Tesis de Inversion en Prologis

Prologis pertenece a la categoría de REIT Industrial (Industrial REIT).

Dentro del sector inmobiliario industrial, su especialización se centra en las siguientes subcategorías:

• Logística y Distribución: Es el pilar principal de su negocio, con propiedades diseñadas para el almacenamiento, movimiento y distribución de bienes. Esto incluye grandes centros de distribución, almacenes y parques logísticos.
• E-commerce Fulfillment: Dada la creciente demanda del comercio electrónico, Prologis ha invertido fuertemente en propiedades que facilitan el cumplimiento de pedidos online, incluyendo "last mile" o centros de distribución de última milla ubicados estratégicamente cerca de grandes núcleos de población.
• Light Manufacturing y Montaje: Aunque en menor medida, algunas de sus propiedades también están adaptadas para operaciones de manufactura ligera o montaje de componentes.
• Ubicaciones Estratégicas: Se especializa en propiedades situadas en los mercados de consumo y distribución más grandes y de mayor crecimiento a nivel global, a menudo cerca de puertos, aeropuertos, centros de población y grandes infraestructuras de transporte.

Su modelo de negocio incluye la adquisición, desarrollo y gestión de bienes inmuebles, lo que lo posiciona como un actor clave en la infraestructura de la cadena de suministro global.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa Prologis:

• Mr. Hamid R. Moghadam: Es el Co-Fundador, Presidente del Consejo (Chairman) y Director Ejecutivo (Chief Executive Officer) de la empresa. Según los datos financieros, su remuneración es de 1.280.001 USD.
• Mr. Daniel Stephen Letter: Ocupa el cargo de Presidente y Director. Su remuneración es de 1.489.054 USD.
• Mr. Carter H. Andrus: Es el Director de Operaciones (Chief Operating Officer). Su remuneración asciende a 1.252.893 USD.
• Mr. Timothy D. Arndt: Se desempeña como Director Financiero (Chief Financial Officer). Su remuneración es de 1.334.927 USD.
• Mr. Joseph Ghazal: Es el Director de Inversiones (Chief Investment Officer). Su remuneración es de 1.349.090 USD.
• Ms. Lori A. Palazzolo CPA: Ostenta los títulos de Directora Gerente (MD), Directora de Contabilidad (Chief Accounting Officer) y Vicepresidenta Senior.
• Mr. Sineesh Keshav: Es el Director Técnico (Chief Technical Officer).
• Mr. Charles E. Sullivan: Ocupa el cargo de Director Administrativo (Chief Administrative Officer).
• Ms. Deborah K. Briones: Es la Directora Jurídica (Chief Legal Officer) y Consejera General (General Counsel).
• Ms. Tracy A. Ward: Se desempeña como Vicepresidenta Senior de Relaciones con Inversores y Comunicaciones Corporativas.

A continuación, se presenta una tabla resumen con los cargos principales y la remuneración si está disponible en los datos financieros:

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que posee una cartera de hoteles de lujo y de alta gama gestionados por marcas reconocidas como Marriott, Hilton y Hyatt. Su negocio principal es la propiedad de activos inmobiliarios hoteleros de primer nivel, no la operación directa de los hoteles.

• Principales competidores directos:
  • Park Hotels & Resorts (PK):
  • Productos: Muy similar a Host, posee una amplia cartera de hoteles de servicio completo, principalmente de las marcas Hilton y Marriott, en ubicaciones de mercado clave.
  • Precios: Al ser también un REIT, su "precio" se refleja en el valor de sus acciones, que fluctúa según el rendimiento de su cartera y las condiciones del mercado inmobiliario y hotelero.
  • Estrategias: Se enfoca en la gestión de activos y la asignación de capital para maximizar el valor de su cartera y los dividendos para los accionistas, de forma muy parecida a Host. Su diferenciación es sutil, a menudo ligada a la composición específica de su cartera y sus ratios de endeudamiento.
  • RLJ Lodging Trust (RLJ):
  • Productos: Posee una cartera diversificada de hoteles de servicio completo y de servicio selecto premium, con un enfoque geográfico en mercados urbanos y complejos turísticos. Podría tener una exposición ligeramente mayor a hoteles de gama media-alta en comparación con el enfoque más puro de lujo de Host.
  • Precios: Su valoración en bolsa refleja el valor de sus activos y su capacidad de generar flujos de efectivo.
  • Estrategias: Similar a otros REITs hoteleros, busca optimizar su cartera a través de adquisiciones, desinversiones y proyectos de mejora de capital, aunque con un posible énfasis en la liquidez y la eficiencia operativa dentro de su segmento.
  • Ryman Hospitality Properties (RHP):
  • Productos: Extremadamente especializado. Posee y gestiona activos de hostelería y entretenimiento de gran escala, principalmente los complejos hoteleros Gaylord, que incluyen centros de convenciones. Su "producto" es la experiencia integral de convenciones y ocio a gran escala.
  • Precios: Como REIT, su valor en bolsa refleja su nicho de mercado y su capacidad para generar ingresos de grandes eventos y grupos.
  • Estrategias: Su estrategia es profundamente nicho, enfocada en la explotación de grandes propiedades con un fuerte componente de eventos y entretenimiento. Esto los diferencia significativamente de Host, que tiene una cartera más diversificada por marca y tamaño de propiedad.
• Principales competidores indirectos:
  • Fondos de capital privado y otras firmas de inversión inmobiliaria:
    • Productos: Invierten directamente en propiedades hoteleras, desde lujo hasta activos oportunistas, con diferentes horizontes de inversión (a menudo más cortos que un REIT).
    • Precios: Las valoraciones se basan en retornos internos (IRR) y múltiplos de salida.
    • Estrategias: A menudo buscan adquirir activos infravalorados, mejorar su rendimiento y venderlos para obtener ganancias de capital en un plazo de 3 a 7 años, una estrategia más transaccional que la tenencia a largo plazo de un REIT.
  • Grandes cadenas hoteleras (Marriott International, Hilton Worldwide Holdings, Hyatt Hotels Corporation):
    • Productos: Aunque gestionan las propiedades de Host, también poseen algunas propiedades y, más significativamente, venden su marca, programas de fidelidad y servicios de gestión o franquicia. Su "producto" es la experiencia del huésped y la eficiencia operativa de la marca.
    • Precios: Su valoración se basa en los ingresos por gestión, las tarifas de franquicia y el valor de su marca global, lo que los hace menos directamente expuestos a las fluctuaciones del valor inmobiliario de cada propiedad.
    • Estrategias: Se centran en la expansión global de la marca, la captación de huéspedes, la gestión de la cadena de suministro y la creación de programas de fidelidad. Su modelo de negocio es más ligero en activos ("asset-light") en comparación con el de Host.
  • Otros REITs o vehículos de inversión inmobiliaria (comerciales, residenciales, industriales):
    • Productos: Ofrecen exposición a diferentes segmentos del mercado inmobiliario.
    • Precios: Sus acciones compiten por el capital de los inversores en función del rendimiento percibido y el riesgo de cada sector inmobiliario.
    • Estrategias: Diversificación para los inversores que buscan exposición a bienes raíces pero pueden preferir sectores menos cíclicos o con diferentes dinámicas de crecimiento que los hoteles.

Prologis es un REIT de Propiedades Tradicionales, específicamente enfocado en el sector logístico y de almacenes (industrial). Su portafolio está compuesto por millones de metros cuadrados de instalaciones logísticas modernas y estratégicamente ubicadas en todo el mundo.

Es importante señalar que, debido a la vastedad y la escala global del portafolio de Prologis, que incluye miles de propiedades individuales distribuidas en Norteamérica, Europa, Asia y América Latina, no dispongo de una base de datos pública y exhaustiva con el nombre y la superficie específica de cada una de sus propiedades individuales para generar un listado completo. La información detallada a nivel de propiedad específica suele ser privada o demasiado extensa para ser recopilada y presentada de forma individual para cada activo por una IA.

Sin embargo, puedo ofrecer una representación del tipo de propiedades que posee Prologis y las características generales de su portafolio, así como ejemplos ilustrativos de su presencia global, utilizando el formato de tabla solicitado para REITs de Propiedades Tradicionales. Las entradas en la tabla reflejan la naturaleza de sus activos y sus ubicaciones estratégicas, más que una enumeración exhaustiva de cada propiedad individual.

Características generales del portafolio de Prologis:

• Poseen y gestionan una de las carteras más grandes de bienes raíces logísticos a nivel mundial.
• Sus propiedades incluyen centros de distribución, almacenes, y propiedades de uso industrial ligero.
• Las ubicaciones son estratégicas, a menudo cerca de grandes puertos, aeropuertos, centros de transporte terrestre y áreas de gran consumo.
• Se centran en la innovación, ofreciendo soluciones para la cadena de suministro, incluyendo instalaciones para comercio electrónico, logística de última milla y almacenamiento avanzado.

Este enfoque ilustrativo permite comprender la escala y el tipo de activos que componen el portafolio de Prologis, que es un líder global en el sector de bienes raíces logísticos.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, y tras revisar la solicitud, debo informarte que Prologis, como la mayoría de los REITs de gran escala con carteras extensas, no publica el porcentaje de ocupación individual para cada una de las miles de propiedades dentro de su portfolio.

La divulgación de información tan granular para cada nave logística o centro de distribución sería inmensamente voluminosa y no es una práctica común en los informes públicos de las empresas cotizadas, debido a su tamaño y naturaleza operativa. Esta información suele considerarse confidencial o propietaria a nivel de detalle por propiedad individual.

En su lugar, Prologis, que es un REIT líder especializado en la propiedad, desarrollo y gestión de bienes raíces logísticos y de distribución (principalmente naves logísticas y centros de distribución), reporta sus métricas de ocupación a nivel de portfolio agregado, y a veces desglosadas por regiones geográficas o por tipos de fondos/proyectos, en sus informes trimestrales y presentaciones a inversores.

Prologis mide la ocupación operativa como el porcentaje de la superficie total de sus propiedades (generalmente en pies cuadrados o metros cuadrados) que está arrendada y actualmente ocupada por sus clientes. Esta es la métrica clave para entender la utilización de su cartera de activos.

A continuación, te proporciono el porcentaje de ocupación de su portfolio a nivel global, con los datos más recientes disponibles en sus informes públicos:

• Para el portfolio total (propiedad y gestionado) de Prologis, la ocupación operativa fue del 97.2% al 31 de marzo de 2024 (primer trimestre de 2024).

Dado que no se dispone de la información detallada por propiedad individual, no es posible generar la tabla con las columnas solicitadas para cada activo específico. La información de ocupación se reporta de forma consolidada para el conjunto de la cartera global de Prologis.

Como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a bases de datos históricas específicas sobre la ocupación de empresas individuales como Prologis.

Por lo tanto, no puedo indicar si su tendencia de ocupación es estable, en aumento o en descenso. Esta información debería ser consultada en informes financieros trimestrales o anuales de la compañía, comunicados de prensa o bases de datos financieras especializadas.

Prologis (PLD) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades de logística y distribución (como almacenes y centros de distribución) a nivel global.

A continuación, se proporciona la información relevante sobre su cartera de inquilinos:

• Lista de los principales inquilinos: Prologis se caracteriza por tener una cartera de inquilinos extremadamente diversificada. Debido a esta diversificación y a que la empresa no suele revelar públicamente una lista detallada de sus 10 principales inquilinos junto con el porcentaje exacto de los ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno representa, no dispongo de esos datos específicos para proporcionar una lista precisa por contribución de ABR. La estrategia de Prologis se centra precisamente en evitar la dependencia de un pequeño número de inquilinos.
• Porcentaje de ingresos por rentas anualizados (ABR) por inquilino: Como se mencionó anteriormente, no dispongo de los datos específicos del ABR para cada inquilino individual. Prologis informa consistentemente que su base de clientes está altamente diversificada, y que ningún inquilino individual representa un porcentaje significativo de sus ingresos totales por renta, generalmente muy por debajo del 2-3% del ABR total, lo que subraya un bajo riesgo de concentración.
• Comentario relevante sobre la diversificación y solidez crediticia:
  • Diversificación de la cartera de inquilinos: La cartera de inquilinos de Prologis es altamente diversificada tanto por industria como por geografía. Sus clientes incluyen una amplia gama de sectores, como el comercio electrónico, minoristas tradicionales, empresas de logística de terceros (3PLs), fabricantes, y distribuidores de bienes de consumo. Esta diversificación reduce significativamente el riesgo de que la vacancia o el incumplimiento de un solo inquilino impacte materialmente sus operaciones o ingresos.
  • Solidez crediticia de los inquilinos: Prologis arrienda sus propiedades a muchas de las empresas más grandes y con mayor solvencia crediticia a nivel mundial. Esto incluye gigantes del comercio electrónico, operadores logísticos globales y minoristas multinacionales. La solidez financiera de su base de inquilinos contribuye a la estabilidad de sus flujos de efectivo y a un bajo riesgo de impago de rentas.
  • Riesgo de concentración: Uno de los puntos fuertes de Prologis es precisamente su bajo riesgo de concentración. La empresa gestiona miles de propiedades y tiene un número aún mayor de inquilinos, lo que asegura que ningún inquilino o sector industrial represente una porción desproporcionada de sus ingresos. Esta estructura mitiga los riesgos asociados a la desaceleración de una industria específica o al desempeño de un inquilino en particular.

Basándome en los datos financieros proporcionados para el REIT Prologis (PLD), se puede observar una tendencia clara en la distribución de sus dividendos.

El análisis de los pagos de dividendos históricos revela lo siguiente:

• Los dividendos de Prologis son estables dentro de cada año fiscal, manteniéndose constantes durante varios trimestres consecutivos.
• Existe una tendencia constante y predecible de crecimiento en el monto del dividendo por acción. Aproximadamente una vez al año, el dividendo trimestral se incrementa a un nuevo nivel, y luego se mantiene en ese nivel para los siguientes pagos trimestrales hasta la próxima revisión al alza.
• No se aprecian periodos de volatilidad o recortes en los dividendos en los datos suministrados; por el contrario, la dirección general ha sido de incremento sostenido.

En resumen, los datos financieros indican que el REIT Prologis es conocido por pagar dividendos estables y crecientes.

A partir de los datos financieros proporcionados para Prologis (PLD), se ha realizado un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) a lo largo del tiempo, junto con una evaluación causal de los factores que la influyen.

La rentabilidad por dividendo de Prologis ha mostrado una tendencia de **volatilidad significativa** a lo largo del período analizado, alternando entre períodos de descenso y de fuerte ascenso. No ha sido una tendencia estable, creciente o decreciente de forma lineal.

• Desde 2018 hasta 2021, la rentabilidad por dividendo experimentó un **descenso notable y continuo**.
• Posteriormente, en 2022, se produjo un **fuerte aumento**, seguido de una ligera disminución en 2023.
• Finalmente, en el período más reciente (2024 y datos TTM), la rentabilidad por dividendo ha vuelto a registrar un **incremento importante**.

El análisis causal de los movimientos en la rentabilidad por dividendo revela que han sido impulsados por una **combinación de cambios en el dividendo por acción y, de forma más pronunciada, por las fluctuaciones en el precio de la acción**.

• De 2018 a 2019 (disminución de la rentabilidad): Aunque Prologis continuó aumentando su dividendo por acción (inferido de los datos), el **precio de la acción experimentó una apreciación muy superior** a la tasa de crecimiento del dividendo. Esta fuerte subida del precio de mercado fue el factor principal que causó la significativa caída de la rentabilidad por dividendo en este período.

• De 2019 a 2021 (disminución continua de la rentabilidad): Durante estos años, Prologis mantuvo su política de **aumentar consistentemente el dividendo por acción**. Sin embargo, la rentabilidad por dividendo continuó disminuyendo, especialmente de 2020 a 2021. Esto se debió a una **apreciación excepcionalmente fuerte y sostenida del precio de la acción** en el mercado, que superó con creces el crecimiento de los dividendos. En 2021, la rentabilidad por dividendo alcanzó su punto más bajo en el período analizado, reflejando el auge del precio de la acción.

• De 2021 a 2022 (fuerte aumento de la rentabilidad): El significativo repunte de la rentabilidad por dividendo en 2022 fue el resultado de una **combinación de factores**. Por un lado, Prologis realizó un **aumento sustancial en su dividendo por acción**. Por otro lado, y como factor más determinante, el **precio de la acción sufrió una corrección o caída considerable** en el mercado. Esta combinación impulsó la rentabilidad por dividendo al alza.

• De 2022 a 2023 (ligera disminución de la rentabilidad): A pesar de que la compañía siguió **incrementando el dividendo por acción**, la rentabilidad por dividendo experimentó un ligero descenso. Esto se explica porque la **apreciación del precio de la acción en el mercado superó** la tasa de crecimiento del dividendo en este período.

• De 2023 a 2024/TTM (aumento significativo de la rentabilidad): El análisis de los datos más recientes indica que la rentabilidad por dividendo ha vuelto a subir de manera notable. Este incremento se debe a la persistencia de **aumentos en el dividendo por parte de Prologis**, combinados con una **moderada disminución del precio de la acción** en el mercado durante este período. Esta situación ha hecho que el rendimiento ofrecido por el dividendo sea más atractivo en relación con el precio de la acción actual.

En resumen, aunque Prologis ha demostrado una sólida tendencia de **incremento constante de su dividendo por acción** a lo largo de los años, la rentabilidad por dividendo de la empresa se ha visto **principalmente afectada por la volatilidad del precio de su acción**. Los períodos de fuerte apreciación del precio han comprimido la rentabilidad por dividendo, mientras que las correcciones o descensos del precio, junto con los continuos aumentos de dividendos, la han elevado.

A continuación, se presenta un análisis del Payout Ratio basado en el FFO para el REIT Prologis, utilizando los datos financieros proporcionados.

• Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

  Observando los datos financieros, el Payout Ratio de Prologis ha mostrado una tendencia claramente creciente a lo largo del periodo analizado. Desde un nivel significativamente bajo en el año 2018, el ratio ha experimentado un incremento constante y marcado, alcanzando un valor considerablemente superior en el año 2024.

• Indicación de la tendencia sobre la política de dividendos y cobertura:

  Esta tendencia creciente indica que Prologis ha estado distribuyendo una proporción cada vez mayor de su FFO (Funds From Operations) en forma de dividendos a sus accionistas. Esto puede interpretarse de varias maneras:

  • Podría señalar una política de dividendos más agresiva o madura, donde la empresa opta por devolver una mayor parte de sus ganancias operativas a los inversores.
  • En cuanto a la capacidad para cubrir el dividendo con el flujo de caja operativo, si bien el ratio ha aumentado, todavía debemos evaluar si el nivel actual es sostenible. Un aumento tan pronunciado puede requerir que el crecimiento del FFO sea robusto para mantener la cobertura del dividendo.

• Seguridad del dividendo actual:

  Considerando que un Payout Ratio consistentemente por debajo del 85-90% para un REIT suele considerarse saludable, y que uno por encima del 95-100% podría ser una señal de alerta, el Payout Ratio de Prologis para el año 2024 se sitúa en un nivel que, según estas pautas, aún se considera saludable y seguro. Está cómodamente por debajo del umbral de preocupación, lo que sugiere que el dividendo actual está bien cubierto por su FFO. No obstante, la velocidad de crecimiento de este ratio es un factor a monitorear en el futuro.

• Retención de capital para reinversión:

  El aumento del Payout Ratio implica que Prologis está reteniendo una proporción decreciente de su FFO para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos). En los años iniciales del periodo, la empresa retenía una porción muy sustancial de su FFO, lo que le proporcionaba una gran flexibilidad para financiar expansiones internamente.

  A medida que el Payout Ratio ha crecido, la porción retenida ha disminuido. Esto significa que, si bien aún retiene capital, su capacidad para financiar un crecimiento significativo exclusivamente con FFO retenido es menor que antes. Esto podría llevar a una mayor dependencia de fuentes de financiación externas, como la deuda o la emisión de nuevas acciones, para futuras adquisiciones o desarrollos, si la empresa mantiene un fuerte ritmo de crecimiento. La sostenibilidad de esta estrategia dependerá de la capacidad de la empresa para generar un FFO suficiente para cubrir el dividendo creciente y, al mismo tiempo, financiar su expansión sin comprometer su balance.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Prologis, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses. Es importante señalar una inconsistencia notable en uno de los datos, que se abordará en el análisis.

Interpretación de los Ratios Individuales:

• Deuda Total / Activos Totales: [0.00]

  Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que son financiados mediante deuda. Un valor de 0.00 indicaría que la empresa no tiene deuda alguna, lo cual es extremadamente inusual para un Fondo de Inversión Inmobiliaria (REIT) operativo de la escala de Prologis. En la práctica, un valor tan bajo podría ser un error en los datos financieros proporcionados o representar una situación de desapalancamiento excepcional que no se alinea con otros indicadores de deuda comunes para REITs.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [4.90]

  Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un valor de 4.90 significa que Prologis genera casi 5 veces las ganancias necesarias para cubrir sus obligaciones de intereses. Esto denota una sólida capacidad para afrontar sus pagos de deuda, lo cual es un signo positivo de estabilidad financiera.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [6.67]

  Este ratio es una métrica clave de apalancamiento para los REITs, indicando cuántos años de Fondos de Operación (FFO) ajustados se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un valor de 6.67 sugiere que la deuda neta de Prologis es aproximadamente 6.67 veces su FFO ajustado anualizado. Si bien este ratio puede variar, proporciona una perspectiva sobre la magnitud de la deuda en relación con la capacidad de generación de efectivo principal de un REIT.

Comparación con Promedios Típicos para un REIT del Sector Industrial:

Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero:

Dada la inconsistencia en el ratio de Deuda Total / Activos Totales (0.00) con los otros dos ratios (los cuales sí implican la existencia de deuda), asumiremos que el valor de 0.00 es anómalo o un error en los datos proporcionados, ya que no concuerda con un Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de 6.67. Si este último ratio es correcto, Prologis definitivamente tiene deuda neta significativa.

Considerando los ratios de Ratio de Cobertura de Intereses (4.90) y Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (6.67), la estructura de deuda de Prologis puede clasificarse como moderada a conservadora.

• El Ratio de Cobertura de Intereses es muy sólido, lo que indica una excelente capacidad para hacer frente a sus obligaciones de servicio de deuda.
• El ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado, aunque no es el más bajo del sector, se encuentra dentro de los límites generalmente aceptables para un REIT de grado de inversión, especialmente uno con flujos de efectivo predecibles como Prologis.

El principal riesgo financiero para Prologis, al igual que para muchos REITs con cierto nivel de apalancamiento, radica en el riesgo de tasa de interés y la capacidad de mantener el crecimiento del FFO. Si las tasas de interés aumentan significativamente, el costo del servicio de la deuda podría incrementarse, afectando el FFO disponible y potencialmente erosionando el ratio de cobertura de intereses, especialmente si una parte sustancial de su deuda es de tipo flotante o debe ser refinanciada en un entorno de tasas más altas. Además, una desaceleración económica prolongada o cambios en la demanda de espacio logístico podrían impactar negativamente el FFO, haciendo que el ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado parezca menos favorable y reduciendo la flexibilidad financiera para futuras inversiones o amortización de deuda.

A continuación, se presenta el análisis del ratio de Cobertura de Intereses para Prologis:

• 1. Significado del resultado

El ratio de Cobertura de Intereses de 4,90 para Prologis significa que los beneficios de la empresa antes de intereses e impuestos (EBIT) son 4,90 veces superiores a sus gastos por intereses. En términos sencillos, esto indica que Prologis tiene la capacidad de cubrir sus pagos de intereses casi 5 veces con sus ganancias operativas. Es una medida de la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda a corto plazo.

• 2. Comparación del ratio

Como sistema de IA, no dispongo de datos financieros en tiempo real ni de bases de datos actualizadas con promedios sectoriales específicos o ratios detallados de competidores directos para el sector de los REITs industriales en este momento. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa y precisa con el promedio del sector o con 2-3 de sus competidores directos. Sin embargo, puedo indicar que, en general, un ratio superior a 2,0 se considera aceptable, y un ratio superior a 3,0 o 4,0 suele ser visto como muy saludable.

• 3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses

Basándonos exclusivamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 4,90, la capacidad de Prologis para pagar sus intereses se considera fuerte. Este ratio elevado sugiere que la empresa genera suficientes beneficios operativos para cubrir cómodamente sus gastos por intereses, lo que indica una baja probabilidad de incumplimiento de sus obligaciones de deuda. Es una señal positiva para la estabilidad financiera de la empresa.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda de Prologis, basados en la información pública disponible en sus informes financieros más recientes (como su informe 10-K de 2023, presentado en febrero de 2024, que refleja la situación a 31 de diciembre de 2023).

Es importante señalar que la categoría "Posteriores a 2028" incluye todos los vencimientos más allá de 2028, extendiéndose en muchos casos por décadas (Prologis tiene bonos con vencimientos hasta 2054 y más allá).

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de Prologis parece estar razonablemente escalonado a corto y medio plazo, evitando "muros de deuda" extremadamente grandes en un solo año de los próximos cinco. Si bien 2025 y 2027 muestran montos ligeramente superiores, no son desproporcionadamente grandes en comparación con su escala operativa y capacidad de acceso a capital. La mayor parte de su deuda tiene vencimientos a largo plazo, lo que es una buena señal de planificación financiera. La categoría "Posteriores a 2028" representa una porción significativa, lo que implica que la empresa ha financiado sus operaciones con deuda a muy largo plazo, reduciendo la presión de refinanciación a corto y medio plazo.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Prologis, como un REIT de gran capitalización y grado de inversión, típicamente gestiona sus vencimientos de deuda a través de una combinación de estrategias:

  • Refinanciación Proactiva: Suelen refinanciar la deuda mucho antes de su vencimiento, aprovechando condiciones de mercado favorables (tasas de interés bajas, alta demanda de bonos corporativos sólidos).
  • Acceso a Diversas Fuentes de Capital: Tienen acceso a mercados de bonos globales, líneas de crédito bancarias, y financiación hipotecaria, lo que les proporciona flexibilidad.
  • Mantenimiento de Grado de Inversión: La empresa se esfuerza por mantener calificaciones crediticias de grado de inversión, lo que reduce el coste de su deuda y facilita la refinanciación.
  • Uso de Swaps de Tasas de Interés: Utilizan derivados para gestionar la exposición a la volatilidad de las tasas de interés, fijando el costo de una parte significativa de su deuda.
  • Generación de Flujo de Caja Operativo: Sus sólidas operaciones y el crecimiento de los alquileres generan un flujo de caja significativo que puede ser utilizado para repagar o reducir la deuda, aunque la refinanciación es más común para grandes montos.
• Implicaciones para el Inversor:

  Este perfil de deuda y la estrategia de gestión tienen varias implicaciones para el inversor:

  • Riesgo de Refinanciación Controlado: El perfil escalonado reduce el riesgo de tener que refinanciar una cantidad excesiva de deuda en un entorno de tipos de interés altos o de mercado crediticio ajustado. Esto proporciona estabilidad.
  • Liquidez Fuerte: Un perfil de vencimientos bien gestionado, combinado con un acceso robusto a los mercados de capital, implica que Prologis tiene una sólida posición de liquidez para afrontar sus obligaciones.
  • Capacidad de Crecimiento Sostenible: La ausencia de grandes "muros de deuda" y una gestión proactiva liberan recursos de la dirección para centrarse en el crecimiento (adquisiciones, desarrollos) en lugar de estar constantemente preocupados por la refinanciación de deuda inminente. Esto permite un crecimiento más predecible y sostenible, lo cual es positivo para la distribución de dividendos a largo plazo.
  • Sensibilidad a las Tasas de Interés: Aunque gran parte de su deuda es a tipo fijo y a largo plazo, los vencimientos anuales, aunque manejables, implican que la empresa estará expuesta a las tasas de interés prevalecientes en el momento de la refinanciación. Un entorno de tasas consistentemente altas podría aumentar su costo de capital futuro.

A continuación, se proporcionan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT Prologis (PLD), incluyendo las calificaciones de las principales agencias, su perspectiva y una breve explicación de lo que significan.

Las calificaciones crediticias de Prologis son generalmente consideradas de alta calidad y de grado de inversión, reflejando su sólido perfil financiero, su liderazgo en el sector inmobiliario logístico global y su diversificada base de inquilinos y propiedades.

Aquí están las calificaciones más recientes reportadas por las principales agencias de calificación:

Explicación de la calificación principal (Grado de Inversión):

• Una calificación de "A-" (S&P/Fitch) o "A3" (Moody's) se sitúa en el rango superior del grado de inversión. Esto implica que las agencias consideran que Prologis tiene una capacidad muy fuerte para cumplir con sus obligaciones financieras.
• Para Prologis, ser calificado dentro del grado de inversión significa:
  • Acceso favorable al capital: La empresa puede acceder a los mercados de deuda con mayor facilidad y a costes de endeudamiento más bajos en comparación con empresas con calificaciones más bajas. Esto es crucial para un REIT que depende en gran medida del financiamiento externo para sus adquisiciones y desarrollos.
  • Estabilidad financiera percibida: Los inversores y acreedores perciben a Prologis como una entidad financiera estable y con menor riesgo de impago.
  • Resistencia en ciclos económicos: La capacidad de mantener una calificación de grado de inversión, incluso en entornos económicos volátiles, subraya la resiliencia de su modelo de negocio y su gestión financiera.

Significado de la Perspectiva "Estable":

• Una perspectiva Estable indica que la agencia de calificación espera que la calificación crediticia de Prologis permanezca sin cambios en los próximos 12 a 18 meses.
• Sugiere que no se prevén cambios significativos en el perfil de riesgo de la empresa ni en el entorno operativo que puedan conducir a una mejora o una rebaja de la calificación en el corto o medio plazo.

El análisis del nivel de apalancamiento de Prologis se centra en el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo.

Datos proporcionados:

• Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Prologis: 6,14x
• Referencia clave para riesgo significativo: Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo superior a 10x

Comparativa:

El ratio de apalancamiento de Prologis (6,14x) se encuentra por debajo del umbral de riesgo significativo de 10x. Esto sugiere que su nivel de deuda en relación con su capacidad para generar efectivo a partir de sus operaciones no se considera excesivo bajo esta métrica.

Comentario sobre el riesgo:

El nivel de apalancamiento de Prologis, con un ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo de 6,14x, indica una gestión de deuda prudente y se sitúa por debajo del umbral de riesgo significativo. Esto sugiere que la empresa mantiene una capacidad robusta para cubrir sus obligaciones de deuda con su flujo de caja operativo.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la estrategia de rotación de cartera de Prologis muestra una gestión activa y dinámica, alternando entre períodos de desinversión neta y adquisición neta, a la vez que mantiene una fuerte inversión en desarrollo y mejora de propiedades.

• Tendencia principal: La tendencia no es unívocamente de adquisición o desinversión, sino que fluctúa entre ambas. Prologis parece emplear una estrategia de rotación de cartera para optimizar su mezcla de activos y generar capital. Observamos años de desinversión neta para liberar capital y años de adquisición neta para expandir o mejorar su base de activos.

Cifras clave para respaldar la tendencia:

Los datos demuestran que Prologis genera importantes ganancias por disposición de propiedades (columna "Ganancias por Disposiciones Totales") de forma consistente cada año, lo que sugiere una venta estratégica de activos, ya sean propiedades desarrolladas o inversiones en bienes raíces existentes. Al mismo tiempo, invierte sumas considerables en pagos para desarrollar bienes raíces y mejoras de propiedades, lo que indica un compromiso continuo con el crecimiento orgánico y la optimización de su cartera existente.

Evaluación de la hipótesis de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

No existe evidencia directa en los datos financieros para sugerir que la estrategia de rotación de cartera de Prologis incluya la venta estratégica de propiedades para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición. Los datos son agregados y no permiten rastrear propiedades individuales.

• Las métricas financieras relevantes, como `proceedsfromrealestateandrealestatejointventures` (ingresos por venta) y `paymentstoacquirerealestate` (pagos por adquisición), son flujos de efectivo totales para el período. No revelan si las propiedades vendidas son las mismas que se readquieren.
• La existencia de grandes `gainsondispositionsofdevelopmentpropertiesandlandnet` y `gainsonotherdispositionsofinvestmentsinrealestatenet` indica que la empresa está vendiendo activos con beneficio, lo cual es consistente con una estrategia de rotación de cartera para optimizar el rendimiento y el capital, no necesariamente con la intención de recomprar esos mismos activos después de una mejora externa.
• Además, las significativas inversiones en `paymentstodeveloprealestateassets` y `paymentforpropertyimprovements` sugieren que la compañía se enfoca en el desarrollo y mejora de su cartera actual o en la adquisición de terrenos para nuevos desarrollos, en lugar de depender de terceros para reacondicionar activos que luego readquiriría.

En resumen, aunque Prologis tiene una estrategia activa de compra y venta, los datos no proporcionan el nivel de detalle necesario para confirmar una política de "venta-reacondicionamiento-readquisición" de propiedades específicas.

A continuación, se presenta un breve análisis de la retención de beneficios de Prologis (PLD), un REIT, basándose en los datos financieros proporcionados y en el ratio de distribución (payout) del 75.43% sobre los Fondos de Operación (FFO).

Para un REIT como Prologis, el FFO (Funds From Operations) es una métrica clave para evaluar su rendimiento y capacidad de generar efectivo. Se calcula típicamente como el Ingreso Neto más la Depreciación y Amortización, ajustado por ganancias o pérdidas en la venta de propiedades. Dado que los datos financieros no desglosan específicamente las ganancias o pérdidas por venta de propiedades dentro de 'otras partidas no monetarias', utilizaremos una aproximación común para el FFO: Ingreso Neto + Depreciación y Amortización.

Dado que el payout basado en FFO es del 75.43%, esto implica que Prologis retiene el 24.57% de sus FFO. Esta porción retenida es crucial para financiar el crecimiento interno, como nuevas adquisiciones, desarrollo de propiedades o reducción de deuda, sin depender exclusivamente de financiación externa (emisión de deuda o capital).

Análisis de la Retención de Beneficios:

• La retención de un 24.57% de los FFO es una estrategia común y saludable para los REITs. Aunque los REITs están obligados a distribuir la mayor parte de sus ingresos (típicamente más del 90% del ingreso imponible) para mantener su estatus fiscal, la retención de una porción de los FFO (que suele ser superior al ingreso imponible debido a los ajustes por depreciación) permite a la empresa reinvertir en su cartera de propiedades.
• Observamos un crecimiento constante en el FFO Aproximado de 2020 a 2024, lo que indica una sólida capacidad operativa. Esto también se traduce en un aumento en los dividendos pagados y en la cantidad de FFO retenido a lo largo de los años, lo que es positivo para los inversores.
• Al comparar el FFO Retenido con el Efectivo Neto Usado en Actividades de Inversión, se aprecia que la porción retenida de FFO contribuye significativamente a financiar las inversiones de Prologis, pero no cubre la totalidad de sus necesidades de capital para el crecimiento.
  • Por ejemplo, en 2024, los FFO retenidos fueron aproximadamente 1.6 mil millones de USD, mientras que las actividades de inversión requirieron alrededor de 3.1 mil millones de USD. Esto significa que aproximadamente la mitad de las inversiones se podrían haber financiado con fondos internos.
  • En otros años, como 2023, la brecha fue mucho mayor (1.36 mil millones USD retenidos vs. 6.4 mil millones USD en inversiones), lo que sugiere una mayor dependencia de financiación externa (emisión de deuda o capital) para sus expansiones y adquisiciones en ciertos periodos.
• La capacidad de retener FFO reduce la necesidad de emitir nuevas acciones o aumentar el apalancamiento para financiar el crecimiento, lo que puede ser beneficioso para la estabilidad financiera a largo plazo y para diluir menos a los accionistas existentes.

En resumen, la política de retención de FFO de Prologis permite a la empresa financiar una parte sustancial de su crecimiento orgánico y estratégico, complementando la financiación externa necesaria para sus ambiciosos planes de inversión en propiedades inmobiliarias. Esta estrategia es crucial para un REIT que busca expandir y mejorar su cartera de activos de manera sostenible.

Para analizar la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Prologis y determinar si representa un riesgo de dilución o una estrategia de crecimiento saludable, es fundamental entender cómo estas operaciones afectan a los inversores en el contexto de un Fondo de Inversión Inmobiliaria (REIT).

La dilución de acciones ocurre cuando una empresa emite nuevas acciones, lo que puede disminuir el porcentaje de propiedad de los accionistas existentes y, potencialmente, reducir las ganancias o los fondos de operaciones por acción (FFO per share). Sin embargo, para los REITs, la emisión de nuevas acciones es una fuente común y esencial de capital para financiar la adquisición de nuevas propiedades, el desarrollo de proyectos o la mejora de activos existentes. Si el capital se invierte de manera productiva, las nuevas emisiones pueden llevar a un mayor crecimiento del FFO y los dividendos a largo plazo, compensando la dilución inicial.

A continuación, se presentan los datos financieros sobre el crecimiento porcentual del número de acciones de Prologis en los últimos años:

Al analizar los datos financieros proporcionados, se observan los siguientes puntos clave:

• Los porcentajes de crecimiento del número de acciones en todos los años son extremadamente bajos. El mayor crecimiento registrado es del 0,15% en el año 2020, seguido por el 0,14% en 2019 y 2023.
• En el año 2024, el crecimiento reportado es del 0,00%, lo que indica que no ha habido una emisión neta de nuevas acciones hasta la fecha de los datos.
• La gran mayoría de los años muestran un crecimiento de las acciones por debajo del 0,1%.

Un crecimiento del número de acciones en el rango del 0,01% al 0,15% es marginal. Para que la dilución sea considerada un riesgo significativo para los inversores existentes, los aumentos en el número de acciones en circulación suelen ser sustancialmente mayores, a menudo superando el 1% o incluso el 5% en un solo año, especialmente cuando se trata de grandes operaciones de capital destinadas a adquisiciones significativas o expansiones.

Estos pequeños incrementos en el número de acciones podrían deberse a factores habituales en la operativa de cualquier corporación, incluyendo los REITs, tales como:

• Compensación basada en acciones: Emisión de acciones como parte de programas de compensación para empleados y directivos (por ejemplo, opciones sobre acciones o unidades de acciones restringidas).
• Adquisiciones menores: Utilización de una pequeña cantidad de acciones como parte del pago en adquisiciones de menor tamaño.
• Programas de reinversión de dividendos (DRIPs): Si el REIT ofrece a los accionistas la opción de reinvertir sus dividendos en acciones adicionales, esto puede generar una emisión mínima de nuevas acciones.

En conclusión, basándose exclusivamente en los datos financieros proporcionados sobre el crecimiento porcentual del número de acciones, la emisión de nuevas acciones por parte de Prologis en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes.

Por el contrario, los porcentajes de crecimiento son tan bajos que sugieren una gestión muy prudente y controlada del capital, con un impacto prácticamente insignificante en la propiedad y el valor por acción de los inversores actuales. Es altamente probable que estas emisiones marginales correspondan a actividades rutinarias de la compañía y no a grandes operaciones de recaudación de capital que podrían diluir sustancialmente a los accionistas.

Para una evaluación completa de si estas emisiones son parte de una estrategia de crecimiento beneficiosa a largo plazo, sería necesario complementar este análisis con el estudio del rendimiento del FFO por acción, el crecimiento de los dividendos y la rentabilidad de las inversiones realizadas por Prologis durante el mismo período.

La estrategia principal de crecimiento futuro de Prologis se basa en una combinación robusta de desarrollo estratégico, adquisiciones selectivas y una gestión activa de su portafolio, siempre enfocada en las principales ubicaciones logísticas globales.

• Desarrollo de Última Generación: Prologis es un desarrollador líder de propiedades logísticas. Su estrategia de crecimiento se centra fuertemente en el desarrollo de nuevos proyectos (construcción desde cero) en mercados con alta demanda y barreras de entrada. Esto incluye la construcción de instalaciones de distribución y almacenes modernos, a menudo diseñados para satisfacer las necesidades específicas de sus clientes (construcción "build-to-suit") o pre-arrendados. Este enfoque les permite crear activos de alta calidad y alto rendimiento que no están disponibles fácilmente en el mercado secundario.
• Adquisiciones Oportunistas y Estratégicas: Aunque el desarrollo es clave, Prologis también persigue adquisiciones estratégicas. Estas pueden incluir propiedades individuales bien ubicadas, carteras de propiedades o incluso empresas enteras con activos valiosos. Las adquisiciones suelen complementar su presencia en mercados clave o les permiten capturar eficiencias de escala.
• Expansión y Dominio en Mercados Clave: La expansión de mercado se produce a través del desarrollo y las adquisiciones en los centros de distribución globales más importantes. Se enfocan en mercados con fuerte crecimiento del comercio electrónico, cadenas de suministro robustas y acceso a grandes poblaciones. Su objetivo es mantener y expandir su liderazgo en estos mercados críticos.
• Gestión Activa del Portafolio (Reciclaje de Capital): Parte de su estrategia de crecimiento implica la venta de activos no estratégicos o de menor rendimiento. Este "reciclaje de capital" genera fondos que luego se reinvierten en nuevos desarrollos o adquisiciones de mayor valor y rendimiento, optimizando continuamente la calidad y el potencial de crecimiento de su portafolio.
• Enfoque en el Cliente y Servicios de Valor Añadido: Si bien no es una estrategia de crecimiento de bienes raíces per se, su enfoque en proporcionar soluciones integrales a sus clientes y servicios de valor añadido (como soluciones de energía, automatización, etc.) fomenta la retención de inquilinos y permite un crecimiento de los ingresos por alquileres, lo que indirectamente apoya su expansión.

En resumen, si bien todas las opciones son relevantes, el desarrollo de propiedades logísticas de última generación en ubicaciones estratégicas, respaldado por adquisiciones selectivas y una gestión dinámica de su capital, es el motor principal del crecimiento futuro de Prologis.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, procederé a calcular el valor intrínseco del REIT Prologis (PLD) basándome en los datos financieros proporcionados. Para los REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), el valor intrínseco se suele estimar utilizando métricas que reflejan mejor el flujo de efectivo real de sus operaciones inmobiliarias, como los FFO (Funds From Operations) y los AFFO (Adjusted Funds From Operations), ya que la utilidad neta contable está distorsionada por la depreciación no monetaria.

Definiciones de las métricas clave utilizadas:

• FFO (Funds From Operations): Generalmente calculado como la Utilidad Neta (Net Income) más la Depreciación y Amortización relacionada con bienes raíces, menos las ganancias (o más las pérdidas) por la venta de bienes raíces.
• AFFO (Adjusted Funds From Operations): A menudo considerado una métrica más precisa del flujo de caja distribuible. Se calcula a partir del FFO, ajustando por elementos no monetarios como los ajustes de alquiler en línea recta (straight-line rents), la compensación basada en acciones, los gastos de capital recurrentes (mantenimiento, mejoras para inquilinos y comisiones de arrendamiento), y la amortización de los costos de financiación.

A continuación, se detalla el cálculo del FFO y AFFO por acción para los últimos tres años fiscales:

Ahora, calculamos el AFFO a partir del FFO:

Fórmula del AFFO: FFO - Ajustes de alquiler en línea recta (straightlinerentsandamortizationofaboveandbelowmarketleases) + Compensación basada en acciones (sharebasedcompensation) - Gastos de capital recurrentes (pagos por costos de arrendamiento y mejoras a propiedades: paymentsforleasingcostscommissionsandtenantimprovements + paymentforpropertyimprovements) + Amortización de costos de financiación (amortizationoffinancingcostsanddiscounts).

Observamos que el AFFO por acción ha fluctuado en los últimos años, con un crecimiento moderado de 2022 a 2023 (2.17%) y una ligera disminución de 2023 a 2024 (-4.25%).

Para estimar el valor intrínseco, utilizaré el modelo de crecimiento de Gordon, que es adecuado para empresas con flujos de efectivo estables y crecimiento predecible a largo plazo, como suele ser el caso de los REITs. Este modelo requiere una estimación del AFFO futuro, una tasa de descuento (costo de capital propio) y una tasa de crecimiento perpetuo.

Fórmula del Modelo de Crecimiento de Gordon:
Valor Intrínseco por Acción = AFFO₁ / (r - g)

• AFFO₁ = AFFO esperado para el próximo año. Utilizaremos el AFFO por acción de 2024 (4.06 USD) como base y le aplicaremos una tasa de crecimiento.
• r = Tasa de descuento (Costo de Capital Propio).
• g = Tasa de crecimiento perpetuo del AFFO.

Supuestos clave para el cálculo:

• Tasa de crecimiento perpetuo (g): Dada la volatilidad reciente en el crecimiento del AFFO (crecimiento del 2.17% y luego un descenso del 4.25%), asumiremos una tasa de crecimiento conservadora y sostenible a largo plazo del 2%. Esta tasa es razonable para un REIT maduro con potencial de desarrollo y adquisiciones incrementales.
• Tasa de descuento (r): El costo de capital propio para un REIT puede variar, pero un rango común es del 8% al 10%. Asumiremos una tasa de descuento del 9%, representativa del riesgo asociado a una inversión en el sector inmobiliario.

Cálculo:

• AFFO₀ (2024) = 4.06 USD
• AFFO₁ = 4.06 * (1 + 0.02) = 4.06 * 1.02 = 4.14 USD
• Valor Intrínseco por Acción = 4.14 / (0.09 - 0.02) = 4.14 / 0.07 = 59.14 USD

Basado en los datos financieros proporcionados y los supuestos establecidos, el valor intrínseco estimado para Prologis es de aproximadamente 59.14 USD por acción.

• Discrepancia con el Precio de Mercado: Los datos financieros incluyen un campo `shareprice` que indica 1420 para 2024 y 1918 para 2023. Estos valores son inusualmente altos para el precio de una acción de Prologis en el mercado real (que típicamente oscila entre 120 y 160 USD por acción, o 142 USD y 191.8 USD si se interpreta como 142.0 y 191.8). Si el precio de mercado real es significativamente más alto que mi estimación de valor intrínseco, esto podría deberse a varias razones:

  • El mercado podría estar descontando una tasa de crecimiento mucho más alta para el AFFO de Prologis en el futuro, quizás debido a su sólida cartera de propiedades, proyectos de desarrollo y posición de liderazgo en el sector logístico.
  • El mercado podría estar utilizando una tasa de descuento más baja, lo que implicaría un menor riesgo percibido.
  • La valoración de un REIT a menudo también implica un análisis de su Valor Neto de Activos (NAV), que no se ha calculado aquí por la complejidad de estimar los valores de mercado de las propiedades con los datos disponibles.
  • Mis supuestos para 'r' y 'g' pueden ser demasiado conservadores en comparación con las expectativas del mercado.

• Sensibilidad de los Supuestos: El valor intrínseco es altamente sensible a los supuestos de la tasa de crecimiento y la tasa de descuento. Un pequeño cambio en cualquiera de estos parámetros puede resultar en una variación considerable del valor final.

• Limitaciones de los Datos: El cálculo se basa exclusivamente en los datos financieros proporcionados. No se han considerado factores cualitativos, condiciones macroeconómicas actuales o futuras del mercado inmobiliario, ni las estrategias específicas de la compañía que podrían influir en su rendimiento futuro.

En resumen, aunque el cálculo proporciona una estimación del valor intrínseco bajo supuestos razonables para un modelo de crecimiento perpetuo, es fundamental considerar la naturaleza sensible de estos supuestos y la posible interpretación del mercado de factores no capturados en este modelo simplificado.

A continuación, se presenta una evaluación de la empresa Prologis, puntuando cada aspecto de 0 a 10, donde 0 es el peor y 10 es el mejor. Prologis es una empresa líder a nivel mundial en el sector inmobiliario logístico, lo que fundamenta muchas de las puntuaciones otorgadas.