Tesis de Inversion en Realty Income

Realty Income (O) se clasifica como un REIT Minorista (Retail REIT).

• Subcategoría y Especialización:

  • Dentro de los REITs minoristas, Realty Income se especializa en la adquisición y gestión de propiedades comerciales independientes y de un solo inquilino.
  • Su modelo de negocio se centra en arrendar estas propiedades a inquilinos de sectores resistentes a la recesión y al comercio electrónico (como farmacias, tiendas de conveniencia, cadenas de gimnasios, etc.).
  • Realty Income es un excelente ejemplo de un REIT de Triple Net Lease (NNN). Esto significa que los inquilinos son responsables de pagar la mayoría de los gastos operativos, incluidos los impuestos a la propiedad, el seguro del edificio y el mantenimiento, además del alquiler base. Este tipo de arrendamiento proporciona flujos de efectivo predecibles y estables para el REIT.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa Realty Income:

• Mr. Sumit Roy: Es el Presidente, Director Ejecutivo (CEO) y Director de la empresa. Su remuneración asciende a 7.339.997 USD. Nació en 1970.
• Mr. Scott Kohnen: Ocupa el cargo de Vicepresidente Senior de Investigación.
• Ms. Michelle Bushore: Es la Vicepresidenta Ejecutiva, Directora Legal (Chief Legal Officer), Asesora General y Secretaria. Su remuneración es de 1.714.523 USD. Nació en 1969.
• Mr. Neil M. Abraham: Es el Presidente de Realty Income International, Vicepresidente Ejecutivo y Director de Estrategia (Chief Strategy Officer). Su remuneración es de 2.369.851 USD. Nació en 1972.
• Mr. Neale W. Redington CPA: Desempeña las funciones de Vicepresidente Senior y Director de Contabilidad (Chief Accounting Officer). Nació en 1967.
• Mr. Ross Edwards: Es el Vicepresidente Senior de Gestión de Activos.
• Mr. Gregory J. Whyte: Ocupa el puesto de Vicepresidente Ejecutivo y Director de Operaciones (Chief Operating Officer). Nació en 1961.
• Ms. Shannon Kehle: Es la Vicepresidenta Ejecutiva y Directora de Personas (Chief People Officer). Nació en 1975.
• Mr. Jonathan Pong C.F.A., CPA: Es el Vicepresidente Ejecutivo, Director Financiero (Chief Financial Officer) y Tesorero. Su remuneración es de 1.640.946 USD.
• Mr. Mark E. Hagan J.D.: Ocupa el cargo de Vicepresidente Ejecutivo y Director de Inversiones (Chief Investment Officer). Su remuneración es de 2.361.920 USD. Nació en 1968.

A continuación se presenta un resumen de los directivos clave y sus remuneraciones donde esta información está disponible:

Host Hotels & Resorts (HHR) es el mayor REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) de alojamiento, que se centra en la propiedad de hoteles de lujo y de categoría superior en mercados clave. Su modelo de negocio es "asset-heavy", es decir, poseen los activos y contratan a las principales marcas hoteleras (como Marriott, Hilton, Hyatt) para gestionarlos, generando ingresos principalmente de los arrendamientos y de una parte de los beneficios operativos de los hoteles.

• Competidores Directos: Otros REITs de alojamiento o grupos de propiedad hotelera con carteras de activos similares.
  • Park Hotels & Resorts (PK):
    • Productos: Muy similar a HHR, centrándose en hoteles de lujo y de categoría superior de servicio completo, a menudo con marcas fuertes. Su cartera se concentró inicialmente en propiedades Hilton.
    • Precios: Operan en el segmento de precios altos, comparable a HHR.
    • Estrategias: Al igual que HHR, se centran en la gestión estratégica de activos, la asignación de capital y la optimización del rendimiento de propiedades de alto valor. La principal diferencia es su origen (escisión de Hilton) y una posible menor diversificación de marcas en su inicio, aunque han ampliado su enfoque.
  • Pebblebrook Hotel Trust (PEB):
    • Productos: Propiedades de lujo y categoría superior, pero con un enfoque más marcado en hoteles boutique, independientes o de "lifestyle" en mercados urbanos y turísticos clave. HHR tiende a tener un mayor porcentaje de hoteles de marca "tradicionales".
    • Precios: Segmento de precios altos, similar a HHR.
    • Estrategias: PEB a menudo busca un mayor control operativo o la capacidad de remodelar y reposicionar propiedades únicas para maximizar su valor, lo que puede implicar un riesgo y una recompensa operativos ligeramente diferentes a los de HHR, que se apoya casi exclusivamente en gestores de marca.
  • RLJ Lodging Trust (RLJ) y Summit Hotel Properties (INN):
    • Productos: Se centran más en hoteles de servicio selecto y de servicio completo compacto, a menudo de marcas bien conocidas. Sus propiedades son típicamente de menor escala y menos lujosas que las de HHR.
    • Precios: Operan en un segmento de precios medios a medios-altos, generalmente por debajo de las propiedades de lujo de HHR.
    • Estrategias: Su estrategia se enfoca en la eficiencia operativa y altos márgenes de flujo de caja de propiedades con menores requisitos de personal y capital por habitación. Buscan una mayor rentabilidad de la inversión en activos más pequeños y escalables, a diferencia de la concentración de HHR en propiedades "trofeo" de gran escala.
• Competidores Indirectos: Entidades que compiten por los mismos capitales de inversión o por la atención del cliente final, aunque no tengan el mismo modelo de negocio principal.
  • Fondos de Capital Privado y otros Inversores Institucionales:
    • Productos: Pueden adquirir cualquier tipo de activo hotelero, incluidos los de lujo y categoría superior que interesan a HHR.
    • Precios: Compiten directamente en el precio de adquisición de los hoteles, impulsando al alza los costes de las propiedades.
    • Estrategias: Suelen buscar rendimientos de inversión específicos dentro de horizontes temporales definidos, a veces con estrategias más agresivas de compra, mejora y venta (value-add) en comparación con el modelo de tenencia a largo plazo y gestión de ingresos de un REIT.
  • Compañías de Gestión Hotelera (p.ej., Marriott International, Hilton Worldwide Holdings, Hyatt Hotels Corporation):
    • Productos: Ofrecen un amplio espectro de marcas y segmentos hoteleros. Aunque son socios de HHR (gestionan sus hoteles), algunas de estas compañías también poseen una pequeña parte de sus propias propiedades o invierten en el desarrollo, compitiendo ocasionalmente en la propiedad de activos.
    • Precios: Varían enormemente según la marca y el segmento.
    • Estrategias: Su principal estrategia es "asset-light", centrada en el crecimiento de sus marcas a través de franquicias y contratos de gestión, así como en la lealtad del cliente. Compiten con HHR por la atención del huésped final y, en menor medida, por el capital de inversión en desarrollo y adquisición de activos.
  • Plataformas de Alquiler Vacacional/Corto Plazo (p.ej., Airbnb, Vrbo):
    • Productos: Ofrecen alojamiento en propiedades residenciales (casas, apartamentos, habitaciones privadas) o alojamientos únicos.
    • Precios: Pueden ser muy competitivos, especialmente para estancias más largas, grupos o aquellos que buscan opciones con cocina o más espacio. Los precios varían desde opciones económicas hasta alquileres de lujo.
    • Estrategias: Su modelo de negocio se basa en el mercado P2P (peer-to-peer) y la tecnología, ofreciendo una experiencia diferente y a menudo más "local". Aunque no compiten por la propiedad de hoteles a gran escala, indirectamente reducen la demanda de habitaciones de hotel, afectando la ocupación y las tarifas de HHR, especialmente en el segmento de ocio.

Realty Income Corporation (símbolo bursátil 'O') es un REIT de Propiedades Tradicionales, especializado en la adquisición y gestión de propiedades comerciales independientes bajo contratos de arrendamiento a largo plazo con una estructura de triple-net (triple neto). Su cartera es una de las más grandes y diversificadas del sector inmobiliario.

Dada la vasta extensión y diversificación de su cartera, que abarca más de 13,000 propiedades individuales ubicadas en Estados Unidos, el Reino Unido, España, y otros países europeos, no es factible proporcionar una lista exhaustiva de cada propiedad en un formato práctico.

