Tesis de Inversion en Assura

Assura Plc es un REIT de Salud (Healthcare REIT) especializado en la adquisición, desarrollo y gestión de centros de atención primaria, principalmente consultorios médicos generales (GP surgeries) y centros de salud comunitarios en el Reino Unido.

Es importante señalar que, debido a la naturaleza de su porfolio (cientos de centros de atención primaria), Assura no publica una lista detallada de cada una de sus propiedades con métricas individuales como la "Capacidad (camas/unidades)". La capacidad de estos centros no se mide típicamente en camas, sino en términos de número de consultas, tamaño de la población atendida o superficie. Además, una lista exhaustiva de cientos de propiedades individuales no se divulga públicamente de forma detallada por parte de la empresa.

A continuación, se presenta una descripción general de su porfolio, utilizando el formato solicitado para un REIT de Salud, y explicando las particularidades en la columna de capacidad:

Las propiedades de Assura suelen ser modernas, construidas específicamente para su propósito y arrendadas a largo plazo a grupos de médicos de cabecera o a fideicomisos del NHS (Servicio Nacional de Salud) u organizaciones de salud en el Reino Unido.

Assura plc es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en el sector de la atención primaria de salud en el Reino Unido. Su cartera se compone principalmente de centros de salud y consultorios médicos arrendados a largo plazo a organizaciones del Servicio Nacional de Salud (NHS) o a consultorios de médicos de cabecera.

Dado el modelo de negocio de Assura, el concepto de "porcentaje de ocupación" a nivel de propiedad individual, tal como se aplicaría a un edificio de oficinas con múltiples inquilinos o un centro comercial, no se reporta públicamente con métricas de "superficie ocupada" frente a "superficie total" para cada clínica. En cambio, las propiedades de Assura suelen estar arrendadas en su totalidad a un único inquilino a largo plazo desde el momento de su construcción o adquisición.

Por lo tanto, la información detallada por propiedad con "superficie ocupada" y "superficie total" no está disponible públicamente en los informes de Assura.

En su lugar, Assura informa sobre la salud general de su cartera y la estabilidad de sus ingresos mediante otras métricas clave que reflejan una "ocupación" efectiva:

• Porcentaje de Ocupación de la Cartera / Alquileres Recaudados: Assura consistentemente reporta una tasa de recaudación de alquileres del 100%. Esto implica que todas sus propiedades están bajo contrato de arrendamiento y generando ingresos, lo que es una forma de medir la ocupación para este tipo de REIT. Por ejemplo, en sus resultados más recientes (a la fecha de mi última actualización, esto sería para el año fiscal que termina el 31 de marzo de 2023, y los resultados provisionales para el semestre terminado el 30 de septiembre de 2023), Assura ha informado una recaudación de alquileres del 100% durante varios periodos consecutivos.
• Duración Media Ponderada de los Contratos de Arrendamiento (WAULT - Weighted Average Unexpired Lease Term): Esta métrica indica la estabilidad de los ingresos futuros. A fecha de septiembre de 2023, el WAULT de la cartera de Assura era de aproximadamente 12.1 años. Un WAULT elevado significa que los contratos de arrendamiento son a largo plazo, lo que reduce el riesgo de vacantes a corto y medio plazo.
• Fuerza de los Inquilinos (Covenants): La mayoría de los ingresos por alquiler de Assura provienen de organizaciones del NHS o de consultorios de médicos de cabecera que tienen contratos con el NHS, lo que se considera un tipo de inquilino de muy bajo riesgo y alta calidad crediticia.

En resumen, aunque no podemos proporcionar una tabla detallada de la ocupación por propiedad con las métricas de superficie, podemos afirmar que, para el portfolio de Assura, la "ocupación" se mide por la totalidad de sus propiedades bajo arrendamiento y la consiguiente tasa del 100% de recaudación de alquileres, respaldada por la larga duración de sus contratos de arrendamiento.

Para determinar la tendencia de ocupación de Assura (estable, en aumento o en descenso), necesitaría acceso a sus informes financieros más recientes o a datos específicos sobre sus tasas de ocupación a lo largo del tiempo. Al no disponer de esta información factual en tiempo real, no puedo indicar la tendencia actual.

