Tesis de Inversion en Inmobiliaria del Sur, S.A.

Inmobiliaria del Sur, S.A. (IDS) es una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), que es el equivalente español a un REIT (Real Estate Investment Trust).

Su clasificación específica dentro del sector REIT se puede desglosar de la siguiente manera:

• Tipo Principal de REIT: REIT Residencial (o SOCIMI Residencial).

  Inmobiliaria del Sur se especializa principalmente en la adquisición, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios destinados al alquiler residencial.

• Subcategoría relevante para su especialización: REIT de Vivienda Multifamiliar para Alquiler (Build-to-Rent - BTR).

  Dentro del sector residencial, su enfoque principal radica en la promoción de viviendas nuevas y la gestión de una cartera de inmuebles, mayoritariamente apartamentos y pisos, destinados al alquiler a largo plazo. Su estrategia se ha centrado en el crecimiento de su cartera de alquiler residencial en áreas urbanas clave, como Madrid y Sevilla, lo que la posiciona claramente en este segmento específico del mercado de REITs residenciales.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa Inmobiliaria del Sur, S.A. son las siguientes:

• D. Pablo Iriarte Borrego, quien ocupa el cargo de Deputy Secretary Non Counselor.
• Mr. Domingo González, desempeñándose como Financial Director (Director Financiero).
• Mr. José Luis Jiménez, con el cargo de Technical Director (Director Técnico).
• Mr. Francisco Pumar López, quien ejerce como General Director (Director General).
• Mr. Ricardo Pumar López, ocupando la posición de Executive Chairman (Presidente Ejecutivo).
• Mr. Ricardo Astorga Morano, desempeñándose como Secretary & Legal Adviser (Secretario y Asesor Legal).

Host Hotels & Resorts (HST) es el mayor REIT hotelero (Real Estate Investment Trust) de EE. UU., centrado en la propiedad de hoteles upper-upscale y de lujo, que son operados por marcas líderes como Marriott, Hilton y Hyatt. Su estrategia principal es la adquisición, gestión y mejora de activos hoteleros de alta calidad para generar rendimientos a los accionistas.

• Competidores Directos (Otros REITs Hoteleros):

  Son empresas con modelos de negocio muy similares, que compiten por la adquisición de propiedades hoteleras de alta calidad y por el capital de los inversores. Las diferencias clave radican en la composición exacta de la cartera, el enfoque geográfico y las estrategias de gestión de activos:

  Característica	Host Hotels & Resorts (HST)	Pebblebrook Hotel Trust (PEB)	Park Hotels & Resorts (PK)	Sunstone Hotel Investors (SHO)
  Productos (Activos)	Principalmente hoteles upper-upscale y de lujo de servicio completo (Marriott, Hilton, Hyatt), enfoque en activos de alta calidad y gran escala.	Hoteles upper-upscale y de lujo, a menudo propiedades de estilo de vida y boutique en mercados urbanos y de destino clave. Suelen tener un enfoque más "curado" de la cartera.	Hoteles upper-upscale y de lujo, muchos de ellos marcas Hilton (debido a su origen como spin-off de Hilton Worldwide), grandes y de servicio completo, con una significativa exposición a convenciones.	Hoteles upper-upscale y de lujo, de servicio completo y selecto, con un enfoque en mercados de crecimiento y un historial de rotación de cartera.
  Precios (Valoración)	Valorado por su cartera diversificada y de alta calidad, fuerte balance y gestión de capital eficiente. Su tamaño y liquidez son ventajas.	La valoración puede reflejar un enfoque más de nicho y potencial de reposicionamiento en propiedades urbanas y de resort de lujo.	Valoración basada en una cartera extensa y madura, a menudo con grandes activos de convención, y con un enfoque en la optimización operativa de los activos heredados.	Valoración influenciada por la mejora activa del portfolio y la ubicación de los activos, con un enfoque en el rendimiento del capital invertido.
  Estrategias	Gestión de activos pasiva para optimizar el rendimiento, asignación de capital a mejoras de propiedades y adquisiciones selectivas, mantenimiento de un balance sólido y retorno de capital a los accionistas.	Gestión de activos más activa, incluyendo reposicionamiento y remodelación de propiedades para aumentar su valor. Enfoque en mercados de alta barrera de entrada.	Optimización de la cartera inicial heredada de Hilton, desinversiones estratégicas de activos no esenciales y reinversión en propiedades de mayor rendimiento o en el pago de deuda.	Gestión activa de la cartera, desinversión de activos no estratégicos y adquisición de propiedades con potencial de crecimiento, buscando maximizar el valor por acción.

• Competidores Indirectos:
  • Firmas de Capital Privado e Inversores Institucionales (ej. Blackstone, Starwood Capital):

    Diferencias: No son entidades cotizadas con la misma estructura de REIT. Compiten con Host en la adquisición de activos hoteleros a gran escala, a menudo en transacciones privadas. Suelen tener horizontes de inversión más cortos y buscan rendimientos basados en la mejora operativa rápida y la venta, sin la obligación de distribuir la mayoría de sus beneficios como dividendos, lo que les da mayor flexibilidad.

  • Otros Sectores de REITs (ej. REITs Residenciales, Industriales, de Oficinas):

    Diferencias: Aunque no poseen hoteles, compiten con Host por el capital de los inversores. Un inversor puede optar por invertir en un REIT industrial (ej. Prologis) si percibe que las perspectivas de crecimiento o la estabilidad son mejores en ese sector que en el hotelero, o si busca una menor volatilidad. Cada sector tiene sus propios impulsores de rendimiento y perfiles de riesgo.

  • Grandes Compañías Hoteleras que Poseen Activos (ej. algunas filiales de Marriott o Hilton):

    Diferencias: Si bien Host se asocia con ellas para operar sus propiedades, algunas de estas grandes cadenas pueden poseer directamente hoteles o tener participaciones significativas, compitiendo en la propiedad de activos específicos, aunque su modelo de negocio principal es la gestión de marcas y franquicias.

Inmobiliaria del Sur, S.A. (Insur) es un REIT de Propiedades Tradicionales, centrado principalmente en la promoción y gestión de activos residenciales, oficinas y espacios comerciales en España, con una fuerte presencia en Andalucía. La información detallada sobre la superficie total de cada propiedad específica puede variar y a menudo se presenta en sus informes anuales consolidados o presentaciones para inversores, donde se detallan las superficies construidas, alquilables o desarrollables de sus proyectos y activos principales.

A continuación, se presenta una tabla con una selección de las propiedades más representativas o proyectos significativos que Inmobiliaria del Sur ha desarrollado o posee en su portafolio, basándose en la información pública disponible. Es importante tener en cuenta que esta lista no es exhaustiva de cada activo individual que la compañía pueda poseer, especialmente en el segmento residencial donde gestionan promociones con múltiples viviendas.

Para obtener una lista exhaustiva y las cifras exactas de superficie de cada activo, incluyendo los detalles de todas las promociones residenciales y sus unidades, se recomienda consultar los últimos informes anuales y presentaciones a inversores publicados por Inmobiliaria del Sur, S.A. en su sitio web oficial.

Inmobiliaria del Sur, S.A. (conocida como INMOBILIARIA DEL SUR SOCIMI, S.A. o ITS.MC en bolsa) es un REIT (SOCIMI en España) con una cartera de activos diversificada, aunque con un enfoque significativo en la gestión y el alquiler de viviendas residenciales y edificios de oficinas, además de algunos activos comerciales y logísticos. Sus propiedades se concentran principalmente en Madrid y Andalucía (Sevilla, Málaga).

Es importante destacar que la información detallada de la ocupación, desglosada por cada propiedad individual (con su superficie exacta ocupada y total), no suele ser públicamente reportada por los REITs o SOCIMIs para cada uno de sus activos, especialmente cuando gestionan grandes carteras con múltiples unidades o edificios. La información de ocupación se proporciona habitualmente a nivel de portfolio general o por segmento de activo (por ejemplo, portfolio residencial, portfolio de oficinas).

Por lo tanto, no dispongo de un listado exacto de la superficie total y ocupada de cada propiedad individual de Inmobiliaria del Sur, S.A. Sin embargo, puedo proporcionar la información más reciente disponible sobre las tasas de ocupación a nivel de portfolio o por tipo de activo, que es la métrica que la compañía suele reportar en sus informes financieros a inversores.

A fecha de los informes más recientes disponibles (normalmente cierres de año fiscal o trimestrales), Inmobiliaria del Sur, S.A. reporta sus tasas de ocupación de la siguiente manera:

• Para sus activos residenciales, la ocupación se mide generalmente como el porcentaje de viviendas o unidades residenciales que están arrendadas y generando ingresos, sobre el total de unidades disponibles.
• Para sus activos de oficinas y comerciales, la ocupación se mide típicamente como el porcentaje de la superficie bruta alquilable (SBA o GLA) que está arrendada.

A continuación, se presenta una tabla con la información de ocupación a nivel de portfolio o segmento de activo, reflejando cómo la compañía reporta estas métricas. Los datos específicos de "Superficie Total" y "Superficie Ocupada" a nivel agregado por segmento son estimaciones basadas en los reportes de la compañía, ya que las cifras exactas varían continuamente con las adiciones/desinversiones y el cálculo preciso de la superficie por segmento se consolida en informes extensos.

Para obtener la información más precisa y actualizada, incluyendo posibles cifras exactas para el cierre del último trimestre o año fiscal, se recomienda consultar directamente los últimos informes financieros y presentaciones a inversores de Inmobiliaria del Sur, S.A. disponibles en su sitio web o en la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) de España.

Como sistema de inteligencia artificial, no tengo acceso a datos en tiempo real o información financiera específica y actualizada de empresas individuales como Inmobiliaria del Sur, S.A. Por lo tanto, no puedo determinar la tendencia de ocupación (estable, en aumento o en descenso) de dicha compañía.

Para obtener esta información, le recomiendo consultar:

• Los informes financieros más recientes de la empresa (informes anuales, trimestrales).
• Noticias del sector inmobiliario o análisis de mercado especializados.
• Bases de datos financieras que ofrezcan métricas operativas de la compañía.

Inmobiliaria del Sur, S.A. (INSUR) es un REIT (SOCIMI en España) enfocado principalmente en el desarrollo y la gestión de activos inmobiliarios como oficinas, viviendas residenciales y locales comerciales. Por lo tanto, se clasifica como un REIT de propiedades inmobiliarias.

Respecto a la lista de los 10 principales inquilinos y su porcentaje de ingresos por rentas anualizados (ABR), debo indicar que no dispongo de información pública detallada sobre los 10 principales inquilinos individuales de Inmobiliaria del Sur, S.A. ni de su contribución específica al ABR. Las empresas inmobiliarias con carteras diversificadas, como INSUR, a menudo reportan la distribución de ingresos por tipo de activo o sector, pero no siempre desglosan públicamente los ingresos por inquilino individual a menos que exista una concentración muy significativa que deba ser reportada como riesgo.

En cuanto a la diversificación de la cartera de inquilinos, la solidez crediticia de los principales inquilinos y los riesgos de concentración, puedo comentar lo siguiente:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: La cartera de Inmobiliaria del Sur, S.A. se caracteriza por su diversificación por tipo de activo, incluyendo principalmente oficinas, locales comerciales y vivienda residencial, ubicados en regiones estratégicas de España, como Madrid y Andalucía. Esta diversificación por segmento de uso y geográfica contribuye a mitigar el riesgo de dependencia excesiva de un único tipo de mercado o geografía.
• Solidez crediticia de los principales inquilinos: Sin una lista específica de los principales inquilinos y sus detalles de contribución, no es posible evaluar la solidez crediticia de cada uno de ellos individualmente. No obstante, en los segmentos de oficinas y comercial, la estrategia habitual de la compañía es atraer inquilinos con perfiles de crédito estables y reconocidos, lo que contribuye a la estabilidad de los flujos de ingresos.
• Riesgos de concentración: A falta de datos específicos por inquilino, es difícil identificar un riesgo de concentración notable en un único arrendatario. La diversificación de la cartera por activos y ubicaciones geográficas ayuda a distribuir el riesgo. Sin embargo, como cualquier REIT, está expuesto a riesgos inherentes a los sectores inmobiliarios en los que opera (por ejemplo, cambios en la demanda de oficinas o en el sector retail) y a las condiciones macroeconómicas generales de las regiones donde posee sus activos. La gestión activa de la cartera busca minimizar estos riesgos.

Basándome en los datos financieros proporcionados para el REIT Inmobiliaria del Sur, S.A. (ISUR.MC), se observa la siguiente tendencia en sus dividendos:

• Durante los años 2015 a 2018, los dividendos mostraron cierta volatilidad con fluctuaciones significativas y, en algunos casos, una tendencia a la baja en comparación con el punto de partida.
• A partir de 2019, se inició una tendencia de crecimiento constante, con aumentos progresivos en los montos de los dividendos pagados.
• En los años 2020 y 2021, los dividendos se mantuvieron en niveles elevados, aunque con una ligera oscilación.
• Desde 2022 hasta las proyecciones de 2025, los dividendos muestran una clara trayectoria creciente, con los valores más altos registrados en los últimos datos disponibles.

En resumen, si bien ha habido períodos de volatilidad y fluctuaciones en el pasado, la tendencia general de los dividendos de Inmobiliaria del Sur, S.A. en los últimos años, especialmente desde 2019 y de manera más pronunciada hacia 2025, es claramente creciente. Aunque hay movimientos puntuales dentro de los años, la trayectoria a medio y largo plazo apunta a un incremento de los dividendos pagados.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Inmobiliaria del Sur, S.A., basado en los datos financieros proporcionados.

La rentabilidad por dividendo de Inmobiliaria del Sur, S.A. ha mostrado una tendencia general de **crecimiento inicial seguida de volatilidad**. Observamos un ascenso desde 2018 hasta alcanzar un pico en 2021, para luego experimentar fluctuaciones y una disminución notable en 2024 (c

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO de Inmobiliaria del Sur, S.A., utilizando los datos financieros proporcionados.

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo

Al analizar los datos financieros del payout ratio de Inmobiliaria del Sur, S.A. desde 2018 hasta 2024, se observa una evolución con varias fases:

• En 2018, el payout ratio se situaba en un nivel muy bajo.
• Entre 2018 y 2019, hubo un incremento significativo, mostrando un cambio en la política de distribución.
• Desde 2020 hasta 2024, el ratio ha fluctuado en un rango más estable, aunque con una ligera tendencia a la baja desde su pico en 2021. No es una tendencia uniformemente creciente o decreciente en el período completo, sino más bien un salto inicial seguido de un periodo de relativa estabilidad con variaciones.

Indicación sobre la política de dividendos y capacidad de cobertura

Esta tendencia indica que Inmobiliaria del Sur, S.A. ha pasado de una política de dividendos extremadamente conservadora en 2018 a una política de distribución más establecida, aunque aún muy prudente. El hecho de que el payout ratio se haya mantenido en niveles consistentemente bajos (generalmente entre el 20% y el 28% en los años recientes, con la excepción del 2018) sugiere una fuerte capacidad de la empresa para cubrir sus dividendos con el Flujo de Fondos de Operaciones (FFO). La política de dividendos de la compañía parece estar orientada a retener una parte sustancial de sus ganancias operativas para otros fines.

Evaluación de la seguridad del dividendo actual

Basándose en los niveles del payout ratio indicados en los datos financieros, la seguridad del dividendo actual de Inmobiliaria del Sur, S.A. es muy sólida. Todos los ratios presentados se encuentran significativamente por debajo del umbral del 85-90% que generalmente se considera saludable para un REIT. Un ratio que oscila entre el 20% y el 30% indica que la empresa está distribuyendo solo una pequeña fracción de su FFO como dividendos, lo que proporciona un amplio colchón de seguridad frente a posibles fluctuaciones en el flujo de caja o en los requisitos de capital.

Análisis de la retención de capital para reinversión

Dado que el payout ratio se mantiene en niveles bajos, Inmobiliaria del Sur, S.A. está reteniendo una porción muy significativa de su FFO. Esto significa que la mayor parte de los fondos generados por las operaciones (entre el 70% y el 80% en los últimos años) permanece en la empresa. Esta política de retención de capital es altamente beneficiosa, ya que permite al REIT:

• Financiar el crecimiento de su cartera a través de adquisiciones de nuevas propiedades o el desarrollo de proyectos existentes.
• Reducir la dependencia de fuentes de financiación externas, como la emisión de nueva deuda o la dilución de los accionistas a través de la emisión de nuevas acciones.
• Fortalecer su balance y mejorar su flexibilidad financiera para futuras oportunidades o desafíos económicos.

En resumen, la empresa parece estar en una posición favorable para reinvertir en su negocio y crecer de forma sostenible sin comprometer su solidez financiera.

Se realizará una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Inmobiliaria del Sur, S.A. basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

Análisis Individual de Ratios:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,00

  Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que están financiados por deuda. Un valor de 0,00 indica que la compañía no tiene deuda o que esta es insignificante en relación con sus activos totales. Esto sugiere una estructura de capital extremadamente desapalancada.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 0,00

  Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas (EBIT). Un valor de 0,00, especialmente en conjunción con una deuda total de 0,00, implica que la empresa no tiene gastos por intereses, o que si los tuviera, no tendría beneficios operativos para cubrirlos. En este caso, lo más probable es que la ausencia de deuda resulte en la ausencia de gastos por intereses.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: -2,22

  Este ratio indica cuántos años de FFO ajustado (Funds From Operations) se necesitarían para pagar la deuda neta. Un valor negativo (-2,22) significa que la deuda neta es negativa. Esto ocurre cuando una empresa tiene más efectivo y equivalentes de efectivo que su deuda total. Implica una posición de caja neta, lo que sugiere una liquidez muy fuerte y la ausencia de deuda neta.

Comparación con Promedios Típicos para un REIT:

Los datos financieros de Inmobiliaria del Sur, S.A. presentan una desviación significativa de los promedios típicos para un REIT (Fondo de Inversión Inmobiliaria):

Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero:

La estructura de deuda de Inmobiliaria del Sur, S.A. es extremadamente conservadora. Los datos financieros sugieren que la empresa opera con muy poca o ninguna deuda neta, e incluso mantiene una posición de caja neta. Esto la coloca en una situación de riesgo financiero por deuda prácticamente nulo en términos de apalancamiento excesivo o incapacidad para cubrir sus obligaciones.

El principal riesgo financiero para Inmobiliaria del Sur, S.A. derivado de esta estructura de deuda no es el apalancamiento excesivo o la insolvencia por deuda, sino más bien la ineficiencia en la asignación de capital y la pérdida de potencial de crecimiento. Para un REIT, la utilización prudente de la deuda es una estrategia común para financiar la adquisición de nuevas propiedades y expandir el portafolio, lo que a su vez puede impulsar el FFO y el crecimiento de los dividendos. Operar con una deuda tan baja o una posición de caja neta tan elevada podría indicar:

• Una estrategia de gestión de capital extremadamente aversa al riesgo.
• Una falta de oportunidades de inversión atractivas donde desplegar el capital disponible.
• Una posible subutilización de su capacidad para generar retornos sobre el capital invertido, ya que el capital no está siendo apalancado para adquirir activos generadores de ingresos.

En resumen, si bien el perfil de riesgo de deuda es extraordinariamente bajo, esto podría traducirse en un menor rendimiento para los accionistas en comparación con un REIT que utiliza el apalancamiento de manera efectiva y prudente para maximizar su potencial de crecimiento y rentabilidad.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para Inmobiliaria del Sur, S.A. basado en el ratio proporcionado de 0,00.

• 1. ¿Qué significa el resultado?

  El ratio de Cobertura de Intereses es una medida crucial que indica la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los gastos por intereses. Un ratio de 0,00 significa que Inmobiliaria del Sur, S.A. generó cero o un valor negativo de Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT). En términos sencillos, esto implica que la empresa no está generando suficientes beneficios operativos para cubrir sus pagos de intereses, o que incluso está incurriendo en pérdidas antes de considerar los intereses. Esta es una señal de alarma financiera muy significativa.

• 2. Comparación con el sector o competidores directos

  Como modelo de lenguaje, no tengo acceso en tiempo real a datos financieros específicos del sector REIT (Real Estate Investment Trust) o de los competidores directos de Inmobiliaria del Sur, S.A. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa en este momento. Sin embargo, en un análisis financiero completo, sería fundamental comparar este ratio con el promedio de la industria y con empresas similares para contextualizar mejor la situación.

• 3. Conclusión sobre su capacidad para pagar intereses

  Dado que el ratio de Cobertura de Intereses es 0,00, la capacidad de Inmobiliaria del Sur, S.A. para pagar sus intereses se considera extremadamente débil o inexistente. Un ratio tan bajo sugiere que la empresa está experimentando serias dificultades operativas o financieras, ya que no logra generar beneficios suficientes para cubrir ni siquiera el coste de su deuda. Esto podría indicar un riesgo elevado de impago de intereses o de reestructuración de deuda si la situación no mejora.

No dispongo de datos específicos y detallados sobre los vencimientos de deuda para el REIT Inmobiliaria del Sur, S.A. (INSUR) en un formato que permita generar una tabla precisa y actualizada en este momento.

Para obtener esta información, sería necesario consultar sus informes financieros anuales más recientes (como el Informe Financiero Anual o el Informe de Gestión), los estados financieros consolidados o las presentaciones a inversores que la compañía publica en su página web de relaciones con inversores o en los registros de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Dada la instrucción de no inventar cifras ni crear tablas de ejemplo si no se encuentran los datos específicos, debo detenerme aquí.

Como sistema de inteligencia artificial, no tengo acceso a bases de datos financieras en tiempo real ni la capacidad de buscar calificaciones crediticias específicas y actualizadas para empresas individuales como Inmobiliaria del Sur, S.A. Las calificaciones crediticias son dinámicas y pueden cambiar, siendo publicadas por las propias agencias de calificación.

Para obtener las calificaciones crediticias más precisas y actualizadas de Inmobiliaria del Sur, S.A. de S&P Global Ratings, Moody's y Fitch Ratings, le recomiendo consultar las siguientes fuentes:

• El sitio web de relaciones con inversores de Inmobiliaria del Sur, S.A., ya que las empresas suelen publicar sus calificaciones.
• Los sitios web oficiales de las agencias de calificación (S&P Global Ratings, Moody's, Fitch Ratings), donde puede haber secciones de búsqueda de empresas o informes.
• Terminales de datos financieros profesionales (como Bloomberg o Refinitiv Eikon), si tiene acceso.

No obstante, puedo proporcionarle una explicación general sobre qué significan las calificaciones crediticias y el concepto de "grado de inversión", que es parte de su solicitud:

Las calificaciones crediticias son evaluaciones de la capacidad de un emisor (en este caso, una empresa como un REIT) para cumplir con sus obligaciones financieras. Son emitidas por agencias independientes y proporcionan una indicación del riesgo de impago.

El "grado de inversión" es una categoría de calificación crediticia que indica un riesgo relativamente bajo de impago. Generalmente, las calificaciones de grado de inversión se consideran más seguras para los inversores. A continuación, se presenta una tabla simplificada de las calificaciones de grado de inversión de las principales agencias:

Implicaciones del Grado de Inversión:

• Menores costes de endeudamiento: Las empresas con calificación de grado de inversión generalmente pueden obtener préstamos a tasas de interés más bajas debido a su menor riesgo percibido.
• Mayor acceso a capital: Pueden acceder a un grupo más amplio de inversores, incluidos fondos de pensiones y otras instituciones que solo invierten en bonos de grado de inversión.
• Mayor estabilidad: Implica una mayor estabilidad financiera y menor probabilidad de impago, lo cual es atractivo para los inversores conservadores.

En resumen, aunque no puedo proporcionarle las calificaciones específicas para Inmobiliaria del Sur, S.A., espero que esta explicación sobre las calificaciones crediticias y el concepto de "grado de inversión" le sea útil para interpretar la información una vez que la obtenga.

Para analizar el nivel de apalancamiento de Inmobiliaria del Sur, S.A., se nos proporciona que su ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo es de -2,67 veces.

Este valor es significativamente inferior a la referencia clave de 10x, que se considera un umbral de riesgo significativo para el ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo. Sin embargo, es fundamental comprender la implicación de un valor negativo. Asumiendo que la "deuda total" de la empresa es una cantidad positiva, un ratio negativo de Deuda/Flujo de Caja Operativo indica que el flujo de caja operativo de Inmobiliaria del Sur, S.A. es negativo. Esto significa que la empresa no está generando suficiente efectivo de sus operaciones principales para cubrir sus gastos, lo cual es una señal de una situación financiera muy precaria y de alto riesgo, ya que una compañía necesita flujos de caja operativos positivos para ser sostenible, afrontar sus obligaciones y financiar su crecimiento.

Comentario sobre el riesgo:

Aunque el ratio numéricamente es bajo, su valor negativo sugiere que Inmobiliaria del Sur, S.A. está generando un flujo de caja operativo negativo. Esto representa un riesgo extremadamente alto, ya que la empresa no produce efectivo suficiente de sus operaciones centrales para cubrir gastos o para hacer frente al servicio de su deuda.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de Inmobiliaria del Sur, S.A., identificar la tendencia principal (adquisición vs. desinversión), proporcionar cifras clave y evaluar la existencia de una estrategia de venta para reacondicionamiento externo y posterior readquisición, sería indispensable contar con los datos financieros detallados que reflejen las operaciones de inversión y desinversión de la empresa.

Dado que no se han proporcionado los datos financieros en la solicitud, no puedo realizar un análisis preciso de la estrategia de rotación de cartera de Inmobiliaria del Sur, S.A. ni identificar tendencias o cifras clave.

Sin la información específica sobre las transacciones de activos (adquisiciones, desinversiones, valores de compra/venta, fechas, etc.), es imposible:

• Determinar la tendencia principal (si la empresa se ha centrado más en la adquisición de nuevos activos para expandir su cartera o en la desinversión de activos para optimizarla o generar liquidez).
• Proporcionar cifras clave para respaldar cualquier tendencia, como el volumen total de adquisiciones, el valor total de las desinversiones, el número de propiedades transaccionadas o la evolución del valor de la cartera.
• Evaluar si existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición. Este tipo de estrategia implicaría un patrón de ventas y readquisiciones de las mismas propiedades o propiedades similares en periodos relativamente cortos, a menudo reflejado en un aumento del valor del activo tras la readquisición o una justificación explícita en los informes financieros. Sin métricas financieras como los costes de venta y los precios de readquisición de activos específicos, o el historial de propiedad de propiedades individuales, no se puede apoyar ni refutar dicha hipótesis.

En resumen, sin acceso a los datos financieros de inversión y desinversión de Inmobiliaria del Sur, S.A., cualquier conclusión sobre su estrategia de rotación de cartera carecería de base factual.

Analicemos la retención de beneficios del REIT Inmobiliaria del Sur, S.A. a partir de los datos financieros proporcionados y el porcentaje de payout sobre FFO del 21,67%.

Para un REIT (Real Estate Investment Trust), los Funds From Operations (FFO) son una métrica clave que representa el flujo de caja generado por las operaciones principales. Se calcula típicamente como el Beneficio Neto más la Depreciación y Amortización (y ajustando por ganancias/pérdidas de ventas de activos y otros elementos no monetarios relevantes).

Utilizando los datos financieros, calculamos los FFO para cada año sumando el Beneficio Neto (`netIncome`) y la Depreciación y Amortización (`depreciationAndAmortization`). Los dividendos pagados se extraen de `dividendsPaid` (en valor absoluto).

Para el año 2024, el FFO calculado es de 25.079.000 EUR. La pregunta indica un payout basado en FFO del 21,67%. Este porcentaje es muy consistente con el payout calculado para 2024 (21,59% basado en los dividendos realmente pagados de 5.416.000 EUR y nuestro FFO calculado).

Dada la cifra de payout sobre FFO del 21,67%:

• El porcentaje de FFO que la empresa distribuye como dividendos es del 21,67%.
• Esto implica que el porcentaje de FFO que la empresa retiene es del 100% - 21,67% = 78,33%.

Para el año 2024, los beneficios retenidos sobre FFO serían:

• FFO (2024): 25.079.000 EUR
• Beneficios Retenidos = 25.079.000 EUR * 78,33% = 19.645.911 EUR

Análisis de la Retención de Beneficios para un REIT:

Generalmente, los REITs están legalmente obligados a distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas anualmente para mantener su estatus fiscal preferencial (es decir, no pagar impuestos corporativos a nivel de empresa). Un payout del 21,67% sobre FFO es extremadamente bajo y atípico para un REIT. Las implicaciones de esta alta retención (78,33%) son las siguientes:

• Financiación Interna para el Crecimiento: Una retención tan elevada indica que Inmobiliaria del Sur, S.A. está utilizando una parte sustancial de sus ganancias operativas para financiar su crecimiento. Esto reduce la dependencia de la deuda o la emisión de nuevo capital (acciones) para adquirir nuevas propiedades, desarrollar proyectos o mejorar su cartera existente.
• Potencial de Expansión de la Cartera: La reinversión de una gran parte de los FFO puede conducir a una expansión más rápida de la base de activos, lo que, si se gestiona eficazmente, puede traducirse en mayores ingresos y FFO futuros.
• Menor Dependencia de Mercados de Capitales: Al autofinanciarse, la empresa es menos vulnerable a las condiciones volátiles de los mercados de deuda y capital, lo que le otorga una mayor flexibilidad estratégica.
• Percepción del Inversor:
  • Para los inversores que buscan ingresos regulares y elevados, una retención tan alta puede ser menos atractiva, ya que los REITs suelen ser valorados por sus generosos dividendos.
  • Sin embargo, para los inversores con un enfoque en el crecimiento del capital a largo plazo, esta estrategia de alta retención podría ser vista positivamente, ya que sugiere una reinversión agresiva destinada a aumentar el valor de los activos y, potencialmente, el precio de la acción a futuro.
• Consideración del Estatus de REIT: Es crucial que Inmobiliaria del Sur, S.A. cumpla con sus obligaciones de distribución fiscal para mantener su estatus de REIT. Un payout del 21,67% sobre FFO podría sugerir que la definición de "ingreso imponible" para fines fiscales es significativamente diferente de la métrica de FFO utilizada aquí, o que existen otras consideraciones específicas que permiten esta estrategia de baja distribución y alta retención.

En resumen, Inmobiliaria del Sur, S.A. demuestra una estrategia de reinversión muy agresiva, reteniendo la mayor parte de sus Fondos de Operaciones para financiar su expansión y desarrollo, lo cual es inusual para un REIT pero puede indicar un fuerte enfoque en el crecimiento futuro de su cartera.

Analizando los datos financieros proporcionados sobre la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Inmobiliaria del Sur, S.A. en los últimos años, se observa una pauta muy clara y consistente.

Los datos financieros muestran los siguientes cambios porcentuales en el número de acciones:

• 2024: Disminución del 0,00%
• 2023: Disminución del 0,00%
• 2022: Crecimiento del 0,05%
• 2021: Disminución del -0,04% (lo que implica un crecimiento efectivo del 0,04%)
• 2020: Disminución del 0,00%
• 2019: Disminución del 0,00%
• 2018: Crecimiento del 0,02%
• 2017: Crecimiento del 0,04%
• 2016: Disminución del 0,00%
• 2015: Disminución del 0,00%

A partir de estos datos financieros, las principales conclusiones son:

• Magnitud de los cambios: Los cambios en el número de acciones son extremadamente pequeños. Los crecimientos más significativos son del 0,05%, 0,04% y 0,02%. Esto significa que, incluso en los años de crecimiento, la cantidad de nuevas acciones emitidas es de unas pocas centésimas de un punto porcentual respecto al total, lo cual es prácticamente insignificante.
• Frecuencia de las emisiones: En la mayoría de los años analizados (2024, 2023, 2020, 2019, 2016, 2015), no hubo cambios en el número de acciones o estos fueron de un 0,00%, lo que indica una estabilidad casi total. Las emisiones o aumentos se producen de forma esporádica y en proporciones mínimas.
• Riesgo de dilución: Con porcentajes de cambio tan ínfimos, el riesgo de dilución para los inversores existentes es insignificante. Una dilución se considera significativa cuando las nuevas emisiones representan un porcentaje notable de las acciones en circulación, lo que reduce el porcentaje de propiedad de los accionistas actuales y, potencialmente, el beneficio por acción. En este caso, la escala de las emisiones es tan reducida que su impacto dilutivo es prácticamente nulo en términos prácticos.
• Estrategia de crecimiento: Dados los valores reportados en los datos financieros, estas mínimas variaciones no parecen corresponder a una estrategia activa y agresiva de captación de capital a través de la emisión de acciones para financiar un crecimiento sustancial. Si bien un REIT puede emitir acciones para financiar adquisiciones o nuevos desarrollos (una estrategia de crecimiento saludable), los porcentajes mostrados son demasiado pequeños para indicar una estrategia de crecimiento basada en una dilución significativa. Es más probable que estas variaciones respondan a:
  • Emisiones muy puntuales y de bajo volumen para proyectos menores.
  • Ajustes técnicos o administrativos en el capital.
  • Posiblemente, la conversión de instrumentos financieros o el ejercicio de opciones sobre acciones por parte de empleados, si existen este tipo de planes, que generen una dilución marginal y programada.

En conclusión, basándose en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de Inmobiliaria del Sur, S.A. no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los cambios son tan mínimos que no impactan de forma material en la participación accionarial. Tampoco parece ser una estrategia de crecimiento agresiva basada en la dilución, sino más bien ajustes o pequeñas emisiones que tienen un impacto prácticamente nulo en el capital de la compañía a gran escala.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Inmobiliaria del Sur, S.A. (INSUR) se basa fundamentalmente en una combinación de desarrollo de nuevas promociones residenciales y el crecimiento de su cartera de activos en renta (patrimonialista).

• Desarrollo Residencial: La compañía mantiene un enfoque significativo en la promoción y construcción de nuevas viviendas, principalmente en mercados clave como Andalucía (especialmente Sevilla, Málaga y Cádiz) y Madrid. Esta actividad es un motor importante de su generación de ingresos y expansión.
• Crecimiento de la Cartera en Renta: Insur busca incrementar el tamaño y la calidad de su portfolio de activos destinados al alquiler, que incluyen oficinas y locales comerciales. Esto se logra tanto a través de la adquisición selectiva de propiedades existentes como, y de manera creciente, mediante el desarrollo de nuevos proyectos para ser mantenidos en propiedad y explotados en régimen de alquiler.
• Expansión Geográfica y Consolidación: Si bien su foco principal se mantiene en las regiones mencionadas, la estrategia también contempla la consolidación de su presencia en estas áreas de alta demanda y, potencialmente, la evaluación de oportunidades en otras ubicaciones estratégicas que se alineen con su modelo de negocio.

En resumen, si bien las adquisiciones pueden formar parte de su estrategia de manera selectiva, el desarrollo inmobiliario (tanto para venta residencial como para engrosar su cartera de alquiler) es el pilar central de su crecimiento a futuro.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como Inmobiliaria del Sur, S.A., se requieren datos financieros específicos que no han sido proporcionados. La información que ha indicado, "[]", está vacía, lo que impide realizar cualquier cálculo.

Para llevar a cabo una valoración adecuada de un REIT, típicamente se necesitarían datos como:

• Fondos de Operación (FFO) o Fondos de Operación Ajustados (AFFO) por acción, que son métricas clave para la rentabilidad de los REITs.
• El crecimiento esperado de los FFO/AFFO.
• La política de dividendos y el historial de pago de dividendos.
• La tasa de descuento apropiada (coste de capital propio o WACC) o la tasa de capitalización (cap rate) si se usa un modelo de valoración basado en múltiplos de activos.
• Información sobre los activos inmobiliarios subyacentes (valoración de propiedades, ingresos por alquiler, tasa de ocupación).
• El balance general (activos, pasivos, deuda).

Sin estos datos financieros, es imposible aplicar modelos de valoración como el Descuento de Dividendos (DDM), Descuento de Flujos de Caja Libres (DCF), o modelos basados en FFO/AFFO o el valor neto de los activos (NAV) para determinar un valor intrínseco. Si puede proporcionar los datos necesarios, con gusto procederé a realizar el cálculo.

A continuación, proporciono una evaluación de la calidad del negocio, el "moat", la situación financiera, el crecimiento y las perspectivas futuras de Inmobiliaria del Sur, S.A. (INSUR), puntuando cada aspecto de 0 (peor) a 10 (mejor).

Es importante destacar que estas puntuaciones son una estimación cualitativa basada en el conocimiento general del sector inmobiliario español y la trayectoria típica de una empresa como INSUR. Para una evaluación precisa, sería indispensable analizar sus estados financieros más recientes, informes de gestión y el contexto macroeconómico actual de forma detallada.

• Calidad del negocio: 6/10

  INSUR opera en el sector inmobiliario, que es cíclico y altamente sensible a los tipos de interés, la situación económica y la oferta y demanda de vivienda. Su modelo de negocio de promoción y gestión de patrimonio (alquileres) ofrece cierta diversificación. Sin embargo, no es un negocio con márgenes extraordinariamente altos de forma consistente ni con una gran capacidad de diferenciación a largo plazo que no sea la localización y la gestión de proyectos. Su trayectoria y experiencia en el sur de España le otorgan una base sólida.

• Moat (ventaja competitiva): 5/10

  En el sector inmobiliario, las ventajas competitivas duraderas (moats) son difíciles de establecer. INSUR puede beneficiarse de:

  • Banco de suelo estratégico: La posesión de terrenos bien ubicados y con valor urbanístico puede ser un moat, pero está limitado por la disponibilidad y la competencia.
  • Marca y reputación: Una reputación consolidada como promotor fiable y de calidad puede generar confianza en los compradores.
  • Experiencia y conocimiento local: Especialmente en Andalucía, donde tienen una fuerte presencia.

  Sin embargo, estos factores no suelen ser tan robustos como las ventajas de red o los efectos de escala de otros sectores, siendo susceptibles a la entrada de nuevos competidores o a cambios en las dinámicas del mercado.

• Situación financiera: 6/10

  Las empresas inmobiliarias suelen operar con un nivel de endeudamiento significativo debido a la naturaleza de sus inversiones (compra de suelo, construcción). Una buena situación financiera implica una gestión prudente de la deuda, una generación de caja estable y una capacidad de financiación adecuada. Sin datos específicos recientes, asumimos que INSUR mantiene una estructura de capital razonable para el sector, pero está expuesta a las fluctuaciones de los tipos de interés y al acceso a la financiación bancaria, que han sido volátiles recientemente.

• Crecimiento: 6/10

  El crecimiento de INSUR depende de su capacidad para adquirir nuevos suelos, desarrollar proyectos rentables y vender o alquilar las propiedades. El mercado residencial español ha mostrado signos de recuperación en los últimos años, impulsado por la demanda y la falta de oferta en ciertas áreas. Sin embargo, el crecimiento está condicionado por la capacidad de la empresa para ejecutar su plan de negocio, las condiciones macroeconómicas (inflación, tipos de interés) y la permisividad urbanística. No se espera un crecimiento explosivo, sino más bien un crecimiento constante si las condiciones de mercado son favorables.

• Perspectivas futuras: 6/10

  Las perspectivas futuras están ligadas estrechamente a la evolución del mercado inmobiliario español, la política monetaria del Banco Central Europeo (tipos de interés), la evolución del empleo y la renta disponible de las familias. INSUR, con su enfoque en la promoción residencial y la gestión de activos en alquiler, podría beneficiarse de la escasez de oferta de vivienda en algunas zonas y de una demanda de alquiler creciente. No obstante, las incertidumbres macroeconómicas y geopolíticas pueden afectar la confianza del consumidor y la capacidad de financiación de la empresa y de sus clientes, añadiendo un grado de riesgo a las proyecciones.

Resumen de puntuaciones: