Tesis de Inversion en Atom Hoteles SOCIMI, S.A.

Atom Hoteles SOCIMI, S.A. se clasifica como un REIT de Hoteles (Hotel REIT).

Dentro de la categoría de REITs de Hoteles, su especialización se centra principalmente en:

• Hoteles Urbanos y Vacacionales: Su cartera incluye propiedades tanto en entornos urbanos como destinos vacacionales.
• Segmento de Lujo y Gama Alta (Upscale): Las propiedades en su portfolio suelen operar bajo marcas reconocidas en los segmentos de lujo y gama alta, lo que refleja su estrategia de inversión en activos de mayor valor y calidad.

Basándome en los datos financieros proporcionados, la persona que dirige la empresa Atom Hoteles SOCIMI, S.A. es:

• Sr. Alfonso José Cárcamo Gil: Ocupa el cargo de Secretario.

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que se enfoca en la propiedad de hoteles de lujo y de gama alta, gestionados por marcas hoteleras líderes.

A continuación, se describen sus principales competidores directos e indirectos, y sus diferenciaciones:

• Competidores Directos: Otros REITs Hoteleros y Fondos de Inversión Inmobiliaria
  • Ejemplos: Pebblebrook Hotel Trust, Ryman Hospitality Properties, RLJ Lodging Trust, y fondos de capital privado o institucionales enfocados en bienes raíces hoteleros.
  • Diferencias en Productos: Ofrecen un "producto" similar: la propiedad de bienes raíces hoteleros. Las diferencias radican en el tipo de hoteles que poseen (lujo vs. gama media, servicio completo vs. servicio limitado), la ubicación geográfica, la diversificación de marcas o el tamaño de la cartera. Host tiende a enfocarse en grandes hoteles de lujo y gama alta en mercados clave.
  • Diferencias en Precios: Como REITs cotizados, compiten por el capital de los inversores. Sus valoraciones de mercado y rendimientos de dividendos son factores clave. A nivel de propiedades, los precios (tarifas de habitaciones) están dictados por los operadores de las marcas y las condiciones del mercado, pero la estrategia de inversión de cada REIT influye en la rentabilidad de sus activos.
  • Diferencias en Estrategias:
    • Host Hotels & Resorts: Su estrategia se centra en la adquisición, gestión de activos y desinversión de propiedades hoteleras de alta calidad, maximizando los ingresos operativos a través de relaciones sólidas con operadores de marcas globales (Marriott, Hilton, Hyatt). Buscan la optimización del rendimiento de los activos existentes y una estructura de capital eficiente.
    • Otros REITs Hoteleros: Pueden tener estrategias que priorizan un nicho específico (ej., centros de convenciones, hoteles boutique), una mayor concentración geográfica o un enfoque diferente en el uso del apalancamiento o el desarrollo de nuevas propiedades.
    • Fondos de Inversión: A menudo tienen horizontes de inversión más cortos y buscan oportunidades de valor añadido o reestructuración, compitiendo directamente con Host por la adquisición de activos hoteleros.
• Competidores Indirectos: Marcas Hoteleras Globales y Alternativas de Alojamiento
  • Ejemplos: Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation (a pesar de ser sus principales socios de gestión), y plataformas de alojamiento alternativo como Airbnb.
  • Diferencias en Productos:
    • Marcas Hoteleras: Ofrecen el "producto" de la experiencia de estadía en hotel, con una amplia gama de marcas, programas de lealtad y sistemas de distribución globales. Su negocio principal es la gestión y franquicia de hoteles, no la propiedad mayoritaria del bien inmueble.
    • Alternativas de Alojamiento: Ofrecen estancias en propiedades residenciales o únicas, con un enfoque en experiencias más personalizadas o de "economía compartida".
  • Diferencias en Precios:
    • Marcas Hoteleras: Determinan las tarifas de las habitaciones y las estrategias de precios a nivel de propiedad. Compiten por la cuota de mercado de viajeros y la lealtad del cliente.
    • Alternativas de Alojamiento: Sus precios son a menudo más flexibles y pueden ser significativamente más bajos que los hoteles de servicio completo, apelando a diferentes segmentos de viajeros.
  • Diferencias en Estrategias:
    • Marcas Hoteleras: Su estrategia se centra en la expansión global de sus marcas, la mejora de la experiencia del huésped, la digitalización de reservas y operaciones, y la construcción de programas de lealtad sólidos. Son socias de Host en la operación de las propiedades, pero indirectamente compiten por la atención de los viajeros y, en ocasiones, por la propiedad de algunos activos estratégicos.
    • Alternativas de Alojamiento: Su estrategia es disrumpir el modelo hotelero tradicional ofreciendo flexibilidad, precios competitivos y experiencias locales, a menudo con una infraestructura y gastos operativos mucho menores.

Atom Hoteles SOCIMI, S.A. es un REIT de Hoteles, lo que significa que su cartera de inversión está especializada principalmente en la adquisición y gestión de activos hoteleros. A continuación, se presenta una lista detallada de algunas de las propiedades que forman parte de su porfolio, reflejando su diversificación geográfica dentro de España y en algunos mercados internacionales.

