Tesis de Inversion en Covivio Hotels

Covivio Hotels se clasifica principalmente como un REIT de Hoteles o Alojamiento (Lodging/Hotel REIT).

• Tipo Principal: REIT de Hoteles o Alojamiento (Lodging/Hotel REIT)
• Subcategoría Relevante: Dentro de esta categoría, Covivio Hotels se especializa en la adquisición, desarrollo y gestión de carteras de activos hoteleros. Su modelo de negocio a menudo implica la propiedad de los bienes inmuebles y la asociación con operadores hoteleros para la gestión de las propiedades. Se enfoca en diferentes segmentos, desde hoteles económicos hasta de lujo, abarcando diversas marcas y ubicaciones geográficas, principalmente en Europa.

No, Covivio Hotels no es un REIT de Triple Net Lease en el sentido tradicional. Aunque los REIT de hoteles pueden tener contratos de arrendamiento con operadores, su modelo de negocio es fundamentalmente diferente al de los REITs de triple net lease puros, que se centran en arrendar propiedades a un único inquilino bajo un contrato a largo plazo donde el inquilino asume la mayoría de los gastos operativos, impuestos y seguros. Los REIT de hoteles tienen una exposición más directa al rendimiento operativo de los hoteles.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen o forman parte de la estructura de liderazgo de Covivio Hotels:

• Mr. Tugdual Millet-Taunay: Ocupa el cargo de Chief Executive Officer (Director Ejecutivo).
• Mr. Daniel Frey: Es Member of the European Board and Vice Chief Executive Officer of Immeo Wohnen (Miembro del Consejo Europeo y Vicedirector Ejecutivo de Immeo Wohnen).
• Mr. Emmanuel Chabas: Desempeña la función de Supervisory Board Member (Miembro del Consejo de Supervisión).
• Mr. Marc Henrion: Es Member of the European Board and Managing Director of Foncière Europe Logistique (Miembro del Consejo Europeo y Director General de Foncière Europe Logistique).
• Mr. Paul Arkwright: Es el Investor Relations Officer (Oficial de Relaciones con Inversores).
• Mr. Yves Marque: Se desempeña como Chief Operating Officer & Representative Supervisory Board Member (Director de Operaciones y Miembro Representante del Consejo de Supervisión).
• Mr. Sebastien De Courtivron: Ostenta el puesto de Deputy Chief Executive Officer (Subdirector Ejecutivo).
• Mr. Patrick Bour: Es el General Secretary (Secretario General).

Host Hotels & Resorts (HST) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que se enfoca en la propiedad de hoteles y resorts de lujo y alta gama, generalmente operados por marcas reconocidas globalmente como Marriott, Hilton y Hyatt. Su principal modelo de negocio es la gestión de activos y la asignación estratégica de capital para maximizar el valor de sus propiedades inmobiliarias.

A continuación, se detallan sus principales competidores directos e indirectos, y sus diferencias:

Competidores Directos:

Estos son otros REITs hoteleros o grandes inversores institucionales que también poseen carteras significativas de propiedades hoteleras de alta calidad.

• Pebblebrook Hotel Trust (PEB):
  • Productos: Principalmente hoteles de lujo y alta gama, a menudo ubicados en mercados urbanos y de centros turísticos clave. Tienen una inclinación ligeramente mayor hacia hoteles "boutique" o con un carácter más independiente, aunque también operan con grandes marcas.
  • Precios: Competitivos dentro del segmento de lujo y alta gama, ajustándose a la demanda de sus mercados específicos.
  • Estrategias: Similar a Host en la gestión activa de activos, adquisiciones y desinversiones, pero a menudo con un enfoque más selectivo en propiedades urbanas de alta calidad y un enfoque en crear valor a través de mejoras y reposicionamiento.
• RLJ Lodging Trust (RLJ):
  • Productos: Posee una cartera diversificada de hoteles de servicio completo y servicio selecto de alta gama, principalmente en los EE. UU., bajo marcas líderes como Marriott, Hilton y Hyatt.
  • Precios: Competitivos dentro de sus segmentos objetivo, que pueden incluir un rango ligeramente más amplio de propiedades que Host, incluyendo algunas de servicio selecto.
  • Estrategias: Se enfoca en la optimización operativa de su cartera, la mejora del rendimiento de los activos existentes y las adquisiciones estratégicas. A menudo buscan eficiencias operativas en hoteles de servicio selecto, que tienen márgenes más altos.
• Sunstone Hotel Investors (SHO):
  • Productos: Al igual que Host, posee una cartera de hoteles de servicio completo y de alta gama gestionados por operadores de marcas premium.
  • Precios: Dirigidos al segmento de lujo y alta gama.
  • Estrategias: Centradas en la gestión activa de la cartera, la reinversión en sus propiedades existentes y la optimización de la rentabilidad, con un modelo de negocio muy similar al de Host en cuanto a la propiedad de activos inmobiliarios hoteleros de primer nivel.
• Inversores de Capital Privado (ej. Blackstone, Starwood Capital):
  • Productos: Pueden adquirir carteras de hoteles de cualquier segmento, incluyendo lujo y alta gama, a menudo con un horizonte de inversión más definido para la posterior venta.
  • Precios: Dependen de las propiedades específicas en sus carteras.
  • Estrategias: Adquisición de activos infravalorados, mejora operativa y financiera, y venta en un plazo de 3-7 años para obtener un retorno significativo. Compiten directamente con Host en la adquisición de propiedades hoteleras de alto valor.

Competidores Indirectos:

Estos compiten por el capital en el sector inmobiliario, por los clientes finales o por modelos de negocio alternativos que pueden afectar la demanda de hoteles tradicionales.

• Empresas Operadoras de Hoteles (ej. Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation):
  • Productos: Ofrecen una vasta gama de marcas hoteleras en todos los segmentos, desde económicos hasta lujo extremo. Su "producto" es la experiencia de la marca, los sistemas de reserva y los programas de fidelidad.
  • Precios: Establecen directamente las tarifas de las habitaciones a través de sus diversas marcas y modelos (franquicia, gestión, propiedad parcial).
  • Estrategias: Enfocadas en el desarrollo de marcas, la expansión global (a menudo a través de franquicias y contratos de gestión, lo que los hace "asset-light"), los programas de fidelidad y las plataformas de distribución. Aunque Host es su socio como propietario, compiten indirectamente por la atención del mercado y pueden ser propietarios de algunas de sus propias propiedades, entrando en el mismo espacio de activos.
• Plataformas de Alojamiento Alternativo (ej. Airbnb, VRBO):
  • Productos: Alojamientos no tradicionales como casas completas, apartamentos y habitaciones privadas. Ofrecen una experiencia más "local" y a menudo mayor espacio o instalaciones de cocina.
  • Precios: Altamente variables, desde opciones muy económicas hasta villas de lujo. Pueden ser muy competitivos para estancias más largas o grupos grandes.
  • Estrategias: Construcción de una plataforma de mercado, enfoque en la experiencia personalizada, expansión en el turismo de aventura y alquileres a largo plazo. Compiten principalmente por el viajero de ocio y algunos segmentos de negocios, aunque Host se centra en el lujo/alta gama y viajeros de negocios/convenciones que buscan servicios completos.
• Otros tipos de REITs (ej. REITs industriales, de oficinas, residenciales):
  • Productos: Propiedades inmobiliarias en otros sectores (almacenes, edificios de oficinas, apartamentos).
  • Precios: Rentas de alquiler o valorización del capital en sus respectivos segmentos.
  • Estrategias: Centrados en la gestión y crecimiento de sus carteras en esos sectores específicos. Compiten indirectamente con Host por el capital de los inversores que buscan exposición al sector inmobiliario a través de REITs.

Diferenciación en Productos, Precios y Estrategias:

En resumen, Host se distingue por su enfoque puro en la propiedad de activos hoteleros de lujo y alta calidad, gestionando activamente su cartera para maximizar el retorno de la inversión inmobiliaria, mientras sus competidores directos operan bajo un modelo similar con variaciones en el enfoque de la cartera, y sus competidores indirectos se centran en la operación de marcas o la provisión de plataformas de alojamiento alternativas.

Covivio Hotels es un REIT (Real Estate Investment Trust) especializado en el sector hotelero. Su estrategia se centra en la adquisición y gestión de activos hoteleros de alta calidad, principalmente en grandes ciudades y destinos turísticos clave de Europa, operados por las principales marcas internacionales.

La cartera de Covivio Hotels es extensa y dinámica, incluyendo cientos de propiedades. Proporcionar una lista exhaustiva y actualizada en tiempo real de cada una de sus propiedades individuales con el número exacto de habitaciones y el operador específico para cada hotel es un desafío, ya que esta información se detalla en sus informes anuales completos o presentaciones a inversores que son muy extensas y se actualizan periódicamente. La información pública suele agrupar los hoteles por marcas o regiones.

A continuación, se presenta una tabla representativa del tipo de propiedades que componen el portfolio de Covivio Hotels, con ejemplos ilustrativos de sus alianzas y ubicaciones. Esta tabla no es una lista exhaustiva de todas las propiedades del REIT, sino una muestra de la composición de su cartera basada en información disponible públicamente.

Covivio Hotels se enfoca en activos ubicados en mercados de alto crecimiento y liquidez, con una fuerte presencia en países como Francia, Alemania, España, Italia y el Reino Unido. Su estrategia incluye tanto la propiedad directa de hoteles como participaciones en portfolios más amplios.

La información detallada sobre el porcentaje de ocupación por propiedad individual para el portfolio de hoteles de Covivio Hotels, utilizando métricas de "Superficie Total (m² o sqft)" y "Superficie Ocupada (m² o sqft)", no está disponible públicamente en los informes financieros de la compañía.

Covivio Hotels, como REIT especializado en activos hoteleros, mide y reporta la ocupación de su portfolio principalmente a través de la tasa de ocupación (Occupancy Rate), que se calcula como el porcentaje de habitaciones o "keys" disponibles que han sido ocupadas durante un periodo determinado. También se reportan otras métricas clave como el RevPAR (Revenue Per Available Room - Ingresos por Habitación Disponible) y el ADR (Average Daily Rate - Tarifa Diaria Promedio). Estas métricas se presentan a nivel de portfolio total o desglosadas por región (por ejemplo, Francia, Alemania, Italia, España) o tipo de segmento hotelero, pero no se detallan por cada propiedad individual con datos de superficie.

De acuerdo con la información más reciente disponible en los resultados del primer trimestre de 2024 (Q1 2024) de Covivio, la tasa de ocupación de su portfolio de hoteles fue la siguiente:

• Para el primer trimestre de 2024 (Q1 2024), la tasa de ocupación promedio del portfolio de hoteles de Covivio fue del 66.8%.

Dado que la información desglosada por "Nombre de la Propiedad", "Superficie Total (m² o sqft)" y "Superficie Ocupada (m² o sqft)" para cada hotel individual no se publica, no es posible generar la tabla con las columnas solicitadas para cada activo específico. La compañía reporta la capacidad de sus hoteles en número de "keys" (habitaciones), no en superficie ocupada o total en m².

No dispongo de los datos financieros ni del historial de ocupación de Covivio Hotels para determinar su tendencia actual. Para poder indicarle si la ocupación es estable, en aumento o en descenso, necesitaría acceder a información actualizada sobre sus tasas de ocupación a lo largo del tiempo.

Covivio Hotels es un REIT de hoteles, por lo que la información proporcionada se ajusta a este tipo de clasificación.

