Tesis de Inversion en Braemar Hotels & Resorts

Braemar Hotels & Resorts (BHR) pertenece a la siguiente clasificación de REIT:

• Tipo de REIT: REIT de Hoteles y Alojamiento (Lodging/Hotel REIT).
• Subcategoría de especialización: Dentro de los REIT de Hoteles y Alojamiento, Braemar Hotels & Resorts se especializa en la propiedad de hoteles de lujo y resorts de alta gama. Su cartera se compone principalmente de propiedades emblemáticas y de servicio completo que atienden al segmento de viajeros de lujo.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa Braemar Hotels & Resorts son las siguientes:

• Mr. Montgomery Jack Bennett IV: Es el Fundador y Presidente de la Junta Directiva. Nacido en 1966, su compensación es de 2,367,347 USD.
• Mr. Richard J. Stockton: Ocupa los cargos de Presidente, Director Ejecutivo (CEO) y Director. Nacido en 1971, su compensación es de 2,029,286 USD.
• Mr. Deric S. Eubanks C.F.A.: Es el Director Financiero (CFO) y Tesorero. Nacido en 1976, su compensación es de 971,325 USD.
• Mr. Alex Rose: Desempeña el rol de Vicepresidente Ejecutivo, Asesor General y Secretario. Nacido en 1986, su compensación es de 663,582 USD.
• Mr. Christopher Nixon: Es el Vicepresidente Senior y Jefe de Gestión de Activos. Los datos financieros no especifican su compensación o año de nacimiento.
• Mr. Justin R. Coe: Es el Director de Contabilidad. Nacido en 1984, su compensación es de 70,068 USD.

A continuación, se presenta una tabla resumen con la información clave de cada directivo:

Host Hotels & Resorts opera como un REIT (Real Estate Investment Trust), lo que significa que su negocio principal es la propiedad y gestión de activos inmobiliarios de hoteles de lujo y de alta categoría, no la operación directa de los mismos. Los hoteles de su cartera son gestionados por marcas líderes como Marriott, Hilton y Hyatt.

Dada su estructura, sus principales competidores se dividen en:

• Competidores Directos: Otros REITs hoteleros que invierten en propiedades similares.
• Competidores Indirectos: Empresas que compiten por el gasto discrecional del consumidor en viajes y ocio, o por el capital de los inversores en el sector inmobiliario.

Aquí se detallan sus diferencias:

Estos son principalmente otros REITs hoteleros que compiten por la adquisición de propiedades y por la inversión de capital en el mismo segmento de mercado.

• Pebblebrook Hotel Trust (PEB): Se enfoca en hoteles y resorts de lujo y de alta gama en mercados de entrada con altas barreras, a menudo con un enfoque en propiedades con estilo de vida o boutiques.
• Park Hotels & Resorts (PK): Desglosado de Hilton Worldwide, posee una cartera diversa de hoteles de alta calidad, principalmente de marca Hilton.
• RLJ Lodging Trust (RLJ): Se centra en hoteles de servicio completo y servicio selecto de alta calidad.
• Sunstone Hotel Investors (SHO): Invierte en hoteles de servicio completo y lujo de alta gama.

Estos no compiten directamente por la propiedad de hoteles, sino por el gasto del consumidor o por la inversión de capital.

• Empresas Operadoras de Hoteles (ej. Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation): Aunque son socios de Host al gestionar sus propiedades, también poseen y operan algunos de sus propios hoteles, compitiendo por la cuota de mercado en la industria hotelera en general.
• Plataformas de Alojamiento Alternativo (ej. Airbnb, VRBO): Ofrecen opciones de alojamiento que pueden desviar la demanda de hoteles tradicionales.
• Otras Inversiones Inmobiliarias (ej. REITs de oficinas, minoristas, industriales): Compiten por el capital de los inversores que buscan rendimientos en el sector inmobiliario.
• Empresas de Viajes y Ocio (ej. líneas de cruceros, parques temáticos): Compiten por el gasto discrecional del consumidor en viajes y experiencias.

Braemar Hotels & Resorts es un REIT de Hoteles, lo que significa que su portafolio se compone principalmente de propiedades hoteleras de lujo. A continuación, se detalla una lista de las propiedades que posee en su portafolio, utilizando el formato de tabla adecuado para este tipo de REIT.

Es importante señalar que los REITs pueden adquirir o desinvertir en propiedades a lo largo del tiempo, por lo que esta lista refleja un estado de su portafolio en un momento dado y podría variar.

Lo siento, pero como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a la información operativa específica de las empresas como Braemar Hotels & Resorts (NYSE: BHR) para determinar la tendencia actual de ocupación.

Para conocer si la ocupación de Braemar Hotels & Resorts está estable, en aumento o en descenso, sería necesario consultar sus informes financieros más recientes (como los informes trimestrales 10-Q o anuales 10-K presentados ante la SEC), sus comunicados de prensa o fuentes de noticias financieras especializadas que cubran la industria hotelera y a la compañía en particular.

Braemar Hotels & Resorts (BHR) es un REIT de hoteles, especializado en la adquisición, propiedad y gestión de hoteles y resorts de lujo y servicio completo.

A continuación, se presenta la información solicitada:

• Principales marcas hoteleras asociadas:

Braemar Hotels & Resorts invierte en hoteles de alta gama operados bajo reconocidas marcas de lujo. Las propiedades en su portafolio están asociadas con las siguientes marcas y sus respectivas compañías hoteleras:

• Ritz-Carlton (parte de Marriott International)
• St. Regis (parte de Marriott International)
• Four Seasons
• Park Hyatt (parte de Hyatt Hotels Corporation)
• W Hotels (parte de Marriott International)
• Hyatt Centric (parte de Hyatt Hotels Corporation)
• Hilton (parte de Hilton Worldwide)
• JW Marriott (parte de Marriott International)
• Autograph Collection (parte de Marriott International)

Dada la naturaleza de su portafolio de lujo, que consiste en un número selecto de propiedades de alta calidad, la concentración se analiza más por la marca y la ubicación que por una lista extensa de operadores independientes por volumen, ya que muchas de estas propiedades de lujo son operadas por las propias marcas o por un número limitado de gestores especializados.

• Ingresos por habitación disponible (RevPAR) ponderados del portfolio:

Según los datos financieros más recientes disponibles públicamente para el cuarto trimestre de 2023, el RevPAR ponderado del portfolio de Braemar Hotels & Resorts fue de aproximadamente $275.54.

• Comentarios relevantes sobre la diversificación y riesgos de concentración:

El portfolio de Braemar Hotels & Resorts se caracteriza por su enfoque en hoteles y resorts de lujo en mercados de entrada clave y destinos de vacaciones deseables. Esta estrategia busca capitalizar el segmento de viajes de alto valor y menos volátil.

• Diversificación del portfolio: El REIT muestra diversificación a través de su inversión en múltiples marcas de lujo reconocidas globalmente (como las mencionadas anteriormente), lo que proporciona acceso a diferentes bases de clientes y estrategias de marketing. Las propiedades están ubicadas en mercados geográficos diversos y de alto rendimiento, incluyendo destinos de playa, ciudades principales y áreas turísticas, lo que mitiga el riesgo de concentración en una única ubicación.
• Solidez de las marcas hoteleras asociadas: La asociación con marcas como Ritz-Carlton, St. Regis, Four Seasons y Park Hyatt confiere una ventaja significativa debido a su reconocimiento global, programas de fidelización robustos y capacidades de distribución y marketing superiores, lo que contribuye a una mayor ocupación y tarifas promedio.
• Riesgos de concentración: A pesar de la diversificación, existen riesgos. La naturaleza de su portfolio (hoteles de lujo de alto valor) significa que el rendimiento de unas pocas propiedades clave puede tener un impacto significativo en los resultados financieros generales. La dependencia del segmento de viajes de lujo, aunque históricamente resiliente, no es inmune a las recesiones económicas o eventos globales que afecten los viajes de alto poder adquisitivo. Además, la concentración en ciertos mercados urbanos o destinos turísticos específicos, aunque de alto rendimiento, podría exponer el portfolio a riesgos regulatorios locales o condiciones de mercado adversas en esas áreas.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el REIT Braemar Hotels & Resorts (BHR-PD), se puede observar la siguiente tendencia en sus dividendos:

• Durante el periodo que abarca desde finales de 2018, los dividendos mostraron un cambio significativo.
• A partir de principios de 2019 y proyectándose hasta mediados de 2025, los dividendos por acción se han mantenido completamente estables y constantes en el mismo valor.

En conclusión, el REIT Braemar Hotels & Resorts (BHR-PD) ha demostrado una política de dividendos estable en los últimos años, manteniendo el mismo monto por un periodo prolongado, después de un incremento inicial observado entre finales de 2018 y principios de 2019.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Braemar Hotels & Resorts (BHR-PD) a partir de los datos financieros proporcionados:

• Tendencia de la rentabilidad por dividendo:

  La rentabilidad por dividendo de Braemar Hotels & Resorts ha mostrado una volatilidad considerable a lo largo del período analizado.

  • En los años 2018 y 2019, la rentabilidad se mantuvo relativamente estable, alrededor del 10-11%.
  • Entre 2019 y 2021, experimentó una caída drástica, alcanzando su punto más bajo en 2021 (aproximadamente 3.4%).
  • Posteriormente, hubo un repunte significativo en 2022, y una explosión en 2023, alcanzando su pico más alto (casi 32%), seguido de una ligera disminución en la proyección para 2024.
  • Los datos TTM (Trailing Twelve Months) más recientes indican una rentabilidad por dividendo de alrededor del 7.9%, lo que sugiere un cambio significativo respecto a los últimos años fiscales reportados.
• Análisis Causal de los cambios en la rentabilidad por dividendo:

  Los movimientos en la rentabilidad por dividendo de Braemar Hotels & Resorts han sido impulsados por una combinación de cambios en el dividendo por acción y en el precio de la acción, con la rentabilidad neta por acción influyendo fuertemente en la capacidad de la empresa para sostener sus pagos.

  • 2018-2019: Estabilidad Relativa y Ligero Aumento de Dividendo.

    Durante este período, la rentabilidad por dividendo se mantuvo relativamente estable y mostró un ligero aumento. Esto se debió principalmente a un pequeño incremento en el dividendo por acción pagado por la empresa, mientras que el precio de la acción se mantuvo en un rango similar. La empresa reportaba una rentabilidad neta positiva, aunque modesta, lo que permitía estos pagos.

  • 2019-2021: Caída Drástica debido a Recortes de Dividendos.

    La rentabilidad por dividendo experimentó una caída brusca, pasando de más del 11% a un mínimo histórico del 3.4%. Este descenso fue causado de forma predominante por recortes drásticos en los dividendos por acción. Aunque el precio de la acción también disminuyó significativamente durante este periodo (especialmente en 2020, coincidiendo con la pandemia), los recortes en los dividendos fueron aún más pronunciados. La severa rentabilidad negativa por acción de la compañía en estos años refleja una clara estrategia de preservación de capital, lo que llevó a la reducción de los pagos para mantener la liquidez, evitando que la rentabilidad por dividendo se disparara en un escenario de caída de precios.

  • 2021-2022: Recuperación del Dividendo y Disminución del Precio.

    La rentabilidad por dividendo casi se duplicó en 2022. Este aumento fue resultado de una combinación de factores: un incremento en el dividendo por acción (posiblemente a medida que la empresa mostraba signos de recuperación, con la rentabilidad neta volviendo a ser positiva en 2022) y una disminución simultánea del precio de la acción, ambos contribuyendo a una mayor rentabilidad.

  • 2022-2023: Pico Extremo de Rentabilidad y "Yield Trap".

    Se observó un aumento dramático en la rentabilidad por dividendo, que superó el 30%. Esto es un claro indicador de una posible "yield trap" (trampa de rendimiento). Aunque la empresa aumentó el dividendo por acción de manera sustancial, el factor principal detrás de esta rentabilidad excepcionalmente alta fue una caída muy pronunciada en el precio de la acción. Esta fuerte caída de la cotización, a pesar de un dividendo creciente, sugiere que el mercado percibía un alto riesgo en la sostenibilidad de dicho dividendo, dada la vuelta a la rentabilidad neta negativa de la empresa en 2023. Los inversores vendieron la acción, elevando el rendimiento a niveles insostenibles.

  • 2023-2024 (Proyección Anual): Disminución por Recuperación del Precio.

    La rentabilidad por dividendo proyectada para 2024 disminuye respecto a 2023. Esta moderación se atribuye principalmente a una modesta recuperación en el precio de la acción. El dividendo por acción se mantuvo relativamente estable o ligeramente inferior en la proyección anual, por lo que el cambio en el precio tuvo un mayor impacto en la reducción de la rentabilidad. La empresa, sin embargo, continuaba proyectando una rentabilidad neta negativa.

  • Datos TTM (Más Recientes): Fuerte Recorte de Dividendo Actual.

    Los datos TTM, que son los más recientes y relevantes para el estado actual de la empresa, muestran una rentabilidad por dividendo significativamente menor (aproximadamente 7.9%) que los valores anuales de 2023 y la proyección de 2024. Este cambio indica un recorte muy reciente y sustancial del dividendo por acción (el dividendo por acción TTM es de 0.20, muy por debajo de los niveles de 2023/2024), lo cual era previsible dada la señal de "yield trap" de 2023 y la persistente falta de rentabilidad neta. Este ajuste en la política de dividendos, impulsado por las realidades financieras de la empresa, confirma que los rendimientos extremadamente altos de 2023 eran insostenibles.

A continuación, se presenta un análisis detallado del Payout Ratio basado en el FFO (Funds From Operations) de Braemar Hotels & Resorts, utilizando los datos proporcionados para los años 2018 a 2024.

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

La evolución del Payout Ratio de Braemar Hotels & Resorts ha mostrado una tendencia altamente volátil a lo largo del tiempo, con cambios significativos entre periodos.

• Inicialmente, en los años 2018 y 2019, el ratio se encontraba por encima del 100%, lo que ya indicaba que se estaba pagando más de lo que se generaba en FFO.
• Posteriormente, experimentó una marcada disminución en 2020 y 2021, alcanzando sus niveles más bajos, lo que podría haber sido resultado de ajustes en la política de dividendos o de la severa afectación del FFO debido a eventos externos.
• Sin embargo, la tendencia se revirtió drásticamente a partir de 2022, con un aumento significativo que llevó el Payout Ratio a niveles extremadamente elevados en 2023 y 2024. La trayectoria reciente (2022-2024) es marcadamente creciente, alcanzando puntos insostenibles.

Indicación de la tendencia sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura:

Esta tendencia errática, y particularmente el nivel extremadamente alto del Payout Ratio en los años más recientes, indican una política de dividendos que parece estar desvinculada de la capacidad de generación de FFO de la empresa. Un ratio consistentemente superior al 100% significa que la empresa está distribuyendo más dinero en dividendos del que genera a través de sus operaciones. Esto sugiere una presión significativa y una incapacidad actual de la empresa para cubrir sus pagos de dividendos con su flujo de caja operativo (FFO).

En los años con ratios muy altos (especialmente 2023 y 2024), la empresa podría estar financiando sus dividendos a través de otras fuentes, como la deuda, la venta de activos o la emisión de nuevas acciones, lo cual no es una práctica sostenible a largo plazo.

Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

La seguridad del dividendo actual para Braemar Hotels & Resorts es un motivo de seria preocupación. Con Payout Ratios del 183,00% en 2023 y 179,50% en 2024, estos niveles están muy por encima del umbral de alerta que se considera para un REIT, el cual se sitúa consistentemente por encima del 95-100%. Un ratio saludable para un REIT suele estar por debajo del 85-90%.

Los valores actuales son extremadamente elevados e insostenibles a largo plazo. Un Payout Ratio tan alto es una clara señal de alarma que sugiere que el dividendo actual es altamente inseguro y podría estar en riesgo de ser recortado en el futuro si la generación de FFO no mejora drásticamente o la empresa no ajusta su política de dividendos.

Análisis de la retención de capital para reinversión:

Dado que el Payout Ratio ha estado, y más recientemente, se encuentra en niveles muy superiores al 100%, Braemar Hotels & Resorts no está reteniendo suficiente capital procedente de su FFO para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos o mejoras de propiedades existentes).

Cuando el Payout Ratio es superior al 100%, la empresa no solo no retiene capital, sino que en esencia está distribuyendo más de lo que gana, lo que implica que está utilizando otras fuentes de financiación (como nueva deuda o emisión de acciones) no solo para sus operaciones de crecimiento, sino incluso para mantener sus pagos de dividendos. Esta situación limita severamente la capacidad de la empresa para crecer orgánicamente sin depender excesivamente del endeudamiento o de la dilución de los accionistas existentes a través de nuevas emisiones de acciones. Tal dependencia puede aumentar el riesgo financiero y diluir el valor para los accionistas a largo plazo.

Se ha solicitado una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Braemar Hotels & Resorts basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses. Es importante señalar desde el principio una aparente inconsistencia en los datos que se analizará.

A continuación, se presenta la interpretación individual de cada ratio y su comparación con los promedios típicos del sector REIT hotelero:

• Deuda Total / Activos Totales: [0,00]
  • Interpretación Individual: Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que están financiados por deuda. Un valor de 0,00% indica que la empresa no tiene deuda total en sus libros o que es una cantidad insignificante en relación con sus activos. Esto implicaría una estructura de capital extremadamente conservadora, donde los activos se financian completamente con patrimonio neto.
  • Comparación con Promedios Típicos: No disponemos de datos en tiempo real sobre promedios exactos para el sector REIT hotelero, pero para un REIT en general, es común ver este ratio en el rango del 35% al 50%, ya que los REITs suelen utilizar el apalancamiento para adquirir y gestionar propiedades. Un valor de 0,00% es excepcionalmente bajo y no es lo típico en la industria, sugiriendo una situación de deuda prácticamente inexistente.
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [1,14]
  • Interpretación Individual: Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un valor de 1,14 significa que las ganancias operativas solo superan los gastos por intereses en un 14%, lo que indica un margen muy estrecho para cumplir con sus obligaciones de deuda. Si las ganancias disminuyen ligeramente, la empresa podría tener dificultades para pagar sus intereses.
  • Comparación con Promedios Típicos: Para un REIT, un ratio de cobertura de intereses saludable suele ser superior a 2,0x, y a menudo se busca que sea de 3,0x o más para una buena solidez financiera. Un valor de 1,14x es considerablemente bajo y, por sí solo, señalaría una debilidad significativa en la capacidad de la empresa para gestionar sus pagos de intereses, especialmente en un sector cíclico como el hotelero.
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [-2,84]
  • Interpretación Individual: Este ratio compara la deuda neta (deuda total menos efectivo y equivalentes) con los Funds From Operations (FFO) ajustados, una medida clave de la rentabilidad de las operaciones para los REITs. Un valor negativo de -2,84 indica que la empresa tiene más efectivo y equivalentes que deuda total, es decir, una posición de "caja neta" o "efectivo neto". Esto es una señal de una liquidez y solidez financiera excepcionales en relación con su endeudamiento.
  • Comparación con Promedios Típicos: En el sector REIT, un ratio de Deuda Neta / FFO típicamente se encuentra en el rango de 5,0x a 7,0x. Un ratio negativo es extraordinariamente favorable y no es común, sugiriendo que la empresa opera con un colchón de efectivo significativo en lugar de una carga de deuda.

Conclusión sobre la estructura de deuda y principal riesgo financiero:

Basándonos estrictamente en los datos financieros proporcionados, existe una inconsistencia significativa que debe ser señalada:

• Los ratios de Deuda Total / Activos Totales (0,00) y Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (-2,84) sugieren una estructura de deuda extremadamente conservadora o, de hecho, una posición de caja neta sustancial. Si estos datos son precisos, implicarían que Braemar Hotels & Resorts tiene una carga de deuda prácticamente inexistente o incluso una liquidez neta muy fuerte. Esta situación es atípica para un REIT, que a menudo utiliza el apalancamiento como parte de su modelo de negocio.
• Sin embargo, el Ratio de Cobertura de Intereses de 1,14 contradice fuertemente lo anterior. Si la empresa tiene una deuda total de 0,00 o una posición de caja neta, los gastos por intereses deberían ser mínimos o nulos, lo que resultaría en un ratio de cobertura de intereses infinitamente alto o muy elevado. Un ratio de 1,14 indica que la empresa está generando apenas lo suficiente para cubrir sus pagos de intereses, lo cual solo tendría sentido si realmente tuviera obligaciones de deuda significativas que generaran esos gastos.

Dada esta contradicción:

• Si los datos de Deuda Total/Activos y Deuda Neta/FFO son correctos, la estructura de deuda de Braemar Hotels & Resorts sería extremadamente conservadora, al borde de ser inexistente o con un superávit de caja.
• Pero el bajo Ratio de Cobertura de Intereses (1,14) sugiere que, o bien hay alguna forma de deuda o pasivos con intereses que no se reflejan en los otros dos ratios, o que los FFO son extraordinariamente bajos en relación con incluso pequeñas obligaciones de intereses.

Por lo tanto, el principal riesgo financiero para Braemar Hotels & Resorts, basándose en la información suministrada, es la posible inconsistencia o el malentendido de los datos financieros. Si el Ratio de Cobertura de Intereses es el indicador más fiable de los costes de financiación reales y de la generación de beneficios, entonces la empresa se enfrenta a un riesgo operativo significativo en la capacidad de su FFO para cubrir incluso obligaciones de intereses modestas. En un escenario donde el flujo de caja se vea afectado, el margen de seguridad para cubrir los intereses es extremadamente reducido, lo que podría llevar a dificultades financieras a pesar de lo que los otros dos ratios sugieren sobre el nivel nominal de deuda. Se requeriría una revisión más profunda de los estados financieros completos para resolver esta discrepancia.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para Braemar Hotels & Resorts, considerando un ratio de 1,14.

1. Explicación del Significado del Resultado (1,14)

El ratio de Cobertura de Intereses (o Interest Coverage Ratio) es una métrica financiera que se utiliza para evaluar la capacidad de una empresa para cumplir con sus pagos de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

• Un ratio de 1,14 para Braemar Hotels & Resorts significa que las ganancias operativas (EBIT) de la compañía son apenas 1,14 veces sus gastos por intereses. En términos sencillos, por cada euro de gasto por intereses que tiene la empresa, genera 1,14 euros en ganancias operativas para cubrirlo.

• Este resultado indica un margen muy estrecho. Implica que la empresa está generando beneficios operativos lo suficientemente grandes como para cubrir sus obligaciones de intereses, pero con muy poco margen de seguridad. Un pequeño descenso en las ganancias operativas o un aumento en los gastos por intereses podría poner a la empresa en una situación complicada para cumplir con sus pagos.

2. Comparación del Ratio con el Promedio del Sector o Competidores Directos

Lamentablemente, como modelo de lenguaje, no dispongo de datos financieros actualizados en tiempo real o históricos específicos sobre el promedio del sector REIT hotelero o de los ratios de cobertura de intereses de competidores directos de Braemar Hotels & Resorts. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa en este momento.

No obstante, en un análisis completo, sería crucial comparar este 1,14 con los siguientes puntos:

• Promedio del Sector: Un ratio significativamente por debajo del promedio del sector REIT hotelero podría indicar un mayor riesgo financiero para Braemar Hotels & Resorts en comparación con sus pares.

• Competidores Directos: Comparar con empresas similares en tamaño y modelo de negocio (por ejemplo, Host Hotels & Resorts, Pebblebrook Hotel Trust) ofrecería una perspectiva valiosa sobre la posición relativa de la empresa en términos de solvencia de intereses.

• Tendencia Histórica de la Compañía: Analizar cómo ha evolucionado este ratio para Braemar Hotels & Resorts en los últimos trimestres o años también es fundamental para entender si su capacidad de cobertura está mejorando, empeorando o manteniéndose estable.

3. Conclusión sobre la Capacidad para Pagar Intereses

Basándonos únicamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 1,14:

• La capacidad de Braemar Hotels & Resorts para pagar intereses se considera débil.

• Un ratio de 1,14 está muy cerca de 1,00, que significaría que la empresa apenas cubre sus gastos de intereses con sus ganancias operativas. Generalmente, se considera que un ratio de Cobertura de Intereses saludable debería ser al menos 2,0 o superior para la mayoría de las industrias, y para sectores como los REITs que a menudo tienen un alto apalancamiento, un ratio por debajo de 1,5 suele ser motivo de preocupación.

• Este bajo ratio sugiere que la empresa tiene un margen de maniobra muy limitado para absorber cualquier tipo de impacto adverso en sus operaciones o un aumento en sus tasas de interés. Podría indicar un mayor riesgo de incumplimiento de deuda si las condiciones del mercado o los resultados operativos se deterioran.

Como sistema de inteligencia artificial, no tengo acceso en tiempo real a bases de datos financieras dinámicas ni a la capacidad de navegar por la web para extraer los datos más recientes y específicos de los vencimientos de deuda de Braemar Hotels & Resorts (BHR) directamente de sus informes SEC o presentaciones a inversores.

Dada esta limitación, no puedo proporcionarle una tabla detallada de los vencimientos de deuda para BHR ni realizar el análisis solicitado sobre su perfil de vencimientos, estrategia de gestión de deuda o implicaciones para el inversor, ya que ello requeriría acceso a información factual y actualizada que no poseo en este momento.

Para obtener esta información, le recomiendo consultar los últimos informes anuales (Formulario 10-K) y trimestrales (Formulario 10-Q) de Braemar Hotels & Resorts, disponibles en la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) o en la sección de relaciones con inversores de su sitio web oficial. Estos documentos suelen incluir notas detalladas sobre la deuda, donde se desglosan los vencimientos futuros.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias disponibles para Braemar Hotels & Resorts, incluyendo la perspectiva y una breve explicación del significado de la calificación principal.

Es importante destacar que no todas las agencias de calificación crediticia publican calificaciones para todas las empresas, especialmente aquellas de menor capitalización de mercado o con estructuras de deuda específicas. En el caso de Braemar Hotels & Resorts, la información públicamente disponible indica que Moody's es la principal agencia que cubre a la compañía.

Tenga en cuenta que las calificaciones crediticias están sujetas a revisión y pueden cambiar con el tiempo en función de la evolución financiera y operativa de la empresa, así como de las condiciones del mercado.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento de Braemar Hotels & Resorts (BHR) basado en la información proporcionada:

• Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo (BHR): 16,38x
• Nivel de Riesgo Significativo (Referencia): Superior a 10x

Considerando que el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Braemar Hotels & Resorts es 16,38x, y el umbral de riesgo significativo se establece en 10x, el nivel de apalancamiento de la empresa es considerablemente elevado. Este alto ratio indica un riesgo significativo, ya que la empresa generaría un flujo de caja operativo insuficiente para cubrir su deuda en un periodo razonable, lo que podría generar preocupaciones sobre su capacidad para cumplir con sus obligaciones financieras.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la estrategia de rotación de cartera de Braemar Hotels & Resorts muestra una naturaleza **oportunista y dinámica**, alternando entre periodos de adquisición y desinversión significativos, así como de inversión en capital para mejoras.

• Tendencia principal:

  En el período más reciente (2024 proyectado/forecasted), la tendencia principal observable es la de **desinversión activa**. Esto contrasta con años anteriores, como 2022, que mostró una fuerte tendencia de adquisición.

• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  Métrica Financiera	2024 (FY)	2023 (FY)	2022 (FY)	2020 (FY)	2017 (FY)
  Procedimientos por Venta de Propiedades Hoteleras (o similar)	$155,583,000	No indicado	No indicado	$10,149,000 (venta de otros bienes inmuebles)	$103,094,000 (venta de propiedades, planta y equipo)
  Pagos para Adquirir Activos Productivos (o similar)	$317,000 (adquisición de inversiones en capital)	$238,000 (adquisición de inversiones en capital)	$354,445,000	No indicado	$248,199,000 (adquisición de negocios)
  Pagos por Mejoras de Capital	$70,598,000	$77,114,000	$49,148,000	$25,552,000	$43,044,000

  Como se observa en la tabla, el año 2024 destaca por un ingreso significativo de $155,583,000 por la venta de propiedades hoteleras, mientras que los pagos para adquirir nuevos activos son marginales. Esto indica una clara estrategia de desinversión. En contraste, en 2022, la empresa realizó una inversión sustancial de $354,445,000 en la adquisición de activos productivos, superando con creces cualquier ingreso por ventas de ese año. Los pagos por mejoras de capital son una constante en todos los períodos, reflejando el compromiso continuo con el mantenimiento y mejora de la cartera existente.

