Tesis de Inversion en CoreCivic

CoreCivic (CXW) se clasifica como un REIT de Capital (Equity REIT). Dentro de esta categoría, su especialización es bastante particular y se ubica en el subsector de REITs de Infraestructura Social o, más específicamente, REITs Penitenciarios/Correccionales.

• Clasificación Principal: REIT de Capital (Equity REIT)

  CoreCivic invierte directamente en propiedades inmobiliarias generadoras de ingresos, que en su caso son instalaciones correccionales y centros de detención. Obtiene la mayor parte de sus ingresos del alquiler de estas propiedades.

• Subcategoría Específica: REIT de Infraestructura Social / Penitenciario

  Esta subcategoría es muy especializada y se centra en propiedades que sirven a funciones gubernamentales o públicas esenciales. CoreCivic es el principal actor en el sector de la infraestructura penitenciaria en los Estados Unidos. Sus activos incluyen:

  • Centros de Detención y Correccionales: Propiedades diseñadas y operadas para albergar prisioneros o detenidos, arrendadas a entidades gubernamentales federales, estatales y locales.
  • Centros de Reingreso: Instalaciones que apoyan la transición de individuos de la prisión a la comunidad.

  Esta especialización lo diferencia de REITs más tradicionales como los de oficinas, minoristas o residenciales, enfocándose en un nicho de mercado con contratos a menudo a largo plazo con entidades gubernamentales.

Sí, CoreCivic es un REIT de Triple Net Lease (NNN). Opera predominantemente bajo un modelo de triple net lease, donde arrienda sus propiedades (las instalaciones penitenciarias y de detención) a entidades gubernamentales (arrendatarios). Bajo estos acuerdos, los arrendatarios son responsables de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad, incluyendo impuestos sobre la propiedad, seguros y costos de mantenimiento.

A continuación, se presentan las personas que dirigen la empresa CoreCivic, basándonos en los datos financieros proporcionados:

• Mr. Damon T. Hininger: Ocupa el cargo de Chief Executive Officer & Director (Director Ejecutivo y Director). Es una figura clave en la dirección estratégica y operativa de la compañía. Su compensación anual es de 3.471.912 USD.

• Mr. Patrick Swindle: Es el President & Chief Operating Officer (Presidente y Director de Operaciones). Se encarga de la gestión diaria y las operaciones generales de la empresa. Su compensación anual es de 1.504.360 USD.

• Mr. David M. Garfinkle CPA: Desempeña la función de Executive Vice President & Chief Financial Officer (Vicepresidente Ejecutivo y Director Financiero). Es responsable de la gestión financiera y la estrategia económica de la compañía. Su compensación anual es de 1.603.079 USD.

• Mr. Anthony L. Grande: Ostenta el cargo de Executive Vice President & Chief Development Officer (Vicepresidente Ejecutivo y Director de Desarrollo). Se encarga de las iniciativas de crecimiento y expansión de la empresa. Su compensación anual es de 1.627.760 USD.

• Ms. Lucibeth N. Mayberry J.D.: Es la Executive Vice President & Chief Innovation Officer (Vicepresidenta Ejecutiva y Directora de Innovación). Lidera las estrategias de innovación dentro de la organización. Su compensación anual es de 1.460.846 USD.

• Mr. Cole G. Carter J.D.: Ocupa el puesto de Executive Vice President, General Counsel & Secretary (Vicepresidente Ejecutivo, Asesor Jurídico General y Secretario). Es responsable de los asuntos legales y la gobernanza corporativa.

• Mr. Harley G. Lappin III: Es un Director de la empresa. Participa en la supervisión y la toma de decisiones estratégicas del consejo. Su compensación anual es de 83.000 USD.

• Mr. Michael Grant: Es el Managing Director of Investor Relations (Director Gerente de Relaciones con Inversores). Se encarga de la comunicación con los inversores y la comunidad financiera.

• Mr. Steve Owen M.B.A.: Ocupa el cargo de Vice President of Communications (Vicepresidente de Comunicaciones). Dirige la estrategia de comunicación de la empresa.

• Mr. Scott Craddock: Es el Vice President and Chief Ethics & Compliance Officer (Vicepresidente y Director de Ética y Cumplimiento). Se encarga de asegurar el cumplimiento normativo y promover la ética corporativa.

Host Hotels & Resorts (HST) es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) líder que se especializa en la propiedad de hoteles de lujo y de gama alta. A diferencia de las cadenas hoteleras tradicionales, Host no opera directamente los hoteles, sino que posee la propiedad física de los activos y los licencia a marcas hoteleras reconocidas como Marriott, Hilton o Hyatt para su gestión. Su modelo de negocio se centra en la inversión en bienes raíces hoteleros y la optimización del valor de su cartera.

A continuación, se detallan sus principales competidores directos e indirectos, y cómo se diferencian:

CoreCivic (NYSE: CXW) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en la propiedad y gestión de instalaciones de detención y correccionales, así como centros de reingreso. Dado su modelo de negocio, se asemeja más a un REIT de salud o social por la naturaleza de las instalaciones y el servicio que prestan, aunque son centros penitenciarios.

A continuación, se presenta una lista detallada de algunas de las propiedades clave que CoreCivic posee en su cartera, utilizando el formato más adecuado para este tipo de REIT, asimilándolo al de un REIT de salud debido a la naturaleza de las instalaciones y la métrica de capacidad.

Es importante destacar que esta tabla presenta una selección de sus principales activos. CoreCivic posee y/o gestiona un portafolio más extenso de propiedades en varios estados de Estados Unidos. La información de capacidad puede variar ligeramente debido a ajustes operativos o contratos específicos con las agencias gubernamentales.

CoreCivic (NYSE: CXW) es un REIT especializado que posee y gestiona instalaciones de corrección y detención, así como centros de reingreso y correcciones comunitarias. Debido a la naturaleza única de sus activos, las métricas de ocupación no se miden en términos de "superficie" como en los REIT tradicionales de oficinas o minoristas, sino en función de la capacidad de camas o el promedio de población diaria.

