negocio: Permite a la empresa financiar adquisiciones de nuevas propiedades, desarrollo de activos existentes o mejoras de capital sin depender excesivamente de deuda o emisión de nuevas acciones. Esto puede impulsar el crecimiento futuro de los ingresos y el valor de los activos.
• Fortalecimiento Financiero: Los fondos retenidos pueden utilizarse para reducir deuda, lo que mejora la estructura de capital de la empresa y reduce los gastos por intereses, haciendo que la empresa sea más resiliente ante posibles alzas de tasas de interés o condiciones económicas adversas.
• Flexibilidad Operativa: Proporciona un colchón financiero para cubrir gastos inesperados, futuras inversiones estratégicas o para mantener los dividendos en periodos de menor generación de FFO, aunque su payout ya indica una gestión conservadora.

En conclusión, la retención de beneficios del 36,70% del FFO de American Healthcare REIT sugiere una estrategia que equilibra la distribución de dividendos con la capacidad de financiar el crecimiento y fortalecer su posición financiera de forma interna, lo cual es un signo positivo para la sostenibilidad a largo plazo.

A partir de los datos financieros proporcionados sobre la emisión de nuevas acciones por parte de American Healthcare REIT, se puede realizar el siguiente análisis:

Análisis de la situación:

• Los datos financieros muestran que la emisión de nuevas acciones por parte de American Healthcare REIT en los últimos años ha sido extremadamente baja. La mayoría de los años registran cambios del 0,00% o muy cercanos a cero, con el mayor incremento porcentual siendo del 0,98% en 2024 y del 0,45% en 2020.
• Incluso en los años con "crecimiento", los porcentajes son marginales (0,01%, 0,02%). Se observa una ligera disminución en 2019 (-0,09%) y no hubo emisión en 2016.

Conclusión sobre el riesgo de dilución y la estrategia de crecimiento:

Basado en los datos financieros proporcionados:

• Riesgo de Dilución: La emisión de nuevas acciones por parte de American Healthcare REIT no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los porcentajes de crecimiento en el número de acciones en circulación son tan bajos que el impacto dilutivo en la propiedad o las ganancias por acción sería mínimo o casi inexistente. Una dilución significativa se caracteriza por aumentos porcentuales mucho más elevados y consistentes en el número de acciones, lo cual no se observa en este caso.
• Estrategia de Crecimiento: Los datos no indican que la emisión de nuevas acciones sea una estrategia principal y robusta de crecimiento para American Healthcare REIT. Si bien la emisión de acciones puede ser una forma saludable de financiar el crecimiento (especialmente en un REIT que requiere capital para adquirir o desarrollar propiedades), las cifras proporcionadas sugieren que la compañía no está recurriendo de manera significativa a la emisión de capital como su principal fuente de financiación para la expansión. Esto podría significar que la empresa financia su crecimiento a través de otras vías (como deuda, ventas de activos o reinversión de ganancias), o que su necesidad de capital para un crecimiento significativo ha sido limitada en los periodos analizados.

En resumen, los datos financieros sugieren una gestión conservadora del capital en lo que respecta a la emisión de acciones, lo que es positivo para evitar la dilución, pero también implica que el crecimiento de la compañía no se está impulsando significativamente a través de la inyección de nuevo capital accionario.

Como modelo de inteligencia artificial, no tengo acceso en tiempo real a la información estratégica interna y propietaria de American Healthcare REIT más allá de la información pública disponible hasta mi última actualización. Por lo tanto, no puedo proporcionar su estrategia principal de crecimiento futuro con certeza absoluta y detalle específico como lo haría la propia empresa en sus informes oficiales.

Sin embargo, puedo describir las estrategias de crecimiento más comunes para los REIT de atención médica, entre las que American Healthcare REIT probablemente empleará una combinación:

• Adquisiciones: Esta es una de las estrategias más frecuentes para los REIT. Implica la compra de propiedades de atención médica existentes, como hospitales, centros de enfermería especializada, consultorios médicos, centros de vida asistida o viviendas para personas mayores. Las adquisiciones permiten un crecimiento rápido de los ingresos y la diversificación de la cartera.
• Desarrollo y Redesarrollo: Algunos REIT participan en el desarrollo de nuevas instalaciones desde cero o en el redesarrollo y modernización de propiedades existentes. Esta estrategia puede generar rendimientos más altos pero también conlleva mayores riesgos y plazos de ejecución más largos.
• Expansión de Mercado y Geográfica: Entrar en nuevos mercados geográficos donde la demanda de atención médica es fuerte o está en crecimiento, ya sea a nivel nacional o, en algunos casos, internacional.
• Alquileres Escalables y Renovaciones de Contratos: El crecimiento orgánico se logra a menudo mediante el aumento de los alquileres a lo largo del tiempo, tal como se estipula en los contratos de arrendamiento (escaladores) o a través de renegociaciones favorables de los arrendamientos existentes al momento de la renovación.
• Optimización de la Cartera: Esto incluye la venta de activos no estratégicos o de bajo rendimiento para reinvertir en propiedades con mayor potencial de crecimiento o que se alineen mejor con la estrategia central del REIT.
• Diversificación dentro del Sector de Atención Médica: Expansión a diferentes subsectores del real estate de atención médica para equilibrar el riesgo y capturar diversas oportunidades de crecimiento (ej., de propiedades para personas mayores a laboratorios de ciencias de la vida, o viceversa).

Para obtener la información más precisa y actualizada sobre la estrategia principal de crecimiento futuro de American Healthcare REIT, le recomiendo encarecidamente consultar sus documentos oficiales para inversores, como los informes anuales (Formulario 10-K), informes trimestrales (Formulario 10-Q) y presentaciones para inversores que publican en su sitio web de relaciones con inversores.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como American Healthcare REIT (AHR) basándose en los datos financieros proporcionados, el método más común y adecuado es el Valor Neto de Activos (NAV) por acción. Este método estima el valor de los activos subyacentes del REIT después de deducir todas sus obligaciones.

Los pasos para el cálculo del Valor Neto de Activos (NAV) por acción son los siguientes:

1. Determinar el Total de Activos de la empresa.
2. Determinar el Total de Pasivos de la empresa.
3. Identificar cualquier interés minoritario redimible o participación preferente que tenga un reclamo superior a las acciones comunes.
4. Calcular el Valor Neto de Activos (NAV) restando los Pasivos Totales y los Intereses Minoritarios Redimibles del Total de Activos.
5. Dividir el NAV entre el número de Acciones Comunes en Circulación para obtener el NAV por acción.

Basándonos en los datos financieros proporcionados:

• Total de Activos (`assets`): 4.488.057.000 USD
• Total de Pasivos (`liabilities`): 2.183.895.000 USD
• Interés Minoritario Redimible (`redeemablenoncontrollinginterestequityfairvalue`): 220.000 USD (Este se considera un reclamo sobre el patrimonio que es superior al capital común para fines de valoración intrínseca)
• Acciones Comunes en Circulación (`commonstocksharesoutstanding`): 157.446.697 acciones

Realicemos el cálculo:

Cálculo del Valor Neto de Activos (NAV):

• NAV = Total de Activos - Total de Pasivos - Interés Minoritario Redimible
• NAV = 4.488.057.000 USD - 2.183.895.000 USD - 220.000 USD
• NAV = 2.303.942.000 USD

Cálculo del Valor Intrínseco por Acción (NAV por Acción):

• NAV por Acción = NAV / Acciones Comunes en Circulación
• NAV por Acción = 2.303.942.000 USD / 157.446.697 acciones
• NAV por Acción ˜ 14,63 USD

Por lo tanto, el valor intrínseco estimado por acción del REIT American Healthcare REIT, basado en los datos financieros proporcionados y utilizando el método del Valor Neto de Activos (NAV), es de aproximadamente 14,63 USD.

Es importante destacar que este cálculo se basa en los valores contables de los activos y pasivos proporcionados en los datos financieros. En un análisis de NAV más exhaustivo, se podrían realizar ajustes para reflejar el valor de mercado de las propiedades inmobiliarias si se dispusiera de esa información (por ejemplo, mediante tasaciones o aplicando tasas de capitalización al Ingreso Operativo Neto).

Como sistema de inteligencia artificial, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real, informes de analistas actualizados ni la capacidad de realizar un análisis fundamental dinámico y profundo de una empresa específica como American Healthcare REIT en el momento presente. La valoración y puntuación de una empresa de 0 a 10 en las categorías solicitadas requiere una investigación exhaustiva de sus estados financieros más recientes, sus informes trimestrales y anuales, el análisis de su sector, el entorno macroeconómico actual, la estrategia de la gerencia y las perspectivas futuras de la industria de bienes raíces para el cuidado de la salud.

Por lo tanto, no puedo proporcionar una puntuación numérica precisa y actualizada para American Healthcare REIT. Sin embargo, puedo describir los factores que un inversor analizaría en cada categoría para llegar a dichas puntuaciones:

• Calidad del Negocio (Healthcare REIT):
  • Estabilidad de los ingresos: Se evaluaría la naturaleza de los contratos de alquiler (ej. triple net, brutos), la duración de los arrendamientos y la calidad crediticia de los inquilinos (operadores de centros de salud).
  • Diversificación de la cartera: La distribución geográfica de las propiedades, la variedad de tipos de activos (ej. centros de atención a largo plazo, hospitales, clínicas, centros de vida asistida) y la cantidad de inquilinos diferentes.
  • Regulación del sector: El impacto de las políticas de salud, reembolsos de Medicare/Medicaid y otras regulaciones gubernamentales en la rentabilidad de los inquilinos y, por ende, en los ingresos por alquiler.
  • Demografía: La tendencia del envejecimiento de la población es un factor favorable a largo plazo para este tipo de REIT.
• Moat (Ventaja Competitiva Duradera):
  • Economías de escala: Ventajas en costes de financiación y gestión de carteras grandes.
  • Activos especializados: La dificultad de replicar ciertas propiedades estratégicamente ubicadas o altamente especializadas en el sector de la salud.
  • Costos de cambio: Para los inquilinos, la dificultad y el costo de trasladar sus operaciones.
  • Regulaciones y licencias: Las barreras de entrada creadas por la necesidad de licencias y el cumplimiento normativo en el sector salud.
• Situación Financiera:
  • Nivel de deuda: Relación deuda/EBITDA, deuda neta/activo total, y cobertura de intereses. Una gestión de deuda prudente es clave para los REITs.
  • Liquidez: Disponibilidad de efectivo y líneas de crédito.
  • Dividendos: La sostenibilidad del dividendo, el payout ratio y el historial de crecimiento del dividendo.
  • Fuentes de financiación: La capacidad de la empresa para acceder a los mercados de capitales a costes competitivos.
  • Métricas operativas clave para REITs: FFO (Funds from Operations) y AFFO (Adjusted Funds from Operations) por acción, que son más relevantes que el EPS tradicional para evaluar la rentabilidad.
• Crecimiento y Perspectivas Futuras:
  • Adquisiciones: Capacidad de la empresa para identificar y adquirir propiedades de calidad que generen retornos atractivos.
  • Desarrollo: Proyectos de desarrollo o reurbanización internos que puedan añadir valor.
  • Crecimiento orgánico del alquiler: Aumentos de alquiler en los contratos existentes y ocupación de las propiedades.
  • Tendencias del sector salud: Cómo se posiciona la empresa para beneficiarse de la demanda creciente de servicios de salud impulsada por el envejecimiento demográfico y los avances médicos.
  • Gestión: La calidad y experiencia del equipo directivo en el sector inmobiliario y de la salud.

Para obtener una puntuación precisa, sería necesario consultar los últimos informes financieros de American Healthcare REIT (ej. sus informes 10-K y 10-Q ante la SEC si es una empresa pública), informes de analistas financieros que cubren la empresa y noticias recientes del sector. Cualquier inversor debe realizar su propia diligencia debida antes de tomar decisiones de inversión.