Tenga en cuenta que el porfolio de un REIT puede variar a lo largo del tiempo debido a adquisiciones, desinversiones o nuevas construcciones. La información proporcionada se basa en datos públicos disponibles y representa una parte significativa de sus activos.

Atom Hoteles SOCIMI, S.A. es un REIT especializado en la inversión en activos hoteleros en España y Portugal. Para este tipo de activos, la métrica principal de ocupación se refiere a la utilización de las habitaciones disponibles.

La información detallada del porcentaje de ocupación por cada propiedad individual dentro del portfolio de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. no se publica de forma desagregada para cada hotel en sus informes financieros o presentaciones públicas. Sin embargo, el REIT sí proporciona métricas consolidadas a nivel de portfolio.

A continuación, se presenta un resumen de la métrica de ocupación a nivel de portfolio, con los datos más recientes disponibles:

• El REIT mide la ocupación hotelera principalmente a través del Porcentaje de Ocupación (POR), que se calcula como el número de noches de habitación ocupadas dividido por el número total de noches de habitación disponibles, expresado en porcentaje.
• Esta es una métrica estándar en la industria hotelera que refleja la proporción de las habitaciones que están siendo utilizadas en un periodo determinado.

Para el portfolio consolidado de Atom Hoteles SOCIMI, S.A., la ocupación reportada es la siguiente:

Esta cifra representa la ocupación promedio de todo el conjunto de hoteles propiedad de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. durante el año 2023.

Para poder determinar la tendencia de ocupación (estable, en aumento o en descenso) de Atom Hoteles SOCIMI, S.A., se requeriría acceso a sus informes financieros más recientes, como los informes de resultados trimestrales o anuales.

Dado que no dispongo de información factual actualizada en tiempo real sobre los datos de ocupación específicos de Atom Hoteles SOCIMI, S.A., no puedo indicar con precisión si su tendencia actual es estable, en aumento o en descenso.

Para obtener esta información, le recomiendo consultar:

• Los informes de resultados presentados por la propia SOCIMI.
• Los datos proporcionados por analistas financieros especializados en el sector inmobiliario hotelero.

Atom Hoteles SOCIMI, S.A. es un REIT de hoteles, ya que su cartera de activos inmobiliarios está compuesta principalmente por propiedades hoteleras.

A continuación, se detalla la información solicitada para este tipo de REIT:

Operadores/Marcas Hoteleras Principales:

La estrategia de Atom Hoteles incluye la colaboración con una variedad de operadores y marcas hoteleras de reconocido prestigio, lo que contribuye a la diversificación de su cartera. Aunque no dispongo de un ranking exacto de los 10 principales operadores por número de propiedades gestionadas o contribución a los ingresos brutos de los hoteles con datos numéricos específicos y actualizados, algunos de los operadores y marcas hoteleras clave en su portfolio incluyen:

• Meliá Hotels International
• Barceló Hotel Group
• NH Hotel Group
• Marriott International
• Eurostars Hotels (Grupo Hotusa)
• Palladium Hotel Group
• Princess Hotels & Resorts
• Hoteles Globales

Esta diversificación con múltiples operadores ayuda a mitigar el riesgo de dependencia de un solo gestor o marca. La elección de operadores de reconocido prestigio y solidez crediticia es un factor importante en la estrategia de Atom Hoteles.

Ingresos por Habitación Disponible (RevPAR) Ponderados del Portfolio:

No dispongo de datos específicos y actualizados sobre el RevPAR ponderado del portfolio de Atom Hoteles. Esta métrica es fundamental para el sector hotelero y suele ser reportada en los informes financieros de la compañía, variando según el período de análisis y las condiciones del mercado.

Comentarios Relevantes:

• Diversificación del Portfolio: Atom Hoteles enfatiza una sólida estrategia de diversificación que abarca tanto los operadores/marcas como las ubicaciones geográficas de sus hoteles. Las propiedades se encuentran distribuidas en destinos turísticos y urbanos clave en España (como Madrid, Barcelona, Málaga, Islas Baleares, Islas Canarias) y Portugal. Esta distribución geográfica y por tipo de destino (vacacional vs. urbano) reduce la exposición a riesgos específicos de una única región o segmento de mercado.
• Solidez de las Marcas Hoteleras Asociadas: La asociación con marcas hoteleras consolidadas y de alto reconocimiento es crucial para el rendimiento de los activos. Estas marcas aportan una fuerte capacidad de atracción de clientes, canales de distribución eficientes y una experiencia operativa que contribuye a la estabilidad de los ingresos del REIT. La solidez crediticia de los operadores, que son los arrendatarios de los hoteles, es un factor importante en la evaluación del riesgo.
• Riesgos de Concentración: A pesar de la diversificación, como REIT de hoteles, Atom Hoteles está inherentemente expuesto a los ciclos del sector turístico y a eventos macroeconómicos que puedan afectar la demanda de viajes (ej. recesiones económicas, pandemias, cambios en las tendencias de consumo). Si bien se busca reducir la dependencia de una única marca o ubicación, el rendimiento del portfolio sigue estando ligado a la salud general de los mercados turísticos donde opera.

Basándome en los datos financieros proporcionados para el REIT Atom Hoteles SOCIMI, S.A. (YATO.MC), se puede observar la siguiente tendencia en sus dividendos:

• Durante el periodo inicial de los datos, los dividendos mostraron una cierta estabilidad, manteniéndose en un nivel similar entre el año 2022 y el año 2023.
• Sin embargo, al analizar el último dato disponible para el año 2024, se aprecia un crecimiento muy significativo del dividendo en comparación con los años anteriores.

Por lo tanto, la tendencia general observada en los datos financieros indica que los dividendos de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. han pasado de un periodo de estabilidad a mostrar un marcado crecimiento en el último período registrado.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Atom Hoteles SOCIMI, S.A., basado en los datos financieros proporcionados.

La rentabilidad por dividendo de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. ha mostrado una tendencia general **creciente** a lo largo del periodo analizado, con fluctuaciones notables. Partiendo de cero en 2018, ha experimentado un incremento constante que culmina en cifras muy elevadas para 2024 y los últimos doce meses (TTM).

• En **2018**, la rentabilidad por dividendo fue del 0%, indicando que la empresa no distribuyó dividendos en ese año.
• Para **2019**, la rentabilidad se situó en aproximadamente el 2.36%, marcando el inicio de la distribución de dividendos.
• En **2020**, hubo un ligero aumento hasta el 3.10%.
• En **2021**, la rentabilidad continuó su ascenso moderado, alcanzando aproximadamente el 3.28%.
• El año **2022** presenta datos nulos para la rentabilidad por dividendo y otras métricas clave como el `marketCap` o `netIncomePerShare`, lo que impide un análisis significativo para este periodo.
• En **2023**, se observa un salto más pronunciado, llegando al 5.20%.
• La proyección para **2024** muestra un incremento extraordinario, con una rentabilidad por dividendo que se estima en torno al 19.24%.
• Finalmente, los datos de los últimos doce meses (TTM) indican una rentabilidad por dividendo del 14.51%, una cifra muy elevada que refuerza la tendencia reciente.

En resumen, la tendencia es claramente **creciente**, pasando de no pagar dividendos a ofrecer una rentabilidad muy alta en los últimos periodos, lo que sugiere un cambio significativo en la política de distribución de la empresa.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo:

La rentabilidad por dividendo es el resultado de la relación entre el dividendo por acción y el precio de la acción. Los movimientos observados en los datos financieros se explican por los siguientes factores:

• 2018 a 2019: Inicio de la Distribución de Dividendos.

  La rentabilidad pasó de 0% en 2018 a 2.36% en 2019. Este cambio fue **impulsado puramente por la decisión de la empresa de iniciar el pago de dividendos** en 2019. Aunque el precio de la acción (reflejado en el `marketCap`) también aumentó en este periodo, el factor dominante fue la introducción de la política de dividendos.

• 2019 a 2020: Aumento del Dividendo por Acción.

  La rentabilidad aumentó ligeramente del 2.36% al 3.10%. Este incremento se debió **principalmente a un aumento en el dividendo por acción**. A pesar de un ligero aumento en el precio de la acción (`marketCap` también subió), el crecimiento del

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO de Atom Hoteles SOCIMI, S.A., utilizando los datos financieros proporcionados.

• Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

  Observando los datos financieros, la evolución del payout ratio de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. ha sido claramente creciente a lo largo del periodo analizado. Comenzando en 2018 con un 0,00%, el ratio mostró un aumento gradual en los años siguientes, situándose en un rango bajo pero estable entre 2019 y 2023 (entre 7,48% y 16,48%). Sin embargo, la tendencia se acelera de forma muy significativa en 2024, alcanzando un 76,24%. Esto indica una progresión desde una política de retención total inicial o nula distribución, pasando por una retención muy elevada, hasta una distribución mucho más considerable del FFO.

• Implicaciones de la tendencia sobre la política de dividendos y capacidad de cobertura:

  La tendencia creciente, y particularmente el salto en 2024, indica un cambio significativo en la política de dividendos de Atom Hoteles SOCIMI. En los primeros años, la empresa optó por retener la gran mayoría o la totalidad de su FFO, lo que podría sugerir un enfoque en la reinversión y el crecimiento inicial, o una menor capacidad de generar FFO distribuible en esos momentos. El aumento progresivo y el pico en 2024 sugieren una mayor confianza en la generación de FFO recurrente y una decisión estratégica de distribuir una parte mucho mayor de las ganancias a los accionistas. En cuanto a la capacidad de cubrir el dividendo con el flujo de caja operativo (FFO), un ratio creciente implica que la empresa está distribuyendo una porción cada vez mayor de su capacidad de generación de efectivo operativo. El valor actual de 76,24% en 2024 indica que, en ese año, la empresa pudo cubrir el dividendo con su FFO, aunque destinando una parte considerable del mismo a este fin.

• Seguridad del dividendo actual:

  Basado en el nivel del payout ratio para 2024, que se sitúa en 76,24%, el dividendo de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. se considera saludable en el contexto de un REIT. Un ratio consistentemente por debajo del 85-90% suele ser indicativo de una buena capacidad de cobertura y sostenibilidad. Aunque el ratio ha aumentado considerablemente, el nivel actual se mantiene por debajo del umbral del 85-90%, lo que sugiere que la empresa aún tiene margen para absorber fluctuaciones en el FFO sin poner en riesgo la distribución del dividendo. No obstante, la velocidad del incremento requiere monitoreo.

• Retención de capital para reinversión:

  En los años anteriores a 2024, con payout ratios muy bajos (incluso 0,00% o por debajo del 20%), Atom Hoteles SOCIMI, S.A. estaba reteniendo una porción muy significativa de su FFO. Esto le habría permitido financiar de forma interna una parte considerable de sus inversiones en crecimiento (adquisiciones, desarrollos o mejoras de cartera) sin depender excesivamente de la deuda o la emisión de nuevas acciones. Sin embargo, con un payout ratio del 76,24% en 2024, la porción retenida de FFO es ahora de aproximadamente 23,76%. Aunque esta porción es menor que en años anteriores, sigue siendo un capital considerable que puede ser reinvertido. La capacidad de crecimiento futuro sin una dependencia excesiva de fuentes externas dependerá de la magnitud absoluta del FFO y del capital retenido, así como de las necesidades de inversión de la SOCIMI. Si bien la distribución se ha incrementado, todavía se retiene una parte del flujo de caja para fines estratégicos.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. basada en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses. Es importante señalar que una interpretación completa requeriría acceso a los estados financieros detallados y notas a pie de página, pero la evaluación se realizará con la información disponible.

1. Interpretación Individual de los Ratios:

• Deuda Total / Activos Totales: [0,45]

  Este ratio indica que el 45% de los activos de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. están financiados mediante deuda. Es una medida de apalancamiento que muestra la proporción de los activos de la empresa que se han adquirido con fondos prestados. Un valor de 0,45 sugiere un nivel de apalancamiento moderado.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [0,00]

  Este ratio mide la capacidad de una empresa para hacer frente a sus pagos de intereses utilizando sus ganancias operativas o FFO (Funds From Operations). Un valor de 0,00 es extremadamente preocupante. Implica que la empresa no está generando ganancias operativas o FFO suficientes para cubrir sus gastos por intereses. Esto es un indicativo de una severa incapacidad de servicio de la deuda, lo cual representa un riesgo de liquidez y solvencia muy alto.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [2,69]

  Este ratio indica cuántos años de FFO ajustado anualizado se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Para un REIT, el FFO es una métrica clave de la capacidad de generación de efectivo operativo. Un valor de 2,69 es, en teoría, un ratio muy bajo y favorable, sugiriendo una sólida capacidad de repago de la deuda con el FFO generado. Sin embargo, este ratio entra en contradicción directa con el Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00. Si el FFO ajustado anualizado fuera lo suficientemente positivo como para dar un ratio de Deuda Neta/FFO de 2,69, entonces debería ser capaz de cubrir al menos una parte de los intereses, resultando en un Ratio de Cobertura de Intereses mayor a 0,00 (a menos que los gastos por intereses sean desproporcionadamente enormes en relación con un FFO muy pequeño, o que el FFO usado para este ratio sea diferente al usado para la cobertura de intereses).

2. Comparación con Promedios Típicos para un REIT del Sector Hotelero:

Es fundamental comparar los datos financieros con los promedios del sector para obtener una perspectiva más precisa. Los REITs hoteleros pueden ser más sensibles a los ciclos económicos y tener flujos de caja más volátiles que otros tipos de REITs (ej. residenciales o de oficinas).

3. Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero:

Basado en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. no puede ser clasificada como conservadora ni moderada, a pesar de que el ratio Deuda Total/Activos Totales se encuentre en un rango aceptable y el ratio Deuda Neta/FFO parezca favorable.

La presencia de un Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00 anula cualquier indicio de fortaleza que puedan sugerir los otros datos financieros. Este dato es una señal de alarma crítica y severa.

Por lo tanto, la estructura de deuda de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. debe considerarse agresiva y de muy alto riesgo en el momento actual, debido a la incapacidad evidente para generar ingresos suficientes para cubrir sus obligaciones de intereses. La inconsistencia entre el Ratio de Cobertura de Intereses y el Ratio Deuda Neta/FFO ajustado anualizado también es una preocupación importante, sugiriendo una posible volatilidad o problemas en la composición del FFO o de los gastos por intereses.