Assura plc es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en el sector de atención primaria de salud en el Reino Unido.

A continuación, se proporciona la información solicitada:

• Lista de inquilinos principales:

  Debido a la naturaleza de su cartera de propiedades, que consiste principalmente en consultorios médicos (GP surgeries) y centros de atención primaria, Assura tiene un gran número de inquilinos individuales. Estos inquilinos suelen ser prácticas médicas locales o fideicomisos del NHS (Servicio Nacional de Salud del Reino Unido).

  Assura no publica una lista de "los 10 principales inquilinos" en el sentido tradicional de grandes corporaciones que ocupan una parte significativa de sus ingresos por rentas anualizados (ABR). La mayoría de sus ingresos provienen de contratos de arrendamiento individuales con múltiples prácticas médicas o entidades del NHS, lo que significa que no existe una concentración significativa en un solo inquilino o un grupo reducido de ellos.

  Por esta razón, no disponemos de los datos específicos de ABR por inquilino para proporcionar esa información detallada.

• Comentarios relevantes sobre la diversificación, solidez crediticia y riesgo de concentración:

  • Diversificación de la cartera de inquilinos: La diversificación de Assura se logra a través de un gran número de propiedades distribuidas geográficamente por todo el Reino Unido, cada una con su propio inquilino (práctica médica o entidad del NHS). Esto reduce el riesgo de dependencia de un único inquilino o ubicación.

  • Solidez crediticia de los principales inquilinos: Una de las principales fortalezas del modelo de negocio de Assura es que una parte muy significativa de sus ingresos por rentas está respaldada por el Servicio Nacional de Salud (NHS) del Reino Unido. Esto proporciona una solidez crediticia excepcional, ya que los contratos de arrendamiento son a menudo con prácticas médicas cuya financiación subyacente o garantías provienen directa o indirectamente de organismos gubernamentales. Esto mitiga considerablemente el riesgo de impago por parte de los inquilinos.

  • Riesgo de concentración notable: Si bien no existe un riesgo de concentración en un solo inquilino, el riesgo de concentración de Assura reside en su exposición al sector de la atención primaria de salud del Reino Unido y a la política del gobierno en relación con la financiación del NHS. Cualquier cambio adverso significativo en el modelo de financiación del NHS o en las políticas sanitarias del Reino Unido podría afectar la demanda de sus propiedades o la capacidad de pago de sus inquilinos. No obstante, la atención primaria es un servicio esencial y prioritario, lo que confiere estabilidad a largo plazo a su modelo de negocio.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el REIT Assura (AGR.L), podemos analizar la tendencia de sus dividendos ajustados a lo largo del tiempo.

Al revisar los valores de los dividendos desde el año 2015 hasta las proyecciones para 2025, se observa un patrón claro:

• El monto del dividendo por acción se mantiene estable durante varios trimestres consecutivos.
• Después de un período de estabilidad, el dividendo experimenta un incremento a un nuevo nivel, donde nuevamente se mantiene estable por varios trimestres.
• Esta pauta de estabilidad seguida de un aumento se ha repetido consistentemente a lo largo de los años presentados en los datos financieros.

Por lo tanto, se puede concluir que el REIT Assura es conocido por tener dividendos estables dentro de cada período definido y, de manera general, crecientes a lo largo del tiempo, mostrando una tendencia ascendente en el pago de dividendos sin volatilidad descendente.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT Assura (AGR.L) a partir de los datos financieros proporcionados:

• Descripción de la Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo:

  La rentabilidad por dividendo de Assura ha mostrado una tendencia inicialmente volátil, con fluctuaciones entre 2017 y 2020. Sin embargo, a partir de 2020, se observó un período de crecimiento significativo y sostenido hasta 2023, alcanzando su punto más alto en ese año fiscal. Más recientemente, los datos TTM (Trailing Twelve Months) indican una ligera reducción respecto al pico de 2023, pero manteniéndose en niveles elevados en comparación con los años anteriores a 2022. En resumen, pasó de ser fluctuante a experimentar un fuerte ascenso y, más recientemente, una leve moderación.

• Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo:

  La rentabilidad por dividendo (dividend yield) es el resultado de la relación entre el dividendo por acción y el precio de la acción. Los cambios en esta métrica pueden ser impulsados por variaciones en el dividendo pagado, en el precio de la acción, o una combinación de ambos. Analizando los datos financieros:

  • Entre 2017 y 2018, la rentabilidad por dividendo de Assura experimentó un aumento. Aunque el precio de la acción (inferido por la capitalización de mercado) también subió, el incremento en el *payout ratio* y, presumiblemente, en el dividendo por acción, fue el factor dominante.

  • La notable disminución de la rentabilidad por dividendo de 2018 a 2019 se debió principalmente a un fuerte incremento en el precio de la acción (evidenciado por la considerable subida de la capitalización de mercado). A pesar de que el dividendo por acción probablemente creció, el aumento del precio fue proporcionalmente mayor, lo que diluyó la rentabilidad.

  • Desde 2019 hasta 2021, la rentabilidad por dividendo mostró una tendencia creciente. Esta mejora se atribuye mayormente a ligeras caídas o la estabilización del precio de la acción (observadas en la capitalización de mercado), mientras que la empresa mantenía o aumentaba modestamente sus dividendos, lo que elevaba el rendimiento relativo.

  • El aumento más pronunciado de la rentabilidad por dividendo, de 2021 a 2023 (alcanzando cerca del 7% en el año fiscal 2023), fue impulsado de manera decisiva por una significativa y continuada caída en el precio de la acción de Assura. Durante este periodo, es crucial notar que la compañía reportó resultados de beneficios netos por acción negativos. Esta situación, donde un alto rendimiento es el resultado de una fuerte depreciación del precio de la acción y se combina con resultados financieros desfavorables, puede ser una señal de una "yield trap" o trampa de dividendo, indicando preocupaciones sobre la sostenibilidad futura del dividendo o la salud financiera de la empresa en ese momento.

  • Finalmente, la reducción en la rentabilidad por dividendo en los datos TTM en comparación con el año fiscal 2023, se explica por una recuperación en el precio de la acción (reflejada en el incremento de la capitalización de mercado TTM). Aunque el beneficio neto por acción ha vuelto a ser positivo en los datos TTM, el *payout ratio* sigue siendo superior al 100%, lo que sugiere que el dividendo actual no está completamente cubierto por las ganancias, lo cual sigue siendo un punto de atención para los inversores a largo plazo.

El análisis del payout ratio basado en el FFO es fundamental para comprender la sostenibilidad de los dividendos en un REIT. Es importante destacar que un payout ratio negativo es una situación altamente inusual y, en el contexto de un REIT, casi siempre indica que la empresa ha generado un FFO negativo. Esto significa que el flujo de caja operativo de la empresa no solo es insuficiente para pagar dividendos, sino que tampoco cubre sus propias operaciones.

A partir de los datos proporcionados, que muestran un payout ratio consistentemente negativo (desde -128,77% en 2017 hasta -300,00% en 2023), se pueden extraer las siguientes conclusiones:

• Evolución del payout ratio: La tendencia del payout ratio de Assura a lo largo del tiempo ha sido decreciente en valor absoluto pero creciente en su magnitud negativa. Es decir, los valores negativos se han vuelto cada vez más grandes (de -128,77% a -300,00%). Esto implica un deterioro en la capacidad del FFO para cubrir los dividendos, lo que a su vez sugiere un empeoramiento de la situación operativa en relación con los pagos de dividendos.
• Indicación sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura: Esta tendencia profundamente negativa indica de manera clara que Assura no está cubriendo sus dividendos con el flujo de caja operativo (FFO). La empresa está pagando dividendos mientras genera un FFO negativo. Esto implica que los dividendos deben estar siendo financiados a través de otras fuentes, como la asunción de nueva deuda, la venta de activos o la emisión de nuevas acciones, lo cual no es sostenible a largo plazo desde el punto de vista del flujo de caja operativo. La política de dividendos parece ser insostenible si no hay un cambio drástico en la generación de FFO positivo.
• Seguridad del dividendo actual: Basándose en el nivel del payout ratio, la seguridad del dividendo es extremadamente baja o inexistente. Un payout ratio consistentemente por debajo del 85-90% se considera saludable para un REIT. En el caso de Assura, al presentar un FFO negativo, el ratio es, en la práctica, infinitamente superior al 100% respecto a la capacidad de cobertura operativa. Esto es una señal de alerta crítica sobre la capacidad de la empresa para mantener sus pagos de dividendos sin afectar negativamente su salud financiera a largo plazo.
• Retención de capital para reinversión: Dado que el FFO es consistentemente negativo, el REIT no está reteniendo capital generado internamente de sus operaciones. Por el contrario, está consumiendo capital. Para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos), Assura tendría que depender totalmente de fuentes de financiación externas, como la emisión de deuda o la emisión de nuevas acciones. Esta dependencia excesiva de capital externo aumenta el riesgo financiero y de dilución para los accionistas actuales, ya que la empresa no puede autofinanciarse su crecimiento a partir de sus propias operaciones.

En resumen, los datos indican una situación financiera muy preocupante para Assura en relación con la sostenibilidad de sus dividendos y su capacidad para generar valor a partir de sus operaciones fundamentales. La persistencia de un FFO negativo y, por ende, de un payout ratio negativo, sugiere que el modelo de negocio o la eficiencia operativa necesitan una revisión profunda para asegurar la viabilidad a largo plazo de los pagos de dividendos y el crecimiento del REIT.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda del REIT Assura, basándose en los datos financieros proporcionados:

• Interpretación individual de cada ratio:
  • Deuda Total / Activos Totales: [0,49]

    Este ratio indica que el 49% de los activos de Assura están financiados mediante deuda. Es una medida de apalancamiento general que muestra la proporción de los activos de una empresa que se han adquirido con deuda. Un ratio más bajo generalmente indica menos riesgo financiero para los acreedores.

  • Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [8,59]

    Este ratio mide la capacidad de una empresa para cumplir con sus pagos de intereses. Un valor de 8,59 significa que los ingresos operativos de Assura son 8,59 veces mayores que sus gastos por intereses. Un ratio más alto indica una mayor capacidad para cubrir las obligaciones de intereses y, por lo tanto, un menor riesgo de impago.

  • Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [-55,26]

    Este es un ratio clave para los REITs, ya que mide la capacidad de la empresa para pagar su deuda neta (deuda total menos efectivo y equivalentes de efectivo) utilizando sus Fondos de Operaciones (FFO) ajustados. Un valor negativo para este ratio es muy poco común e indica que Assura tiene más efectivo y equivalentes de efectivo que su deuda total. En esencia, la empresa no tiene "deuda neta" sino una posición de "efectivo neto", lo cual es una señal de una liquidez extremadamente fuerte y una posición de balance conservadora.

• Comparación con promedios típicos para un REIT del mismo sector:

  A continuación, se comparan los datos financieros de Assura con los rangos típicos para REITs:

  Ratio	Valor de Assura	Rango Típico para REITs	Evaluación
  Deuda Total / Activos Totales	0,49 (49%)	40% - 55% (a menudo por debajo del 50% es preferido)	En el extremo inferior del rango típico, lo que indica un apalancamiento moderado y manejable.
  Ratio de Cobertura de Intereses	8,59x	3x - 5x (un valor superior a 3x-4x es considerado saludable)	Excepcionalmente fuerte, muy por encima de los umbrales de salud típicos.
  Deuda Neta / FFO ajustado anualizado	-55,26x	5x - 7x (algunos hasta 8x-9x)	Extraordinariamente conservador, ya que un valor negativo implica una posición de efectivo neto.

• Conclusión sobre la estructura de deuda de Assura y su principal riesgo financiero:

  Basándose en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de Assura es extremadamente conservadora. El bajo ratio de Deuda Total / Activos Totales, el excepcionalmente alto Ratio de Cobertura de Intereses y, sobre todo, el ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado negativo, demuestran una solidez financiera y una capacidad de pago de deuda sobresalientes. El hecho de tener una "deuda neta" negativa significa que la empresa posee más efectivo que su deuda total, lo que la posiciona con una liquidez y un balance excepcionalmente fuertes.

  Dado este perfil de deuda tan robusto, el principal riesgo financiero de Assura no reside en su estructura de deuda o en su capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda. Por el contrario, su principal riesgo financiero se trasladaría a factores más generales del mercado y operacionales, como:

  • Riesgo de mercado: Fluctuaciones en el valor de las propiedades, cambios en las tasas de interés (aunque su bajo nivel de deuda mitiga esto), o caídas en la demanda de sus activos inmobiliarios.
  • Riesgo operacional: Incapacidad para mantener la ocupación, riesgo de crédito de los inquilinos o aumento de los costes operativos que podrían afectar al FFO.
  • Riesgo de asignación de capital: Si el efectivo neto no se invierte eficientemente en nuevos proyectos, adquisiciones o se devuelve a los accionistas, podría haber una subutilización de capital.

  En resumen, la deuda de Assura no representa un riesgo significativo de apalancamiento o liquidez; cualquier riesgo financiero importante provendría de factores externos o de la gestión estratégica de sus activos y capital.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT Assura, dado que su ratio es de 8,59.

1. Explicación del significado del resultado:

• El ratio de Cobertura de Intereses, también conocido como Times Interest Earned (TIE), mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses de deuda con sus ganancias operativas. Un ratio de 8,59 para Assura significa que sus ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) son 8,59 veces superiores a sus gastos por intereses.

• En términos sencillos, esto indica que por cada unidad monetaria que Assura debe pagar en intereses sobre su deuda, la empresa genera 8,59 unidades monetarias en beneficios operativos disponibles para cubrir dicho pago. Esto refleja una salud financiera muy sólida en cuanto a su capacidad para hacer frente a sus obligaciones de deuda.

2. Comparación del ratio con el promedio del sector o competidores:

• Como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a bases de datos específicas para obtener el promedio actual del sector de REITs o los ratios de Cobertura de Intereses de sus competidores directos para una comparación precisa.

• Sin embargo, puedo ofrecer una referencia general: en el ámbito financiero, un ratio de Cobertura de Intereses por encima de 2-3 ya se considera generalmente saludable, ya que indica que la empresa puede cubrir sus gastos de intereses con sus ganancias operativas. Un ratio superior a 5 es a menudo visto como muy bueno o excelente, mostrando una gran capacidad para gestionar su carga de deuda.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses:

• Basándonos en un ratio de Cobertura de Intereses de 8,59, la capacidad de Assura para pagar sus intereses es muy fuerte.

• Este nivel tan elevado del ratio sugiere que la empresa tiene un margen de seguridad considerable para cumplir con sus obligaciones financieras relacionadas con la deuda, incluso si sus ganancias operativas experimentaran una reducción. Es un indicador positivo de la solidez financiera y la prudencia en la gestión de su deuda.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda del REIT Assura plc, basados en su Informe Anual de 2023 (con datos al 31 de marzo de 2023).

Los datos financieros muestran un perfil de vencimientos de deuda bien escalonado y a largo plazo.

Rating de Assura

Explicación de las Calificaciones Principales:

• Las calificaciones de BBB+ (S&P) y Baa2 (Moody's) son consideradas calificaciones de "grado de inversión".

• ¿Qué significa "grado de inversión"?

  • Las calificaciones de grado de inversión indican que la empresa emisora (en este caso, Assura) tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras. Esto significa que el riesgo de impago se considera relativamente bajo.
  • En el contexto de S&P, una calificación de "BBB" y superior se considera grado de inversión. Dentro de la categoría "BBB", el "+" indica una posición más fuerte dentro de ese nivel.
  • Para Moody's, una calificación de "Baa" y superior se considera grado de inversión. El sufijo "2" en "Baa2" indica que está en el medio de la categoría "Baa", siendo "Baa1" más fuerte y "Baa3" más débil.
  • Las calificaciones de grado de inversión son cruciales porque muchas instituciones y fondos de inversión solo pueden invertir en valores con este tipo de calificación debido a sus mandatos de inversión. Esto generalmente resulta en un acceso más fácil al capital y a costos de financiación más bajos para la empresa.

Perspectiva (Outlook):

• Una perspectiva "Estable" indica que la agencia calificadora no espera cambios en la calificación en el corto o medio plazo, asumiendo que las condiciones actuales de negocio y mercado se mantengan. Implica que los factores que podrían alterar la calificación están equilibrados.

La información proporcionada se basa en datos públicos disponibles hasta mi última actualización y puede estar sujeta a cambios por parte de las agencias de calificación.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento del REIT Assura, basándose en la información proporcionada:

El ratio de Deuda Total sobre Flujo de Caja Operativo de 11,91 veces para Assura es significativamente superior al umbral de 10x considerado como riesgo. Esto sugiere un elevado nivel de apalancamiento que podría aumentar la vulnerabilidad de la empresa ante fluctuaciones en sus flujos de caja o subidas en las tasas de interés.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de Assura y analizar las tendencias de adquisición o desinversión, así como evaluar la existencia de una estrategia de venta para reacondicionamiento externo y posterior readquisición, es imprescindible contar con los datos financieros de inversión. Sin esta información, no es posible realizar un análisis preciso.

Basándome en la ausencia de los datos financieros proporcionados en la pregunta:

• Tendencia principal (adquisición vs. desinversión): No puedo determinar si la tendencia principal de Assura es hacia la adquisición o la desinversión de activos sin acceso a las cifras de transacciones de compra y venta.

• Cifras clave para respaldar la tendencia: Al no disponer de los datos financieros, no es posible proporcionar cifras clave como el valor total de las adquisiciones, el valor total de las desinversiones, el número de propiedades compradas o vendidas, ni la evolución de la cartera.

• Evidencia de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición: Sin los datos financieros detallados sobre transacciones específicas (fechas de venta, precios de venta, descripciones de los activos, fechas de readquisición, precios de readquisición y descripciones de trabajos de reacondicionamiento), no hay evidencia que me permita determinar si la estrategia de rotación de cartera de Assura incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

  Para apoyar o refutar dicha hipótesis, se necesitarían métricas financieras específicas como:

  • Identificación de activos vendidos y posteriormente readquiridos.
  • Análisis de los precios de venta y readquisición para verificar si el precio de readquisición justifica los costes de reacondicionamiento externo.
  • Información sobre la descripción de los activos antes y después de la supuesta transacción para confirmar mejoras o cambios significativos.
  • Intervalo de tiempo entre la venta y la readquisición.

  La ausencia de estas métricas en los datos financieros impide cualquier conclusión al respecto.

El análisis de la retención de beneficios de Assura, un REIT (Real Estate Investment Trust), es fundamental para comprender su sostenibilidad financiera, especialmente con un payout basado en FFO del -300,00% y utilizando los datos financieros proporcionados.

• Definición de Retención de Beneficios: La retención de beneficios se refiere a la parte de las ganancias de una empresa que no se distribuye a los accionistas en forma de dividendos, sino que se reinvierte en el negocio. Para un REIT, que tiene requisitos específicos de distribución de beneficios para mantener su estatus fiscal, esta métrica se suele analizar en relación con el Funds From Operations (FFO) o el Adjusted Funds From Operations (AFFO).
• Significado de un Payout del -300% basado en FFO:
  • Un ratio de payout se calcula como Dividendos Pagados / FFO.
  • Un ratio del -300% significa que los dividendos pagados son tres veces el valor absoluto del FFO, y que el FFO es negativo.
  • Observando los datos financieros para el periodo fiscal que finalizó el 31 de marzo de 2024 (correspondiente al año natural 2023), los dividendos pagados fueron de -85,500,000 GBP (valor absoluto de 85,500,000 GBP).
  • Si el payout es del -300%, podemos estimar el FFO:

    FFO = Dividendos Pagados / Payout Ratio

    FFO = 85,500,000 GBP / -3.00 = -28,500,000 GBP

    Esto indica que Assura tuvo un FFO negativo de aproximadamente -28.5 millones de GBP en este periodo.

  • El hecho de que el Net Income para el mismo periodo sea -28,800,000 GBP, y la depreciación y amortización sea de solo 300,000 GBP, sugiere que el FFO es muy cercano al Net Income negativo. Esto es inusual para un REIT, donde el FFO suele ser significativamente mayor que el Net Income debido a la adición de la depreciación y amortización de propiedades (ajustes por partidas no monetarias). La partida otherNonCashItems (130,700,000 GBP) es muy grande y podría incluir revalorizaciones de propiedades que influyen en el Net Income GAAP, pero la relación entre Net Income y el FFO calculado es notablemente cercana en este caso.
• Implicaciones para la Retención de Beneficios:
  • Cuando el FFO es negativo, la empresa no está generando flujo de efectivo suficiente de sus operaciones fundamentales (después de los ajustes específicos para REITs) para cubrir sus dividendos.
  • Un payout del -300% significa que Assura está pagando 85,500,000 GBP en dividendos, mientras que su FFO es de -28,500,000 GBP. Esto implica que la empresa no solo no retiene beneficios, sino que está distribuyendo capital más allá de sus ganancias operativas.
  • La diferencia entre los dividendos pagados y el FFO (-85,500,000 GBP - (-28,500,000 GBP) = -114,000,000 GBP) representa la cantidad por la cual la distribución de dividendos excede la capacidad generadora de efectivo operativo (medido por FFO).
  • Esta situación conlleva una reducción de las reservas de efectivo o un aumento de la deuda, o la necesidad de emitir nuevas acciones para financiar estas distribuciones. Los datos financieros muestran una disminución significativa en el efectivo al final del periodo (cashAtEndOfPeriod de 35,400,000 GBP en 2024 vs 118,000,000 GBP en 2023) y un netChangeInCash de -82,600,000 GBP, lo cual es consistente con esta tendencia.
  • A largo plazo, esta práctica es insostenible si el FFO no se vuelve positivo y suficiente para cubrir los dividendos. Sugiere que la empresa está manteniendo su política de dividendos a pesar de un rendimiento operativo negativo medido por FFO, lo que ejerce una presión considerable sobre su liquidez y balance.

En resumen, la retención de beneficios de Assura, basada en un payout del -300% de FFO, es inexistente. La empresa no solo no está reteniendo ganancias, sino que está pagando dividendos que superan con creces su FFO negativo, lo que implica una distribución de capital y una dependencia de otras fuentes de financiación para sostener los pagos a los accionistas.

Analizando los datos financieros proporcionados sobre el "crecimiento" de las acciones de Assura REIT en los últimos años, es fundamental interpretar estos porcentajes como la variación anual en el número de acciones en circulación, lo cual está directamente relacionado con la posible dilución para los inversores existentes.

La dilución de acciones ocurre cuando una empresa emite nuevas acciones, aumentando el número total de acciones en circulación. Esto puede reducir el porcentaje de propiedad de los inversores existentes y, potencialmente, el valor por acción de las ganancias, los dividendos y los activos si el capital recaudado no se utiliza de manera que genere un crecimiento proporcional o superior.

A continuación, se presenta un resumen de los datos de crecimiento anual de acciones:

Análisis y Conclusiones:

• Magnitud del Crecimiento: Los porcentajes de crecimiento anual en el número de acciones son extremadamente bajos en todos los años presentados. El valor más alto es del 0,67% en 2015, y en años recientes, los valores son incluso menores, llegando al 0,00% en 2023. Un crecimiento tan bajo en la emisión de acciones implica que el impacto dilutivo en los inversores existentes ha sido mínimo o insignificante.

• Tendencia: Se observa una clara tendencia a la baja en el crecimiento de las acciones a lo largo del período. Desde los porcentajes ligeramente más altos en 2014-2016, la emisión de nuevas acciones se ha reducido drásticamente en los últimos años, llegando a prácticamente cero en 2019 y 2023.

• Estrategia de Crecimiento: Para un REIT (Real Estate Investment Trust), es común emitir nuevas acciones para financiar la adquisición de nuevas propiedades o el desarrollo de proyectos, ya que esto les permite mantener una estructura de capital eficiente y cumplir con los requisitos de distribución de beneficios. Sin embargo, los datos proporcionados sugieren que Assura ha financiado su crecimiento con una dependencia mínima de la emisión de nuevas acciones. Esto podría indicar que la empresa ha utilizado principalmente otras fuentes de financiación (como deuda o flujos de caja operativos) o que su estrategia de crecimiento no ha requerido una dilución significativa de los accionistas existentes.

• Riesgo de Dilución: Basándose exclusivamente en los datos financieros presentados, el riesgo de dilución significativa para los inversores existentes por parte de Assura en los últimos años es extremadamente bajo. Los porcentajes de emisión de nuevas acciones son tan pequeños que su impacto en la participación de los inversores individuales sería marginal.

En resumen, la información disponible sugiere que la emisión de nuevas acciones por parte de Assura REIT no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Por el contrario, los datos apuntan a una gestión del capital que ha evitado la dilución, lo que podría interpretarse como una estrategia de crecimiento saludable y beneficiosa a largo plazo si la empresa ha logrado crecer y generar retornos sin depender en gran medida de la dilución de sus accionistas.

Para una evaluación completa, sería beneficioso analizar cómo se ha financiado el crecimiento de la cartera de activos de Assura, así como métricas como el FFO (Funds From Operations) por acción y la política de dividendos en relación con esta mínima dilución.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de un REIT como Assura, especializado en propiedades de atención primaria de salud en el Reino Unido, se basa fundamentalmente en una combinación de las siguientes áreas:

• Desarrollo de nuevas instalaciones: Assura se enfoca en la construcción de centros de salud modernos y diseñados específicamente para satisfacer las necesidades de los profesionales médicos y los pacientes. Este desarrollo 'desde cero' (desarrollo orgánico) permite a Assura crear activos a medida con contratos de arrendamiento a largo plazo y con potencial de rentabilidad sólida.
• Adquisiciones estratégicas: La compañía busca adquirir propiedades de atención primaria ya existentes que complementen su cartera actual y que ofrezcan flujos de ingresos estables y predecibles. Estas adquisiciones suelen estar respaldadas por contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo vinculados a la inflación y con inquilinos de alta calidad (como las prácticas de médicos de cabecera y el NHS).
• Gestión proactiva de la cartera: Aunque no es una estrategia de crecimiento en sí misma, una gestión eficaz que incluye la revalorización de activos, la extensión de contratos de arrendamiento existentes y la optimización del rendimiento de las propiedades, contribuye indirectamente al crecimiento y la estabilidad financiera del REIT.
• Financiamiento robusto y diversificado: Mantener una estructura de capital sólida y acceso a financiación competitiva es crucial para apoyar tanto las iniciativas de desarrollo como las de adquisición.

En resumen, la estrategia de Assura para el crecimiento futuro se centra en la expansión de su cartera de propiedades de atención primaria a través del desarrollo de nuevas instalaciones sanitarias modernas y la adquisición de activos estratégicos ya establecidos, respaldados por la demanda continua de infraestructuras sanitarias de calidad en el Reino Unido y contratos de arrendamiento a largo plazo.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como Assura, se requiere una serie de datos financieros específicos. Desafortunadamente, los datos financieros proporcionados en su solicitud están vacíos.

Sin información crucial como el Flujo de Fondos de Operaciones (FFO) por acción, el crecimiento esperado del FFO, los dividendos por acción, la tasa de capitalización (cap rate) o una tasa de descuento apropiada, no es posible realizar un cálculo preciso del valor intrínseco.

Para poder llevar a cabo este cálculo, necesitaría al menos algunos de los siguientes puntos de datos:

• Flujo de Fondos de Operaciones (FFO) por acción actual o Flujo de Fondos Distribuible (AFFO).
• Tasa de crecimiento esperada del FFO/AFFO a largo plazo.
• Dividendos por acción (si se usa un modelo de descuento de dividendos).
• Tasa de capitalización (para valoración basada en activos).
• Tasa de descuento o costo de capital propio para el REIT.
• Deuda neta y valor de los activos (para un enfoque de valoración de activos).

Por favor, proporcione los datos financieros necesarios para que pueda intentar realizar el cálculo del valor intrínseco de Assura.

En resumen, Assura presenta un perfil de inversión sólido y defensivo, con un negocio de alta calidad y fuertes ventajas competitivas. Su principal desafío actual reside en el entorno de tasas de interés elevadas, que impacta la valoración de los REITs y sus costos de financiación. Sin embargo, los fundamentos a largo plazo de la demanda de atención sanitaria primaria siguen siendo muy favorables.