Tesis de Inversion en MERLIN Properties SOCIMI, S.A.

MERLIN Properties SOCIMI, S.A. pertenece a la categoría de REIT de Capital (o Equity REIT), que es el tipo más común de REIT. Como SOCIMI española, su modelo de negocio se basa en la adquisición, propiedad, gestión y explotación de inmuebles que generan ingresos por alquiler.

Dentro de los REIT de Capital, su especialización se puede clasificar en las siguientes subcategorías, dada la naturaleza de su cartera de activos:

• REIT de Oficinas: Una parte muy significativa de su cartera está compuesta por edificios de oficinas de alta calidad, principalmente en ubicaciones prime en España y Portugal.
• REIT Logístico: Posee y gestiona una importante cartera de naves logísticas y centros de distribución, un sector en crecimiento impulsado por el comercio electrónico.
• REIT de Centros Comerciales: También cuenta con activos de centros comerciales, aunque su peso relativo en la cartera ha podido variar con el tiempo, sigue siendo un componente relevante.
• REIT Diversificado de Propiedades Comerciales: Dada su inversión en múltiples tipos de activos comerciales (oficinas, logística, centros comerciales), también podría clasificarse como un REIT diversificado dentro del sector comercial, lo que le confiere una mayor resiliencia al distribuir el riesgo entre diferentes segmentos del mercado inmobiliario.

En cuanto a si es un REIT de Triple Net Lease (arrendamiento neto triple), MERLIN Properties no se clasifica predominantemente como tal. Si bien es posible que algunos de sus contratos de arrendamiento incluyan cláusulas de "triple neto" (donde el inquilino asume la mayoría de los gastos operativos, impuestos sobre la propiedad y seguros), su modelo de negocio principal no se centra exclusivamente en este tipo de contrato como su diferenciador, a diferencia de REITs especializados en arrendamientos de largo plazo con un enfoque exclusivo en el Triple Net Lease.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa MERLIN Properties SOCIMI, S.A. son las siguientes:

• Mr. Ildefonso Polo Del Mármol: Ocupa el cargo de Vice-Secretary.
• Ms. Mónica Eloisa Martín de Vidales Godino: Desempeña la función de Secretary.
• Mr. Jon Ander Navarro Mendizabal: Es el Director of Internal Audit.
• Mr. Miguel Ollero Barrera: Es Corporate MD, Corporate GM, Chief Operating Officer y Executive Director. Nació en 1969.
• Mr. Ismael Clemente Orrego: Ostenta los cargos de Executive Vice-Chairman y Chief Executive Officer. Nació en 1970.
• Ms. Ines Arellano: Es Directora.

Host Hotels & Resorts opera como un REIT (Real Estate Investment Trust) enfocado en la propiedad de hoteles de lujo y de categoría superior, que son operados por marcas hoteleras líderes a nivel mundial como Marriott, Hilton y Hyatt. Su valor se deriva de la gestión estratégica de sus activos inmobiliarios, no de la operación directa de los hoteles.

A continuación, se presentan sus principales competidores directos e indirectos y sus diferencias clave:

MERLIN Properties SOCIMI, S.A. opera principalmente como un REIT de Propiedades Tradicionales, centrándose en el desarrollo y la gestión de activos inmobiliarios de alta calidad en los segmentos de oficinas, centros comerciales y logística. Por lo tanto, la tabla a continuación sigue el formato correspondiente a este tipo de REIT.

La información sobre las superficies puede variar ligeramente según la fuente o las actualizaciones del portafolio. Las cifras proporcionadas son estimaciones basadas en datos públicos de la compañía.

MERLIN Properties SOCIMI, S.A. es uno de los principales REIT (Real Estate Investment Trust, o SOCIMI en España) de la Península Ibérica, con una cartera diversificada que incluye principalmente oficinas, centros comerciales y naves logísticas. También están desarrollando una nueva línea de negocio en centros de datos.

Es importante señalar que, si bien se solicita un listado detallado por propiedad, la información sobre el porcentaje de ocupación individual de cada activo dentro de un gran portafolio como el de MERLIN Properties no suele ser de dominio público ni se reporta de forma granular en sus informes financieros. La información de ocupación se presenta típicamente a nivel de portafolio o por clase de activo.

Para MERLIN Properties, la "ocupación" se mide generalmente como el porcentaje de la Superficie Bruta Alquilable (GLA - Gross Leasable Area) que está actualmente arrendada a inquilinos, respecto a la GLA total disponible. Los datos que se presentan a continuación corresponden a los resultados del primer trimestre de 2024 (Q1 2024), con datos a 31 de marzo de 2024, siendo la información más reciente disponible públicamente.

Es importante destacar que el segmento de Centros de Datos de MERLIN Properties es una línea de negocio en desarrollo y, por lo tanto, sus métricas de ocupación se encuentran en una fase temprana, no siendo comparables directamente con la ocupación consolidada de los activos maduros de la cartera.

No dispongo de datos en tiempo real ni históricos detallados sobre la ocupación específica de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. Por lo tanto, no puedo determinar con certeza si la tendencia actual es estable, en aumento, o en descenso.

Para obtener esta información, se recomienda consultar los informes financieros trimestrales o anuales de la compañía, donde suelen detallar sus métricas operativas clave, incluyendo las tasas de ocupación de sus activos.

MERLIN Properties SOCIMI, S.A. es un REIT de propiedades inmobiliarias, centrado principalmente en activos de oficinas, centros comerciales y logística en España y Portugal.

En cuanto a la información sobre los principales inquilinos, MERLIN Properties se caracteriza por una elevada diversificación de su cartera de arrendatarios. La empresa no publica habitualmente una lista específica de los 10 principales inquilinos por nombre. Sin embargo, en sus informes y presentaciones, subraya la distribución de sus ingresos por rentas entre una amplia base de inquilinos de alta calidad.

No dispongo de los datos específicos de los porcentajes de ingresos por rentas anualizados (ABR - Annualized Base Rent) que cada inquilino individual representa. Por lo tanto, de acuerdo con las instrucciones, esta información será omitida por completo de la respuesta.

A continuación, se ofrecen comentarios relevantes sobre la diversificación, la solidez crediticia y los riesgos de concentración:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: MERLIN Properties mantiene una cartera de inquilinos muy atomizada, lo que reduce la dependencia de un solo arrendatario. Sus inquilinos provienen de una amplia gama de sectores económicos, incluyendo administración pública, servicios financieros, tecnología, telecomunicaciones, comercio minorista y logística. Esta diversificación sectorial es una estrategia clave para mitigar riesgos asociados a ciclos económicos específicos o a la concentración en una única industria.
• Solidez crediticia de los principales inquilinos: La compañía pone un fuerte énfasis en la calidad crediticia de sus arrendatarios. Un porcentaje significativo de sus ingresos proviene de grandes corporaciones, empresas multinacionales y entidades públicas con alta calificación crediticia. Esto contribuye a la estabilidad y previsibilidad de los flujos de caja por rentas.
• Riesgo de concentración notable: MERLIN Properties destaca en sus comunicaciones que el riesgo de concentración de inquilinos es bajo. Generalmente, ningún inquilino individual representa un porcentaje excesivamente elevado de sus ingresos totales por rentas, lo que significa que la salida o el impago de un único arrendatario tendría un impacto limitado en los ingresos globales de la SOCIMI. Este enfoque en la diversificación y la calidad crediticia es fundamental para la estrategia de gestión de riesgos de la empresa.

Basándome en los datos financieros proporcionados para MERLIN Properties SOCIMI, S.A., se puede observar una tendencia en los dividendos.

• Desde 2015 hasta 2019, la empresa mostró una tendencia creciente en el monto de sus dividendos anuales, especialmente en los pagos más significativos que suelen ocurrir en el primer semestre del año.
• En 2020, hubo una disminución notable en el dividendo, probablemente influenciada por las condiciones del mercado global.
• A partir de 2021, los dividendos se recuperaron y continuaron mostrando pagos significativos. Es crucial señalar el dividendo extraordinario en agosto de 2022, que fue sustancialmente superior a los pagos regulares. Esta singularidad introduce un elemento de volatilidad específica para ese año si se consideran todos los pagos, pero no necesariamente indica una volatilidad errática en la política de dividendos recurrente.
• Excluyendo el pago extraordinario de 2022, los dividendos regulares muestran una recuperación y estabilización en niveles más altos en los años más recientes (2023-2025 proyectado) en comparación con los primeros años de los datos disponibles.

En resumen, MERLIN Properties SOCIMI, S.A. no presenta dividendos perfectamente estables, ya que han mostrado un crecimiento a largo plazo, pero también fluctuaciones y una notable volatilidad en años específicos debido a eventos como la pandemia de 2020 o pagos extraordinarios como el de 2022. La tendencia subyacente, sin embargo, apunta más hacia un perfil de dividendos crecientes que estables o puramente volátiles de forma impredecible.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio de MERLIN Properties SOCIMI, S.A., basado en los datos financieros proporcionados.

• Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

  La evolución del payout ratio de MERLIN Properties muestra un comportamiento notablemente volátil y errático a lo largo de los años. Si bien hubo un período de ratios relativamente moderados y decrecientes entre 2018 y 2021 (74,75% a 23,78%), se produjo un pico extraordinariamente alto en 2022, alcanzando un 158,08%. Posteriormente, se observa una fuerte tendencia decreciente en los años 2023 y, de forma muy significativa, en 2024, donde el ratio se sitúa en un nivel muy bajo del 36,50%. Por lo tanto, no se puede describir como una tendencia consistentemente creciente, decreciente o estable; más bien, ha sido altamente fluctuante con un evento atípico en 2022 y una posterior normalización a niveles más saludables.

• Indicación sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura con el flujo de caja operativo:

  La alta volatilidad en el payout ratio sugiere que la empresa ha experimentado fluctuaciones significativas en sus Funds From Operations (FFO) o ha ajustado su política de dividendos en respuesta a diversas circunstancias. El pico del 158,08% en 2022 es una señal clara de que, en ese año, el dividendo pagado fue sustancialmente superior a los FFO generados, lo cual no es sostenible a largo plazo y probablemente requirió el uso de reservas, deuda o emisión de capital para cubrir el pago. Esto indica una presión considerable sobre la capacidad de la empresa para cubrir sus dividendos con el flujo de caja operativo en ese período específico. Sin embargo, la drástica reducción en 2023 y, en particular, en 2024, indica una mejora sustancial en la capacidad de la empresa para generar FFO suficientes para cubrir sus dividendos, o una política de dividendos más conservadora y sostenible. La tendencia reciente hacia ratios mucho más bajos es un signo positivo de fortalecimiento en la capacidad de cobertura.

• Seguridad del dividendo actual:

  Considerando el payout ratio para el año 2024, que se sitúa en un 36,50%, la seguridad del dividendo actual de MERLIN Properties es muy sólida. Este nivel está muy por debajo del rango del 85-90% que se considera saludable para un REIT y significativamente alejado del umbral del 95-100% que podría indicar una señal de alerta. Un ratio tan bajo sugiere que la empresa tiene una amplia holgura para cubrir sus dividendos con sus FFO, incluso si estos experimentaran alguna reducción. A pesar de la volatilidad histórica, el nivel actual del ratio indica un dividendo muy seguro y bien cubierto por los FFO generados.

• Retención de capital para reinversión:

  El payout ratio del 36,50% para 2024 implica que MERLIN Properties está reteniendo un 63,50% de sus Funds From Operations (FFO). Este porcentaje de retención es considerablemente alto y muy favorable. Una retención tan sustancial de capital indica que la empresa está generando una parte significativa de los fondos necesarios para financiar la reinversión en su cartera, incluyendo posibles adquisiciones, desarrollos o mejoras, sin tener que depender excesivamente de fuentes de financiación externas, como la emisión de nueva deuda o la dilución de los accionistas a través de la emisión de nuevas acciones. Si bien el año 2022 mostró una incapacidad para retener capital, la situación actual y la tendencia reciente sugieren que la empresa está en una excelente posición para financiar su crecimiento orgánico e inorgánico a través de sus propios flujos de caja operativos.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. utilizando los datos financieros proporcionados:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,38
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 5,50
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 12,65

Análisis de los ratios individuales:

• Deuda Total / Activos Totales (0,38): Este ratio indica qué proporción de los activos de la empresa está financiada por deuda. Un valor de 0,38 significa que el 38% de los activos de MERLIN Properties está financiado con deuda. Cuanto menor sea este ratio, menor es la dependencia de la deuda y, por lo tanto, menor es el riesgo de apalancamiento.
• Ratio de Cobertura de Intereses (5,50): Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas antes de intereses e impuestos (o un equivalente operativo). Un ratio de 5,50 indica que las ganancias operativas de MERLIN Properties son 5,5 veces superiores a sus gastos por intereses, lo que sugiere una sólida capacidad para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses.
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (12,65): Este es un ratio clave para los REITs, ya que el FFO (Funds From Operations) es una medida del flujo de caja operativo. Mide cuántos años de FFO se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un ratio elevado indica una mayor carga de deuda en relación con la capacidad de generación de efectivo operativo.

Comparación con promedios típicos para un REIT del mismo sector:

Conclusión sobre la estructura de deuda y riesgo financiero principal:

La estructura de deuda de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. puede considerarse moderadamente agresiva. Aunque el nivel de apalancamiento sobre los activos es razonable (Deuda Total / Activos Totales) y la capacidad para cubrir los intereses es excelente (Ratio de Cobertura de Intereses), el ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado es considerablemente elevado en comparación con los estándares de la industria para REITs de grado de inversión.

El principal riesgo financiero para MERLIN Properties SOCIMI, S.A. (basado en los datos proporcionados) es su alta carga de deuda en relación con su generación de flujo de caja operativo (FFO). Un ratio de Deuda Neta / FFO de 12,65 implica que la empresa tardaría más de 12 años en pagar su deuda neta con el FFO anualizado actual, lo que puede limitar su flexibilidad financiera para futuras adquisiciones, reinversiones o para soportar un entorno de tipos de interés al alza, ya que los costes de financiación podrían aumentar. Además, una menor capacidad de generar FFO en el futuro, debido a factores como la recesión económica o la vacancia de propiedades, podría exacerbar esta situación.

A continuación, se presenta el análisis del ratio de Cobertura de Intereses de MERLIN Properties SOCIMI, S.A., considerando un ratio de 5,50.

1. Explicación del significado del resultado

• El ratio de Cobertura de Intereses (también conocido como Times Interest Earned o TIE) es un indicador financiero crucial que mide la capacidad de una empresa para hacer frente a sus pagos de intereses sobre la deuda. Se calcula dividiendo las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) entre los gastos por intereses.
• Un ratio de 5,50 para MERLIN Properties SOCIMI, S.A. significa que las ganancias operativas de la empresa (antes de deducir intereses e impuestos) son 5,50 veces superiores a sus gastos por intereses. En términos sencillos, por cada euro que MERLIN Properties debe pagar en intereses de deuda, genera 5,50 euros de ganancias operativas.
• Este resultado indica que la empresa tiene un margen considerable para cubrir sus obligaciones de intereses, lo que sugiere una buena salud financiera en cuanto a la gestión de su deuda. Un ratio más alto es generalmente preferible, ya que denota una mayor capacidad de la empresa para soportar sus cargas de intereses, incluso en escenarios de menor rentabilidad o mayores tasas de interés.

2. Comparación con el sector o competidores directos

Como modelo de lenguaje, no tengo acceso a bases de datos en tiempo real o a datos financieros actualizados y específicos del promedio del sector de SOCIMIs (REITs españoles) o de los ratios de Cobertura de Intereses de sus competidores directos (como Inmobiliaria Colonial, Lar España Real Estate, etc.) para una comparación precisa en este momento.

Sin embargo, es importante destacar que una comparación con el promedio del sector o con sus principales competidores es fundamental para contextualizar el ratio de MERLIN Properties. Por lo general:

• Si un ratio está significativamente por encima del promedio del sector, indica una posición financiera más sólida y una mayor eficiencia en la gestión de la deuda en comparación con sus pares.
• Si un ratio está en línea con el promedio, sugiere una solvencia acorde con las prácticas del sector.
• Si un ratio está por debajo del promedio, podría indicar una mayor carga de deuda o una menor capacidad para generar beneficios operativos en relación con sus competidores.

En el sector inmobiliario y de REITs, donde las empresas suelen operar con un nivel significativo de apalancamiento, un ratio de cobertura de intereses robusto es especialmente valorado.

3. Conclusión sobre la capacidad para pagar intereses

Considerando un ratio de Cobertura de Intereses de 5,50, la capacidad de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. para pagar sus intereses es fuerte.

• Un ratio por encima de 2,0 o 3,0 se considera generalmente adecuado, indicando que la empresa puede cubrir sus intereses con sus ganancias operativas.
• Un ratio de 5,50 sugiere una holgura financiera considerable. Esto implica que MERLIN Properties tiene una base de ganancias operativas robusta en relación con sus obligaciones de intereses, lo que le confiere una buena salud financiera y reduce el riesgo de impago de la deuda, incluso frente a posibles adversidades económicas o aumentos en las tasas de interés.
• Esta fortaleza en la cobertura de intereses es un factor positivo tanto para los prestamistas (que ven un menor riesgo de impago) como para los inversores (que perciben una mayor estabilidad y capacidad de la empresa para generar retornos).

Como modelo de inteligencia artificial, no tengo acceso en tiempo real a bases de datos financieras dinámicas o la capacidad de buscar en la web las últimas presentaciones o informes financieros detallados de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. que contengan un desglose específico y actualizado de los vencimientos de su deuda.

Los datos detallados sobre los vencimientos de deuda suelen publicarse en los informes financieros trimestrales y anuales de la compañía (por ejemplo, en el informe de gestión, las notas a los estados financieros o presentaciones para inversores), y pueden cambiar frecuentemente debido a nuevas emisiones, refinanciaciones o prepagos.

Dado que no puedo acceder a estos datos específicos y actuales, no puedo construir una tabla de vencimientos ni realizar un análisis basado en cifras concretas y verificadas. Sería irresponsable inventar o estimar estas cifras.

Para obtener información precisa sobre los vencimientos de deuda de MERLIN Properties, le recomiendo consultar directamente las siguientes fuentes oficiales:

• Los informes financieros consolidados (anuales y semestrales) y las presentaciones para inversores disponibles en la sección de "Relación con Inversores" de la página web oficial de MERLIN Properties.
• Los documentos registrados en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en España, donde la compañía publica toda su información relevante.

Una vez disponga de esos datos, se podría realizar el análisis solicitado sobre el perfil de vencimientos, la estrategia de gestión de deuda y sus implicaciones para el inversor.

A continuación, se proporcionan las calificaciones crediticias (credit ratings) para MERLIN Properties SOCIMI, S.A., según las principales agencias de calificación, junto con su perspectiva y una breve explicación de lo que significan.

Explicación de las Calificaciones:

• Las calificaciones BBB (S&P y Fitch) y Baa2 (Moody's) se sitúan dentro del rango de "grado de inversión" (investment grade).
• Una calificación de grado de inversión indica que la entidad (en este caso, MERLIN Properties) tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras. Esto implica un riesgo de crédito moderado.
• Para MERLIN Properties, estas calificaciones sugieren que la compañía es vista por las agencias como una entidad financieramente sólida, con una gestión prudente de su deuda y flujos de efectivo estables derivados de su cartera de activos inmobiliarios de alta calidad.
• Las implicaciones de tener una calificación de grado de inversión son significativas:
  • Acceso a un mayor grupo de inversores: Muchos fondos institucionales, fondos de pensiones y otras grandes entidades tienen mandatos que les permiten invertir únicamente en bonos o deuda de empresas con calificación de grado de inversión.
  • Costos de financiación más bajos: Las empresas con grado de inversión suelen obtener préstamos y emitir bonos a tasas de interés más bajas en comparación con aquellas con calificaciones especulativas (bonos "basura" o "junk bonds"), lo que reduce sus gastos financieros.
  • Mayor flexibilidad financiera: Una buena calificación crediticia puede facilitar el acceso a capital en momentos de necesidad o para financiar proyectos de expansión.
  • Percepción de estabilidad: Transmite una imagen de estabilidad y fiabilidad financiera a socios comerciales, inquilinos y el mercado en general.
• La perspectiva "Estable" en todas las calificaciones indica que las agencias no prevén cambios en la calificación en el corto a medio plazo, asumiendo que las condiciones operativas y financieras de la compañía se mantendrán consistentes con las expectativas actuales.

Tenga en cuenta que las calificaciones crediticias pueden cambiar con el tiempo en función del rendimiento financiero de la empresa, las condiciones del mercado inmobiliario y la economía en general. Para obtener la información más reciente y oficial, siempre se recomienda consultar directamente los comunicados de prensa y los informes de las agencias de calificación, o la sección de relaciones con inversores de MERLIN Properties.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. basado en los datos proporcionados:

El ratio de Deuda Total sobre Flujo de Caja Operativo de 10,64 veces para MERLIN Properties SOCIMI, S.A. supera la referencia de 10 veces considerada como un riesgo significativo. Este nivel de apalancamiento implica un riesgo considerable para la empresa, ya que su capacidad para generar efectivo operativo apenas cubre la deuda, lo que podría dificultar el servicio de la misma y limitar su flexibilidad financiera ante escenarios adversos.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. y analizar su tendencia principal (adquisición vs. desinversión), así como evaluar la existencia de evidencia que sugiera una estrategia de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición, es fundamental disponer de los datos financieros relevantes.

Dado que no se han proporcionado los datos financieros para su análisis, no me es posible ofrecer cifras clave, identificar la tendencia principal ni justificar una conclusión sobre la estrategia de la empresa.

No obstante, puedo indicar qué tipo de información sería necesaria para realizar dicho análisis:

• Para la Tendencia Principal (Adquisición vs. Desinversión):
  • Listado de operaciones de adquisición y desinversión de activos.
  • Volumen total de inversión en adquisiciones.
  • Volumen total de desinversión (ventas de activos).
  • Número de activos adquiridos vs. número de activos vendidos.
  • Precios de adquisición y precios de venta.
• Para la Evaluación de Venta Estratégica para Reacondicionamiento y Readquisición:
  • Detalles específicos de las transacciones que muestren la venta de un activo seguido de la readquisición del mismo activo o de activos similares en un corto/medio plazo.
  • Información sobre el estado del activo en el momento de la venta y en el momento de la readquisición (por ejemplo, si se vendió sin reformar y se readquirió reformado).
  • Comparación entre el precio de venta inicial y el precio de readquisición, y el margen bruto o neto de la operación considerando los costes de acondicionamiento imputables externamente.
  • Justificación por parte de la empresa en sus informes anuales sobre este tipo de movimientos, si los hubiera.

Sin la disponibilidad de 'los datos financieros' concretos, cualquier afirmación sobre la estrategia de rotación de cartera de MERLIN Properties, sus cifras clave o la existencia de una estrategia de venta para reacondicionamiento y posterior readquisición, carecería de base factual.

A continuación, se presenta un análisis de la retención de beneficios de MERLIN Properties SOCIMI, S.A., considerando el payout basado en FFO (Funds From Operations) del 36,50% proporcionado.

Los beneficios retenidos de una empresa, en el contexto de un REIT o SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), representan la porción de los ingresos generados que no se distribuye a los accionistas en forma de dividendos, sino que se reinvierte en el propio negocio.

• Dado que el payout basado en FFO es del 36,50%, esto implica que la retención de beneficios es del 63,50% (100% - 36,50%).

Para contextualizar, y utilizando los datos financieros para el año 2024 como referencia, podemos estimar el FFO y la relación de payout:

• Ingreso Neto (Net Income) 2024: 295.954.000 EUR
• Depreciación y Amortización (Depreciation And Amortization) 2024: 4.350.000 EUR
• FFO estimado 2024 (Ingreso Neto + Depreciación y Amortización): 295.954.000 + 4.350.000 = 300.304.000 EUR
• Dividendos Pagados (Dividends Paid) 2024: 105.171.000 EUR
• Payout Ratio Calculado 2024: (105.171.000 / 300.304.000) * 100% = aproximadamente 35,02%

Este cálculo para 2024 se alinea estrechamente con el 36,50% de payout basado en FFO proporcionado, lo que sugiere que nuestra estimación de FFO es consistente con la métrica utilizada.

El análisis de esta alta tasa de retención (63,50%) para una SOCIMI como MERLIN Properties revela varias implicaciones:

• Contexto de SOCIMIs/REITs: Las SOCIMIs y REITs están legalmente obligados a distribuir un alto porcentaje de sus beneficios (normalmente el 90% o más de su beneficio distribuible o imponible) a los accionistas para mantener su ventajoso régimen fiscal. Un payout del 36,50% basado en FFO, que se traduce en una retención del 63,50%, es significativamente más bajo/alto, respectivamente, de lo que se esperaría de la mayoría de los REITs para cumplir con esta normativa. Esto podría indicar que la definición de FFO utilizada para este payout difiere de la base imponible distribuible o que la compañía tiene otras fuentes de ingresos o estructuras que permiten esta retención.
• Reinvestión y Crecimiento: Una retención tan elevada de FFO significa que MERLIN Properties está conservando una porción sustancial de sus fondos generados por las operaciones. Este capital puede ser utilizado para:
  • Adquisiciones de nuevas propiedades para expandir su cartera inmobiliaria.
  • Desarrollo y modernización de activos existentes para aumentar su valor y capacidad de generación de ingresos.
  • Reducción de deuda, lo que mejoraría la solidez financiera de la empresa y reduciría los gastos financieros.

  Esta estrategia de reinversión apunta a un enfoque en el crecimiento a largo plazo y la creación de valor para los accionistas, en lugar de priorizar altos dividendos inmediatos.

• Implicaciones para los Inversores:
  • Para los inversores que buscan un rendimiento de dividendos elevado a corto plazo, un payout del 36,50% basado en FFO puede ser percibido como bajo en comparación con otras SOCIMIs o REITs.
  • Sin embargo, para los inversores con un horizonte a más largo plazo, esta política de retención puede ser positiva si la compañía demuestra una gestión eficiente del capital retenido, que se traduzca en un crecimiento sustancial del FFO por acción y del valor de los activos a futuro, lo que podría conducir a una apreciación del capital de las acciones.

En resumen, la significativa retención de beneficios del 63,50% de su FFO por parte de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. sugiere una estrategia de negocio orientada a la reinversión intensiva para potenciar el crecimiento y el valor de los activos a largo plazo, en lugar de maximizar la distribución de dividendos en el corto plazo. No obstante, es fundamental que esta política se mantenga en conformidad con los requisitos específicos de las SOCIMIs en cuanto a la distribución de beneficios para mantener su estatus fiscal preferente.

Analizando los datos proporcionados sobre la variación en el número de acciones de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. en los últimos años, es posible evaluar el riesgo de dilución para los inversores existentes.

La dilución de acciones ocurre cuando una empresa emite nuevas acciones, lo que aumenta el número total de acciones en circulación. Esto reduce el porcentaje de propiedad de los inversores existentes y, si el capital total no crece en proporción, puede disminuir el beneficio por acción y el valor de las acciones existentes. Por el contrario, una emisión estratégica puede ser una herramienta para financiar expansiones o adquisiciones que beneficien a la empresa a largo plazo.

A continuación, se presenta la variación porcentual en el número de acciones de MERLIN Properties:

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la conclusión es clara:

• Las variaciones en el número de acciones de MERLIN Properties en los últimos años son extremadamente bajas.
• Para la mayoría de los años desde 2018 hasta 2023, la variación es prácticamente nula (0,00% o -0,01%), lo que indica que no ha habido emisiones significativas ni recompras de acciones que alteren sustancialmente el capital social.
• Los mayores incrementos se observan en los años más tempranos del período analizado (2015-2017), con un 1,30% en 2015, un 0,61% en 2016 y un 0,30% en 2017. Incluso estos porcentajes son considerados muy modestos en el contexto de la dilución de acciones.
• El crecimiento del 0,09% en 2024 es igualmente insignificante en términos de dilución.

En resumen, los datos financieros no sugieren un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes por parte de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. Las emisiones de nuevas acciones, si las ha habido, han sido mínimas y no representan una estrategia agresiva de financiación vía equity que pueda perjudicar de forma tangible a los accionistas actuales.

Por el contrario, la estabilidad en el número de acciones en la mayoría de los últimos años podría indicar que la empresa ha financiado su crecimiento a través de otras vías (como la deuda, la generación de efectivo o la rotación de activos) o que su estrategia de crecimiento no ha requerido una emisión sustancial de nuevas acciones. Las pequeñas variaciones no se perciben como una estrategia de crecimiento basada en una dilución constante, sino más bien como ajustes marginales o el resultado de planes de incentivos muy limitados para empleados, si fuera el caso.

Para una evaluación más exhaustiva, sería conveniente analizar otros factores como el beneficio por acción (BPA), el flujo de caja por acción y la rentabilidad sobre los activos para comprender plenamente el impacto de cualquier crecimiento o cambio en la estrategia de capital de la empresa.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de MERLIN Properties SOCIMI, S.A. se basa en una combinación robusta de desarrollo de activos estratégicos y una gestión activa de su cartera existente para la generación de valor añadido (value-add). Si bien las adquisiciones han sido clave en fases iniciales de su crecimiento, el enfoque actual y futuro se inclina hacia:

• Desarrollo y Reposicionamiento de Activos: Invertir en la construcción de nuevos proyectos de alta calidad (especialmente en el sector logístico y de oficinas Prime) y en la remodelación o mejora de propiedades existentes. Esto incluye proyectos como la transformación de edificios de oficinas para adaptarse a nuevas necesidades del mercado o el desarrollo de parques logísticos de última milla.
• Gestión Activa de la Cartera (Value-add): Optimizar el rendimiento de sus propiedades actuales. Esto implica:
  • Incrementar las tasas de ocupación y los ingresos por alquiler.
  • Mejorar la eficiencia operativa y energética de los edificios.
  • Adaptar los espacios a las demandas cambiantes de los inquilinos (ej. flexibilidad, sostenibilidad).
  • Rotación de activos: Desinversión de activos no estratégicos o maduros para reciclar capital en oportunidades con mayor potencial de crecimiento o rentabilidad.
• Expansión de Mercado y Adquisiciones Estratégicas: Aunque el foco principal no es la adquisición masiva, MERLIN puede realizar compras selectivas de activos o carteras que complementen su estrategia, le permitan acceder a nuevos mercados prometedores (dentro de sus geografías clave como España y Portugal) o refuercen su liderazgo en segmentos específicos (ej. logística, centros de datos). La expansión se da principalmente mediante el crecimiento orgánico de sus activos y la penetración en mercados con alta demanda y potencial de valorización.

En resumen, MERLIN Properties busca el crecimiento futuro a través de la creación de valor intrínseco en sus activos, ya sea mediante la construcción de nuevos proyectos que satisfagan la demanda actual y futura, o a través de la optimización y mejora de su extenso portfolio existente, adaptándose a las tendencias del mercado inmobiliario y a las necesidades de sus inquilinos.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como MERLIN Properties SOCIMI, S.A., es necesario disponer de datos financieros específicos. Desafortunadamente, los datos financieros que ha proporcionado están vacíos, lo que impide realizar cualquier cálculo.

Para poder determinar el valor intrínseco, normalmente se requerirían datos como:

• Fondos de Operaciones (FFO) o Fondos de Operaciones Ajustados (AFFO) por acción.
• El crecimiento esperado de estos fondos o de los dividendos.
• La tasa de descuento apropiada (costo de capital, tasa libre de riesgo, etc.).
• La política de dividendos y su historial.
• La estructura de capital y la deuda.

Sin estos datos fundamentales, es imposible aplicar modelos de valoración como el Descuento de Fondos de Operaciones (DFFO) o el Descuento de Dividendos (DDM), que son comunes para valorar REITs.

Por favor, proporcione los datos financieros necesarios para que pueda proceder con el cálculo del valor intrínseco.

A continuación, se presenta una valoración de la empresa MERLIN Properties SOCIMI, S.A., basada en los criterios solicitados. Estas puntuaciones son una estimación general y no constituyen asesoramiento financiero, ya que el rendimiento futuro puede variar significativamente.

• Calidad del Negocio: 8/10

  MERLIN Properties es una de las principales SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en España y Portugal. Su cartera se compone de activos de alta calidad y diversificados en tres segmentos clave: oficinas, logística y centros comerciales, ubicados en ubicaciones prime. Esto le proporciona flujos de ingresos estables y recurrentes a través de contratos de alquiler a largo plazo. La diversificación por tipo de activo y geografía reduce el riesgo específico y la exposición a un único sector o mercado. La gestión activa y la estrategia de valor añadido sobre sus activos refuerzan la calidad subyacente del negocio.

• Moat (Ventaja Competitiva): 8/10

  El "moat" de MERLIN se basa en varios pilares:

  • Escala y Liderazgo: Ser uno de los mayores propietarios de activos inmobiliarios prime en la Península Ibérica le otorga economías de escala, poder de negociación y acceso preferencial a oportunidades de inversión.
  • Ubicaciones Estratégicas: Su enfoque en activos de primera categoría en ubicaciones clave (centrales de negocios, principales nodos logísticos, centros comerciales consolidados) genera una demanda persistente y resiliencia en el valor de sus activos.
  • Experiencia y Gestión: Un equipo de gestión experimentado con un profundo conocimiento del mercado inmobiliario ibérico, capaz de identificar oportunidades y optimizar el valor de la cartera.
  • Barreras de Entrada: La adquisición y desarrollo de carteras de este tamaño y calidad requiere un capital considerable y una experiencia que no es fácil de replicar, creando una barrera significativa para nuevos competidores.

• Situación Financiera: 7/10

  MERLIN Properties ha mantenido históricamente una sólida estructura financiera con niveles de apalancamiento controlados y una buena liquidez. Sin embargo, como cualquier empresa inmobiliaria, está expuesta a la evolución de los tipos de interés, que pueden impactar en el coste de su deuda y en las valoraciones de sus activos. A pesar de esto, su perfil de deuda, generalmente a largo plazo y bien estructurado, junto con altas tasas de ocupación en su cartera, le permite generar un flujo de caja operativo robusto. La gestión de la relación Loan-to-Value (LTV) y la diversificación de fuentes de financiación son claves para su estabilidad financiera.

• Crecimiento: 6/10

  El crecimiento de una SOCIMI proviene principalmente de la revalorización de sus activos, el aumento de las rentas (a menudo vinculadas a la inflación), las adquisiciones estratégicas y el desarrollo de nuevos proyectos. En el entorno actual, con tipos de interés más altos y ciertas incertidumbres macroeconómicas, el crecimiento orgánico a través de nuevas inversiones y desarrollos podría ser más lento y selectivo. El segmento de oficinas enfrenta desafíos por el teletrabajo, aunque los activos "prime" de MERLIN están mejor posicionados. El crecimiento en logística sigue siendo fuerte por el e-commerce, y los centros comerciales se recuperan, pero el ritmo general de crecimiento puede verse moderado en comparación con periodos anteriores de bajos tipos y fuerte expansión.

• Perspectivas Futuras: 6/10

  Las perspectivas futuras para MERLIN Properties son una combinación de fortalezas y desafíos. Por un lado, la calidad de sus activos, su liderazgo en el mercado y la demanda subyacente en segmentos como la logística (impulsada por el e-commerce) y las oficinas de alta calidad (por el "flight to quality") son factores positivos. Por otro lado, el entorno de tipos de interés altos puede seguir impactando en las valoraciones inmobiliarias y los costes de financiación. La evolución del teletrabajo y los hábitos de consumo también requieren una adaptación continua. La capacidad de la empresa para ejecutar su estrategia de rotación de activos, desinversiones selectivas y proyectos de valor añadido será crucial para su éxito futuro. La inversión en sostenibilidad (ESG) también es un factor cada vez más relevante para atraer inquilinos e inversores.

Es importante recordar que estas puntuaciones son una evaluación cualitativa y que cualquier decisión de inversión debe basarse en un análisis exhaustivo de los informes financieros de la empresa, las condiciones del mercado y la propia tolerancia al riesgo del inversor.