• Evidencia de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  Los datos financieros proporcionados **no ofrecen evidencia directa** que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Braemar Hotels & Resorts incluya la venta estratégica de activos para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

  Justificación:

  • Las métricas financieras disponibles, como `proceedsfromsaleofhotelproperty` (ingresos por venta de propiedades hoteleras) y `paymentsforcapitalimprovements` (pagos por mejoras de capital), son agregadas. Indican ventas y gastos en mejoras, respectivamente.
  • Sin embargo, estos datos no especifican las razones subyacentes de las ventas ni rastrean propiedades individuales a lo largo de su ciclo de vida (venta, reacondicionamiento externo por terceros y posterior readquisición por la misma empresa). Para confirmar dicha hipótesis, se necesitarían datos transaccionales a nivel de activo que demuestren que una propiedad específica fue vendida y luego readquirida por Braemar Hotels & Resorts tras un periodo de reacondicionamiento, lo cual está fuera del alcance de los estados de flujo de efectivo resumidos proporcionados.

La retención de beneficios de un REIT (Real Estate Investment Trust) es un aspecto crucial para evaluar su salud financiera y la sostenibilidad de sus dividendos. Analizaremos la situación de Braemar Hotels & Resorts (BHR) basándonos en el dato proporcionado de un payout basado en FFO (Funds From Operations) del 179,50%.

Un payout del 179,50% basado en FFO significa que Braemar Hotels & Resorts está distribuyendo en dividendos casi 1,8 veces sus Funds From Operations. Para un REIT, que por definición debe distribuir al menos el 90% de su ingreso gravable, un payout basado en FFO tan elevado tiene implicaciones significativas para la retención de beneficios:

• Retención Negativa de Beneficios: Un payout superior al 100% implica que la empresa no solo no retiene beneficios (FFO) para reinversión o para fortalecer su balance, sino que en realidad está pagando más de lo que genera operativamente en términos de FFO. Esto se traduce en una retención de beneficios negativa desde la perspectiva del FFO.
• Sostenibilidad de los Dividendos: A largo plazo, un payout de esta magnitud es insostenible si no se corrige. La empresa no puede seguir pagando casi el doble de lo que genera en FFO sin recurrir a otras fuentes de financiación.
• Fuentes de Financiación de Dividendos: Para cubrir este déficit, la empresa debe recurrir a fuentes externas o a la desinversión de activos. Esto podría incluir:
  • Emisión de Nueva Deuda: Adquisición de préstamos adicionales.
  • Venta de Activos: Deshacerse de propiedades para generar efectivo.
  • Emisión de Nuevas Acciones: Dilución de la participación de los accionistas existentes.
  • Uso de Reservas de Efectivo: Reducción de la liquidez de la empresa.

A partir de los datos financieros proporcionados para el año fiscal 2024, podemos observar algunos puntos relevantes para Braemar Hotels & Resorts:

Aunque los datos financieros muestran un `netIncome` positivo y una cantidad significativa de `depreciationAndAmortization` en 2024, la confirmación precisa del FFO exacto de Braemar requeriría la metodología de cálculo específica de la empresa, que a menudo incluye ajustes adicionales. No obstante, el dato del 179,50% de payout sobre FFO es la base de este análisis.

Los `dividendsPaid` de 51.558.000 USD en 2024 representan una salida de efectivo considerable. Si bien el `netCashProvidedByOperatingActivities` (66.817.000 USD) es superior a los dividendos pagados, la métrica de FFO es la que se utiliza para el payout del 179,50%. El hecho de que las `netCashUsedProvidedByFinancingActivities` sean un flujo de salida neto de -86.733.000 USD (que incluye los dividendos y otras actividades como la amortización de deuda en 2023 o ingresos de deuda en 2024, así como otras actividades financieras significativas) sugiere que la empresa está utilizando una parte sustancial de su efectivo para financiar distribuciones y otras obligaciones financieras.

La presencia de `debtRepayment` positivo en 2024 (49.900.000 USD), que en el contexto de flujos de efectivo de financiación generalmente indica nuevos ingresos por deuda, podría ser una de las vías por las que la empresa está financiando sus operaciones y dividendos en un escenario de payout tan elevado, especialmente si el FFO por sí solo no es suficiente.

En resumen, un payout basado en FFO del 179,50% para Braemar Hotels & Resorts indica una política de distribución extremadamente agresiva que supera con creces su capacidad de generación de FFO. Esto implica una nula o negativa retención de beneficios operativos y señala que la sostenibilidad del dividendo depende de la capacidad de la empresa para conseguir financiación externa o desinvertir activos. Los inversores deberían considerar si esta estrategia es sostenible a largo plazo y cómo podría afectar la solidez financiera y el crecimiento futuro de la empresa.

A continuación, se presenta un análisis de la emisión de nuevas acciones por parte de Braemar Hotels & Resorts, basándonos en los datos financieros proporcionados:

1. Entendiendo la Dilución de Acciones

La dilución de acciones ocurre cuando una empresa emite nuevas acciones, lo que aumenta el número total de acciones en circulación. Esto reduce el porcentaje de propiedad de los inversores existentes y, si el beneficio neto de la empresa no crece proporcionalmente, puede disminuir las ganancias por acción (EPS) o los fondos de operaciones por acción (FFO, métrica clave para REITs), así como el valor del dividendo por acción.

2. Análisis de los Datos Financieros

Los datos financieros muestran los cambios porcentuales anuales en el número de acciones en circulación de Braemar Hotels & Resorts. A continuación, se presenta una tabla para mayor claridad:

Interpretación de los Datos:

• Los cambios porcentuales en el número de acciones en circulación son extremadamente pequeños en todos los años. La mayoría de los aumentos y disminuciones son de centésimas o décimas de un punto porcentual.
• Para poner esto en perspectiva, un aumento del 0.55% (el mayor crecimiento en la serie) significa que por cada 1,000 acciones existentes, se emitieron aproximadamente 5.5 nuevas acciones. Esto es una cifra marginal.
• Calculando el efecto acumulativo desde 2015 hasta 2024, el número total de acciones en circulación habría aumentado aproximadamente un 0.90%. Esta es una tasa de crecimiento de acciones insignificante a lo largo de casi una década.
• Se observan tanto ligeros aumentos como ligeras disminuciones, lo que podría indicar que cualquier emisión de acciones (por ejemplo, para planes de compensación basados en acciones o pequeñas adquisiciones) es a menudo compensada por otros factores o es de un volumen muy bajo. Las disminuciones podrían deberse a recompras de acciones modestas.

3. Conclusión sobre el Riesgo de Dilución y Estrategia de Crecimiento

Basado exclusivamente en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de Braemar Hotels & Resorts en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los cambios porcentuales son tan minúsculos que su impacto en la participación de los accionistas o en las métricas por acción sería prácticamente despreciable.

Asimismo, estos datos por sí solos no sugieren que la emisión de acciones sea una estrategia de crecimiento agresiva o significativa. Las empresas que utilizan la emisión de acciones como una estrategia principal para financiar el crecimiento (especialmente los REITs que a menudo emiten acciones para adquirir propiedades) suelen mostrar aumentos porcentuales mucho mayores en el número de acciones en circulación (ej., 5%, 10% o más en un año, dependiendo de la escala de las adquisiciones). La actividad observada en Braemar Hotels & Resorts es demasiado pequeña para ser considerada una estrategia de crecimiento importante financiada por capital propio.

En resumen, los datos indican una gran estabilidad en el número de acciones en circulación, con fluctuaciones mínimas que no plantean preocupaciones sobre dilución.

4. Consideraciones Adicionales

Para una evaluación más completa, sería necesario considerar información adicional, como:

• El propósito de cualquier emisión de acciones (¿adquisiciones, reducción de deuda, capital de trabajo?).
• El rendimiento del FFO (Funds From Operations) por acción y el dividendo por acción durante el mismo período.
• La relación deuda/capital de la empresa y otras métricas de solidez financiera.
• El precio al que se emitieron las acciones y las condiciones del mercado en ese momento.

Sin embargo, con los datos disponibles, la conclusión es que la dilución por emisión de nuevas acciones no es un factor de preocupación para Braemar Hotels & Resorts.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Braemar Hotels & Resorts (BHR) se centra predominantemente en las adquisiciones estratégicas de propiedades hoteleras de lujo y alta gama, más que en el desarrollo de nuevas propiedades desde cero.

Los puntos clave de su estrategia de crecimiento incluyen:

• Adquisiciones selectivas: BHR busca adquirir hoteles y resorts de lujo con servicio completo que cumplan con criterios específicos de ubicación (mercados de alto crecimiento y barreras de entrada significativas), calidad del activo y potencial de rentabilidad.
• Activos de alta calidad: Su enfoque está en propiedades que puedan generar fuertes flujos de efectivo y que a menudo tienen un componente de "valor añadido" a través de iniciativas de gestión, reposicionamiento o mejoras de capital.
• Diversificación dentro del lujo: Aunque se centran en el segmento de lujo, buscan diversificar su cartera en términos de ubicaciones geográficas y marcas, siempre dentro de ese nicho.
• Gestión de activos proactiva: Junto con las adquisiciones, una gestión activa de su cartera existente es crucial para optimizar el rendimiento y el valor de los activos.

En resumen, si bien pueden considerar el desarrollo o la expansión de mercado como estrategias secundarias o como resultado de oportunidades específicas, la columna vertebral de su crecimiento se basa en la compra de activos hoteleros existentes y de alta calidad en ubicaciones deseables.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT (Real Estate Investment Trust) como Braemar Hotels & Resorts, se utilizan métricas específicas que reflejan mejor el flujo de caja operativo real de sus propiedades, a diferencia de las empresas tradicionales. La métrica más comúnmente aceptada y utilizada para REITs es el FFO (Funds From Operations). El FFO se calcula ajustando el beneficio neto por la depreciación y amortización de las propiedades, y por las ganancias o pérdidas de la venta de activos inmobiliarios, ya que estos no son recurrentes.

La fórmula general para el FFO es:

• FFO = Beneficio Neto (Profit/Loss) + Depreciación y Amortización de Bienes Inmuebles - Ganancias por Venta de Propiedades + Pérdidas por Venta de Propiedades

Analizaremos los datos financieros proporcionados para los últimos tres años disponibles para Braemar Hotels & Resorts:

A continuación, se detalla el cálculo del FFO y el FFO por Acción para cada año:

• Para el año fiscal 2024:
  • Beneficio Neto: $19,763,000
  • Depreciación y Amortización: $98,733,000
  • Ganancia por Venta de Activos: $88,165,000
  • FFO = $19,763,000 + $98,733,000 - $88,165,000 = $30,331,000
  • Acciones Básicas en Circulación: 66,500,000
  • FFO por Acción (2024) = $30,331,000 / 66,500,000 = $0.46
• Para el año fiscal 2023:
  • Beneficio Neto: $-30,628,000
  • Depreciación y Amortización: $93,272,000
  • Ganancia por Venta de Activos: $0 (No se encontró una partida de "ganancia por venta de activos" en los datos para este año, por lo que se asume cero para el cálculo de FFO)
  • FFO = $-30,628,000 + $93,272,000 - $0 = $62,644,000
  • Acciones Básicas en Circulación: 65,989,000
  • FFO por Acción (2023) = $62,644,000 / 65,989,000 = $0.95
• Para el año fiscal 2022:
  • Beneficio Neto: $19,348,000
  • Depreciación y Amortización: $78,122,000
  • Ganancia por Venta de Activos: $0 (No se encontró una partida de "ganancia por venta de activos" en los datos para este año, por lo que se asume cero para el cálculo de FFO)
  • FFO = $19,348,000 + $78,122,000 - $0 = $97,470,000
  • Acciones Básicas en Circulación: 69,687,000
  • FFO por Acción (2022) = $97,470,000 / 69,687,000 = $1.40

Los resultados del FFO por Acción para Braemar Hotels & Resorts son:

• 2024: $0.46
• 2023: $0.95
• 2022: $1.40

Consideraciones sobre el Valor Intrínseco:

El FFO por Acción es una métrica crucial para evaluar el rendimiento operativo de un REIT y es la base de la valoración para muchos inversores en este sector. Sin embargo, el "valor intrínseco" monetario de una acción no puede ser calculado únicamente a partir del FFO histórico.

Para determinar un valor intrínseco específico, se necesitarían datos adicionales y supuestos sobre el futuro, tales como:

• Múltiplos de Valoración: Aplicar un múltiplo de P/FFO (Precio/FFO por Acción) promedio de la industria o histórico de Braemar Hotels & Resorts. Los datos financieros proporcionados no incluyen estos múltiplos.
• Proyecciones de FFO o Flujos de Caja: Modelos como el Descuento de Flujos de Caja (DCF) o el Modelo de Descuento de Dividendos (DDM) requieren proyecciones futuras de los flujos de caja o dividendos, así como una tasa de descuento (costo de capital) y una tasa de crecimiento a largo plazo. Esta información no está disponible en los datos financieros.
• Valor Neto de Activos (NAV - Net Asset Value): Este método estima el valor de mercado de las propiedades del REIT y resta los pasivos y el capital preferente para llegar al valor neto de los activos. Sin embargo, los datos proporcionados muestran el valor contable de las propiedades (`propertyplantandequipmentnet`), que no necesariamente refleja su valor de mercado actual.

En resumen, con los datos financieros proporcionados, se puede calcular el FFO por Acción, que es una métrica fundamental para el análisis de REITs. No obstante, no es posible calcular un valor intrínseco monetario definitivo sin información adicional sobre múltiplos de valoración, proyecciones futuras o una valoración de mercado de los activos.

A continuación, se presenta una evaluación de la empresa Braemar Hotels & Resorts, puntuando de 0 (peor) a 10 (mejor) en cada categoría, considerando las características generales de una REIT (Real Estate Investment Trust) enfocada en hoteles de lujo y el entorno actual del mercado.

• Calidad del Negocio:

  Braemar Hotels & Resorts opera en el sector de la hostelería de lujo, un segmento premium pero inherentemente cíclico y altamente sensible a las fluctuaciones económicas, los patrones de viaje y eventos inesperados (como pandemias). Requiere una inversión de capital intensiva para el mantenimiento y la mejora de las propiedades. Aunque el lujo tiende a ser más resiliente que otros segmentos, su naturaleza discrecional lo expone a la volatilidad.

  Puntuación: 5/10

• Moat (Ventaja Competitiva):

  El moat de Braemar se deriva principalmente de la propiedad de bienes raíces de lujo en ubicaciones privilegiadas y de su asociación con marcas hoteleras de renombre (como Marriott y Hilton), que aportan programas de lealtad y reconocimiento de marca. Sin embargo, Braemar no es propietaria de estas marcas, lo que limita la profundidad de su foso. La capacidad de adquirir y desarrollar propiedades de primera clase es una fortaleza, pero el sector es competitivo y las propiedades, aunque valiosas, pueden ser replicadas o superadas con el tiempo.

  Puntuación: 4/10

• Situación Financiera:

  Como una REIT, Braemar Hotels & Resorts, al igual que la mayoría de las empresas de inversión inmobiliaria, suele operar con un nivel de apalancamiento (deuda) significativo, lo cual es inherente al modelo de negocio pero introduce un riesgo considerable, especialmente en un entorno de tipos de interés crecientes. La volatilidad de los ingresos, dependiente del rendimiento de los hoteles (tasas de ocupación y tarifas medias diarias), puede afectar su flujo de caja. Sin disponer de los datos financieros específicos de la empresa, no es posible proporcionar una evaluación detallada de su liquidez, solvencia o rentabilidad actual, por lo que esta puntuación se basa en las características típicas del sector.

  Puntuación: 5/10

• Crecimiento:

  El crecimiento de Braemar se impulsa principalmente a través de la adquisición estratégica de nuevas propiedades de lujo y la mejora del rendimiento (Revenue Per Available Room - RevPAR) en sus hoteles existentes. Este crecimiento está condicionado por la disponibilidad de capital (deuda y capital propio) y por la salud general del sector de viajes de lujo. Si bien el segmento de lujo tiene un potencial de crecimiento sostenido a largo plazo, el crecimiento orgánico puede verse afectado por los ciclos económicos y la competencia en el mercado de adquisiciones.

  Puntuación: 6/10

• Perspectivas Futuras:

  Las perspectivas futuras para Braemar Hotels & Resorts están ligadas a la recuperación y el crecimiento continuado del turismo de lujo a nivel global. El sector se beneficia de la demanda acumulada y de la preferencia por experiencias de alto valor. Sin embargo, enfrenta desafíos significativos como la inflación, el aumento de los tipos de interés (que incrementan el coste de la deuda y dificultan nuevas adquisiciones) y el riesgo de una desaceleración económica global. La capacidad de la empresa para gestionar su estructura de deuda y adaptarse a las cambiantes tendencias de los viajes será crucial.

  Puntuación: 6/10