Es importante señalar que CoreCivic no divulga públicamente un listado detallado de la ocupación individual por cada una de sus propiedades (instalaciones). La compañía generalmente reporta métricas de ocupación a nivel de cartera o por segmentos de negocio en sus informes financieros.

Para este tipo de activos, la "ocupación" se mide de la siguiente manera:

• Para las Instalaciones de Seguridad y Detención: Se utiliza la métrica de "ocupación promedio compensada", que representa el número de camas ocupadas y remuneradas, en relación con la capacidad de diseño de camas de la instalación o del portafolio.
• Para las Instalaciones de Correcciones Comunitarias: Se reporta el "promedio de población diaria", que se compara con el número total de camas disponibles o la capacidad de diseño.

A continuación, se presenta un resumen de las métricas de ocupación a nivel de portafolio, basadas en los datos financieros más recientes disponibles (Primer Trimestre de 2024, finalizado el 31 de marzo de 2024):

Nota: Los porcentajes de ocupación se refieren al promedio para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2024. La "Capacidad Total" representa la capacidad de diseño total reportada por CoreCivic para sus instalaciones al final del período o según la última divulgación.

No dispongo de información en tiempo real sobre la ocupación actual de CoreCivic (CXW) ni de datos históricos suficientes para determinar su tendencia precisa (estable, en aumento o en descenso). Para obtener esta información, sería necesario consultar sus informes financieros más recientes (como los informes 10-K o 10-Q de la SEC) o informes de analistas especializados en el sector.

CoreCivic (CXW) es un REIT de propiedades inmobiliarias especializado en la propiedad y gestión de centros de detención y correccionales, así como centros de reingreso.

A diferencia de un REIT de oficinas o comercio minorista que tiene múltiples inquilinos corporativos diversificados, la base de inquilinos de CoreCivic se compone predominantemente de entidades gubernamentales. Por lo tanto, no se presenta una lista tradicional de "10 principales inquilinos" como empresas privadas, sino que se detallan las principales agencias gubernamentales que constituyen su fuente de ingresos.

• Las principales agencias gubernamentales que contratan los servicios de CoreCivic incluyen:
  • El Servicio de Alguaciles de EE. UU. (U.S. Marshals Service - USMS)
  • El Servicio de Inmigración y Control de Aduanas de EE. UU. (U.S. Immigration and Customs Enforcement - ICE)
  • La Oficina Federal de Prisiones (Federal Bureau of Prisons - BOP)
  • Diversos departamentos correccionales estatales (por ejemplo, California, Texas, Tennessee, etc.)
  • Varias agencias y municipios locales.

No dispongo de los datos específicos sobre el porcentaje de los ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada una de estas agencias o entidades gubernamentales representa individualmente. Esta información granular por agencia específica no suele ser pública o fácilmente accesible.

Comentarios relevantes sobre la diversificación y riesgos:

• Diversificación de la Cartera de Inquilinos: La cartera de inquilinos de CoreCivic está altamente concentrada en el sector gubernamental, lo que difiere significativamente de la diversificación de inquilinos que se ve en otros tipos de REITs de propiedades. Aunque opera con múltiples agencias federales, estatales y locales, la dependencia de la financiación y las políticas gubernamentales es una característica central de su modelo de negocio.
• Solidez Crediticia de los Principales Inquilinos: La solidez crediticia de sus inquilinos principales, las agencias gubernamentales de EE. UU. a nivel federal, estatal y local, se considera generalmente robusta, ya que está respaldada por los presupuestos y la capacidad de tributación de los respectivos gobiernos. Sin embargo, esto no elimina los riesgos asociados a los cambios en las políticas gubernamentales, las prioridades presupuestarias o las reformas del sistema de justicia penal.
• Riesgo de Concentración Notable: CoreCivic enfrenta un riesgo de concentración significativo debido a su fuerte dependencia de los contratos gubernamentales. Los principales riesgos incluyen:
  • Dependencia de Contratos Gubernamentales: Una parte sustancial de sus ingresos proviene de un número limitado de agencias federales y estatales. La pérdida o no renovación de un contrato importante con una de estas agencias podría tener un impacto material adverso en sus finanzas.
  • Riesgos Políticos y Regulatorios: La demanda de sus instalaciones y servicios está directamente influenciada por las políticas de inmigración, las tasas de encarcelamiento, las leyes penales y las decisiones presupuestarias a nivel federal y estatal. Los cambios en estas áreas, como la desprivatización de prisiones o la reducción de la población carcelaria, representan riesgos significativos.
  • Riesgos Reputacionales: La naturaleza de su negocio lo expone a un escrutinio público y político considerable, lo que podría afectar la capacidad de asegurar nuevos contratos o renovar los existentes.

Analizando los datos financieros proporcionados para el REIT CoreCivic (CXW), podemos observar la tendencia de sus dividendos a lo largo del tiempo.

• Desde 2015 hasta finales de 2016, el dividendo se mantuvo en 0.54 por acción de forma estable durante múltiples trimestres.

• A finales de 2016, hubo una reducción notable del dividendo, pasando de 0.54 a 0.42 por acción.

• Posteriormente, desde principios de 2017 hasta finales de 2017, el dividendo se mantuvo estable en 0.42.

• A principios de 2018, se produjo un ligero incremento a 0.43 por acción, manteniéndose estable en ese nivel durante varios trimestres.

• Finalmente, a principios de 2019, hubo otro pequeño incremento a 0.44 por acción, nivel que se ha mantenido estable hasta los últimos datos proporcionados en marzo de 2020.

Con base en esta tendencia, podemos concluir lo siguiente:

• Los dividendos de CoreCivic no son consistentemente crecientes a lo largo de todo el periodo analizado, ya que experimentaron una reducción significativa a finales de

El análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de CoreCivic a partir de los datos financieros proporcionados revela una tendencia marcadamente volátil, que pasó de ser muy alta a prácticamente nula en los últimos años.

Observando los datos, se aprecia que la rentabilidad por dividendo de CoreCivic fue significativamente elevada en el periodo de 2018 a 2020. En particular, alcanzó un pico en 2020. Esta elevada rentabilidad en 2020 fue impulsada principalmente por una **fuerte caída en el precio de la acción** de la empresa, lo que se refleja en una disminución considerable de su capitalización de mercado en ese año. A pesar de que los beneficios por acción se redujeron, la empresa seguía pagando dividendos, lo que resultó en un 'payout ratio' insosteniblemente alto (por encima del 190%). Esta situación es un indicativo clásico de una **'yield trap'** (trampa de dividendo), donde una rentabilidad artificialmente alta es consecuencia de una fuerte depreciación del precio de la acción, a menudo anticipando un recorte futuro del dividendo o reflejando una percepción de riesgo elevada por parte del mercado.

Posteriormente, entre 2020 y 2021, la rentabilidad por dividendo experimentó una **drástica disminución**. Esta caída masiva fue el resultado de una **combinación de factores**: por un lado, una recuperación parcial del precio de la acción (incremento de la capitalización de mercado); y, por otro y de manera más crítica, una **reducción o suspensión significativa del dividendo** por parte de la empresa, evidenciado por el cambio en la rentabilidad de dos dígitos a niveles muy bajos. La situación de la rentabilidad neta por acción, que se volvió negativa en 2021, hizo insostenible cualquier pago de dividendo sustancial, forzando a la empresa a tomar esta medida.

Desde 2022 hasta los datos TTM más recientes, la rentabilidad por dividendo ha permanecido en niveles prácticamente nulos o directamente en **cero**. A pesar de que la empresa ha vuelto a registrar beneficios netos por acción positivos en estos años, el `payoutRatio` se ha mantenido extremadamente bajo o cero, y la `dividendYieldTTM` actual es de 0%. Esto indica un **cambio fundamental en la política de dividendos** de CoreCivic. En lugar de distribuir una parte significativa de sus ganancias a los accionistas, la empresa ha optado por retenerlas, lo que se traduce en una rentabilidad por dividendo inexistente o insignificante.

En resumen, la rentabilidad por dividendo de CoreCivic ha sido extremadamente **volátil y decreciente** en los últimos años, pasando de un pico insostenible (influenciado por una caída del precio de la acción) a una virtual eliminación del dividendo, reflejando tanto las dificultades operativas pasadas como una reorientación estratégica en su política de distribución de beneficios.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO del REIT CoreCivic, tomando como referencia los datos financieros proporcionados.

• Evolución del payout ratio a lo largo del tiempo:

La evolución del payout ratio de CoreCivic muestra una tendencia muy clara y significativa. Entre 2018 y 2019, los datos financieros indican que el ratio se encontraba en niveles extremadamente elevados, por encima del 100%. En 2020, experimentó un pico desproporcionadamente alto, lo cual es insostenible a largo plazo. A partir de 2021, aunque todavía se mantuvo por encima de 1,0, el ratio comenzó una fuerte disminución. Esta tendencia decreciente se acentuó drásticamente en 2022, y más aún en 2023 y 2024, donde los datos financieros muestran que el payout ratio se ha estabilizado en niveles muy bajos. En resumen, la tendencia general ha sido fuertemente decreciente desde los picos de 2019-2020, estabilizándose en niveles muy conservadores en los años más recientes.

• Indicadores de esta tendencia sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura:

Los altos y extremadamente altos payout ratios observados entre 2018 y 2021 (especialmente 2020 y 2019) indican una política de dividendos que no era sostenible con el FFO generado por la empresa en ese momento. Un ratio por encima del 100% significa que la empresa estaba pagando más en dividendos de lo que generaba en flujo de caja operativo (FFO), lo que a menudo implica la necesidad de recurrir a deuda, venta de activos o emisión de nuevas acciones para cubrir esos pagos, o incluso la inevitabilidad de un recorte de dividendos. Esta situación refleja una capacidad muy limitada o nula para cubrir sus dividendos con el flujo de caja operativo.

Por otro lado, la drástica disminución y estabilización del payout ratio en los años 2023 y 2024 en niveles tan bajos (0.07 en ambos años) sugiere un cambio fundamental en la política de dividendos de la empresa. Ahora, el dividendo está extremadamente bien cubierto por el FFO, lo que denota una política mucho más conservadora y sostenible. Esta tendencia reciente indica una sólida capacidad de la empresa para cubrir sus pagos de dividendos con su flujo de caja operativo actual.

• Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

Basándonos en los datos financieros para 2023 y 2024, que muestran un payout ratio de 0.07, el dividendo actual de CoreCivic se considera extremadamente seguro. Un ratio consistentemente por debajo del 85-90% para un REIT se considera saludable. Un valor de 0.07 está muy por debajo de este umbral, lo que implica que la empresa está pagando una fracción mínima de su FFO como dividendo. Esto reduce significativamente el riesgo de un recorte de dividendos, asumiendo que el FFO se mantenga estable o mejore.

• Análisis de la retención de capital para reinversión:

Durante los años en que el payout ratio fue muy alto o superior al 100% (2018-2021), el REIT CoreCivic probablemente estaba reteniendo muy poco o ningún capital para reinvertir en el crecimiento de su cartera. En esos periodos, cualquier inversión en adquisiciones o desarrollos probablemente requería una dependencia significativa de la deuda o la emisión de nuevas acciones, lo que podría haber diluido a los accionistas existentes o incrementado la carga financiera.

Sin embargo, con los payout ratios actuales de 0.07 para 2023 y 2024, el panorama ha cambiado radicalmente. Un ratio de 0.07 significa que CoreCivic está reteniendo aproximadamente el 93% de su FFO. Esta es una proporción muy sustancial de capital, lo que le otorga una gran flexibilidad financiera para reinvertir en el crecimiento de su cartera (ya sea a través de adquisiciones, desarrollos o mejoras de propiedades existentes) sin tener que depender excesivamente de fuentes externas de financiación. Esta alta retención de capital es una señal muy positiva para la salud financiera a largo plazo y la capacidad de crecimiento orgánico de la empresa.

Se ha proporcionado información financiera para el REIT CoreCivic. Sin embargo, en la sección de conclusión de su solicitud, se refiere erróneamente a Alexandria. Asumo que la intención es evaluar la estructura de deuda de CoreCivic. Por lo tanto, mi análisis se centrará en CoreCivic.

A continuación, se presenta la evaluación del perfil de riesgo de la deuda de CoreCivic, basándose en los datos financieros para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: [0,33]
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [2,83]
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [4,62]

Interpretación de cada ratio individualmente:

• Deuda Total / Activos Totales (0,33): Este ratio indica que el 33% de los activos de CoreCivic están financiados mediante deuda. Es una medida de apalancamiento que muestra la proporción de la empresa financiada por acreedores. Un ratio más bajo generalmente sugiere una menor dependencia de la deuda y, por lo tanto, un menor riesgo financiero.

• Ratio de Cobertura de Intereses (2,83): Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un valor de 2,83 significa que las ganancias operativas de CoreCivic son 2,83 veces sus gastos por intereses. Un ratio más alto indica una mayor capacidad para hacer frente a sus obligaciones de deuda.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (4,62): Este es un ratio crucial para los REITs, ya que el FFO (Funds From Operations) es la medida principal de su flujo de efectivo operativo. Indica cuántos años de FFO ajustado se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un ratio más bajo es deseable, ya que sugiere una mayor capacidad para desapalancarse o gestionar su deuda con su generación de efectivo principal.

Comparación de estos ratios con los promedios típicos para un REIT del mismo sector:

Es importante señalar que los promedios pueden variar ligeramente, pero se pueden establecer rangos generales para REITs, especialmente en sectores con contratos estables como el de CoreCivic (instalaciones correccionales/gubernamentales).

Conclusión sobre la estructura de deuda de CoreCivic y su principal riesgo financiero:

Considerando los datos financieros proporcionados:

• Los ratios de Deuda Total / Activos Totales (0,33) y Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (4,62) son sólidos y, de hecho, se sitúan por debajo de los promedios de la industria para un REIT, lo que indica un apalancamiento prudente y una buena capacidad de repago de deuda respecto a su flujo de caja operativo.
• El Ratio de Cobertura de Intereses (2,83) es aceptable, pero no tan robusto como los otros dos. Podría ser un punto de atención si las condiciones de mercado (como un aumento de tipos de interés) o la generación de FFO se deterioraran.

En base a estos datos, la estructura de deuda de CoreCivic puede considerarse moderadamente conservadora. El nivel general de deuda en relación con sus activos y su capacidad de generar FFO es saludable y mejor que el promedio del sector.

El principal riesgo financiero para CoreCivic, basándose estrictamente en estos ratios, reside en la sensibilidad de su ratio de cobertura de intereses a posibles aumentos de los tipos de interés o a una disminución significativa de su FFO. Aunque actualmente es aceptable, un entorno de tasas al alza o una contracción en la generación de efectivo podrían presionar su capacidad para cubrir los pagos de intereses, a pesar de tener un nivel de deuda relativamente bajo.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT CoreCivic, considerando un ratio de 2,83.

1. Explica qué significa el resultado:

   El ratio de Cobertura de Intereses, también conocido como TIE (Times Interest Earned), es una métrica financiera que mide la capacidad de una empresa para cumplir con sus pagos de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo el EBIT (Ganancias antes de Intereses e Impuestos) entre los Gastos por Intereses.

   En el caso de CoreCivic, un ratio de Cobertura de Intereses de 2,83 significa que las ganancias operativas de la compañía (EBIT) son 2,83 veces sus gastos por intereses durante un período determinado. En términos sencillos, por cada dólar que CoreCivic debe pagar en intereses, la empresa genera 2,83 dólares en ganancias antes de intereses e impuestos para cubrir esa obligación. Esto indica que CoreCivic tiene una capacidad sólida para generar suficientes ingresos de sus operaciones principales para cubrir sus pagos de intereses.

2. Compara el ratio con el promedio de su sector o con 2-3 de sus competidores directos:

   Como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a bases de datos actualizadas que me permitan proporcionar el promedio exacto del sector de los REITs (Real Estate Investment Trusts), y en particular, para el nicho específico de REITs de prisiones/detención como CoreCivic, o los ratios de Cobertura de Intereses de sus competidores directos en este momento.

   Sin embargo, puedo explicar la importancia de esta comparación:

   • Contexto Sectorial: Un ratio de 2,83 debe evaluarse en el contexto de la industria. Algunos sectores, como los de servicios públicos o REITs con flujos de efectivo estables, pueden tener ratios más bajos que se consideran saludables, mientras que otros sectores con mayor volatilidad pueden requerir ratios más altos. Generalmente, un ratio por encima de 1,5 o 2,0 se considera saludable, pero la norma del sector es clave.
   • Competidores: Comparar CoreCivic con sus pares directos (si los hubiera significativamente, dada su naturaleza especializada) es crucial para entender si su ratio es competitivo y si está en línea o por encima de la media de empresas de tamaño y modelo de negocio similar.

   En general, un ratio superior a 1 indica que la empresa puede pagar sus intereses, y cuanto más alto sea el ratio, mayor es el "colchón" de seguridad que tiene la empresa ante posibles disminuciones de sus ganancias operativas.

3. Ofrece una conclusión sobre si su capacidad para pagar intereses es fuerte, adecuada o débil:

   Basándome únicamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 2,83, la capacidad de CoreCivic para pagar intereses se considera adecuada a fuerte.

   • Es significativamente superior a 1, lo que indica que la empresa genera más que suficiente para cubrir sus obligaciones de intereses.
   • Un ratio de 2,83 proporciona un margen de seguridad razonable, sugiriendo que CoreCivic no está en riesgo inmediato de incumplir sus pagos de intereses, incluso si sus ganancias operativas experimentaran cierta presión.

   Para una evaluación más completa, sería ideal complementar este análisis con una comparación sectorial actualizada y un examen de la tendencia del ratio a lo largo del tiempo, así como la calidad general de sus flujos de efectivo y la estructura de su deuda.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda del REIT CoreCivic (CXW), basados en la información pública disponible en sus informes financieros más recientes (principalmente el 10-Q del tercer trimestre de 2023).

Es importante señalar que el monto para la línea de crédito rotatoria es el tamaño total de la facilidad, pero al 30 de septiembre de 2023, se encontraba sin utilizar. No obstante, su vencimiento en julio de 2026 es relevante para la liquidez general de la empresa.

Análisis Conciso:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de CoreCivic muestra una concentración de deuda en dos años consecutivos: 2026 y 2027. Esto indica que no hay "muros de deuda" inmediatos en 2024 o 2025, lo cual es positivo para la liquidez a corto plazo. Sin embargo, los años 2026 y 2027 presentarán necesidades significativas de refinanciamiento, con aproximadamente $580 millones en principal más el vencimiento de la facilidad de crédito. El perfil no está tan "escalonado" como podría ser ideal, lo que puede exponer a la empresa a las condiciones del mercado de crédito en esos años específicos.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  CoreCivic ha demostrado recientemente una estrategia activa de gestión de deuda. En julio de 2023, refinanciaron deuda existente que vencía en 2023 con nuevas facilidades de crédito y bonos con vencimientos en 2026 y 2027. Esto les permitió extender la vida media de su deuda y mitigar el riesgo de refinanciamiento inmediato. Utilizan una combinación de préstamos bancarios (Term Loan y Línea de Crédito Rotatoria) y bonos corporativos (Senior Notes) para financiar sus operaciones y gestionar sus pasivos.

• Implicaciones para el Inversor:
  • Riesgo: La concentración de vencimientos en 2026 y 2027 representa un riesgo de refinanciamiento. Si las condiciones del mercado de crédito se deterioran (por ejemplo, si las tasas de interés son significativamente más altas o si hay escasez de liquidez), CoreCivic podría enfrentar costos de endeudamiento más elevados o dificultades para obtener nuevos financiamientos. Dada la naturaleza especializada de sus activos (prisiones e instalaciones correccionales), el sentimiento del mercado y las políticas gubernamentales también pueden influir en su capacidad de refinanciamiento.
  • Liquidez: La línea de crédito rotatoria, aunque no utilizada actualmente, proporciona una importante fuente de liquidez contingente. Sin embargo, la necesidad de refinanciar una porción sustancial de su deuda en 2026 y 2027 requerirá una planificación cuidadosa y un acceso continuo a los mercados de capital.
  • Capacidad de Crecimiento: Los costos de refinanciamiento futuros pueden impactar la rentabilidad y el flujo de caja disponible para inversiones de capital o distribuciones a los accionistas. Una gestión exitosa de estos vencimientos será crucial para mantener la capacidad de crecimiento y la estabilidad financiera del REIT.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, y considerando su solicitud sobre las calificaciones crediticias de CoreCivic (CXW), es importante destacar que las calificaciones crediticias son dinámicas y pueden cambiar con el tiempo en función de la salud financiera de la empresa, las condiciones del mercado y otros factores. Por lo tanto, para obtener la información más precisa y actualizada, siempre se recomienda consultar directamente las fuentes oficiales de las agencias de calificación (S&P Global Ratings, Moody's Investors Service, Fitch Ratings) o un proveedor de datos financieros en tiempo real.

No obstante, basándome en el conocimiento disponible hasta mi última actualización, a continuación, se presenta una visión general de las calificaciones crediticias y perspectivas para CoreCivic, incluyendo una explicación de su significado:

• Explicación de la Calificación Principal (Grado Especulativo):

  Las calificaciones de BB- (otorgadas por S&P y Fitch) y Ba3 (otorgada por Moody's) se sitúan dentro de lo que se conoce como "grado especulativo" o "no grado de inversión". Popularmente, estos bonos pueden ser referidos como "bonos basura", aunque las agencias de calificación prefieren el término "especulativo" o "no de inversión" para describir el nivel de riesgo.

  • Implicación Principal: Las empresas con estas calificaciones se consideran más susceptibles a los riesgos de impago, especialmente en condiciones económicas adversas o ante cambios desfavorables en el sector o el entorno regulatorio. Indican un riesgo crediticio significativamente mayor en comparación con los emisores con grado de inversión (cuyas calificaciones son generalmente BBB- / Baa3 y superiores).
  • Sensibilidad a Condiciones Adversas: La capacidad de la empresa para cumplir con sus compromisos financieros puede ser inadecuada en entornos económicos desfavorables. Esto significa que son más vulnerables a recesiones, cambios en las políticas gubernamentales o presiones operativas.
  • Acceso a Capital: Las empresas con calificaciones de grado especulativo pueden enfrentar mayores dificultades o costes más elevados al intentar obtener financiación en los mercados de capitales, ya que los inversores exigirán una prima de riesgo más alta para compensar el riesgo adicional de impago.
  • Vulnerabilidad: Las calificaciones en el rango 'BB'/'Ba' implican una vulnerabilidad considerable a las condiciones económicas o financieras, aunque todavía conservan algunas características de protección que las distinguen de calificaciones aún más bajas.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de CoreCivic:

• El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de CoreCivic es de 3,36x.
• Este nivel de apalancamiento es significativamente inferior al umbral de 10x, que se considera un riesgo elevado.

Considerando que el ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo de CoreCivic se sitúa en 3,36x, la empresa parece mantener un nivel de apalancamiento moderado. Esto sugiere que, según este indicador, el riesgo asociado a su endeudamiento no es elevado en comparación con el umbral establecido.

A continuación, se resume la estrategia de rotación de cartera de CoreCivic basándose en los datos financieros proporcionados.

Tendencia principal:

Analizando los datos financieros, la estrategia de CoreCivic muestra una tendencia clara de desinversión significativa en los años 2021 y 2022, seguida de un cambio hacia una fase de inversión neta en sus instalaciones existentes y desarrollo en los años 2023 y 2024.

• Durante 2021 y 2022, la empresa se centró en la venta de propiedades, generando un flujo de caja positivo sustancial de sus actividades de inversión.
• En 2023 y 2024, la tendencia se revierte, con un flujo de caja neto negativo de las actividades de inversión, lo que indica que los gastos en mejoras y desarrollo de instalaciones superan los ingresos por ventas.

Cifras clave para respaldar la tendencia:

Las cifras destacan que los años 2021 y 2022 fueron clave en la desinversión, con ingresos por ventas que superaron con creces los gastos de capital. En contraste, en 2023 y 2024, los ingresos por ventas de activos disminuyeron drásticamente, mientras que los gastos en mejoras de capital se mantuvieron consistentes, lo que resultó en un flujo de caja neto negativo de las actividades de inversión.

Evidencia de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

No, los datos financieros no proporcionan evidencia directa o clara que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de CoreCivic incluya la venta estratégica de propiedades para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición de esas mismas propiedades.

Justificación: Aunque la empresa ha realizado ventas sustanciales de activos (`proceedsfromsaleofpropertyplantandequipment`) en 2021 y 2022 y ha reportado ganancias significativas en la venta de bienes inmuebles de inversión (`gainslossesonsalesofinvestmentrealestate`), y al mismo tiempo ha incurrido consistentemente en gastos de mejora de capital (`paymentsforcapitalimprovements` y `expendituresforfacilitydevelopmentandexpansions`), no hay métricas financieras que indiquen explícitamente la readquisición de activos previamente vendidos. Las partidas relacionadas con la adquisición de activos (`paymentstoacquireotherproductiveassets` o `paymentstoacquirebusinessesnetofcashacquired`) son relativamente pequeñas en comparación con las ventas importantes, y no se observa un patrón de "venta-reacondicionamiento-readquisición" que se refleje en grandes flujos de caja de entrada y luego de salida específicos para el mismo activo. Esto sugiere que las ventas forman parte de una estrategia de desinversión de ciertos activos, mientras que las inversiones en capital se dirigen a la mejora o expansión de otras propiedades o la adquisición de nuevos activos, no necesariamente los mismos que fueron vendidos.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, procedo a analizar la retención de beneficios de CoreCivic (CXW) y su payout basado en FFO a partir de los datos financieros proporcionados.

Para analizar la retención de beneficios y el payout, es fundamental calcular el FFO (Funds From Operations), que es una métrica clave para los REITs. El FFO se calcula ajustando el ingreso neto para eliminar los efectos de la depreciación y amortización, ya que estas son partidas contables que no representan una salida de efectivo real pero reducen el beneficio. Una fórmula común es: Ingreso Neto + Depreciación y Amortización.

A continuación, se presenta una tabla con los cálculos del FFO, los dividendos pagados y el ratio de payout FFO para CoreCivic, utilizando los datos financieros:

Análisis de la retención de beneficios y el payout:

• Confirmación del Payout del 0.07%: Los datos financieros confirman que el payout basado en FFO de CoreCivic fue efectivamente del 0.07% tanto en el año fiscal 2024 como en el 2023. Este valor es extremadamente bajo para un REIT.

• Cambio Significativo en la Política de Dividendos: Es crucial observar la evolución del payout a lo largo de los años. En 2020, CoreCivic mantenía un ratio de payout del 51.39%, lo que indicaba una distribución significativa de sus beneficios a los accionistas. Sin embargo, a partir de 2021, la cantidad de dividendos pagados se redujo drásticamente (de 105.978.000 USD en 2020 a 2.508.000 USD en 2021, y luego a niveles aún más bajos), lo que resultó en los ratios de payout extremadamente bajos que se observan en los últimos años.

• Implicaciones para el Estatus de REIT: Los REITs están legalmente obligados a distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible a los accionistas para mantener su estatus fiscal preferencial. Un payout tan bajo como el 0.07% sugiere fuertemente que CoreCivic ha suspendido o renunciado a su intención de operar como un REIT tradicional que distribuye la mayor parte de sus beneficios. Si no cumple con el requisito de distribución, perdería los beneficios fiscales asociados a su estructura de REIT.

• Alta Retención de Beneficios: Un payout tan bajo implica que CoreCivic está reteniendo casi el 100% de sus FFO. Esta alta retención de beneficios le proporciona una gran flexibilidad financiera. Los fondos retenidos pueden ser utilizados para:

  • Reducción de Deuda: Como se observa en los datos, la empresa ha realizado pagos significativos de deuda (`debtRepayment` fue de -109,924,000 USD en 2024 y -158,426,000 USD en 2023), lo cual es una prioridad común cuando se retienen ganancias.
  • Inversiones de Capital (CAPEX): Los fondos pueden destinarse a la mejora y mantenimiento de sus propiedades (`investmentsInPropertyPlantAndEquipment`).
  • Recompra de Acciones: Se ha visto una recompra de acciones (`commonStockRepurchased` fue de -77,171,000 USD en 2024 y -43,047,000 USD en 2023), lo que puede beneficiar a los accionistas restantes al reducir el número de acciones en circulación.
  • Financiación de Futuras Adquisiciones o Proyectos de Crecimiento: Aunque no se observan adquisiciones significativas en los últimos años en los datos proporcionados, la retención de capital podría sentar las bases para futuras oportunidades.

En resumen, la retención de beneficios de CoreCivic es casi total en los años más recientes, lo que se refleja en un payout FFO de solo el 0.07%. Este es un cambio drástico respecto a su política de dividendos anterior y sugiere una estrategia de la empresa enfocada en la conservación de capital y la desapalancamiento/recompras, lo que muy probablemente implica una desviación de la operación como un REIT de distribución de ingresos tradicional.

Agradezco la información proporcionada sobre la variación porcentual en la cantidad de acciones de CoreCivic en los últimos años.

Para determinar si la emisión de nuevas acciones (o la variación en el número total de acciones en circulación) representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes, es fundamental comprender qué es la dilución. La dilución ocurre cuando una empresa emite nuevas acciones, lo que reduce el porcentaje de propiedad de los accionistas existentes y puede disminuir el beneficio por acción (BPA) si las ganancias totales no crecen al mismo ritmo que el número de acciones.

Analicemos los datos proporcionados sobre la variación de acciones:

• En el año 2024: una disminución del -0,02%
• En el año 2023: una disminución del -0,04%
• En el año 2022: una disminución del -0,01%
• En el año 2021: una disminución del -0,01%
• En el año 2020: un crecimiento del 0,01%
• En el año 2019: un crecimiento del 0,00%
• En el año 2018: un crecimiento del 0,00%
• En el año 2017: un crecimiento del 0,01%
• En el año 2016: un crecimiento del 0,00%
• En el año 2015: un crecimiento del 0,00%

Interpretación de los datos:

Los datos muestran una tendencia muy clara. Desde 2021 hasta 2024, la cantidad de acciones en circulación de CoreCivic ha disminuido ligeramente cada año. Una disminución en el número de acciones significa que la empresa ha estado recomprando acciones o que el número total de acciones en circulación se ha reducido por otras razones. La recompra de acciones es una acción que beneficia a los inversores existentes, ya que reduce el número total de acciones, lo que incrementa el porcentaje de propiedad de cada accionista individual y potencialmente el beneficio por acción.

En los años anteriores (2015-2020), la variación en el número de acciones fue o bien nula (0,00%) o un crecimiento extremadamente marginal (0,01%). Estos porcentajes son tan minúsculos que su impacto en la dilución o el beneficio por acción sería prácticamente insignificante.

Conclusión basada en los datos financieros:

Basándome exclusivamente en los datos de variación porcentual de acciones proporcionados, CoreCivic no ha representado un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes en los últimos años. De hecho, la tendencia más reciente (2021-2024) de una disminución en el número de acciones sugiere una política que es anti-dilutiva y beneficiosa para los accionistas actuales, aumentando su participación relativa en la empresa.

Es importante señalar que esta conclusión se basa únicamente en la variación porcentual del número de acciones. Una evaluación completa de la estrategia de crecimiento y su impacto a largo plazo también requeriría analizar otros factores financieros como:

• La rentabilidad de la empresa (FFO/AFFO para REITs).
• La evolución de los dividendos.
• La relación deuda/capital y el uso de los fondos obtenidos.
• Las perspectivas de crecimiento del negocio subyacente.

Sin embargo, en lo que respecta específicamente a la dilución por emisión de nuevas acciones, los datos aportados indican una gestión favorable para los accionistas.

CoreCivic (CXW) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en la propiedad y gestión de instalaciones de detención y correccionales, así como centros de reingreso, arrendados principalmente a gobiernos federales, estatales y locales de EE. UU.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de CoreCivic no se basa únicamente en un factor, sino en una combinación de elementos interconectados, siendo el más crítico la obtención y renovación de contratos gubernamentales. Estos contratos son la fuerza motriz que impulsa sus estrategias de desarrollo y adquisición.

• Obtención y Renovación de Contratos Gubernamentales:

  El pilar fundamental del crecimiento de CoreCivic radica en su capacidad para asegurar nuevos contratos con entidades gubernamentales (por ejemplo, el Servicio de Alguaciles de EE. UU., ICE, agencias estatales de correccionales) y renovar los existentes. La demanda de sus servicios está directamente ligada a las necesidades de encarcelamiento y detención del gobierno. Un nuevo contrato a menudo implica:

  • Desarrollo de Nuevas Instalaciones: Cuando un gobierno requiere una nueva capacidad que no existe, CoreCivic puede construir una instalación nueva a medida bajo un contrato de arrendamiento a largo plazo. Este es un motor de crecimiento significativo que añade activos a su cartera y flujos de ingresos estables.
  • Adquisiciones de Instalaciones Existentes: En ocasiones, CoreCivic puede adquirir instalaciones existentes de otros operadores o del propio gobierno, y luego obtener contratos para operarlas. Esto expande su cartera de activos y su capacidad operativa.
  • Expansión de la Capacidad en Instalaciones Existentes: La expansión puede ocurrir también mediante la adición de unidades o edificios dentro de sus propiedades actuales para satisfacer una mayor demanda de un cliente existente.
• Optimización de la Cartera Actual:

  Más allá de nuevas propiedades, un crecimiento importante proviene de maximizar la ocupación y la eficiencia de sus instalaciones existentes. Una mayor tasa de ocupación de las camas disponibles se traduce directamente en mayores ingresos y rentabilidad por activo.

• Diversificación Estratégica (Menor en Comparación con los Contratos):

  Aunque su negocio principal es muy específico, CoreCivic ha explorado, en menor medida, la diversificación dentro del espectro de servicios gubernamentales, como los centros de reingreso o la prestación de servicios relacionados con la rehabilitación, que pueden ofrecer vías de crecimiento adicionales, aunque la escala es significativamente menor que la de sus operaciones correccionales y de detención principales.

En resumen, la estrategia de crecimiento de CoreCivic es inherentemente dependiente de la demanda gubernamental de sus servicios. Su capacidad para identificar y satisfacer esas necesidades mediante el desarrollo, la adquisición o la optimización de sus propiedades existentes, todo ello respaldado por contratos de arrendamiento a largo plazo, es el motor clave de su expansión futura.

Para calcular el valor intrínseco de una empresa, especialmente un REIT (Real Estate Investment Trust) como CoreCivic, se suelen utilizar métodos basados en los Flujos de Fondos de Operación (FFO) o los Flujos de Fondos de Operación Ajustados (AFFO), ya que la depreciación, que es una partida contable significativa para estas empresas, distorsiona el beneficio neto. El AFFO se considera una medida más precisa de la capacidad de generar efectivo disponible para distribuir a los accionistas.

Es importante señalar que, aunque la pregunta se refiere a CoreCivic como "REIT CoreCivic", la empresa suspendió su elección de ser considerada un REIT en 2020. Esto significa que es posible que no se adhiera a la política de distribución de dividendos del 90% de los beneficios imponibles, lo que podría afectar la idoneidad de ciertos modelos de valoración específicos para REITs. No obstante, dado que se me ha instruido a tratarla como un "REIT CoreCivic", procederé con el cálculo basado en el AFFO.

Para el cálculo del valor intrínseco, utilizaremos el modelo de descuento de flujos de caja de dos etapas basado en el AFFO por acción. Este modelo permite una fase inicial de crecimiento más alto seguida de una fase de crecimiento más estable a largo plazo.

Primero, calcularemos el FFO y el AFFO por acción para los últimos años basándonos en los datos financieros proporcionados.

• FFO (Funds From Operations) = Beneficio Neto (Profit Loss) + Depreciación y Amortización - Ganancias por Venta de Propiedades + Pérdidas por Venta de Propiedades
• AFFO (Adjusted Funds From Operations) = FFO - Gastos de Capital Recurrentes (Payments for Capital Improvements)

Datos relevantes de los datos financieros:

Para 2024:

• FFO = 68.868.000 (Beneficio Neto) + 128.011.000 (Depreciación y Amortización) - 3.262.000 (Ganancia por Venta de Propiedades) = 193.617.000 USD
• AFFO = 193.617.000 (FFO) - 62.424.000 (Gastos de Capital Recurrentes) = 131.193.000 USD
• AFFO por acción = 131.193.000 / 109.861.000 = 1,1941 USD

Para 2023:

• FFO = 67.590.000 + 127.316.000 - 798.000 = 194.108.000 USD
• AFFO = 194.108.000 - 65.369.000 = 128.739.000 USD
• AFFO por acción = 128.739.000 / 112.733.000 = 1,1420 USD

Para 2022:

• FFO = 122.320.000 + 127.906.000 - 87.728.000 = 162.508.000 USD
• AFFO = 162.508.000 - 58.277.000 = 104.231.000 USD
• AFFO por acción = 104.231.000 / 114.988.000 = 0,9064 USD

Para calcular el valor intrínseco, es necesario hacer una serie de suposiciones sobre las tasas de crecimiento futuras y la tasa de descuento. Estos datos no están incluidos en los datos financieros, por lo que se asumen valores razonables para el cálculo:

• AFFO por acción (último año, 2024): 1,1941 USD
• Tasa de crecimiento a corto plazo (g1): Basada en la Tasa de Crecimiento Anual Compuesto (CAGR) del AFFO por acción de 2022 a 2024: (1.1941 / 0.9064)^(1/2) - 1 = 0.1466 (14,66%). Redondearemos a un 15% anual para los próximos 3 años.
• Tasa de crecimiento terminal (g2): Una tasa de crecimiento más conservadora a largo plazo, típicamente alineada con la inflación o el crecimiento económico, asumiremos un 3% anual.
• Tasa de rendimiento requerida (r): Una tasa de descuento razonable que refleje el riesgo asociado a la inversión en CoreCivic, asumiremos un 9% anual.

Calcularemos el AFFO proyectado para los próximos años:

• AFFO por acción (2025) = 1,1941 * (1 + 0,15) = 1,3732 USD
• AFFO por acción (2026) = 1,3732 * (1 + 0,15) = 1,5792 USD
• AFFO por acción (2027) = 1,5792 * (1 + 0,15) = 1,8151 USD

Cálculo del Valor Terminal (VT) al final del año 2027, usando la tasa de crecimiento terminal para el año 2028:

• AFFO por acción (2028) = 1,8151 * (1 + 0,03) = 1,8796 USD
• Valor Terminal (VT) = AFFO por acción (2028) / (r - g2) = 1,8796 / (0,09 - 0,03) = 1,8796 / 0,06 = 31,3267 USD

Cálculo del Valor Presente (VP) de cada AFFO proyectado y del Valor Terminal:

• VP (AFFO 2025) = 1,3732 / (1 + 0,09)^1 = 1,2598 USD
• VP (AFFO 2026) = 1,5792 / (1 + 0,09)^2 = 1,3278 USD
• VP (AFFO 2027) = 1,8151 / (1 + 0,09)^3 = 1,4011 USD
• VP (Valor Terminal) = 31,3267 / (1 + 0,09)^3 = 24,2045 USD

Valor Intrínseco Total = Suma de los Valores Presentes

• Valor Intrínseco = 1,2598 + 1,3278 + 1,4011 + 24,2045 = 28,1932 USD

Basado en los datos financieros proporcionados y las suposiciones de crecimiento y tasa de descuento, el valor intrínseco estimado por acción para CoreCivic es de aproximadamente 28,19 USD.

Consideraciones importantes:

• Las tasas de crecimiento y la tasa de rendimiento requerida son suposiciones clave que impactan significativamente el resultado. Variaciones en estas suposiciones darían lugar a un valor intrínseco diferente.
• Los datos de paymentsofdividends en los datos financieros son muy bajos (136.000 USD para 2024) en comparación con el AFFO. Si CoreCivic realmente fuera un REIT en el sentido tradicional, se esperaría una distribución de dividendos mucho mayor. Esta discrepancia es consistente con la información externa de que CoreCivic suspendió su estatus de REIT en 2020.
• Este cálculo es una estimación y debe complementarse con un análisis exhaustivo de la situación financiera de la empresa, el sector, la dirección, las tendencias macroeconómicas y otros factores cualitativos.

A continuación, se presenta una puntuación de 0 a 10 (siendo 0 el peor y 10 el mejor) para la empresa CoreCivic (CXW) en las áreas solicitadas, junto con una justificación para cada una: