Tesis de Inversion en First Industrial Realty Trust

First Industrial Realty Trust (FR) pertenece a la siguiente clasificación de REIT:

• Tipo principal de REIT: REIT Industrial
• Subcategorías y especialización:
  • Dentro del sector industrial, First Industrial Realty Trust se especializa en la adquisición, desarrollo, reurbanización, arrendamiento y administración de propiedades logísticas e industriales de primer nivel.
  • Su cartera incluye principalmente centros de distribución, almacenes y otras instalaciones utilizadas para la logística de la cadena de suministro y la fabricación ligera.
  • Se enfocan en mercados industriales de entrada de alto valor en Estados Unidos, sirviendo a una amplia gama de inquilinos, desde comercio electrónico hasta empresas de manufactura y distribución.

First Industrial Realty Trust no es un REIT de Triple Net Lease en el sentido primario. Aunque algunas de sus estructuras de arrendamiento pueden incorporar componentes de triple net, su modelo de negocio principal se centra en la propiedad, el desarrollo y la gestión activa de propiedades industriales, lo que difiere de los REIT que se especializan fundamentalmente en contratos de arrendamiento a largo plazo donde el inquilino asume la mayoría de los gastos operativos (impuestos, seguros y mantenimiento).

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen First Industrial Realty Trust:

• Ms. Sara E. Niemiec: Ocupa el cargo de Chief Accounting Officer (Directora de Contabilidad).

• Ms. Jennifer E. Matthews Rice J.D.: Se desempeña como General Counsel (Asesora General) y Secretary (Secretaria). Su compensación es de 801.378 USD. Nació en 1971.

• Mr. Adam Moore: Es el Senior Regional Director (Director Regional Senior) de Chicago.

• Mr. Peter O. Schultz Jr.: Ocupa el cargo de Executive Vice President (Vicepresidente Ejecutivo) de la Región Este. Su compensación es de 1.481.538 USD. Nació en 1963.

• Mr. Robert J. Walter: Es el Executive Vice President (Vicepresidente Ejecutivo) de Mercados de Capitales y Gestión de Activos.

• Mr. Scott A. Musil CPA: Desempeña múltiples roles, incluyendo Chief Financial Officer (Director Financiero), Senior Vice President (Vicepresidente Senior), Treasurer (Tesorero) y Assistant Secretary (Secretario Asistente). Su compensación es de 1.077.714 USD. Nació en 1968.

• Mr. Johannson L. Yap: Es Co-Founder (Co-Fundador) de la empresa, Chief Investment Officer (Director de Inversiones) y Executive Vice President (Vicepresidente Ejecutivo) de la Región Oeste. Su compensación es de 1.780.353 USD. Nació en 1963.

• Mr. Arthur J. Harmon: Es el Senior Vice President (Vicepresidente Senior) de Relaciones con Inversores y Marketing.

• Mr. Peter E. Baccile: Ocupa los cargos de President (Presidente), Chief Executive Officer (Director Ejecutivo) y Director. Su compensación es de 2.806.967 USD. Nació en 1962.

• Mr. Christopher M. Schneider CPA: Es el Executive Vice President (Vicepresidente Ejecutivo) de Operaciones y Chief Information Officer (Director de Información).

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) especializado en la propiedad de hoteles de lujo y de alta gama, operados por marcas líderes. Sus competidores se dividen en directos e indirectos:

• Competidores Directos:
  • Otros REITs hoteleros públicos: Empresas como Park Hotels & Resorts, Pebblebrook Hotel Trust, Summit Hotel Properties, Ryman Hospitality Properties (aunque esta última se enfoca en hoteles con centros de convenciones).
  • Fondos de inversión privados y firmas de capital privado: Grandes actores como Blackstone, Starwood Capital Group o Brookfield Asset Management, que adquieren y gestionan carteras de propiedades hoteleras a gran escala.

  Diferenciación con competidores directos:

  • Productos: Host se distingue por su enfoque predominante en propiedades de lujo y de alta gama, a menudo grandes y con amplio espacio para reuniones, en mercados con altas barreras de entrada. Otros REITs pueden enfocarse en segmentos diferentes (por ejemplo, hoteles de servicio limitado, estancias prolongadas) o en geografías más diversas. Los fondos privados pueden tener un espectro de inversión más amplio y una tolerancia al riesgo diferente.
  • Precios (de activos y transacciones): La estrategia de precios de Host se centra en la optimización de su cartera a través de adquisiciones y desinversiones estratégicas de activos de alta calidad. Los competidores tienen sus propios criterios de inversión, tasas de capitalización objetivo y evaluaciones de riesgo, lo que puede llevar a diferentes valoraciones por los mismos tipos de activos.
  • Estrategias: Host se enfoca en la gestión activa de activos, asignando capital a renovaciones y mejoras estratégicas, y aprovechando sus sólidas relaciones con las principales marcas hoteleras. Los competidores pueden tener diferentes enfoques de apalancamiento, concentraciones de mercado o niveles de implicación operativa en las propiedades.
• Competidores Indirectos:
  • Otros REITs y clases de activos: Compiten por el capital de los inversores. Esto incluye REITs de oficinas, minoristas, industriales o residenciales, así como otras oportunidades de inversión en renta fija, renta variable u otras clases de activos.
  • Plataformas de alojamiento alternativo: Aunque no compiten por la propiedad de hoteles de lujo, plataformas como Airbnb o Vrbo compiten por los huéspedes, lo que puede influir en la demanda y, por tanto, en el rendimiento de los hoteles de Host.

  Diferenciación con competidores indirectos:

  • Productos y Estrategias: La diferenciación es fundamental, ya que los competidores indirectos operan en mercados y modelos de negocio completamente distintos. Compiten por la asignación de capital del inversor (en el caso de otros REITs y clases de activos) o por la demanda del consumidor (en el caso de las plataformas de alojamiento alternativo), no por la propiedad directa de los mismos activos hoteleros que Host. Sus estructuras de precios y sus estrategias de negocio no son directamente comparables con las de un REIT hotelero.

First Industrial Realty Trust es un REIT de Propiedades Tradicionales, específicamente centrado en inmuebles industriales y logísticos.

Para este tipo de REIT, la tabla adecuada para listar sus propiedades es la siguiente:

First Industrial Realty Trust posee un extenso y diversificado portafolio de propiedades industriales y logísticas a lo largo de Estados Unidos. A la fecha de mis últimos datos disponibles (finales de 2023), su portafolio en servicio abarca aproximadamente 73.1 millones de pies cuadrados (aproximadamente 6.8 millones de metros cuadrados), distribuidos en cientos de edificios.

Debido a la vasta cantidad de propiedades individuales que componen su portafolio, no es factible ni práctico listar cada una de ellas con su información detallada en esta respuesta. Un listado completo y pormenorizado de todas sus propiedades, incluyendo nombres específicos, ubicaciones exactas y superficies detalladas, se encuentra generalmente en los documentos de presentación regulatoria ante la SEC (U.S. Securities and Exchange Commission) de la compañía, específicamente en su informe anual Formulario 10-K, bajo la sección de "Schedule III - Real Estate and Accumulated Depreciation". Este documento suele ser muy extenso y contiene cientos de entradas.

En general, las propiedades de First Industrial Realty Trust se caracterizan por ser:

• Centros de Distribución y Logística de Gran Escala: Inmuebles modernos diseñados para el almacenamiento, distribución y movimiento eficiente de mercancías, a menudo con techos altos y múltiples puertas de muelle.
• Naves Industriales Ligeras y Flexibles: Espacios versátiles que pueden acomodar una variedad de usos, incluyendo fabricación ligera, almacenamiento y espacios de oficina conectados.
• Ubicación Estratégica: Concentradas en los principales mercados logísticos y de transporte de EE. UU., con excelente acceso a autopistas, ferrocarriles, puertos y aeropuertos. Algunos de sus mercados clave incluyen el Sur de California (Los Ángeles/Inland Empire), Chicago, Dallas/Fort Worth, Atlanta, Seattle, Phoenix, Orlando y el Norte de Nueva Jersey, entre otros.
• Proyectos de Desarrollo: La compañía también se dedica al desarrollo de nuevas instalaciones industriales y logísticas, a menudo diseñadas a medida (build-to-suit) o desarrolladas de forma especulativa (speculative builds).

A modo de ejemplo ilustrativo del tipo de activos que poseen y desarrollan, y sin ser una lista exhaustiva de todas las propiedades específicas de su portafolio en servicio, se pueden mencionar el tipo de proyectos o ubicaciones clave:

Para obtener la información específica y actualizada de cada propiedad individual de su portafolio, se recomienda encarecidamente consultar directamente los informes financieros y las presentaciones para inversores publicadas por First Industrial Realty Trust.

First Industrial Realty Trust (FR) es un REIT (Fondo de Inversión en Bienes Raíces) especializado en la adquisición, desarrollo, gestión y arrendamiento de propiedades industriales y logísticas en los Estados Unidos. Su portfolio se compone principalmente de naves de distribución, almacenes y propiedades de fabricación ligera.

Es importante señalar que, si bien los REITs de propiedades industriales informan sobre sus niveles de ocupación, generalmente no publican un desglose detallado de la superficie total, superficie ocupada y porcentaje de ocupación para cada una de sus propiedades individuales en sus informes públicos o presentaciones para inversores. Esta información, dada la gran cantidad de activos y la naturaleza dinámica de los arrendamientos, a menudo se considera propietaria o es demasiado granular para el reporte público habitual.

Por lo tanto, no es posible proporcionar una tabla con el porcentaje de ocupación de propiedades individuales del portfolio de First Industrial Realty Trust, ya que esta información no es de dominio público.

Sin embargo, el REIT sí reporta su porcentaje de ocupación consolidado a nivel de portfolio. Los datos más recientes disponibles, correspondientes al primer trimestre de 2024 (Q1 2024), indican las siguientes métricas de ocupación:

• Porcentaje de Ocupación Global del Portfolio: Aproximadamente 98.4%
• Porcentaje de Ocupación del Portfolio "In-Service" (propiedades estabilizadas y en operación): Aproximadamente 98.5%

First Industrial Realty Trust mide la ocupación de sus activos logísticos e industriales basándose en la superficie arrendada en relación con la superficie total rentable disponible (conocida como "total rentable square footage" o "leasable square footage") de su portfolio. Es decir, el porcentaje de ocupación se calcula como:

(Superficie Arrendada / Superficie Total Rentable) * 100

Este método es el estándar para los REITs de propiedades industriales, cuyo objetivo principal es maximizar la utilización de su espacio físico arrendable.

No dispongo de los datos financieros actuales para determinar la tendencia de ocupación de First Industrial Realty Trust. Para ofrecer una respuesta precisa, necesitaría consultar sus informes trimestrales o anuales más recientes (como los formularios 10-K o 10-Q de la SEC) donde se detalla su porcentaje de ocupación a lo largo del tiempo.

First Industrial Realty Trust (FR) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en la adquisición, desarrollo, reurbanización y gestión de propiedades industriales. Su cartera se compone principalmente de almacenes, centros de distribución y propiedades industriales ligeras.

Dado que es un REIT de propiedades inmobiliarias, a continuación se proporciona la información solicitada:

• Lista de los 10 principales inquilinos:

  First Industrial Realty Trust mantiene una cartera de inquilinos altamente diversificada. La compañía no publica una lista nominal de sus 10 principales inquilinos individualmente en sus informes públicos, ni tampoco las contribuciones específicas de cada uno de ellos a sus ingresos por rentas anualizados (ABR). Esta es una práctica común en REITs industriales con una base de inquilinos extensa, donde la concentración en un solo cliente se gestiona activamente para ser mínima y así mitigar riesgos.

  A modo de ejemplo de la diversificación, la compañía ha reportado consistentemente que ningún inquilino individual representa más del 2.0% de su ABR total. Esto subraya la alta diversificación de su base de ingresos por rentas.

  Sus inquilinos operan en una amplia gama de sectores económicos, incluyendo logística y distribución, comercio electrónico, fabricación, y empresas de bienes de consumo, lo que demuestra la versatilidad y la amplia demanda de sus activos industriales.

• Comentarios relevantes sobre la diversificación de la cartera de inquilinos, la solidez crediticia de los principales inquilinos y cualquier riesgo de concentración notable:

  • Diversificación de la cartera de inquilinos: La estrategia de First Industrial Realty Trust se centra en la diversificación, tanto geográfica (a través de mercados industriales clave en Estados Unidos) como sectorial. La ausencia de un inquilino dominante es un principio fundamental de su gestión de riesgos. La compañía ha informado que sus 25 principales inquilinos representaron aproximadamente el 22.5% de su ABR a finales de 2023, lo que indica una distribución de ingresos saludable y la ausencia de una concentración excesiva en un pequeño grupo de clientes.
  • Solidez crediticia de los principales inquilinos: Aunque no se publican los ratings crediticios individuales de todos sus inquilinos, First Industrial Realty Trust busca atraer a empresas de alta calidad, incluyendo compañías Fortune 500 y otras con balances financieros sólidos. La capacidad de arrendar sus propiedades a una amplia variedad de industrias y empresas, muchas de las cuales son líderes en sus respectivos campos, contribuye significativamente a la estabilidad de sus ingresos por rentas y a la reducción del riesgo de impago.
  • Riesgo de concentración: El riesgo de concentración de inquilinos para First Industrial Realty Trust se considera bajo. Esto se debe a su política de no dependencia de ningún cliente único y al elevado número de inquilinos que conforman su cartera. La gestión de este riesgo se logra manteniendo un tamaño de tenencia diversificado y arrendando sus propiedades a empresas de diversos tamaños y sectores. Una vacante o un impago por parte de un único inquilino tendría un impacto limitado en los ingresos totales del REIT, dado que su mayor inquilino contribuye con una fracción muy pequeña del ABR total.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para First Industrial Realty Trust (FR), podemos observar la tendencia de sus dividendos.

Analizando el historial de dividendos ajustados (adjDividend), se aprecia un patrón claro:

• Los dividendos se mantienen estables durante varios trimestres consecutivos.
• Periódicamente, se produce un incremento en el monto del dividendo, que luego se mantiene estable en ese nuevo nivel por varios trimestres.

A modo de ejemplo de la tendencia observada:

Por lo tanto, se puede concluir que los dividendos de First Industrial Realty Trust (FR) muestran una tendencia de ser crecientes a lo largo del tiempo, con períodos de estabilidad entre cada incremento. No se observan fluctuaciones significativas que sugieran un comportamiento volátil.

El análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de First Industrial Realty Trust (FR) muestra una tendencia con notable volatilidad a lo largo de los años, sin un patrón lineal claro de crecimiento o decrecimiento sostenido. Ha experimentado fluctuaciones significativas, con periodos de contracción y expansión.

A continuación, se detalla el análisis causal de los cambios en la rentabilidad por dividendo:

• De 2018 a 2019: La rentabilidad por dividendo disminuyó notablemente del ~3.07% al ~2.23%. Este descenso fue impulsado principalmente por un fuerte incremento en el precio de la acción (reflejado en el aumento de la capitalización de mercado de 3572 millones a 5246 millones). Adicionalmente, hubo una disminución en el porcentaje de ganancias distribuidas como dividendo, ya que el payout ratio bajó de 0.67 a 0.49, lo que también contribuyó a la caída de la rentabilidad.

• De 2019 a 2020: Se observó un ligero aumento en la rentabilidad por dividendo, pasando del ~2.23% al ~2.37%. A pesar de un leve incremento en el precio de la acción, el factor predominante fue un aumento considerable en el payout ratio (de 0.49 a 0.65). Esto sugiere que la empresa optó por distribuir una mayor proporción de sus ganancias a los accionistas, lo que impulsó la rentabilidad.

• De 2020 a 2021: La rentabilidad por dividendo experimentó una caída significativa, del ~2.37% al ~1.63%. Esta fuerte disminución se atribuye abrumadoramente a un notable aumento en el precio de la acción (la capitalización de mercado saltó de 5380 millones a 8585 millones). Aunque el payout ratio también disminuyó de 0.65 a 0.52, la apreciación del precio de la acción fue el factor dominante en la compresión del dividend yield.

• De 2021 a 2022: La rentabilidad por dividendo se recuperó sustancialmente, subiendo del ~1.63% al ~2.44%. Esta mejora fue causada principalmente por una significativa caída en el precio de la acción (la capitalización de mercado bajó de 8585 millones a 6371 millones). Un aumento en el payout ratio, de 0.52 a 0.58, también contribuyó positivamente a este incremento de la rentabilidad.

• De 2022 a 2023: La rentabilidad por dividendo se mantuvo relativamente estable, con un ligero descenso del ~2.44% al ~2.43%. En este periodo, un pequeño aumento en el precio de la acción fue casi compensado por un leve incremento en el payout ratio (de 0.58 a 0.62), resultando en una rentabilidad por dividendo sin cambios significativos.

• De 2023 a 2024: La rentabilidad por dividendo mostró un incremento, del ~2.43% al ~2.92%. Esta alza se debe a una combinación de factores: una leve disminución en el precio de la acción (la capitalización de mercado pasó de 6966 millones a 6635 millones) y un aumento en el payout ratio (de 0.62 a 0.67), indicando una mayor distribución de ganancias.

• Datos TTM (Trailing Twelve Months): La rentabilidad por dividendo en los últimos doce meses se sitúa en un ~3.30%, lo que representa una continuación de la tendencia ascendente observada en 2024. Este incremento se apoya en un payout ratio aún más elevado (0.75) en comparación con el año fiscal completo 2024, y una ligera disminución adicional en la capitalización de mercado. La presencia del `dividendPerShareTTM` en los datos financieros para el período TTM confirma una política de dividendos activa.

En resumen, la volatilidad de la rentabilidad por dividendo de First Industrial Realty Trust está fuertemente ligada tanto a los cambios en el precio de la acción como a las decisiones de la empresa respecto a su política de dividendos (expresadas en el payout ratio). Los periodos de fuerte apreciación del precio de la acción han tendido a deprimir la rentabilidad por dividendo, mientras que las caídas de precio o un aumento en el payout ratio la han impulsado al alza.

A continuación, se presenta un análisis detallado del Payout Ratio basado en el FFO de First Industrial Realty Trust, utilizando los datos financieros proporcionados:

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

• El Payout Ratio de First Industrial Realty Trust ha mostrado una tendencia claramente creciente a lo largo del periodo analizado, desde el 30,85% en 2018 hasta el 54,44% en 2024.
• Este incremento ha sido consistente año tras año, indicando una política de distribución de dividendos que ha aumentado progresivamente la proporción de los Fondos de Operaciones (FFO) pagados a los accionistas.

Implicaciones de la tendencia sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura:

• La tendencia creciente del Payout Ratio sugiere que la empresa ha estado aumentando sus dividendos a un ritmo superior al crecimiento de su FFO, o que ha decidido distribuir una mayor porción de sus ganancias operativas a los accionistas.
• Esta política puede ser vista positivamente por los inversores que buscan ingresos por dividendos.
• En cuanto a la capacidad para cubrir el dividendo con el flujo de caja operativo (FFO), aunque el ratio ha aumentado, su nivel actual y previo sigue siendo muy manejable y saludable, lo que indica que la empresa ha tenido una sólida generación de FFO para respaldar estos pagos.

Seguridad del dividendo actual:

• Basándonos en los umbrales de referencia proporcionados (un ratio por debajo del 85-90% se considera saludable), el Payout Ratio de First Industrial Realty Trust, incluso en su valor más alto de 54,44% en 2024, se encuentra muy por debajo de los niveles de preocupación.
• Esto indica una alta seguridad del dividendo. La empresa tiene un amplio margen entre su FFO y el dividendo pagado, lo que sugiere una gran capacidad para mantener o incluso aumentar sus dividendos en el futuro, incluso si se enfrentara a ciertas fluctuaciones en el FFO. No hay indicios de que el dividendo esté en riesgo inminente.

Análisis de la retención de capital para reinversión:

• A pesar del aumento en el Payout Ratio, First Industrial Realty Trust sigue reteniendo una porción sustancial de su FFO. Por ejemplo, con un Payout Ratio del 54,44% en 2024, la empresa retiene aproximadamente el 45,56% de su FFO.
• Esta significativa porción de capital retenido es crucial para un REIT, ya que le permite financiar:
  • Adquisiciones y desarrollos: Invertir en la expansión y mejora de su cartera de propiedades.
  • Reducción de deuda: Mejorar su estructura de capital.
  • Mantenimiento de activos: Financiar el CAPEX necesario para preservar el valor de sus propiedades.
• La capacidad de retener casi la mitad de su FFO sugiere que el REIT está en una buena posición para financiar su crecimiento orgánico e inorgánico sin depender excesivamente de la emisión de nueva deuda o la dilución de los accionistas a través de la emisión de nuevas acciones, siempre y cuando sus necesidades de capital sean proporcionales a la porción retenida. Esto demuestra una gestión financiera prudente que equilibra la distribución a los accionistas con las necesidades de reinversión para el crecimiento futuro.

A continuación, se evalúa el perfil de riesgo de la deuda de First Industrial Realty Trust utilizando los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,44 (o 44%)
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 5,37
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 6,65

Interpretación Individual de Cada Ratio:

• Deuda Total / Activos Totales (0,44): Este ratio indica que el 44% de los activos de la empresa están financiados mediante deuda. Es una medida del apalancamiento general de la compañía. Un valor más alto implica una mayor dependencia de la financiación externa y, por tanto, un mayor riesgo si la empresa no puede generar suficientes ingresos para pagar sus obligaciones de deuda.

• Ratio de Cobertura de Intereses (5,37): Este ratio mide la capacidad de la empresa para cubrir sus gastos de intereses con sus ganancias operativas. Un valor de 5,37 significa que las ganancias operativas de First Industrial Realty Trust son 5,37 veces superiores a sus gastos de intereses. Un ratio más alto indica una mayor capacidad para cumplir con sus obligaciones de intereses, lo que sugiere una buena salud financiera en este aspecto.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (6,65): Este es un ratio de apalancamiento crucial para los REITs (Real Estate Investment Trusts), ya que utiliza el FFO (Funds From Operations), que es una medida más apropiada del rendimiento operativo para estas empresas que el ingreso neto. Un ratio de 6,65 significa que le tomaría a la empresa aproximadamente 6,65 años de su FFO ajustado pagar su deuda neta. Un valor más bajo es generalmente preferible, ya que indica que la empresa podría desapalancarse más rápidamente.

Comparación con Promedios Típicos para un REIT del Mismo Sector (Industrial REIT):

Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero:

Considerando los datos financieros, la estructura de deuda de First Industrial Realty Trust se puede clasificar como moderadamente agresiva. Si bien posee una excelente capacidad para cubrir sus gastos de intereses (Ratio de Cobertura de Intereses de 5,37), lo cual es una fortaleza significativa, su nivel de apalancamiento medido por la Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (6,65x) es relativamente alto en comparación con lo que se consideraría una postura conservadora para un REIT. El ratio de Deuda Total / Activos Totales (0,44) también respalda una posición de apalancamiento moderada a alta.

El principal riesgo financiero para First Industrial Realty Trust, según los datos proporcionados, es su nivel de apalancamiento relativamente elevado medido por el ratio Deuda Neta / FFO ajustado anualizado. Un ratio de 6,65x implica una mayor sensibilidad a:

• Incrementos en las tasas de interés: Si la empresa necesita refinanciar deuda, tasas más altas podrían aumentar sus costos de intereses, erosionando su FFO disponible.
• Desaceleraciones económicas o sectoriales: Una caída en la demanda de propiedades industriales o un aumento en las vacantes podría reducir su FFO, haciendo que el pago de la deuda sea más desafiante y potencialmente llevando a un deterioro en sus calificaciones crediticias.

A continuación, se presenta el análisis del ratio de Cobertura de Intereses para First Industrial Realty Trust (REIT), que es de 5,37.

• 1. Significado del resultado (5,37)

  El ratio de Cobertura de Intereses mide la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses. Se calcula dividiendo las Ganancias antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los gastos por intereses.

  Un ratio de Cobertura de Intereses de 5,37 para First Industrial Realty Trust significa que la empresa genera ganancias operativas que son 5,37 veces superiores a sus gastos por intereses. En términos sencillos, la compañía podría cubrir sus pagos de intereses 5,37 veces con sus ganancias antes de deducir intereses e impuestos. Esto indica una capacidad muy sólida para gestionar su deuda y cumplir con sus obligaciones financieras de intereses.

• 2. Comparación con el sector o competidores

  Como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a bases de datos actualizadas con los promedios específicos del sector de REITs industriales o los ratios de Cobertura de Intereses de los competidores directos de First Industrial Realty Trust en este momento. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa y específica con la competencia o el promedio del sector.

  Sin embargo, en términos generales, un ratio por encima de 2,0 o 3,0 se considera generalmente saludable para la mayoría de las empresas. Para los REITs, que a menudo tienen niveles de deuda más altos debido a su modelo de negocio intensivo en capital, un ratio de 5,37 se consideraría fuerte si lo comparamos con un promedio sectorial que podría fluctuar entre 2,5 y 4,5, dependiendo de las condiciones del mercado y la madurez del sector.

• 3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses

  Considerando el ratio de Cobertura de Intereses de 5,37, la capacidad de First Industrial Realty Trust para pagar sus intereses es fuerte. Este nivel indica una gran holgura financiera, lo que significa que la empresa no solo puede cubrir cómodamente sus gastos de intereses actuales, sino que también tiene un margen significativo para absorber posibles aumentos en las tasas de interés o disminuciones en sus ganancias operativas sin poner en riesgo su capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda. Es un indicio positivo de estabilidad financiera y gestión prudente de la deuda.

• Los informes anuales (10-K) y trimestrales (10-Q) más recientes de First Industrial Realty Trust, disponibles en la sección de relaciones con inversores de su sitio web oficial o a través de la base de datos EDGAR de la SEC. La tabla de vencimientos de deuda suele encontrarse en las notas a los estados financieros o en la sección de "Discusión y análisis de la dirección sobre la situación financiera y los resultados de las operaciones" (MD&A).
• Presentaciones para inversores de la compañía, que a menudo incluyen resúmenes de su perfil de deuda.
• Sitios web de análisis financiero reconocidos que recopilan y presentan estos datos.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para First Industrial Realty Trust, según la información disponible de las principales agencias de calificación:

Explicación del Significado de la Calificación Principal:

Las calificaciones de BBB+ (S&P/Fitch) y Baa1 (Moody's) para First Industrial Realty Trust se encuentran dentro del rango de "grado de inversión" (Investment Grade).

• Una calificación de "grado de inversión" indica que la empresa tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras. Esto sugiere un riesgo de crédito relativamente bajo en comparación con las calificaciones de "grado especulativo" (Speculative Grade o Junk Bond).
• Para los emisores, una calificación de grado de inversión generalmente implica:
  • Menores costes de financiación: Pueden pedir prestado a tasas de interés más bajas, ya que los inversores perciben un menor riesgo de impago.
  • Mayor acceso a los mercados de capitales: Tienen más facilidad para emitir deuda y atraer a un abanico más amplio de inversores, incluidos fondos de pensiones y compañías de seguros que a menudo tienen mandatos para invertir solo en deuda de grado de inversión.
  • Percepción de estabilidad financiera: Refleja una sólida posición financiera, buena gestión y un perfil de negocio estable.

La perspectiva "Estable" asociada a estas calificaciones significa que la agencia no espera cambios en la calificación en el corto o medio plazo, a menos que ocurran eventos imprevistos significativos que alteren el perfil de riesgo de la empresa.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento del REIT First Industrial Realty Trust:

Se nos ha proporcionado el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo para First Industrial Realty Trust, el cual es de 6,19 veces.

Tomando como referencia clave que un ratio Deuda / Flujo de Caja Operativo superior a 10x se considera un riesgo significativo, podemos observar que el valor de 6,19x para First Industrial Realty Trust se encuentra por debajo de este umbral.

Comentario sobre el riesgo:

El nivel de apalancamiento de First Industrial Realty Trust, con un ratio Deuda / Flujo de Caja Operativo de 6,19x, se sitúa por debajo del umbral de riesgo significativo de 10x. Esto sugiere que la empresa mantiene un nivel de apalancamiento moderado y, según la referencia proporcionada, no presenta un riesgo excesivo por su deuda en relación con su capacidad de generación de efectivo.

La estrategia de rotación de cartera de First Industrial Realty Trust, basándose en los datos financieros proporcionados, muestra una dinámica activa de gestión de activos.

• Tendencia principal:

  A lo largo del período 2020-2023, la tendencia principal ha sido de crecimiento neto a través de adquisiciones, lo que indica un enfoque en la expansión de la cartera. Sin embargo, el año fiscal 2024 marca un cambio notable, con una estrategia de desinversión neta.

• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  Año Fiscal	Pagos para Adquirir Bienes Inmuebles (Adquisiciones)	Ingresos por Venta de Propiedades (Desinversiones)	Ganancia/Pérdida por Venta de Propiedades
  2024	$73,861,000	$158,924,000	$111,970,000 (Ganancia)
  2023	$131,057,000	$120,411,000	$95,650,000 (Ganancia)
  2022	$305,326,000	$175,409,000	$128,268,000 (Ganancia)
  2021	$352,922,000	$234,726,000	$150,310,000 (Ganancia)
  2020	$220,223,000	$203,864,000	$86,751,000 (Ganancia)
  Total (2020-2024)	~$1,083,389,000	~$893,334,000	~$572,949,000 (Ganancia Total)

  Durante el periodo 2020-2023, la empresa consistentemente invirtió más en adquisiciones que lo que generó por ventas, con una excepción notable en 2024 donde las desinversiones superaron las adquisiciones. La presencia constante de ganancias por venta de propiedades en todos los años indica que las desinversiones son estratégicas y buscan monetizar el valor de los activos.

• Evaluación de la venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  No existe evidencia directa en los datos financieros que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de First Industrial Realty Trust incluya la venta estratégica de propiedades para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición de las mismas propiedades.

  Justificación breve: Las métricas financieras relevantes, como los "Pagos para Adquirir Bienes Inmuebles" y los "Ingresos por Venta de Propiedades", muestran el flujo general de capital en la cartera, pero carecen de la granularidad necesaria (como identificadores de propiedades específicas o notas detalladas de transacciones) para rastrear si una propiedad vendida es subsecuentemente readquirida después de un reacondicionamiento. La ganancia constante por ventas ("Gain/Loss on Sale of Properties") indica una gestión activa y rentable del portafolio, pero no especifica la motivación de "reacondicionamiento y readquisición" para el mismo activo.

A partir de los datos proporcionados sobre el "crecimiento" de las acciones de First Industrial Realty Trust, entendemos que estos porcentajes representan el aumento anual en el número de acciones en circulación.

A continuación, se presenta una tabla con los datos:

Análisis de la emisión de nuevas acciones:

• Riesgo de dilución: Los porcentajes de crecimiento de las acciones en circulación mostrados en los datos proporcionados son extremadamente bajos, variando entre 0,00% y 0,05% en los últimos diez años. Un crecimiento del 0,05% significa que por cada 10.000 acciones existentes, se emiten solo 5 nuevas acciones. Estos niveles de emisión son insignificantes y no representan un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los años con 0,00% indican que no hubo emisión neta de nuevas acciones o que fue una cantidad tan mínima que se redondeó a cero.

• Estrategia de crecimiento: Para un REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) como First Industrial Realty Trust, la emisión de nuevas acciones es una fuente común de capital para financiar adquisiciones de propiedades, desarrollos o para fortalecer su balance. Sin embargo, los datos sugieren que la compañía no ha dependido fuertemente de la emisión de nuevas acciones como su principal fuente de financiación para el crecimiento en los años analizados. Esto podría indicar varias cosas:

  • La compañía está financiando su crecimiento principalmente a través de la retención de Fondos de Operación (FFO), deuda u otras fuentes de capital que no implican una gran dilución.
  • Sus necesidades de capital para el crecimiento han sido modestas en estos periodos, o bien ha logrado un crecimiento eficiente con el capital existente.
  • Una estrategia de crecimiento muy controlada en cuanto a la expansión del número de acciones.

• Beneficio a largo plazo: Dado que la dilución por emisión de acciones ha sido mínima, esto es, en principio, beneficioso para los inversores existentes, ya que su porcentaje de propiedad y su participación en los beneficios por acción (como el FFO por acción) se diluyen muy poco. Para determinar si la estrategia de crecimiento es "saludable y beneficiosa a largo plazo", sería necesario analizar otros factores como el crecimiento del FFO por acción, la rentabilidad de las nuevas inversiones, la relación deuda/FFO y la política de dividendos. No obstante, basándose únicamente en los datos de emisión de acciones, no se observa un patrón de dilución agresiva que pudiera perjudicar a los accionistas.

En conclusión, los datos proporcionados indican que la emisión de nuevas acciones por parte de First Industrial Realty Trust en los últimos años ha sido extremadamente baja. Esto significa que no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Por el contrario, sugiere una gestión prudente del capital en relación con la emisión de acciones, lo cual es generalmente positivo para la preservación del valor por acción. Para una evaluación completa de la estrategia de crecimiento, se requerirían datos adicionales sobre el rendimiento financiero de la empresa.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de First Industrial Realty Trust (FR) se centra en una combinación de desarrollo de propiedades industriales modernas y adquisiciones estratégicas, complementadas con una gestión activa de su cartera.

• Desarrollo (Development): Esta es una de las piedras angulares de su estrategia de crecimiento. FR se enfoca en el desarrollo de propiedades industriales de última generación, incluyendo almacenes de gran tamaño y centros de distribución de alta eficiencia. El desarrollo permite a la compañía:

  • Crear activos modernos que satisfacen las crecientes demandas de los inquilinos por especificaciones técnicas avanzadas, como alturas libres, capacidades de carga de piso, acceso a transporte y eficiencia energética.
  • Obtener rendimientos superiores en comparación con la adquisición de propiedades existentes, a medida que el valor se crea a través del proceso de construcción.
  • Expandirse en mercados con alta demanda y baja oferta de propiedades de calidad.

• Adquisiciones Estratégicas (Acquisitions): FR también busca oportunidades de adquisición de propiedades industriales existentes, especialmente aquellas que:

  • Están ubicadas en mercados logísticos clave con fuertes fundamentos de mercado.
  • Ofrecen potencial de valor agregado a través de la reurbanización, expansión o mejora de las propiedades.
  • Pueden integrarse eficientemente en su cartera existente y beneficiarse de su plataforma de gestión.

• Gestión Activa de la Cartera (Active Portfolio Management): Aunque no es una estrategia de crecimiento per se, es crucial para el crecimiento rentable. Esto incluye:

  • Optimización de la ocupación y tarifas de alquiler: Maximizar los ingresos de las propiedades existentes.
  • Disposiciones (Dispositions): Vender activos no estratégicos o de menor rendimiento para reciclar capital, que luego se utiliza para financiar nuevos desarrollos y adquisiciones.
  • Expansión de mercado selectiva: Reforzar su presencia en mercados industriales establecidos y de alto crecimiento en Estados Unidos.

En resumen, la capacidad de FR para identificar, desarrollar y arrendar propiedades industriales de alta calidad en mercados estratégicos es el motor principal de su crecimiento a largo plazo.

Para calcular el valor intrínseco de First Industrial Realty Trust (FR) basándose en los datos financieros proporcionados, utilizaremos dos de los métodos de valoración más comunes para los REITs (Real Estate Investment Trusts): el Método del Valor de Activos Netos (NAV) y el Método de Múltiplos de Fondos de Operación (FFO).

Es importante destacar que el cálculo del valor intrínseco siempre implica ciertas suposiciones y no es una cifra exacta, sino una estimación basada en los datos disponibles y los modelos aplicados.

Los cálculos se basarán principalmente en los datos del año fiscal 2024.

El NAV es una valoración de mercado de los activos de un REIT, asumiendo que sus propiedades se valoran a su potencial de ingresos. Se calcula estimando el valor de mercado de las propiedades inmobiliarias y sumándole otros activos, para luego restar las deudas y otras obligaciones.

El NOI es el ingreso generado por las propiedades antes de la depreciación, los intereses y los impuestos. Se calcula restando los gastos operativos de los ingresos por alquileres y otros ingresos operativos.

• Ingresos (revenues): 669.641.000 $
• Costos directos de propiedades arrendadas (directcostsofleasedandrentedpropertyorequipment): 182.821.000 $
• Gastos generales y administrativos (generalandadministrativeexpense): 40.935.000 $
• Gastos por servicios de desarrollo de joint ventures (jointventuredevelopmentservicesexpense): 1.529.000 $

Fórmula del NOI: Ingresos - Costos Directos - Gastos Generales y Administrativos - Gastos de JV

NOI = 669.641.000 $ - 182.821.000 $ - 40.935.000 $ - 1.529.000 $ = 444.356.000 $

El valor de mercado de las propiedades se estima dividiendo el NOI por una Tasa de Capitalización (Cap Rate). La Tasa de Capitalización no está proporcionada en los datos y es una suposición clave. Para REITs industriales como First Industrial, una tasa de capitalización común podría oscilar entre 5.0% y 6.0%. Utilizaremos un punto medio del 5.5% para la estimación principal y presentaremos un rango.

Fórmula del Valor de Mercado de las Propiedades: NOI / Tasa de Capitalización

Valor de Mercado de las Propiedades (Cap Rate 5.5%) = 444.356.000 $ / 0.055 = 8.079.200.000 $

Estos son los activos no inmobiliarios que contribuyen al valor total de la empresa.

• Efectivo y equivalentes de efectivo (cashandcashequivalentsatcarryingvalue): 2.463.000 $
• Efectivo y equivalentes de efectivo restringidos (restrictedcashandcashequivalents): 7.170.000 $
• Cuentas por cobrar netas (accountsreceivablenet): 7.312.000 $
• Inversiones en afiliadas, subsidiarias, asociadas y joint ventures (investmentsinaffiliatessubsidiariesassociatesandjointventures): 51.180.000 $
• Cuentas por cobrar de alquiler diferido netas (deferredrentreceivablesnet): 16.060.000 $
• Gastos pagados por adelantado y otros activos (prepaidexpenseandotherassets): 11.937.000 $
• Activo por derecho de uso de arrendamiento operativo (operatingleaserightofuseasset): 12.818.000 $
• Activos intangibles de vida finita netos (finitelivedintangibleassetsnet): 19.311.000 $
• Arrendamientos por debajo del valor de mercado netos (belowmarketleasenet): 8.856.000 $
• Cuentas por cobrar de joint ventures (receivableduefromthejointventure): 364.000 $
• Cuentas por cobrar de afiliadas (receivableduefromaffiliates): 9.225.000 $

Total Otros Activos = 2.463.000 $ + 7.170.000 $ + 7.312.000 $ + 51.180.000 $ + 16.060.000 $ + 11.937.000 $ + 12.818.000 $ + 19.311.000 $ + 8.856.000 $ + 364.000 $ + 9.225.000 $ = 146.696.000 $

Estos son los pasivos de la empresa que deben restarse del valor de los activos.

• Deuda garantizada (secureddebt): 9.643.000 $
• Deuda no garantizada (unsecureddebt): 995.184.000 $
• Otra deuda a largo plazo (otherlongtermdebt): 922.476.000 $
• Línea de crédito (lineofcredit): 282.000.000 $
• Cuentas por pagar y pasivos acumulados (accountspayableandaccruedliabilitiescurrentandnoncurrent): 8.625.000 $
• Pasivo por arrendamiento operativo (operatingleaseliability): 17.608.000 $
• Anticipos y depósitos de clientes (customeradvancesanddeposits): 8.412.000 $
• Dividendos por pagar (dividendspayablecurrentandnoncurrent): 51.189.000 $
• Préstamo a largo plazo para construcción (longtermconstructionloancurrentandnoncurrent): 149.514.000 $
• Préstamos por pagar (loanspayable): 131.111.000 $

Total Pasivos = 9.643.000 $ + 995.184.000 $ + 922.476.000 $ + 282.000.000 $ + 8.625.000 $ + 17.608.000 $ + 8.412.000 $ + 51.189.000 $ + 149.514.000 $ + 131.111.000 $ = 2.575.762.000 $

Fórmula del NAV: Valor de Mercado de las Propiedades + Otros Activos - Pasivos Totales

NAV = 8.079.200.000 $ + 146.696.000 $ - 2.575.762.000 $ = 5.650.134.000 $

• Acciones en circulación (commonstocksharesoutstanding): 135.989.979

NAV por Acción = 5.650.134.000 $ / 135.989.979 = 41.55 $

Los Fondos de Operación (FFO) son una medida común del rendimiento de los REITs, ya que ajustan el ingreso neto para tener en cuenta la depreciación y las ganancias por la venta de propiedades, que no reflejan el flujo de efectivo real de las operaciones inmobiliarias.

• Ingreso neto (netincomeloss): 295.244.000 $
• Depreciación y amortización (depreciationandamortization): 171.939.000 $
• Ganancia por venta de propiedades (disposalgroupnotdiscontinuedoperationgainlossondisposal): 111.970.000 $ (Se resta, ya que no es ingreso recurrente de operaciones)

Fórmula del FFO: Ingreso Neto + Depreciación y Amortización - Ganancias por Venta de Propiedades

FFO = 295.244.000 $ + 171.939.000 $ - 111.970.000 $ = 355.213.000 $

• Acciones en circulación (commonstocksharesoutstanding): 135.989.979

FFO por Acción = 355.213.000 $ / 135.989.979 = 2.61 $

El múltiplo Precio/FFO (P/FFO) es un indicador clave en la valoración de REITs y varía según el sector, las perspectivas de crecimiento y las condiciones del mercado. Dado que este dato no está en los datos financieros, asumiremos un múltiplo de 20x como valor central, que es una estimación razonable para un REIT industrial consolidado, y presentaremos un rango.

Fórmula del Valor Intrínseco por FFO: FFO por Acción x Múltiplo P/FFO

Valor Intrínseco por FFO (Múltiplo 20x) = 2.61 $ x 20 = 52.20 $

Basado en los datos financieros para el año fiscal 2024 y las suposiciones mencionadas, el valor intrínseco estimado de First Industrial Realty Trust es:

• Mediante el método de Valor de Activos Netos (NAV): El valor intrínseco se estima en aproximadamente 41.55 $ por acción, con un rango entre 36.60 $ y 47.49 $ dependiendo de la tasa de capitalización asumida.
• Mediante el método de Múltiplos de FFO: El valor intrínseco se estima en aproximadamente 52.20 $ por acción, con un rango entre 39.15 $ y 65.25 $ dependiendo del múltiplo Precio/FFO asumido.

El valor intrínseco de un REIT es una combinación de estos análisis. Ambos métodos ofrecen perspectivas válidas, con el NAV enfocándose en el valor de los activos subyacentes y el múltiplo de FFO en la capacidad de generación de flujo de efectivo operativo. Dado que ambos métodos proporcionan rangos que se superponen, una estimación conservadora del valor intrínseco de First Industrial Realty Trust podría situarse en el rango de 40 $ a 55 $ por acción, dependiendo de las preferencias del inversor en cuanto a las suposiciones de Cap Rate y múltiplos P/FFO.

A continuación, se presenta la puntuación de First Industrial Realty Trust (FR) en las diferentes áreas:

• Calidad del Negocio: 8/10

First Industrial Realty Trust es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que se especializa en propiedades industriales, incluyendo centros de distribución, almacenes y propiedades de manufactura ligera. La calidad de su negocio es alta debido a la fuerte demanda estructural por espacios logísticos impulsada por el crecimiento del comercio electrónico, la optimización de las cadenas de suministro y la necesidad de inventarios más cerca del consumidor. El modelo de negocio genera flujos de efectivo estables a través de alquileres a largo plazo y una base de inquilinos diversificada.

• Moat (Ventaja Competitiva Duradera): 7.5/10

El "moat" de First Industrial se deriva de varios factores:

• Ubicación Estratégica: Posee propiedades en mercados logísticos clave y cerca de grandes centros de población, lo cual es crucial para la distribución de última milla. La tierra en estas ubicaciones es escasa y costosa, creando altas barreras de entrada.
• Escala y Experiencia: Como uno de los principales propietarios de propiedades industriales, tiene la escala y la experiencia para desarrollar, adquirir y gestionar activos eficientemente.
• Relaciones con Inquilinos: Sus relaciones a largo plazo con grandes empresas de logística y comercio electrónico le proporcionan estabilidad.
• Costos de Sustitución: Para un inquilino, el costo y la interrupción de trasladar una operación logística son significativos, lo que fomenta la retención.
• Situación Financiera: 8/10

First Industrial Realty Trust generalmente mantiene una situación financiera sólida. Esto se evidencia en:

• Niveles de Deuda Manejables: Suelen tener ratios de deuda sobre EBITDA y deuda sobre activos prudentes, lo que les permite mantener flexibilidad financiera y acceso a capital.
• Acceso a Capital: Como REIT con grado de inversión, tienen acceso favorable a los mercados de deuda y capital para financiar adquisiciones y desarrollos.
• Flujos de Caja Estables: Sus ingresos por alquileres son predecibles y estables, lo que respalda el pago de dividendos y la inversión en crecimiento.
• Ocupación Elevada: Las tasas de ocupación de sus propiedades suelen ser muy altas, lo que indica una fuerte demanda por sus activos.
• Crecimiento: 8.5/10

El crecimiento de First Industrial ha sido robusto y se espera que continúe:

• Demanda del Sector: El sector industrial sigue siendo un motor de crecimiento debido a las tendencias mencionadas (e-commerce, reconfiguración de cadenas de suministro).
• Desarrollo y Adquisiciones: La empresa tiene un historial probado de desarrollar nuevas propiedades de alta calidad y realizar adquisiciones estratégicas que mejoran su cartera y capacidad de ingresos.
• Crecimiento de Rentas: La escasez de oferta en mercados clave permite aumentos de alquileres significativos en los contratos existentes y nuevos.
• Crecimiento del FFO por Acción: Han demostrado un crecimiento consistente en los Fondos de Operaciones (FFO) por acción, una métrica clave para los REITs.
• Perspectivas Futuras: 8.5/10

Las perspectivas futuras para First Industrial son muy positivas:

• Megatendencias Continuas: Las fuerzas estructurales que impulsan la demanda de bienes raíces industriales (e-commerce, globalización/re-shoring, optimización de inventarios) se mantienen vigentes a largo plazo.
• Innovación en Logística: La inversión en automatización y tecnología dentro de los almacenes puede requerir espacios más modernos y eficientes, beneficiando a propietarios con carteras de alta calidad.
• Gestión Proactiva: La empresa ha demostrado una gestión proactiva para optimizar su cartera y capitalizar las oportunidades del mercado.

Resumen de Puntuaciones: