Tesis de Inversion en Essential Properties Realty Trust

Essential Properties Realty Trust (EPRT) se clasifica como un Equity REIT (REIT de Capital).

Dentro de la categoría de Equity REITs, su especialización es más precisa:

• Tipo de REIT Principal: Single-Tenant Net Lease REIT (REIT de Arrendamiento Neto de Inquilino Único).
  • Subcategoría de Especialización: Se enfoca en la adquisición, propiedad y gestión de propiedades comerciales de inquilino único. Estas propiedades son ocupadas por negocios que a menudo operan en industrias de servicios o basadas en la experiencia, tales como restaurantes de servicio rápido, centros de cuidado automotriz, guarderías, gimnasios y centros de entretenimiento.

Sí, Essential Properties Realty Trust es un REIT de Triple Net Lease (NNN). Esto significa que la mayoría de sus contratos de arrendamiento son "netos", donde el inquilino es responsable de los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los costos de mantenimiento y reparaciones de la propiedad, lo que reduce el riesgo operativo para el REIT.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa Essential Properties Realty Trust:

• Mr. Peter M. Mavoides: Ocupa los cargos de Presidente, Director Ejecutivo (CEO) y Director. Según los datos, su retribución asciende a 2.381.000 USD.
• Mr. Mark E. Patten: Es el Vicepresidente Ejecutivo, Director Financiero (CFO), Tesorero y Secretario. Su retribución reportada es de 1.521.000 USD.
• Mr. R. Max Jenkins: Desempeña las funciones de Vicepresidente Ejecutivo y Director de Operaciones (COO). Su retribución indicada es de 943.000 USD.
• Mr. A. Joseph Peil C.F.A.: Ostenta el cargo de Vicepresidente Ejecutivo y Director de Inversiones (CIO). Los datos financieros muestran una retribución de 923.000 USD para él.
• Ms. Kristin M. Walker J.D.: Es la Vicepresidenta Senior de Asesoría Legal de Bienes Raíces.
• Mr. Timothy J. Earnshaw: Ocupa el cargo de Vicepresidente Senior y Director de Contabilidad.
• Mr. Robert W. Salisbury C.F.A.: Es el Vicepresidente Senior y Director de Finanzas Corporativas y Estrategia.

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que posee propiedades hoteleras de alta gama y servicio completo, operadas por marcas líderes como Marriott, Hilton y Hyatt. Su modelo de negocio se centra en la propiedad y la gestión de activos, no en la operación de las marcas hoteleras.

A continuación, se detallan sus principales competidores directos e indirectos, y sus diferencias:

Competidores Directos:

Estos son principalmente otros REITs hoteleros o grandes inversores institucionales que compiten por la adquisición y el rendimiento de activos hoteleros de alta calidad.

Competidores Indirectos:

Estos compiten por el capital de inversión o por la atención del consumidor final, aunque su modelo de negocio principal sea distinto al de Host Hotels & Resorts.

Diferencias Clave de Host Hotels & Resorts:

• Productos: Host se enfoca en un nicho de mercado muy específico: grandes propiedades de lujo y de servicio completo en ubicaciones prime. A menudo, sus activos son emblemáticos o centros de convenciones clave. Otros REITs pueden tener un espectro ligeramente más amplio o una mayor concentración en un tipo específico de hotel.
• Precios y Estrategia: Host se distingue por su disciplina en la gestión de capital y de activos. Su estrategia se centra en:
  • Adquisición selectiva: Comprar activos de alta calidad en mercados con altas barreras de entrada.
  • Gestión de activos proactiva: Trabajar estrechamente con los operadores para optimizar el rendimiento, realizar renovaciones estratégicas y mantener los hoteles competitivos.
  • Rotación de la cartera: Vender propiedades cuando alcanzan su máximo valor o ya no encajan con la estrategia a largo plazo, y reinvertir en oportunidades de mayor crecimiento.
  • Balance Sólido: Mantener una posición financiera robusta para aprovechar oportunidades y resistir ciclos económicos.
  Mientras que los operadores hoteleros se centran en las marcas y los servicios, y las plataformas como Airbnb en el volumen y la diversificación de la oferta, Host se especializa en ser el propietario preferente de activos hoteleros de primer nivel, buscando maximizar el valor de la propiedad a través de una gestión de activos experta y una asignación de capital estratégica. Esto le permite ser "agnóstico de marca" a nivel de operación, eligiendo la mejor marca y operador para cada activo.

Essential Properties Realty Trust (EPRT) es un REIT de propiedades tradicionales, especializado en la adquisición, propiedad y gestión de un portafolio de activos inmobiliarios de arrendamiento neto a un solo inquilino.

Debido a que Essential Properties Realty Trust (EPRT) posee un portafolio muy extenso y dinámico de propiedades (más de 1.800 activos al cierre del tercer trimestre de 2023, según su información pública), no es posible proporcionar un listado exhaustivo y en tiempo real de cada una de sus propiedades individuales con detalles específicos de superficie y ubicación exacta en este formato. Esta información detallada suele estar disponible en sus informes financieros anuales (Formulario 10-K) o en presentaciones a inversores, aunque incluso ahí se presenta de forma agregada por segmentos o inquilinos principales, no por activo individual.

No obstante, el portafolio de EPRT se caracteriza por su diversificación en cuanto a inquilinos y tipos de negocio. A continuación, se presenta una tabla con ejemplos representativos de los tipos de propiedades y sectores en los que invierte EPRT, demostrando el formato solicitado, pero tenga en cuenta que esta no es una lista exhaustiva de sus miles de activos:

EPRT se enfoca en propiedades de arrendamiento neto con un solo inquilino que operan en industrias que a menudo son resistentes al comercio electrónico y a las recesiones, como servicios de consumo y venta minorista defensiva.

Essential Properties Realty Trust (EPRT) es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) que se especializa en la adquisición, propiedad y gestión de propiedades comerciales de inquilino único bajo contratos de arrendamiento triple neto. Esto significa que cada una de sus propiedades suele estar arrendada en su totalidad a un único inquilino, quien es responsable de la mayoría de los gastos operativos, impuestos y seguros de la propiedad.

Dada la naturaleza de su modelo de negocio de arrendamiento neto con inquilinos únicos, Essential Properties Realty Trust no proporciona públicamente un desglose detallado de la "superficie ocupada" versus la "superficie total" para cada propiedad individual en su portfolio, ni tampoco un listado granular de propiedades con sus porcentajes de ocupación individuales en el formato solicitado (como ocurre con edificios de oficinas o centros comerciales de múltiples inquilinos).

En cambio, EPRT mide y reporta la ocupación de su portfolio a nivel general, refiriéndose a la proporción de sus propiedades que están arrendadas o a la proporción de la renta base anualizada (ABR) que proviene de propiedades arrendadas. Para un REIT de arrendamiento neto, una propiedad se considera "ocupada" si está bajo un contrato de arrendamiento activo, independientemente de la actividad interna específica del inquilino, ya que el inquilino arrienda la propiedad en su totalidad.

La información más reciente y relevante sobre la ocupación del portfolio de Essential Properties Realty Trust es la siguiente:

• Al 31 de marzo de 2024, Essential Properties Realty Trust informó una ocupación del portfolio del 99.8%.

Este porcentaje refleja que la gran mayoría de las propiedades en su cartera están actualmente arrendadas a inquilinos únicos, lo cual es una característica típica y deseable para un REIT de arrendamiento neto. Debido a que la información granular por propiedad con las métricas de superficie ocupada no es reportada públicamente por EPRT en el formato solicitado, no es posible generar la tabla con esos detalles específicos para cada activo individual.

Para determinar la tendencia de ocupación de Essential Properties Realty Trust (EPRT), necesitaría acceder a sus informes financieros más recientes (como informes trimestrales o anuales) y datos históricos de ocupación. Como modelo de lenguaje, no tengo acceso en tiempo real a bases de datos financieras ni la capacidad de buscar información factual actualizada de este tipo.

Por lo tanto, no puedo indicarle si la tendencia de ocupación es estable, en aumento o en descenso en este momento.

Essential Properties Realty Trust (EPRT) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en propiedades de arrendamiento neto (single-tenant net lease) en el sector minorista y de servicios, considerado resistente al comercio electrónico.

A continuación, se presenta información sobre sus principales inquilinos, basada en datos financieros disponibles públicamente, generalmente de sus presentaciones para inversores más recientes.

• Tipo de REIT: REIT de propiedades inmobiliarias.

Principales Inquilinos de Essential Properties Realty Trust (por porcentaje de ABR anualizado):

Nota: Los porcentajes de ABR son aproximados y pueden variar ligeramente según el informe financiero más reciente disponible. Estos datos provienen de las presentaciones públicas de la compañía.

Comentarios Relevantes sobre la Cartera de Inquilinos:

• Diversificación de la Cartera de Inquilinos: EPRT se enfoca en una cartera altamente diversificada por industria y geografía. Sus inquilinos operan en sectores variados como automotriz, restaurantes, cuidado de la salud, entretenimiento, fitness, conveniencia, y más. Esta diversificación sectorial y la granularidad de la cartera (con una baja exposición a cualquier inquilino individual) contribuyen a mitigar riesgos.
• Solidez Crediticia de los Principales Inquilinos: La estrategia de EPRT se centra en inquilinos que a menudo ofrecen bienes o servicios esenciales y son resistentes al comercio electrónico. Muchos de sus inquilinos principales son empresas privadas, lo que significa que no siempre tienen calificaciones crediticias públicas tradicionales. Sin embargo, EPRT evalúa la solidez de sus inquilinos basándose en métricas a nivel de unidad y la salud financiera corporativa, buscando operadores con un historial probado y flujos de efectivo estables.
• Riesgo de Concentración Notable: A pesar de tener una lista de 10 principales inquilinos, el riesgo de concentración es relativamente bajo. Como se observa en los datos financieros, el inquilino más grande representa una porción relativamente pequeña de los ingresos por rentas anualizados (ABR), generalmente por debajo del 5%. Esto indica que la pérdida o el deterioro financiero de un solo inquilino tendría un impacto limitado en la cartera total del REIT, lo que es un indicador positivo de la gestión del riesgo de la compañía. Si bien AMC Theatres es un inquilino de cierta envergadura en el sector del entretenimiento, su contribución porcentual es manejable en el contexto general de la cartera.

Basándome en los datos financieros proporcionados, los dividendos de Essential Properties Realty Trust (EPRT) muestran una tendencia claramente creciente y estable.

A pesar de una ligera variación inicial en 2018, la trayectoria general de los dividendos a lo largo del periodo analizado, desde finales de 2018 hasta mediados de 2025, es de un aumento constante. Se observa un patrón consistente donde el dividendo por acción se mantiene estable durante dos o tres trimestres consecutivos y, posteriormente, se incrementa ligeramente, manteniendo este nuevo nivel antes de otro incremento.

No se aprecian reducciones significativas ni cambios abruptos en el monto de los dividendos, lo que indica una política de dividendos predecible y ascendente en lugar de una volatilidad. Esta progresión gradual y sostenida sugiere que la empresa prioriza el crecimiento del dividendo a lo largo del tiempo, manteniendo al mismo tiempo una distribución regular y predecible a sus inversores.

A partir de los datos financieros proporcionados para Essential Properties Realty Trust (EPRT), se ha realizado un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) a lo largo de los años.

En cuanto a la tendencia de la rentabilidad por dividendo, se observa que ha sido volátil a lo largo del periodo analizado, sin mostrar un patrón constante de crecimiento o decrecimiento. Ha experimentado fluctuaciones significativas año tras año.

A continuación, se presenta un análisis causal detallado de las variaciones en la rentabilidad por dividendo, considerando la interacción entre los cambios en el dividendo por acción y el precio de la acción:

• De 2018 a 2019: La rentabilidad por dividendo aumentó significativamente (de aproximadamente 2.38% a 4.02%). Este incremento fue impulsado principalmente por un fuerte aumento del dividendo por acción que la compañía distribuyó, el cual creció a un ritmo mucho mayor que el precio de la acción en el mercado.

• De 2019 a 2020: Se observó un ligero aumento en la rentabilidad por dividendo (de aproximadamente 4.02% a 4.28%). A pesar de una pequeña reducción en el dividendo por acción, la rentabilidad subió debido a una caída más pronunciada en el precio de la acción. Este movimiento, coincidiendo con el año 2020, podría indicar una reacción del mercado (posiblemente por la pandemia) que deprimió el precio de la acción más de lo que afectó el dividendo, lo que pudo representar una "yield trap" o trampa de rentabilidad temporal, donde una alta rentabilidad esconde una debilidad subyacente o una caída abrupta en el valor del activo.

• De 2020 a 2021: La rentabilidad por dividendo disminuyó de manera notable (de aproximadamente 4.28% a 3.35%). Esta contracción se atribuyó principalmente a una fuerte recuperación y aumento del precio de la acción en el mercado, que superó con creces el modesto crecimiento del dividendo por acción pagado por la empresa.

• De 2021 a 2022: La rentabilidad por dividendo experimentó un incremento significativo (de aproximadamente 3.35% a 4.47%). Este ascenso fue impulsado en gran medida por una considerable caída en el precio de la acción, a pesar de que el dividendo por acción continuó aumentando ligeramente. Esto sugiere que las preocupaciones del mercado (quizás relacionadas con el entorno económico o las tasas de interés) afectaron más al precio que a la política de dividendos de la compañía.

• De 2022 a 2023: Hubo un ligero descenso en la rentabilidad por dividendo (de aproximadamente 4.47% a 4.33%). La causa de esta variación fue que el aumento en el precio de la acción fue proporcionalmente mayor que el incremento en el dividendo por acción, comprimiendo ligeramente la rentabilidad.

• De 2023 a 2024: La rentabilidad por dividendo volvió a disminuir de forma considerable (de aproximadamente 4.33% a 3.67%). Esta reducción se debió a una significativa apreciación del precio de la acción, que nuevamente superó el aumento del dividendo por acción, indicando una valoración más alta del mercado para la empresa.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO de Essential Properties Realty Trust, utilizando los datos proporcionados.

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo

Observando la serie histórica de los datos proporcionados, el payout ratio de Essential Properties Realty Trust ha mostrado una tendencia claramente creciente a lo largo del tiempo. Partiendo de un nivel muy bajo en 2018, el ratio ha incrementado de manera constante cada año hasta 2024. Esto indica una política de distribución de dividendos que ha madurado y se ha vuelto más generosa con los accionistas a medida que la empresa ha crecido.

Indicación sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura

Esta tendencia creciente en el payout ratio indica que Essential Properties Realty Trust ha estado distribuyendo una proporción cada vez mayor de su Flujo de Fondos de Operaciones (FFO) como dividendos a sus accionistas. Esto puede reflejar varios aspectos:

• Una política de dividendos madura, donde la empresa se siente más cómoda devolviendo capital a los inversores a medida que sus operaciones se estabilizan y generan un FFO consistente.
• Una capacidad de cobertura robusta: A pesar del aumento en el porcentaje pagado, el hecho de que el ratio se mantenga en niveles razonables sugiere que el crecimiento del FFO ha sido suficiente para respaldar el incremento de los dividendos, o que la empresa ha decidido acelerar el crecimiento del dividendo en línea con su maduración.
• Un posible enfoque en aumentar el atractivo para los inversores orientados a ingresos, al ofrecer un dividendo creciente y sostenible.

Evaluación de la seguridad del dividendo actual

Considerando el nivel del payout ratio más reciente reportado, que es del 59,66% en 2024, el dividendo de Essential Properties Realty Trust se considera muy seguro y bien cubierto por su FFO. Un ratio consistentemente por debajo del 85-90% para un REIT se considera saludable. El nivel actual, significativamente por debajo de este umbral, proporciona un amplio margen de seguridad y sugiere que la empresa tiene una sólida capacidad para mantener o incluso aumentar sus pagos de dividendos sin poner en riesgo su salud financiera operativa.

Análisis de la retención de capital para reinversión

Dado que el payout ratio para 2024 es aproximadamente del 60%, significa que Essential Properties Realty Trust está reteniendo alrededor del 40% de su FFO. Esta es una porción sustancial y saludable de su flujo de caja operativo que no se distribuye como dividendo. La retención de este capital es crucial para un REIT, ya que le permite:

• Financiar adquisiciones de nuevas propiedades para expandir su cartera.
• Realizar mejoras o desarrollos en sus activos existentes.
• Mantener una posición de liquidez para oportunidades estratégicas o para mitigar riesgos.

La capacidad de retener una parte significativa de su FFO indica que el REIT puede financiar una parte considerable de su crecimiento orgánico e inorgánico con capital interno, lo que reduce su dependencia excesiva de la deuda (evitando un apalancamiento excesivo) o de la emisión de nuevas acciones (evitando la dilución de los accionistas existentes). Esta práctica apoya un crecimiento sostenible y prudente a largo plazo.

A continuación, se presenta un análisis del perfil de riesgo de la deuda de Essential Properties Realty Trust, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,35
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 3,52
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 6,22

• Deuda Total / Activos Totales (0,35): Este ratio indica el porcentaje de los activos totales de la empresa que se financian con deuda. Un valor de 0,35 (o 35%) sugiere que el 35% de los activos de Essential Properties Realty Trust están financiados con deuda, mientras que el 65% restante se financia con capital. Es un indicador de apalancamiento, y un valor más bajo generalmente implica menor riesgo financiero, ya que la empresa depende menos de la deuda.
• Ratio de Cobertura de Intereses (3,52): Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus pagos de intereses con sus ganancias operativas. Un ratio de 3,52 significa que las ganancias operativas de la empresa son 3,52 veces mayores que sus gastos por intereses. Un valor más alto es preferible, ya que indica una mayor capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda a corto plazo y resistencia frente a posibles caídas en los ingresos.
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (6,22): Este es un ratio crucial para los REITs, ya que el FFO (Funds From Operations) es la medida de rentabilidad más relevante para este tipo de empresas. Indica cuántos años de FFO ajustado se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un valor de 6,22 sugiere que la deuda neta de Essential Properties Realty Trust es 6,22 veces su FFO ajustado anualizado. Un ratio más bajo es generalmente más deseable, ya que indica una menor carga de deuda en relación con la generación de efectivo operativo.

Es importante señalar que los promedios exactos para un REIT del sector específico de Essential Properties Realty Trust pueden variar considerablemente en función del tipo de propiedades (por ejemplo, retail, industrial, healthcare, etc.) y las condiciones del mercado en un momento dado. Como modelo de lenguaje, no dispongo de datos de mercado en tiempo real para proporcionar promedios exactos y actualizados por sector. Sin embargo, podemos usar rangos típicos de la industria REIT como referencia general:

Basándonos en los datos financieros proporcionados:

• La ratio Deuda Total / Activos Totales de 0,35 es relativamente conservadora para un REIT, indicando que la empresa no está excesivamente apalancada en términos de sus activos.
• La ratio de Cobertura de Intereses de 3,52x es sólida, sugiriendo una buena capacidad para cubrir los pagos de intereses con sus ganancias operativas actuales.
• Sin embargo, la ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de 6,22x es el factor que más llama la atención. Este valor es considerablemente más alto que lo que muchos inversores y analistas consideran ideal para un REIT (generalmente por debajo de 5,0x o 6,0x).

Considerando el conjunto de los datos financieros, la estructura de deuda de Essential Properties Realty Trust podría describirse como moderada a ligeramente agresiva. Si bien tiene un nivel de deuda moderado en relación con sus activos y una buena cobertura de intereses, la elevada proporción de Deuda Neta en relación con su FFO anualizado sugiere una mayor presión sobre su capacidad de generación de efectivo para gestionar su deuda.

El principal riesgo financiero para Essential Properties Realty Trust, a la luz de los datos financieros, es su capacidad de generación de flujo de caja (FFO) para servicear su deuda. Un alto ratio de Deuda Neta / FFO indica que la empresa podría ser más vulnerable a:

• Aumentos en las tasas de interés, que incrementarían el costo de su deuda.
• Una disminución en el FFO (por ejemplo, debido a una menor ocupación, menores rentas o un aumento en los gastos operativos), lo que dificultaría aún más el pago de la deuda.
• Dificultades para refinanciar su deuda existente si las condiciones del mercado se vuelven desfavorables o si su FFO disminuye.

Aunque el balance general (Deuda Total / Activos Totales) parece razonable, la métrica de eficiencia del flujo de caja (Deuda Neta / FFO) es el punto de atención principal que introduce un elemento de riesgo en su perfil de deuda.

A continuación, se presenta un análisis de la Cobertura de Intereses para Essential Properties Realty Trust, con un ratio de 3,52:

1. ¿Qué significa el resultado?

• El ratio de Cobertura de Intereses es una métrica financiera que mide la capacidad de una empresa para pagar sus obligaciones de intereses sobre la deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

• Un ratio de 3,52 para Essential Properties Realty Trust significa que las ganancias operativas de la compañía (su EBIT) son 3,52 veces superiores a los intereses que debe pagar por su deuda. En términos sencillos, la empresa genera suficientes beneficios operativos para cubrir sus pagos de intereses casi 3,5 veces.

• Este resultado indica que la empresa tiene un margen considerable de seguridad para afrontar sus compromisos financieros relacionados con la deuda.

2. Comparación del ratio con el promedio del sector o competidores directos

• Como sistema de IA, no tengo acceso a datos en tiempo real ni a bases de datos actualizadas constantemente para proporcionar promedios exactos del sector de REITs (Real Estate Investment Trusts) o los ratios de Cobertura de Intereses específicos de sus competidores directos en este momento preciso.

• Sin embargo, para realizar un análisis completo, sería crucial comparar este 3,52 con:

  • El promedio del sector de REITs: Los REITs a menudo tienen un apalancamiento más alto que otras industrias debido a su modelo de negocio intensivo en capital. Un ratio saludable en este sector podría ser diferente al de una empresa manufacturera.

  • Competidores directos: Analizar los ratios de Cobertura de Intereses de empresas similares en tamaño y enfoque dentro del sector de REITs (por ejemplo, otros REITs de propiedades de venta minorista o de propiedades de un solo inquilino) proporcionaría el contexto más relevante. Si tuviéramos esos datos, los presentaríamos en una tabla comparativa como la siguiente:

    Empresa	Ratio de Cobertura de Intereses
    Essential Properties Realty Trust	3,52
    Competidor A (hipotético)	[Dato del competidor A]
    Competidor B (hipotético)	[Dato del competidor B]
    Promedio del sector (hipotético)	[Dato del promedio del sector]

• Generalmente, un ratio de Cobertura de Intereses superior a 2,0 o 2,5 se considera aceptable, y un ratio por encima de 3,0 o 4,0 es a menudo considerado muy bueno, lo que sugiere una fuerte capacidad para gestionar la deuda.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses

• Basándonos únicamente en el ratio de 3,52, podemos concluir que la capacidad de Essential Properties Realty Trust para pagar sus intereses es fuerte.

• Este ratio indica una sólida salud financiera en lo que respecta a la gestión de su deuda, proporcionando un colchón significativo entre sus ganancias operativas y sus obligaciones de intereses. Es un indicador positivo de la sostenibilidad de su deuda a corto y medio plazo.

A continuación se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda para Essential Properties Realty Trust (EPRT), basados en su informe anual más reciente (10-K) presentado ante la SEC.

Los datos reflejan los principales vencimientos de sus notas no garantizadas senior y el saldo pendiente de su línea de crédito revolvente al 31 de diciembre de 2023.

Análisis Conciso sobre el Perfil de Vencimientos y la Gestión de Deuda de EPRT:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de EPRT muestra un escalonamiento, pero con algunas concentraciones significativas. Destaca un "muro de deuda" considerable en 2026, que incluye tanto notas no garantizadas como el saldo pendiente de su línea de crédito revolvente. Otro vencimiento sustancial se presenta en 2029. Los años 2024 y 2028, al no tener vencimientos de deuda principal programados, ofrecen periodos de menor presión para la refinanciación.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Como es común en los REITs, EPRT utiliza líneas de crédito revolventes para flexibilidad y financiación a corto plazo, las cuales suelen ser refinanciadas o convertidas en deuda a largo plazo. La gestión de las notas no garantizadas implica típicamente la refinanciación proactiva mucho antes de la fecha de vencimiento, aprovechando las condiciones del mercado de deuda. Dada la naturaleza de sus activos (inmuebles de un solo inquilino, generalmente con contratos de arrendamiento a largo plazo), buscan alinear la duración de su deuda con la de sus arrendamientos. Las estrategias pueden incluir nuevas emisiones de bonos, el uso de su línea de crédito revolvente para puenteo, o incluso ventas de activos o emisiones de capital si las condiciones del mercado son favorables para estas últimas.

• Implicaciones para el Inversor:
  • Riesgo: La concentración de vencimientos en 2026 y 2029 introduce un riesgo de refinanciación. En un entorno de tasas de interés elevadas o de mercados crediticios ajustados, refinanciar estas cantidades podría resultar más costoso, lo que impactaría el gasto por intereses y, en consecuencia, el FFO (Fondos de Operaciones) de la compañía. Las notas con cupones más bajos (como la del 2.95% en 2027) casi con seguridad se refinanciarán a tasas más altas, lo que aumentará el coste promedio de la deuda de EPRT.
  • Liquidez: Los años sin vencimientos principales (2024, 2028) proporcionan un respiro en términos de flujo de caja que puede ser destinado a operaciones, dividendos o adquisiciones. Sin embargo, la gestión exitosa de los vencimientos de 2026 y 2029 será crucial para mantener una posición de liquidez robusta y evitar cualquier restricción en la capacidad de endeudamiento.
  • Capacidad de Crecimiento: Una gestión eficaz de la deuda, que incluya refinanciaciones a tasas competitivas, es fundamental para que el REIT mantenga una estructura de capital saludable. Esto es vital para su capacidad de financiar futuras adquisiciones y continuar su estrategia de crecimiento, ya que la deuda es una fuente clave de capital para los REITs.

A continuación se detallan las calificaciones crediticias (credit ratings) para Essential Properties Realty Trust (EPRT), según la información disponible públicamente de las principales agencias de calificación.

Explicación de las calificaciones principales:

• Tanto la calificación BBB- de S&P Global Ratings como la Baa3 de Moody's Investors Service se consideran el peldaño más bajo dentro de la categoría de "grado de inversión" (Investment Grade).

• Esto implica que, según la evaluación de estas agencias, Essential Properties Realty Trust tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras, aunque puede ser más susceptible a condiciones económicas adversas en comparación con emisores con calificaciones más altas dentro del grado de inversión.

• Las calificaciones de grado de inversión son importantes porque muchos inversores institucionales, como fondos de pensiones y compañías de seguros, solo pueden invertir en valores que cumplen con este umbral. Esto puede facilitar a la empresa el acceso a los mercados de capitales y, generalmente, a costes de financiación más bajos en comparación con los emisores con calificaciones de "grado especulativo" (non-investment grade).

• Una perspectiva "Estable" indica que es poco probable que la calificación cambie en el corto o medio plazo, a menos que haya cambios significativos e imprevistos en el perfil financiero u operativo de la empresa.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento de Essential Properties Realty Trust (EPRT):

• El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Essential Properties Realty Trust es de 6,77 veces.
• Como referencia clave, un ratio superior a 10 veces se considera un riesgo significativo.
• El ratio de EPRT (6,77x) se encuentra por debajo de este umbral de riesgo significativo.

Comentario sobre el riesgo:

El nivel de apalancamiento de Essential Properties Realty Trust, con un ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de 6,77 veces, se sitúa por debajo del umbral de riesgo significativo de 10 veces. Esto sugiere que, aunque la empresa utiliza deuda, su capacidad para cubrirla con su flujo de caja operativo es razonable según la referencia proporcionada.

A partir de los datos financieros proporcionados de Essential Properties Realty Trust (EPRT), podemos resumir la estrategia de rotación de cartera de la siguiente manera:

• Tendencia Principal: La tendencia principal en la estrategia de rotación de cartera de Essential Properties Realty Trust es claramente la adquisición de propiedades de inversión, superando significativamente las desinversiones (ventas) en todos los años analizados.

• Cifras Clave para Respaldar la Tendencia:

  Año	Pagos para Adquirir Inmuebles (Adquisiciones)	Ganancias de Ventas de Inmuebles (Desinversiones)
  2024	$825,751,000	$96,928,000
  2023	$894,550,000	$128,598,000
  2022	$728,727,000	$126,610,000
  2021	$840,027,000	$58,381,000
  2020	$541,307,000	$82,889,000

  Como se puede observar, los "paymentstoacquirerealestateheldforinvestment" (adquisiciones) son consistentemente mucho mayores que los "proceedsfromsaleofrealestateheldforinvestment" (desinversiones) en todos los periodos, lo que indica un enfoque claro en el crecimiento del portafolio a través de la expansión y no una estrategia de "comprar y vender" equitativa.

• Evidencia de Venta Estratégica para Reacondicionamiento Externo y Posterior Readquisición:

  No existe evidencia directa en los datos financieros que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Essential Properties Realty Trust incluya la venta estratégica de propiedades con el fin de un reacondicionamiento externo y posterior readquisición. Aunque la empresa reporta "gainslossesonsalesofinvestmentrealestate" (ganancias por ventas de inmuebles) de forma consistente en todos los años (lo que indica que las desinversiones son rentables y, por lo tanto, probablemente estratégicas y no forzadas), el volumen de estas ventas es significativamente inferior al de las adquisiciones. Si la empresa estuviera involucrada en un ciclo de venta para reacondicionamiento y readquisición, se esperaría ver un volumen de ventas mucho mayor en relación con las adquisiciones, o incluso flujos de efectivo específicos que reflejaran los costos de reacondicionamiento o readquisición de los mismos activos. La magnitud de las adquisiciones, que representan la mayor parte de la actividad de inversión neta, sugiere que las ventas son más bien una actividad de optimización menor dentro de un programa de crecimiento impulsado por adquisiciones.

A continuación, se presenta un análisis sobre la emisión de nuevas acciones por parte de Essential Properties Realty Trust (EPRT), basándose en los datos financieros proporcionados, para determinar si representa un riesgo significativo de dilución o una estrategia de crecimiento saludable.

La dilución de acciones ocurre cuando una empresa emite nuevas acciones, lo que aumenta el número total de acciones en circulación y, consecuentemente, reduce el porcentaje de propiedad de los accionistas existentes. Esto puede disminuir las ganancias por acción (EPS) y los flujos de operación por acción (FFO, crucial para los REITs) si el capital adicional no se invierte de manera rentable para generar un crecimiento proporcional o superior.

• Análisis de los datos financieros:
  • Los datos financieros muestran que la emisión de nuevas acciones por parte de Essential Properties Realty Trust ha sido históricamente muy limitada.
  • En la mayoría de los años, el crecimiento de acciones en circulación se ha mantenido por debajo del 0,3%.
  • El pico de emisión fue en 2019, con un crecimiento del 0,72%, que, aunque es el más alto de los años mostrados, sigue siendo una cifra modesta.
  • En los años 2016 y 2017, la compañía no realizó ninguna emisión de nuevas acciones.
  • En los años más recientes (2020-2024), la dilución se ha mantenido en niveles extremadamente bajos, oscilando entre el 0,13% y el 0,28%.
• Contexto para los REITs:

  Es fundamental entender que los REITs (Real Estate Investment Trusts), como Essential Properties Realty Trust, operan bajo un modelo de negocio que a menudo implica la emisión de nuevas acciones como una estrategia estándar para financiar adquisiciones de propiedades y expandir su cartera. A diferencia de otras empresas que pueden financiar el crecimiento a través de la retención de ganancias, los REITs están legalmente obligados a distribuir la mayor parte de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos (generalmente el 90% o más). Por lo tanto, el capital externo, incluyendo la emisión de acciones, es una vía común y necesaria para el crecimiento. La clave es si este capital se utiliza de manera eficiente para generar un crecimiento proporcional o superior en los ingresos, los FFO y, en última instancia, los dividendos por acción.

Conclusión:

Basándose exclusivamente en los datos financieros proporcionados sobre la emisión de nuevas acciones, la dilución de Essential Properties Realty Trust en los últimos años ha sido marginal y no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los porcentajes de crecimiento anual de acciones en circulación son extremadamente bajos, lo que sugiere que la compañía ha utilizado la emisión de capital de manera muy controlada o, si ha emitido más, ha sido en volúmenes muy pequeños en relación con su capitalización de mercado. Esta estrategia es consistente con un REIT que busca financiar un crecimiento orgánico o a través de adquisiciones de manera disciplinada.

Si bien siempre existe una dilución implícita al emitir nuevas acciones, en este caso, las cifras son tan bajas que es probable que cualquier dilución por acción sea mínima y pueda ser fácilmente compensada, o incluso superada, por el crecimiento en los flujos de efectivo generados por las nuevas propiedades o inversiones realizadas con el capital levantado. Para una evaluación completa, sería ideal analizar también el crecimiento de los FFO por acción (Funds From Operations per Share) y los dividendos por acción en los mismos períodos para confirmar que el valor para el accionista existente no se está erosionando, sino que se está mejorando.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Essential Properties Realty Trust (EPRT) se basa fundamentalmente en las adquisiciones estratégicas de propiedades.

Más específicamente, se centra en:

• Adquisición de propiedades de arrendamiento neto (Net Lease) de un solo inquilino: EPRT se enfoca en comprar propiedades con contratos de arrendamiento a largo plazo donde el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos (impuestos, seguros, mantenimiento).
• Inquilinos en industrias esenciales y a prueba de recesiones: Priorizan propiedades arrendadas a empresas que operan en sectores que proporcionan bienes y servicios cotidianos y esenciales, como restaurantes de servicio rápido, centros de cuidado automotriz, instalaciones de salud, o tiendas de conveniencia. Esto les proporciona flujos de efectivo estables y resilientes.
• Ubicación en mercados secundarios y terciarios: A menudo buscan oportunidades en mercados fuera de las grandes metrópolis, donde pueden encontrar rendimientos (cap rates) más atractivos y una menor competencia.

Aunque el desarrollo no es su estrategia principal, pueden participar en operaciones de "sale-leaseback" (venta y posterior arrendamiento) con operadores existentes o financiar proyectos de desarrollo específicos que luego adquieren y arriendan. La expansión de mercado es una consecuencia de sus adquisiciones en diferentes geografías, pero el motor principal es la compra de activos.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT (Real Estate Investment Trust) como Essential Properties Realty Trust (EPRT), es fundamental utilizar métricas específicas que reflejen su modelo de negocio y estructura de ingresos. Las métricas más adecuadas son los Fondos de Operaciones (FFO) y los Fondos de Operaciones Ajustados (AFFO), ya que el beneficio neto tradicional puede ser engañoso debido a las grandes partidas de depreciación y amortización no monetarias.

A continuación, se detallan los cálculos basados en los datos financieros proporcionados para el año fiscal 2024.

Los FFO son una medida estándar en la industria de REITs que ajusta el beneficio neto por las partidas no monetarias directamente relacionadas con los bienes inmuebles, como la depreciación y las ganancias/pérdidas por venta de propiedades. La fórmula es:

FFO = Beneficio Neto + Depreciación y Amortización + Gastos por Deterioro de Activos - Ganancias por Venta de Inmuebles + Pérdidas por Venta de Inmuebles

• Beneficio Neto (profitloss): $203,004,000
• Depreciación y Amortización (depreciationandamortization): $122,161,000
• Ganancias por Venta de Inmuebles de Inversión (gainslossesonsalesofinvestmentrealestate): $5,977,000 (se resta, ya que es una ganancia)
• Gastos por Deterioro de Activos (assetimpairmentcharges): $14,845,000 (se suma, ya que es un gasto no monetario)

Cálculo:

FFO = $203,004,000 + $122,161,000 - $5,977,000 + $14,845,000

FFO = $334,033,000

Los AFFO son una medida más conservadora que los FFO, ya que buscan reflejar mejor el flujo de caja recurrente disponible para los accionistas, ajustando los FFO por ingresos y gastos no monetarios adicionales, así como por los gastos de capital recurrentes necesarios para mantener las propiedades.

La fórmula general es:

AFFO = FFO - Ajuste por alquiler lineal (Straight-line rent) + Compensación basada en acciones no monetaria + Amortización de costos de financiación diferidos - Incentivos al arrendatario - Amortización neta de intangibles de arrendamiento por encima/debajo del mercado - Gastos de capital recurrentes (mantenimiento)

Basándonos en los datos financieros proporcionados para 2024:

• FFO: $334,033,000
• Ajuste por alquiler lineal (straightlinerent): $38,882,000 (se resta, ya que es un ingreso no monetario)
• Compensación basada en acciones (allocatedsharebasedcompensationexpense): $10,829,000 (se suma, ya que es un gasto no monetario)
• Amortización de costos de financiación diferidos (amortizationofdeferredfinancingcostsandothernoncashinterestexpense): $5,374,000 (se suma, ya que es un gasto no monetario)
• Incentivo al arrendatario (amortizationofincentivefromlessor): $2,040,000 (se resta, ya que es un "contra-ingreso" no monetario que reduce el AFFO)
• Amortización neta de arrendamientos por encima/debajo del mercado (amortizationofaboveorbelowmarketleasesandrightofuseassetsnet): -$238,000 (Dado que es un valor negativo, representa un ingreso no monetario o reducción de gasto. Para ajustar a una base de efectivo, se resta este "ingreso" no monetario. Restar un negativo es equivalente a sumar: -(-$238,000) = +$238,000)

Nota importante: Los datos financieros proporcionados no incluyen una partida clara para los gastos de capital recurrentes (CapEx de mantenimiento), que son un componente crucial para el cálculo preciso del AFFO. Sin esta información, el AFFO calculado será más alto de lo que podría ser si se incluyeran estos gastos de mantenimiento.

Cálculo:

AFFO = $334,033,000 - $38,882,000 + $10,829,000 + $5,374,000 - $2,040,000 - (-$238,000)

AFFO = $334,033,000 - $38,882,000 + $10,829,000 + $5,374,000 - $2,040,000 + $238,000

AFFO = $309,552,000

Para obtener el valor por acción, utilizamos el número de acciones diluidas en circulación (weightedaveragenumberofdilutedsharesoutstanding) para 2024, que es 177,115,170 acciones.

Los valores de FFO por acción y AFFO por acción son métricas clave para evaluar la salud financiera y la capacidad de generación de efectivo de un REIT. Sin embargo, no representan directamente el "valor intrínseco" en términos de precio por acción.

Para calcular un valor intrínseco en dólares, se necesitarían datos adicionales y la aplicación de un modelo de valoración, como por ejemplo:

• Modelo de Descuento de Dividendos (DDM) o Modelo de Crecimiento de Gordon (GGM): Dado que los REITs suelen pagar dividendos significativos, este método es común. Requiere:
  • Un dividendo esperado por acción (D1).
  • Una tasa de crecimiento constante de los dividendos (g).
  • Una tasa de descuento o rendimiento requerido (r) por el inversor.
  La fórmula sería: Valor Intrínseco = D1 / (r - g). Los datos financieros proporcionan los dividendos declarados, que podrían usarse para estimar 'g', pero la 'r' no está disponible en los datos financieros.
• Múltiplo de FFO o AFFO: Consiste en multiplicar el FFO o AFFO por acción por un múltiplo promedio de la industria o un múltiplo histórico de la propia empresa. Este método no se puede aplicar aquí porque no se proporciona el precio actual de la acción ni los múltiplos de mercado relevantes.
• Valor de Activos Netos (NAV): Requiere una valoración detallada de los activos inmobiliarios subyacentes y la resta de los pasivos. Esta información detallada no se encuentra disponible en los datos financieros proporcionados para una valoración precisa del NAV.

Dado que no se dispone de una tasa de crecimiento de dividendos a largo plazo fiable ni de una tasa de descuento (rendimiento requerido por el inversor), no es posible proporcionar un cálculo de valor intrínseco en un valor monetario específico en este momento.

Los valores de FFO por acción ($1.89) y AFFO por acción ($1.75) son las métricas más relevantes calculadas a partir de los datos proporcionados para Essential Properties Realty Trust en 2024, y sirven como base para futuras evaluaciones de su valor intrínseco.

A continuación, se presenta una evaluación de Essential Properties Realty Trust (EPRT) en las áreas solicitadas, con una puntuación de 0 a 10, donde 0 es la peor y 10 la mejor.

A continuación, se detalla la justificación de cada puntuación:

• Calidad del Negocio: 8/10

  Essential Properties Realty Trust opera en el segmento de los REITs de alquiler neto a un solo inquilino. Este modelo de negocio es inherentemente estable debido a los contratos de arrendamiento a largo plazo y la naturaleza de "alquiler neto", donde el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad (impuestos, seguros, mantenimiento). EPRT se enfoca en propiedades de industrias de servicios o basadas en la experiencia (ej. restaurantes de comida rápida, centros automotrices, atención médica/dental, educación infantil), las cuales tienden a ser más resistentes a las recesiones y al comercio electrónico. Su cartera está diversificada geográficamente y por inquilino, lo que reduce el riesgo asociado a la quiebra de un solo arrendatario. La alta tasa de ocupación histórica y los aumentos de alquiler incorporados en los contratos contribuyen a la predictibilidad de los ingresos.

• Moat (Ventaja Competitiva): 6/10

  El moat de EPRT no es tan profundo como el de empresas con tecnología propietaria o efectos de red. Sin embargo, posee ciertas ventajas:

  • Escala y expertise: Su tamaño y experiencia en el nicho de propiedades de un solo inquilino en mercados secundarios les permite identificar oportunidades y negociar acuerdos que quizás no estén disponibles para inversores más pequeños.
  • Relaciones con inquilinos: El desarrollo de relaciones a largo plazo con sus inquilinos de "marca de ubicación" (conceptos de marcas más pequeñas pero bien establecidas en sus mercados) puede facilitar la expansión y la retención.
  • Diversificación: La amplitud de su cartera en términos de inquilinos, sectores y geografías le confiere una resiliencia que un inversor individual en bienes raíces no podría replicar fácilmente.
  Aun así, el modelo de negocio de alquiler neto es replicable por otros REITs con suficiente capital, lo que limita la singularidad de su ventaja competitiva.

• Situación Financiera: 8/10

  EPRT ha demostrado una gestión financiera prudente. Como REIT, distribuye una parte significativa de sus ingresos como dividendos. Su balance es sólido, con niveles de deuda manejables en relación con su base de activos y su Fondo de Operaciones (FFO). Han tenido éxito en acceder a los mercados de capitales para financiar su crecimiento, lo cual es crucial para un REIT. La cobertura de dividendos es generalmente saludable, y la calidad de sus ingresos por alquiler es alta debido a la naturaleza de los contratos netos y la diversificación de su cartera. La sensibilidad a las tasas de interés es un factor para todos los REITs, pero EPRT ha mantenido una estructura de deuda equilibrada.

• Crecimiento: 8/10

  El crecimiento de EPRT se impulsa principalmente a través de la adquisición de nuevas propiedades y los incrementos de alquiler incorporados en los contratos existentes. La empresa ha sido históricamente exitosa en su estrategia de adquisición, lo que ha llevado a un crecimiento constante de su FFO por acción y de su base de activos. El mercado objetivo de propiedades de un solo inquilino de menor valor y enfoque de servicio/experiencia es bastante fragmentado, lo que ofrece amplias oportunidades para futuras adquisiciones. Mientras mantenga el acceso a capital a costes razonables y siga identificando propiedades atractivas, su trayectoria de crecimiento debería continuar.

• Perspectivas Futuras: 8/10

  Las perspectivas futuras de EPRT son generalmente positivas. La demanda de propiedades en los sectores a los que se dirige (automotriz, comida rápida, atención médica, educación infantil) se mantiene robusta. La diversificación de su cartera ofrece una protección intrínseca contra riesgos específicos del sector o del inquilino. Los aumentos de alquiler contractuales ofrecen cierta protección contra la inflación. Sin embargo, las perspectivas están sujetas a factores macroeconómicos, como las tasas de interés (que afectan el coste de la deuda y la valoración de las propiedades) y la salud económica general, que podría influir en la capacidad de pago de los inquilinos. Asumiendo una gestión disciplinada continua y un entorno económico relativamente estable, EPRT está bien posicionada para seguir generando ingresos y crecimiento para sus inversores.