A continuación, se presenta la información solicitada:

• Principales Operadores/Marcas Hoteleras:

Covivio Hotels colabora con varias de las principales marcas y operadores hoteleros a nivel global. Históricamente, Accor ha sido un socio dominante, operando una parte significativa de su cartera de hoteles bajo marcas como Novotel, Mercure e ibis. Otros operadores de renombre que gestionan propiedades dentro de la cartera de Covivio Hotels incluyen:

• Accor (principalmente Novotel, Mercure, ibis)
• Marriott International
• IHG Hotels & Resorts (InterContinental Hotels Group)
• NH Hotel Group
• Radisson Hotel Group
• Meliá Hotels International
• Hilton Worldwide

La lista completa de los 10 principales operadores por número exacto de propiedades gestionadas o por contribución a los ingresos brutos de sus hoteles no está disponible con el detalle preciso y actualizado necesario para esta respuesta. Sin embargo, los mencionados anteriormente representan una parte sustancial de su portfolio.

• Ingresos por Habitación Disponible (RevPAR) ponderados del portfolio:

No dispongo de los datos específicos y actualizados del RevPAR ponderado del portfolio de Covivio Hotels para proporcionarlos en este momento.

• Comentarios relevantes sobre la diversificación del portfolio:

El portfolio de Covivio Hotels presenta una diversificación geográfica significativa, con propiedades ubicadas en algunas de las principales ciudades europeas y destinos clave de negocios y ocio. Su presencia se extiende por países como Francia, Alemania, España, Italia, Bélgica y los Países Bajos, en ciudades como París, Berlín, Múnich, Madrid, Barcelona, Roma, Ámsterdam, entre otras. Esta dispersión geográfica ayuda a mitigar los riesgos asociados a la dependencia de un único mercado local.

En cuanto a la diversificación por marcas, aunque colabora con varios de los grupos hoteleros más grandes del mundo, existe una concentración notable en Accor como socio operativo principal. Esta relación, si bien aporta estabilidad y el respaldo de una marca líder, también implica una cierta dependencia de la estrategia y el rendimiento de dicho operador.

El portfolio también abarca diferentes segmentos hoteleros, desde hoteles económicos hasta de gama media y alta, lo que contribuye a una diversificación de la clientela y a una mayor resiliencia ante fluctuaciones en la demanda de un segmento específico.

La solidez de las marcas hoteleras asociadas (Accor, Marriott, IHG, etc.) es un factor positivo, ya que estas marcas tienen un fuerte reconocimiento global, programas de fidelización extensos y sólidas redes de distribución, lo que contribuye a la ocupación y tarifas de las propiedades. Sin embargo, el riesgo de concentración reside en la dependencia de unos pocos operadores grandes y, en particular, de Accor. Cualquier desafío específico que pudiera enfrentar Accor o un cambio en su estrategia operativa podría tener un impacto material en los ingresos de Covivio Hotels.

Analizando los datos financieros proporcionados para Covivio Hotels (COVH.PA), podemos observar la siguiente evolución en sus dividendos a lo largo del tiempo:

• Desde 2017 hasta 2020, la empresa mantuvo un dividendo por acción estable y constante.
• En 2021, se produjo una disminución drástica en el dividendo, probablemente influenciada por factores externos significativos, como el impacto de la pandemia en el sector hotelero.
• Posteriormente, desde 2022 y con proyecciones hasta 2025, los dividendos muestran una clara y continua tendencia de crecimiento, recuperándose progresivamente de la caída anterior y superando los niveles previos a la pandemia.

En resumen, si bien existió un periodo de estabilidad y una fase de crecimiento notable en los años más recientes, la presencia de una fuerte contracción en 2021 introduce un elemento de volatilidad en la historia de dividendos de Covivio Hotels. Sin embargo, es importante destacar la capacidad de recuperación y el actual impulso de crecimiento de sus dividendos según los datos financieros.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT Covivio Hotels a partir de los datos financieros proporcionados:

Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo:

La rentabilidad por dividendo de Covivio Hotels ha mostrado una tendencia notablemente volátil a lo largo del período analizado, con fluctuaciones significativas que reflejan tanto los desafíos operativos de la empresa como los movimientos en el precio de sus acciones y su política de dividendos.

• En 2018 y 2019, la rentabilidad se mantuvo en niveles saludables, alrededor del 6% y 5.3% respectivamente.
• Experimentó una drástica caída en 2020, llegando a un mínimo de aproximadamente 0.12%.
• A partir de 2021, la rentabilidad inició una fuerte recuperación y crecimiento, alcanzando aproximadamente 1.4% en 2021, 4.4% en 2022 y un pico de alrededor del 7.8% en 2023.
• Los datos del TTM (Trailing Twelve Months) indican una rentabilidad actual del 6.64%, ligeramente inferior al pico de 2023 pero aún en un nivel robusto.
• La proyección para 2024 muestra un valor extremadamente elevado del 62.5%, lo que representa una anomalía significativa que requiere un análisis más detallado.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad:

Los movimientos en la rentabilidad por dividendo han sido impulsados por una combinación de factores:

• De 2018 a 2019: Leve Decremento por Crecimiento del Precio y Menor Payout Ratio.

  Aunque los beneficios por acción (netIncomePerShare) de la empresa mejoraron, lo que sugeriría una mayor capacidad de pago, la rentabilidad por dividendo disminuyó. Esto se explica porque el precio de la acción (reflejado en el aumento del marketCap) probablemente creció a un ritmo mayor que el dividendo por acción, y el ratio de distribución (payoutRatio) se redujo del 84.89% al 51.95%, indicando que una menor proporción de las ganancias se destinó a dividendos.

• De 2019 a 2020: Caída Abrupta por Recorte/Suspensión de Dividendos.

  La rentabilidad por dividendo se desplomó al 0.12%. Esta caída tan pronunciada, a pesar de una disminución en la capitalización de mercado (es decir, el precio de la acción), indica que el factor principal fue un **recorte drástico o la suspensión total del dividendo** por parte de la empresa. Los datos muestran que la empresa incurrió en pérdidas netas significativas (netIncomePerShare negativo), lo que hizo insostenible el pago de dividendos en los niveles previos, una situación común durante períodos de crisis económica como la pandemia.

• De 2020 a 2021: Recuperación Inicial por Restablecimiento de Dividendos.

  La rentabilidad subió de 0.12% a 1.39%. A medida que la empresa comenzó a mostrar signos de recuperación de la rentabilidad (netIncomePerShare volvió a ser positivo aunque bajo) y la capitalización de mercado se estabilizó, el restablecimiento de los dividendos, incluso a niveles modestos, fue el principal impulsor de este repunte en la rentabilidad.

• De 2021 a 2022: Crecimiento por Aumento de Dividendos y Precio Estable.

  Payout Ratio

  A continuación, se presenta un análisis del Payout Ratio basado en el FFO del REIT Covivio Hotels, utilizando los datos financieros proporcionados:

  Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

  El Payout Ratio de Covivio Hotels ha mostrado una evolución altamente volátil a lo largo de los años. Iniciando con niveles moderados en 2018 y 2019, experimentó una caída drástica en 2020, lo que sugiere un impacto significativo en sus operaciones o una gestión prudente en un contexto de crisis. Posteriormente, se observó una recuperación gradual y constante desde 2020 hasta 2023. Sin embargo, el año 2024 presenta un salto exponencial y alarmante, alcanzando un nivel drásticamente superior a cualquier año anterior. Por lo tanto, la tendencia general es de crecimiento acelerado en los últimos años, culminando en un pico extremo y sin precedentes en 2024.

  Indicación sobre la política de dividendos y la capacidad para cubrirlo con el flujo de caja operativo:

  Esta tendencia sugiere varias consideraciones sobre la política de dividendos y la capacidad de la empresa para cubrirlos con su FFO:

  • En los años previos a 2020, la empresa parecía mantener una política de dividendos más contenida y, presumiblemente, sostenible en relación con su FFO.
  • La fuerte disminución en 2020 indica que la empresa redujo drásticamente o suspendió sus pagos de dividendos, una respuesta esperable ante una contracción severa del FFO, mostrando adaptabilidad ante las condiciones del mercado.
  • La recuperación progresiva entre 2020 y 2023 sugiere que, a medida que el FFO se recuperaba, la empresa restituía los pagos de dividendos de forma paulatina, manteniéndolos en niveles que eran, en su mayoría, cubiertos por el FFO.
  • El payout ratio extremadamente elevado en 2024 es una señal de que la empresa está pagando una cantidad de dividendos que es significativamente mayor que el flujo de caja operativo que genera (FFO). Esto implica que la política de dividendos actual es insostenible si se mantiene a este nivel, ya que el FFO no es suficiente para cubrirlos. Esto podría deberse a una caída en el FFO no acompañada de un ajuste en el dividendo, o a un aumento del dividendo que no tiene respaldo en el crecimiento del flujo de caja.

  Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

  Basándose en el nivel del payout ratio para 2024, la seguridad del dividendo actual es extremadamente baja y altamente preocupante.

  • Para un REIT, un ratio consistentemente por debajo del 85-90% suele considerarse saludable, indicando que el dividendo es bien cubierto por el FFO.
  • Un ratio por encima del 95-100% es una señal de alerta, sugiriendo que la sostenibilidad del dividendo podría estar en riesgo.
  • Dado que el payout ratio para el año 2024 es significativamente superior al 100%, esto indica claramente que el dividendo actual no está siendo cubierto por el FFO generado por la empresa.

  Esta situación sugiere que la empresa podría estar recurriendo a fuentes de financiación no operativas (como deuda o emisión de acciones) o utilizando reservas para sostener el pago del dividendo, lo cual no es una práctica financieramente sólida a largo plazo. Es una clara señal de alerta y podría prever una futura reducción o suspensión del dividendo si la generación de FFO no mejora sustancialmente o la empresa no ajusta su política de pagos.

  Análisis de la retención de capital para reinversión:

  Con el payout ratio observado en 2024, Covivio Hotels no está reteniendo suficiente capital interno para reinvertir en el crecimiento de su cartera (ya sea a través de adquisiciones o desarrollos) sin depender en gran medida de fuentes externas de financiación.

  • Un payout ratio muy superior al 100% significa que la empresa no solo está pagando la totalidad de su FFO como dividendos, sino que, de hecho, está pagando más de lo que genera operativamente.
  • Esto implica que para cualquier inversión o expansión, la empresa necesitaría obligatoriamente recurrir a la emisión de nueva deuda o a la emisión de nuevas acciones. Depender excesivamente de la deuda puede aumentar el riesgo financiero y los costos de interés, mientras que la emisión de nuevas acciones puede diluir la participación y las ganancias por acción de los accionistas existentes.
  • Si bien en años anteriores (especialmente 2020 y 2021, con ratios muy bajos) la empresa demostraba una gran capacidad para retener capital y reinvertir, el escenario actual para 2024 es diametralmente opuesto, revelando una severa limitación en la capacidad de retención de capital interno para sustentar el crecimiento orgánico o inorgánico.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Covivio Hotels, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

• Deuda Total / Activos Totales: 0,43

• Interpretación individual: Este ratio indica que el 43% de los activos de Covivio Hotels están financiados con deuda. Es una medida del apalancamiento total de la empresa.

• Comparación con promedios típicos: Para un REIT del sector hotelero, este ratio suele oscilar entre el 40% y el 60%. Un valor de 0,43 (43%) se encuentra en el rango inferior a moderado, lo que sugiere un nivel de apalancamiento relativamente controlado en términos de balance general.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 0,00

• Interpretación individual: Este ratio mide la capacidad de una empresa para pagar los intereses de su deuda con sus ganancias operativas. Un valor de 0,00 es extremadamente preocupante. Implica que la empresa no está generando suficientes ganancias operativas (o sus ganancias son nulas o negativas) para cubrir siquiera sus gastos por intereses, lo que señala una situación de severa dificultad financiera para el pago de su deuda.

• Comparación con promedios típicos: Un ratio de cobertura de intereses saludable para un REIT debería ser al menos de 2,0x, y comúnmente se busca que esté por encima de 3,0x. Un valor de 0,00 está muy por debajo de cualquier umbral aceptable y es una señal de alarma crítica.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 3,13

• Interpretación individual: Este ratio indica cuántas veces la Deuda Neta está cubierta por los Funds From Operations (FFO) ajustados anualmente. Es una métrica importante para los REITs, ya que el FFO es el equivalente a las ganancias netas ajustadas por partidas no monetarias. Un ratio de 3,13 significa que la deuda neta es 3,13 veces el FFO anualizado.

• Comparación con promedios típicos: Para un REIT, un ratio saludable de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado suele estar entre 5,0x y 7,0x. Un valor de 3,13 es considerablemente bajo y, por sí mismo, sugeriría una estructura de deuda muy conservadora y una fuerte capacidad para generar efectivo en relación con su deuda neta.

Conclusión sobre la estructura de deuda de Covivio Hotels y su principal riesgo financiero:

La evaluación de la estructura de deuda de Covivio Hotels presenta una contradicción notable entre los ratios proporcionados. Mientras que el ratio de Deuda Total / Activos Totales (0,43) y, especialmente, el ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (3,13), sugieren un nivel de apalancamiento conservador y una robusta capacidad de generación de efectivo para gestionar la deuda neta, el Ratio de Cobertura de Intereses (0,00) es una señal de alarma extremadamente grave.

Si el Ratio de Cobertura de Intereses es realmente 0,00, implica que Covivio Hotels no está generando suficientes ganancias operativas para cubrir sus gastos por intereses, independientemente de los otros ratios. Este escenario anula la percepción de solidez que podrían ofrecer los otros indicadores de deuda en relación con activos o FFO. La incapacidad para pagar los intereses es un paso crítico hacia la insolvencia.

Por lo tanto, la estructura de deuda, aunque parece gestionable en términos de balance y FFO generado (si se mantiene positivo), se vuelve agresiva y altamente riesgosa debido a la incapacidad reportada de cubrir los gastos por intereses. La inconsistencia entre un buen ratio de Deuda Neta/FFO y un catastrófico Ratio de Cobertura de Intereses podría indicar una de las siguientes situaciones (la información proporcionada no permite distinguirlo):

• Una caída drástica y reciente en la rentabilidad operativa (EBIT/FFO para cobertura) que aún no se ha reflejado completamente en el FFO anualizado para el ratio de deuda neta, o
• Un problema contable o de definición en cómo se calculó el Ratio de Cobertura de Intereses, o
• Un evento excepcional que eliminó las ganancias operativas en el período medido para el Ratio de Cobertura de Intereses.

El principal riesgo financiero de Covivio Hotels, según los datos proporcionados, es la incapacidad de generar suficientes ganancias operativas para cubrir sus gastos por intereses, lo que lleva a un Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00. Esta situación representa un riesgo inminente de incumplimiento de pagos de intereses y una posible crisis de liquidez, superando con creces cualquier indicación positiva de los otros ratios.

El análisis del ratio de Cobertura de Intereses es fundamental para evaluar la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda. A continuación, se detalla el análisis para Covivio Hotels, dado un ratio de 0,00.

1. Explicación del resultado (Ratio de Cobertura de Intereses = 0,00)

• El ratio de Cobertura de Intereses se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.
• Un ratio de 0,00 es un indicador extremadamente preocupante. Significa que las ganancias operativas (EBIT) de Covivio Hotels son cero o negativas, lo que implica que la empresa no está generando suficientes ingresos para cubrir sus gastos por intereses. En otras palabras, la empresa no está obteniendo beneficio de sus operaciones principales para pagar siquiera los intereses de su deuda.
• Esta situación puede indicar una profunda dificultad financiera o una pérdida operativa significativa, poniendo en riesgo la solvencia a corto y medio plazo de la compañía si no se revierte rápidamente.

2. Comparación del ratio con el promedio del sector o competidores directos

Como sistema de IA, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a promedios actualizados del sector de REITs o de competidores directos específicos de Covivio Hotels. Sin embargo, puedo ofrecer un contexto general:

• Un ratio de Cobertura de Intereses sano suele ser superior a 1,5 o 2,0, lo que indica que la empresa genera al menos 1,5 o 2 veces sus gastos por intereses en ganancias operativas. En muchos sectores, un ratio de 3,0 o más se considera robusto.
• Para un REIT como Covivio Hotels, que opera en el sector inmobiliario y hotelero, el flujo de caja es crucial. Si bien los REITs a menudo tienen niveles de deuda más altos debido a la naturaleza de sus activos, la capacidad de generar ingresos suficientes para cubrir los intereses es vital.
• Comparar este 0,00 con cualquier promedio del sector o con ratios de competidores directos como AccorInvest, Host Hotels & Resorts o Park Hotels & Resorts, si estuvieran disponibles, casi con certeza mostraría una desviación negativa dramática, ya que un ratio de 0,00 es un valor crítico.

3. Conclusión sobre la capacidad de pagar intereses

• La capacidad de Covivio Hotels para pagar intereses es, sin lugar a dudas, extremadamente débil. Un ratio de Cobertura de Intereses de 0,00 indica que la empresa no está cubriendo sus gastos por intereses con sus ganancias operativas.
• Esta situación sugiere que la empresa podría estar financiando el pago de intereses con capital adicional, venta de activos, o incurriendo en más deuda, lo cual es insostenible a largo plazo. Es un claro indicador de una alta vulnerabilidad financiera.
• Los inversores y acreedores deberían considerar este resultado como una señal de alarma significativa, lo que podría implicar un riesgo elevado de impago de la deuda si la situación operativa no mejora drásticamente.

Lamento informarle que, como sistema de inteligencia artificial, no dispongo de acceso en tiempo real a los datos financieros específicos y actualizados sobre los vencimientos de deuda de Covivio Hotels (anteriormente Covivio Hotels, ahora parte de Covivio más ampliamente, aunque la división de hoteles sigue siendo relevante). Estos datos son dinámicos y suelen encontrarse en sus informes financieros anuales (como el Documento de Registro Universal), presentaciones a inversores o en las secciones de relaciones con inversores de su sitio web oficial, los cuales se actualizan periódicamente.

Por lo tanto, no puedo crear una tabla de vencimientos ni realizar un análisis basado en cifras específicas que no poseo. Si necesitara esta información, le recomiendo consultar directamente los últimos informes financieros publicados por Covivio en su página web oficial o a través de fuentes de datos financieros profesionales.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT Covivio Hotels, según la información disponible de las principales agencias de calificación.

• Explicación de las calificaciones principales (BBB y Baa2):

  Tanto la calificación BBB otorgada por S&P Global Ratings como la calificación Baa2 de Moody's Investors Service se sitúan dentro del rango de "grado de inversión" (Investment Grade).

  Esto implica que Covivio Hotels es considerado un emisor con un riesgo de crédito relativamente bajo. Las empresas con calificaciones de grado de inversión son percibidas como financieramente estables y con una capacidad sólida para cumplir con sus obligaciones financieras a largo plazo. Esta clasificación facilita el acceso a los mercados de capitales, permitiendo a la compañía obtener financiación en condiciones más favorables, como tasas de interés más bajas, debido a la menor percepción de riesgo por parte de los inversores.

• Perspectiva "Estable":

  Una perspectiva Estable (Stable Outlook) indica que las agencias de calificación no esperan que la calificación crediticia de Covivio Hotels cambie en el corto o medio plazo. Sugiere que el perfil financiero y operativo de la compañía es sólido y que no hay factores significativos que, en el momento actual, puedan llevar a una mejora o un deterioro de la calificación.

• Fitch Ratings:

  Hasta donde se tiene conocimiento, Fitch Ratings no proporciona una calificación crediticia pública para Covivio Hotels, o al menos no es una de las agencias principales utilizadas por la compañía para sus calificaciones externas. Si esta información no está disponible públicamente, no se puede proporcionar una calificación.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de Covivio Hotels:

Comentario sobre el riesgo:

El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de 0,72x para Covivio Hotels indica un nivel de apalancamiento muy bajo y saludable en comparación con el umbral de riesgo de 10x. Esto sugiere que la empresa tiene una sólida capacidad para cubrir su deuda con sus operaciones, lo que implica un riesgo financiero reducido por apalancamiento.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de Covivio Hotels y proporcionar cifras clave, sería necesario disponer de los datos financieros específicos. Dado que los datos financieros no han sido proporcionados, no puedo realizar un análisis detallado ni confirmar la tendencia principal (adquisición vs. desinversión) ni las cifras exactas que la respaldan para Covivio Hotels.

No obstante, puedo explicar los principios generales:

• Tendencia principal (adquisición vs. desinversión):

  Sin los datos financieros, no es posible determinar si Covivio Hotels ha mostrado una tendencia dominante hacia la adquisición neta o la desinversión neta en su cartera. Esta tendencia se establecería analizando el valor total de las adquisiciones frente al valor total de las desinversiones en un período determinado.

• Cifras clave:

  Las cifras clave para respaldar la tendencia incluirían el valor total de las transacciones de adquisición, el valor total de las transacciones de desinversión, el número de activos adquiridos y desinvertidos, y posiblemente las valoraciones promedio por activo.

En cuanto a la hipótesis de una estrategia de venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

No existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Covivio Hotels incluya la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición, simplemente porque los datos financieros necesarios para verificarlo no han sido proporcionados. Sin estos datos, no puedo identificar patrones de transacciones que impliquen:

• Ventas de activos específicos seguidas de readquisiciones de esos mismos activos.
• Métricas que muestren la diferencia entre el precio de venta y el de readquisición, o el impacto de un reacondicionamiento externo en la valoración.
• Notas en los estados financieros que describan este tipo particular de estrategia de rotación.

Para justificar esta hipótesis, se necesitarían datos que revelaran un patrón de ventas y recompras de las mismas propiedades en un período relativamente corto, posiblemente con un incremento en el valor atribuible a mejoras no realizadas directamente por la empresa mientras poseía el activo.

Para analizar la retención de beneficios de Covivio Hotels, es fundamental comprender el concepto de Funds From Operations (FFO), que es la métrica preferida para evaluar el rendimiento de los REITs. La fórmula general para el FFO es:

• FFO = Ganancia Neta + Depreciación y Amortización - Ganancias por venta de propiedades + Pérdidas por venta de propiedades.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el año fiscal 2024:

• Ganancia Neta (netIncome): 2.367.000.000 EUR
• Depreciación y Amortización (depreciationAndAmortization): 575.000.000 EUR
• Otros ítems no monetarios (otherNonCashItems): 274.000.000 EUR (estos a menudo se añaden para un FFO más completo, dependiendo de su naturaleza).
• Dividendos Pagados (dividendsPaid): 1.926.000.000 EUR

Calculando el FFO para 2024 (considerando otros ítems no monetarios que usualmente se ajustan en FFO):

FFO (2024) = 2.367.000.000 (Ganancia Neta) + 575.000.000 (Depreciación y Amortización) + 274.000.000 (Otros ítems no monetarios)

FFO (2024) = 3.216.000.000 EUR

Ahora, analizaremos la retención de beneficios considerando la información proporcionada y los datos financieros:

• Análisis de la Tasa de Payout del 240,87% (según su enunciado):

  Si la tasa de payout basada en FFO de Covivio Hotels fuera realmente del 240,87%, esto significaría que la empresa estaría distribuyendo en dividendos 2,4087 veces el FFO que genera. Las implicaciones serían las siguientes:

  • Retención Negativa: Un payout superior al 100% implica que la empresa no solo no retiene beneficios, sino que está pagando más en dividendos de lo que genera a través de sus operaciones principales (FFO). Esto se traduciría en una retención negativa del 140,87%.
  • Sostenibilidad Cuestionable: Una situación así no es sostenible a largo plazo para un REIT, ya que significaría que la empresa debería recurrir constantemente a fuentes externas para financiar sus dividendos, como:
    • Emitir nueva deuda.
    • Vender activos (propiedades).
    • Emitir nuevas acciones.
    Esto podría erosionar su base de capital y limitar su capacidad de crecimiento o de mantener sus propiedades.
  • Falta de Capital para Reinversión: Al no retener beneficios, la empresa no tendría fondos internos para reinvertir en la mejora de propiedades existentes, adquisiciones futuras o proyectos de desarrollo, lo cual es crucial para el crecimiento de un REIT.

  Sin embargo, es importante señalar que esta tasa de payout del 240,87% no se alinea con los dividendos pagados y el FFO calculado a partir de los datos financieros proporcionados para el año 2024. Si aplicáramos esta tasa al FFO calculado para 2024 (3.216.000.000 EUR), los dividendos pagados ascenderían a aproximadamente 7.740.000.000 EUR, una cifra muy superior a los 1.926.000.000 EUR reportados en los datos financieros para 2024.

• Análisis de la Retención basada en los Datos Financieros de 2024:

  Si calculamos la tasa de payout de Covivio Hotels a partir del FFO de 2024 (3.216.000.000 EUR) y los Dividendos Pagados (1.926.000.000 EUR) que figuran en los datos financieros:

  Tasa de Payout (2024, según datos) = (Dividendos Pagados / FFO) * 100

  Tasa de Payout (2024, según datos) = (1.926.000.000 EUR / 3.216.000.000 EUR) * 100 ˜ 59,89%

  Con una tasa de payout del 59,89%, las implicaciones para la retención de beneficios son muy diferentes:

  • Retención Positiva y Saludable: Un payout del 59,89% significa que Covivio Hotels está reteniendo aproximadamente el 40,11% (100% - 59,89%) de su FFO. Esta es una cifra saludable para un REIT, ya que le permite equilibrar la distribución de dividendos a los accionistas con la reinversión en el negocio.
  • Capacidad de Reinversión: La retención del 40,11% del FFO proporciona a la empresa capital interno significativo para reinvertir en su cartera de propiedades, financiar expansiones o mejoras, y fortalecer su posición financiera.
  • Sostenibilidad: Este nivel de payout es generalmente considerado sostenible y es un indicador de una buena gestión financiera, permitiendo que la empresa crezca y mantenga su valor a largo plazo.

Conclusión:

Existe una clara inconsistencia entre la tasa de payout del 240,87% mencionada en su pregunta y la que se deriva directamente de los datos financieros proporcionados para 2024. Si bien un payout del 240,87% implicaría una situación de retención de beneficios altamente insostenible y preocupante para cualquier REIT, los datos financieros de 2024 de Covivio Hotels, por el contrario, sugieren una tasa de payout mucho más saludable del 59,89% basada en FFO. Esto indica que la empresa está reteniendo una parte significativa de sus beneficios operativos, lo cual es positivo para su crecimiento y sostenibilidad a largo plazo.

Emisión de acciones

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Covivio Hotels, como parte del grupo Covivio, es multifacética y se basa en una combinación de adquisiciones estratégicas, desarrollo selectivo y una gestión activa de su cartera de activos, todo ello cimentado en alianzas estratégicas.

• Adquisiciones Estratégicas:

  Una de las vías más importantes de crecimiento para Covivio Hotels es la adquisición de hoteles existentes o carteras de hoteles. Esto les permite expandir rápidamente su tamaño, diversificar su geografía y tipología de activos, y aumentar sus ingresos por alquiler. Las adquisiciones suelen centrarse en hoteles situados en ubicaciones prime en mercados europeos clave, con un enfoque en la calidad de los activos y el potencial de valor a largo plazo. A menudo, estas adquisiciones se realizan a través de su modelo de "inversor-operador" donde adquieren el inmueble y establecen contratos de alquiler a largo plazo con operadores hoteleros reconocidos.

• Desarrollo Selectivo y Proyectos de Renovación/Ampliación:

  Aunque las adquisiciones son clave, Covivio Hotels también participa en el desarrollo de nuevos proyectos hoteleros, aunque de manera más selectiva. Esto incluye tanto la construcción de hoteles desde cero en ubicaciones estratégicas, como la remodelación o ampliación de activos existentes para mejorar su valor, atractividad y eficiencia operativa. El desarrollo permite crear activos a medida que se alinean con las tendencias del mercado y las necesidades de los operadores.

• Expansión y Consolidación de Mercado:

  La estrategia de crecimiento geográfico se centra principalmente en los mercados hoteleros europeos más líquidos y dinámicos. Sus mercados clave incluyen Francia (especialmente París), Alemania, Italia, España y el Reino Unido. La expansión se da tanto a través de la entrada en nuevas ciudades dentro de estos países, como a través de la consolidación de su posición en mercados donde ya tienen una presencia significativa.

• Alianzas Estratégicas y Gestión de Activos:

  Un pilar fundamental de su estrategia es su modelo de negocio, que implica fuertes asociaciones con operadores hoteleros líderes a nivel mundial (como Accor, IHG, Marriott). Estas alianzas a menudo se traducen en contratos de alquiler a largo plazo (arrendamientos fijos o variables), lo que proporciona estabilidad y visibilidad a sus flujos de ingresos. Además, la gestión activa de la cartera, incluyendo la optimización del rendimiento de los activos existentes y la rotación selectiva de propiedades no estratégicas, contribuye al crecimiento del valor y de los ingresos.

En resumen, la estrategia de Covivio Hotels es una combinación dinámica de crecimiento externo mediante adquisiciones y desarrollo, impulsada por sólidas relaciones con operadores y una focalización en mercados europeos con alto potencial.

Para calcular el valor intrínseco del REIT Covivio Hotels, es necesario disponer de datos financieros específicos.

Sin embargo, los datos financieros proporcionados son un conjunto vacío de información. Para poder realizar un cálculo preciso del valor intrínseco de un REIT, se requieren métricas clave como:

• El Funds From Operations (FFO) o el Adjusted Funds From Operations (AFFO) por acción.
• La tasa de crecimiento esperada de estos fondos.
• La tasa de descuento o rendimiento requerido (también conocida como tasa de capitalización o "cap rate" si se usa un modelo basado en propiedades).
• El historial de dividendos y la política de distribución.
• Datos del balance general como deuda, activos y pasivos.

Dado que no se han suministrado los datos financieros necesarios, no es posible realizar el cálculo del valor intrínseco de Covivio Hotels en este momento.

Por favor, proporcione la información financiera relevante para que pueda asistirle con el cálculo.

Covivio Hotels es una Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cotizada (REIT) especializada en activos hoteleros en Europa. Su modelo de negocio se basa en la adquisición, gestión y desarrollo de propiedades hoteleras para generar ingresos por alquiler a largo plazo.

• Calidad del Negocio (Puntuación: 7/10)

  La calidad del negocio de Covivio Hotels es relativamente sólida dentro del sector inmobiliario. Opera con contratos de alquiler a largo plazo con operadores hoteleros de renombre, lo que proporciona flujos de caja predecibles. El sector hotelero es cíclico y sensible a factores macroeconómicos y eventos como pandemias, pero también se beneficia de tendencias a largo plazo en el turismo y los viajes de negocios. La diversificación geográfica y de marca dentro de su cartera contribuye a mitigar riesgos.

• Moat (Ventaja Competitiva) (Puntuación: 6/10)

  El moat de una REIT como Covivio Hotels no es tan pronunciado como el de una empresa tecnológica o con patentes. Sus ventajas competitivas provienen principalmente de:

  • Ubicación y Calidad de Activos: Poseer propiedades prime en ubicaciones estratégicas de grandes ciudades europeas es una ventaja significativa.
  • Economías de Escala: Su tamaño le permite acceder a financiación en mejores condiciones y negociar contratos más favorables con operadores.
  • Relaciones a Largo Plazo: Las relaciones establecidas con grandes grupos hoteleros y su experiencia en el sector inmobiliario hotelero pueden ser un diferenciador.

  Sin embargo, la barrera de entrada para otros inversores con capital significativo en el mercado inmobiliario es baja, y los activos son, en última instancia, bienes tangibles que pueden ser replicados o sustituidos por otros con suficiente inversión.

• Situación Financiera (Puntuación: 6/10)

  Sin acceso a los datos financieros específicos y actualizados de Covivio Hotels, esta puntuación es una estimación basada en las características típicas de las REITs. Las empresas de este sector suelen tener altos niveles de deuda debido a la naturaleza intensiva en capital de la inversión inmobiliaria. Una buena situación financiera implicaría un apalancamiento manejable (ratio LTV o D/E), una sólida cobertura de intereses, y una capacidad robusta para generar flujos de caja operativos que cubran sus dividendos y servicio de deuda. La resiliencia durante periodos de baja ocupación o caídas en las tarifas de alquiler es clave.

• Crecimiento (Puntuación: 6/10)

  El crecimiento de una REIT se deriva de:

  • Adquisiciones: Comprar nuevas propiedades que generen ingresos adicionales.
  • Desarrollo: Construir nuevos hoteles o expandir los existentes.
  • Incrementos de Renta: Subida de los precios de alquiler en sus contratos existentes.
  • Valoración de Activos: Aumento del valor de su cartera inmobiliaria.
  • Optimización de la Cartera: Venta de activos no estratégicos y reinversión en otros con mayor potencial.

  El crecimiento del sector hotelero está ligado al crecimiento económico global y al turismo. Las perspectivas de crecimiento son moderadas y están sujetas a la competencia y a la capacidad de la empresa para encontrar activos atractivos a precios razonables. El crecimiento orgánico (rentas) puede ser limitado fuera de la inflación, lo que impulsa la necesidad de crecimiento inorgánico (adquisiciones).

• Perspectivas Futuras (Puntuación: 6/10)

  Las perspectivas futuras para Covivio Hotels dependen de varios factores:

  • Recuperación del Turismo y Viajes de Negocios: Tras la pandemia, el sector está en recuperación, pero la forma en que evolucionen los viajes de negocios y el turismo global afectará directamente sus ingresos.
  • Tendencias Macro: Tasas de interés, inflación, y crecimiento económico general en Europa. Las subidas de tipos de interés pueden encarecer la financiación y reducir el valor de los activos.
  • Gestión de Cartera: La habilidad de la gerencia para adaptarse a nuevas tendencias de viaje (ej. "bleisure"), mantener la calidad de sus activos y optimizar su portfolio será crucial.
  • Sostenibilidad: La inversión en eficiencia energética y sostenibilidad en los hoteles es una tendencia creciente que puede generar valor a largo plazo.

  En general, las perspectivas son estables pero con la sensibilidad inherente al ciclo económico y las tendencias del sector hotelero. No se esperan crecimientos explosivos, sino un crecimiento constante en línea con la economía.

Es importante destacar que estas puntuaciones son cualitativas y generales, y se basan en un conocimiento fundamental del modelo de negocio de una REIT hotelera. Para una evaluación precisa, sería esencial analizar en detalle los últimos informes financieros de Covivio Hotels, incluyendo sus balances, estados de resultados, flujos de caja, ratios de deuda, ocupación de sus propiedades y la evolución de sus dividendos.