Tesis de Inversion en Invesque

Invesque (IVQ) se clasifica principalmente como un REIT de Salud (Healthcare REIT).

• Clasificación principal:

  • REIT de Salud: Se especializa en la adquisición, propiedad y gestión de propiedades inmobiliarias utilizadas en el sector de la salud.

• Subcategorías relevantes para su especialización:

  • Viviendas para personas mayores (Senior Housing): Esta subcategoría incluye instalaciones como comunidades de vida asistida (Assisted Living), residencias para personas mayores con servicios de memoria (Memory Care) y comunidades de vida independiente (Independent Living). Invesque tiene una presencia significativa en este segmento.
  • Edificios de oficinas médicas (Medical Office Buildings - MOBs): Son propiedades que albergan consultorios médicos, clínicas ambulatorias y otras instalaciones de atención médica para pacientes externos.
  • Invesque también ha tenido exposición a instalaciones de enfermería especializada (Skilled Nursing Facilities - SNF) en el pasado, aunque su enfoque actual se inclina más hacia las viviendas para personas mayores y los MOBs.

Sí, Invesque es un REIT que utiliza el modelo de Triple Net Lease (arrendamiento triple neto o NNN) para una parte de sus propiedades, especialmente en sus activos de edificios de oficinas médicas y algunas de sus propiedades de viviendas para personas mayores. Bajo este modelo, el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad, incluyendo impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa Invesque:

• Ms. Kari Onweller: Desempeña el cargo de Executive Vice President of Investments & Investor Relations.
• Mr. Quinn Haselhorst: Ocupa el puesto de Chief Financial Officer.
• Trent Gerbers: Su rol es el de Controller.
• Mr. Adlai Chester: Es el Chief Executive Officer & Director de la empresa. Nació en 1982 y su retribución asciende a 919.241 CAD.
• Christine Johnson: Es la Director of Marketing.
• Ms. Julie Michael: Se encarga de las funciones de Executive Assistant & HR Coordinator.
• Mr. Dennis Dechow: Su puesto es el de Senior Vice President of Asset Services.

Host Hotels & Resorts, como un fondo de inversión inmobiliario (REIT) especializado en hoteles de lujo y de alta gama, se enfrenta a una competencia diversa, tanto directa como indirecta, en su modelo de negocio de posesión de activos inmobiliarios hoteleros.

• Competidores Directos:
• Otros REITs hoteleros cotizados en bolsa: Empresas como RLJ Lodging Trust, Pebblebrook Hotel Trust, Summit Hotel Properties, Park Hotels & Resorts, o Service Properties Trust.
• Fondos de capital privado e inversores institucionales: Grandes inversores que buscan adquirir carteras de hoteles o propiedades individuales de alto valor, como Blackstone Group, Starwood Capital Group, o fondos soberanos.
• Competidores Indirectos:
• Grandes cadenas hoteleras con activos propios limitados: Aunque su modelo principal es la gestión y la franquicia (asset-light), algunas grandes cadenas como Marriott International, Hilton Worldwide Holdings, Hyatt Hotels Corporation, IHG Hotels & Resorts, o Accor, pueden poseer una pequeña porción de sus propiedades emblemáticas o tener coinversiones, compitiendo por ubicaciones y tipos de propiedades similares. Su competencia es más bien por la marca y la gestión, no por la propiedad del activo a gran escala.
• Otros tipos de REITs o inversiones inmobiliarias: Compiten por el capital de los inversores. Un inversor podría elegir invertir en un REIT de oficinas, minorista o industrial en lugar de uno hotelero, o en bienes raíces privados.
• Alternativas de alojamiento: Plataformas como Airbnb, Vrbo, o incluso hostales de lujo, que compiten por los huéspedes, aunque a menudo en segmentos de precios y experiencias diferentes.

A continuación, se detallan las diferencias clave:

En resumen, Host Hotels & Resorts se diferencia principalmente por su enfoque en la propiedad del activo inmobiliario hotelero de lujo y alta gama, dejando la operación y la marca a terceros, mientras que sus competidores directos son otros REITs con un modelo similar, e indirectamente, grandes cadenas que se centran en la gestión y el branding, fondos de inversión que buscan retornos por valorización de activos, y nuevas plataformas que ofrecen alternativas al alojamiento tradicional.

Invesque (IVQ) es un REIT de Salud, enfocado principalmente en propiedades de atención médica, como residencias para la tercera edad, centros de vida asistida y centros de enfermería especializada.

Como modelo de lenguaje de IA, no tengo acceso en tiempo real a bases de datos financieras dinámicas para proporcionar una lista exhaustiva y actualizada de todas las propiedades individuales que Invesque posee actualmente en su porfolio. Las carteras de REITs pueden cambiar con el tiempo debido a adquisiciones, ventas y desarrollo de propiedades.

Para obtener el listado más preciso y actualizado de las propiedades de Invesque, le recomiendo consultar directamente las siguientes fuentes:

• Los informes trimestrales (10-Q) y anuales (10-K) presentados ante la SEC (U.S. Securities and Exchange Commission).
• La sección de relaciones con inversores en el sitio web oficial de Invesque, donde suelen publicar presentaciones para inversores que detallan su cartera de propiedades.

No obstante, basándome en el tipo de REIT que es Invesque, el formato de tabla adecuado para su porfolio sería el siguiente, aunque sin poder proporcionar datos específicos y actualizados de sus propiedades actuales por la razón antes mencionada:

Invesque Inc. es un Real Estate Investment Trust (REIT) especializado en el sector de la salud, centrándose principalmente en propiedades de viviendas para personas mayores (senior housing) y centros de enfermería especializada (skilled nursing facilities).

Es importante señalar que los REITs de salud con grandes carteras de propiedades, como Invesque, generalmente no publican datos detallados de ocupación para cada propiedad individual en sus informes financieros trimestrales o anuales. En su lugar, proporcionan métricas de ocupación agregadas a nivel de portfolio, a menudo desglosadas por tipo de activo o segmento operativo.

Para Invesque, la métrica de ocupación más relevante se reporta para su Senior Housing Operating Portfolio (SHOP), que incluye viviendas independientes, asistidas y de memoria. La ocupación se mide generalmente como el porcentaje de camas o unidades ocupadas respecto al total de camas o unidades disponibles.

Los datos más recientes disponibles corresponden al primer trimestre de 2024 (finalizado el 31 de marzo de 2024):

• Para el Senior Housing Operating Portfolio (SHOP) de Invesque, la ocupación promedio ponderada fue del 82.5% para el primer trimestre de 2024. Al 31 de marzo de 2024, la ocupación era del 82.7%.

En cuanto a las propiedades de arrendamiento triple-neto (Triple-Net Leased Properties) de Invesque, estas suelen estar 100% ocupadas, ya que un único inquilino (el operador de la instalación) arrienda la totalidad de la propiedad bajo un contrato a largo plazo. Para este tipo de activos, la métrica clave que Invesque reporta con mayor detalle es la cobertura de alquiler del inquilino, más que la ocupación física, ya que el edificio completo está arrendado.

Dado que no se proporcionan datos de ocupación específicos por cada propiedad individual, no es posible generar una tabla con el nivel de detalle solicitado para cada activo. La información se reporta a nivel de portfolio, como se ha descrito anteriormente.

Para determinar la tendencia de ocupación de Invesque, sería necesario disponer de datos históricos sobre su tasa de ocupación. Al no contar con esos datos específicos en la información proporcionada, no puedo indicar si la tendencia es estable, en aumento o en descenso.

Según la información disponible, Invesque (IVQ.U) es un REIT de propiedades inmobiliarias, específicamente enfocado en el sector de la salud, incluyendo residencias para la tercera edad (senior living) y centros de enfermería especializada (skilled nursing).

Para este tipo de REIT, los "inquilinos" suelen ser los operadores o gestores de las instalaciones de salud, con quienes Invesque establece contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo bajo un modelo de triple neto (triple-net lease).

• Principales Operadores/Socios:

  Invesque trabaja con una variedad de operadores experimentados en el sector de la salud. Si bien no se dispone públicamente de una lista detallada de los 10 principales operadores con el porcentaje exacto de sus ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno representa para Invesque, sus documentos corporativos suelen mencionar a socios importantes. Algunos de sus operadores históricos o significativos han incluido:

  • Trilogy Health Services
  • IntegraCare
  • Premier Health Care Management
  • Commonwealth Senior Living
  • Life Care Services
  • Otros operadores regionales o especializados.

  Debido a que los datos específicos de ABR por inquilino/operador individual para el top 10 no son consistentemente desglosados y publicados con detalle porcentual para todos los REITs de este tipo en tiempo real, no puedo proporcionar los porcentajes de ABR para cada uno de estos operadores. La información sobre el ABR por inquilino es altamente específica y a menudo se detalla en los informes anuales o presentaciones para inversores solo para los acuerdos más grandes o en un formato agregado.

• Diversificación de la Cartera de Operadores y Riesgos de Concentración:

  Invesque ha buscado la diversificación a través de su cartera de propiedades y sus operadores. Las consideraciones clave para un REIT de salud como Invesque incluyen:

  • Diversificación Geográfica: Buscan distribuir sus propiedades a través de diferentes estados y regiones para mitigar riesgos económicos o regulatorios específicos de una zona.
  • Diversificación por Tipo de Cuidado: Invierten en una mezcla de activos como vida independiente, vida asistida, cuidado de memoria y enfermería especializada, lo que reduce la dependencia de un único segmento de cuidado.
  • Diversificación de Operadores: Al trabajar con múltiples operadores, Invesque reduce la exposición al riesgo de rendimiento o crediticio de un solo socio. Sin embargo, la salud financiera y la capacidad operativa de sus principales operadores son cruciales, ya que el flujo de ingresos de Invesque depende directamente de la capacidad de estos operadores para cumplir con sus obligaciones de arrendamiento.
  • Solidez Crediticia de los Principales Operadores: La solidez crediticia de los operadores es un factor fundamental para la estabilidad de los ingresos de Invesque. Un deterioro en el desempeño financiero de uno o más operadores principales podría impactar negativamente en la capacidad de Invesque para cobrar las rentas. Generalmente, los REITs buscan asociarse con operadores bien establecidos y financieramente sólidos. Sin datos específicos disponibles públicamente sobre la calificación crediticia o la situación financiera detallada de cada uno de sus operadores en este momento, no puedo comentar sobre la solidez crediticia individual.

  El riesgo de concentración podría surgir si una proporción muy significativa de los ingresos por rentas de Invesque proviniera de un solo operador o de propiedades concentradas en una sola ubicación o tipo de cuidado. Sin embargo, Invesque ha manifestado su estrategia de diversificación para mitigar tales riesgos.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el REIT Invesque (IVQ.TO), podemos analizar la tendencia de sus dividendos a lo largo del tiempo.

Al examinar los valores de los dividendos ajustados (`adjDividend`) desde finales de 2017 hasta marzo de 2020, se observa lo siguiente:

• Los dividendos se mantuvieron en un rango relativamente ajustado durante la mayor parte del periodo, fluctuando entre aproximadamente 0.075 y 0.083.
• Hubo pequeñas variaciones mes a mes, lo cual es común en los pagos de dividendos de los REITs.
• En los últimos meses de los datos disponibles (finales de 2019 y principios de 2020), se observa una ligera tendencia al aumento, pasando de alrededor de 0.080 a 0.086.

Por lo tanto, se puede describir la tendencia de los dividendos de Invesque como relativamente estables con una ligera tendencia creciente hacia el final del periodo analizado en los datos.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT Invesque (IVQ.TO) basándose en los datos financieros proporcionados.

Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo:

• Desde 2018 hasta 2020, la rentabilidad por dividendo de Invesque mostró valores positivos, aunque no fue estrictamente estable.
• En 2018, fue de aproximadamente 9.3%.
• En 2019, descendió ligeramente a alrededor del 9%.
• En 2020, se observó un incremento a aproximadamente el 10%.
• Sin embargo, a partir de 2021, la rentabilidad por dividendo ha caído drásticamente a cero, manteniéndose en este nivel en 2022, 2023 y los datos TTM (Trailing Twelve Months) de 2024.
• Por lo tanto, la tendencia general es una disminución drástica y una supresión del dividendo en los años más recientes.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo:

• Período 2018-2020:

  Durante estos años, la rentabilidad por dividendo mostró fluctuaciones, pero lo más notable es que los datos financieros revelan que el payout ratio (ratio de pago de dividendos) fue consistentemente negativo en este período (por ejemplo, -2.85 en 2018, -6.07 en 2019 y -0.05 en 2020). Un payout ratio negativo indica que la empresa estaba pagando dividendos a pesar de registrar pérdidas netas (ingresos netos negativos).

  La rentabilidad por dividendo aumentó ligeramente de 2019 a 2020. Al mismo tiempo, el priceToSalesRatio experimentó una caída significativa, pasando de 2.50 en 2019 a 0.46 en 2020. Esta fuerte caída en el ratio precio-ventas sugiere una caída sustancial en el precio de la acción de Invesque en ese año. Cuando el precio de una acción cae significativamente y el dividendo por acción se mantiene (o no cae en la misma proporción), la rentabilidad por dividendo aumenta. Esto podría ser un indicio de una "yield trap" (trampa de rentabilidad), donde una rentabilidad por dividendo elevada se debe a una caída en el precio de la acción debido a problemas subyacentes en la empresa, lo que hace que dicho dividendo sea insostenible a largo plazo.

• Período 2021-2024 (incluyendo TTM):

  A partir de 2021, la rentabilidad por dividendo de Invesque es cero, y los datos TTM también confirman que el `dividendYieldTTM` es 0 y el `dividendPerShareTTM` es 0. Esto se debe principalmente a un cambio en la política o capacidad de la empresa para pagar dividendos. Dada la historia de pérdidas netas y payout ratios negativos, es altamente probable que la empresa haya optado por suspender o reducir drásticamente sus pagos de dividendos para conservar capital y mejorar su situación financiera. Los datos de `netIncomePerShare` siguen siendo negativos en 2023 y 2024, lo que refuerza la conclusión de que la empresa no ha estado generando beneficios suficientes para justificar la distribución de dividendos.

En resumen, la rentabilidad por dividendo de Invesque pasó de ser positiva pero potencialmente insostenible (debido a pérdidas y un payout ratio negativo) en 2018-2020 (con la subida de 2020 probablemente impulsada por una caída del precio de la acción) a cero a partir de 2021, indicando la interrupción de los pagos de dividendos, probablemente como respuesta a su persistente situación financiera deficitaria.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO del REIT Invesque, utilizando los datos financieros proporcionados.

La evolución del payout ratio de Invesque a lo largo del tiempo, según los datos financieros, muestra una tendencia muy particular y preocupante. Desde 2018 hasta 2020, el ratio pasó de valores altamente negativos (como -164,28% en 2018 y -152,80% en 2019) a un valor menos negativo (-46,89% en 2020). Posteriormente, de 2021 a 2024, el payout ratio se estabilizó en 0,00%. Esta evolución indica que el ratio ha sido creciente, pasando de valores muy negativos a cero, y luego estable en cero en los años más recientes.

La tendencia de los datos financieros indica lo siguiente sobre la política de dividendos y la capacidad de la empresa para cubrirlos con el flujo de caja operativo:

• Los ratios negativos históricos (2018-2020) son una señal extremadamente alarmante. Un payout ratio negativo en el contexto de FFO (Funds From Operations) generalmente significa que la empresa estaba pagando dividendos a pesar de tener un FFO negativo o insuficiente, lo que implica que no estaba generando suficiente flujo de caja operativo para cubrir sus propias operaciones, y mucho menos para distribuir a los accionistas. Esto sugiere una política de dividendos insostenible, que probablemente se financiaba a través de deuda o la emisión de nuevas acciones.
• La transición a un ratio de 0,00% desde 2021 hasta 2024 sugiere fuertemente que la empresa ha suspendido completamente el pago de dividendos, o que su FFO ha sido consistentemente nulo o negativo, lo que imposibilita la distribución de dividendos. Esto indica una incapacidad persistente para generar FFO suficiente para cubrir y mantener una política de dividendos consistente.

En cuanto a la seguridad del dividendo actual, basándose en el nivel del payout ratio:

• Un payout ratio de 0,00% durante varios años consecutivos, como se observa en los datos financieros, para un REIT es una indicación de que no hay un dividendo significativo o regular que evaluar en términos de seguridad. Mientras que un ratio por debajo del 85-90% se considera saludable para un REIT, un ratio de 0,00% significa que o bien no se están pagando dividendos, o el FFO es tan bajo (cero o negativo) que no permite ninguna distribución. En este escenario, el "dividendo actual" no es seguro; en realidad, parece no existir o ser insostenible.
• Esta situación contrasta drásticamente con un REIT saludable, que distribuye una parte sustancial de su FFO. Un 0,00% payout ratio no es una señal de fortaleza, sino de extrema debilidad financiera en lo que respecta a la distribución de beneficios a los accionistas.

Finalmente, analizando si el REIT está reteniendo suficiente capital para reinvertir en el crecimiento de su cartera:

• Si el payout ratio es 0,00%, teóricamente, el 100% del FFO (si es que existe) se estaría reteniendo. Sin embargo, dado el historial de ratios negativos y los ceros actuales, es más probable que el FFO sea negativo o nulo. En tal caso, la empresa no está "reteniendo" capital positivo generado internamente para reinversión. En su lugar, estaría enfrentando un déficit de flujo de caja operativo.
• Esta situación sugiere que el REIT probablemente depende en gran medida de fuentes externas de financiación, como la emisión de nueva deuda o acciones, para cubrir sus necesidades operativas, financiar cualquier adquisición o desarrollo, o incluso para simplemente mantener sus operaciones actuales. La falta de FFO positivo y un payout ratio saludable indica que la empresa no está generando capital interno suficiente para su crecimiento sin depender excesivamente de financiación externa.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Invesque, un REIT, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,62
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 0,36
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: -17,64

• Deuda Total / Activos Totales (Total Debt / Total Assets): 0,62

  Este ratio indica la proporción de los activos de la empresa que está financiada mediante deuda. Un valor de 0,62 significa que el 62% de los activos de Invesque están financiados con deuda. Este es un nivel de apalancamiento considerablemente alto, lo que implica que la empresa depende en gran medida de la financiación externa. Cuanto mayor sea este ratio, mayor será el riesgo financiero, ya que una mayor proporción de activos está sujeta a los derechos de los acreedores.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 0,36

  Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ingresos operativos (o FFO en el caso de los REITs). Un ratio de 0,36 es extremadamente bajo. Indica que Invesque genera solo 0,36 veces sus gastos por intereses, lo que significa que no está generando suficiente flujo de caja de sus operaciones para pagar sus obligaciones de intereses. Un ratio inferior a 1,0x es una señal de alarma crítica, ya que la empresa no puede cubrir sus pagos de intereses solo con sus operaciones actuales.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (Net Debt / Annualized Adjusted FFO): -17,64

  Este ratio mide cuántos años le tomaría a una empresa pagar su deuda neta utilizando su FFO (Fondos de las Operaciones). Un valor negativo es muy inusual y requiere una interpretación cuidadosa. Dado que el Ratio de Cobertura de Intereses (FFO/Intereses) es 0,36 (un valor positivo, aunque bajo), implica que el FFO es positivo (aunque insuficiente para cubrir los intereses). Si el FFO es positivo, entonces un ratio de Deuda Neta / FFO negativo significa que la Deuda Neta es negativa. Una Deuda Neta negativa implica que la empresa tiene más efectivo y equivalentes de efectivo que su deuda total. Esto, en principio, sugeriría una posición de liquidez muy fuerte. Sin embargo, esta interpretación entra en fuerte contradicción con el extremadamente bajo Ratio de Cobertura de Intereses, que indica problemas severos de generación de efectivo operativo. Esta inconsistencia en los datos sugiere una situación financiera compleja o una anomalía específica en el balance o en el cálculo del FFO ajustado anualizado durante el período. Si el FFO ajustado anualizado fuera negativo, la situación sería aún más crítica, ya que implicaría que la empresa no está generando ganancias operativas básicas.

No dispongo de datos en tiempo real sobre los promedios exactos y sectoriales para REITs en el sector específico de Invesque. Sin embargo, puedo proporcionar rangos generales que se consideran saludables o típicos para el sector REIT:

• Deuda Total / Activos Totales:

  Para un REIT bien gestionado y con un perfil de riesgo moderado a conservador, este ratio suele estar por debajo del 50-55%. Un valor de 0,62 (62%) para Invesque es significativamente más alto que el promedio deseable, lo que indica un nivel de apalancamiento elevado en comparación con las prácticas financieras prudentes en el sector.

• Ratio de Cobertura de Intereses:

  Los REITs financieramente sólidos suelen mantener un Ratio de Cobertura de Intereses de al menos 2,0x, y a menudo superior a 3,0x. Un ratio de 0,36 para Invesque es críticamente bajo y extremadamente preocupante. Está muy por debajo de cualquier umbral considerado aceptable en el sector, lo que sugiere una incapacidad severa para generar suficiente FFO para cumplir con sus obligaciones de intereses.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado:

  Un ratio saludable para los REITs suele situarse en el rango de 5x a 7x (cuanto más bajo, mejor). Como se mencionó, un valor negativo de -17,64, si se debe a una Deuda Neta negativa (más efectivo que deuda), sería una señal de liquidez excepcional, lo cual es altamente inusual y contradictorio con los otros dos ratios. Si el FFO ajustado anualizado fuera negativo, el ratio también sería negativo y la situación sería de extrema debilidad financiera. La contradicción es notable: el Ratio de Cobertura de Intereses sugiere un problema severo de FFO, mientras que una Deuda Neta negativa sugeriría una fortaleza de liquidez masiva. Si asumimos que la Deuda Neta es positiva y el FFO es extremadamente bajo o negativo (aunque el ratio de cobertura de intereses es positivo), este ratio sería catastrófico.

Basado en los datos financieros proporcionados:

• La estructura de deuda de Invesque debe considerarse agresiva.

  El alto ratio de Deuda Total / Activos Totales (0,62) indica un apalancamiento considerablemente elevado. Sin embargo, el factor más alarmante y determinante para esta clasificación es el Ratio de Cobertura de Intereses de 0,36. Este valor indica que Invesque no está generando suficiente flujo de caja de sus operaciones para cubrir sus obligaciones de intereses, una señal crítica de inestabilidad financiera.

• El principal riesgo financiero de Invesque es la incapacidad operativa para cubrir sus gastos por intereses.

  Esto representa una amenaza directa a su sostenibilidad. Si la empresa no puede cubrir sus pagos de intereses de manera consistente, se enfrenta a un alto riesgo de incumplimiento de deuda, reestructuración financiera, erosión de la confianza de los inversores y, en el peor de los escenarios, la quiebra. Aunque el ratio Deuda Neta / FFO ajustado anualizado negativo podría sugerir una gran liquidez (si la deuda neta es negativa), esta posible fortaleza de liquidez no mitiga el problema fundamental de la falta de generación de FFO suficiente para cubrir las operaciones y los gastos financieros recurrentes. La combinación de un alto apalancamiento y una cobertura de intereses insuficiente es una señal de alerta roja muy fuerte.

El ratio de Cobertura de Intereses es una métrica financiera clave que indica la capacidad de una empresa para hacer frente a sus gastos por intereses sobre la deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

A continuación, se presenta el análisis del ratio de Cobertura de Intereses de Invesque:

1. Explicación del resultado (0,36):

   Un ratio de Cobertura de Intereses de 0,36 para Invesque significa que la empresa genera únicamente 0,36 unidades monetarias de ganancias (antes de intereses e impuestos) por cada unidad monetaria que necesita para pagar sus gastos por intereses. Dicho de otra manera, sus ganancias operativas no son suficientes para cubrir ni siquiera un tercio de sus obligaciones de intereses. Esto es un indicio de una situación financiera muy ajustada o insostenible en cuanto al servicio de su deuda.

2. Comparación con el sector o competidores:

   Como modelo de lenguaje de IA, no dispongo de datos en tiempo real ni de acceso a promedios sectoriales o ratios específicos de competidores directos de Invesque en el sector REIT para realizar una comparación precisa en este momento. Sin embargo, en términos generales, un ratio de 0,36 es extremadamente bajo para cualquier sector, incluyendo el de los REITs. Un ratio saludable generalmente se considera por encima de 2,0 o 3,0, y un ratio inferior a 1,0 es una señal de alerta grave.

3. Conclusión sobre la capacidad de pagar intereses:

   Basado en el ratio de Cobertura de Intereses de 0,36, la capacidad de Invesque para pagar sus gastos por intereses es extremadamente débil. Este ratio sugiere que la empresa está generando significativamente menos ganancias operativas de las que necesita para cubrir sus obligaciones de deuda. Esta situación puede indicar un alto riesgo de impago de la deuda, problemas de liquidez y una inestabilidad financiera considerable a menos que la empresa implemente cambios drásticos en su estructura de costes o genere un aumento sustancial de ingresos y rentabilidad.

Lamento informarte que, como modelo de inteligencia artificial, no tengo acceso a bases de datos financieras en tiempo real ni a los informes financieros más recientes de empresas individuales como Invesque (IVQ) para proporcionar un desglose específico y actualizado de sus vencimientos de deuda.

Los datos detallados sobre los vencimientos de deuda se encuentran típicamente en los informes anuales (Formulario 10-K en EE. UU.), los informes trimestrales (10-Q) o las presentaciones para inversores que la empresa publica. Esta información es crucial y varía con el tiempo a medida que la empresa emite nueva deuda, refinancia obligaciones existentes o amortiza préstamos.

Por lo tanto, no puedo crear una tabla de vencimientos específica ni ofrecer un análisis preciso sobre el perfil de vencimientos de Invesque, su estrategia de gestión de deuda o las implicaciones para el inversor sin disponer de la información factual y actualizada requerida.

Para obtener estos datos, te recomiendo consultar directamente las siguientes fuentes:

• El sitio web de Relaciones con Inversores de Invesque, donde suelen publicar sus informes financieros y presentaciones.
• La base de datos EDGAR de la SEC (Securities and Exchange Commission de EE. UU.), buscando los formularios 10-K y 10-Q de Invesque.
• Bases de datos financieras profesionales como Bloomberg, Refinitiv, S&P Global Market Intelligence o FactSet, si tienes acceso a ellas.

Como sistema de inteligencia artificial especializado en inversión en bolsa, y en estricto cumplimiento con mi política de proporcionar solo información factual, debo indicar que las calificaciones crediticias (credit ratings) de las principales agencias como S&P Global Ratings, Moody's y Fitch Ratings para el REIT Invesque (IVQ) no están públicamente disponibles o no se mantienen activas en la actualidad, al menos no de manera fácilmente accesible para el público general.

Invesque ha atravesado recientemente por procesos de reestructuración financiera y ha sido excluida de la cotización en Nasdaq, operando ahora en el mercado OTC (Over-The-Counter). Las compañías que experimentan estas situaciones financieras y cambios en su listado bursátil a menudo no mantienen calificaciones crediticias públicas de las agencias principales, o si las tuvieran, serían muy bajas y posiblemente con una perspectiva negativa o en proceso de retirada.

Por lo tanto, no puedo proporcionar una tabla con calificaciones específicas, sus perspectivas u explicaciones detalladas sobre si son de "grado de inversión" o no, ya que esta información no se encuentra disponible públicamente de fuentes fiables para esta entidad en particular.

Mi capacidad se limita a la información factual y públicamente accesible. En este caso, la información solicitada sobre las calificaciones crediticias de Invesque de las principales agencias no está disponible para ser reportada.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento del REIT Invesque:

• Deuda Total / Flujo de Caja Operativo: 40,62x

Considerando que un ratio Deuda / Flujo de Caja Operativo superior a 10x se considera un riesgo significativo, el nivel de apalancamiento de Invesque, con un ratio de 40,62x, es extraordinariamente elevado.

Este nivel de apalancamiento indica un riesgo financiero considerable para la empresa, lo que podría dificultar su capacidad para afrontar sus obligaciones de deuda y limitar su flexibilidad operativa ante cambios adversos en el mercado o en sus flujos de caja.

Para resumir la estrategia de rotación de cartera de Invesque y abordar sus puntos específicos, necesito disponer de los datos financieros relevantes que mencionan. Lamentablemente, los datos financieros proporcionados están vacíos ([]), lo que me impide realizar el análisis solicitado.

Sin los datos de inversión que detallen las adquisiciones y desinversiones (incluyendo fechas, valores de transacción, tipo de propiedad y cualquier información sobre gastos de capital asociados a reacondicionamientos), no puedo:

• Identificar la tendencia principal (adquisición vs. desinversión).
• Proporcionar cifras clave para respaldar dicha tendencia.
• Evaluar si existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

Para poder evaluar la hipótesis de venta estratégica para reacondicionamiento y posterior readquisición, sería fundamental analizar métricas como:

• El historial de transacciones de venta y compra de propiedades específicas.
• Los plazos entre las ventas y las supuestas readquisiciones de las mismas propiedades.
• Los informes de gastos de capital (capex) en mejoras o reacondicionamientos significativos que se hayan realizado en las propiedades antes de una venta o después de una readquisición.
• El valor de venta inicial comparado con el valor de readquisición.

Sin acceso a esta información detallada contenida en los datos financieros, cualquier afirmación sería especulativa y no estaría basada en hechos. Por lo tanto, no puedo justificar una respuesta con referencia a métricas financieras relevantes, ya que estas no han sido proporcionadas.

El REIT Invesque (IVQ.TO) presenta un payout basado en FFO (Funds From Operations) del 0,00%. Esto indica que la compañía no está distribuyendo beneficios a sus accionistas en forma de dividendos basados en sus Fondos de Operación.

A partir de los datos financieros proporcionados, podemos analizar la implicación de esta política de retención de beneficios:

• Ausencia de Dividendos: Los datos financieros confirman que Invesque no ha realizado pagos de dividendos (`dividendsPaid` = 0) en los años fiscales 2024, 2023, 2022 y 2021. En el año 2020, sin embargo, se registró un pago de dividendos de aproximadamente 9,98 millones de USD.
• Estimación de FFO: Dado que los datos financieros no proporcionan la métrica FFO directamente, podemos calcular un FFO provisional sumando el beneficio neto (`netIncome`) y la depreciación y amortización (`depreciationAndAmortization`), que son componentes clave para su determinación en un REIT.

Análisis de la Retención de Beneficios:

• La política de payout del 0,00% implica que Invesque está reteniendo la totalidad de sus Fondos de Operación (FFO) o, más precisamente, no está distribuyendo ninguna parte de su flujo de caja operativo ajustado.
• Esta decisión es consistente con la situación financiera de la compañía, ya que el FFO provisional ha sido negativo en la mayoría de los años recientes analizados (2024, 2023, 2022 y 2020). En un escenario de FFO negativo, la suspensión de dividendos es una medida esencial para la conservación de liquidez y el fortalecimiento de la posición financiera.
• Incluso en 2021, cuando el FFO provisional fue positivo (aproximadamente 9,92 millones de USD), la compañía optó por no distribuir dividendos. Esto sugiere una estrategia prioritaria de reinversión de capital o de acumulación de efectivo para otros fines estratégicos o para abordar la situación financiera general.
• Los datos financieros revelan que una parte significativa del efectivo se ha destinado a la amortización de deuda (`debtRepayment`), con cifras sustanciales como -149,8 millones USD en 2024 y -154,9 millones USD en 2023. Además, las "otras actividades de inversión" (`otherInvestingActivites`) han generado importantes entradas de efectivo (por ejemplo, 159,4 millones USD en 2024), lo que podría indicar desinversiones o ventas de activos. Este efectivo se ha canalizado hacia la reducción del apalancamiento en lugar de a la distribución de dividendos.
• Para un REIT, la prolongada suspensión de dividendos es inusual, dado que estas estructuras están diseñadas para distribuir una alta proporción de sus ingresos imponibles a los accionistas para mantener su estatus fiscal preferencial. Sin embargo, en un contexto de FFO negativo, no existe una base de beneficios operativos para distribuir, lo cual justifica plenamente esta política de no pago.

En conclusión, la retención total de beneficios (payout del 0,00%) por parte de Invesque se debe a la situación de sus operaciones subyacentes, que han generado un FFO provisional mayormente negativo en los últimos años. La empresa parece estar priorizando la conservación de efectivo y la desapalancamiento, utilizando los fondos de sus operaciones (cuando son positivos) y el capital procedente de otras actividades (como posibles ventas de activos) para fortalecer su balance financiero.

Se ha analizado la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Invesque, basándose en los datos financieros proporcionados, para determinar si representa un riesgo significativo de dilución o una estrategia de crecimiento.

Los datos de crecimiento de acciones son los siguientes:

A continuación, se presenta el análisis:

• Período reciente (2020-2024): Los datos financieros muestran que en los últimos años, el crecimiento de las acciones de Invesque ha sido extremadamente bajo o nulo. Por ejemplo, en 2023 el crecimiento fue del 0,00%, en 2022 y 2021 del 0,01%, en 2020 del 0,03%, y en 2024 del 0,08%. Incluso, en 2019 hubo una ligera disminución del -0,06%. Este patrón indica que, en el período más reciente, Invesque ha realizado una emisión de nuevas acciones mínima o inexistente, lo cual implica un riesgo de dilución muy bajo para los inversores existentes en estos años.
• Período anterior (2015-2018):
  • En 2017 y 2018, los crecimientos del 1,00% y 0,77% respectivamente, aunque pequeños en comparación con el evento de 2016, son más significativos que los observados en los años más recientes.
  • El caso más notable es el de 2016, donde se registró un crecimiento masivo del 211,00%. Este es un evento de dilución muy significativo y representa una entrada masiva de nuevas acciones en el mercado. Una dilución de esta magnitud generalmente ocurre para financiar grandes adquisiciones, fusiones o para recapitalizar la empresa. La justificación de una emisión tan grande reside en si los activos o proyectos adquiridos con este capital generaron un valor proporcionalmente mayor para los accionistas existentes.

Conclusión sobre el riesgo de dilución y estrategia de crecimiento:

• Desde la perspectiva de los últimos cinco años (2020-2024), el riesgo de dilución para los inversores existentes de Invesque es mínimo. La empresa no ha estado emitiendo nuevas acciones de manera significativa, lo que tiende a proteger el porcentaje de propiedad de los accionistas actuales.
• Sin embargo, es crucial considerar el evento de dilución extrema de 2016. Aunque no es reciente, tuvo un impacto monumental en la base de acciones y, por ende, en el valor por acción si no fue compensado por un crecimiento de los activos o ingresos proporcionalmente superior.
• La emisión de nuevas acciones es una estrategia común y a menudo necesaria para los REITs, ya que les permite adquirir nuevas propiedades o financiar proyectos de desarrollo, manteniendo al mismo tiempo sus requisitos de distribución de beneficios. Una dilución controlada y utilizada para financiar un crecimiento "accretive" (que aumenta el beneficio por acción) es una estrategia de crecimiento saludable y beneficiosa a largo plazo.
• Basado en los datos financieros, el patrón actual de Invesque sugiere una fase de muy baja dilución, lo cual podría indicar una ralentización en su estrategia de expansión basada en la emisión de acciones o que se están financiando proyectos a través de otras vías (como deuda o flujos de caja operativos). La dilución histórica de 2016, por su magnitud, requeriría un análisis más profundo de las adquisiciones o eventos que justificaron tal emisión para evaluar si fue "beneficiosa a largo plazo" para aquellos inversores que estaban presentes antes de ese año.

Invesque (IVQ) es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en el sector sanitario. Sin embargo, la estrategia principal para su "crecimiento futuro" en el sentido tradicional (como expansión agresiva mediante nuevas adquisiciones o desarrollo de propiedades) ha evolucionado significativamente en los últimos tiempos.

Históricamente, los REITs de salud como Invesque podían centrarse en:

• Adquisiciones: Compra de propiedades sanitarias existentes (hospitales, centros de atención a largo plazo, residencias de ancianos, clínicas, etc.) para expandir su cartera y generar más ingresos por alquiler.
• Desarrollo: Construcción de nuevas instalaciones sanitarias o expansión de las existentes.
• Expansión de mercado: Entrar en nuevas geografías o segmentos específicos dentro del sector sanitario.

No obstante, la estrategia actual y más reciente de Invesque se ha enfocado en la optimización de su cartera y la reducción de deuda. Esto incluye:

• Desinversiones estratégicas: Venta de una parte sustancial de sus activos para fortalecer su balance y simplificar su estructura operativa.
• Gestión de activos restantes: Centrarse en la eficiencia y el rendimiento de las propiedades que conservan en su cartera reducida.

Por lo tanto, si bien cualquier REIT busca el "crecimiento" del valor para el accionista a largo plazo, la estrategia principal de Invesque en el futuro inmediato no se proyecta como una agresiva expansión a través de la adquisición o el desarrollo de nuevas propiedades, sino más bien como una fase de reestructuración, fortalecimiento financiero y optimización de su portfolio actual para generar un crecimiento sostenible a partir de una base más sólida y enfocada.

Es importante monitorear sus comunicaciones y resultados financieros más recientes para obtener la información más actualizada sobre cualquier cambio en su enfoque estratégico una vez completado su proceso de desinversión y optimización.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como Invesque, se necesita un conjunto de datos financieros específicos. Los datos proporcionados en su solicitud están vacíos, lo que impide realizar cualquier cálculo.

Generalmente, el cálculo del valor intrínseco de un REIT se basa en métodos como el modelo de descuento de flujos de efectivo ajustados (AFFO Discount Model), el modelo de crecimiento de dividendos (Dividend Discount Model), o la evaluación basada en el Valor de los Activos Netos (NAV). Todos estos métodos requieren información financiera detallada.

A continuación, se listan algunos de los datos cruciales que serían necesarios para un cálculo preciso del valor intrínseco de Invesque:

• Fondos de Operación (FFO) o Fondos de Operación Ajustados (AFFO) por acción: Son métricas clave para la rentabilidad de un REIT.
• Dividendos por acción: Para el modelo de descuento de dividendos.
• Tasa de crecimiento esperada de FFO, AFFO o dividendos: Crucial para proyectar flujos futuros.
• Tasa de descuento o Costo promedio ponderado de capital (WACC): Necesario para traer los flujos futuros a valor presente.
• Tasa de capitalización (Cap Rate) para propiedades similares: Si se utiliza un enfoque basado en el valor de los activos.
• Valor de los activos inmobiliarios y pasivos del REIT: Para el cálculo del NAV.
• Número de acciones en circulación.

Sin la información factual necesaria, no es posible proceder con el cálculo del valor intrínseco de Invesque.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, procedo a puntuar la calidad del negocio, el moat, la situación financiera, el crecimiento y las perspectivas futuras de la empresa Invesque (INVQ) en una escala de 0 a 10, siendo 0 el peor y 10 el mejor. Es importante recordar que esta evaluación se basa en el conocimiento general disponible hasta mi última actualización y no incorpora datos financieros en tiempo real. La inversión siempre conlleva riesgos y esta información no debe considerarse asesoramiento financiero.