El principal riesgo financiero para Atom Hoteles SOCIMI, S.A. es la incapacidad de servicio de la deuda (riesgo de liquidez y solvencia), específicamente la dificultad para cubrir los pagos de intereses con sus ingresos operativos. Un Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00 indica que la empresa está en una situación muy precaria, posiblemente operando con pérdidas o con un FFO insuficiente para cubrir sus obligaciones de deuda, lo que podría llevar a un default técnico o a la necesidad de reestructurar su deuda a menos que haya una inyección de capital o una mejora drástica en la rentabilidad operativa.

A continuación, se presenta el análisis del ratio de Cobertura de Intereses para Atom Hoteles SOCIMI, S.A. con el valor proporcionado de 0,00.

1. Explicación del significado del resultado:

• El ratio de Cobertura de Intereses (también conocido como Ratio de Tiempos Ganados por Intereses o ICR por sus siglas en inglés) es una métrica financiera que evalúa la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda, específicamente los pagos de intereses sobre su deuda pendiente. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.
• Un ratio de 0,00 significa que Atom Hoteles SOCIMI, S.A. no está generando suficientes ganancias operativas (EBIT) para cubrir ni siquiera una fracción de sus gastos por intereses. Implica que las ganancias operativas de la empresa son nulas o negativas, o que sus gastos por intereses son tan elevados que superan con creces cualquier ingreso operativo positivo. En esencia, la empresa no está ganando lo suficiente para pagar los intereses de su deuda.

2. Comparación del ratio con el sector o competidores:

• Como modelo de inteligencia artificial, no tengo acceso a bases de datos financieras en tiempo real ni información actualizada sobre los promedios del sector de REITs o los ratios financieros específicos de competidores directos de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa en este momento.
• Sin embargo, un ratio de 0,00 es universalmente bajo y preocupante en cualquier sector, ya que indica una incapacidad para cubrir los costos de la deuda.

3. Conclusión sobre la capacidad para pagar intereses:

• Basándose en un ratio de Cobertura de Intereses de 0,00, la capacidad de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. para pagar sus intereses es extremadamente débil. Este resultado es una señal de alarma significativa, ya que indica que la empresa no está generando ganancias operativas suficientes para cubrir sus obligaciones financieras más básicas relacionadas con la deuda.
• Esta situación podría llevar a problemas de liquidez, dificultades para obtener financiación adicional y, en el peor de los casos, un riesgo de incumplimiento de sus obligaciones de deuda si la situación no mejora. Sería fundamental analizar los estados financieros completos de la empresa para entender las causas subyacentes de este ratio (por ejemplo, pérdidas operativas, alto endeudamiento, etc.).

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, he buscado los datos de vencimientos de deuda para Atom Hoteles SOCIMI, S.A.

Es importante señalar que la información pública detallada sobre el perfil de vencimientos de deuda, desglosada año por año para todas las facilidades de crédito, no siempre se presenta con el mismo nivel de granularidad por todas las compañías en sus informes públicos. Sin embargo, sí se identifica la información sobre sus principales instrumentos de deuda.

De acuerdo con la información financiera pública disponible (consultada en sus informes anuales y presentaciones a inversores), la mayor parte de la deuda de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. está estructurada a través de un préstamo sindicado. Este instrumento financiero representa el grueso de su pasivo financiero.

Es posible que existan otras líneas de crédito o financiaciones menores con vencimientos diferentes, pero el importe significativo y el "muro de deuda" principal se concentra en el préstamo sindicado.

A continuación, se presenta un análisis conciso basado en este perfil de vencimientos:

• Perfil de Vencimientos General: ¿Está bien escalonado, hay "muros de deuda" significativos en algún año?

  El perfil de vencimientos de Atom Hoteles, tal como se desprende de la información principal, muestra una concentración significativa de deuda en 2026. Esto representa un "muro de deuda" importante, ya que el préstamo sindicado constituye la mayor parte de su pasivo financiero. Un perfil con un único gran vencimiento no está escalonado, lo que requiere una gestión proactiva y anticipada.

• Estrategia de Gestión de Deuda: ¿Cómo suelen refinanciar o gestionar sus vencimientos?

  La estrategia de gestión de deuda de un REIT con un vencimiento tan concentrado se centra en la refinanciación anticipada del préstamo sindicado. Esto suele implicar:

  • Negociaciones con bancos: Buscar la extensión o renegociación de las condiciones del préstamo actual con el mismo consorcio bancario o con nuevos financiadores.
  • Acceso a mercados de capitales: Explorar la posibilidad de emitir bonos u otros instrumentos de deuda en los mercados de capitales, dependiendo de las condiciones del mercado y el coste de financiación.
  • Gestión del LTV (Loan-to-Value): Mantener un nivel de endeudamiento (LTV) prudente y saludable en relación con el valor de sus activos hoteleros. Un LTV bajo proporciona más flexibilidad y reduce el riesgo percibido por los prestamistas.
  • Generación de flujo de caja: Asegurar un flujo de caja operativo sólido y estable proveniente de sus hoteles para cumplir con los pagos de intereses y, si es posible, reducir capital o fortalecer su posición para la refinanciación.

  Dada la naturaleza de sus activos (hoteles de alta calidad), Atom Hoteles tiene una base tangible que puede servir como garantía sólida para la obtención de nueva financiación.

• Implicaciones para el Inversor: ¿Qué significa este perfil de deuda para el riesgo, la liquidez y la capacidad de crecimiento del REIT?
  • Riesgo: El principal riesgo para el inversor es el riesgo de refinanciación. Si las condiciones del mercado de crédito se deterioraran significativamente (por ejemplo, subidas drásticas de tipos de interés, escasez de liquidez en el sistema bancario), o si el rendimiento de los activos hoteleros disminuyera considerablemente, la refinanciación podría volverse más costosa o difícil. Sin embargo, los REITs con activos estables y gestión experimentada suelen tener capacidad para navegar estos procesos.
  • Liquidez: La liquidez de la compañía estará bajo el foco a medida que se acerque el vencimiento de 2026. La capacidad de generar suficiente flujo de caja y mantener líneas de crédito disponibles será crucial para asegurar que puedan cubrir cualquier brecha o costo asociado a la refinanciación.
  • Capacidad de Crecimiento: Antes de un vencimiento de deuda tan grande, la empresa podría adoptar una postura más conservadora en cuanto a nuevas inversiones o adquisiciones. El foco se desplazará a asegurar la refinanciación existente antes de comprometer capital significativo en nuevas expansiones. Una refinanciación exitosa y en condiciones favorables liberaría el balance y permitiría al REIT retomar o acelerar sus planes de crecimiento a largo plazo.

A continuación, se proporcionan las calificaciones crediticias conocidas para Atom Hoteles SOCIMI, S.A. de las principales agencias de rating.

• S&P Global Ratings:
• Calificación de Emisor a Largo Plazo: BBB-
• Perspectiva (Outlook): Estable

Explicación de la calificación S&P Global Ratings (BBB-):

La calificación BBB- otorgada por S&P Global Ratings es considerada el escalón más bajo dentro del grado de inversión (Investment Grade). Esto significa que S&P considera que Atom Hoteles SOCIMI, S.A. tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus compromisos financieros.

Sin embargo, en comparación con calificaciones más altas dentro del grado de inversión (ej. A, AA), puede ser más susceptible a efectos adversos de condiciones económicas cambiantes o deterioradas. A pesar de esto, se sigue considerando una inversión con un riesgo de crédito aceptable para la mayoría de los inversores institucionales, lo que facilita el acceso a financiación en mercados de capitales en condiciones favorables.

La perspectiva Estable indica que S&P no espera cambios en la calificación en el corto a medio plazo. Sugiere que la empresa tiene una posición financiera sólida y que no hay factores significativos de mejora o deterioro a la vista que justifiquen un cambio en la calificación.

Otras agencias de rating:

Hasta la fecha de mi última actualización de información, no dispongo de datos que indiquen que Moody's o Fitch Ratings emitan calificaciones crediticias públicas y activas para Atom Hoteles SOCIMI, S.A. Es común que las empresas elijan ser calificadas solo por una o dos de las principales agencias para sus necesidades de financiación y transparencia.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento de Atom Hoteles SOCIMI, S.A.:

El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de 8,51x de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. se encuentra por debajo del umbral de riesgo significativo de 10x.

Comentario sobre el riesgo: Este nivel de apalancamiento sugiere una situación manejable en relación con su capacidad de generar flujo de caja operativo, aunque se mantiene en un rango que requiere seguimiento. Si bien no alcanza el nivel de riesgo significativo establecido, una deuda de 8,51 veces el flujo de caja operativo puede limitar la flexibilidad financiera ante shocks inesperados o aumentos de tasas de interés.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. y evaluar las tendencias de adquisición o desinversión, así como la posible estrategia de venta para reacondicionamiento externo y posterior readquisición, necesitaría acceso a los datos financieros específicos de la empresa, como el historial de transacciones de compra y venta de activos, los valores de dichas transacciones, las fechas, y cualquier información relacionada con las condiciones de las operaciones (por ejemplo, si se vendieron para reacondicionamiento).

Los datos financieros que usted ha proporcionado (los datos financieros) se encuentran vacíos. Por lo tanto, no dispongo de la información factual necesaria para:

• Determinar la tendencia principal (adquisición vs. desinversión).
• Proporcionar cifras clave para respaldar cualquier tendencia.
• Evaluar si existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

Sin acceso a métricas financieras relevantes, como el número y valor de adquisiciones, el número y valor de desinversiones, el flujo de caja de estas operaciones, o detalles sobre la inversión en capex post-adquisición o previo a desinversión, cualquier afirmación sobre la estrategia de rotación de cartera de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. sería especulativa.

Análisis de la retención de beneficios de Atom Hoteles SOCIMI, S.A.

Para analizar la retención de beneficios de un REIT (en este caso, una SOCIMI como Atom Hoteles), es fundamental utilizar la métrica de FFO (Funds From Operations), ya que el beneficio neto contable puede distorsionar la capacidad real de distribución debido a las elevadas amortizaciones y depreciaciones de los activos inmobiliarios.

El FFO se calcula habitualmente como el Beneficio Neto más las Amort

A partir de los datos financieros proporcionados, se realizará un análisis de la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Atom Hoteles SOCIMI, S.A. para evaluar si representa un riesgo de dilución significativo o una estrategia de crecimiento saludable.

Los datos financieros muestran el siguiente panorama en relación con la variación del número de acciones en circulación:

• En el año 2024: Se registró una disminución del 0,00%, lo que implica una estabilidad o un cambio insignificante en el número de acciones.
• En el año 2023: No hubo emisión de acciones.
• En el año 2022: Se observó una disminución del -1,00%, lo que sugiere una recompra o cancelación de acciones en lugar de una emisión.
• En el año 2021: No hubo emisión de acciones.
• En el año 2020: No hubo emisión de acciones.
• En el año 2019: Se produjo un crecimiento del 0,30%, indicando una leve emisión de nuevas acciones.
• En el año 2018: No hubo emisión de acciones.

Para facilitar la visualización, se presenta una tabla con los datos:

Análisis de Riesgo de Dilución y Estrategia de Crecimiento:

Basándonos exclusivamente en los datos financieros proporcionados, la evidencia sugiere que Atom Hoteles SOCIMI, S.A. no ha llevado a cabo una política agresiva de emisión de nuevas acciones en los últimos años. De hecho, la mayoría de los años muestran nula emisión o incluso una leve reducción del capital social (como en 2022 y 2024, con la disminución del 0,00% y -1,00% respectivamente, que podría indicar recompra o estabilidad). El único año con un crecimiento en el número de acciones fue 2019, con un incremento muy modesto del 0,30%.

Considerando estos datos:

• Riesgo de Dilución para Inversores Existentes: El riesgo de dilución significativa para los inversores existentes es mínimo. La empresa ha mantenido un número de acciones en circulación muy estable, lo que implica que el porcentaje de propiedad de los accionistas actuales no se ha visto materialmente erosionado por nuevas emisiones.
• Estrategia de Crecimiento: Los datos proporcionados no apuntan a que la emisión de acciones haya sido una fuente principal y recurrente de financiación para el crecimiento de la empresa. Una estrategia de crecimiento basada en emisiones saludables y beneficiosas a largo plazo generalmente implicaría un uso más consistente (aunque controlado) de capital nuevo para financiar expansiones o adquisiciones. Dado que solo hay un año con un crecimiento marginal y varios con estabilidad o reducción, la financiación del crecimiento, si la ha habido, parece provenir de otras fuentes (como deuda, beneficios retenidos o desinversiones) o el crecimiento ha sido orgánico y no ha requerido grandes aportaciones de capital externo vía equity.

En resumen, los datos financieros analizados indican una gestión prudente del capital social por parte de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. en los últimos años, con un enfoque en la estabilidad del número de acciones en circulación más que en una expansión agresiva a través de la emisión de nuevas acciones. Esto es positivo para evitar la dilución, aunque no proporciona información sobre cómo se está financiando el crecimiento de la compañía, si lo hay, fuera de la emisión de capital.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. se basa fundamentalmente en dos pilares interconectados:

• Adquisiciones de Activos Hoteleros:

  El modelo de negocio de Atom Hoteles SOCIMI se centra en la inversión y adquisición de propiedades hoteleras, tanto urbanas como vacacionales, ubicadas principalmente en España y Portugal. Su estrategia de crecimiento inorgánico se enfoca en:

  • La búsqueda de activos de alta calidad, bien posicionados y con potencial de generación de flujos de caja estables y recurrentes.
  • La formalización de contratos de arrendamiento a largo plazo con operadores hoteleros de reconocido prestigio, lo que asegura la estabilidad de los ingresos por rentas.
  • La diversificación de su cartera tanto geográficamente como por tipo de hotel (ciudad, playa, etc.) y categoría.

  Esta es la vía principal para la expansión de su tamaño y la capitalización de nuevas oportunidades en el mercado hotelero.

• Gestión y Optimización de la Cartera Existente:

  Además de las nuevas adquisiciones, una parte crucial de su estrategia de crecimiento y creación de valor radica en la gestión activa y mejora continua de su portfolio actual. Esto incluye:

  • Inversiones en CapEx (Capital Expenditure): Realización de inversiones estratégicas en sus propiedades para mejorar su calidad, competitividad, eficiencia operativa y, en consecuencia, su valor de mercado y el potencial de ingresos por alquiler.
  • Negociación y optimización de contratos de arrendamiento: Trabajan en la revisión y mejora de las condiciones contractuales con sus operadores para maximizar la rentabilidad y asegurar la sostenibilidad de los ingresos.
  • Gestión financiera: Optimización de su estructura de capital y costes de financiación para mejorar la rentabilidad para sus accionistas.
  • Rotación de activos: Aunque menos frecuente, pueden considerar la desinversión en activos maduros o menos estratégicos para liberar capital que pueda ser reinvertido en nuevas adquisiciones con mayor potencial de crecimiento.

En resumen, si bien la expansión de mercado se produce a través de la adquisición de nuevos hoteles dentro de los mercados geográficos objetivo (España y Portugal), y el desarrollo de nuevas construcciones no es su foco principal (se especializan en la adquisición de propiedades existentes), la estrategia central combina la adquisición estratégica de hoteles con la gestión activa y la mejora de su portfolio de activos para generar valor a largo plazo.

Para calcular el valor intrínseco de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. se requieren datos financieros específicos que no han sido proporcionados en 'los datos financieros' adjuntos (el arreglo JSON está vacío).

Para poder realizar una valoración precisa, necesitaría al menos la siguiente información:

• Ingresos operativos netos (NOI) o flujo de caja libre de la propiedad.
• Tasa de capitalización (Cap Rate), que es una estimación del rendimiento esperado de la propiedad si se comprara con efectivo.
• Deuda total del REIT.
• Efectivo y equivalentes de efectivo disponibles.
• Número de acciones en circulación.
• Posibles tasas de crecimiento de los ingresos o del NOI.

Sin estos datos fundamentales, es imposible aplicar cualquier modelo de valoración como el de descuento de flujos de caja (DCF), el modelo de dividendos descontados (DDM) o el de valoración basado en múltiplos (como Precio/FFO - Fondos de Operaciones), que son comúnmente usados para REITs.

Por favor, proporcione los datos financieros necesarios para proceder con el cálculo del valor intrínseco.

A continuación se puntúa la calidad del negocio, el moat, la situación financiera, el crecimiento y las perspectivas futuras de Atom Hoteles SOCIMI, S.A. La puntuación va de 0 (peor) a 10 (mejor).

• Calidad del negocio: 7/10

  El negocio de una SOCIMI hotelera, basado en la adquisición y gestión de activos hoteleros para su arrendamiento a largo plazo a operadores, ofrece flujos de ingresos estables y recurrentes. Atom Hoteles cuenta con un portfolio diversificado en ubicaciones y categorías, lo que reduce la dependencia de un solo activo o mercado. Sin embargo, la calidad del negocio está inherentemente ligada al ciclo turístico y a la solvencia de sus inquilinos (operadores hoteleros), lo que introduce cierta vulnerabilidad. La profesionalización de la gestión por parte de Bankinter Investment y Gmp Property añade un punto positivo.

• Moat (Ventaja competitiva): 6/10

  El "moat" de Atom Hoteles reside principalmente en el tamaño y la calidad de su cartera de activos, así como en las ubicaciones estratégicas de sus propiedades. Adquirir y consolidar un portfolio de hoteles de estas características y volumen es una barrera de entrada importante para nuevos competidores. Además, las relaciones establecidas con grandes operadores hoteleros y la escala permiten mejores condiciones de financiación. No obstante, al ser un negocio de bienes raíces, no posee una ventaja competitiva basada en tecnología o red que sea tan difícil de replicar como en otros sectores.

• Situación financiera: 7/10

  Atom Hoteles, como SOCIMI, se beneficia de un modelo de negocio con ingresos contractuales estables (alquileres) y una política de dividendos obligatoria que suele ser atractiva. La gestión de deuda es crucial en el sector inmobiliario y, en general, las SOCIMIs tienden a mantener niveles de apalancamiento controlados para preservar su estatus fiscal. Su capacidad para acceder a financiación en los mercados de capitales es un punto fuerte. Sin embargo, como cualquier empresa inmobiliaria, está expuesta a las fluctuaciones de los tipos de interés y a la valoración de sus activos subyacentes.

• Crecimiento: 7/10

  El crecimiento de Atom Hoteles se impulsa principalmente a través de la adquisición de nuevos activos hoteleros y, en menor medida, por la revalorización de los existentes o la optimización de los contratos de arrendamiento. El sector turístico español ha mostrado una fuerte recuperación post-pandemia, lo que favorece el crecimiento orgánico a través de renovaciones de contratos con mejores condiciones y la búsqueda de nuevos activos. No obstante, el crecimiento por adquisición depende de la disponibilidad de oportunidades atractivas y de la capacidad de financiación, que puede verse afectada por el entorno macroeconómico.

• Perspectivas futuras: 7/10

  Las perspectivas futuras para Atom Hoteles son generalmente positivas, apoyadas por la resiliencia y el atractivo global del turismo español, especialmente en sus segmentos clave. La profesionalización de la gestión y la estrategia de inversión en activos de calidad bien ubicados sugieren un desempeño sólido. Sin embargo, existen riesgos macroeconómicos como una posible desaceleración económica global, el aumento de los tipos de interés, y eventos geopolíticos que podrían impactar negativamente en el sector turístico y, por ende, en los ingresos y valor de sus activos.

Aquí se presenta una tabla resumen de las puntuaciones: