Tesis de Inversion en FIBRA Macquarie México

FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) puede clasificarse de la siguiente manera, considerando su especialización dentro del sector inmobiliario:

• Tipo de REIT Principal:
• REIT Industrial (Industrial REIT): Esta es su principal especialización. FIBRAMQ posee un extenso portafolio de propiedades industriales, que incluyen parques industriales, naves de manufactura, centros de distribución y logística. Este tipo de propiedades es crucial para cadenas de suministro, comercio electrónico y producción manufacturera.
• REIT Minorista (Retail REIT): Aunque en menor proporción que su portafolio industrial, FIBRAMQ también invierte en propiedades comerciales minoristas, como centros comerciales y plazas comerciales.
• REIT Diversificado (Diversified REIT): Debido a su inversión en múltiples tipos de propiedades (industrial y minorista), también puede considerarse un REIT diversificado, lo que le permite mitigar riesgos asociados a un único sector.
• Subcategorías y Especialización:
• Dentro del segmento industrial, su especialización se centra en proporcionar espacios para la logística, la distribución y la manufactura ligera, apoyando las operaciones de empresas nacionales e internacionales en México.

FIBRA Macquarie México opera bajo un modelo de Triple Net Lease (NNN) para una parte significativa de su cartera, especialmente en sus propiedades industriales. En un contrato de Triple Net Lease, el inquilino es responsable de pagar los gastos operativos de la propiedad, incluyendo los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los costos de mantenimiento, además del alquiler base.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, FIBRA Macquarie México es administrada por un tercero, Macquarie Asset Management México, S.A. de C.V.. Las personas clave que dirigen o tienen roles importantes dentro de la entidad gestora, y por ende, influyen en la dirección de la FIBRA, son las siguientes:

• Mr. Simon Hanna A.C.A.: Es el Chief Executive Officer (CEO) de Macquarie Asset Management México, S.A. de C.V. Como CEO de la entidad gestora, tiene la máxima responsabilidad ejecutiva en la dirección y estrategia de la FIBRA. Nació en 1978.
• Mr. Andrew McDonald-Hughes: Es el Chief Financial Officer (CFO) de Macquarie Asset Management México, S.A. de C.V. Como CFO de la entidad gestora, es responsable de la gestión financiera y las operaciones contables de la FIBRA. Nació en 1986.
• Ms. Nikki Sacks: Ocupa el cargo de Investor Relations Executive. Su función se centra en la comunicación y relación con los inversores de la FIBRA.

Los principales competidores de Host Hotels & Resorts pueden clasificarse en directos e indirectos, y sus diferencias radican en el enfoque de sus carteras, precios y estrategias operativas.

Competidores directos:

Son principalmente otros fondos de inversión inmobiliaria (REITs) hoteleros que poseen propiedades similares de lujo y alta gama, compitiendo por la adquisición de activos y la atención de los inversores. Algunos de los más relevantes incluyen:

• Pebblebrook Hotel Trust (PEB):
  • Productos: A menudo se enfoca en hoteles de lujo y de alta gama, pero con una mayor inclinación hacia propiedades urbanas y resorts únicos, incluyendo hoteles independientes o boutiques, además de los de marca.
  • Precios: Operan en un rango de precios similar al de Host en términos de tarifas promedio diarias (ADR) de sus propiedades, pero pueden tener mayores necesidades de capex para mantener la singularidad de sus activos.
  • Estrategias: Se distinguen por una estrategia más activa de "adquisición, reposicionamiento y mejora", buscando propiedades donde puedan añadir valor significativo a través de renovaciones extensas o cambios de marca, a menudo convirtiendo propiedades de marca a independientes o viceversa. Su enfoque es más intensivo en la gestión de activos individuales.
• Sunstone Hotel Investors (SHO):
  • Productos: Poseen un portafolio de hoteles de lujo y de alta gama, comparable al de Host en términos de tipo de activo, concentrándose en mercados principales de EE. UU.
  • Precios: Similares a Host en cuanto a ADR y valoración de activos por habitación.
  • Estrategias: Su estrategia es más alineada con la de Host, centrándose en la adquisición y gestión de activos de alta calidad en mercados de alta barrera de entrada, con un enfoque en la eficiencia operativa y una gestión de cartera disciplinada, aunque con un menor tamaño de cartera que Host.
• Xenia Hotels & Resorts (XHR):
  • Productos: También se concentra en hoteles de lujo y de alta gama con marcas reconocidas, ubicados en los principales mercados de ocio y negocios.
  • Precios: Muy comparables a Host y Sunstone en la categoría de precios por noche y valoración de activos.
  • Estrategias: Al igual que Host, buscan poseer propiedades de alta calidad en mercados deseables. Su estrategia implica una gestión activa de la cartera, con un enfoque en el rendimiento de los activos y la optimización del capital, pero a una escala más pequeña que Host.

Host Hotels & Resorts (HST) se diferencia por:

• Productos: Ser el mayor REIT hotelero del mundo, poseyendo una cartera de lujo y alta gama inigualable en tamaño y diversificación geográfica (aunque con un enfoque creciente en EE. UU.), y una fuerte concentración en propiedades de marca de operadores líderes (Marriott, Hilton, Hyatt).
• Precios: Maneja los ADR más altos en el segmento de REITs hoteleros debido a la calidad y ubicación de sus activos.
• Estrategias: Su estrategia se basa en la escala, la fortaleza de su balance, la gestión activa de un portafolio masivo (compras y ventas estratégicas de activos), y un enfoque en la asignación de capital para maximizar el retorno total al accionista (dividendos y recompra de acciones). Se beneficia de economías de escala y la capacidad de negociar contratos favorables con los operadores de hoteles.

Competidores indirectos:

Los competidores indirectos de Host Hotels & Resorts no son otros hoteles, sino otras formas de inversión o alojamiento que podrían desviar capital o demanda:

• Otros REITs y clases de activos inmobiliarios:
  • Productos/Precios/Estrategias: Compiten por el capital de los inversores. Por ejemplo, un inversor podría optar por invertir en REITs industriales, residenciales u oficinas en lugar de hoteleros, basándose en las perspectivas macroeconómicas y del sector inmobiliario. Ofrecen diferentes perfiles de riesgo-retorno y flujos de ingresos.
• Plataformas de alojamiento alternativo (e.g., Airbnb, Vrbo):
  • Productos: Ofrecen una gama diversa de alojamientos, desde habitaciones privadas hasta casas completas. Si bien la superposición directa con los hoteles de lujo de Host es limitada, pueden afectar la demanda general de viajes de ocio o grupos más pequeños, ofreciendo una alternativa de precio o experiencia diferente.
  • Precios: Generalmente pueden ofrecer precios más competitivos para estancias prolongadas o para grupos grandes que buscan espacios compartidos, aunque el segmento de lujo de Airbnb también puede competir en precios altos.
  • Estrategias: Su modelo se basa en el mercado entre pares y la tecnología, centrándose en la flexibilidad y la variedad de experiencias, en contraste con el servicio estandarizado y las comodidades de los hoteles de lujo de Host.

FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) es un REIT de propiedades tradicionales, centrado principalmente en el segmento industrial (logística y manufactura ligera) y, en menor medida, en el segmento de propiedades comerciales (centros minoristas). Por lo tanto, se aplicará el formato de tabla correspondiente a este tipo de REIT.

Dado el extenso número de propiedades industriales que conforman su portafolio (aproximadamente 249 naves y centros de distribución), no es práctico ni habitual listar cada una individualmente. En su lugar, se presenta el portafolio industrial de forma agregada, destacando su magnitud y diversificación geográfica, y luego se listan las propiedades comerciales individuales que son más distintivas.

Es importante señalar que la información sobre el portafolio de un REIT puede variar debido a adquisiciones, desinversiones o nuevas construcciones. La información más precisa y actualizada siempre se encuentra en los últimos reportes trimestrales y anuales de la empresa.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, y considerando la naturaleza de los informes públicos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) en México, debo indicarle que FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) gestiona un portafolio extenso de propiedades industriales y comerciales.

Generalmente, las FIBRAS con portafolios grandes y diversificados como FIBRAMQ no publican un listado detallado de cada propiedad individual con su superficie total, superficie ocupada y porcentaje de ocupación específico para cada activo en sus reportes financieros públicos. Esta granularidad de información es a menudo considerada propietaria o simplemente demasiado voluminosa para ser divulgada de forma rutinaria.

FIBRAMQ, al ser un REIT de propiedades industriales y minoristas, utiliza la métrica de Área Bruta Rentable (ABR) o Gross Leasable Area (GLA) para medir su capacidad y ocupación. La ocupación se calcula dividiendo el ABR ocupado entre el ABR total disponible.

En su lugar, FIBRAMQ reporta sus métricas de ocupación a nivel de portafolio general y, a menudo, por segmento de propiedades (industrial y comercial). A continuación, le proporciono un resumen de los porcentajes de ocupación más recientes reportados por FIBRA Macquarie México a nivel de portafolio, basados en sus informes públicos más recientes disponibles (normalmente Q4 del año anterior o Q1 del año actual).

Porcentajes de Ocupación Reportados por FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ)

Cómo FIBRA Macquarie Mide la Ocupación:

• FIBRAMQ mide la ocupación basándose en el Área Bruta Rentable (ABR). Esto se refiere a la superficie total de un inmueble que es susceptible de ser arrendada.
• El porcentaje de ocupación se calcula dividiendo el área bruta rentable que está actualmente arrendada (o "ocupada") por la superficie total de área bruta rentable disponible en su portafolio.
• Para el segmento industrial, esto incluye bodegas y parques industriales. Para el segmento comercial, se refiere a los centros comerciales y espacios rentables dentro de ellos.

Es importante destacar que estos porcentajes pueden variar ligeramente entre un reporte trimestral y el siguiente, y que la información específica de cada propiedad no se detalla públicamente de esta manera.

Para determinar la tendencia de ocupación (estable, en aumento o en descenso) de FIBRA Macquarie México, sería necesario analizar sus informes financieros más recientes, como los reportes trimestrales o anuales.

Dado que no dispongo de esta información factual en tiempo real o histórica para realizar un análisis, no puedo indicar la tendencia de ocupación actual.

FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) es un REIT de propiedades inmobiliarias, enfocado principalmente en el segmento industrial y, en menor medida, en el minorista.

Aunque FIBRAMQ publica regularmente información sobre la diversificación de su cartera y el perfil de sus inquilinos en sus informes trimestrales y presentaciones a inversores, no dispongo de los datos específicos y actualizados en tiempo real sobre la lista exacta de sus 10 principales inquilinos individuales por nombre, ni de su contribución porcentual precisa a los ingresos por rentas anualizados (ABR).

Por lo tanto, siguiendo sus instrucciones, no proporcionaré una lista de inquilinos ni información sobre el ABR por inquilino, ya que no dispongo de los datos fácticos y verificados para ello.

No obstante, puedo ofrecer comentarios generales sobre la diversificación de la cartera de inquilinos de FIBRA Macquarie México, basados en su modelo de negocio y la información pública disponible sobre su estrategia:

• Diversificación de la Cartera de Inquilinos: FIBRAMQ posee una cartera de propiedades industriales y comerciales diversificada geográficamente a lo largo de México. Esta diversificación ayuda a mitigar el riesgo asociado a la dependencia de una única región o mercado. En el segmento industrial, los inquilinos suelen ser empresas manufactureras, logísticas y de distribución, a menudo multinacionales o grandes empresas nacionales, que requieren espacios amplios para sus operaciones. En el segmento minorista, los inquilinos incluyen operadores de supermercados, tiendas de conveniencia y otras empresas de servicios, aunque este segmento es una parte menor de su portafolio total.
• Solidez Crediticia de los Inquilinos: Si bien no se pueden nombrar inquilinos específicos sin datos, FIBRAMQ busca activamente arrendar sus propiedades a inquilinos de alta calidad crediticia. Esto implica compañías con historiales operativos sólidos y capacidades financieras robustas, lo que reduce el riesgo de impago y garantiza flujos de ingresos estables. La naturaleza de los activos industriales, a menudo construidos a medida o con contratos a largo plazo, también contribuye a la estabilidad de la relación con los inquilinos.
• Riesgo de Concentración: Aunque FIBRAMQ busca la diversificación, como cualquier REIT, siempre existe un riesgo inherente de concentración, ya sea por sector, geografía o inquilino. Sin datos específicos sobre la distribución del ABR por inquilino, es difícil cuantificar este riesgo. Sin embargo, los REITs industriales suelen beneficiarse de contratos de arrendamiento a largo plazo y la rotación de inquilinos tiende a ser menor que en otros segmentos inmobiliarios, lo que proporciona una mayor visibilidad sobre los flujos de efectivo. La gestión activa del portafolio y la atracción de nuevos inquilinos en un mercado industrial dinámico son clave para mitigar cualquier riesgo de concentración potencial.

Para obtener la información más precisa y actualizada sobre los principales inquilinos de FIBRA Macquarie México y su contribución específica al ABR, se recomienda consultar directamente sus informes trimestrales, informes anuales (Formato 20-F o similares) y presentaciones a inversores disponibles en su sitio web o en los portales de divulgación de la Bolsa Mexicana de Valores.

Basándome en los datos financieros proporcionados para FIBRA Macquarie México, los dividendos exhiben una combinación de características, pero la presencia de fluctuaciones significativas sugiere que pueden ser clasificados predominantemente como volátiles, a pesar de mostrar una tendencia de crecimiento subyacente en sus pagos regulares y periodos de estabilidad.

• Desde una perspectiva de largo plazo, los datos financieros muestran una tendencia creciente en el monto de los dividendos ajustados. Los pagos en años más recientes son consistentemente más altos que los de los primeros años del periodo analizado, lo que indica un crecimiento general en las distribuciones a lo largo del tiempo.
• Dentro de periodos más cortos, se observa que FIBRA Macquarie México suele mantener un monto de dividendo constante durante varios trimestres consecutivos. Esto sugiere periodos de estabilidad en las distribuciones regulares.
• Sin embargo, la característica más destacada y que introduce la volatilidad son los pagos de dividendos que son sustancialmente más elevados que las distribuciones regulares. Por ejemplo, los datos financieros muestran picos significativos en ciertos periodos, como a principios de 2020, 2023 y 2024. Estas grandes variaciones en el monto del dividendo de un periodo a otro, aunque intercaladas con pagos más estables o crecientes, hacen que el patrón general de dividendos sea volátil desde la perspectiva de un inversor que busca consistencia en el monto de cada distribución.

En resumen, aunque los pagos regulares muestran una progresión gradual y periodos de consistencia, los dividendos de FIBRA Macquarie México son volátiles debido a estas distribuciones extraordinarias que alteran la previsibilidad del monto total recibido en ciertos periodos.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de FIBRA Macquarie México, basándose en los datos financieros anuales y TTM proporcionados.

La rentabilidad por dividendo de FIBRA Macquarie México ha mostrado una tendencia volátil a lo largo del periodo analizado, con fluctuaciones significativas año tras año.

Análisis Causal:

• En el período de 2018 a 2019, la rentabilidad por dividendo disminuyó considerablemente (del 8.86% al 5.10%). Esta caída fue resultado de una combinación de factores: hubo una ligera reducción en el dividendo por acción, pero el principal impulsor fue un notable aumento en el precio de la acción, que superó con creces la variación del dividendo.
• De 2019 a 2020, la rentabilidad por dividendo se recuperó (del 5.10% al 6.61

A continuación, se presenta un análisis del Payout Ratio basado en el FFO de FIBRA Macquarie México, utilizando los datos financieros proporcionados para los años 2018 a 2024.

• Evolución del Payout Ratio:

Analizando la secuencia de los datos, el payout ratio de FIBRA Macquarie México ha mostrado una tendencia general **creciente** a lo largo del periodo, aunque con algunas fluctuaciones. Partiendo de niveles más bajos en 2018 y 2019 (alrededor del 8% al 10%), se observa un incremento gradual hasta 2022. Posteriormente, hubo un salto significativo en 2023, y en 2024 el ratio se estabilizó en un nivel ligeramente inferior, pero aún considerablemente más alto que los años iniciales de la serie. En resumen, la tendencia ha sido de un aumento progresivo en la proporción del FFO distribuido como dividendo, especialmente marcado en los últimos años.

• Implicaciones para la Política de Dividendos y Cobertura con FFO:

La tendencia creciente en el payout ratio indica que FIBRA Macquarie México ha optado por distribuir una mayor porción de su Flujo de Fondos de Operaciones (FFO) a sus tenedores. A pesar de este incremento, los ratios se mantienen en niveles notablemente bajos. Esto sugiere que el REIT ha mantenido una **política de dividendos muy conservadora** en relación con su capacidad de generación de FFO. La empresa demuestra una **excelente capacidad para cubrir sus dividendos** con el flujo de caja operativo, ya que la porción distribuida es mínima en comparación con lo que genera.

• Seguridad del Dividendo Actual:

Evaluando la seguridad del dividendo en función de los niveles del payout ratio, todos los años presentados muestran ratios consistentemente y **muy por debajo del umbral del 85-90%** que se considera saludable para un REIT. El ratio más alto reportado es del 18.68%. Esto indica una **muy alta seguridad del dividendo** para FIBRA Macquarie México. La empresa está pagando una fracción muy pequeña de su FFO, lo que le otorga una considerable flexibilidad y capacidad para mantener o incluso incrementar sus distribuciones en el futuro, incluso si se enfrentara a periodos de menor generación de FFO.

• Retención de Capital para Reinvestir:

Los bajos niveles del payout ratio implican que FIBRA Macquarie México está **reteniendo una porción muy sustancial de su FFO**. Si el payout ratio se sitúa, por ejemplo, alrededor del 18%, esto significa que aproximadamente el 82% del FFO se retiene dentro de la empresa. Esta alta retención de capital es extremadamente beneficiosa, ya que permite al REIT financiar **reinversiones estratégicas** en su cartera, como la adquisición de nuevas propiedades, el desarrollo de proyectos existentes o la realización de mejoras significativas en sus activos, sin tener que depender excesivamente de fuentes de financiación externas como la emisión de nueva deuda o la dilución a través de la emisión de nuevas acciones. Esta capacidad de autofinanciación es un signo positivo de solidez financiera y potencial de crecimiento orgánico.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de FIBRA Macquarie México, basada en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: [0,35]

  Interpretación: Este ratio indica que el 35% de los activos de FIBRA Macquarie México están financiados con deuda. Es una medida de apalancamiento que muestra la proporción de los activos de la empresa que se financian a través de acreedores. Un ratio más bajo generalmente sugiere una menor dependencia de la deuda y, por lo tanto, un menor riesgo.

  Comparación con promedios típicos de REITs: Para un REIT, este ratio de 0.35 (35%) se considera bastante conservador y saludable. Los REITs suelen operar con un apalancamiento más alto debido a la naturaleza intensiva en capital de sus activos inmobiliarios, con promedios que a menudo oscilan entre 0.40 (40%) y 0.50 (50%), e incluso algunos superan el 0.60 (60%) en sectores específicos o condiciones de mercado. Por lo tanto, 35% está en el extremo inferior y más prudente del espectro.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [5,94]

  Interpretación: Este ratio mide la capacidad de la empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un ratio de 5.94 significa que FIBRA Macquarie México genera casi seis veces más ganancias de las que necesita para pagar los intereses de su deuda. Un valor más alto indica una mayor capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda y un menor riesgo de impago.

  Comparación con promedios típicos de REITs: Un ratio de cobertura de intereses de 5.94 es excelente para cualquier tipo de empresa, incluyendo un REIT. Generalmente, un ratio superior a 2.0-3.0 se considera saludable, mientras que valores por encima de 4.0-5.0 son muy fuertes. Esto demuestra una robusta capacidad para gestionar su carga de intereses.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [1,70]

  Interpretación: Este ratio, crucial para los REITs, indica cuántos años le tomaría a la empresa pagar su deuda neta utilizando sus Fondos de Operación (FFO) ajustados anualizados. Un valor de 1.70 es muy bajo, lo que implica que la empresa podría liquidar su deuda neta en menos de dos años con sus flujos de efectivo operativos actuales.

  Comparación con promedios típicos de REITs: Este ratio es excepcionalmente bajo en comparación con los promedios típicos de la industria REIT. Generalmente, los REITs operan con ratios de Deuda Neta / FFO (o Deuda Neta / EBITDA) que oscilan entre 5.0x y 7.0x, y a veces más. Un valor de 1.70 sugiere un nivel de apalancamiento extremadamente bajo en relación con la generación de flujo de efectivo de la empresa, lo cual es muy favorable.

Conclusión sobre la estructura de deuda:

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de FIBRA Macquarie México se puede clasificar como conservadora. Los tres ratios analizados (Deuda Total / Activos Totales, Ratio de Cobertura de Intereses y Deuda Neta / FFO ajustado anualizado) indican un perfil de apalancamiento bajo y una sólida capacidad para gestionar y repagar su deuda, superando favorablemente los promedios típicos de los REITs.

Principal riesgo financiero:

Dada la actual fortaleza y el perfil conservador de la deuda de FIBRA Macquarie México, el principal riesgo financiero no reside en un apalancamiento excesivo o en la incapacidad actual para cubrir los intereses. Sin embargo, para un REIT, incluso con una estructura de deuda robusta, los riesgos inherentes al sector inmobiliario y al entorno macroeconómico persisten. El principal riesgo financiero para FIBRA Macquarie México sería la sensibilidad a cambios adversos en las tasas de interés y a una desaceleración significativa del mercado inmobiliario.

• Un aumento drástico y sostenido en las tasas de interés podría encarecer el coste de la refinanciación de la deuda existente o de nuevas emisiones de deuda, aunque su baja Deuda Neta / FFO les otorga un colchón considerable.
• Una contracción del mercado inmobiliario (por ejemplo, disminución de los valores de las propiedades, aumento de las vacantes o reducción de las rentas) podría afectar negativamente los Fondos de Operación (FFO) y, por ende, la capacidad de servicio de la deuda a largo plazo, a pesar de su actual sólida posición.

Aunque actualmente bien posicionada, la volatilidad de los mercados de capitales y el sector inmobiliario siempre presentan riesgos que pueden impactar incluso a las empresas con perfiles de deuda conservadores.

A continuación, se presenta el análisis del ratio de Cobertura de Intereses para FIBRA Macquarie México, basado en el valor proporcionado de 5,94.

1. Explicación del significado del resultado:

• El ratio de Cobertura de Intereses es una métrica financiera que mide la capacidad de una empresa para hacer frente a sus obligaciones de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

• Un ratio de 5,94 para FIBRA Macquarie México significa que las ganancias operativas de la FIBRA (sus ingresos antes de contabilizar los intereses y los impuestos) son 5,94 veces superiores a sus gastos por intereses. En términos sencillos, por cada peso que la FIBRA debe pagar en intereses, dispone de 5,94 pesos en ganancias operativas para cubrirlos.

2. Comparación del ratio con el promedio del sector o competidores:

• Como modelo de lenguaje, no tengo acceso en tiempo real a bases de datos financieras dinámicas para proporcionar los ratios exactos de cobertura de intereses de todo el sector de FIBRAs en México o de competidores directos específicos en este momento. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa y actualizada con el promedio del sector o con 2-3 competidores directos.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses:

• Basado únicamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 5,94, la capacidad de FIBRA Macquarie México para pagar sus intereses es fuerte.

• Un ratio superior a 2,0 o 3,0 se considera generalmente saludable, ya que indica que la empresa tiene un margen considerable para cubrir sus obligaciones de deuda. Un valor de 5,94 sugiere que la FIBRA tiene una holgada capacidad para afrontar sus pagos de intereses, lo cual es un signo positivo de solidez financiera y reduce el riesgo de impago para los acreedores.

Como sistema de inteligencia artificial, mi conocimiento está basado en la información disponible hasta mi última actualización. No tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a bases de datos propietarias que contengan la información detallada y actualizada sobre los vencimientos de deuda específicos para el REIT FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ).

Por lo tanto, no puedo proporcionarle una tabla de vencimientos de deuda precisa ni un análisis basado en cifras específicas sobre el perfil de vencimientos actual de FIBRA Macquarie México, ya que no dispongo de esta información factual y detallada.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) por parte de las principales agencias, junto con su perspectiva y una breve explicación de lo que implica la calificación principal.

• Explicación de la Calificación Principal (Grado de Inversión):

  Las calificaciones de BBB (S&P y Fitch) y Baa2 (Moody's) para FIBRA Macquarie México se consideran "Grado de Inversión". Esto significa lo siguiente:

  • Bajo Riesgo de Crédito Percibido: Estas calificaciones indican que la agencia calificadora considera que la capacidad de FIBRA Macquarie México para cumplir con sus obligaciones financieras es fuerte. El riesgo de impago es relativamente bajo en el corto y mediano plazo.
  • Acceso a Mercados de Capitales: Las empresas con calificaciones de grado de inversión suelen tener un mejor acceso a los mercados de capitales, lo que les permite obtener financiamiento a tasas de interés más favorables y en condiciones más ventajosas en comparación con las empresas con calificaciones de "grado especulativo" o "alto rendimiento".
  • Atractivo para Inversores Institucionales: Muchos inversores institucionales, como fondos de pensiones, compañías de seguros y gestores de fondos, tienen mandatos de inversión que les exigen invertir principalmente en valores con grado de inversión, lo que aumenta la demanda potencial por la deuda de FIBRA Macquarie México.
  • Perspectiva "Estable": Una perspectiva "Estable" indica que la agencia no espera cambios en la calificación en los próximos 12 a 24 meses, a menos que haya cambios significativos e imprevistos en el perfil financiero o las condiciones operativas de la FIBRA.

Es importante señalar que las calificaciones crediticias son opiniones de las agencias y pueden cambiar en función de la evolución del entorno económico, la industria, el desempeño financiero de la FIBRA y su estrategia de gestión.

El análisis del nivel de apalancamiento de FIBRA Macquarie México se basa en la relación entre su deuda total y su flujo de caja operativo.

• El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de FIBRA Macquarie México es de 5,68 veces.
• Como referencia clave, un ratio superior a 10x se considera un riesgo significativo.

Dado que el ratio de 5,68x está notablemente por debajo del umbral de 10x, el nivel de apalancamiento de FIBRA Macquarie México no parece indicar un riesgo significativo bajo esta métrica. Sin embargo, siempre es recomendable un análisis más profundo de otros factores financieros y operativos para una evaluación completa.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de FIBRA Macquarie México y analizar las tendencias de adquisición o desinversión, así como la posible estrategia de venta para reacondicionamiento y posterior readquisición, necesitaría tener acceso a los datos financieros relevantes que mencionas.

Dado que no se han proporcionado los datos financieros, no puedo realizar el análisis solicitado ni proporcionar cifras clave para respaldar tendencias específicas. Para responder a tus preguntas, requeriría información detallada sobre:

• Volumen y valor de las adquisiciones realizadas en un periodo determinado.
• Volumen y valor de las desinversiones (ventas) realizadas en el mismo periodo.
• Fechas de las transacciones de compra y venta.
• Identificación de las propiedades transaccionadas para poder rastrear si una propiedad vendida es posteriormente readquirida.
• Costos asociados a las ventas y reacondicionamientos.
• Precios de venta y precios de readquisición.

Sin estos datos financieros, no es posible:

• Identificar una tendencia principal de adquisición o desinversión.
• Proporcionar cifras clave que respalden cualquier tendencia.
• Evaluar si la estrategia de rotación de cartera incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición. La justificación de esta hipótesis requeriría el análisis de transacciones específicas donde una misma propiedad fuera vendida y luego readquirida, comparando los precios de venta y los de readquisición, y si se incurrieron en costos de reacondicionamiento significativos en el ínterin, lo cual no es posible sin los datos específicos de transacciones.

A partir de los datos financieros proporcionados y la información de que FIBRA Macquarie México tiene un payout basado en FFO del 18,04%, podemos analizar la retención de beneficios de la siguiente manera:

• Cálculo de la Retención de Beneficios:

  Si el payout (distribución de beneficios) es del 18,04% de su FFO (Funds From Operations), entonces la retención de beneficios se calcula como:

  Retención de Beneficios = 100% - Payout Ratio

  Retención de Beneficios = 100% - 18,04% = 81,96%

• Implicaciones de una Alta Retención para un REIT/FIBRA:

  • Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), al igual que los REITs en otros países, suelen estar obligadas a distribuir una parte significativa (típicamente el 90% o más) de sus ingresos fiscales o FFO a sus tenedores para mantener su estatus fiscal preferencial. Una retención del 81,96% (o un payout del 18,04%) es excepcionalmente alta para una FIBRA.

  • Esta alta retención significa que FIBRA Macquarie México está reinvirtiendo una proporción muy grande de sus FFO. Esto puede ser una señal de una estrategia de crecimiento agresivo, donde la FIBRA utiliza sus beneficios para financiar nuevas adquisiciones de propiedades, desarrollos o mejoras en su cartera existente, en lugar de depender exclusivamente de deuda o emisión de capital para el crecimiento. También puede ser utilizado para reducir deuda.

  • Sin embargo, la definición de FFO puede variar entre FIBRAS. Al observar los datos financieros, notamos una diferencia sustancial entre el `netIncome` y el `netCashProvidedByOperatingActivities` (flujo de caja operativo). Por ejemplo, en 2024:

    • netIncome: 12.165 millones MXN
    • netCashProvidedByOperatingActivities: 3.508 millones MXN
    • dividendsPaid: -2.152 millones MXN (pagados)

    Si el payout del 18,04% se basa en un FFO cercano al `netIncome` (que podría incluir grandes partidas no monetarias como ganancias por revaluación de activos, reflejadas en `otherNonCashItems`), entonces la cantidad retenida en efectivo podría ser menor de lo que la proporción del 81,96% de ese FFO podría sugerir. Es decir, el FFO reportado, que sirve de base para el payout, podría estar inflado por elementos no monetarios.

  • Una retención tan elevada podría ser inusual para los inversores que buscan las FIBRAS principalmente por sus distribuciones regulares y de alto rendimiento. Para estos inversores, un payout tan bajo sobre el FFO reportado podría ser una señal de menor rentabilidad por dividendo o de una estructura de FFO que requiere un análisis más profundo.

En resumen, la retención del 81,96% de los beneficios de FIBRA Macquarie México, derivada de un payout del 18,04% sobre su FFO, es una característica distintiva. Indica una fuerte estrategia de reinversión de capital para el crecimiento, pero también sugiere la necesidad de comprender la definición específica de FFO utilizada por la FIBRA, dado que puede incluir componentes no monetarios significativos que inflan la base del FFO y, por lo tanto, hacen que el porcentaje de payout parezca más bajo de lo que podría ser en términos de flujo de efectivo distribuible.

A partir de los datos financieros proporcionados sobre la emisión de nuevas acciones por parte del REIT FIBRA Macquarie México, se procede a analizar si representa un riesgo significativo de dilución o una estrategia de crecimiento saludable.

A continuación, se presenta un resumen de los datos de variación en la emisión de acciones por año:

Análisis de la Tendencia:

• Los datos muestran que la variación en la emisión de nuevas acciones de FIBRA Macquarie México ha sido extremadamente baja a lo largo de los años.
• En la mayoría de los años (2024, 2022, 2021, 2017, 2016), la variación ha sido del 0,00% o nula, lo que implica que no ha habido una emisión significativa de nuevas acciones, o que cualquier cambio ha sido insignificante.
• En los años en los que se registra un "crecimiento" o "disminución de un porcentaje negativo" (lo que se interpreta como un aumento), como en 2023 (+0,05%), 2020 (+0,01%), 2019 (+0,02%), 2018 (+0,03%) y 2015 (+0,22%), los porcentajes son ínfimos. El mayor aumento registrado es del 0,22% en 2015.

Conclusión sobre el Riesgo de Dilución:

Basado en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de FIBRA Macquarie México no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los porcentajes de crecimiento en el número de acciones en circulación son marginales, en la mayoría de los casos cercanos a cero. Una dilución significativa ocurre cuando se emiten un gran número de nuevas acciones, reduciendo sustancialmente el porcentaje de propiedad de los accionistas existentes y, potencialmente, las ganancias por acción.

Conclusión sobre la Estrategia de Crecimiento:

Dado que no se observa una emisión recurrente y sustancial de nuevas acciones, se puede inferir que FIBRA Macquarie México no está utilizando la emisión masiva de capital como su principal estrategia de crecimiento. Esto podría indicar que:

• La FIBRA prefiere financiar su crecimiento a través de deuda, la reinversión de flujos de efectivo operativos, o desinversiones estratégicas.
• O bien, el crecimiento actual de la FIBRA no requiere de grandes inyecciones de capital provenientes de nuevas emisiones de acciones.

En resumen, los datos financieros sugieren una gestión prudente del capital, donde la dilución de los accionistas actuales no parece ser una preocupación importante debido a la mínima variación en el número de acciones en circulación.

La estrategia principal de crecimiento para FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) se basa en una combinación de adquisiciones estratégicas y la optimización del crecimiento orgánico de su portafolio existente.

A continuación, se desglosan los componentes clave de esta estrategia:

• Adquisiciones estratégicas: FIBRAMQ busca activamente adquirir propiedades industriales y, en menor medida, comerciales, que cumplan con criterios específicos de ubicación, calidad y potencial de crecimiento. Estas adquisiciones suelen estar enfocadas en:
  • Propiedades industriales de clase A en mercados logísticos e industriales clave de México, con alta demanda y bajo riesgo de vacancia.
  • Inmuebles que puedan generar flujos de efectivo estables y crecientes a largo plazo.
  • Portafolios o propiedades individuales que permitan consolidar su presencia en mercados estratégicos o diversificar su base de inquilinos.
• Crecimiento orgánico y optimización del portafolio: Además de las adquisiciones, una parte fundamental de su estrategia es maximizar el valor de sus activos actuales a través de:
  • Aumento de la ocupación: Esfuerzos continuos para mantener altos niveles de ocupación en sus propiedades, atrayendo nuevos inquilinos y reteniendo a los existentes.
  • Incrementos de renta: Implementación de incrementos de renta contractuales y búsqueda de renegociaciones favorables al vencimiento de los contratos de arrendamiento.
  • Desarrollo y ampliación: Realización de proyectos de desarrollo tipo *build-to-suit* (BTS) para inquilinos existentes o potenciales, así como expansiones o reconfiguraciones de propiedades dentro de su portafolio actual para satisfacer las necesidades del mercado.
  • Gestión eficiente de activos: Mejora continua de la eficiencia operativa y reducción de costos en sus propiedades para optimizar los márgenes.
• Expansión de mercado: Si bien no es una expansión geográfica amplia y constante hacia nuevos países, FIBRAMQ busca profundizar su presencia en los mercados industriales mexicanos donde ya opera (ej., Monterrey, Ciudad de México, Tijuana, Guadalajara) y considerar la entrada en submercados o corredores emergentes con alto potencial de crecimiento industrial y logístico.

En resumen, la estrategia de FIBRA Macquarie México es una combinación equilibrada de crecimiento inorgánico a través de adquisiciones selectivas y disciplinadas, y crecimiento orgánico derivado de la gestión activa y la optimización de su cartera de activos existentes, con un enfoque principal en el segmento industrial de alta calidad.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como FIBRA Macquarie México, se requieren datos financieros específicos. Desafortunadamente, los datos financieros proporcionados están vacíos, lo que imposibilita la realización de cualquier cálculo.

Para estimar el valor intrínseco de un REIT, se suelen utilizar métodos de valoración basados en:

• Descuento de Flujos de Caja (DCF) o, más específicamente para REITs, Descuento de Distribuciones (Dividend Discount Model - DDM): Requiere proyecciones de distribuciones futuras (dividendos), una tasa de crecimiento de las distribuciones y una tasa de descuento (costo de capital).
• Múltiplos de Valoración: Como el precio/FFO (Funds From Operations) o precio/AFFO (Adjusted Funds From Operations), que requieren el FFO o AFFO por acción y múltiplos de comparación de empresas similares.
• Valor de los Activos Netos (NAV): Aunque no es un cálculo de valor intrínseco per se, es una medida común para los REITs, que implica valorar los activos inmobiliarios y restar las deudas.

Sin información detallada sobre las distribuciones históricas o proyectadas, el FFO/AFFO, el crecimiento esperado, la tasa de descuento o cualquier otro dato financiero relevante, no es posible calcular el valor intrínseco de FIBRA Macquarie México.

Por favor, proporcione los datos financieros necesarios para proceder con el cálculo.

A continuación, se presenta una evaluación de la empresa FIBRA Macquarie México (FIBRAMQ) basada en los criterios solicitados, puntuando de 0 (peor) a 10 (mejor).

En resumen, FIBRA Macquarie México presenta una propuesta de inversión interesante, especialmente debido a su exposición al segmento industrial mexicano y los vientos de cola del nearshoring, lo que fortalece su calidad de negocio y sus perspectivas futuras.