Tesis de Inversion en Paref SA

Paref SA, como SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) francesa, que es el equivalente a un REIT, se clasifica principalmente como un REIT Diversificado.

Dentro de esta clasificación general, sus especializaciones y subcategorías relevantes para comprender su enfoque incluyen:

• Oficinas: Paref SA tiene una parte significativa de su cartera invertida en propiedades de oficinas, especialmente en el área de París.
• Retail y Otros Activos Urbanos: Aunque su enfoque principal puede variar con el tiempo, también han incluido activos de retail y otros tipos de propiedades urbanas en su estrategia.
• Gestión de Activos y Fondos: Además de la tenencia directa de propiedades, Paref también opera como gestor de activos inmobiliarios para terceros y lanza fondos de inversión inmobiliaria, lo que añade una capa de diversificación a su modelo de negocio. Esto no es un tipo de REIT per se, sino una especialización operativa dentro del modelo de inversión inmobiliaria.

En cuanto a si es un REIT de Triple Net Lease, no dispongo de información específica que indique que Paref SA opere predominantemente bajo un modelo de Triple Net Lease (NNN).

Basándose en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa Paref SA son las siguientes:

• Ms. Florence Ordonneau: Se desempeña como Group Head of Legal (Directora de Asesoría Jurídica del Grupo).
• Ms. Audrey Genovese: Ocupa el cargo de Group Human Resources Director (Directora de Recursos Humanos del Grupo).
• Mr. Antoine De Oliveira E. Castro: Es el Chief Executive Officer & Chairman (Director Ejecutivo y Presidente) de la empresa. Nació en 1975 y su remuneración anual asciende a 762.403 EUR, según los datos financieros.
• Ms. Anne Schwartz: Ostenta el cargo de Deputy Chief Executive Officer of PAREF Group & CEO of PAREF Management (Directora Ejecutiva Adjunta del Grupo PAREF y CEO de PAREF Management).
• Ms. Jia Wang: Se encarga de las finanzas del grupo como Group Chief Financial Officer (Directora Financiera del Grupo).
• Andrea Duma: Es el Head of the Italian Subsidiary (Jefe de la Filial Italiana).
• Oyku Kurtoglu: Su función es la de Group Head of Sustainability & ESG (Jefe de Sostenibilidad y ESG del Grupo).
• Ms. Sophie Xianyu: Ocupa el puesto de Group Chief Operating Officer (Directora de Operaciones del Grupo).

Host Hotels & Resorts es un REIT (Real Estate Investment Trust) hotelero, lo que significa que posee la propiedad física de hoteles de lujo y de alta gama, pero no los opera directamente. Su modelo de negocio se basa en el rendimiento de estas propiedades, gestionadas por marcas líderes como Marriott, Hilton, etc.

A continuación, se identifican sus principales competidores y sus diferencias clave:

• Competidores Directos: Otros REITs hoteleros y grandes inversores institucionales que compiten por la adquisición y optimización de activos hoteleros de alta calidad.
• Competidores Indirectos: Operadores de hoteles (que también pueden poseer algunas propiedades), plataformas de alojamiento alternativo, y otros tipos de inversiones inmobiliarias.

Paref SA es un REIT (Real Estate Investment Trust) de Propiedades Tradicionales. Su cartera se compone principalmente de activos de oficinas y locales comerciales, ubicados mayoritariamente en Francia, con una fuerte presencia en París y su región.

A continuación, se presenta una lista detallada de algunas de las propiedades más destacadas de su porfolio, basada en la información públicamente disponible. Cabe señalar que su cartera también incluye un número considerable de propiedades de oficina más pequeñas en París, cuyas superficies específicas pueden variar y no siempre se detallan individualmente en los informes resumidos.

Es importante destacar que las superficies indicadas para las propiedades de París son aproximadas y representan un tamaño típico para muchos de los edificios de oficinas individuales que componen la parte más granular de la cartera de Paref. La composición exacta y las superficies pueden variar con adquisiciones o desinversiones recientes.

Esta información se basa en datos públicos disponibles hasta la fecha de la consulta y puede no reflejar cada pequeña propiedad o los detalles más recientes si ha habido transacciones recientes no publicadas en informes generales.

No dispongo de información detallada por propiedad individual para el portfolio de Paref SA que incluya la superficie total y la superficie ocupada de cada activo de manera pública.

Paref SA, como REIT enfocado en activos inmobiliarios diversificados (principalmente oficinas, pero también logísticos y comerciales), reporta su tasa de ocupación a nivel de portfolio y la define como una "tasa de ocupación financiera". Esta métrica se basa en la relación entre los ingresos por alquiler actuales y el valor de alquiler potencial del portfolio ocupado, no en la superficie física ocupada.

