Tesis de Inversion en InvenTrust Properties

InvenTrust Properties (IVT) se clasifica principalmente como un REIT de Retail (Minorista).

Dentro del sector de REITs de Retail, su especialización se enfoca en la siguiente subcategoría:

• Centros Comerciales Anclados en Supermercados (Grocery-Anchored Shopping Centers): InvenTrust Properties se especializa en la adquisición, propiedad y gestión de centros comerciales que tienen un supermercado como inquilino principal. Esta estrategia busca ofrecer estabilidad gracias al tráfico constante que generan los supermercados y la naturaleza esencial de sus servicios, incluso en diferentes ciclos económicos.

Esta especialización lo distingue de otros tipos de REITs de Retail que se centran en grandes centros comerciales cerrados (malls regionales), centros de poder (power centers) o centros de outlets.

Basándose en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa InvenTrust Properties:

• Mr. Daniel Joseph Busch

  • Cargo: Chief Executive Officer, President & Director
  • Función: Es el principal ejecutivo de la empresa, ejerciendo como presidente y miembro del consejo de dirección. Nació en 1982.
  • Remuneración anual: $2,831,258 USD

• Mr. Michael Douglas Phillips CPA

  • Cargo: Executive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer
  • Función: Se encarga de la dirección financiera de la empresa, supervisando las operaciones contables y tesorería. Es un contador público certificado (CPA) y nació en 1982.
  • Remuneración anual: $1,312,337 USD

• Ms. Christy L. David J.D.

  • Cargo: Chief Operating Officer, Executive Vice President, General Counsel & Corporate Secretary
  • Función: Supervisa las operaciones diarias de la empresa, asesora legalmente como consejera general y cumple funciones como secretaria corporativa. Posee un título de Doctora en Jurisprudencia (J.D.) y nació en 1979.
  • Remuneración anual: $1,458,705 USD

• Mr. Dan Lombardo

  • Cargo: Vice President of Investor Relations
  • Función: Responsable de las comunicaciones y relaciones con los inversores de la compañía.

• Mr. James Puzon

  • Cargo: Senior Vice President of Corporate Finance & Portfolio Management
  • Función: Lidera las finanzas corporativas y la gestión de la cartera de inversiones.

• Mr. David Bryson CPA

  • Cargo: Senior Vice President, Chief Accounting Officer & Controller
  • Función: Dirige las funciones de contabilidad principal y control financiero. Es un contador público certificado (CPA).

• Mr. Matt Hagan

  • Cargo: Senior Vice President of Asset Strategy
  • Función: Responsable de la estrategia y planificación de los activos de la empresa.

• Ms. Lauren Suva

  • Cargo: Executive Vice President & Chief Administrative Officer
  • Función: Supervisa las funciones administrativas ejecutivas de la compañía.

• Mr. David Heimberger

  • Cargo: Senior Vice President & Chief Investment Officer
  • Función: Lidera las estrategias y decisiones de inversión de la empresa.

Host Hotels & Resorts (HST) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que posee propiedades hoteleras de lujo y de alta gama. Sus principales competidores se dividen en directos e indirectos:

• Competidores Directos: Otros REITs hoteleros que también poseen una cartera significativa de hoteles.
• Competidores Indirectos: Empresas que, aunque no operan bajo el mismo modelo de negocio principal, compiten por los mismos clientes, capital de inversión o activos en el sector de la hostelería.

Host Hotels & Resorts se diferencia por su enfoque exclusivo en la propiedad de hoteles de lujo y alta gama en ubicaciones privilegiadas, gestionados por las marcas hoteleras más reconocidas del mundo (como Marriott, Hilton o Hyatt). Su estrategia es aprovechar la fuerza de estas marcas y los ciclos económicos favorables del sector de viajes premium, centrándose en la adquisición y gestión de activos inmobiliarios de alta calidad en lugar de la operación directa de hoteles.

InvenTrust Properties Corp. (IVT) es un REIT de propiedades tradicionales, especializado en la adquisición, propiedad, gestión y desarrollo de centros comerciales de venta minorista anclados por supermercados (grocery-anchored) y centros de estilo de vida, ubicados principalmente en mercados del "Sun Belt" de los Estados Unidos.

A continuación, se presenta una lista detallada de una selección de propiedades que forman parte de su portafolio. Es importante tener en cuenta que el portafolio de un REIT puede cambiar con el tiempo debido a adquisiciones y desinversiones, y esta lista representa una selección de sus activos clave basada en información pública disponible. InvenTrust Properties posee una cartera de más de 60 centros comerciales.

InvenTrust Properties es un REIT minorista (retail REIT) que se enfoca en la adquisición y gestión de centros comerciales de primera necesidad, principalmente anclados en supermercados.

Es importante señalar que la información detallada sobre la superficie total, la superficie ocupada y el porcentaje de ocupación para cada propiedad individual dentro del portfolio de InvenTrust Properties no se divulga públicamente en sus informes financieros o presentaciones para inversores. Los REITs suelen reportar estas métricas a nivel de portfolio.

InvenTrust Properties reporta dos métricas clave de ocupación para su portfolio global, las cuales se basan en la superficie arrendable:

• Ocupación Física: Representa el porcentaje de la superficie total arrendable que está ocupada por inquilinos que han comenzado a pagar renta.
• Ocupación Arrendada: Representa el porcentaje de la superficie total arrendable para la cual se ha ejecutado un contrato de arrendamiento, incluyendo el espacio que aún no ha comenzado a generar renta.

A continuación, se presentan los datos de ocupación más recientes disponibles a nivel de portfolio:

Dado que no se proporciona información granular por propiedad en sus comunicaciones públicas, no es posible generar una tabla con el nivel de detalle solicitado para cada activo individual.

Para determinar la tendencia de ocupación (estable, en aumento o en descenso) de InvenTrust Properties, sería necesario analizar sus informes financieros más recientes, como los informes trimestrales (10-Q) y anuales (10-K), donde se detalla esta métrica a lo largo del tiempo.

Como sistema de inteligencia artificial, no dispongo de acceso en tiempo real a bases de datos de información financiera propietaria o la capacidad de analizar los informes más recientes de InvenTrust Properties para proporcionar una respuesta factual y actualizada sobre su tendencia de ocupación.

Por lo tanto, no puedo indicar si la tendencia actual es estable, en aumento o en descenso.

InvenTrust Properties (IVT) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en la adquisición y gestión de centros comerciales anclados en supermercados.

En relación con la solicitud de los 10 principales inquilinos y sus porcentajes de ingresos por rentas anualizados (ABR):

No dispongo de los datos específicos y actualizados de los 10 principales inquilinos de InvenTrust Properties ni de sus porcentajes exactos de contribución a los ingresos por rentas anualizados (ABR). La información detallada sobre inquilinos principales y su contribución porcentual suele publicarse en los informes financieros trimestrales o anuales de la empresa (como los formularios 10-K o 10-Q de la SEC) o en sus presentaciones a inversores, y estos datos pueden variar con el tiempo.

No obstante, puedo proporcionar comentarios generales relevantes sobre la diversificación de la cartera de inquilinos de InvenTrust Properties, basándome en su modelo de negocio conocido:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: InvenTrust Properties se enfoca en la adquisición y gestión de centros comerciales de barrio y comunitarios anclados en supermercados. Esto implica que su cartera de inquilinos está diversificada a través de una variedad de minoristas y proveedores de servicios que complementan a los supermercados, incluyendo farmacias, restaurantes de comida rápida, bancos y otros servicios esenciales o de conveniencia. La presencia de supermercados como anclas principales tiende a atraer tráfico constante, lo que beneficia a otros inquilinos y contribuye a la estabilidad general del centro.
• Solidez crediticia de los principales inquilinos: Aunque no se disponga de una lista específica, los inquilinos ancla en este tipo de portfolio suelen ser grandes cadenas de supermercados nacionales o regionales, que generalmente poseen una sólida solidez crediticia y una capacidad de pago robusta. Esta dependencia de operadores de supermercados de buena reputación es un factor clave para la estabilidad de los flujos de ingresos por alquiler y la resiliencia del portfolio frente a fluctuaciones económicas. Los inquilinos secundarios también suelen ser minoristas establecidos que buscan beneficiarse del tráfico generado por los anclas.
• Riesgo de concentración: Dada su estrategia de centrarse en centros anclados en supermercados, el riesgo de concentración se gestiona mediante la diversificación en múltiples propiedades y una base de inquilinos variada dentro de cada centro. Si bien siempre puede existir una concentración de ingresos en algunos de los principales inquilinos de supermercados, la naturaleza esencial de su negocio ayuda a mitigar el riesgo. La cartera de InvenTrust Properties busca una exposición equilibrada a diferentes operadores de supermercados y minoristas complementarios para minimizar la dependencia de un único inquilino o segmento.

Basándome en los datos financieros proporcionados para InvenTrust Properties (IVT), la tendencia de sus dividendos presenta un patrón mixto a lo largo del tiempo.

• En un análisis de la historia completa disponible en los datos, se observan periodos de volatilidad significativa. Por ejemplo, hubo cambios abruptos en los montos del dividendo ajustado (adjDividend) entre 2015 y 2017, y un salto muy marcado a finales de 2021 (de 0.02 en septiembre a 0.2052 en diciembre), lo cual sugiere eventos corporativos importantes o reajustes en la política de dividendos. Estos movimientos bruscos impiden clasificar la historia de dividendos como meramente estable o consistentemente creciente a lo largo de todo el periodo.
• Sin embargo, al enfocar el análisis en el periodo más reciente, específicamente desde finales de 2021 hasta los datos proyectados para 2025, se observa una clara tendencia de crecimiento gradual y estabilidad. Los dividendos trimestrales se han mantenido consistentes dentro de cada año y han mostrado aumentos progresivos año tras año:
• En 2022, el dividendo ajustado fue estable en 0.2052.
• En 2023, hubo un incremento a 0.2155, manteniéndose estable durante el resto del año.
• En 2024, el dividendo subió a 0.226 (con una ligera variación a 0.2263), manteniéndose así.
• Para 2025, los datos muestran un nuevo aumento a 0.2376 (con una ligera variación a 0.2377).

En resumen, aunque el historial completo de los datos financieros muestra fases de volatilidad, el comportamiento más reciente de los dividendos de InvenTrust Properties se caracteriza por ser creciente de manera consistente año tras año, manteniendo la estabilidad en los pagos trimestrales dentro de cada periodo anual.

A continuación, se presenta un análisis del Payout Ratio basado en el FFO para el REIT InvenTrust Properties, utilizando los datos financieros proporcionados:

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

Observando la evolución del Payout Ratio de InvenTrust Properties a lo largo del periodo analizado, se puede apreciar que, si bien hubo una fase de relativa estabilidad con ligeras fluctuaciones en los años iniciales (de 2018 a 2022), la tendencia más reciente (de 2022 a 2024) muestra un claro crecimiento. El ratio se ha incrementado de manera constante en los últimos años, alcanzando su valor más alto en el año 2024.

Indicadores sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura con flujo de caja operativo:

• Esta tendencia creciente en el Payout Ratio sugiere que InvenTrust Properties ha estado distribuyendo una proporción cada vez mayor de su Flujo de Fondos de Operaciones (FFO) a los accionistas en forma de dividendos.
• Aunque el ratio sigue siendo bajo en términos absolutos, el incremento indica que el colchón de FFO para cubrir los dividendos se ha reducido ligeramente. Si esta tendencia alcista continuara de forma sostenida sin un crecimiento proporcional del FFO, podría, a largo plazo, empezar a presionar la capacidad de la empresa para cubrir sus dividendos con holgura. Por ahora, el nivel actual no representa una preocupación inmediata.

Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

La seguridad del dividendo de InvenTrust Properties, basándose en los niveles históricos y actuales del Payout Ratio, es muy sólida. Todos los Payout Ratios reportados se encuentran significativamente por debajo del umbral del 85-90% que suele considerarse saludable para un REIT. Incluso el valor más alto en 2024 (49,20%) está considerablemente por debajo de ese rango. Esto sugiere que la empresa tiene una amplia capacidad para cubrir sus dividendos con su FFO, ofreciendo un dividendo robusto y bien respaldado por su generación de efectivo operativo.

Análisis de la retención de capital para reinversión:

El hecho de que el Payout Ratio se mantenga consistentemente por debajo del 50% (incluso en su punto más alto) es una señal muy positiva respecto a la retención de capital. Esto significa que InvenTrust Properties está reteniendo más de la mitad de su FFO. Esta porción significativa de capital no pagada como dividendo está disponible para ser reinvertida en el crecimiento de su cartera, ya sea a través de adquisiciones de nuevas propiedades, el desarrollo de proyectos existentes o mejoras de capital. Esta capacidad de autofinanciación reduce la dependencia de la empresa de fuentes externas de financiación, como la emisión excesiva de deuda o nuevas acciones, lo que contribuye a una estructura de capital más saludable y a una mayor flexibilidad estratégica para impulsar el crecimiento a largo plazo.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de InvenTrust Properties, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses. Es importante señalar desde el inicio una inconsistencia significativa en los datos financieros que será abordada en el análisis.

Análisis Individual de Ratios

• Deuda Total / Activos Totales: [0,00]

  Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que están financiados por deuda. Un valor de 0,00 significa, literalmente, que la empresa no tiene deuda total en relación con sus activos, lo cual es una situación de apalancamiento extremadamente bajo o nulo.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [1,78]

  Este ratio indica la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un ratio de 1,78 significa que las ganancias operativas de InvenTrust Properties son 1,78 veces sus gastos por intereses. Un valor más alto indica una mayor capacidad para pagar los intereses de su deuda.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [5,14]

  Este ratio mide el número de años de FFO (Funds From Operations, una métrica clave de flujo de caja para REITs) que se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un valor de 5,14 sugiere que la deuda neta de InvenTrust Properties es 5,14 veces su FFO ajustado anualizado. Un ratio más bajo generalmente se considera más conservador.

Inconsistencia en los Datos Financieros y Supuesto de Análisis

Existe una inconsistencia fundamental en los datos financieros proporcionados. Si el ratio Deuda Total / Activos Totales es 0,00, implicaría que la empresa no tiene deuda. En tal caso, sus gastos por intereses deberían ser nulos o insignificantes, lo que resultaría en un Ratio de Cobertura de Intereses infinitamente alto (o indefinido) y una Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de 0,00 (asumiendo un FFO positivo).

Dado que los datos financieros también proporcionan un Ratio de Cobertura de Intereses de 1,78 y una Deuda Neta / FFO de 5,14, estos últimos indican claramente la existencia de deuda y gastos por intereses. Por lo tanto, se asume para este análisis que el valor de 0,00 para "Deuda Total / Activos Totales" es un error en los datos o representa una categoría de deuda muy específica que no refleja el endeudamiento operativo general. El análisis se centrará en las implicaciones de los ratios de cobertura de intereses y de deuda neta/FFO, ya que reflejan una realidad de deuda y su capacidad de servicio.

Comparación con Promedios Típicos para un REIT

Los promedios típicos para REITs pueden variar según el subsector (por ejemplo, residencial, oficinas, minorista, industrial, etc.) y las condiciones del mercado. A continuación, se presenta una comparación general:

Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero

Asumiendo que InvenTrust Properties (y no Alexandria, que parece ser un error tipográfico en la pregunta) tiene deuda y gastos por intereses como indican los ratios de cobertura y FFO:

• Estructura de Deuda: Moderada a Agresiva (debido a la cobertura de intereses)

  Aunque el ratio Deuda Neta / FFO ajustado de 5,14 es moderado, el Ratio de Cobertura de Intereses de 1,78 es preocupantemente bajo para un REIT. Este bajo ratio indica que las ganancias operativas de la compañía tienen un margen muy estrecho para cubrir sus obligaciones de intereses. Esto sugiere una estructura de deuda que, aunque no es excesivamente alta en términos de carga de deuda neta sobre FFO, sí es agresiva en su capacidad para soportar shocks de ingresos o aumentos en las tasas de interés.

• Principal Riesgo Financiero: Cobertura Insuficiente de Intereses y Sensibilidad a la Tasa de Interés

  El principal riesgo financiero para InvenTrust Properties es su baja capacidad para cubrir sus gastos por intereses. Un Ratio de Cobertura de Intereses de 1,78 la hace vulnerable a:

  • Aumentos en las tasas de interés: Si las tasas de interés suben, los costos de endeudamiento de la compañía aumentarán, lo que podría reducir aún más este ya ajustado ratio, dificultando el servicio de su deuda.
  • Disminución de los ingresos operativos o del FFO: Una caída en los alquileres, un aumento en las vacantes, o un incremento en los costos operativos podrían reducir las ganancias y el FFO, acercando peligrosamente a la empresa a una situación en la que no pueda cumplir con sus pagos de intereses.

  En resumen, aunque el nivel general de deuda neta no es extremo, la escasa holgura para cubrir los intereses existentes es el punto más débil y representa el riesgo más significativo para la estabilidad financiera de InvenTrust Properties.

Analicemos la Cobertura de Intereses para el REIT InvenTrust Properties, dado que el ratio es 1,78.

• 1. ¿Qué significa el resultado de 1,78?

  El ratio de Cobertura de Intereses es una métrica financiera que indica la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

  En el caso de InvenTrust Properties, un ratio de Cobertura de Intereses de 1,78 significa que la empresa genera 1,78 veces sus gastos por intereses en concepto de ganancias operativas. Dicho de otra manera, por cada dólar que InvenTrust Properties debe pagar en intereses, dispone de 1,78 dólares de beneficios operativos para cubrir ese pago. Es una indicación de la holgura con la que la empresa puede afrontar sus pagos de deuda.

• 2. Comparación con el sector o competidores

  Para realizar una comparación precisa con el promedio del sector de los REITs o con competidores directos de InvenTrust Properties, sería necesario disponer de datos financieros actualizados de dichas empresas o del sector. Como modelo de lenguaje de IA, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real para proporcionar esta comparación específica.

  Sin embargo, la comparación es crucial porque permite contextualizar el ratio. Un ratio que parece bajo en una industria podría ser normal o incluso bueno en otra, y viceversa. Generalmente, un ratio de Cobertura de Intereses superior a 2,0 se considera más saludable, indicando una mayor capacidad para cubrir los gastos por intereses. Para los REITs, que suelen operar con un mayor apalancamiento y flujos de efectivo estables, los ratios pueden variar, pero una comparación sectorial es indispensable para una evaluación completa.

• 3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses

  Basándonos únicamente en el ratio de 1,78, podemos concluir que la capacidad de InvenTrust Properties para pagar sus intereses es adecuada pero con una holgura limitada. Aunque la empresa puede cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas (el ratio es superior a 1,0), el margen de seguridad no es muy amplio.

  Un ratio de 1,78 sugiere que la empresa podría ser vulnerable a descensos inesperados en sus ganancias operativas o a aumentos en los tipos de interés, ya que el "colchón" para absorber estas variaciones es relativamente pequeño. En términos generales, para ser considerada fuerte, la mayoría de los analistas preferirían ver un ratio de Cobertura de Intereses de al menos 2,0 o superior, especialmente para empresas que dependen de flujos de efectivo estables como los REITs. Por lo tanto, se clasificaría como adecuada pero con necesidad de monitoreo, más que como fuerte.

A continuación, se presenta la información sobre los vencimientos de deuda para el REIT InvenTrust Properties (IVT), basándonos en sus informes financieros públicos más recientes, específicamente el 10-Q del tercer trimestre de 2023 (Q3 2023) presentado a la SEC.

Los datos financieros indican que, a 30 de septiembre de 2023, la mayor parte de su deuda principal outstanding se concentra en un único año. Cabe destacar que su línea de crédito rotatoria (Unsecured Revolving Credit Facility) con un capital disponible de $400,000 miles, tiene una fecha de vencimiento en septiembre de 2026, pero al 30 de septiembre de 2023, no tenía saldo pendiente, por lo que no representa una deuda principal a vencer en 2026. Los vencimientos de deuda se refieren al principal de los préstamos actualmente en circulación.

Esta cifra de $625,000 miles para 2028 se compone de:

• Un préstamo a plazo no garantizado de $350,000 miles que vence en febrero de 2028.
• Un préstamo a plazo no garantizado de $250,000 miles que vence en junio de 2028.
• Notas no garantizadas de $25,000 miles que vencen en enero de 2028.

Perfil de Vencimientos General:

• El perfil de vencimientos de InvenTrust Properties muestra una notable concentración de toda su deuda principal a largo plazo en un único año: 2028. No hay vencimientos de deuda principal significativos en los años intermedios hasta entonces.
• Esto crea un claro "muro de deuda" en 2028, lo que significa que una gran porción de su capital de deuda deberá ser refinanciada o pagada en ese período.
• La ausencia de vencimientos en el corto y medio plazo (hasta 2028) proporciona un período de estabilidad financiera, pero la concentración futura requiere una planificación estratégica anticipada.

Estrategia de Gestión de Deuda:

• La estrategia reciente de InvenTrust parece haber sido la de consolidar y extender los vencimientos de su deuda, moviendo los pasivos a un horizonte más lejano (2028). Esto puede haber sido impulsado por condiciones de mercado favorables en el momento de la refinanciación o por una intención de simplificar la gestión de la deuda.
• La compañía utiliza principalmente deuda no garantizada, lo que generalmente indica una fuerte solvencia y acceso a mercados de capital más amplios y flexibles.
• La existencia de una línea de crédito rotatoria no garantizada y no utilizada (que vence en 2026) ofrece una fuente de liquidez disponible para fines operativos o potenciales necesidades futuras, aunque su propio vencimiento requerirá atención antes de 2028.

Implicaciones para el Inversor:

• Riesgo: La principal implicación es el riesgo de refinanciación asociado al "muro de deuda" de 2028. Si las condiciones del mercado de crédito son desfavorables (por ejemplo, tipos de interés altos o menor disponibilidad de crédito) en 2027 o principios de 2028, InvenTrust podría enfrentar mayores costos de financiación o dificultades para refinanciar su deuda.
• Liquidez: En el corto y medio plazo, la liquidez es sólida, ya que no hay presiones de grandes vencimientos de deuda hasta 2028. Esto permite a la gerencia centrarse en las operaciones y el crecimiento. Sin embargo, la gestión proactiva de la liquidez será crucial a medida que se acerque 2028.
• Capacidad de Crecimiento: La ausencia de vencimientos inminentes proporciona un período de estabilidad que puede ser propicio para la inversión en el portafolio existente o para nuevas adquisiciones sin la distracción de constantes refinanciaciones. Sin embargo, el esfuerzo y los posibles costos asociados a la refinanciación de la deuda de 2028 podrían, en ese momento, influir en la disponibilidad de capital para futuras iniciativas de crecimiento o en la política de dividendos.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias para InvenTrust Properties (IVT) de las principales agencias, así como su perspectiva y una breve explicación de lo que implica el grado de inversión.

• S&P Global Ratings:
  • Calificación: BBB-
  • Perspectiva: Estable
• Moody's Investors Service:
  • Calificación: Baa3
  • Perspectiva: Estable
• Fitch Ratings:
  • No se dispone de información pública fácilmente accesible sobre una calificación crediticia específica de Fitch Ratings para InvenTrust Properties en este momento.

Explicación de la calificación principal (Grado de Inversión):

Tanto BBB- de S&P como Baa3 de Moody's representan el escalón más bajo dentro de la categoría de "grado de inversión". Esto significa que InvenTrust Properties se considera que tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras. Aunque su capacidad podría ser algo más vulnerable a condiciones económicas adversas o cambios en las circunstancias, se percibe un riesgo de impago relativamente bajo en comparación con las calificaciones de "grado especulativo" (o "bono basura").

Las implicaciones de tener una calificación de grado de inversión incluyen:

• Acceso a mercados de capital más amplios: Permite a la empresa emitir deuda que puede ser comprada por inversores institucionales que solo pueden invertir en títulos de grado de inversión.
• Menores costos de endeudamiento: Las empresas con calificaciones de grado de inversión generalmente pueden obtener préstamos y emitir bonos a tasas de interés más bajas, lo que reduce sus gastos financieros.
• Mayor estabilidad financiera percibida: Sugiere que la empresa tiene una posición financiera sólida y un perfil de riesgo manejable, lo que puede aumentar la confianza de inversores y socios comerciales.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de InvenTrust Properties:

Para evaluar el nivel de apalancamiento, utilizaremos el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo:

El ratio de Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de InvenTrust Properties es de 4,77 veces, el cual se encuentra significativamente por debajo del umbral de 10 veces considerado como riesgo significativo. Esto sugiere que, con los datos proporcionados, la empresa mantiene un nivel de apalancamiento que, en principio, no representa un riesgo elevado desde la perspectiva de su capacidad para generar flujo de caja operativo.

A continuación se resume la estrategia de rotación de cartera de InvenTrust Properties basándose en los datos financieros proporcionados:

La estrategia principal de InvenTrust Properties, según los datos financieros disponibles, se centra predominantemente en la adquisición de propiedades, superando significativamente las desinversiones a lo largo de los períodos analizados.

• Tendencia principal: La empresa muestra una clara tendencia a la adquisición neta de activos inmobiliarios. En cada uno de los años fiscales desde 2020 hasta 2024, los pagos para adquirir bienes inmuebles de inversión superan sustancialmente los ingresos procedentes de la venta de los mismos. Esto se traduce en un flujo de caja neto negativo y constante de las actividades de inversión.
• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  Año Fiscal	Pagos por Adquisición de Bienes Inmuebles para Inversión (en USD)	Ingresos por Venta de Bienes Inmuebles para Inversión (en USD)	Activos Inmobiliarios Adquiridos (valor neto, en USD)	Activos Inmobiliarios Desinvertidos (valor neto, en USD)
  2024	268,125,000	65,062,000	245,355,000	59,912,000
  2023	152,047,000	12,559,000	200,085,000	10,086,000
  2022	235,001,000	77,538,000	280,938,000	66,294,000
  2021	53,078,000	14,807,000	45,791,000	10,953,000
  2020	37,086,000	8,027,000	37,329,000	6,400,000

  Como se observa, en todos los años, los pagos destinados a la adquisición de bienes inmuebles superan con creces los ingresos obtenidos por su venta. El valor neto de los activos adquiridos también es consistentemente superior al valor neto de los activos desinvertidos, lo que confirma una estrategia de crecimiento y expansión de la cartera mediante la compra de nuevas propiedades.

Evaluación de la hipótesis sobre venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

No existe evidencia en los datos financieros proporcionados que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de InvenTrust Properties incluya la venta estratégica de activos para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición. La justificación es la siguiente:

• La hipótesis implicaría un patrón de desinversiones significativas seguido de readquisiciones de activos similares o los mismos, lo que resultaría en un flujo de caja de inversión más equilibrado o cíclico entre entradas y salidas por ventas y compras. Sin embargo, los datos muestran una desproporción constante entre las adquisiciones y las ventas. Los "Pagos por Adquisición de Bienes Inmuebles para Inversión" son consistentemente mucho mayores que los "Ingresos por Venta de Bienes Inmuebles para Inversión" en todos los años. Esta métrica refleja una estrategia de crecimiento de la cartera a través de nuevas incorporaciones, no de un ciclo de venta y readquisición de activos previamente poseídos.
• Además, los "Pagos para Mejoras de Capital" (paymentsforcapitalimprovements) son significativos cada año (ej. 36,116,000 USD en 2024, 27,298,000 USD en 2023), lo que indica que la empresa invierte en el mantenimiento y mejora de su cartera existente de propiedades, en lugar de desinvertirlas para que un tercero realice el reacondicionamiento. Si la estrategia fuera vender para reacondicionamiento externo y readquirir, se esperaría ver un menor gasto en mejoras de capital internas y un patrón de reingresos y pagos por propiedades que han sido "reacondicionadas" por terceros, lo cual no se desprende de los datos.

Para analizar la retención de beneficios de InvenTrust Properties (IVT), un REIT, es fundamental comprender el concepto de los Fondos de Operación (FFO, por sus siglas en inglés), ya que es la métrica clave para evaluar la rentabilidad y capacidad de distribución de estas empresas. Los REITs, por su naturaleza, están obligados a distribuir una alta proporción de sus ingresos a los accionistas en forma de dividendos, lo que limita la cantidad de beneficios que pueden retener directamente.

Dado que el payout basado en FFO de IVT es del 49,20%, la retención de beneficios se calcula como el porcentaje restante del FFO que la empresa no distribuye a los accionistas. Esto nos da la siguiente tasa de retención:

• Tasa de Payout de FFO: 49,20%
• Tasa de Retención de Beneficios (basada en FFO): 100% - 49,20% = 50,80%

Para determinar el monto absoluto de los beneficios retenidos en el período más reciente (2024), primero calcularemos el FFO de InvenTrust Properties utilizando los datos financieros proporcionados. Una forma común de estimar el FFO es sumando la depreciación y amortización a la utilidad neta, ya que estas son partidas no monetarias significativas para los REITs. Nos centraremos en los datos de 2024 para el cálculo:

• Utilidad Neta (Net Income) 2024: $13.658.000
• Depreciación y Amortización (Depreciation And Amortization) 2024: $111.144.000

Cálculo estimado del FFO para 2024:
FFO = Utilidad Neta + Depreciación y Amortización
FFO = $13.658.000 + $111.144.000 = $124.802.000

Cabe destacar que la definición completa de FFO de NAREIT incluye ajustes adicionales por ganancias o pérdidas en la venta de propiedades, los cuales no están desglosados en el campo 'otherNonCashItems' en los datos financieros. Sin embargo, para este análisis breve, la suma de la utilidad neta y la depreciación/amortización proporciona una estimación razonable del FFO.

Ahora, con la tasa de retención del 50,80% y el FFO estimado para 2024, podemos calcular el monto de beneficios retenidos:

• FFO 2024: $124.802.000
• Monto Retenido = FFO * Tasa de Retención
  Monto Retenido = $124.802.000 * 0,5080 = $63.400.416

Este monto de aproximadamente $63,4 millones representa los beneficios que InvenTrust Properties retuvo de sus operaciones en 2024, en lugar de distribuirlos como dividendos. La capacidad de retener una porción significativa de sus FFO (más del 50% en este caso) es una señal positiva para un REIT, ya que le permite financiar sus operaciones, inversiones y reducir deuda sin depender exclusivamente de la emisión de nueva deuda o capital. En el caso de IVT para 2024, los datos financieros muestran lo siguiente:

• Inversiones en Propiedad, Planta y Equipo (Capital Expenditure): -$36.116.000
• Otras Actividades de Inversión (Other Investing Activites): -$240.535.000
• Repago de Deuda (Debt Repayment): -$88.168.000
• Emisión de Acciones Comunes (Common Stock Issued): $266.018.000

La retención de beneficios, junto con la importante emisión de acciones comunes ($266 millones), permitió a IVT financiar sus significativas actividades de inversión (más de $240 millones en otras actividades de inversión y $36 millones en CAPEX) y el repago de deuda en 2024. La retención de más de la mitad de su FFO proporciona a la empresa una flexibilidad financiera considerable para el crecimiento orgánico a través de mejoras de propiedades, posibles adquisiciones y la gestión de su estructura de capital, sin comprometer su atractivo como inversión de dividendos.

A continuación, una tabla resumen del FFO y los dividendos pagados de InvenTrust Properties en los últimos años según los datos financieros:

Como se observa en la tabla, el payout calculado para 2024 (50,30%) es muy cercano al 49,20% proporcionado, validando la coherencia. La tendencia de los últimos años muestra una variabilidad en el FFO y, por ende, en el payout ratio, aunque la cifra actual indica una política de retención saludable para un REIT.

A partir de los datos financieros proporcionados sobre la variación porcentual de las acciones en circulación de InvenTrust Properties a lo largo de los años, podemos realizar el siguiente análisis:

Análisis de la emisión de nuevas acciones y el riesgo de dilución:

• Tendencia General: Los datos financieros muestran una tendencia predominante de reducción de las acciones en circulación en la mayoría de los años analizados (desde 2015 hasta 2022). Esto indica que la empresa ha estado realizando programas de recompra de acciones o ha retirado acciones del mercado por otras vías. La recompra de acciones es generalmente una medida positiva para los inversores existentes, ya que reduce el número total de acciones, aumentando el porcentaje de propiedad de cada acción y, potencialmente, el beneficio por acción (EPS) y los dividendos por acción.
• Magnitud de los Cambios: Es crucial observar que los porcentajes de variación son extremadamente pequeños en todos los años, oscilando entre -0,09% y +0,05%. Esto significa que los cambios en el número de acciones en circulación, ya sean aumentos o disminuciones, han sido marginales.
• Crecimiento en 2023 y 2024:
  • En 2023, la variación fue del 0,00%, lo que significa que no hubo cambios significativos en el número de acciones.
  • En 2024, se registró un crecimiento del 0,05%. Este aumento es ínfimo. Una emisión de acciones de esta magnitud es tan pequeña que el impacto en la dilución para los inversores existentes es prácticamente despreciable.
• Riesgo de Dilución: La dilución ocurre cuando se emiten nuevas acciones, lo que disminuye el porcentaje de propiedad de los accionistas existentes y puede reducir métricas financieras clave por acción. Basándonos en los datos financieros, el riesgo de dilución significativa para los inversores existentes por parte de InvenTrust Properties es extremadamente bajo. La empresa no ha mostrado un patrón de emisión agresiva de nuevas acciones que pudiera considerarse dilutiva. De hecho, la tendencia ha sido más bien contraria, con reducciones del número de acciones.
• Estrategia de Crecimiento: Los REITs (Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria) a menudo emiten nuevas acciones para financiar adquisiciones de propiedades, desarrollo de proyectos o para fortalecer su balance. Sin embargo, los datos financieros no sugieren que la emisión de acciones haya sido una estrategia principal y recurrente para un crecimiento sustancial en el período analizado, dado lo insignificante de los aumentos. Más bien, la gestión de las acciones en circulación parece haber priorizado la estabilidad o incluso la reducción del número de acciones.

Conclusión:

Los datos financieros indican que la emisión de nuevas acciones por parte de InvenTrust Properties en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los incrementos en el número de acciones han sido mínimos (como el 0,05% en 2024), y la tendencia general en el período analizado ha sido incluso de reducción de acciones en circulación. Esto sugiere una gestión conservadora del capital en relación con el número de acciones, lo cual es generalmente favorable para los accionistas actuales.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de un REIT como InvenTrust Properties (IVT), que se enfoca en propiedades minoristas ancladas en supermercados, generalmente se centra en una combinación de las siguientes áreas:

• Adquisiciones estratégicas: Se enfoca en adquirir propiedades minoristas de alta calidad, ancladas en supermercados y con inquilinos orientados a las necesidades diarias, ubicadas en mercados demográficos sólidos y de crecimiento. El objetivo es expandir la cartera con activos que generen flujos de efectivo estables y crecientes.
• Gestión y reurbanización de la cartera existente: Incluye la optimización del valor de las propiedades actuales a través de:
  • Reurbanización y reposicionamiento: Modernización de centros, adición de nuevos espacios, o reconfiguración de la mezcla de inquilinos para atraer a minoristas de alto rendimiento y mejorar la experiencia del cliente.
  • Re-arrendamiento y aumento de rentas: Capitalizar el crecimiento de la demanda o la inflación mediante la negociación de nuevos contratos de arrendamiento con rentas más altas y la reducción de la vacancia.
  • Desarrollo de parcelas sobrantes: Monetizar el espacio no utilizado dentro de los centros existentes para maximizar el valor.
• Enfoque en mercados clave y demografía favorable: Priorizar la inversión y la operación en mercados con características demográficas atractivas, crecimiento poblacional y económico, y donde las propiedades de "necesidad básica" muestren resiliencia.

Si bien los detalles específicos de la estrategia pueden variar año a año y se reflejan en sus informes financieros y presentaciones a inversores, históricamente, el crecimiento de InvenTrust Properties ha dependido en gran medida de un enfoque disciplinado en adquisiciones de alta calidad y la gestión activa de su cartera existente para maximizar el valor y los ingresos por alquiler.

No dispongo de información en tiempo real sobre los cambios más recientes y específicos en su estrategia, pero los principios mencionados son pilares comunes para REITs de su tipo.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como InvenTrust Properties (IVT), se suelen utilizar metodologías que se centran en el valor de sus activos inmobiliarios subyacentes y su capacidad de generar flujo de efectivo. Las métricas más relevantes son el Valor de Activo Neto (NAV, por sus siglas en inglés) por acción y los Fondos de Operaciones (FFO, por sus siglas en inglés) por acción.

Es importante destacar que un cálculo completo del NAV requiere una estimación del valor de mercado de las propiedades inmobiliarias, información que no se incluye en los datos financieros proporcionados. Por lo tanto, el cálculo del NAV se basará en el valor contable de los activos, lo cual es una limitación que se debe tener en cuenta.

Utilizaremos los datos financieros correspondientes al año 2024 para los cálculos más recientes.

El NAV es una estimación del valor por acción de los activos de un REIT si se liquidaran y se pagaran sus deudas. Dada la ausencia de valores de mercado específicos para las propiedades, calcularemos un NAV basado en el valor contable de los activos y pasivos.

• Activos Totales (Assets): 2,635,950,000 USD (dato de `assets` para 2024)
• Pasivos Totales (Liabilities): 875,945,000 USD (dato de `liabilities` para 2024)
• Capital Contable (Stockholders' Equity): 1,760,005,000 USD (calculado como Activos Totales - Pasivos Totales, coincide con `stockholdersequity` para 2024)
• Acciones Comunes en Circulación (Common Stock Shares Outstanding): 77,450,794 (dato de `commonstocksharesoutstanding` para 2024)

Fórmula: NAV por Acción = Capital Contable / Acciones Comunes en Circulación

Cálculo:

NAV por Acción = 1,760,005,000 USD / 77,450,794 acciones
NAV por Acción = 22.72 USD/acción

Nota importante: Este NAV se basa en los valores contables (costo menos depreciación) de los activos inmobiliarios, no en sus valores de mercado actuales. Un NAV verdadero de un REIT implicaría una revalorización de sus propiedades a precios de mercado, lo cual no es posible con los datos proporcionados.

Los FFO son una métrica clave para evaluar la rentabilidad y el flujo de efectivo operativo de un REIT, ya que ajustan la utilidad neta por elementos no monetarios como la depreciación y las ganancias/pérdidas por venta de propiedades, que distorsionan el rendimiento real en el sector inmobiliario.

• Utilidad Neta (Net Income/Loss): 13,658,000 USD (dato de `netincomeloss` para 2024)
• Depreciación y Amortización (Depreciation and Amortization): 113,948,000 USD (dato de `depreciationandamortization` para 2024)
• Ganancia por Disposición de Activos (Gain/Loss on Disposition of Assets): 3,857,000 USD (Ganancia, dato de `gainlossondispositionofassets` para 2024)
• Deterioro de Bienes Raíces (Impairment of Real Estate): 3,854,000 USD (Dato de `impairmentofrealestate` para 2024)
• Promedio Ponderado de Acciones Diluidas en Circulación (Weighted Average Number of Diluted Shares Outstanding): 71,010,568 (dato de `weightedaveragenumberofdilutedsharesoutstanding` para 2024)

Fórmula FFO: FFO = Utilidad Neta + Depreciación y Amortización - Ganancias por Venta de Propiedades + Pérdidas (Deterioro) por Venta de Propiedades

Cálculo FFO:

FFO = 13,658,000 USD + 113,948,000 USD - 3,857,000 USD + 3,854,000 USD
FFO = 127,603,000 USD

Fórmula FFO por Acción: FFO por Acción = FFO / Promedio Ponderado de Acciones Diluidas en Circulación

Cálculo FFO por Acción:

FFO por Acción = 127,603,000 USD / 71,010,568 acciones
FFO por Acción = 1.80 USD/acción (redondeado)

Basándonos en los datos financieros para el año 2024:

• El Valor de Activo Neto (NAV) por acción, calculado sobre la base del valor contable de los activos, es de aproximadamente 22.72 USD.
• Los Fondos de Operaciones (FFO) por acción son de aproximadamente 1.80 USD.

El valor intrínseco de un REIT es multifacético. El NAV (idealmente basado en el valor de mercado de las propiedades) representa el valor de los activos subyacentes, mientras que el FFO por acción proporciona una medida del poder de ganancias de efectivo de la empresa.

Para una valoración más completa, estos valores deberían compararse con el precio actual de mercado de las acciones de IVT, y considerar la trayectoria histórica de FFO, AFFO (Fondos de Operaciones Ajustados) y dividendos, así como las perspectivas de crecimiento del sector y las tasas de interés.

A continuación, se presenta una evaluación de InvenTrust Properties (IVT), puntuada de 0 a 10, donde 0 es la peor calidad y 10 la mejor, en las categorías solicitadas. Es importante señalar que estas puntuaciones se basan en el conocimiento general del modelo de negocio de la empresa y el sector inmobiliario minorista de primera necesidad, y no en un análisis de datos financieros específicos y actualizados al momento de esta respuesta, los cuales serían necesarios para una valoración precisa y detallada.