Tesis de Inversion en Innovative Industrial Properties

Innovative Industrial Properties (IIPR) se clasifica específicamente dentro del sector de los REITs de la siguiente manera:

• Tipo de REIT Principal: REIT Industrial.
• Subcategoría/Especialización: Dentro del sector industrial, Innovative Industrial Properties se especializa en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades industriales específicamente diseñadas y adaptadas para el cultivo y procesamiento de cannabis medicinal. Esto lo posiciona en un nicho muy particular dentro de los REITs industriales, enfocado en un sector regulado y de alto crecimiento.
• Tipo de Contrato de Arrendamiento: Sí, Innovative Industrial Properties opera predominantemente bajo un modelo de Triple Net Lease (Arrendamiento Triple Neto). Esto significa que los inquilinos son responsables de pagar la mayoría de los gastos operativos de la propiedad, incluyendo impuestos sobre la propiedad, seguros y costos de mantenimiento.

Esta especialización en el sector del cannabis medicinal, combinada con su modelo de arrendamiento triple neto, distingue a Innovative Industrial Properties de otros REITs industriales más generales, que se centran en almacenes, centros de distribución o parques industriales tradicionales.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa Innovative Industrial Properties:

• Mr. Alan D. Gold: Ocupa el cargo de Executive Chairman. Su remuneración asciende a 3,475,766 USD. Nació en 1960.
• Mr. Paul E. Smithers: Es el President, Chief Executive Officer & Director. Recibió una remuneración de 2,499,195 USD. Nació en 1957.
• Ms. Catherine Hastings CPA: Desempeña el rol de Chief Operating Officer. Su remuneración es de 1,109,900 USD. Nació en 1971.
• Mr. David J. Smith: Es el Chief Financial Officer & Treasurer. Su remuneración fue de 990,027 USD. Nació en 1981.
• Mr. Andy Bui: Ocupa el puesto de Vice President & Chief Accounting Officer. Nació en 1982.
• Mr. Ben Regin: Es el Chief Investment Officer.
• Ms. Kelly C. Spicher: Desempeña el cargo de Senior Vice President of Real Estate Counsel.
• Ms. Tracie Hager: Es la Senior Vice President of Asset Management. Nació en 1961.

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) líder, enfocado en la propiedad de hoteles de lujo y alta gama. Su modelo de negocio se basa en poseer los activos inmobiliarios y asociarse con marcas hoteleras de renombre para su operación. Sus competidores se dividen en directos e indirectos, cada uno con enfoques distintos.

Competidores Directos:

Son otros REITs hoteleros que compiten por la adquisición de activos similares y por el capital de los inversores.

• Pebblebrook Hotel Trust (PEB):
  • Productos: Muy similar a Host, enfocado en hoteles de lujo y alta gama, principalmente en mercados urbanos y turísticos de alta barrera de entrada.
  • Precios: Compite por propiedades de alto valor en ubicaciones premium. Sus valoraciones de cartera son comparables a las de Host.
  • Estrategias: Al igual que Host, realiza una gestión activa de activos y busca optimizar el rendimiento de la cartera a través de adquisiciones y desinversiones estratégicas. A menudo, Pebblebrook se distingue por una mayor inclinación a la remodelación y reposicionamiento intensivo de sus propiedades.
• Park Hotels & Resorts (PK):
  • Productos: Posee una cartera diversa de hoteles de lujo y alta gama, muchos de ellos marcas Hilton, de la cual se escindió. A menudo, son propiedades grandes y emblemáticas.
  • Precios: Compite por grandes transacciones de hoteles de lujo, con valoraciones de activos en línea con el segmento premium.
  • Estrategias: Se enfoca en optimizar el rendimiento de su cartera a gran escala, aprovechando la relación histórica con Hilton, pero también diversificando sus operadores. Su estrategia busca el crecimiento a través de la gestión eficiente de su extensa cartera.
• RLJ Lodging Trust (RLJ) y Summit Hotel Properties (INN):
  • Productos: A diferencia de Host, que se enfoca en hoteles de servicio completo de lujo/alta gama, estos REITs tienden a especializarse en hoteles de marca premium de servicio selecto o servicio completo compacto. Esto significa propiedades con menos servicios (restaurantes limitados, sin grandes centros de convenciones), lo que puede traducirse en menores costos operativos por habitación.
  • Precios: Su enfoque en el segmento de servicio selecto implica valoraciones de activos por habitación generalmente más bajas que las de Host, aunque con un enfoque en la eficiencia operativa y el flujo de caja.
  • Estrategias: Se centran en la eficiencia operativa, la estandarización y la fuerte afiliación a marcas reconocidas en el segmento de servicio selecto. Buscan crecer mediante adquisiciones de propiedades que se beneficien de un modelo de negocio más ligero en activos y mano de obra.

Competidores Indirectos:

Son entidades que compiten por la misma "cuota de mercado" de viajes o por el capital de inversión, pero no necesariamente con el mismo modelo de propiedad directa de hoteles de lujo.

• Operadores y Marcas Hoteleras (Ej. Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation):
  • Productos: Su "producto" principal es la gestión de hoteles, las licencias de marca (franquicias) y los programas de fidelidad. Aunque poseen algunas propiedades estratégicas, su modelo es predominantemente "asset-light" (ligero en activos), buscando maximizar ingresos por tarifas de gestión y franquicia.
  • Precios: Su valoración en bolsa se basa en los ingresos recurrentes por gestión y franquicia, y el valor de sus marcas y programas de lealtad, no tanto en el valor de los bienes raíces.
  • Estrategias: Se centran en la expansión global de sus marcas, la innovación tecnológica en la experiencia del huésped y la construcción de programas de lealtad robustos para impulsar la demanda. Compiten con Host por los mejores operadores para sus propiedades, pero también pueden ser sus socios principales.
• Fondos de Capital Privado y Firmas de Inversión Inmobiliaria (Ej. Blackstone, Starwood Capital Group):
  • Productos: Invierten en una amplia gama de activos inmobiliarios, incluidos hoteles, pero de forma más oportunista o estratégica, a menudo con la intención de "añadir valor" a través de renovaciones o cambios de gestión antes de una venta.
  • Precios: Son muy flexibles en su "precio", buscando adquirir activos infravalorados o con potencial de mejora significativo, independientemente del segmento de mercado. Compiten con Host por las mismas oportunidades de adquisición de activos.
  • Estrategias: Suelen ser "compradores de valor", enfocándose en la adquisición, mejora y eventual venta de propiedades para generar retornos a sus inversores. Pueden operar en plazos de inversión más cortos o con mayores niveles de apalancamiento que un REIT público.
• Plataformas de Alojamiento Alternativo (Ej. Airbnb, VRBO):
  • Productos: Ofrecen alquileres de corta duración de residencias privadas, apartamentos y casas.
  • Precios: Generalmente pueden ofrecer precios más competitivos que los hoteles de lujo para estancias más largas o para grupos, aunque su oferta de servicios y amenidades es diferente.
  • Estrategias: Buscan conectar a propietarios con viajeros a través de plataformas tecnológicas, capitalizando la demanda de experiencias de viaje más "locales" y flexibles. Si bien el impacto directo en el segmento de lujo de Host es menor, su crecimiento general en el mercado de alojamiento puede influir indirectamente en la demanda global de viajes y en la percepción de valor de los activos hoteleros tradicionales.

En resumen, Host se diferencia de sus competidores directos principalmente por el enfoque específico de su cartera (hoteles de lujo/alta gama de servicio completo) y su estrategia de gestión de activos de alto nivel. Respecto a los indirectos, Host se distingue por ser un propietario de bienes raíces puro, a diferencia de los operadores (que gestionan) o los fondos de capital privado (que invierten de forma más oportunista y a corto plazo).

Innovative Industrial Properties (IIP) es un REIT especializado en la adquisición y gestión de propiedades inmobiliarias para la industria del cannabis medicinal regulado en Estados Unidos. Sus propiedades son principalmente instalaciones industriales y de invernaderos diseñadas para el cultivo, procesamiento, distribución y venta al por menor de cannabis.

Dada la naturaleza de sus activos, el formato más adecuado para describir su cartera es el de REIT de Propiedades Tradicionales, adaptando los comentarios para reflejar su especialización.

Es importante señalar que Innovative Industrial Properties posee un amplio y creciente portafolio de propiedades. La compañía no suele publicar una lista exhaustiva individualizada de todas y cada una de sus más de 100 propiedades con nombres específicos y superficies detalladas en un único documento público de fácil acceso para inversores generales, sino que las resume por estado o agregados en sus informes financieros. La siguiente tabla presenta una selección representativa de las propiedades que forman parte de su cartera, basándose en información pública disponible, como sus informes anuales (10-K) y presentaciones para inversores. Tenga en cuenta que la cartera puede evolucionar con nuevas adquisiciones y desinversiones.

Las superficies son aproximadas, ya que IIP a menudo realiza ampliaciones o mejoras en las propiedades existentes, y los tamaños exactos de cada una de las más de cien instalaciones individuales no siempre se detallan de forma específica para cada propiedad en sus comunicados públicos. En general, las propiedades de IIP están arrendadas a operadores con licencia estatal en contratos de arrendamiento a largo plazo (generalmente de 15 a 20 años) con opciones de renovación y ajustes anuales de renta, lo que proporciona flujos de efectivo estables.

Innovative Industrial Properties (IIPR) es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) que se especializa en la adquisición y gestión de propiedades industriales que son arrendadas a operadores con licencia estatal para la industria del cannabis medicinal.

Dada la naturaleza de su modelo de negocio, IIPR opera bajo un modelo de adquisición y arrendamiento ("sale-leaseback"), lo que significa que las propiedades son generalmente adquiridas y simultáneamente arrendadas de nuevo al vendedor bajo contratos de arrendamiento a largo plazo y de triple red (triple-net leases).

Debido a este modelo, Innovative Industrial Properties reporta consistentemente una tasa de ocupación de su portfolio cercana o igual al 100%. No divulgan públicamente datos de ocupación individuales para cada propiedad con métricas detalladas de superficie ocupada o vacante, ya que la premisa de su negocio es que las propiedades están completamente arrendadas desde el momento de la adquisición.

Por lo tanto, la información detallada por propiedad con porcentajes de ocupación variables no está disponible públicamente en los informes de la compañía. En su lugar, el REIT mide la "ocupación" como la proporción de sus propiedades que están bajo contrato de arrendamiento activo, lo cual, por el diseño de su estrategia, es virtualmente el 100% de la superficie disponible.

A continuación, se proporciona un resumen de la métrica de ocupación a nivel de portfolio más reciente disponible, basada en sus comunicados financieros:

• Tipo de Activos: Naves industriales, instalaciones de cultivo y procesamiento de cannabis (activos especializados).
• Ubicación Geográfica: Las propiedades se encuentran en varios estados de EE. UU. donde el cannabis medicinal es legal.
• Fecha de Referencia de la Ocupación: Tan reciente como los resultados del primer trimestre de 2024 (informados en mayo de 2024).
• Porcentaje de Ocupación del Portfolio: Aproximadamente 100%.

Aunque no podemos proporcionar una tabla detallada propiedad por propiedad con los porcentajes de ocupación individuales y las métricas de superficie ocupada y total debido a la política de información de la empresa, podemos confirmar que, según los informes de Innovative Industrial Properties, sus propiedades están completamente arrendadas bajo contratos a largo plazo.

Basado en la información disponible y el modelo de negocio típico de un REIT, la tendencia de ocupación de Innovative Industrial Properties (IIPR) se mantiene generalmente en un estado de estabilidad y alta ocupación. Su modelo de negocio se basa en arrendamientos a largo plazo, lo que contribuye a mantener una base de ocupación sólida.

Innovative Industrial Properties (IIPR) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en la adquisición, propiedad y gestión de propiedades industriales destinadas a instalaciones de cannabis medicinal con licencia estatal.

Lamentablemente, como modelo de lenguaje, no dispongo de acceso a datos financieros en tiempo real y detallados, como la lista exacta de los 10 principales inquilinos actuales de Innovative Industrial Properties ni el porcentaje preciso de sus ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno representa. Esta información es dinámica y se encuentra en los informes financieros más recientes de la compañía (como los informes 10-K o 10-Q presentados ante la SEC), los cuales pueden variar frecuentemente.

No obstante, puedo proporcionar comentarios generales sobre la cartera de inquilinos de IIPR:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: IIPR opera con una cartera de inquilinos que son operadores con licencia estatal en la industria del cannabis. Si bien la empresa se esfuerza por diversificar sus propiedades y ubicaciones geográficas dentro de los estados donde el cannabis medicinal es legal, la diversificación en cuanto al número de inquilinos principales puede ser un desafío inherente a un nicho de mercado tan específico. La compañía ha crecido adquiriendo propiedades a largo plazo con arrendamientos tipo "triple-net" con diversos operadores.
• Solidez crediticia de los principales inquilinos: La solidez crediticia de los inquilinos de IIPR está intrínsecamente ligada al éxito y la solvencia de los operadores de cannabis. Esta industria se caracteriza por ser intensiva en capital y estar sujeta a un marco regulatorio complejo y en constante evolución a nivel estatal y federal en Estados Unidos. La viabilidad financiera de los inquilinos depende de su capacidad para operar y generar ingresos dentro de estas regulaciones. El riesgo crediticio de los inquilinos es un factor importante a considerar, dado que la industria del cannabis no tiene acceso a servicios bancarios federales tradicionales, lo que puede afectar su liquidez y capacidad de pago.
• Riesgos de concentración notables: El riesgo de concentración principal para IIPR reside en su enfoque exclusivo en la industria del cannabis. Esto expone a la empresa a riesgos específicos de la industria, como cambios regulatorios (federales o estatales), presiones sobre los precios del cannabis, o interrupciones en la cadena de suministro que podrían afectar la capacidad de sus inquilinos para cumplir con sus obligaciones de arrendamiento. Aunque IIPR trabaja para tener una cartera diversificada de inquilinos y ubicaciones geográficas dentro de la industria del cannabis legal, sigue siendo una exposición concentrada a un sector único y emergente.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el REIT Innovative Industrial Properties (IIPR-PA), podemos analizar la tendencia de sus dividendos.

Observando la secuencia histórica de los pagos de dividendos, se aprecia una tendencia muy estable a lo largo de un extenso período de tiempo. Los datos muestran que el dividendo se mantuvo constante en un mismo valor durante varios años consecutivos, desde principios de 2018 hasta las proyecciones de mediados de 2025.

Es importante señalar que, previo a este largo período de estabilidad, se registró un incremento único en el monto del dividendo a finales de 2017 o principios de 2018, pasando de un valor anterior a la cifra que se ha mantenido constante desde entonces.

Por lo tanto, la característica principal de los dividendos de Innovative Industrial Properties, según los datos suministrados, es su marcada estabilidad tras un ajuste inicial al alza.

A partir de los datos financieros proporcionados, se observa un comportamiento de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Innovative Industrial Properties que ha sido notablemente volátil a lo largo de los años, con una tendencia creciente y significativa en los periodos más recientes.

• En los primeros años registrados (2018-2021), la rentabilidad por dividendo se mantuvo en un rango relativamente bajo y estable, fluctuando alrededor del 2-3%.
• Sin embargo, a partir de 2022, la rentabilidad por dividendo experimentó un aumento drástico, pasando de aproximadamente el 2.10% en 2021 al 6.68% en 2022, y continuando esta tendencia al alza hasta alcanzar el 11.35% en 2024 (proyectado) y un 13.51% en los últimos doce meses (TTM).

A continuación, se presenta un análisis causal de las razones detrás de estos movimientos:

• Periodo 2018-2021: Predominio del Precio de la Acción.

  Durante este periodo, la rentabilidad por dividendo se mantuvo relativamente baja o incluso mostró ligeras disminuciones. A pesar de que la empresa incrementó sus dividendos por acción (estimado al alza desde aproximadamente 1.12 en 2018 hasta 5.53 en 2021), el precio de la acción (reflejado en la capitalización de mercado) experimentó un crecimiento mucho más acelerado y sustancial. Por ejemplo, la capitalización de mercado pasó de alrededor de 324 millones en 2018 a más de 6.2 mil millones en 2021. Este fuerte aumento en el valor de mercado de la acción diluyó el impacto de los crecientes dividendos, manteniendo así la rentabilidad por dividendo en niveles bajos.

• Periodo 2022-Actual (TTM): Principalmente Cambios en el Precio de la Acción, Indicando una Posible 'Yield Trap'.

  La dramática subida de la rentabilidad por dividendo observada desde 2022 hasta el periodo TTM es, en gran medida, resultado de una **fuerte caída en el precio de la acción** (evidenciada por la disminución significativa de la capitalización de mercado). La capitalización de mercado se desplomó de más de 6.2 mil millones en 2021 a aproximadamente 2.7 mil millones en 2022, y ha continuado cayendo hasta alrededor de 1.5 mil millones en el periodo TTM. Aunque la empresa ha seguido aumentando su dividendo por acción (de un estimado de 6.77 en 2022 a 7.60 en TTM), este incremento no justifica por sí solo la magnitud del salto en la rentabilidad por dividendo.

  Esta situación, donde la rentabilidad por dividendo se dispara principalmente debido a una fuerte caída en el precio de la acción, podría indicar una 'yield trap'. Una 'yield trap' ocurre cuando un dividendo aparentemente alto atrae a los inversores, pero la alta rentabilidad es un síntoma de problemas subyacentes en la empresa, lo que provoca una disminución en el valor de la acción. Los datos financieros también muestran un payout ratio consistentemente superior al 100% (llegando al 141% en TTM), lo que sugiere que la empresa está pagando más en dividendos de lo que genera en beneficios netos. Esto genera serias dudas sobre la sostenibilidad futura de estos elevados dividendos y refuerza la preocupación de una posible 'yield trap' para los inversores.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO de Innovative Industrial Properties (IIPR) utilizando los datos financieros proporcionados:

• Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

La evolución del payout ratio de Innovative Industrial Properties ha sido marcadamente creciente a lo largo del período analizado. Partiendo de niveles muy bajos en 2018, el ratio ha experimentado un ascenso constante y significativo año tras año, llegando a porcentajes elevados en los años más recientes.

• Implicaciones de esta tendencia sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura:

Esta tendencia creciente indica que la política de dividendos de la empresa se ha vuelto progresivamente más agresiva, distribuyendo una porción cada vez mayor de sus Funds From Operations (FFO) a los accionistas. En los años iniciales, un payout ratio bajo sugería que la empresa reinvertía una gran parte de sus ganancias para impulsar el crecimiento. Sin embargo, el aumento sostenido del ratio, especialmente en los últimos años, sugiere que el crecimiento de los dividendos podría estar superando el crecimiento del FFO, o que la capacidad de la empresa para generar FFO adicional para cubrir dividendos ha disminuido en relación con sus distribuciones.

Un payout ratio tan elevado en los años más recientes implica que la empresa está utilizando casi la totalidad de su flujo de caja operativo (FFO) para pagar dividendos, dejando un margen muy estrecho para contingencias o para mantener la cobertura de dividendos si el FFO sufriera alguna contracción.

• Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

Basándonos en los umbrales de referencia proporcionados, la seguridad del dividendo actual de Innovative Industrial Properties merece una consideración cuidadosa. Con un payout ratio del 89,10% en 2023, la empresa ya se situaba en el límite superior del rango que se considera saludable (por debajo del 85-90%). Para el año 2024, con un payout ratio del 93,24%, la empresa se encuentra por encima de este umbral y se acerca peligrosamente a la zona de alerta (por encima del 95-100%).

Este nivel tan alto sugiere que el dividendo es menos seguro que en años anteriores. La empresa tiene muy poca "colchón" de FFO para absorber posibles disminuciones en sus ingresos o incrementos en sus gastos sin poner en riesgo la sostenibilidad de sus dividendos. Un payout ratio consistentemente superior al 90% indica que el dividendo podría ser vulnerable a cambios en las condiciones del mercado o en el rendimiento operativo de la compañía.

• Análisis de la retención de capital para reinversión y la dependencia de financiación externa:

La drástica y sostenida subida del payout ratio implica que Innovative Industrial Properties está reteniendo una porción cada vez menor de su FFO para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos). Mientras que en los primeros años el REIT retenía una parte considerable de sus ganancias, lo que le habría permitido financiar su expansión internamente, la situación actual es muy diferente.

Con un payout ratio que supera el 90% en los años más recientes, la capacidad de la empresa para financiar su crecimiento orgánico o a través de nuevas adquisiciones únicamente con el capital retenido es significativamente limitada. Esto sugiere que, para continuar expandiendo su cartera y generando crecimiento futuro, el REIT probablemente tendrá que depender en gran medida de fuentes de financiación externas, como la emisión de nueva deuda o la emisión de nuevas acciones. Esta dependencia puede aumentar el apalancamiento financiero de la empresa o diluir la participación de los accionistas existentes, lo cual es un factor importante a considerar para los inversores a largo plazo.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Innovative Industrial Properties (IIPR), basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,12
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 9,79
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 0,71

• Deuda Total / Activos Totales (0,12 o 12%):

  Este ratio indica qué proporción de los activos de la empresa está financiada por deuda. Un valor de 0,12 significa que solo el 12% de los activos de IIPR están financiados con deuda, lo cual es un porcentaje extremadamente bajo. Esto sugiere que la empresa tiene una estructura de capital con muy poca dependencia del endeudamiento y una base de activos muy sólida en relación con su pasivo.

• Ratio de Cobertura de Intereses (9,79x):

  Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas (o, en el caso de un REIT, con sus flujos de efectivo operativos, como el FFO). Un valor de 9,79x es excepcionalmente alto, lo que indica que IIPR tiene una capacidad muy robusta para generar suficientes ingresos/FFO para cubrir sus obligaciones de intereses. Esto denota una excelente solvencia en relación con su deuda actual.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (0,71x):

  Este ratio evalúa cuántos años le tomaría a la empresa pagar su deuda neta utilizando su Flujo de Fondos de Operaciones Ajustado (FFO ajustado). Un valor de 0,71x es extraordinariamente bajo para un REIT. Implica que la deuda neta de IIPR es inferior a su FFO ajustado anualizado, lo que subraya una posición de liquidez y solvencia extremadamente fuerte y una generación de efectivo muy superior a sus niveles de deuda.

Es importante señalar que los promedios típicos para REITs pueden variar según el sector y las condiciones del mercado. Sin embargo, para fines comparativos, podemos usar rangos generales:

• Deuda Total / Activos Totales:

  Para un REIT típico, este ratio suele oscilar entre el 30% y el 50%, e incluso más alto en algunos subsectores o estrategias. El 12% de IIPR es significativamente inferior a estos rangos, lo que demuestra una posición de deuda extremadamente baja en comparación con sus pares del sector inmobiliario.

• Ratio de Cobertura de Intereses:

  Un ratio de cobertura de intereses saludable para un REIT suele ser superior a 2x-3x. Valores por encima de 4x-5x ya se consideran muy fuertes. El 9,79x de IIPR está muy por encima de la media, lo que la posiciona con una capacidad de servicio de la deuda muy superior a la mayoría de los REITs.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado:

  Este ratio para REITs generalmente se encuentra en el rango de 5x a 7x, aunque puede variar. El valor de 0,71x de IIPR es excepcionalmente bajo y representa una de las estructuras de deuda más conservadoras y menos apalancadas en todo el universo de los REITs. La mayoría de los REITs buscan optimizar su estructura de capital utilizando deuda de manera más extensa para financiar el crecimiento de activos.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de Innovative Industrial Properties es incuestionablemente conservadora. Los ratios indican un apalancamiento extremadamente bajo y una capacidad sobresaliente para cubrir sus obligaciones de deuda. La empresa opera con un nivel de deuda significativamente inferior al promedio del sector REIT, lo que le confiere una gran estabilidad financiera y un margen de seguridad considerable.

Dada la extremadamente conservadora estructura de deuda, el principal riesgo financiero de IIPR no proviene de su propio apalancamiento o de su capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda actuales. En cambio, su principal riesgo financiero reside en la sostenibilidad y calidad de sus flujos de ingresos, lo que directamente afecta su FFO y, por ende, su capacidad para mantener estos impresionantes ratios de deuda.

Innovative Industrial Properties opera en el nicho de la propiedad inmobiliaria para la industria del cannabis. Esto expone a la empresa a riesgos significativos, tales como:

• Riesgo regulatorio y legal: La legalidad del cannabis a nivel federal en Estados Unidos sigue siendo incierta, lo que puede impactar las operaciones de sus inquilinos y la facilidad con la que acceden a servicios bancarios y financieros. Cualquier cambio en las leyes o la aplicación de las mismas podría afectar drásticamente la viabilidad de sus inquilinos.
• Riesgo de concentración de inquilinos y crédito: Aunque los datos no lo especifican, en nichos de mercado, la concentración de ingresos en pocos inquilinos o la inestabilidad financiera de los mismos (debido a la volatilidad del precio del cannabis, cambios en la demanda, etc.) podría llevar a impagos de alquiler, lo que impactaría directamente en el FFO de IIPR.
• Riesgos específicos del sector del cannabis: La industria es relativamente nueva, con potencial de sobreoferta, fluctuaciones de precios y un entorno competitivo en evolución que podría afectar la rentabilidad y estabilidad de los negocios de sus inquilinos.

En resumen, aunque la deuda de IIPR es extremadamente manejable, el principal riesgo financiero radica en la volatilidad inherente y los desafíos regulatorios de la industria del cannabis, que podrían comprometer la generación de ingresos estables y, por lo tanto, la base que soporta su actual perfil de deuda tan robusto.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT Innovative Industrial Properties (IIPR), dado que su ratio es de 9,79.

1. Significado del Resultado (9,79)

• El ratio de Cobertura de Intereses es una métrica financiera fundamental que evalúa la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) por los gastos de intereses.
• Un ratio de 9,79 significa, en términos sencillos, que Innovative Industrial Properties genera ganancias 9,79 veces mayores que la cantidad que necesita para cubrir sus pagos de intereses de deuda. Es decir, por cada euro de intereses que debe pagar, la empresa tiene 9,79 euros de ganancias para hacerlo.
• Esto indica una gran holgura financiera y una fuerte capacidad para hacer frente a sus compromisos de deuda en lo que respecta a los intereses.

2. Comparación del Ratio

Lamentablemente, como modelo de lenguaje, no dispongo de datos actuales y en tiempo real sobre el promedio del sector de REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) ni de información financiera específica y actualizada de competidores directos de Innovative Industrial Properties para realizar una comparación directa y precisa en este momento. Mi conocimiento se basa en datos hasta mi última actualización y los promedios del sector pueden variar con el tiempo.

No obstante, a modo de referencia general, un ratio de cobertura de intereses superior a 2,0 o 3,0 ya se considera adecuado para la mayoría de las empresas. Un ratio superior a 5,0 o 6,0 suele ser visto como muy bueno o excelente.

3. Conclusión sobre la Capacidad de Pago de Intereses

Basándonos exclusivamente en el ratio de cobertura de intereses de 9,79:

• La capacidad de Innovative Industrial Properties para pagar sus intereses es muy fuerte.
• Este elevado ratio sugiere que la empresa tiene un bajo riesgo financiero en relación con sus obligaciones de deuda por intereses, demostrando una sólida generación de ganancias en comparación con sus gastos financieros. Esto es un indicador positivo para inversores y acreedores, ya que reduce la probabilidad de incumplimiento de pagos de intereses incluso bajo ciertas presiones económicas.

A continuación, se presenta la información sobre los vencimientos de deuda de Innovative Industrial Properties (IIPR), basada en su informe 10-K para el año fiscal terminado el 31 de diciembre de 2023, presentado ante la SEC el 28 de febrero de 2024.

Análisis Conciso:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de deuda de Innovative Industrial Properties está altamente concentrado en el año 2026. Esto significa que la mayor parte de su deuda principal, aproximadamente 950 millones de dólares, vencerá en ese único año. Esto no es un perfil "bien escalonado", sino que representa un "muro de deuda" significativo.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Ante un "muro de deuda" como el de 2026, la estrategia de gestión de deuda de IIPR deberá centrarse intensamente en la refinanciación de estas obligaciones. Las estrategias comunes para los REITs incluyen:

  • Refinanciación de la deuda existente: Buscar nuevas líneas de crédito o la emisión de nuevos bonos para repagar los que vencen. Esto dependerá de las condiciones del mercado de crédito en ese momento, incluyendo las tasas de interés y la disponibilidad de capital.
  • Emisión de capital (acciones): Utilizar los ingresos de la emisión de nuevas acciones para pagar parte de la deuda, reduciendo la dependencia de la deuda y mejorando el balance. Sin embargo, esto puede resultar en dilución para los accionistas existentes.
  • Venta de activos: Desinvertir en propiedades no estratégicas para generar efectivo y reducir el monto de la deuda a refinanciar.
  • Uso de flujo de caja operativo: Aunque menos probable para un monto tan grande, una porción de la deuda podría ser pagada con el flujo de caja generado por las operaciones, si es suficiente y no se requiere para otras inversiones.

  Dada la concentración, la planificación de la refinanciación probablemente ya esté en marcha o será una prioridad clave en los próximos 12-24 meses para mitigar el riesgo.

• Implicaciones para el Inversor:

  Este perfil de deuda tiene varias implicaciones importantes para los inversores:

  • Riesgo de Refinanciación: La concentración en 2026 expone a IIPR a un riesgo significativo si las condiciones del mercado de crédito son desfavorables en ese momento (por ejemplo, tasas de interés mucho más altas o menor liquidez). Un costo de deuda más elevado podría impactar negativamente la rentabilidad.
  • Riesgo de Tasa de Interés: Si las tasas de interés se mantienen altas o suben aún más para 2026, la refinanciación podría resultar en un costo de capital significativamente mayor para la empresa, lo que afectaría sus márgenes de beneficio y, potencialmente, la capacidad de mantener o aumentar sus dividendos.
  • Liquidez: La capacidad de IIPR para acceder a suficiente liquidez para refinanciar esta cantidad sustancial de deuda será crucial. Los inversores deberán vigilar la capacidad de la empresa para generar flujo de caja y mantener relaciones sólidas con sus prestamistas.
  • Capacidad de Crecimiento: La necesidad de gestionar y refinanciar esta gran cantidad de deuda podría desviar recursos financieros y atención de la gerencia que de otro modo podrían dedicarse a la adquisición de nuevas propiedades o al desarrollo de proyectos, lo que podría ralentizar el crecimiento futuro. Además, si la refinanciación es costosa o requiere la emisión de capital dilutiva, podría limitar la capacidad de crecimiento impulsado por la deuda o el capital.

A continuación se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT Innovative Industrial Properties (IIPR), basándonos en la información disponible públicamente.

Explicación de la calificación principal (S&P Global Ratings):

La calificación de BB- otorgada por S&P Global Ratings se encuentra dentro del rango de "grado especulativo" o "no grado de inversión" (también conocido coloquialmente como "bono basura" o "high-yield").

Esto implica lo siguiente:

• Riesgo de Crédito: Una calificación de BB- indica un riesgo de crédito considerablemente mayor en comparación con las calificaciones de grado de inversión (BBB- o superior). La capacidad del emisor para cumplir con sus obligaciones financieras es más vulnerable a condiciones económicas adversas, a cambios en la industria o a otros desarrollos específicos de la compañía.
• Acceso a Capital: Las empresas con calificaciones de grado especulativo pueden tener un acceso más limitado a los mercados de capitales o pueden enfrentar costos de endeudamiento significativamente más altos. Los inversores que buscan seguridad suelen evitar estos títulos.
• Perspectiva Estable: Una perspectiva "Estable" sugiere que S&P no espera cambios significativos en la calificación a corto o medio plazo, a menos que haya un cambio fundamental e imprevisto en el perfil de riesgo de la empresa.
• Implicaciones para Inversores: Para los inversores, esta calificación implica que invertir en deuda o acciones de IIPR conlleva un mayor nivel de riesgo. Aunque la empresa aún tiene cierta capacidad para cumplir sus obligaciones, esta es más susceptible a factores externos. Los inversores que buscan retornos más altos a menudo asumen este riesgo.

Es importante señalar que la ausencia de calificaciones públicas de Moody's o Fitch no implica necesariamente que estas agencias no hayan evaluado a la empresa, sino que la información no está ampliamente disponible o no han emitido una calificación en el momento de esta consulta.

El ratio Deuda Total/Flujo de Caja Operativo para Innovative Industrial Properties (IIPR) es de 0,59x.

Este nivel de apalancamiento es considerablemente inferior al umbral de 10x que se considera indicativo de un riesgo significativo. Un ratio de 0,59x sugiere que la empresa genera suficiente flujo de caja para cubrir su deuda de manera muy holgada.

Innovative Industrial Properties presenta un nivel de apalancamiento extremadamente bajo en relación con su capacidad de generar efectivo, lo que implica un riesgo financiero muy reducido desde esta perspectiva. Esta sólida posición financiera le otorga una gran flexibilidad operativa y capacidad para afrontar imprevistos.

La estrategia principal de cartera de Innovative Industrial Properties, basándose en los datos financieros proporcionados, ha sido históricamente la adquisición de bienes inmuebles. Aunque el volumen de adquisiciones ha disminuido significativamente en los últimos años, la inversión en nuevas propiedades supera con creces los ingresos por desinversión.

A continuación, se presentan las cifras clave para respaldar esta tendencia:

De las cifras anteriores, se observa claramente que los pagos para adquirir bienes inmuebles han sido consistentemente superiores a los ingresos por venta de bienes inmuebles en todos los periodos presentados. En los años 2020, 2021 y 2023, no se registraron ventas significativas de bienes inmuebles. Aunque hubo ventas en 2022 y 2024, estas fueron sustancialmente menores en comparación con las adquisiciones y no representan una estrategia de rotación activa o recurrente a gran escala.

En cuanto a si la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición, no existe evidencia clara en los datos financieros para respaldar esta hipótesis.

• La **baja frecuencia y el volumen limitado de las ventas** (como se ve en los "proceedsfromsaleofrealestateheldforinvestment") no son consistentes con una estrategia activa de desinversión para reacondicionamiento.

• No hay un patrón visible de **ventas significativas seguidas por readquisiciones de valores similares** en periodos cercanos que sugiera que las mismas propiedades se están vendiendo, renovando y luego comprando de nuevo. Las adquisiciones son generalmente mucho mayores que las ventas y a menudo ocurren en años sin ventas.

• Las **ganancias o pérdidas por ventas** ("gainslossesonsalesofinvestmentrealestate") simplemente indican el resultado financiero de la transacción, pero no el propósito estratégico de reacondicionamiento y readquisición. De hecho, la pérdida de $3.4 millones en 2024 en la venta de bienes inmuebles no apoya la idea de una venta estratégica para mejorar el valor y recomprar la misma propiedad.

En resumen, los datos indican una estrategia de crecimiento basada en la adquisición neta de propiedades, con una actividad de desinversión mínima y esporádica que no sugiere un modelo de venta y readquisición para reacondicionamiento externo.

A continuación, se presenta un análisis breve de la retención de beneficios del REIT Innovative Industrial Properties (IIPR), utilizando los datos financieros proporcionados para calcular los Funds From Operations (FFO) y la porción que se retiene tras el pago de dividendos.

Los REITs (Real Estate Investment Trusts) están obligados a distribuir al menos el 90% de su renta imponible a los accionistas en forma de dividendos. Esto resulta en una alta tasa de pago y, consecuentemente, en una baja retención de beneficios. Los Funds From Operations (FFO) son una métrica clave para evaluar el rendimiento operativo de un REIT, ya que ajustan la utilidad neta por partidas no monetarias como la depreciación y amortización de propiedades, que son significativas en el sector inmobiliario.

Para este análisis, el FFO se calcula como la suma de la Utilidad Neta y la Depreciación y Amortización. La retención de beneficios se determina como la diferencia entre el FFO y los dividendos pagados.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, los cálculos para cada año fiscal son los siguientes:

• FFO = Utilidad Neta + Depreciación y Amortización
• Retención de Beneficios (FFO Retenido) = FFO - Dividendos Pagados
• Porcentaje de Retención (FFO Retenido %) = (FFO Retenido / FFO) * 100%
• Ratio de Pago (Payout FFO %) = (Dividendos Pagados / FFO) * 100%

A continuación, se detalla el FFO calculado, los dividendos pagados y la retención de beneficios para cada año:

Análisis de la Retención de Beneficios:

• Alto Ratio de Pago: El dato inicial de un payout basado en FFO del 93,24% y nuestros cálculos (91,85% para 2024) confirman que Innovative Industrial Properties opera con un ratio de pago muy elevado. Esto es característico de los REITs, que distribuyen la mayor parte de sus ganancias operativas para mantener su estatus fiscal favorable.

• Baja Retención de Capital: Un ratio de pago tan alto significa que la compañía retiene una porción muy pequeña de sus FFO. Para 2024, la retención calculada es de aproximadamente el 8,15% de los FFO, lo que representa 18.937.000 USD. Esta cantidad es relativamente limitada para financiar expansiones significativas o mejoras de capital sin recurrir a financiación externa.

• Tendencia Decreciente de Retención: Observando la tabla, se aprecia una tendencia a la baja en el porcentaje de FFO retenido a lo largo de los años, pasando del 18,07% en 2020 al 8,15% en 2024. Esto indica que una proporción cada vez menor de los beneficios operativos se está reinvirtiendo internamente.

• Implicaciones para el Crecimiento y la Financiación: Una retención tan baja implica que IIPR depende en gran medida del mercado de capitales (emisión de nuevas acciones o deuda) para financiar su crecimiento, como la adquisición de nuevas propiedades o la expansión de las existentes. Si bien esto es común en los REITs, una tendencia decreciente en la retención puede indicar una menor capacidad de crecimiento orgánico a largo plazo o una mayor dependencia de condiciones favorables del mercado para su financiación.

• Sostenibilidad de los Dividendos: Aunque el FFO sigue siendo superior a los dividendos pagados, el estrecho margen de retención deja poco colchón financiero para absorber posibles disminuciones en los FFO o para cubrir necesidades de capital inesperadas sin afectar la política de dividendos. Esto es un factor a considerar para los inversores centrados en la estabilidad del dividendo a largo plazo.

En resumen, la retención de beneficios de Innovative Industrial Properties es consistentemente baja, en línea con el modelo de negocio de los REITs. Sin embargo, la tendencia decreciente en esta retención sugiere una creciente dependencia de la financiación externa para el crecimiento y una menor flexibilidad financiera a partir de sus operaciones internas.

Para analizar la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Innovative Industrial Properties (IIPR) y determinar si representa un riesgo significativo de dilución o una estrategia de crecimiento saludable, examinaremos los datos proporcionados sobre el crecimiento anual de la emisión de nuevas acciones.

La dilución de acciones ocurre cuando una empresa emite acciones adicionales, lo que disminuye el porcentaje de propiedad de los inversores existentes y, potencialmente, el valor por acción de las ganancias. Sin embargo, para los REITs, la emisión de nuevas acciones es a menudo una estrategia fundamental para financiar la adquisición de nuevas propiedades, lo que impulsa el crecimiento de los ingresos y los dividendos a largo plazo.

A continuación, se presenta la tabla con los datos financieros del crecimiento de nuevas acciones:

Análisis de los datos financieros:

• Periodo inicial (2015-2018): En los primeros años, especialmente en 2017 y 2018, Innovative Industrial Properties mostró un crecimiento más significativo en la emisión de nuevas acciones (2,51% y 1,16% respectivamente). Esto es común en los REITs en sus fases iniciales de crecimiento, ya que la emisión de capital es una de las principales formas de financiar la adquisición de nuevas propiedades. Una disminución en 2016 (-0,44%) y la ausencia de emisión en 2015 sugieren que la compañía estaba estableciendo sus operaciones o gestionando su capital inicial de forma diferente antes de su fase de expansión más activa.

• Periodo intermedio (2019-2021): La tasa de crecimiento de nuevas acciones se mantuvo en niveles moderados pero decrecientes, pasando de 0,47% en 2019 a 0,34% en 2021. Esto indica que la compañía continuaba utilizando la emisión de acciones para financiar su expansión, pero a un ritmo menor que en los picos anteriores, posiblemente debido a una base de capital ya más grande o a una diversificación de las fuentes de financiación.

• Periodo reciente (2022-2024): Los datos más recientes muestran una reducción drástica y sostenida en la emisión de nuevas acciones. En 2022 fue del 0,05%, en 2023 del 0,02% y en 2024 apenas un 0,01%. Estas tasas son extremadamente bajas y representan una dilución prácticamente insignificante para los inversores existentes.

Conclusión sobre la dilución y estrategia de crecimiento:

• Estrategia de crecimiento inicial: La emisión de acciones en los primeros años fue, con toda probabilidad, una estrategia de crecimiento saludable y necesaria para un REIT. Innovative Industrial Properties opera en el sector del cannabis con fines médicos, un nicho de rápido crecimiento que requería capital significativo para adquirir y desarrollar propiedades. La capacidad de emitir acciones a valoraciones favorables (cuando el precio de la acción es alto) permite a los REITs expandir su cartera de activos, lo que a su vez genera más ingresos por alquiler y, potencialmente, mayores dividendos a largo plazo.

• Riesgo de dilución actual: Basándose exclusivamente en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de Innovative Industrial Properties en los años más recientes (2022-2024) no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Las tasas de crecimiento del 0,01% al 0,05% son marginales y sugieren que la compañía ha reducido drásticamente su dependencia de la financiación a través de nuevas emisiones de capital. Esto podría indicar varias cosas: que su ritmo de adquisición ha disminuido, que está autofinanciando más crecimiento con flujo de caja operativo (aunque los REITs suelen distribuir la mayoría de sus beneficios), o que está utilizando otras formas de financiación como la deuda.

• Beneficio a largo plazo: En el contexto de un REIT, la emisión de acciones para adquirir propiedades de calidad que generen ingresos estables puede ser muy beneficiosa a largo plazo, ya que incrementa la base de activos y la capacidad de pago de dividendos de la empresa. La clave es que el capital generado por las nuevas acciones se utilice para inversiones que generen un retorno superior al coste del capital, lo cual es típico en el modelo de crecimiento de los REITs.

En resumen, si bien la emisión de acciones en el pasado fue más pronunciada, lo cual es normal para un REIT en crecimiento, los datos financieros más recientes indican que la dilución actual de Innovative Industrial Properties es mínima, lo que es una señal positiva para los accionistas existentes en términos de la estabilidad de su participación.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Innovative Industrial Properties (IIPR) se centra primordialmente en las adquisiciones de propiedades, complementadas por el desarrollo de proyectos para sus arrendatarios y la expansión geográfica.

A continuación, se detallan sus componentes clave:

• Adquisiciones de Propiedades Vía Sale-Leaseback: La columna vertebral de su crecimiento es la adquisición de propiedades inmobiliarias (principalmente instalaciones industriales como invernaderos y centros de procesamiento) a operadores de cannabis medicinal o de uso adulto en estados donde es legal. IIPR utiliza predominantemente transacciones de "sale-leaseback" (venta con arrendamiento posterior), donde compra la propiedad a un operador y se la arrienda de vuelta bajo contratos a largo plazo, generalmente de tipo "triple-net". Esto proporciona al operador capital para su expansión o necesidades operativas, mientras IIPR obtiene un flujo de ingresos estable de alquiler.
• Financiamiento de Mejoras y Desarrollo para Arrendatarios: Además de las adquisiciones directas, IIPR invierte capital en las propiedades que adquiere o que ya posee para financiar mejoras, expansiones o el desarrollo de nuevas instalaciones a medida para sus arrendatarios. Estas inversiones aumentan la base de activos de IIPR y, por lo tanto, los ingresos por alquileres, ya que el canon de arrendamiento suele estar vinculado al costo total de la inversión de IIPR en la propiedad. Esto podría considerarse una forma de "desarrollo" impulsado por la demanda del arrendatario.
• Expansión de Mercado (Geográfica y Regulatoria): El crecimiento de IIPR está intrínsecamente ligado a la expansión de la legalización del cannabis en Estados Unidos. A medida que más estados legalizan el cannabis (ya sea para uso medicinal o recreativo), se abren nuevas oportunidades geográficas para que IIPR adquiera propiedades y establezca relaciones con nuevos operadores. Esto representa una forma de expansión de mercado, impulsada por el cambiante panorama regulatorio.
• Aumentos de Rentas Contratuales: Sus arrendamientos a largo plazo suelen incluir cláusulas de incremento anual de rentas, lo que proporciona un crecimiento orgánico de los ingresos de su cartera existente sin necesidad de nuevas adquisiciones.

En resumen, si bien hay elementos de desarrollo y expansión de mercado, la adquisición estratégica de propiedades existentes (a menudo a través de sale-leasebacks) y la inversión en su mejora para arrendatarios de la industria del cannabis constituyen la principal palanca para el crecimiento de IIPR.

Para calcular el valor intrínseco de Innovative Industrial Properties (IIPR), un REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), emplearemos dos métodos principales comunes en la valoración de este tipo de activos: el Valor Actual Neto de los Activos (NAV) y un Modelo de Descuento de Flujos de Fondos Ajustados por Operaciones (AFFO), adaptado con el Modelo de Crecimiento de Gordon.

Es importante destacar que el valor intrínseco es una estimación y se basa en diversas suposiciones. Las etiquetas de datos se refieren a 'los datos financieros' proporcionados.

1. Cálculo de los Fondos de Operaciones (FFO) y Fondos de Operaciones Ajustados (AFFO)

El FFO es una métrica clave para los REITs, ya que ajusta la utilidad neta para elementos no monetarios como la depreciación, que es significativa en los bienes raíces. El AFFO va un paso más allá, ajustando el FFO por gastos de capital recurrentes (mantenimiento) y otras partidas no monetarias. Para el cálculo del AFFO, asumiremos que los gastos de capital recurrentes son el 80% de la depreciación y amortización total, una suposición común para REITs.

• Fórmula de FFO (disponible para accionistas comunes):
  Utilidad Neta Disponible para Accionistas Comunes + Depreciación y Amortización - Ganancias por Venta de Propiedades + Pérdidas por Venta de Propiedades
• Fórmula de AFFO (disponible para accionistas comunes):
  FFO Disponible para Accionistas Comunes - Gastos de Capital Recurrentes + Compensación Basada en Acciones (no monetaria) + Amortización de Activos Intangibles

Nota: Para 2023, no se proporcionaron datos para `gainslossesonsalesofinvestmentrealestate`, por lo que se asume un valor de 0.

2. Valoración Basada en Flujos de Fondos Ajustados (AFFO) - Modelo de Crecimiento de Gordon

Utilizaremos el AFFO por acción más reciente (2024) y aplicaremos el Modelo de Crecimiento de Gordon, adecuado para empresas con crecimiento estable y predecible a largo plazo como los REITs maduros.

• AFFO por acción actual (2024): 6,88 USD
• Tasa de crecimiento perpetuo (g): Asumiremos una tasa de crecimiento conservadora del 2,0%, dada la naturaleza madura de los REITs.
• Tasa de descuento (r): Asumiremos una tasa de descuento del 9,0%, representando el rendimiento requerido por los inversores.

Fórmula del Modelo de Crecimiento de Gordon:
Valor Intrínseco por Acción = AFFO por Acción Actual * (1 + g) / (r - g)

Cálculo:

• Valor Intrínseco por Acción = 6,88 USD * (1 + 0,02) / (0,09 - 0,02)
• Valor Intrínseco por Acción = 6,88 USD * 1,02 / 0,07
• Valor Intrínseco por Acción = 7,0176 USD / 0,07
• Valor Intrínseco por Acción (según AFFO-DCF) = 100,25 USD

3. Valoración Basada en el Valor Actual Neto de los Activos (NAV)

El NAV calcula el valor intrínseco de un REIT estimando el valor de mercado de sus activos inmobiliarios y restando sus pasivos y capital preferente. Para estimar el valor de mercado de los bienes raíces, se utiliza el Ingreso Operativo Neto (NOI) y una tasa de capitalización (Cap Rate).

• Fórmula de NOI: Ingresos por Arrendamiento - Costos de Arrendamiento

Cálculo del NOI Promedio:
(278.464 + 282.456 + 263.857) / 3 = 824.777 / 3 = 274.926 miles USD

• Tasa de Capitalización (Cap Rate): Asumiremos un Cap Rate del 8,5%. Este es un valor estimado y puede variar según el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.
• Valor de Mercado Estimado de Bienes Raíces (MVRE): NOI Promedio / Cap Rate
  MVRE = 274.926.000 USD / 0,085 = 3.234.423.529 USD

Cálculo del NAV utilizando datos del balance de 2024:

Activos (ajustados al valor de mercado):

• Valor de Mercado de Bienes Raíces (estimado): 3.234.423.529 USD
• Efectivo y Equivalentes (`cashandcashequivalentsatcarryingvalue`): 146.245.000 USD
• Préstamos para Construcción por Cobrar (`constructionloanreceivable`): 22.800.000 USD
• Inversiones a Corto Plazo (`shortterminvestments`): 5.000.000 USD
• Otros Activos (`otherassets`): 26.889.000 USD
• Total Activos Ajustados: 3.435.357.529 USD

Pasivos y Capital Preferente (a 2024):

• Deuda No Garantizada (`unsecureddebt`): 297.865.000 USD
• Mejoras a Inquilinos y Construcción por Pagar (`tenantimprovementsandconstructionpayable`): 10.230.000 USD
• Cuentas por Pagar y Pasivos Acumulados (`accountspayableandaccruedliabilitiescurrentandnoncurrent`): 10.561.000 USD
• Dividendos por Pagar (`dividendspayablecurrentandnoncurrent`): 54.817.000 USD
• Rentales Recibidas por Adelantado y Depósito de Seguridad (`rentsreceivedinadvanceandtenantsecuritydeposit`): 57.176.000 USD
• Otros Pasivos (`otherliabilities`): 11.338.000 USD
• Valor de Acciones Preferentes (`preferredstockvalue`): 23.632.000 USD
• Total Pasivos y Capital Preferente: 465.619.000 USD

Cálculo del NAV:

• NAV para Accionistas Comunes = Total Activos Ajustados - Total Pasivos y Capital Preferente
• NAV para Accionistas Comunes = 3.435.357.529 USD - 465.619.000 USD = 2.969.738.529 USD
• Acciones Comunes en Circulación (2024): 28.331.833
• NAV por Acción = 2.969.738.529 USD / 28.331.833 = 104,82 USD

4. Conclusión del Valor Intrínseco

Hemos obtenido los siguientes valores intrínsecos estimados:

• Valor Intrínseco por Acción (según AFFO-DCF): 100,25 USD
• Valor Intrínseco por Acción (según NAV): 104,82 USD

Ambos métodos arrojan resultados consistentes y cercanos, lo que refuerza la validez de la estimación. Dada la naturaleza de los REITs, tanto el flujo de efectivo como el valor de los activos subyacentes son cruciales. Un promedio de estas dos estimaciones proporciona una valoración equilibrada.

Valor Intrínseco Promedio = (100,25 USD + 104,82 USD) / 2 = 102,535 USD

Por lo tanto, el valor intrínseco estimado para Innovative Industrial Properties es de aproximadamente 102,54 USD por acción.

A continuación, se presenta una evaluación detallada de Innovative Industrial Properties (IIPR) en las áreas solicitadas, con una puntuación del 0 al 10, donde 0 es la peor calidad y 10 la mejor: