Tesis de Inversion en Clipper Realty

Clipper Realty (CLPR) se clasifica como un REIT Residencial.

• Tipo principal de REIT: REIT Residencial.
  • Subcategoría: Dentro de los REITs residenciales, Clipper Realty se especializa en multifamiliares (apartamentos) y también posee algunas propiedades comerciales en el área metropolitana de Nueva York. Su principal enfoque y especialización está en la gestión y operación de complejos de apartamentos, lo que los sitúa firmemente en la subcategoría de REITs de apartamentos.

En cuanto a si es un REIT de Triple Net Lease (NNN), Clipper Realty no es un REIT de Triple Net Lease. Los REITs residenciales que gestionan y alquilan directamente unidades de apartamentos a inquilinos individuales, como es el caso de Clipper Realty, no operan bajo un modelo de triple net lease, ya que son responsables directos de la gestión, mantenimiento, impuestos y seguros de sus propiedades.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa Clipper Realty son las siguientes:

• Mr. David Bistricer: Ocupa el cargo de Co-Presidente (Co-Chairman) y Director Ejecutivo (Chief Executive Officer). Nació en 1950 y su compensación asciende a 1.005.307 USD.
• Mr. Jacob Joseph Bistricer: Es el Director de Operaciones (Chief Operating Officer). Nació en 1981 y su compensación es de 1.058.476 USD.
• Mr. Lawrence E. Kreider Jr.: Se desempeña como Director Financiero (Chief Financial Officer) y Secretario (Secretary). Nació en 1948 y su compensación es de 420.808 USD.
• Mr. Jacob Schwimmer: Ostenta el cargo de Director de Gestión de Propiedades (Chief Property Management Officer). Nació en 1971 y su compensación asciende a 849.200 USD.

Host Hotels & Resorts, al ser un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) especializado en la propiedad de hoteles de lujo y de alta gama, compite principalmente por la adquisición de activos inmobiliarios hoteleros de calidad y por el capital de los inversores. Sus competidores directos e indirectos se diferencian en productos, precios (en el contexto de inversión o servicio) y estrategias.

• Competidores Directos: Otros REITs Hoteleros y Fondos de Inversión en Hoteles
  • Ejemplos: Park Hotels & Resorts, Pebblebrook Hotel Trust, Sunstone Hotel Investors, Ryman Hospitality Properties, así como grandes fondos de inversión de capital privado (ej., Blackstone, Starwood Capital) con carteras de hoteles significativas.
  • Diferenciación:
    • Productos: La principal diferencia radica en la composición de sus carteras de activos hoteleros (ej., distribución geográfica, tipo de hotel - convenciones vs. resorts vs. urbanos -, marcas específicas a las que están afiliados). Host se centra en hoteles de lujo y de alta gama operados por las principales marcas (Marriott, Hilton, Hyatt). Otros REITs pueden tener una exposición diferente a segmentos o mercados.
    • Precios (Inversión): Compiten en la adquisición de activos. El "precio" se refiere a la valoración que están dispuestos a pagar por una propiedad y el coste de capital que pueden asegurar para sus inversiones. Host busca propiedades que generen flujos de caja estables y potencial de apreciación a largo plazo.
    • Estrategias: Varían en su enfoque de gestión de activos (ej., desinversión de propiedades no estratégicas, inversión en renovaciones, optimización de contratos de gestión). La estrategia de Host se centra en la gestión activa de su cartera para maximizar el valor para los accionistas, a menudo a través de mejoras de capital y desinversiones oportunistas. Otros pueden tener un enfoque más agresivo de fusiones y adquisiciones o de reurbanización.
• Competidores Indirectos: Operadores Hoteleros, Alojamiento Alternativo y Otros Sectores Inmobiliarios
  • Ejemplos:
    • Operadores Hoteleros: Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corp. (aunque Host tiene acuerdos de gestión con ellos, también operan y/o son propietarios de algunos hoteles directamente, compitiendo por la cuota de mercado de viajeros).
    • Alojamiento Alternativo: Airbnb, Vrbo (HomeAway).
    • Otros REITs/Inversores Inmobiliarios: REITs de oficinas, centros comerciales, industriales, o residenciales, que compiten por el capital de los inversores.
  • Diferenciación:
    • Productos:
      • Los operadores hoteleros compiten con su marca, programas de fidelidad, experiencia del cliente y distribución global.
      • El alojamiento alternativo ofrece una experiencia diferente (a menudo más "local", mayor espacio, cocinas completas) en comparación con un hotel tradicional.
      • Otros REITs ofrecen la propiedad de diferentes tipos de activos inmobiliarios.
    • Precios (Servicio/Inversión):
      • Los operadores hoteleros compiten directamente en el precio de las habitaciones por noche, adaptándose a la demanda y la competencia.
      • El alojamiento alternativo puede ofrecer precios más competitivos o una mejor relación calidad-precio para estancias más largas o grupos.
      • Otros REITs compiten en la rentabilidad de la inversión y el riesgo asociado a diferentes clases de activos.
    • Estrategias:
      • Los operadores hoteleros se centran en el crecimiento de la marca, la expansión de su red de franquicias y la mejora de la experiencia del huésped.
      • Las plataformas de alojamiento alternativo se enfocan en expandir su red de anfitriones, mejorar su tecnología y diversificar sus ofertas.
      • Otros REITs desarrollan estrategias para optimizar sus carteras en diferentes sectores inmobiliarios, lo que puede atraer capital de inversión que de otro modo iría a REITs hoteleros.

En resumen, mientras que Host compite principalmente por activos hoteleros de alta calidad y por la atención de los inversores en el sector inmobiliario, también se ve influenciado por la dinámica del mercado de viajes en general y la competencia de las marcas hoteleras y las alternativas de alojamiento.

El REIT Clipper Realty Inc. (CLPR) se clasifica como un REIT de Propiedades Tradicionales, enfocado principalmente en la adquisición, propiedad, gestión y operación de propiedades residenciales y comerciales de alta calidad, predominantemente ubicadas en la ciudad de Nueva York. A continuación, se detalla su porfolio de propiedades:

Nombre de la Propiedad	Ubicación Geográfica	Superficie Total (sqft)	Comentarios sobre la propiedad
Flatbush Gardens	Brooklyn, Nueva York	Aproximadamente 2,500,000	Complejo residencial de gran escala con 59 edificios de apartamentos que suman 2,500 unidades, en un terreno de aproximadamente 59 acres. Es una de las propiedades de alquiler de apartamentos más grandes en Brooklyn.
Tribeca House (120-130 West Street)	Manhattan, Nueva York	Aproximadamente 595,000	Propiedad de uso mixto con 502 unidades residenciales y espacio comercial en la planta baja. Ubicado en el vibrante barrio de Tribeca.
The Clark (35-43 Clark Street y 100 Clinton Street)	Brooklyn Heights, Brooklyn, Nueva York	Aproximadamente 363,000	Complejo residencial con 321 unidades de apartamentos y espacio comercial en la planta baja, ubicado en el histórico y deseable barrio de Brooklyn Heights.
Chesapeake Apartments	Brooklyn, Nueva York	Aproximadamente 123,000	Edificio de apartamentos residenciales con 102 unidades.
250 Livingston Street	Brooklyn, Nueva York	Aproximadamente 121,000	Propiedad comercial que incluye espacios de venta al por menor y de oficinas, ubicada en una zona céntrica de Brooklyn.

Es importante tener en cuenta que las cifras de superficie pueden variar ligeramente entre diferentes informes (ej. superficie bruta rentable vs. superficie bruta total) y son aproximaciones basadas en la información pública más reciente.

Clipper Realty Inc. (CLPR) es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) que posee, gestiona, adquiere, reposiciona, desarrolla y arrienda propiedades residenciales y comerciales, predominantemente ubicadas en el área metropolitana de Nueva York, con un enfoque particular en Brooklyn.

Es importante destacar que, según los informes públicos disponibles más recientes (como su Formulario 10-K para el año fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2023), Clipper Realty no desglosa las métricas de ocupación específicas (como la superficie ocupada o el número de unidades ocupadas) para cada propiedad individual. En su lugar, reportan las tasas de ocupación agregadas para sus carteras residencial y comercial.

A continuación, se presenta un listado de las propiedades principales de Clipper Realty con la información de capacidad total disponible en sus informes públicos más recientes. Dado que la ocupación detallada por propiedad no está disponible, las columnas correspondientes se marcarán como "N/D" (No Disponible a nivel de propiedad).

Nombre de la Propiedad	Tipo de Activo	Ciudad / Ubicación Principal	Superficie Total (m² o sqft) / Unidades Totales	Superficie Ocupada (m² o sqft) / Unidades Ocupadas	% de Ocupación
Flatbush Gardens	Residencial Multifamiliar y Retail	Brooklyn, NY	2,059 unidades residenciales y 32,875 sqft de retail	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
Clipper Apartments	Residencial Multifamiliar y Retail	Brooklyn, NY	339 unidades residenciales y 28,150 sqft de retail	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
85 Livingston Street	Residencial Multifamiliar, Oficina y Retail	Brooklyn, NY	307 unidades residenciales y 201,365 sqft de oficina/retail	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
107 Columbia Heights	Residencial Multifamiliar	Brooklyn, NY	159 unidades residenciales	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
250 Livingston Street	Residencial Multifamiliar	Brooklyn, NY	137 unidades residenciales	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
450 Clinton Avenue	Residencial Multifamiliar	Brooklyn, NY	104 unidades residenciales	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
141 Livingston Street	Oficina y Retail	Brooklyn, NY	184,818 sqft de oficina/retail	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
Upper West Side Portfolio (325, 327 y 330 West 85th Street)	Residencial Multifamiliar	Manhattan, NY	153 unidades residenciales	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)
Riverdale Portfolio (7000 y 7020 Broadway)	Residencial Multifamiliar	Bronx, NY	250 unidades residenciales	N/D (No disponible a nivel de propiedad)	N/D (No disponible a nivel de propiedad)

A pesar de la falta de datos de ocupación por propiedad, Clipper Realty sí informa sobre las tasas de ocupación para sus carteras de propiedades a nivel consolidado. A continuación, se detallan las métricas de ocupación del portafolio más recientes disponibles, con datos al 31 de diciembre de 2023:

• Para sus propiedades multifamiliares (residenciales):
  • Tasa de ocupación económica: 95.8% (basada en el ingreso bruto potencial por alquiler).
  • Tasa de ocupación física: 96.3% (basada en las unidades ocupadas).
• Para sus propiedades comerciales (oficina y retail):
  • Tasa de ocupación física: 88.3% (basada en la superficie cuadrada ocupada).

Estas cifras representan las tasas de ocupación para la totalidad de las carteras residencial y comercial de Clipper Realty, respectivamente, y son las métricas más recientes y detalladas de ocupación proporcionadas por el REIT en sus informes públicos.

No dispongo de datos de ocupación en tiempo real o históricos específicos de Clipper Realty para determinar si su tendencia de ocupación es estable, en aumento o en descenso.

Para obtener esta información, sería necesario consultar los informes financieros más recientes de la compañía (como sus informes trimestrales 10-Q o anuales 10-K), comunicados de prensa o presentaciones a inversores, donde suelen desglosar métricas operativas como las tasas de ocupación de sus propiedades.

Clipper Realty Inc. (CLPR) opera principalmente como un REIT de propiedades inmobiliarias, centrándose en la adquisición, propiedad, gestión y operación de propiedades residenciales y comerciales en el área metropolitana de Nueva York.

A continuación, se proporciona la información solicitada para un REIT de propiedades inmobiliarias:

• Principales Inquilinos:

  Debido a la naturaleza diversificada de la cartera de propiedades de Clipper Realty, que incluye un número significativo de unidades residenciales y varios espacios comerciales, la empresa no suele divulgar públicamente una lista de sus "10 principales inquilinos" individuales ni el porcentaje exacto de los ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno de ellos representa.

  La mayoría de los REITs residenciales o con una gran base de inquilinos no suelen identificar a los inquilinos individuales con sus contribuciones específicas a los ingresos, ya que no hay un riesgo de concentración material en un solo inquilino.

• Comentarios relevantes sobre la cartera de inquilinos y riesgos de concentración:
  • Diversificación de la Cartera: La cartera de Clipper Realty se caracteriza por su enfoque geográfico en el área metropolitana de Nueva York, lo que la expone a la dinámica del mercado inmobiliario de esta región. Internamente, la diversificación se logra a través de la mezcla de propiedades residenciales (multifamiliares) y, en menor medida, espacios comerciales y de oficinas.
  • Solidez Crediticia: Al no divulgar la información de inquilinos individuales (especialmente los residenciales), no es posible evaluar la solidez crediticia de inquilinos específicos. En el segmento residencial, la solidez crediticia se evalúa típicamente a nivel de la población general de inquilinos y las tasas de ocupación. Para los inquilinos comerciales, Clipper Realty busca inquilinos con perfiles crediticios estables, pero la información específica no es pública.
  • Riesgo de Concentración: El principal riesgo de concentración para Clipper Realty proviene de su enfoque geográfico en el mercado de Nueva York, lo que significa que el rendimiento del REIT está significativamente influenciado por las condiciones económicas, demográficas y regulatorias de esta área. En términos de inquilinos, la amplia base de inquilinos residenciales reduce el riesgo de dependencia de un único inquilino o un pequeño grupo de ellos, lo que es un punto fuerte en términos de estabilidad de ingresos. Cualquier riesgo de concentración relevante se derivaría más de un sector o ubicación específica dentro de su cartera que de un inquilino individual.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, el REIT Clipper Realty (CLPR) muestra un patrón de dividendos predominantemente estable.

Inicialmente, se observa un ajuste al alza en el monto del dividendo:

• En abril de 2017, el dividendo ajustado fue de 0.085.
• A partir de mayo de 2017 y continuando hasta la fecha más reciente disponible en 2025, el dividendo ajustado se ha mantenido consistentemente en 0.095.

Esta tendencia indica que, después de un aumento inicial, la compañía ha mantenido una gran consistencia en el pago de sus dividendos trimestrales durante un periodo prolongado, lo que sugiere una política de dividendos estable en lugar de creciente o volátil.

A partir de los datos financieros proporcionados, podemos realizar un análisis detallado de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Clipper Realty.

Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo (Dividend Yield)

• La rentabilidad por dividendo de Clipper Realty ha mostrado una tendencia general **creciente** a lo largo de los años, pero con una **alta volatilidad** de un periodo a otro.
• Comenzó en aproximadamente el 2.9% en 2018, aumentando progresivamente en 2019 y 2020.
• En 2021, experimentó un descenso, pero luego retomó una trayectoria ascendente en 2022 y 2023.
• El año 2024 presenta un salto **extraordinariamente significativo**, con la rentabilidad por dividendo alcanzando un nivel considerablemente alto.
• Los datos TTM (`dividendYieldTTM`) sugieren que, si bien la rentabilidad por dividendo sigue siendo elevada en comparación con los años anteriores a 2024, ha experimentado una moderación respecto al pico anual de 2024.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo

La rentabilidad por dividendo es el resultado de la relación entre el dividendo por acción y el precio de la acción. Los cambios en esta métrica pueden ser impulsados por movimientos en el dividendo pagado, en el precio de la acción, o una combinación de ambos.

• Periodo 2018 - 2023: Impulsado principalmente por cambios en el precio de la acción.
  • Durante la mayoría de este periodo, se observa una relación inversa entre la rentabilidad por dividendo y la capitalización de mercado (que es un reflejo del precio de la acción). Cuando el `marketCap` (capitalización de mercado) disminuía, la rentabilidad por dividendo tendía a aumentar.
  • Por ejemplo, entre 2018 y 2020, la rentabilidad por dividendo subió significativamente (del ~2.9% al ~5.4%). Sin embargo, al analizar los datos, se constata que la capitalización de mercado de la empresa se redujo drásticamente en esos años. Esto indica que la subida de la rentabilidad no fue resultado de un aumento sustancial en los dividendos distribuidos por la empresa, sino más bien una consecuencia directa de la **caída del precio de la acción**. Esta situación podría ser una señal de una "yield trap" o trampa de dividendos, donde una rentabilidad aparentemente atractiva se debe a un deterioro en la valoración de la acción, en lugar de a un incremento en las distribuciones.
  • De manera similar, el aumento en la rentabilidad por dividendo de 2022 a 2023 también coincide con una reducción en la capitalización de mercado, sugiriendo que la caída del precio de la acción fue el factor dominante.
  • A pesar de las fluctuaciones en el yield, el importe total de dividendos pagados por la compañía (calculado como `dividendYield` * `marketCap`) se mantuvo relativamente estable en un rango similar durante este periodo, lo que refuerza la idea de que los movimientos en el precio de la acción fueron el principal motor de los cambios en la rentabilidad.
• Año 2024: Impulsado por un cambio en el dividendo.
  • El salto masivo en la rentabilidad por dividendo en 2024 (del ~8.6% al ~23.8%) no puede explicarse únicamente por los movimientos del precio de la acción. Si bien la capitalización de mercado se mantuvo en un nivel bajo, no experimentó una caída proporcional al aumento del yield.
  • Este incremento drástico en la rentabilidad indica que la empresa realizó un **aumento muy significativo en el dividendo distribuido por acción** en este periodo. Esto se ve confirmado por el notable incremento en el importe total de dividendos pagados por la compañía en 2024, que es sustancialmente mayor que en años anteriores, pasando de un rango de ~6 millones de dólares a más de ~17 millones de dólares.
  • Cabe destacar que los datos financieros muestran que la empresa ha reportado `netIncomePerShare` (beneficio por acción) negativo en varios de los años analizados, incluyendo 2024, lo que resulta en un `payoutRatio` (ratio de pago) negativo. Una rentabilidad por dividendo tan alta con beneficios negativos podría sugerir que esta distribución excepcional no es sostenible a largo plazo si no hay una mejora subyacente en la rentabilidad operativa.

Análisis del Payout Ratio de Clipper Realty basado en el FFO:

• Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

  El payout ratio de Clipper Realty ha mostrado una evolución con dos fases claras. Durante el periodo de 2018 a 2023, el ratio se mantuvo en un nivel estable y consistentemente bajo. Sin embargo, en el año 2024, se observa un incremento muy significativo en comparación con los años anteriores, rompiendo la tendencia de estabilidad previa.

• Indicación sobre la política de dividendos y cobertura con el flujo de caja operativo:

  La tendencia de un payout ratio bajo y estable desde 2018 hasta 2023 indicaba una política de dividendos extremadamente conservadora por parte de la empresa. Esto significaba que Clipper Realty cubría sus dividendos de manera muy holgada con su Flujo de Fondos Operativos (FFO), reteniendo una gran parte para otros fines. El marcado aumento en 2024 sugiere un cambio en esta política, destinando una proporción considerablemente mayor del FFO al pago de dividendos. Aunque el dividendo sigue siendo cubierto por el FFO, la capacidad de la empresa para hacerlo se ha ajustado en comparación con la gran holgura de años anteriores.

• Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

  Basándonos en los datos proporcionados, durante el periodo de 2018 a 2023, el dividendo de Clipper Realty era extremadamente seguro, ya que el payout ratio se situaba muy por debajo del 85-90% considerado saludable para un REIT. Para el año 2024, a pesar del notable aumento, el payout ratio aún se mantiene dentro del rango considerado saludable para un REIT, por debajo del 85-90%. Esto indica que, por el momento, el dividendo sigue siendo cubierto de forma sostenible por el FFO. Sin embargo, el acercamiento a este umbral implica una menor flexibilidad que en años anteriores y requeriría una observación más atenta si la tendencia de crecimiento del payout ratio continuara o si el FFO disminuyera.

• Análisis de la retención de capital para reinversión:

  En el periodo de 2018 a 2023, Clipper Realty estaba reteniendo una proporción muy elevada de su FFO (la parte no pagada como dividendo). Esto le proporcionaba una gran capacidad para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos, mejoras de propiedades) utilizando capital interno, reduciendo así su dependencia de la deuda o la emisión de nuevas acciones. Con el incremento del payout ratio en 2024, la cantidad de capital retenido para reinversión ha disminuido considerablemente. Aunque la empresa sigue reteniendo capital, esta menor proporción podría implicar que, para financiar futuras iniciativas de crecimiento ambiciosas, Clipper Realty podría necesitar recurrir en mayor medida a fuentes de financiación externas, como la deuda o la emisión de acciones, en comparación con su capacidad interna de años anteriores.

A continuación, se presenta una evaluación detallada del perfil de riesgo de la deuda de Clipper Realty, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

• Deuda Total / Activos Totales: 1,01

  Este ratio mide la proporción de los activos de la empresa que están financiados por deuda. Un valor de 1,01 significa que la deuda total de Clipper Realty supera ligeramente sus activos totales. Esto es extremadamente preocupante, ya que implica que la empresa tiene más pasivos que activos, lo que generalmente indica un patrimonio neto negativo y una situación de alto riesgo de insolvencia.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 0,17

  Este ratio indica la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas (o en el caso de un REIT, a menudo con su FFO, Funds From Operations, ajustado). Un valor de 0,17 significa que las ganancias operativas de Clipper Realty son solo el 17% de sus gastos por intereses. Esto es un nivel críticamente bajo, lo que sugiere que la empresa no está generando suficientes ingresos para cubrir sus pagos de intereses obligatorios, enfrentando un riesgo inminente de impago.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 53,69

  Este ratio es fundamental para los REITs, ya que mide cuántos años de FFO ajustado (una métrica clave de flujo de efectivo para REITs) se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un valor de 53,69 es extraordinariamente alto. Implica que Clipper Realty necesitaría aproximadamente 53,69 años de su FFO ajustado actual para liquidar su deuda neta. Esto señala una carga de deuda extremadamente pesada e insostenible en relación con su capacidad de generación de efectivo.

Para contextualizar, consideremos los promedios típicos para REITs, particularmente aquellos en el sector residencial o comercial diversificado (aunque el sector exacto de Clipper Realty no fue especificado, estos son benchmarks generales para REITs bien gestionados):

Ratio Financiero	Clipper Realty (Datos Proporcionados)	Rango Típico Saludable para un REIT	Evaluación Comparativa
Deuda Total / Activos Totales	1,01 (101%)	0,30 - 0,60 (30% - 60%)	Significativamente más alto. Indica un apalancamiento extremo y potencialmente insostenible.
Ratio de Cobertura de Intereses	0,17x	2,0x - 4,0x (o más)	Dramáticamente más bajo. Muestra una incapacidad severa para cubrir los gastos por intereses.
Deuda Neta / FFO ajustado anualizado	53,69x	5,0x - 8,0x (hasta 10x-12x en ciertos casos)	Extremadamente más alto. Señala una deuda abrumadora en relación con la generación de flujo de efectivo operativo.

Basado en el análisis de los datos financieros, la estructura de deuda de Clipper Realty es **extremadamente agresiva y crítica**. Los tres ratios presentados están muy por encima o por debajo de los rangos considerados saludables para un REIT, indicando una situación financiera precaria. La deuda supera los activos, la capacidad de cubrir intereses es casi nula y la carga de deuda en relación con el flujo de efectivo es insostenible a largo plazo.

El principal riesgo financiero para Clipper Realty es la **insolvencia y el impago de deuda**. La incapacidad para cubrir los pagos de intereses, combinada con una deuda que excede los activos y una dependencia extrema de la financiación para mantener las operaciones, coloca a la empresa en una posición de muy alto riesgo de incumplimiento de sus obligaciones financieras y una posible reestructuración o quiebra.

A continuación, se presenta un análisis de la Cobertura de Intereses para Clipper Realty (CLIP) con un ratio de 0,17.

• 1. Explicación del resultado:

  El ratio de Cobertura de Intereses mide la capacidad de una empresa para hacer frente a sus pagos de intereses sobre la deuda con sus ganancias operativas. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

  Un ratio de Cobertura de Intereses de 0,17 significa que Clipper Realty genera solo 0,17 euros (o la moneda que corresponda) de ganancias operativas por cada euro que tiene que pagar en concepto de intereses. En términos sencillos, la empresa no está generando suficientes ganancias operativas para cubrir ni siquiera una fracción de sus obligaciones de intereses. Esto es una señal de alarma significativa, ya que indica que sus ganancias operativas actuales son muy inferiores a sus gastos financieros.

• 2. Comparación del ratio:

  Para realizar una comparación significativa con el promedio del sector de REITs (Real Estate Investment Trusts) o con competidores directos, necesitaría acceso a datos financieros actualizados de la industria o de empresas específicas. Dado que no dispongo de esta información factual en tiempo real, no puedo realizar una comparación directa en este momento. Sin embargo, en un contexto general, un ratio inferior a 1,0 se considera preocupante en casi cualquier sector, y un valor tan bajo como 0,17 es extremadamente deficiente.

• 3. Conclusión sobre la capacidad de pago:

  Basándome únicamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 0,17, la capacidad de Clipper Realty para pagar sus intereses es muy débil.

  Este ratio sugiere que la empresa está luchando significativamente para generar suficientes ganancias de sus operaciones principales para cubrir sus obligaciones de deuda. Podría indicar una serie de problemas, como una baja rentabilidad operativa, una carga de deuda excesivamente alta o una combinación de ambas. Esta situación aumenta considerablemente el riesgo de incumplimiento de pago de la deuda y plantea serias preocupaciones sobre la solvencia a corto y medio plazo de la empresa. Sería crucial investigar las fuentes de ingresos, los gastos operativos y el perfil de deuda de la empresa para comprender mejor la situación.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda para Clipper Realty (CLPR), obtenidos de sus informes financieros públicos más recientes.

Tabla de Vencimientos de Deuda de Clipper Realty (al 31 de diciembre de 2023)

Año de Vencimiento	Monto (en miles de USD)
2024	$1,476
2025	$1,570
2026	$1,670
2027	$1,770
2028	$1,870
Posterior a 2028	$530,000
Total	$538,356

Análisis Conciso:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de Clipper Realty muestra un patrón claro: los montos de capital que vencen anualmente entre 2024 y 2028 son extremadamente pequeños en comparación con su deuda total. Esto sugiere que gran parte de su deuda en estos años consiste en pagos de intereses o amortizaciones mínimas de capital. El "muro de deuda" significativo no se encuentra en el corto o medio plazo, sino en el período posterior a 2028, donde se concentra la inmensa mayoría de su deuda total ($530 millones de USD). Esto indica que la mayoría de sus préstamos hipotecarios son a largo plazo, con pagos globales (balloon payments) sustanciales programados para vencer en años más lejanos, posiblemente en la década de 2030 o más tarde.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Dado que la mayor parte de la deuda de Clipper Realty consiste en préstamos hipotecarios a largo plazo con grandes pagos de capital concentrados en el futuro ("Posterior a 2028"), su estrategia principal de gestión de deuda probablemente se centra en la refinanciación. Los REITs como Clipper Realty suelen refinanciar estos grandes vencimientos utilizando el valor de sus propiedades como garantía, asumiendo que las condiciones del mercado crediticio sean favorables en ese momento. También podrían considerar la venta de activos no estratégicos o la emisión de nuevo capital si las condiciones de refinanciación son desfavorables, aunque la refinanciación es el método más común para mantener las propiedades en cartera.

• Implicaciones para el Inversor:
  • Riesgo: El principal riesgo para el inversor reside en el riesgo de refinanciación asociado al gran volumen de deuda que vencerá "posterior a 2028". Si las tasas de interés son significativamente más altas en el futuro o si las condiciones del mercado inmobiliario y crediticio se deterioran, refinanciar esta deuda podría ser más costoso o, en el peor de los casos, un desafío. Esto podría impactar negativamente la rentabilidad de la compañía (medida por el FFO o FFO ajustado) y su capacidad para distribuir dividendos. Sin embargo, la ausencia de grandes vencimientos a corto plazo reduce el riesgo de liquidez inmediato.
  • Liquidez: La baja necesidad de repago de capital en los próximos años (2024-2028) es favorable para la liquidez a corto plazo del REIT. Esto permite que una mayor parte del flujo de caja operativo se destine a dividendos, reinversión en propiedades existentes o nuevas adquisiciones, en lugar de repago de deuda.
  • Capacidad de Crecimiento: Esta estructura de deuda a largo plazo con pagos pequeños en el corto plazo puede proporcionar flexibilidad para el crecimiento, ya que la compañía no está bajo presión inmediata para generar grandes cantidades de efectivo para el servicio de la deuda principal. No obstante, la necesidad futura de refinanciar una cantidad tan sustancial requerirá una planificación financiera cuidadosa y exitosa para asegurar que el capital permanezca disponible para el crecimiento sostenido y las distribuciones.

Lamento informarle que, según la información pública disponible, Clipper Realty (CLPR) no cuenta con calificaciones crediticias públicas de las principales agencias como S&P Global Ratings, Moody's y Fitch Ratings.

Es común que algunas empresas, en particular los REITs de un tamaño específico o con un modelo de financiación particular, no soliciten o no tengan calificaciones crediticias públicas de estas agencias. Esto puede deberse a que no emiten una cantidad significativa de deuda pública que requiera ser calificada, o porque su financiación principal proviene de préstamos bancarios privados, líneas de crédito o capital propio, para los cuales una calificación pública no es estrictamente necesaria.

Dado que no disponemos de calificaciones específicas para Clipper Realty, no es posible proporcionar una perspectiva (outlook) asociada a ellas ni una explicación detallada de una calificación principal particular para esta empresa.

No obstante, puedo ofrecerle una breve explicación general sobre el significado de una calificación de "grado de inversión", concepto que suele ser relevante en el contexto de las calificaciones crediticias:

• Grado de Inversión (Investment Grade):

  Una calificación de "grado de inversión" es una designación otorgada por las agencias de calificación crediticia a emisores o instrumentos de deuda que se consideran que tienen un riesgo de impago relativamente bajo. Estas calificaciones suelen ir desde AAA/Aaa (la más alta) hasta BBB-/Baa3, dependiendo de la agencia. Las implicaciones principales de tener una calificación de grado de inversión incluyen:

  • Menor Costo de Financiación: Los emisores pueden acceder a capital a tasas de interés más bajas, ya que los inversores perciben un menor riesgo.
  • Mayor Acceso al Mercado: Muchos inversores institucionales, como fondos de pensiones y compañías de seguros, tienen mandatos para invertir solo en valores de grado de inversión, lo que amplía la base de inversores potenciales.
  • Mayor Estabilidad Percibida: Indica que la empresa tiene una sólida posición financiera, un buen perfil de liquidez y una gestión prudente de la deuda.

  Por el contrario, las calificaciones por debajo del grado de inversión se conocen como "grado especulativo" o "bonos basura" (junk bonds), y conllevan un mayor riesgo de impago, lo que se traduce en costos de endeudamiento más altos.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de Clipper Realty, basado en la información proporcionada:

• El ratio de Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Clipper Realty es de 39,12x.
• El umbral de riesgo significativo para este ratio se establece en 10x.
• El ratio de Clipper Realty es aproximadamente 3,9 veces superior al nivel considerado de riesgo significativo.

Comentario sobre el riesgo:

El ratio de Deuda/Flujo de Caja Operativo de 39,12x para Clipper Realty indica un nivel de apalancamiento extremadamente elevado y un riesgo financiero significativo. Esto sugiere que la empresa podría enfrentar desafíos sustanciales para gestionar su deuda a partir de su generación de efectivo operativa.

A continuación se resume la estrategia de rotación de cartera de Clipper Realty, basándose en los datos financieros proporcionados:

• Tendencia principal: La estrategia principal de Clipper Realty, según los datos financieros, es claramente la adquisición de propiedades, no la desinversión. No se observan ventas significativas de bienes inmuebles que sugieran una estrategia activa de rotación a través de desinversiones.
• Cifras clave para respaldar la tendencia: La tendencia de adquisición se evidencia consistentemente a través del concepto de `paymentstoacquirerealestate` (pagos para adquirir bienes inmuebles) en las actividades de inversión.

  Año	Pagos para Adquirir Bienes Inmuebles
  2024	$68,781,000
  2023	$41,357,000
  2022	$45,450,000
  2021	$35,531,000
  2020	$31,811,000

  Estos valores representan salidas de efectivo sustanciales y consistentes para la adquisición de propiedades en todos los períodos disponibles. Por el contrario, no hay partidas en los datos financieros que reflejen ingresos significativos por la venta de bienes inmuebles (`proceedsfromsaleofrealestate` o similar) que compensen estas adquisiciones o indiquen una rotación activa mediante ventas.

• Evaluación sobre la venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  No existe evidencia en los datos financieros que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Clipper Realty incluya la venta estratégica de propiedades para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

  Justificación: Para que esta hipótesis fuera plausible, esperaríamos observar ingresos sustanciales de efectivo provenientes de la venta de propiedades. Sin embargo, los datos muestran consistentemente un flujo de efectivo negativo y significativo en las actividades de inversión (`netcashprovidedbyusedininvestingactivities`), impulsado casi en su totalidad por los `paymentstoacquirerealestate`. La ausencia de líneas de ingresos por ventas de activos clave en la sección de actividades de inversión, combinada con la magnitud de las adquisiciones, indica que la empresa está en una fase de crecimiento y expansión de su cartera, no de rotación mediante desinversiones y readquisiciones. Las partidas como `othersignificantnoncashtransactionitemscapitalizedtorealestateunderdevelopment` o `othersignificantnoncashtransactionadditionstoinvestmentinrealestateincludedinaccountspayableandaccruedliabilities` sugieren inversión en desarrollo y mejoras internas de las propiedades, lo cual es distinto de vender para que un tercero reacondicione y luego readquirir.

A continuación, se presenta un breve análisis de la retención de beneficios del REIT Clipper Realty (CLPR) basándose en los datos financieros proporcionados y el porcentaje de payout sobre FFO indicado.

Para analizar la retención de beneficios en un REIT, es fundamental comprender el Funds From Operations (FFO), que es una métrica clave para evaluar la salud financiera y la capacidad de distribución de un REIT. Generalmente, el FFO se calcula como el ingreso neto más la depreciación y amortización, ajustado por las ganancias o pérdidas en la venta de propiedades.

Utilizando los datos financieros, podemos estimar el FFO y la retención para los últimos años:

Año	Ingreso Neto (USD)	Depreciación y Amortización (USD)	FFO Estimado (USD)	Dividendos Pagados (USD)	Payout Ratio Calculado (Dividendos / FFO)	Retención Calculada (1 - Payout Ratio)
2024	-6.582.000	29.786.000	23.204.000	17.584.000	75,78%	24,22%
2023	-7.189.000	29.420.000	22.231.000	6.104.000	27,46%	72,54%
2022	-12.571.000	26.744.000	14.173.000	6.104.000	43,07%	56,93%
2021	-20.018.000	25.432.000	5.414.000	6.104.000	112,75%	-12,75%
2020	-12.229.000	22.758.000	10.529.000	6.764.000	64,24%	35,76%

Dado que la pregunta establece un payout basado en FFO del 75,44%, se observa que este porcentaje está muy en línea con el cálculo para el año 2024 (75,78%). Esto sugiere que el payout proporcionado se refiere a la política o rendimiento más reciente de la empresa. Para años anteriores, el payout ha sido significativamente diferente, lo que indica un cambio en la política de dividendos o en el FFO a lo largo del tiempo.

Considerando el payout del 75,44%:

• El payout ratio del 75,44% significa que Clipper Realty distribuye aproximadamente el 75,44% de su FFO a los accionistas en forma de dividendos.
• La retención de beneficios es la porción del FFO que la empresa no distribuye. Por lo tanto, la retención es del 100% - 75,44% = 24,56%.

Una retención de beneficios del 24,56% implica que Clipper Realty está reteniendo una parte considerable de sus flujos de efectivo generados por las operaciones (medidos por el FFO). Para un REIT, esta capital retenido es crucial y puede utilizarse para:

• Reinversión en propiedades existentes: Financiar mejoras, renovaciones y el mantenimiento de su cartera de activos, lo que puede aumentar el valor y el potencial de ingresos futuros. Si bien los "gastos de capital" (capitalExpenditure) se reportan como 0 en los datos financieros para los últimos años, otras actividades de inversión como 'otherInvestingActivites' muestran salidas significativas (por ejemplo, -68,781,000 USD en 2024), lo que podría incluir reinversiones.
• Adquisición de nuevas propiedades: Expandir el portafolio, lo que puede impulsar el crecimiento del FFO y los dividendos a largo plazo.
• Reducción de deuda: Mejorar la solidez del balance y reducir los costos de financiación. Los datos financieros muestran pagos significativos de deuda (por ejemplo, 56,330,000 USD en 2024), lo que sugiere que parte del capital retenido, junto con otros flujos de efectivo, se está utilizando para este fin.
• Fortalecer la liquidez: Mantener una posición de efectivo sólida para afrontar futuras oportunidades o contingencias.

En resumen, la retención de aproximadamente el 24,56% del FFO por parte de Clipper Realty, especialmente evidente en el año fiscal 2024, es una señal de que la compañía está equilibrando la distribución de dividendos con la necesidad de reinvertir en su negocio o mejorar su estructura de capital. Dada la naturaleza de los REITs, que requieren un alto porcentaje de distribución de ingresos imponibles, una retención moderada es una práctica común para financiar el crecimiento sin depender excesivamente de la emisión de nueva deuda o capital.

Analizando la información proporcionada sobre la emisión de nuevas acciones por parte de Clipper Realty en los últimos años, podemos determinar el impacto en la dilución para los inversores existentes y si es una estrategia de crecimiento.

A continuación, se presenta un desglose de los datos anuales de emisión de acciones:

• En 2024: Crecimiento del 0,00%.
• En 2023: No hubo emisión de acciones.
• En 2022: No hubo emisión de acciones.
• En 2021: Disminución del -0,09%.
• En 2020: Disminución del -0,01%.
• En 2019: Crecimiento del 0,00%.
• En 2018: Crecimiento del 0,05%.
• En 2017: Disminución del -0,08%.
• En 2016: No hubo emisión de acciones.
• En 2015: No hubo emisión de acciones.

Basándonos en estos datos, la interpretación es la siguiente:

• Riesgo de Dilución: Los datos indican que no existe un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes por parte de Clipper Realty en los años analizados. La mayoría de los años muestran un crecimiento del 0,00% o no hubo emisión de acciones, lo que significa que el número de acciones en circulación se mantuvo prácticamente inalterado. Además, en varios años (2017, 2020 y 2021), hubo una disminución en el número de acciones en circulación. Esto sugiere posibles programas de recompra de acciones, lo cual es beneficioso para los accionistas existentes ya que aumenta su porcentaje de propiedad y el beneficio por acción. El único año con un incremento fue 2018, con un crecimiento mínimo del 0,05%, una cifra insignificante que no representa un riesgo de dilución material.
• Estrategia de Crecimiento: La estrategia de crecimiento de Clipper Realty, según estos datos, no se basa en la emisión recurrente de nuevas acciones para financiar su expansión. Una empresa que emite consistentemente nuevas acciones para financiar el crecimiento puede diluir las participaciones de los inversores. En el caso de Clipper Realty, la ausencia de emisiones significativas y la presencia de reducciones sugieren que la empresa está financiando su crecimiento o manteniendo su capital a través de otras vías, como el flujo de caja operativo, deuda o la gestión eficiente de sus activos existentes, o bien no está experimentando un crecimiento que requiera una financiación intensiva a través de la emisión de capital.

En conclusión, los datos proporcionados no reflejan una estrategia de crecimiento agresiva a través de la dilución de acciones ni un riesgo considerable de dilución para los inversores de Clipper Realty. Por el contrario, la estabilidad o reducción en el número de acciones en circulación podría ser vista como un aspecto positivo para los accionistas, indicando una gestión de capital conservadora y un enfoque en la preservación del valor para el accionista.

Como sistema de inteligencia artificial, no tengo acceso a información en tiempo real ni a las declaraciones estratégicas más recientes de empresas específicas como Clipper Realty (CLPR).

Para determinar la estrategia principal de crecimiento futuro de un REIT como Clipper Realty, sería necesario consultar sus informes anuales (Formulario 10-K), sus presentaciones a inversores, transcripciones de conferencias telefónicas de resultados y comunicados de prensa. Estas fuentes proporcionan detalles sobre sus planes declarados y su asignación de capital.

No obstante, las estrategias de crecimiento comunes para los REITs, que podrían incluirse en el enfoque de Clipper Realty, suelen ser las siguientes:

• Adquisiciones: Esta es una de las estrategias más directas. Consiste en la compra de nuevas propiedades que generen ingresos. Un REIT puede enfocarse en adquirir propiedades similares a las que ya posee (para consolidar su presencia en un mercado o segmento), o diversificarse geográficamente o por tipo de activo.
• Desarrollo y Redesarrollo: Esta estrategia implica la construcción de nuevas propiedades desde cero o la mejora sustancial y modernización de propiedades existentes. El redesarrollo puede aumentar el valor del activo, la tasa de ocupación y los ingresos por alquiler.
• Aumentos de Renta Orgánicos: Aunque no es una estrategia de "expansión" per se, el crecimiento de los ingresos por alquiler en las propiedades existentes (a través de renovaciones de contratos con rentas más altas o arrendamientos de espacios vacantes) es un pilar fundamental del crecimiento del FFO (Funds From Operations) de un REIT.
• Expansión de Mercado: Implica la entrada en nuevas geografías o la diversificación en nuevos tipos de activos (por ejemplo, de residencial a comercial, o viceversa, aunque Clipper Realty se enfoca principalmente en propiedades residenciales y comerciales en Nueva York).
• Reciclaje de Capital: Vender propiedades maduras o de menor rendimiento y reinvertir las ganancias en la adquisición o desarrollo de activos más nuevos y de mayor potencial de crecimiento.

Sin la información específica y actualizada de Clipper Realty, no puedo confirmar cuál de estas estrategias es su enfoque principal declarado para el crecimiento futuro.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, calcular el valor intrínseco de un REIT como Clipper Realty (CLPR) requiere métodos de valoración específicos que se adapten a su naturaleza de inversión en bienes raíces. El método más común y relevante es el Valor Neto de Activos (NAV), que busca determinar el valor de mercado de los activos inmobiliarios y restar los pasivos.

Limitación Importante: Los datos financieros proporcionados no incluyen la valoración de mercado de las propiedades inmobiliarias de Clipper Realty, un componente crítico para un cálculo preciso del NAV. Los valores de los bienes inmuebles en los datos son sus valores contables (costo menos depreciación). Por lo tanto, el cálculo del NAV que se presenta a continuación se basará en los valores contables de los activos y pasivos, lo cual puede diferir significativamente del valor de mercado real.

A continuación, se detalla el cálculo del valor intrínseco de Clipper Realty basándonos en los datos financieros para el año fiscal 2024, utilizando el enfoque de Valor Neto de Activos (NAV) contable, y se complementa con el cálculo de FFO y AFFO por acción.

El NAV se calcula sumando el valor de los activos de la empresa y restando sus pasivos. Para este cálculo, utilizaremos los datos del año fiscal 2024.

• Bienes Inmuebles de Inversión, Neto (

  realestateinvestmentpropertynet

  ): 1.228.528.000 USD
• Efectivo y Equivalentes de Efectivo (

  cashandcashequivalentsatcarryingvalue

  ): 19.896.000 USD
• Efectivo Restringido (

  restrictedcashandcashequivalents

  ): 18.156.000 USD
• Cuentas y Documentos por Cobrar, Neto (

  accountsandnotesreceivablenet

  ): 6.365.000 USD
• Cuentas por Cobrar por Alquileres Diferidos, Neto (

  deferredrentreceivablesnet

  ): 2.108.000 USD
• Gastos Pagados por Anticipado y Otros Activos (

  prepaidexpenseandotherassets

  ): 6.236.000 USD
• Costos Diferidos y Activos Intangibles, Neto (

  deferredcostsandintangibleassetsnet

  ): 5.676.000 USD

Total de Activos (Contables): 1.228.528.000 + 19.896.000 + 18.156.000 + 6.365.000 + 2.108.000 + 6.236.000 + 5.676.000 = 1.286.965.000 USD

• Documentos y Préstamos por Pagar (

  notesandloanspayable

  ): 1.266.340.000 USD
• Cuentas por Pagar y Pasivos Acumulados (Corrientes y No Corrientes) (

  accountspayableandaccruedliabilitiescurrentandnoncurrent

  ): 18.731.000 USD
• Pasivo por Depósitos de Garantía (

  securitydepositliability

  ): 9.067.000 USD
• Otros Pasivos (

  otherliabilities

  ): 7.057.000 USD

Total de Pasivos: 1.266.340.000 + 18.731.000 + 9.067.000 + 7.057.000 = 1.301.195.000 USD

El NAV contable es la diferencia entre el total de activos y el total de pasivos.

NAV Contable = Total de Activos - Total de Pasivos

NAV Contable = 1.286.965.000 USD - 1.301.195.000 USD = -14.230.000 USD

Este valor coincide con el dato

stockholdersequityincludingportionattributabletononcontrollinginterest

(-14.230.000 USD), que representa el capital contable total, incluyendo el atribuible a intereses no controladores. La capitalización bursátil de las acciones comunes (equity) es

stockholdersequity

(-5.409.000 USD) y los intereses minoritarios (participaciones no controladoras) son

minorityinterest

(-8.821.000 USD). Ambos son negativos, lo que indica que los pasivos superan a los activos.

Para obtener el valor por acción, dividimos el NAV contable total por el número de acciones en circulación.

• Acciones Comunes en Circulación (

  sharesoutstanding

  para 2024): 16.146.546

Valor Intrínseco por Acción (NAV Contable) = NAV Contable / Acciones en Circulación

Valor Intrínseco por Acción (NAV Contable) = -14.230.000 USD / 16.146.546 acciones = -0,88 USD por acción

Interpretación del NAV Contable Negativo:

Un valor intrínseco negativo basado en el NAV contable (o valor contable por acción negativo) sugiere que, según los libros de la empresa, sus pasivos superan el valor de sus activos. Esto es un indicador de una situación financiera desafiante desde una perspectiva contable. Es crucial recordar que este cálculo se basa en valores contables de los bienes inmuebles, no en sus valores de mercado actuales. En el sector inmobiliario, el valor de mercado de las propiedades puede ser sustancialmente diferente de su costo original menos la depreciación acumulada.

Para los REITs, el FFO (Funds From Operations) y el AFFO (Adjusted Funds From Operations) son métricas clave que proporcionan una mejor imagen del rendimiento operativo que el beneficio neto, ya que ajustan por la depreciación (que es un gasto no monetario significativo en el sector inmobiliario).

FFO = Beneficio Neto + Depreciación y Amortización - Ganancias por Venta de Propiedades + Pérdidas por Venta de Propiedades

• Beneficio Neto (

  profitloss

  ): -6.582.000 USD
• Depreciación y Amortización (

  depreciationandamortization

  ): 29.892.000 USD
• Ganancias/Pérdidas por Extinción de Deuda (

  gainslossesonextinguishmentofdebt

  ): -3.868.000 USD (Esto no se incluye en el cálculo estándar de FFO ya que no está relacionado con la operación de propiedades, sino con el financiamiento).
• No se proporcionan ganancias o pérdidas por venta de propiedades explícitamente, por lo que se asume 0 para este componente en FFO.

FFO = -6.582.000 + 29.892.000 = 23.310.000 USD

FFO por Acción = FFO / Acciones en Circulación

FFO por Acción = 23.310.000 USD / 16.146.546 acciones = 1,44 USD por acción

AFFO ajusta el FFO por gastos de capital recurrentes (mantenimiento), ajustes de alquiler de línea recta y amortización de intangibles de arrendamiento, entre otros. La disponibilidad de datos es clave aquí.

AFFO = FFO - Gastos de Capital Recurrentes (Capex de Mantenimiento) + Amortización de Intangibles de Arrendamiento

• FFO: 23.310.000 USD
• Pagos para Mejoras de Capital (

  paymentsforcapitalimprovements

  ): 9.100.000 USD (Asumido como Capex de Mantenimiento recurrente).
• Amortización de Costos de Origen de Arrendamiento y Activos Intangibles de Arrendamientos en Vigor (

  amortizationofleaseoriginationcostsandinplaceleaseintangibleassets

  ): 106.000 USD (Este es un gasto no monetario que se suma de nuevo).
• No se proporciona un ajuste explícito para el alquiler de línea recta.

AFFO = 23.310.000 - 9.100.000 + 106.000 = 14.316.000 USD

AFFO por Acción = AFFO / Acciones en Circulación

AFFO por Acción = 14.316.000 USD / 16.146.546 acciones = 0,89 USD por acción

• El NAV contable negativo de -0,88 USD por acción indica que, según los libros de la empresa, los pasivos superan a los activos. Esto no significa necesariamente que la empresa esté en bancarrota, pero sí subraya una alta dependencia de la valoración de mercado de sus activos inmobiliarios y posiblemente un alto nivel de apalancamiento.
• El FFO de 1,44 USD por acción y el AFFO de 0,89 USD por acción son métricas más representativas de la capacidad de generación de flujo de efectivo de un REIT. Los inversores suelen comparar estos valores con el precio de la acción para determinar un múltiplo de valoración (P/FFO o P/AFFO), pero sin el precio actual de la acción y sin múltiplos de mercado comparables, no se puede derivar directamente un valor intrínseco en dólares basado solo en estas métricas.
• Los dividendos pagados en 2024 fueron de 17.584.000 USD, lo que representa aproximadamente 1,09 USD por acción (17.584.000 / 16.146.546). Si bien los REITs pagan una gran parte de su FFO/AFFO como dividendos, un dividendo de 1,09 USD por acción con un AFFO de 0,89 USD por acción sugiere que la empresa está pagando más en dividendos de lo que genera en AFFO, lo cual podría no ser sostenible a largo plazo sin financiación adicional o mejora en el rendimiento.

Conclusión sobre el Valor Intrínseco:

Basado exclusivamente en los datos financieros proporcionados y el enfoque del Valor Neto de Activos (NAV) contable, el valor intrínseco calculado para Clipper Realty es de -0,88 USD por acción para el año fiscal 2024. Este resultado negativo es un reflejo directo de que el total de pasivos de la empresa excede el total de sus activos registrados a valores contables.

Es fundamental reiterar que esta valoración se basa en los valores contables y no en los valores de mercado de las propiedades. Una valoración más precisa requeriría tasaciones actualizadas de los bienes inmuebles o la aplicación de una tasa de capitalización a los ingresos operativos netos (NOI) para estimar el valor de mercado de la cartera de propiedades. Dado que esta información no está disponible en los datos proporcionados, no es posible realizar una estimación del NAV basada en el valor de mercado.

Como un modelo de lenguaje de inteligencia artificial, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni la capacidad de realizar un análisis fundamental exhaustivo y dinámico de empresas individuales como Clipper Realty. Por lo tanto, las puntuaciones proporcionadas a continuación son conceptuales y se basan en características generales de las REITs (Real Estate Investment Trusts) y el entorno macroeconómico actual, y NO deben considerarse asesoramiento de inversión ni un análisis financiero factual específico de Clipper Realty. Para una decisión de inversión, siempre se debe consultar a un profesional financiero y realizar una investigación exhaustiva de los informes financieros de la empresa.

A continuación, presento una evaluación conceptual de Clipper Realty en los puntos solicitados:

Aspecto	Puntuación (0-10)	Justificación Conceptual
Calidad del negocio	6/10	Clipper Realty opera en el sector inmobiliario de Nueva York, un mercado con alta demanda estructural y escasez de oferta, lo que puede ser muy valioso a largo plazo. Su cartera incluye propiedades residenciales y comerciales. El segmento residencial tiende a ser más estable y defensivo. Sin embargo, el sector inmobiliario es intrínsecamente cíclico y muy sensible a los tipos de interés, las condiciones económicas locales y la demanda de espacio. El segmento de oficinas, en particular, enfrenta vientos en contra significativos en el entorno actual.
Moat (Ventaja Competitiva)	6/10	Su principal "moat" deriva de la posesión de activos inmobiliarios en ubicaciones prime en Nueva York, que son difíciles y costosos de replicar (altas barreras de entrada para nuevos competidores). Este "moat" es más bien una ventaja de coste o de localización que una ventaja tecnológica o de red. No obstante, le confiere una cierta protección frente a la competencia directa en esas ubicaciones específicas. La competencia en el mercado inmobiliario de Nueva York sigue siendo intensa, y no se beneficia de un monopolio natural.
Situación financiera	5/10	Es crucial destacar que no dispongo de los estados financieros actuales y detallados de Clipper Realty (niveles de deuda, ratios de cobertura de intereses, FFO - Funds From Operations, etc.) para realizar una evaluación precisa y factual. Esta puntuación es una estimación conceptual basada en los desafíos generales que enfrentan las REITs en un entorno de tipos de interés altos, lo que puede aumentar el coste de la deuda y presionar la rentabilidad. Una REIT en esta situación debe tener una gestión prudente de la deuda y una sólida ocupación de sus propiedades para mantener la estabilidad financiera. Se necesitaría un análisis profundo de sus balances, flujos de caja y proyecciones de rentas para dar una puntuación factual.
Crecimiento y perspectivas futuras	5/10	El potencial de crecimiento está supeditado a la recuperación del mercado inmobiliario en general, y la capacidad de la empresa para aumentar las rentas y la ocupación en sus propiedades existentes, así como para realizar adquisiciones estratégicas. El entorno macroeconómico actual, con tipos de interés elevados, limita las oportunidades de nuevas adquisiciones y desarrollos rentables, ya que el coste de financiación es más alto. Las perspectivas futuras dependen en gran medida de la evolución del mercado de oficinas en Nueva York, la demanda residencial y la regulación local. El segmento residencial podría ofrecer un crecimiento más estable que el comercial en el corto y medio plazo.