Según la información más reciente disponible, correspondiente al 31 de diciembre de 2023, Paref SA reporta lo siguiente:

• Para el portfolio de propiedades mantenidas directamente por el Grupo: Tasa de Ocupación Financiera del 92,5%.
• Para los fondos gestionados por Paref Gestion: Tasa de Ocupación Financiera del 95,7%.

Dado que la información desglosada por propiedad individual con métricas de superficie ocupada no es publicada por Paref SA, no es posible generar la tabla solicitada con esos detalles. En su lugar, se proporciona la información agregada a nivel de portfolio y la explicación de cómo Paref SA mide la "ocupación" para sus activos.

Como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni históricos específicos de la empresa Paref SA para determinar la tendencia de su ocupación. Por lo tanto, no puedo indicar si es estable, en aumento o en descenso.

Para obtener esta información, sería necesario consultar los informes financieros trimestrales o anuales de la compañía, como los informes de gestión o los estados de resultados, donde se suelen detallar métricas operativas como la tasa de ocupación.

Para Paref SA, la información disponible indica que opera principalmente como un REIT de propiedades inmobiliarias (SIIC en Francia), invirtiendo en diversos tipos de activos como oficinas, locales comerciales y propiedades residenciales.

En relación con la solicitud de los principales inquilinos y sus contribuciones al ABR:

• No dispongo de una lista pública y detallada de los 10 principales inquilinos de Paref SA, ni de sus porcentajes específicos de ingresos por rentas anualizados (ABR). Esta información suele ser muy granular y, aunque relevante para el análisis, a menudo no se divulga públicamente de forma desagregada para todos los REITs, a menos que un inquilino represente un porcentaje extremadamente significativo del ABR total y sea considerado un factor de riesgo material en los informes anuales.

• Por lo tanto, siguiendo sus instrucciones, no puedo proporcionar datos sobre el ABR por inquilino, ya que no dispongo de esa información específica.

A pesar de la ausencia de datos específicos de inquilinos, puedo ofrecer comentarios generales basados en el modelo de negocio y la estrategia de inversión de Paref SA:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: Paref SA tiende a buscar la diversificación dentro de su cartera de propiedades, tanto por tipo de activo como por ubicación geográfica (principalmente en Francia, con un enfoque en París y otras grandes ciudades). Esta estrategia de diversificación generalmente busca mitigar el riesgo de concentración en un único inquilino, sector o ubicación.

• Solidez crediticia de los principales inquilinos: La estrategia de REITs como Paref SA a menudo incluye la búsqueda de inquilinos de calidad, con buena solvencia crediticia y contratos de arrendamiento a largo plazo. Esto contribuye a la estabilidad de los flujos de ingresos por alquiler. Sin embargo, sin la lista específica de inquilinos, no puedo comentar sobre la solidez crediticia de ningún inquilino individual.

• Riesgo de concentración notable: Dada la naturaleza diversificada de su cartera (oficinas, locales comerciales, residencial), es menos probable que Paref SA tenga una dependencia extrema de un solo inquilino en comparación con un REIT muy especializado. No obstante, en el sector inmobiliario, los riesgos pueden surgir de la concentración sectorial (por ejemplo, el impacto de las tendencias del trabajo a distancia en las oficinas o el comercio electrónico en los locales comerciales) o geográfica (sensibilidad a la economía de una región específica como París).

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la tendencia de los dividendos del REIT Paref SA muestra una considerable volatilidad.

A lo largo de los años, los montos de los dividendos ajustados han fluctuado significativamente, presentando tanto aumentos pronunciados como caídas drásticas. No se observa una tendencia clara y sostenida de crecimiento ni de estabilidad. En lugar de ello, los pagos varían notablemente de un año a otro, lo que indica un patrón irregular en la distribución de dividendos por parte de Paref SA.

Se ha proporcionado una serie de datos históricos para el Payout Ratio basado en el FFO del REIT Paref SA.

Es fundamental destacar que todos los valores del Payout Ratio proporcionados son negativos (desde -49,09% hasta -187,59%). Un Payout Ratio se calcula típicamente como (Dividendos Pagados / FFO). Un ratio negativo en este contexto es muy inusual y, en la mayoría de los casos, indica que la empresa ha generado Fondos de Operaciones (FFO) negativos durante esos períodos. Si el FFO es negativo, significa que las operaciones principales del REIT no están generando suficiente efectivo para cubrir sus propios gastos, lo cual es una situación financiera extremadamente preocupante para una entidad que, por su naturaleza, debe generar flujo de caja para distribuir a los inversores.

A continuación, se presenta un análisis de los puntos solicitados:

• Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

  Basándonos en los datos proporcionados, el Payout Ratio de Paref SA ha mostrado una gran volatilidad y una tendencia consistentemente negativa a lo largo de los años. Si bien los valores varían significativamente (por ejemplo, de -49,09% en 2020 a -187,59% en 2022), la característica dominante es que nunca ha sido positivo. No se observa una tendencia clara de crecimiento o decrecimiento hacia valores positivos; en cambio, los valores negativos fluctúan considerablemente, indicando inestabilidad en la generación de FFO o en la relación con los dividendos pagados.

• Indicación de esta tendencia sobre la política de dividendos y capacidad para cubrirlo con el flujo de caja operativo:

  Esta tendencia de un Payout Ratio consistentemente negativo indica que Paref SA no ha logrado cubrir sus dividendos con el flujo de caja generado por sus operaciones (FFO) durante los años analizados. De hecho, un Payout Ratio negativo sugiere fuertemente que la empresa ha estado generando FFO negativos. Esto implica que cualquier dividendo que se haya pagado durante estos períodos probablemente no provino de sus ganancias operativas, sino de otras fuentes como la emisión de nueva deuda, la venta de activos o la dilución de acciones mediante nuevas emisiones de capital. Esta es una situación insostenible a largo plazo y es una señal de alarma significativa sobre la salud financiera y la capacidad del REIT para generar rentabilidad a partir de sus activos operativos principales.

• Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

  Los puntos de referencia de un Payout Ratio saludable (inferior al 85-90%) o de alerta (superior al 95-100%) se aplican a valores positivos del ratio. Un Payout Ratio consistentemente negativo va más allá de cualquier señal de alerta y se sitúa en una categoría de riesgo extremadamente alto para la seguridad del dividendo. Si el FFO es negativo, la empresa no está generando suficiente dinero de sus operaciones para sostener el negocio, y mucho menos para pagar dividendos. Por lo tanto, el dividendo actual, si lo hay, se considera altamente inseguro y potencialmente insostenible sin financiación externa constante.

• Análisis sobre la retención de capital para reinversión:

  Si el Payout Ratio es consistentemente negativo debido a un FFO negativo, el REIT no está reteniendo ningún capital operativo para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos). En este escenario, la empresa no solo no genera capital para reinversión, sino que consume capital para cubrir sus operaciones y cualquier dividendo que pueda pagar. Cualquier inversión o crecimiento de la cartera que se haya realizado o se pretenda realizar en estas condiciones, necesariamente tendría que depender excesivamente de fuentes externas de financiación, como la asunción de más deuda o la emisión de nuevas acciones. Esto aumenta significativamente el riesgo financiero y la posibilidad de dilución para los accionistas existentes, ya que el crecimiento no se financia internamente sino a costa de la estructura de capital de la empresa.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Paref SA, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

Es importante señalar una posible inconsistencia en su solicitud: los datos financieros se refieren a "Paref SA", pero la pregunta final pide una conclusión para "Alexandria". Asumo que se refiere a Paref SA para el análisis y la conclusión.

• Deuda Total / Activos Totales: 0,36

  Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que están financiados por deuda. Un valor de 0,36 significa que el 36% de los activos de Paref SA están financiados con deuda. Es un indicador de apalancamiento financiero. Cuanto menor sea el ratio, menos dependiente es la empresa de la deuda para financiar sus operaciones y activos.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 0,00

  Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses. Se calcula típicamente como la relación entre las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) y los gastos por intereses. Un valor de 0,00 es extremadamente preocupante, ya que indica que la empresa no está generando suficientes ingresos operativos para cubrir ni siquiera sus pagos de intereses. Implica que el EBIT es cero o negativo, lo cual es una señal de grave dificultad financiera.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: -17,77

  El FFO (Funds From Operations) es una métrica clave para los REITs, ya que representa el flujo de caja generado por las operaciones principales. Este ratio mide cuántos años tardaría el FFO en pagar la deuda neta (Deuda Total - Efectivo y Equivalentes de Efectivo). Un valor negativo para este ratio es muy inusual y puede interpretarse de dos maneras extremas, dependiendo de los componentes subyacentes:

  • Si la Deuda Neta es negativa (es decir, la empresa tiene más efectivo que deuda total) y el FFO es positivo, esto sería una posición financiera extremadamente sólida.
  • Si la Deuda Neta es positiva y el FFO es negativo (es decir, la empresa está perdiendo dinero de sus operaciones), esto indicaría una situación financiera muy precaria y una incapacidad para pagar la deuda con los flujos de caja operativos.

  Dada la información del Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00, la interpretación más probable y preocupante es que el FFO de Paref SA es negativo o extremadamente bajo, lo que significa que la empresa no está generando efectivo de sus operaciones, incluso si su deuda neta es positiva.

No dispongo de promedios exactos para REITs del mismo sector específico de Paref SA en los últimos 12 meses. Sin embargo, puedo ofrecer una perspectiva general sobre cómo estos ratios suelen evaluarse en el sector de los REITs:

• Deuda Total / Activos Totales:

  Los REITs, por su naturaleza intensiva en capital, suelen operar con mayores niveles de apalancamiento que otras industrias. Un ratio de 0,36 (36%) se encuentra en el rango moderado a bajo para el sector, donde ratios entre 30% y 50% son comunes y a menudo considerados aceptables, dependiendo de la estabilidad de los flujos de efectivo del REIT. En aislamiento, este ratio parece razonable.

• Ratio de Cobertura de Intereses:

  Para un REIT saludable, este ratio debería ser significativamente superior a 1,0x, generalmente entre 2,5x y 5,0x o más. Un valor de 0,00 es catastrófico y está muy por debajo de cualquier promedio aceptable para un REIT. Sugiere una grave incapacidad para cubrir los gastos financieros, lo que es una señal de alarma crítica.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado:

  Los REITs a menudo buscan mantener este ratio en un rango de 5,0x a 7,0x. Un ratio negativo como -17,77 es altamente atípico. Si, como se sospecha, este valor se debe a un FFO negativo (lo que es consistente con el ratio de cobertura de intereses de 0,00), la situación financiera es extremadamente preocupante. En contraste, si significara que la empresa tiene más efectivo que deuda y un FFO positivo, sería una fortaleza excepcional, pero esto es poco probable dadas las otras métricas.

Basándonos en los datos financieros, especialmente en el Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00 y la probable interpretación de un FFO negativo para el ratio Deuda Neta / FFO ajustado anualizado, la estructura de deuda de Paref SA no puede ser clasificada como conservadora ni moderada; se considera extremadamente agresiva y financieramente precaria.

El principal riesgo financiero de Paref SA, según los datos financieros proporcionados, es la incapacidad crítica de generar suficientes ingresos operativos y flujos de caja (FFO) para cubrir sus obligaciones financieras, especialmente los pagos de intereses de su deuda. Esta situación podría llevar rápidamente a problemas de liquidez, un posible incumplimiento de pagos de deuda y, en última instancia, amenazar la viabilidad de la empresa.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT Paref SA, con un ratio de 0,00.

• 1. Explicación del Resultado:

  El ratio de Cobertura de Intereses (también conocido como Times Interest Earned o TIE) de 0,00 significa que Paref SA no está generando suficientes ganancias operativas (Ganancias Antes de Intereses e Impuestos - EBIT) para cubrir sus gastos por intereses. Un ratio de 0,00 indica que el EBIT de la empresa es cero o, lo que es más probable y preocupante en un contexto financiero, es negativo (es decir, la empresa está experimentando pérdidas operativas).

  En términos sencillos, esto implica que, con sus operaciones actuales, Paref SA no puede pagar los intereses de su deuda. Esto es una señal de alarma significativa, ya que la empresa podría depender de nuevas emisiones de deuda, venta de activos o capital para hacer frente a sus obligaciones de intereses, lo cual no es sostenible a largo plazo.

• 2. Comparación del Ratio con el Sector o Competencia:

  Actualmente, no dispongo de datos en tiempo real ni de promedios específicos y actualizados del sector de REITs (Real Estate Investment Trusts) o de sus competidores directos para realizar una comparación precisa. Un ratio de Cobertura de Intereses saludable para un REIT generalmente se considera por encima de 2,0 o 3,0, aunque esto puede variar según la coyuntura del mercado y el modelo de negocio específico. Cualquier valor cercano a 1,0 o por debajo de 1,0 se considera problemático, y un 0,00 es extremadamente preocupante y atípico para una empresa operativa que cumple con sus obligaciones.

• 3. Conclusión sobre la Capacidad para Pagar Intereses:

  Basado exclusivamente en un ratio de Cobertura de Intereses de 0,00, la capacidad de Paref SA para pagar sus intereses se considera extremadamente débil o inexistente a partir de sus operaciones actuales. Este ratio sugiere que la empresa no está generando ganancias operativas suficientes para cubrir siquiera una fracción de sus compromisos de intereses, lo que la coloca en una situación financiera muy vulnerable y potencialmente insostenible si esta tendencia persiste. Se requeriría un análisis más profundo de sus estados financieros completos para entender la causa de este ratio y evaluar la viabilidad a largo plazo de la empresa.

Como sistema de inteligencia artificial, mi capacidad para acceder a datos financieros en tiempo real y a informes internos detallados de todas las empresas es limitada y se basa en la información disponible públicamente hasta mi última actualización. He realizado una búsqueda de los datos específicos sobre los vencimientos de deuda para el REIT Paref SA.

Lamentablemente, no he podido encontrar una tabla detallada y específica de los vencimientos de deuda de Paref SA desglosada año por año en fuentes de acceso público que me permitan construir la tabla solicitada y realizar un análisis preciso sobre posibles "muros de deuda" o el perfil de vencimientos escalonado.

Los informes financieros anuales y presentaciones a inversores de empresas suelen contener esta información en las notas a los estados financieros o en secciones dedicadas a la deuda, pero acceder a un detalle tan granular y específico que permita una tabla exhaustiva a través de mis métodos de búsqueda generales no ha sido posible en este caso. Sin estos datos concretos, no puedo proceder a crear la tabla ni a realizar el análisis solicitado sobre el perfil de vencimientos, la estrategia de gestión de deuda o sus implicaciones para el inversor, ya que se basaría en información no verificada o incompleta.

Como sistema de inteligencia artificial, mi base de conocimientos es vasta, pero no dispongo de información factual y actualizada sobre las calificaciones crediticias específicas de Paref SA de las principales agencias como S&P Global Ratings, Moody's o Fitch Ratings.

Las calificaciones crediticias de empresas, especialmente REITs de menor capitalización como Paref SA, pueden no ser públicamente anunciadas por todas las principales agencias, o su disponibilidad podría estar restringida a servicios de datos financieros especializados y de pago. No todas las empresas optan por obtener una calificación de las tres agencias principales, y algunas pueden no tener ninguna calificación crediticia pública si su financiación proviene principalmente de otras fuentes (como capital o financiación bancaria no calificada).

Para obtener la información más precisa y actualizada sobre las calificaciones crediticias de Paref SA (si existen), le recomiendo encarecidamente consultar las siguientes fuentes:

• Los informes anuales y documentos para inversores publicados directamente por Paref SA en su sitio web oficial.
• Las páginas web oficiales de las propias agencias de calificación crediticia (S&P Global Ratings, Moody's, Fitch Ratings), utilizando sus herramientas de búsqueda de empresas.
• Plataformas de datos financieros profesionales como Bloomberg, Refinitiv Eikon o FactSet, que suelen consolidar esta información.

Sin la existencia de dichas calificaciones públicas disponibles en mi base de conocimientos, no es posible proporcionar una perspectiva ni una explicación específica sobre el significado de una calificación principal para esta entidad.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento de Paref SA:

• Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo: 8,66 veces

Tomando como referencia que un ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo superior a 10x se considera un riesgo significativo, el nivel de apalancamiento de Paref SA, con un ratio de 8,66x, se encuentra por debajo de este umbral. Esto sugiere que, si bien la empresa tiene deuda, su capacidad para generar flujo de caja operativo es suficiente para cubrirla sin alcanzar un nivel de riesgo excesivo bajo esta métrica.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de Paref SA y evaluar si existe evidencia de una estrategia de venta para reacondicionamiento externo y posterior readquisición, es imprescindible contar con los datos financieros específicos de inversión y desinversión de la compañía.

La pregunta indica "los datos financieros" pero no se ha proporcionado ninguna información en formato JSON ni de otro tipo. Por lo tanto, no puedo realizar el análisis solicitado ni ofrecer cifras clave, tendencias o una evaluación fundamentada sobre la estrategia de rotación de cartera de Paref SA.

Si se proporcionaran los datos financieros de inversión y desinversión, mi análisis incluiría:

• Identificación de la tendencia principal (adquisición neta o desinversión neta) mediante la comparación de los volúmenes totales de compra frente a los de venta en un período dado.
• Presentación de cifras clave, como el valor total de las adquisiciones, el valor total de las desinversiones, el número de activos comprados/vendidos, y la ganancia/pérdida media por desinversión.
• Evaluación de la hipótesis de venta estratégica para reacondicionamiento y readquisición. Esto requeriría analizar si existen transacciones donde un activo se vende y, poco después, se readquiere, prestando atención a:
  • Las fechas de venta y readquisición del mismo activo.
  • Las diferencias en el precio de venta y el precio de readquisición, y si estas diferencias pueden justificarse por obras de reacondicionamiento (a menudo indicadas por un precio de readquisición más alto o por ganancias significativas para el vendedor inicial si el reacondicionamiento se realiza entre transacciones).
  • La existencia de indicadores en "los datos financieros" que mencionen el estado del activo o los motivos de la transacción.

Sin los datos financieros necesarios, cualquier respuesta sería especulativa y no basada en información factual.

Para analizar la retención de beneficios de Paref SA basándose en el payout sobre FFO del -59,88% y los datos financieros proporcionados, es fundamental entender qué significa este indicador para un REIT (Real Estate Investment Trust).

• FFO (Funds From Operations): Es una medida clave de la rentabilidad de un REIT. Se calcula típicamente como el beneficio neto más la depreciación y amortización (ya que no son gastos en efectivo que afecten la capacidad de un REIT para distribuir ingresos) y menos las ganancias por ventas de propiedades, más las pérdidas por ventas de propiedades. Refleja el flujo de efectivo generado por las operaciones del REIT disponible para distribución.
• Payout sobre FFO: Representa la proporción de los FFO que se distribuye a los accionistas en forma de dividendos. Para un REIT, este ratio suele ser muy alto (a menudo superior al 90%) debido a los requisitos regulatorios para mantener su estatus fiscal especial.

Los datos financieros de 2024 para Paref SA muestran lo siguiente:

• Ingreso Neto (Net Income): -5.386.000 EUR (una pérdida).
• Dividendos Pagados (Dividends Paid): -2.263.000 EUR (lo que implica un pago de dividendos de 2.263.000 EUR).
• Depreciación y Amortización (Depreciation And Amortization): 1.607.000 EUR.
• Otros Gastos No Monetarios (Other Non-Cash Items): 9.770.000 EUR.

El dato clave es el payout basado en FFO del -59,88%. Un payout ratio negativo, con dividendos efectivamente pagados (que son un valor positivo), implica necesariamente que el FFO de la compañía es negativo. Si el FFO fuera positivo y los dividendos también, el ratio sería positivo. Si el FFO fuera cero, el ratio sería indefinido o infinito.

Podemos estimar el FFO implícito para 2024 que daría este payout ratio:

Por lo tanto, para que el payout ratio sea -59,88%, el FFO de Paref SA para el periodo debería haber sido de aproximadamente -3,78 millones de euros.

Análisis de la Retención de Beneficios:

Un FFO negativo, como el que se infiere de su payout ratio, tiene implicaciones significativas para la retención de beneficios:

• No hay retención de beneficios operativos: Un FFO negativo significa que la empresa no está generando suficiente flujo de efectivo de sus operaciones principales (alquileres, gestión de propiedades, etc.) para cubrir sus gastos, incluso después de ajustar por partidas no monetarias como la depreciación. Esto indica una situación en la que no solo no se retienen beneficios, sino que las operaciones son deficitarias.
• Dividendos insostenibles desde las operaciones: Si la empresa paga dividendos (2.263.000 EUR) mientras su FFO es negativo, significa que los está financiando a través de otras fuentes. Estas fuentes pueden incluir:
  • Emisión de nueva deuda.
  • Venta de activos (propiedades).
  • Emisión de nuevas acciones.
  • Utilización de reservas de efectivo existentes.

  Ninguna de estas fuentes es sostenible a largo plazo para el pago regular de dividendos, ya que no provienen de la generación orgánica de valor por parte del negocio principal.

• Efecto en la salud financiera: Pagar dividendos con FFO negativo erosiona la base de capital de la empresa o aumenta su apalancamiento, lo que puede deteriorar su salud financiera a medio y largo plazo. La "retención de beneficios" en este escenario no existe; más bien, se está distribuyendo capital o aumentando la deuda para mantener el pago a los accionistas, lo cual es lo opuesto a la reinversión para el crecimiento futuro.

Es importante señalar que, al realizar un cálculo básico del FFO para 2024 utilizando solo el Ingreso Neto, la Depreciación y Amortización, y los Otros Gastos No Monetarios de los datos financieros proporcionados (-5.386.000 + 1.607.000 + 9.770.000 = 5.991.000 EUR), se obtendría un FFO positivo. Sin embargo, dado que la pregunta especifica un payout del -59,88% basado en FFO, nuestro análisis se basa en la implicación de que el FFO real para ese cálculo era negativo, lo que podría deberse a otros ajustes específicos de FFO no detallados explícitamente en las partidas desglosadas de los datos financieros, como ganancias o pérdidas por venta de propiedades. La conclusión fundamental es que un payout negativo en un REIT, con dividendos positivos, indica una incapacidad de generar beneficios suficientes para cubrir sus distribuciones.

A partir de los datos financieros proporcionados sobre la variación en la emisión de acciones de Paref SA en los últimos años, procedo con el análisis para determinar si existe un riesgo significativo de dilución.

Los datos financieros muestran las siguientes variaciones porcentuales en la emisión de acciones año a año:

Análisis e Interpretación:

• Variaciones Negligibles o Nulas: La característica más destacada de los datos financieros es la extremadamente baja magnitud de las variaciones. En los años donde se indica un "crecimiento" (emisión neta de nuevas acciones), los porcentajes son mínimos, oscilando entre el 0,01% y el 0,15%. Por ejemplo, un crecimiento del 0,15% en 2018 significa que el número de acciones en circulación aumentó solo en un 0,15%.

• Ausencia de Emisiones Significativas Recientes: Para los años 2022, 2023 y 2024, los datos financieros muestran una "disminución del 0,00%". Esto implica, en la práctica, que no ha habido una emisión significativa neta de nuevas acciones en estos períodos recientes, o que la variación ha sido imperceptible.

• Patrón Histórico de Emisiones Mínimas: Incluso en los años con "crecimiento" (2015, 2018, 2019, 2020, 2021), las emisiones fueron marginales. Esto sugiere una política muy conservadora en cuanto a la emisión de nuevas acciones por parte de Paref SA.

Conclusión sobre el Riesgo de Dilución:

Basándome exclusivamente en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de Paref SA en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes.

• Los porcentajes de crecimiento son tan bajos que el impacto en la participación de los inversores individuales sería prácticamente imperceptible.

• La ausencia de emisiones netas significativas en los años más recientes (2022-2024) refuerza la idea de que la dilución no es una preocupación actual basada en estos datos.

• Cuando las empresas REIT emiten nuevas acciones, a menudo lo hacen para financiar la adquisición de nuevas propiedades o proyectos de desarrollo. Si estas emisiones mínimas corresponden a inversiones exitosas que aumentan el Flujo de Fondos de Operaciones (FFO) por acción a largo plazo, podrían considerarse una estrategia de crecimiento saludable. Sin embargo, con porcentajes tan bajos, el capital recaudado por esta vía sería muy limitado, lo que sugiere que la empresa no ha dependido fuertemente de la emisión de acciones para su financiación en los períodos mostrados.

En resumen, los datos financieros indican una gestión muy prudente o una baja necesidad de capital externo a través de la emisión de acciones, lo que es positivo desde la perspectiva de la dilución para el accionista actual.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de un REIT como Paref SA, al igual que la mayoría de las sociedades de inversión inmobiliaria, suele ser multifacética y combinar varias aproximaciones. Aunque no tengo acceso a los informes estratégicos más recientes y detallados de Paref SA en tiempo real, las palancas de crecimiento más comunes en este sector son:

• Adquisiciones: Esta es una estrategia fundamental. Consiste en la compra de nuevas propiedades que generen flujos de caja estables y que tengan potencial de apreciación a largo plazo. Las adquisiciones pueden centrarse en mercados específicos, tipos de activos (oficinas, retail, logística, residencial, etc.) o en propiedades con potencial de revalorización a través de mejoras.
• Desarrollo y Redesarrollo: Implica la construcción de nuevas propiedades desde cero o la rehabilitación y mejora sustancial de propiedades existentes. El desarrollo permite a los REITs crear valor añadido significativo y adaptar su cartera a las demandas del mercado. El redesarrollo puede incluir la modernización de edificios, el cambio de uso o la ampliación de espacios.
• Gestión Activa de la Cartera: Esto incluye optimizar el rendimiento de los activos existentes a través de una gestión eficiente, la mejora de las tasas de ocupación, el aumento de las rentas y la optimización de los costes operativos. También puede implicar la venta estratégica de activos no estratégicos o maduros para reinvertir en oportunidades de mayor crecimiento.
• Expansión de Mercado: Entrar en nuevas geografías o segmentos de mercado donde se anticipa un mayor crecimiento o rendimientos más atractivos. Esto puede ser a nivel nacional o internacional, dependiendo del tamaño y la ambición del REIT.
• Optimización Financiera: Mejorar la estructura de capital, reducir los costes de financiación, y gestionar eficientemente la deuda y el capital propio para maximizar el retorno para los accionistas. Esto puede incluir la emisión de nuevas acciones o bonos para financiar el crecimiento.

Para conocer la estrategia específica y detallada que Paref SA está implementando actualmente o planea para su futuro crecimiento (por ejemplo, si están enfocados en un tipo de activo particular, una región específica, o un equilibrio entre adquisiciones y desarrollo), sería necesario consultar sus últimos informes anuales, presentaciones a inversores o comunicados de prensa. Estos documentos suelen delinear con precisión sus prioridades estratégicas, sus objetivos y sus planes de inversión.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como Paref SA, se necesitan datos financieros específicos, como los Flujos de Caja Libres (FCF), los dividendos por acción, la tasa de crecimiento esperada, el coste de capital, o el Valor Liquidativo Neto (NAV) por acción y el Precio por Acción. Los datos financieros proporcionados están vacíos, por lo que no es posible realizar ningún cálculo.

Algunos métodos comunes para valorar un REIT incluyen:

• Descuento de Flujos de Caja (DCF): Requiere proyecciones de FCF y una tasa de descuento.
• Descuento de Dividendos (DDM): Utiliza los dividendos futuros esperados y una tasa de descuento.
• Valor Liquidativo Neto (NAV): Compara el precio de mercado con el valor real de los activos del REIT.
• Múltiplos: Comparación con REITs similares utilizando métricas como Precio/FFO (Funds From Operations) o Precio/AFFO (Adjusted Funds From Operations).

Sin los datos financieros necesarios, no puedo proporcionar un cálculo del valor intrínseco de Paref SA.

Como sistema de inteligencia artificial especializado en inversión bursátil, mi capacidad para proporcionar una puntuación precisa y actualizada (de 0 a 10) para la empresa Paref SA en los criterios solicitados (calidad del negocio, moat, situación financiera, crecimiento y perspectivas futuras) es limitada debido a que no tengo acceso en tiempo real a sus informes financieros más recientes, análisis de mercado detallados o datos específicos de la industria.

Una evaluación de este tipo requiere un análisis profundo y actualizado de los estados financieros, la estrategia corporativa, la posición competitiva, las condiciones macroeconómicas y las tendencias del sector inmobiliario y de gestión de activos en el que opera Paref SA. Proporcionar puntuaciones sin esta información actualizada sería especulativo y podría llevar a conclusiones erróneas.

No obstante, puedo explicar qué se evalúa en cada uno de estos criterios para que un inversor pueda realizar su propio análisis detallado:

• Calidad del Negocio:

  Este criterio evalúa la solidez y estabilidad del modelo de negocio de Paref SA. Se consideraría la recurrencia de sus ingresos (alquileres, comisiones de gestión), la diversificación de su cartera de activos (oficinas, residencial, logístico, etc.) y la calidad de sus inquilinos o clientes. Una puntuación alta indicaría un negocio resiliente, con fuentes de ingresos estables y predecibles, menos expuesto a la volatilidad del mercado.

• Moat (Ventaja Competitiva Duradera):

  El "moat" se refiere a la capacidad de la empresa para mantener una ventaja competitiva sobre sus rivales a largo plazo. En el caso de Paref SA, se analizarían factores como la ubicación estratégica de sus activos, la especialización en nichos de mercado, la fortaleza de su marca en la gestión de activos, la eficiencia de sus operaciones, las economías de escala o cualquier barrera de entrada para nuevos competidores. Un moat fuerte sugiere que la empresa puede proteger sus márgenes y cuota de mercado.

• Situación Financiera:

  Aquí se examinaría la salud financiera de la empresa. Aspectos clave serían el nivel de endeudamiento (ratio deuda/EBITDA, deuda neta/capitalización), la liquidez (activos líquidos frente a pasivos a corto plazo), la rentabilidad (márgenes operativos y netos, ROE, ROA) y el flujo de caja operativo. Una situación financiera robusta implicaría baja deuda, buena liquidez y capacidad para generar flujo de caja positivo para reinvertir o distribuir a los accionistas.

• Crecimiento:

  Este criterio evalúa la capacidad histórica y proyectada de Paref SA para aumentar sus ingresos, beneficios y valor de los activos. Se observarían las tasas de crecimiento anual compuestas (CAGR) de los ingresos por alquiler, los activos bajo gestión, el EBITDA y el beneficio por acción (EPS). Un crecimiento sostenido y saludable es un indicativo de una gestión efectiva y una demanda creciente por sus servicios o propiedades.

• Perspectivas Futuras:

  Este punto se centra en el potencial de crecimiento a futuro y los catalizadores que podrían impulsarlo. Se analizarían la estrategia de expansión de la empresa, las oportunidades en los mercados en los que opera (ej. demanda de nuevos formatos de oficinas, crecimiento del comercio electrónico impulsando la logística), la capacidad de adaptarse a nuevas tendencias (sostenibilidad, teletrabajo), la gestión del riesgo y la visión estratégica de la dirección. Unas perspectivas sólidas implican que la empresa está bien posicionada para capitalizar futuras oportunidades y mitigar riesgos.

Para obtener una puntuación precisa, le recomiendo consultar los informes anuales y trimestrales más recientes de Paref SA, análisis de casas de bolsa y noticias del sector.