Tesis de Inversion en National Storage Affiliates Trust

National Storage Affiliates Trust (NSA) pertenece a la categoría de REIT de autoalmacenamiento (Self-Storage REIT).

Dentro del sector de REITs, esta clasificación es bastante específica y su especialización radica en:

• Adquisición y operación de instalaciones de autoalmacenamiento: Su modelo de negocio se centra en la compra, gestión y alquiler de unidades de almacenamiento a individuos y empresas para guardar sus bienes.
• Diversificación geográfica: Aunque no es una subcategoría de tipo de REIT, es una estrategia clave dentro de su especialización para mitigar riesgos y capturar la demanda en diferentes mercados.
• Gestión directa de propiedades: A diferencia de otros tipos de REITs que pueden depender en gran medida de contratos de arrendamiento a largo plazo con terceros, los REITs de autoalmacenamiento suelen gestionar directamente las propiedades y las relaciones con los inquilinos.

National Storage Affiliates Trust no es un REIT de Triple Net Lease. Los REITs de autoalmacenamiento, como NSA, típicamente operan directamente sus propiedades y generan ingresos a través del alquiler de unidades, no a través de contratos de arrendamiento a largo plazo donde el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos (impuestos, seguros y mantenimiento) como ocurre en los REITs de Triple Net Lease.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa National Storage Affiliates Trust son las siguientes:

Host Hotels & Resorts es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) que posee propiedades hoteleras de lujo y de alta gama, operadas por marcas reconocidas. Sus competidores se pueden clasificar en directos e indirectos, cada uno con distintas estrategias.

Competidores Directos:

• Otros REITs hoteleros: Ejemplos incluyen Pebblebrook Hotel Trust, RLJ Lodging Trust, y DiamondRock Hospitality Company.
  • Productos/Portafolios: Al igual que Host, estos REITs poseen carteras de hoteles, pero pueden diferir en el segmento (lujo, gama alta, servicio limitado, estadías prolongadas) o la concentración geográfica. Host se enfoca fuertemente en hoteles de lujo y upper-upscale, a menudo en ubicaciones prime.
  • Precios/Valoración: La valoración de estos REITs se basa en métricas de rendimiento hotelero (RevPAR, NOI), valor de los activos inmobiliarios y distribuciones de dividendos. La diferencia en precio se relaciona con la calidad percibida de la cartera, la fortaleza del balance y la capacidad de gestión de activos.
  • Estrategias: Su estrategia es similar a la de Host: gestión activa de carteras (adquisiciones, desinversiones, mejoras de capital), optimización del rendimiento de los hoteles y gestión del balance para maximizar el valor para los accionistas y el rendimiento del dividendo. Las diferencias radican en el apetito por el riesgo, la disciplina de asignación de capital y el enfoque en mercados o segmentos específicos. Por ejemplo, algunos pueden especializarse más en resorts o en centros urbanos.

Competidores Indirectos:

• Compañías operadoras de hoteles (sin un modelo REIT puro): Ejemplos son Marriott International, Hilton Worldwide Holdings, Hyatt Hotels Corporation, IHG Hotels & Resorts.
  • Productos/Servicios: A diferencia de Host (que posee los ladrillos y el mortero), estas empresas se centran en la gestión de marcas, el marketing, las reservas, los programas de lealtad y los servicios operativos. Generan ingresos principalmente de tarifas de gestión, franquicias y, en menor medida, de la propiedad de algunos activos. Su "producto" es la marca y la experiencia del huésped.
  • Precios/Valoración: Su valoración se basa en el crecimiento de sus marcas, la expansión de su red, la rentabilidad de las tarifas de gestión/franquicia y el apalancamiento operativo de sus plataformas. No se valoran directamente por el valor de los bienes raíces que operan (salvo los que poseen, que suelen ser una minoría).
  • Estrategias: Se enfocan en el desarrollo de nuevas propiedades bajo sus marcas, la adquisición de contratos de gestión, la expansión global, la mejora de los programas de lealtad y la inversión en tecnología para la experiencia del cliente y la distribución. Host se beneficia de la fortaleza de estas marcas, ya que sus hoteles son operados por ellas, pero no compiten en el mismo nivel de cadena de valor.
• Plataformas de alojamiento alternativo: Ejemplos incluyen Airbnb y Booking.com (en su faceta de alquiler vacacional).
  • Productos/Servicios: Ofrecen una gama muy diversa de alojamientos (apartamentos, casas, habitaciones privadas, etc.) que a menudo son más personalizados o económicos que un hotel tradicional, y brindan una experiencia "local".
  • Precios/Valoración: Su modelo de precios es variable, a menudo más flexible, y pueden ser considerablemente más económicos para ciertos tipos de estancias. Su valoración se basa en el volumen de reservas, las comisiones de la plataforma, el crecimiento de la red de usuarios y anfitriones, y la innovación tecnológica.
  • Estrategias: Su estrategia se centra en el crecimiento de la oferta y la demanda a través de plataformas tecnológicas, diversificación en experiencias de viaje, y adaptación a las regulaciones locales. Si bien no compiten directamente por la propiedad de hoteles, sí compiten por el gasto del consumidor en alojamiento, especialmente en segmentos que podrían buscar una estancia más larga o diferente a la de un hotel de lujo.
• Otras inversiones inmobiliarias: Otros tipos de REITs (oficinas, retail, industrial, residenciales) o inversiones directas en bienes raíces.
  • Productos/Servicios: Diferentes clases de activos inmobiliarios.
  • Precios/Valoración: Basados en los flujos de efectivo y el valor de los activos de sus respectivos sectores.
  • Estrategias: Se centran en la gestión de sus clases de activos específicas. Compiten con Host por el capital de los inversores que buscan exposición al sector inmobiliario o ingresos por dividendos.

National Storage Affiliates Trust (NSA) es un REIT especializado en propiedades de autoalmacenamiento (self-storage). Por lo tanto, se clasifica dentro de la categoría de REIT de Propiedades Tradicionales.

No dispongo de una base de datos exhaustiva y detallada que liste cada una de las propiedades individuales que National Storage Affiliates Trust posee en su porfolio, incluyendo su superficie exacta y comentarios específicos por cada ubicación. Los REITs de autoalmacenamiento como NSA suelen tener cientos o incluso más de mil propiedades, y el listado individual de cada una con sus detalles específicos no suele ser información pública o fácilmente accesible en un formato resumido para una inteligencia artificial.

Sin embargo, puedo ofrecer información general sobre el tipo de propiedades que poseen y las características típicas de su porfolio, basándome en la información pública disponible de la empresa (como sus informes anuales y presentaciones a inversores), aunque sin una tabla detallada propiedad por propiedad.

En general, National Storage Affiliates Trust invierte en la adquisición, propiedad y gestión de propiedades de autoalmacenamiento ubicadas en mercados geográficos estratégicamente importantes en todo Estados Unidos.

Sus propiedades suelen tener las siguientes características:

• Tipo de Propiedad: Centros de autoalmacenamiento, que ofrecen unidades de almacenamiento de diversos tamaños para uso personal y comercial.
• Ubicación Geográfica: Diversificadas en múltiples estados y áreas metropolitanas de EE. UU. (ej. Florida, Texas, California, Washington, Arizona, Colorado, etc.), con un enfoque en mercados de crecimiento y con buenas perspectivas demográficas.
• Superficie Total: El porfolio total de la empresa abarca millones de pies cuadrados de espacio alquilable.
• Servicios Adicionales: Muchas propiedades ofrecen características como control de temperatura, seguridad avanzada (vigilancia por vídeo, acceso con código), acceso 24 horas, y venta de suministros de embalaje.

A modo ilustrativo, si se dispusiera de los datos, la tabla para el tipo de REIT solicitado se vería de la siguiente manera, pero repito que no puedo poblarla con información específica para cada una de sus cientos de propiedades:

National Storage Affiliates Trust (NSA) es un REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) especializado en la adquisición, operación y propiedad de propiedades de auto-almacenamiento (self-storage).

Es importante señalar que los REITs de auto-almacenamiento, dada la gran cantidad de propiedades que suelen poseer y operar, generalmente no publican datos de ocupación detallados (como la superficie total y ocupada de cada propiedad individual) para cada una de sus instalaciones en sus informes públicos. Esta práctica se debe a la competitividad del sector y al volumen de activos. En su lugar, proporcionan métricas de ocupación agregadas a nivel de portafolio.

National Storage Affiliates Trust mide la ocupación principalmente en términos de ocupación física por pie cuadrado (square foot occupancy), que representa el porcentaje de la superficie rentable total que está actualmente ocupada por los inquilinos. También pueden reportar la ocupación económica, que considera los ingresos reales generados en relación con el potencial máximo de ingresos.

A continuación, se presenta un resumen de la ocupación del portafolio de National Storage Affiliates Trust con los datos más recientes disponibles públicamente, correspondientes al cierre del primer trimestre de 2024 (31 de marzo de 2024). Dado que no se dispone de datos desagregados por propiedad, la tabla muestra las métricas a nivel de portafolio total.

Notas Aclaratorias:

• Los datos corresponden a la ocupación física por pie cuadrado del portafolio total de propiedades operativas al 31 de marzo de 2024, según el informe del primer trimestre de 2024 de National Storage Affiliates Trust.
• La "Superficie Total" es el total de pies cuadrados rentables al final del período.
• La "Superficie Ocupada" se calcula multiplicando la superficie total por el porcentaje de ocupación reportado.
• No se proporcionan datos individuales para cada propiedad, ya que esta información no es pública por parte del REIT.

No dispongo de información factual en tiempo real sobre la tendencia de ocupación específica de National Storage Affiliates Trust (NSA). Para determinar si su ocupación es estable, en aumento o en descenso, sería necesario analizar sus informes financieros trimestrales y anuales, donde se detallan estas métricas a lo largo del tiempo.

National Storage Affiliates Trust (NSA) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en el sector de las instalaciones de auto-almacenamiento (self-storage).

Dada la naturaleza de un REIT de auto-almacenamiento, la estructura de sus ingresos por alquiler difiere significativamente de la de otros REITs de propiedades como oficinas o centros comerciales.

Para un REIT de auto-almacenamiento, los "inquilinos" son miles de individuos y pequeñas empresas que alquilan unidades de almacenamiento. Por lo tanto, no existe una lista de 10 "principales inquilinos" en el sentido tradicional, ya que ninguna entidad única representa una porción significativa de los ingresos totales por rentas anualizadas (ABR).

Por esta razón, no disponemos de datos específicos sobre el porcentaje de los ingresos por rentas anualizadas (ABR) que cada inquilino principal representa, ya que la base de inquilinos es extremadamente fragmentada y diversificada por su propia naturaleza.

A continuación, se presentan comentarios relevantes sobre la diversificación de la cartera de inquilinos y riesgos asociados a este tipo de REIT:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: La cartera de inquilinos de National Storage Affiliates Trust está altamente diversificada. En lugar de depender de unos pocos inquilinos corporativos grandes, los ingresos provienen de un vasto número de contratos de alquiler individuales, cada uno contribuyendo con una pequeña fracción del total de ingresos. Esta diversificación inherentemente reduce el riesgo de concentración de inquilinos.
• Solidez crediticia de los inquilinos principales: Para los REITs de auto-almacenamiento, la evaluación de la "solidez crediticia" no se aplica de la misma manera que para inquilinos corporativos a gran escala. El riesgo de impago de un inquilino individual es bajo en términos de impacto en los ingresos totales, y los contratos suelen ser mensuales, lo que permite una gestión rápida de unidades vacantes y una re-renta ágil.
• Riesgos de concentración notables: El principal riesgo de concentración para un REIT de auto-almacenamiento no reside en los inquilinos individuales, sino en la ubicación geográfica de sus propiedades. Una alta concentración de activos en una única región puede exponer al REIT a riesgos económicos o demográficos específicos de esa área. Sin embargo, en términos de inquilinos, la dispersión es una característica inherente del modelo de negocio, lo que mitiga el riesgo de dependencia de cualquier inquilino individual o un pequeño grupo de ellos.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la tendencia de los dividendos de National Storage Affiliates Trust (NSA) puede describirse como creciente y estable.

• Desde el inicio de los datos, el monto del dividendo por acción ha mostrado una trayectoria ascendente constante a lo largo de los años. No se observan recortes de dividendos ni fluctuaciones erráticas significativas.
• Dentro de cada año, el dividendo tiende a mantenerse estable durante varios trimestres consecutivos antes de ser incrementado, lo que refuerza la característica de estabilidad.
• Esta combinación de crecimiento sostenido y estabilidad trimestral sugiere una política de dividendos predecible y favorable para los inversores que buscan ingresos crecientes y fiables.

A partir de los datos financieros proporcionados, se puede observar que la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de National Storage Affiliates Trust ha exhibido una **tendencia volátil** a lo largo del periodo analizado, sin una dirección consistentemente creciente o decreciente.

A continuación, se detalla la tendencia y el análisis causal de los cambios en la rentabilidad por dividendo:

• De 2018 a 2021: Tendencia decreciente

  La rentabilidad por dividendo mostró una disminución progresiva desde 2018 hasta 2021. Esta tendencia fue impulsada principalmente por un **fuerte aumento en el precio de la acción**, reflejado en el incremento significativo de la capitalización de mercado (`marketCap`) de la empresa. A medida que el precio de la acción subía, la rentabilidad por dividendo disminuía, incluso si el dividendo por acción se mantenía estable o aumentaba ligeramente.

• De 2021 a 2022: Aumento significativo

  En este periodo, la rentabilidad por dividendo experimentó un **marcado incremento**. La causa principal de este cambio fue una **caída drástica en el precio de la acción**, evidenciada por la considerable disminución de la capitalización de mercado (`marketCap`). Un descenso abrupto en el precio de la acción, mientras que el dividendo por acción se mantiene o aumenta, eleva la rentabilidad. Este escenario podría interpretarse como una "yield trap" (trampa de rendimiento), donde una rentabilidad aparentemente alta es resultado de una depreciación del valor de la acción, posiblemente indicando preocupaciones sobre la salud financiera o las perspectivas futuras de la empresa, especialmente si el `netIncomePerShare` y el `payoutRatio` mostraban señales de presión.

• De 2022 a 2023: Ligera disminución

  Después del fuerte aumento, la rentabilidad por dividendo retrocedió ligeramente. Este cambio estuvo probablemente asociado a una **recuperación moderada en el precio de la acción**, como se observa en el ligero aumento de la capitalización de mercado (`marketCap`). Además, una mejora en el `netIncomePerShare` y una reducción en el `payoutRatio` sugieren que la empresa pudo haber ajustado su política de dividendos o que sus ganancias mejoraron, lo que contribuyó a esta leve disminución en la rentabilidad por dividendo.

• De 2023 a 2024 y datos TTM: Tendencia creciente

  Más recientemente, la rentabilidad por dividendo ha vuelto a mostrar un aumento, continuando esta tendencia hasta los datos TTM. Esta subida es atribuible principalmente a una **nueva caída en el precio de la acción**, visible en la disminución de la capitalización de mercado (`marketCap`) tanto en 2024 como en los datos TTM. A pesar de una potencial estabilidad o incluso un ligero aumento en el dividendo por acción (como se infiere de un `dividendPerShareTTM` disponible para los datos TTM), la depreciación del valor de la acción ha sido el factor dominante que ha impulsado al alza la rentabilidad por dividendo.

En resumen, la volatilidad en la rentabilidad por dividendo de National Storage Affiliates Trust ha sido predominantemente dictada por los **movimientos en el precio de la acción**. Periodos de subida de la rentabilidad suelen coincidir con caídas en el precio de la acción, mientras que periodos de bajada de la rentabilidad se correlacionan con la apreciación del precio de la acción.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio de National Storage Affiliates Trust basado en los datos financieros proporcionados:

• Evolución del Payout Ratio:

  Analizando los datos financieros del payout ratio de National Storage Affiliates Trust desde 2018 hasta 2024, se observa una tendencia general creciente. Comenzando en niveles bajos en 2018, el ratio ha experimentado un incremento sostenido año tras año, alcanzando su punto más alto en 2023, para luego mostrar un ligero descenso en 2024. La evolución ha sido notablemente al alza durante la mayor parte del período analizado.

• Implicaciones de la Tendencia:

  La tendencia creciente del payout ratio durante gran parte del período indica que National Storage Affiliates Trust ha estado distribuyendo una proporción cada vez mayor de sus Funds From Operations (FFO) como dividendos a sus accionistas. Esto puede sugerir varios aspectos de su política de dividendos y su capacidad para cubrir los mismos:

  • Podría reflejar una política de la dirección para aumentar el retorno directo a los inversores, quizás buscando mantener una política de dividendos atractiva o señalando una mayor madurez en sus operaciones.
  • Si bien el aumento significa que una mayor parte del flujo de caja operativo se destina a dividendos, los niveles alcanzados, incluso en su punto más alto antes del último dato, han permanecido en un rango que, para un REIT, suele considerarse manejable. Esto sugiere que, a pesar del crecimiento, la empresa ha mantenido la capacidad de cubrir sus dividendos con su FFO, aunque con un margen de maniobra que se había reducido hasta 2023.

• Seguridad del Dividendo Actual:

  Basándose en el dato más reciente del payout ratio (el de 2024), que se sitúa en un nivel de 62,16%, la seguridad del dividendo actual de National Storage Affiliates Trust se considera saludable. Este valor está cómodamente por debajo del umbral del 85-90% que comúnmente se considera un buen indicador para un REIT, y significativamente lejos del 95-100% que podría ser una señal de alerta. Esto implica que la empresa tiene un margen considerable entre sus FFO y los dividendos pagados, lo que proporciona una sólida cobertura para el dividendo.

• Retención de Capital para Reinvestigación:

  La porción de FFO no pagada como dividendo es el capital retenido que la empresa puede utilizar para reinvertir en su crecimiento, como adquisiciones de propiedades, desarrollos o mejoras. La evolución del payout ratio tiene las siguientes implicaciones:

  • En los años anteriores, con payout ratios más bajos (especialmente entre 2018 y 2021), el REIT estaba reteniendo una porción muy sustancial de su FFO. Esto le habría permitido financiar una parte significativa de su crecimiento (adquisiciones, desarrollos) de forma interna, reduciendo la necesidad de depender excesivamente de la deuda o de la emisión de nuevas acciones.
  • A medida que el payout ratio aumentó en los años siguientes (hasta 2023), la proporción de FFO retenida disminuyó. Esto sugiere que, para mantener el mismo ritmo de crecimiento, la empresa podría haber tenido que recurrir en mayor medida a fuentes de financiación externas.
  • Sin embargo, con el payout ratio actual (2024) en 62,16%, la empresa sigue reteniendo aproximadamente el 37,84% de sus FFO. Este porcentaje, aunque menor que en los primeros años del período analizado, sigue siendo una cantidad significativa de capital interno disponible para reinvertir en la expansión de su cartera. Esto indica que el REIT mantiene una capacidad razonable para financiar parte de su crecimiento con capital interno, aunque es importante monitorear cómo este porcentaje evoluciona y si es suficiente para sus ambiciones de crecimiento sin desequilibrar su estructura de capital.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de National Storage Affiliates Trust, basándonos en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: [0,66]
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [1,85]
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [11,09]

• Deuda Total / Activos Totales (0,66): Este ratio indica que el 66% de los activos de National Storage Affiliates Trust están financiados mediante deuda. Es una medida de apalancamiento que muestra la proporción de los activos de una empresa que se financian con deuda. Un ratio más alto sugiere un mayor riesgo financiero, ya que la empresa depende en gran medida de la deuda para financiar sus operaciones y crecimiento.
• Ratio de Cobertura de Intereses (1,85): Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus pagos de intereses con sus ganancias operativas. Un ratio de 1,85 significa que la compañía genera solo 1,85 veces sus gastos por intereses con sus ganancias. Un valor bajo sugiere que la empresa tiene un margen de seguridad limitado para hacer frente a sus obligaciones de deuda, lo que la hace vulnerable a pequeñas disminuciones en sus ingresos o aumentos en las tasas de interés.
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (11,09): Este es un ratio crucial para los REITs, ya que el Funds From Operations (FFO) es la medida de rendimiento más utilizada para estas estructuras. Indica cuántos años de FFO ajustado se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un ratio de 11,09 es considerablemente alto, lo que sugiere un elevado nivel de apalancamiento en relación con la capacidad de generación de efectivo operativo de la empresa, lo que podría implicar un largo período para desapalancarse o dificultades en caso de una contracción del FFO.

Es importante señalar que los promedios de la industria pueden variar y no siempre se dispone de datos exactos en tiempo real para un sector específico. Sin embargo, podemos comparar los datos financieros proporcionados con rangos generalmente considerados saludables para REITs, especialmente los del sector de autoalmacenamiento, que a menudo son vistos como más estables pero no inmunes a las dinámicas del mercado de tasas de interés y bienes raíces.

Basado en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de National Storage Affiliates Trust se considera agresiva.

Todos los ratios analizados apuntan a un nivel de apalancamiento elevado y una capacidad de cobertura de intereses limitada en comparación con los estándares de la industria y lo que se consideraría prudente para un REIT. El ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de 11,09x es particularmente preocupante y es un fuerte indicador de una carga de deuda insostenible a largo plazo sin un crecimiento significativo del FFO o una desinversión de activos.

El principal riesgo financiero para National Storage Affiliates Trust, dada su estructura de deuda actual, es doble:

• Riesgo de Servicio de la Deuda y Refinanciación: El bajo Ratio de Cobertura de Intereses (1,85x) indica una vulnerabilidad inmediata a cualquier disminución en el FFO o a un aumento en los gastos por intereses, lo que podría dificultar el pago de la deuda. Además, el elevado ratio de Deuda Neta / FFO (11,09x) implica que la empresa tardaría muchos años en reducir su deuda con sus ganancias operativas actuales, lo que aumenta significativamente el riesgo de refinanciación, especialmente en un entorno de tasas de interés al alza o si las condiciones del mercado crediticio se endurecen. La empresa podría enfrentar dificultades para refinanciar su deuda existente a tasas favorables, o incluso para obtener nueva financiación, lo que podría afectar su liquidez y su capacidad para invertir en el crecimiento.

En resumen, aunque el sector de autoalmacenamiento puede ser resiliente, el nivel de apalancamiento de National Storage Affiliates Trust, tal como lo reflejan los datos financieros, plantea serias preocupaciones sobre su estabilidad financiera a largo plazo y su capacidad para soportar choques económicos o aumentos en las tasas de interés.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para National Storage Affiliates Trust, basándose en el ratio proporcionado de 1,85.

1. Explicación del significado del resultado:

• El ratio de Cobertura de Intereses de 1,85 significa que National Storage Affiliates Trust genera 1,85 dólares de ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) por cada dólar de gastos por intereses que debe pagar.
• En términos sencillos, este ratio indica cuántas veces la empresa puede cubrir sus obligaciones de intereses con sus ganancias operativas. Un ratio de 1,85 sugiere que, aunque la empresa es capaz de pagar sus intereses, el margen de seguridad es bastante limitado.
• Esto implica que, si sus ganancias operativas disminuyeran, incluso ligeramente, la empresa podría enfrentar dificultades para cumplir con sus pagos de intereses.

2. Comparación del ratio con el promedio de su sector o competidores:

• Como sistema de inteligencia artificial, no dispongo de acceso a datos financieros en tiempo real ni a bases de datos actualizadas con los promedios de ratios de cobertura de intereses del sector de REITs de almacenamiento o de sus competidores directos específicos.
• Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa en este momento para ofrecer una perspectiva contextual más profunda. Para un análisis completo, sería esencial comparar este ratio con el de empresas similares en el sector de almacenamiento (por ejemplo, Public Storage, Extra Space Storage, CubeSmart) o con el promedio del sector de REITs de autoalmacenamiento.

3. Conclusión sobre la capacidad para pagar intereses:

• Dada la naturaleza del ratio de 1,85, se puede concluir que la capacidad de National Storage Affiliates Trust para pagar intereses es débil o, en el mejor de los casos, apenas adecuada.
• Generalmente, un ratio de cobertura de intereses por debajo de 2,0 se considera preocupante, especialmente en un sector como el de los REITs, que suelen operar con niveles de deuda significativos. Un ratio más saludable, que indique una capacidad fuerte, suele estar por encima de 3,0 o incluso 4,0.
• Un valor de 1,85 deja a la empresa con un margen de maniobra muy estrecho frente a posibles fluctuaciones en sus ganancias operativas o aumentos en las tasas de interés, lo que podría aumentar el costo de su deuda. Esto podría indicar una vulnerabilidad en su estructura financiera.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda para National Storage Affiliates Trust (NSA), basados en su informe anual más reciente (Formulario 10-K) presentado ante la SEC, con cifras a 31 de diciembre de 2023.

Análisis Conciso:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de deuda de NSA no está perfectamente escalonado. Se observa un "muro de deuda" significativo en 2025, con un vencimiento de 1.000 millones de USD, que representa una parte sustancial de su deuda total. Otro vencimiento importante se concentra en 2028, por 600 millones de USD. Entre 2026 y 2027, no hay vencimientos importantes, lo cual alivia la presión a corto plazo después de 2025. La deuda que vence después de 2028 está más diversificada a lo largo del tiempo, principalmente a través de sus pagarés no garantizados con vencimientos en 2030, 2031 y 2033.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  National Storage Affiliates Trust, como muchos REITs, gestiona su deuda utilizando una combinación de:

  • Refinanciación: La estrategia más común es refinanciar la deuda existente emitiendo nueva deuda (ya sean nuevos préstamos a plazo o pagarés no garantizados) antes de la fecha de vencimiento.
  • Líneas de Crédito Rotativas: Utilizan su línea de crédito rotativa para fines de liquidez a corto plazo y para financiar adquisiciones o cubrir vencimientos menores mientras buscan opciones de financiación a más largo plazo.
  • Mercados de Capitales: Acceden regularmente a los mercados de capitales, tanto de deuda como de capital (emisión de nuevas acciones), para obtener los fondos necesarios.
  • Gestión Activa: Han demostrado flexibilidad para extender vencimientos de préstamos existentes cuando las condiciones del mercado son favorables.
  • Implicaciones para el Inversor:

    Este perfil de deuda tiene varias implicaciones para el inversor:

    • Riesgo de Refinanciación: El "muro de deuda" de 1.000 millones de USD en 2025 presenta un riesgo de refinanciación significativo. Si las condiciones del mercado de crédito se endurecen drásticamente o las tasas de interés son sustancialmente más altas en ese momento, NSA podría enfrentar mayores costos de endeudamiento o dificultades para refinanciar, lo que podría afectar su flujo de caja y rentabilidad.
    • Liquidez: La capacidad de NSA para gestionar estos vencimientos dependerá de su liquidez disponible, su capacidad para generar flujos de caja operativos y, fundamentalmente, su acceso continuo a los mercados de capitales.
    • Capacidad de Crecimiento: Un aumento en los costos de financiamiento debido a tasas de interés más altas en el momento de la refinanciación podría erosionar los márgenes de beneficio y potencialmente limitar la capacidad de la empresa para realizar nuevas adquisiciones o invertir en proyectos de crecimiento, lo que afectaría la trayectoria de crecimiento de su FFO (Funds From Operations) por acción. Los inversores deben monitorear cómo la empresa planea abordar el vencimiento de 2025.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT National Storage Affiliates Trust (NSA), de acuerdo con la información disponible de las principales agencias de calificación:

Explicación del significado de la calificación principal:

• Tanto la calificación BBB de S&P Global Ratings como la calificación Baa2 de Moody's Investors Service se consideran "grado de inversión" (Investment Grade).
• Esto significa que la capacidad de National Storage Affiliates Trust para cumplir con sus obligaciones financieras se considera adecuada. Aunque no son las calificaciones más altas dentro del grado de inversión, indican un riesgo de impago relativamente bajo.
• Las empresas con calificaciones de grado de inversión son generalmente vistas como emisores de deuda de menor riesgo, lo que las hace atractivas para una amplia gama de inversores, incluidos los institucionales que a menudo tienen mandatos para invertir solo en deuda de grado de inversión.
• La perspectiva "Estable" para ambas calificaciones indica que es poco probable que las agencias cambien la calificación en el corto a medio plazo, a menos que haya un cambio significativo en el perfil financiero o las condiciones del mercado de la compañía.

Es importante señalar que, según la información pública disponible, Fitch Ratings no proporciona una calificación crediticia para National Storage Affiliates Trust.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento de National Storage Affiliates Trust (NSA) basado en los datos proporcionados:

Para evaluar el nivel de apalancamiento, utilizaremos el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo:

• Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de NSA: 9,42x
• Referencia clave de riesgo significativo: Un ratio superior a 10x

Considerando que el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de National Storage Affiliates Trust es de 9,42x, se observa que su apalancamiento es elevado. Si bien se encuentra justo por debajo del umbral de 10x considerado como riesgo significativo, esta cercanía sugiere que la empresa opera con un margen estrecho en términos de su capacidad para cubrir la deuda con su flujo de caja operativo.

A continuación, se resume la estrategia de rotación de cartera de National Storage Affiliates Trust (NSA) basándose en los datos financieros proporcionados.

• Tendencia Principal (Adquisición vs. Desinversión):

La estrategia de rotación de cartera de NSA ha experimentado un cambio significativo en los últimos años. De 2020 a 2022, la empresa mantuvo una clara tendencia hacia la adquisición neta, invirtiendo significativamente en la compra de propiedades para expandir su cartera. Sin embargo, en los años más recientes (2023 y, en particular, 2024), la tendencia se ha revertido drásticamente hacia la desinversión neta, con ventas de propiedades que superan con creces las nuevas adquisiciones.

• Cifras Clave para Respaldar la Tendencia:

Las siguientes cifras, extraídas de los datos financieros, ilustran esta evolución:

Año Fiscal	Pagos para Adquirir Bienes Inmuebles Comerciales (Adquisiciones)	Ingresos por Venta de Bienes Inmuebles para Inversión (Desinversiones)	Actividad Neta (Desinversión - Adquisición)
2024	$64,577,000	$616,812,000	+$552,235,000 (Desinversión neta)
2023	$48,725,000	$262,302,000	+$213,577,000 (Desinversión neta)
2022	$496,358,000	$10,963,000	-$485,395,000 (Adquisición neta)
2021	$1,966,382,000	N/A (no se registran ventas significativas de bienes inmuebles para inversión)	-$1,966,382,000 (Adquisición neta)
2020	$496,509,000	N/A (no se registran ventas significativas de bienes inmuebles para inversión)	-$496,509,000 (Adquisición neta)

Como se puede observar, mientras que de 2020 a 2022 la empresa estaba en una fase de expansión agresiva con adquisiciones sustancialmente mayores que las desinversiones, en 2023 y 2024 ha realizado un cambio estratégico hacia la desinversión, generando un significativo flujo de efectivo de las ventas de propiedades.

• Evaluación de Venta Estratégica para Reacondicionamiento Externo y Posterior Readquisición:

No existe evidencia clara en los datos financieros para sugerir que la estrategia de rotación de cartera de NSA incluya la venta estratégica de propiedades para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

Justificación muy breve: Si bien la empresa ha reportado ganancias significativas por la venta de propiedades ($63,910,000 en 2023 y $63,841,000 en 2024 por "gainlossonsaleofproperties"), lo cual es consistente con una gestión activa de cartera y realización de valor, las cifras de "paymentstoacquirecommercialrealestate" (adquisiciones) en 2023 ($48,725,000) y 2024 ($64,577,000) son considerablemente bajas en comparación con los "proceedsfromsaleofrealestateheldforinvestment" (ingresos por venta) en los mismos años ($262,302,000 y $616,812,000, respectivamente). Esta disparidad indica una desinversión neta de activos, no una venta seguida de readquisición a una escala similar para propiedades recondicionadas. Los "paymentsforcapitalimprovements" (pagos por mejoras de capital) también son relativamente modestos en comparación con el volumen de ventas, lo que sugiere que las ventas son disposiciones finales y no parte de un ciclo de venta-reacondicionamiento-readquisición.

A continuación, se presenta un análisis de la retención de beneficios de National Storage Affiliates Trust (NSA), considerando el dato de un payout basado en FFO del 62,16% y los datos financieros proporcionados.

En el contexto de los REITs (Real Estate Investment Trusts), la retención de beneficios es un aspecto clave, ya que se refiere a la porción de sus Fondos de Operaciones (FFO, por sus siglas en inglés) que la empresa decide no distribuir como dividendos a sus accionistas. Estos fondos retenidos son fundamentales para la reinversión en nuevos proyectos, adquisiciones, mejoras de propiedades existentes o para reducir deuda, lo que puede contribuir al

El análisis de la emisión de nuevas acciones de un REIT como National Storage Affiliates Trust (NSA) es crucial para comprender el impacto en los inversores existentes. La emisión de nuevas acciones puede diluir la participación de los accionistas actuales, reduciendo su porcentaje de propiedad y, potencialmente, las ganancias por acción (FFO por acción en el caso de los REITs) y los dividendos por acción, si el capital adicional no se invierte de manera que genere un retorno suficiente.

A continuación, se presenta la variación porcentual anual en el número de acciones en circulación, según los datos proporcionados:

Análisis de los datos proporcionados:

• Las variaciones anuales en el número de acciones en circulación son generalmente muy pequeñas, oscilando entre -0,47% y +1,27%. Esto sugiere que no ha habido emisiones masivas o recompras agresivas en ningún año individual.
• Se observa una mezcla de crecimiento y disminución en las acciones en circulación. Hubo años con un ligero incremento (emisión de acciones, posible dilución) y otros con una ligera disminución (recompra de acciones, posible anti-dilución).
• Los años con crecimiento en acciones suelen ser cuando el REIT emite nuevas acciones para financiar adquisiciones de propiedades o para fortalecer su balance. Los años con disminución pueden indicar recompras de acciones por parte de la empresa.
• La suma acumulada de estas variaciones a lo largo del período (2015-2024) resulta en un incremento neto de aproximadamente +2,82% en el número de acciones en circulación. Esto implica que, en el transcurso de diez años, el número total de acciones ha aumentado en un porcentaje modesto.

Conclusión sobre el riesgo de dilución:

Basándonos en los datos proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de National Storage Affiliates Trust en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes en el sentido de una dilución excesiva o descontrolada.

• Las tasas de emisión son bajas y gestionadas. Un crecimiento acumulado de ~2,82% en diez años es un ritmo muy moderado para un REIT, que típicamente requiere capital externo para su expansión.
• Para los REITs, la emisión de nuevas acciones es a menudo una estrategia de crecimiento saludable y beneficiosa a largo plazo. Utilizan el capital levantado para adquirir nuevas propiedades, lo que a su vez aumenta los ingresos netos operativos (NOI) y los Fondos de Operación (FFO) de la compañía. Si las nuevas adquisiciones son "accretive" (es decir, contribuyen más al FFO por acción de lo que la dilución resta), entonces esta estrategia beneficia a los accionistas a largo plazo al aumentar el FFO y los dividendos por acción.
• La presencia de años con disminuciones en las acciones en circulación (como 2017, 2022 y 2024) indica que la empresa también realiza gestiones para controlar la base de acciones, posiblemente a través de recompras cuando lo considera oportuno, lo que puede compensar parte de la dilución.

En resumen, los datos sugieren que NSA ha utilizado la emisión de capital de manera cautelosa y en línea con lo que se esperaría de un REIT que busca crecer su cartera de activos de manera sostenible, sin imponer una carga significativa de dilución sobre sus inversores.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de un REIT como National Storage Affiliates Trust (NSA) generalmente se basa en una combinación de enfoques, pero históricamente, NSA se ha distinguido por un modelo de crecimiento particular.

Es importante destacar que las estrategias empresariales pueden evolucionar, y para obtener la información más actual y detallada, siempre se recomienda consultar los informes anuales (10-K), los informes trimestrales (10-Q) y las presentaciones para inversores (investor presentations) directamente desde el sitio web de relaciones con inversores de National Storage Affiliates Trust.

No obstante, la estrategia central que ha impulsado el crecimiento de NSA se ha centrado históricamente en:

• Adquisiciones estratégicas y el modelo "PRO" (Partnered Relationship Opportunity): NSA se ha diferenciado significativamente de otros REITs de almacenamiento al enfocarse en la adquisición de carteras de propiedades de almacenamiento de operadores regionales y locales más grandes, a menudo a través de su programa "Partnered Relationship Opportunity" (PRO). Bajo este modelo, los operadores venden la mayoría de sus intereses en las propiedades a NSA, pero conservan una participación minoritaria significativa y continúan administrando las instalaciones. Esta estrategia permite a NSA:
  • Acceder a un flujo constante de adquisiciones de alta calidad.
  • Beneficiarse del conocimiento y la experiencia local de los operadores socios.
  • Mitigar parte del riesgo de la integración de nuevas propiedades, ya que los operadores existentes mantienen un interés y una responsabilidad.
• Expansión de mercado a través de estas adquisiciones: Al adquirir carteras de operadores regionales, NSA expande su presencia en mercados geográficos clave, tanto existentes como nuevos, de una manera que puede ser más eficiente que el desarrollo orgánico a gran escala o las adquisiciones individuales de propiedades.
• Aprovechamiento de la escala y la tecnología: Aunque los operadores socios gestionan las propiedades, NSA proporciona el capital, la marca y la tecnología avanzada (como plataformas de marketing digital, sistemas de fijación de precios y software de gestión) para optimizar el rendimiento y la rentabilidad de las propiedades adquiridas. Esto permite mejorar las operaciones de los activos existentes y desbloquear valor.
• Desarrollo (en menor medida o selectivamente): Aunque las adquisiciones son el motor principal, como muchos REITs, NSA podría participar en proyectos de desarrollo o reurbanización selectivos si identifican oportunidades de alto retorno en mercados específicos. Sin embargo, históricamente no ha sido su principal motor de crecimiento.

En resumen, la estrategia principal de crecimiento de National Storage Affiliates Trust ha sido predominantemente la adquisición estratégica de propiedades de almacenamiento existentes, particularmente a través de su innovador modelo PRO, lo que les permite una expansión de mercado eficiente y el aprovechamiento de la experiencia local mientras aplican su escala y tecnología.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT (Fondo de Inversión Inmobiliaria), se suelen utilizar métricas específicas del sector, como los Fondos de Operación (FFO) y los Fondos de Operación Ajustados (AFFO), además del Valor Neto de los Activos (NAV).

Nota importante sobre la consistencia de los datos:

Se ha identificado una inconsistencia significativa en los datos financieros proporcionados para el año 2024. El valor de "liabilities" (3,591,115,000) es mayor que el valor de "assets" (2,299,139,000), lo cual implicaría un patrimonio neto negativo si se tomaran estos dos valores directamente. Sin embargo, el campo "liabilitiesandstockholdersequity" (2,299,139,000) coincide con "assets", y la suma del "stockholdersequity" (1,075,980,000) y "minorityinterest" (687,367,000) es de 1,763,347,000. Esto sugiere que el valor de "liabilities" en sí mismo puede ser erróneo o representar una categoría específica, no el total de pasivos. Para las valoraciones, se utilizarán los datos que muestren mayor coherencia y, en caso necesario, se derivarán los valores de forma lógica a partir de otros campos consistentes.

Además, se observó una discrepancia en el campo "depreciationandamortization" para el año 2023. Se ha optado por utilizar "deprecationdepletionandamortizationexcludingfinancingcostsanddiscounts", que parece ser el dato de depreciación y amortización más completo y apropiado para el cálculo de FFO/AFFO en un REIT.

A continuación, se detallan los cálculos y las estimaciones del valor intrínseco:

1. Cálculo de FFO (Funds From Operations) por Acción

El FFO es una medida clave de rentabilidad para los REITs, ya que añade la depreciación (un gasto no monetario significativo en bienes raíces) al beneficio neto. La fórmula general es: Beneficio Neto + Depreciación y Amortización - Ganancias por Venta de Propiedades + Pérdidas por Venta de Propiedades.

• Para el año fiscal 2024:
• Beneficio Neto atribuible a NSA (netincomeloss): 111,518,000 $
• Depreciación y Amortización (deprecationdepletionandamortizationexcludingfinancingcostsanddiscounts): 189,855,000 $
• Ganancias por Venta de Activos (gainlossondispositionofassets1): 63,841,000 $ (se resta por ser una ganancia)
• FFO 2024 = 111,518,000 + 189,855,000 - 63,841,000 = 237,532,000 $
• Acciones Básicas en Circulación (weightedaveragenumberofsharesoutstandingbasic): 76,844,000
• FFO por Acción 2024 = 237,532,000 $ / 76,844,000 = 3.09 $
• Para el año fiscal 2023:
• Beneficio Neto (netincomeloss): 156,669,000 $
• Depreciación y Amortización (deprecationdepletionandamortizationexcludingfinancingcostsanddiscounts): 221,993,000 $
• Ganancias por Venta de Activos (gainlossondispositionofassets1): 63,910,000 $
• FFO 2023 = 156,669,000 + 221,993,000 - 63,910,000 = 314,752,000 $
• Acciones Básicas en Circulación (weightedaveragenumberofsharesoutstandingbasic): 86,846,000
• FFO por Acción 2023 = 314,752,000 $ / 86,846,000 = 3.62 $
• Para el año fiscal 2022:
• Beneficio Neto (netincomeloss): 103,737,000 $
• Depreciación y Amortización (deprecationdepletionandamortizationexcludingfinancingcostsanddiscounts): 233,158,000 $
• Ganancias por Venta de Activos (gainlossondispositionofassets1): 5,466,000 $
• FFO 2022 = 103,737,000 + 233,158,000 - 5,466,000 = 331,429,000 $
• Acciones Básicas en Circulación (weightedaveragenumberofsharesoutstandingbasic): 91,239,000
• FFO por Acción 2022 = 331,429,000 $ / 91,239,000 = 3.63 $

2. Cálculo de AFFO (Adjusted Funds From Operations) por Acción

El AFFO es una medida más conservadora del flujo de caja operativo de un REIT, ya que ajusta el FFO por elementos como el CAPEX recurrente, la compensación no monetaria y la amortización de costes financieros/descuentos de deuda.

• Para el año fiscal 2024:
• FFO: 237,532,000 $
• CAPEX recurrente (paymentsforcapitalimprovements): 18,651,000 $ (se resta)
• Compensación Basada en Acciones (sharebasedcompensation): 8,310,000 $ (se suma por ser gasto no monetario)
• Amortización de Costes Financieros (amortizationoffinancingcosts): 6,487,000 $ (se suma)
• Amortización de Descuento/Prima de Deuda (amortizationofdebtdiscountpremium): -610,000 $ (se suma por ser un ajuste a la baja del gasto por intereses)
• AFFO 2024 = 237,532,000 - 18,651,000 + 8,310,000 + 6,487,000 + (-610,000) = 233,068,000 $
• Acciones Básicas en Circulación: 76,844,000
• AFFO por Acción 2024 = 233,068,000 $ / 76,844,000 = 3.03 $
• Para el año fiscal 2023:
• FFO: 314,752,000 $
• CAPEX recurrente (paymentsforcapitalimprovements): 34,230,000 $
• Compensación Basada en Acciones (sharebasedcompensation): 6,679,000 $
• Amortización de Costes Financieros (amortizationoffinancingcosts): 6,535,000 $
• Amortización de Descuento/Prima de Deuda (amortizationofdebtdiscountpremium): -561,000 $
• AFFO 2023 = 314,752,000 - 34,230,000 + 6,679,000 + 6,535,000 + (-561,000) = 293,202,000 $
• Acciones Básicas en Circulación: 86,846,000
• AFFO por Acción 2023 = 293,202,000 $ / 86,846,000 = 3.37 $
• Para el año fiscal 2022:
• FFO: 331,429,000 $
• CAPEX recurrente (paymentsforcapitalimprovements): 42,798,000 $
• Compensación Basada en Acciones (sharebasedcompensation): 6,258,000 $
• Amortización de Costes Financieros (amortizationoffinancingcosts): 4,423,000 $
• Amortización de Descuento/Prima de Deuda (amortizationofdebtdiscountpremium): -698,000 $
• AFFO 2022 = 331,429,000 - 42,798,000 + 6,258,000 + 4,423,000 + (-698,000) = 298,614,000 $
• Acciones Básicas en Circulación: 91,239,000
• AFFO por Acción 2022 = 298,614,000 $ / 91,239,000 = 3.27 $

Tendencia de AFFO por acción:

La tendencia de AFFO por acción muestra una ligera disminución reciente: 3.27 $ (2022) -> 3.37 $ (2023) -> 3.03 $ (2024).

3. Estimación del Valor Intrínseco Basado en Múltiplos de AFFO

Una forma común de valorar REITs es aplicar un múltiplo de AFFO por acción, similar a un P/E para empresas tradicionales. El múltiplo puede variar significativamente según el sector, las tasas de interés y las perspectivas de crecimiento. Asumiremos un rango de múltiplos típico para REITs de autoalmacenamiento, que podría ser de 15x a 20x el AFFO por acción, considerando la reciente disminución.

• AFFO por Acción (2024): 3.03 $
• Valor Intrínseco (Múltiplo de 15x): 3.03 $ * 15 = 45.45 $
• Valor Intrínseco (Múltiplo de 20x): 3.03 $ * 20 = 60.60 $

4. Cálculo del Valor Neto de los Activos (NAV) por Acción (Valor Contable)

El NAV, basado en el valor contable, representa el patrimonio neto atribuible a los accionistas comunes. Para este cálculo, se tomará el patrimonio de los accionistas (excluyendo el interés minoritario) y se le restará el valor de las acciones preferentes, dividido por las acciones comunes en circulación.

• Patrimonio de los Accionistas (stockholdersequity) 2024: 1,075,980,000 $
• Valor de Acciones Preferentes en Circulación (preferredstockvalueoutstanding) 2024: 340,895,000 $
• Acciones Comunes en Circulación al final del período (commonstocksharesoutstanding) 2024: 76,344,661
• Patrimonio Común = 1,075,980,000 $ - 340,895,000 $ = 735,085,000 $
• NAV por Acción = 735,085,000 $ / 76,344,661 = 9.63 $

Es importante señalar que el NAV basado en el valor contable a menudo subestima el valor real de mercado de los activos inmobiliarios de un REIT, ya que las propiedades se registran a coste menos depreciación, que puede ser significativamente inferior a su valor de mercado actual.

Resumen de las Estimaciones de Valor Intrínseco:

El valor intrínseco de National Storage Affiliates Trust (NSA), basándose en los datos financieros proporcionados, se estima en un rango de 45.45 $ a 60.60 $ por acción utilizando el múltiplo de AFFO por acción, que es un método ampliamente aceptado para la valoración de REITs. El NAV por acción, calculado sobre la base del valor contable, ofrece un valor significativamente menor de 9.63 $, lo que subraya la importancia de considerar la valoración basada en los flujos de caja para los activos inmobiliarios.

Es fundamental recordar que estas estimaciones de valor intrínseco se basan en los datos proporcionados y en las suposiciones de múltiplos. El valor real de mercado de la acción puede verse afectado por factores macroeconómicos, condiciones del mercado inmobiliario, el rendimiento futuro de la empresa, la percepción del riesgo por parte de los inversores y otros factores no incluidos en este análisis.

A continuación, se presenta una evaluación de la empresa National Storage Affiliates Trust (NSA) en las categorías solicitadas. Es importante destacar que estas puntuaciones se basan en un conocimiento general del sector de los REITs de autoalmacenamiento y del modelo de negocio de NSA, y no incorporan datos financieros en tiempo real o análisis de investigación específicos y detallados que podrían ser necesarios para una decisión de inversión completa. Sin acceso a esos datos, estas valoraciones son estimaciones generales.