En su lugar, le proporciono una tabla que describe las categorías principales de propiedades y su distribución general, utilizando el formato solicitado para un REIT de Propiedades Tradicionales, acompañado de comentarios que caracterizan su portafolio:

La estrategia de Realty Income se centra en la diversificación por tipo de propiedad, inquilino y ubicación geográfica, mitigando riesgos y proporcionando un flujo de ingresos constante. Sus contratos de arrendamiento netos trasladan muchos de los gastos operativos (como impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento) al inquilino, lo que resulta en flujos de efectivo predecibles y un modelo de negocio de menor intensidad de capital para el REIT.

Como sistema de inteligencia artificial experto en inversión en bolsa, y en referencia a su solicitud de un listado detallado del porcentaje de ocupación de las propiedades individuales dentro del portfolio de Realty Income, debo indicar que la información de ocupación a nivel de propiedad específica (como la superficie total y ocupada de cada inmueble) no es reportada públicamente por Realty Income.

Realty Income Corp. (O) es un REIT de arrendamiento neto que posee miles de propiedades (más de 13.000 inmuebles en su portfolio global al cierre del cuarto trimestre de 2023). Su modelo de negocio se basa en arrendar propiedades de un solo inquilino bajo contratos a largo plazo, donde el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos y de mantenimiento. Dada la naturaleza de sus activos, la "ocupación" de una propiedad individual generalmente se entiende como si la propiedad está arrendada a un inquilino o si está vacante.

Por lo tanto, la métrica de ocupación que Realty Income reporta se presenta a nivel de portfolio general, reflejando el porcentaje de sus propiedades que están actualmente arrendadas y generando ingresos. No se desglosa por superficie ocupada de cada inmueble, ya que la mayoría de sus propiedades son de un único inquilino, lo que significa que, si están arrendadas, se consideran 100% ocupadas por ese inquilino.

A continuación, le proporciono la información de ocupación consolidada a nivel de portfolio más reciente disponible, tal como la reporta Realty Income:

• Porcentaje de Ocupación del Portfolio (al 31 de diciembre de 2023): 98.6%

Esta cifra representa el porcentaje de las propiedades de Realty Income que estaban arrendadas y generaban ingresos al cierre del cuarto trimestre de 2023. Para este tipo de REIT, una tasa de ocupación tan alta es un indicador de la estabilidad de sus ingresos y la demanda de sus propiedades.

En cuanto a la solicitud de una tabla con detalles específicos por propiedad, lamento informarle que, debido a la falta de disponibilidad pública de datos tan granulares, no puedo generar una tabla con las columnas solicitadas para cada propiedad individual. Inventar esta información iría en contra de mis directrices. La información de ocupación detallada que usted busca no es una práctica común de reporte para REITs con portfolios tan extensos y diversificados en propiedades de un solo inquilino.

Para poder indicar la tendencia de ocupación de Realty Income (estable, en aumento o en descenso), necesitaría acceder a sus informes financieros más recientes y datos históricos de ocupación. Como modelo de lenguaje, no dispongo de información financiera en tiempo real o histórica específica de empresas para realizar este tipo de análisis.

Le recomiendo consultar los informes trimestrales (10-Q) y anuales (10-K) de Realty Income en la página de relaciones con inversores de su sitio web oficial o en la base de datos de la SEC (Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos) para obtener la información más precisa y actualizada sobre sus métricas de ocupación.

Realty Income (símbolo bursátil 'O') es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en la adquisición y gestión de propiedades comerciales independientes bajo contratos de arrendamiento a largo plazo (net lease).

A continuación, se presenta la información solicitada:

• Principales inquilinos y diversificación de la cartera:

  Realty Income se enorgullece de su cartera altamente diversificada en términos de inquilinos, sectores industriales y geografías. Su estrategia se centra en la inversión en propiedades esenciales para el negocio de sus inquilinos y en empresas con una calificación crediticia sólida.

  La siguiente tabla muestra los 10 principales inquilinos de Realty Income, junto con el porcentaje de los ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno representaba, basado en la información más reciente disponible públicamente (generalmente de informes trimestrales o anuales recientes).

  Inquilino Principal	% del ABR (aproximado)
  Dollar General	3.8%
  Walgreens	3.7%
  7-Eleven	3.3%
  FedEx	2.8%
  Kroger	2.7%
  EG Group	2.7%
  CVS Pharmacy	2.6%
  The Home Depot	2.5%
  Tractor Supply Company	1.7%
  Walmart	1.5%

  Estos datos reflejan un alto nivel de diversificación de inquilinos, donde ninguno representa una parte excesivamente grande del ABR total, mitigando así el riesgo de concentración. La empresa tiene más de 13,000 propiedades arrendadas a más de 1,300 inquilinos diferentes en múltiples industrias y geografías.

• Solidez crediticia y riesgos de concentración:

  Realty Income prioriza a inquilinos con calificaciones crediticias de grado de inversión (investment-grade) o con perfiles de crédito sólidos. Muchos de sus principales inquilinos, como Walgreens, CVS Pharmacy, Kroger, FedEx, The Home Depot y Walmart, son grandes corporaciones con calificaciones de crédito de grado de inversión, lo que contribuye a la estabilidad de sus flujos de ingresos.

  En cuanto a la diversificación de la industria, Realty Income distribuye sus ingresos en varios sectores, incluyendo farmacias, tiendas de conveniencia, tiendas de dólar, restaurantes de comida rápida, centros de fitness, supermercados y grandes almacenes, entre otros. Esta diversificación reduce la dependencia de un único sector, lo que es crucial frente a cambios económicos o sectoriales.

  Aunque la empresa tiene una exposición significativa al sector minorista, se enfoca en subsectores resistentes a las recesiones y al comercio electrónico (como farmacias, tiendas de conveniencia, supermercados y minoristas de descuento) y en negocios que ofrecen una experiencia de cliente que no puede ser replicada online (como gimnasios o cines, aunque estos últimos tienen una porción menor de su cartera). Este enfoque minimiza los riesgos asociados a la concentración en el sector minorista tradicional.

  No se identifican riesgos de concentración notables que no estén gestionados activamente a través de su estrategia de diversificación de inquilinos, sector y geografía.

Basándome en los datos financieros proporcionados para el REIT Realty Income (símbolo O), se observa una clara tendencia en sus dividendos.

• Los pagos de dividendos son consistentemente mensuales.
• Analizando la evolución de los pagos de dividendos ajustados a lo largo del tiempo, se percibe un crecimiento gradual y constante. Aunque los incrementos individuales mes a mes son pequeños, la tendencia general a lo largo de los años es claramente ascendente.
• La frecuencia y la naturaleza de los aumentos sugieren una política de dividendos estable y predecible, en lugar de volátil.

En resumen, los dividendos de Realty Income, según los datos financieros, se caracterizan por ser estables y crecientes.

A partir de los datos financieros proporcionados para Realty Income (símbolo 'O'), se puede realizar un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) y las posibles causas de su evolución.

La rentabilidad por dividendo (`dividendYield` y `dividendYieldTTM` en los datos financieros) ha mostrado la siguiente tendencia a lo largo de los años:

• En 2018, la rentabilidad se situó en un nivel inicial.
• Experimentó un descenso en 2019.
• Mostró un repunte notable en 2020.
• Volvió a caer en 2021.
• A partir de 2022 y hasta 2024 (y el dato TTM), la rentabilidad ha mostrado una tendencia generalmente **creciente**, alcanzando los valores más altos del período analizado.

En resumen, la rentabilidad por dividendo de Realty Income ha sido **volátil** en el período de 2018 a 2021, con descensos y repuntes. Sin embargo, desde 2022 en adelante, la tendencia se ha inclinado hacia un **crecimiento sostenido**, aunque el dato TTM muestra una ligera estabilización o leve descenso respecto al valor de 2024.

La rentabilidad por dividendo (`dividend yield`) es el resultado de la división del dividendo por acción entre el precio de la acción. Por lo tanto, sus cambios pueden ser impulsados por variaciones en el dividendo pagado, en el precio de la acción, o una combinación de ambos.

Es importante señalar que los ratios de `payoutRatio` presentados en los datos financieros para Realty Income (un REIT o Fondo de Inversión Inmobiliaria) son consistentemente muy superiores al 100% de `netIncomePerShare` (ingreso neto por acción). Esto es típico en los REITs, ya que su ingreso neto contable se ve fuertemente afectado por la depreciación (un gasto no monetario). Para evaluar la sostenibilidad de un dividendo en un REIT, se suelen utilizar métricas como los Fondos de Operación (FFO) o los Fondos de Operación Ajustados (AFFO) en lugar del ingreso neto. Dado que no disponemos de estos datos en los datos financieros, nos centraremos en la dinámica del precio y la naturaleza de Realty Income como un pagador de dividendos consistente.

• Caída de la Rentabilidad en 2019 y 2021:

  Tras un ligero descenso en 2019, la rentabilidad por dividendo volvió a caer en 2021 después del pico de 2020. Para un REIT conocido por su historial de dividendos estables o ligeramente crecientes (como es el caso de Realty Income, que se autodenomina "The Monthly Dividend Company"), una disminución en la rentabilidad por dividendo es, en la mayoría de los casos, un indicativo de un **aumento en el precio de la acción**. Esto sugiere que, en 2019, el precio de la acción subió, y en 2021, tras la volatilidad de la pandemia, el precio de la acción se recuperó significativamente, reduciendo la rentabilidad a pesar de que la empresa probablemente mantuvo o aumentó ligeramente su dividendo.

• Pico de Rentabilidad en 2020:

  El aumento significativo de la rentabilidad por dividendo en 2020 (de aproximadamente 3.78% en 2019 a 4.66% en 2020) fue muy probablemente impulsado por una **fuerte caída en el precio de la acción** de Realty Income. Este período coincide con el inicio de la pandemia de COVID-19, que provocó una gran incertidumbre en los mercados y una venta masiva de activos, afectando a muchas acciones, incluyendo las de REITs. Esta situación podría interpretarse como una "yield trap" temporal en ese momento, donde un alto dividendo se vuelve menos atractivo debido a la depreciación del capital y posibles dudas sobre la sostenibilidad futura (aunque en el caso de 'O', su dividendo demostró ser resiliente). La empresa mantuvo sus pagos de dividendos, pero la fuerte caída del denominador (el precio de la acción) infló la rentabilidad.

• Tendencia Creciente desde 2022 hasta 2024 (y TTM):

  La rentabilidad por dividendo ha experimentado un aumento constante desde 2022 (4.67%) hasta 2023 (5.31%) y 2024 (5.79%), con un valor TTM de 5.59%. Esta tendencia creciente se explica principalmente por el **impacto del entorno de tipos de interés al alza**. Los REITs, como Realty Income, son sensibles a los tipos de interés. Cuando los tipos de interés suben, el coste de la deuda de los REITs aumenta y sus flujos de efectivo futuros son descontados a una tasa mayor, lo que generalmente presiona a la baja el precio de sus acciones. Al mismo tiempo, el dividendo pagado por Realty Income ha seguido siendo consistente y probablemente ha crecido marginalmente, como es su política habitual. Por lo tanto, la combinación de un dividendo estable/creciente con una **depreciación en el precio de la acción** debido a la subida de tipos de interés ha provocado esta tendencia alcista en la rentabilidad por dividendo en los últimos años. Esto sugiere que el mercado ha estado reajustando la valoración de la empresa en un entorno macroeconómico diferente, haciendo que la rentabilidad por dividendo sea más atractiva en relación con otros activos.

En conclusión, la evolución de la rentabilidad por dividendo de Realty Income ha sido el resultado de una **combinación de su política de dividendos consistente y los cambios significativos en el precio de su acción**, que a su vez han estado influenciados por eventos macroeconómicos como la pandemia de 2020 y el ciclo de aumento de tipos de interés en los años más recientes.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO del REIT Realty Income, utilizando los datos proporcionados.

En cuanto a la evolución del payout ratio a lo largo del tiempo, la tendencia ha sido claramente creciente. Se observa un aumento constante y significativo desde los años iniciales hasta el año 2024. Esta trayectoria indica que, en los últimos años, una proporción cada vez mayor del flujo de caja operativo (FFO) de Realty Income se ha destinado al pago de dividendos.

Esta tendencia creciente sobre la política de dividendos de la empresa indica que Realty Income ha estado distribuyendo una porción progresivamente mayor de sus ganancias ajustadas a los accionistas. En relación con su capacidad para cubrir el dividendo con el flujo de caja operativo, si bien el FFO ha sido históricamente suficiente para cubrir el dividendo, el aumento del payout ratio significa que hay menos margen de maniobra y que una parte más grande del FFO se está comprometiendo con los pagos a los inversores. Podría ser el resultado de un crecimiento más lento del FFO en relación con los aumentos de dividendos, o una decisión estratégica de incrementar la distribución.

Para evaluar la seguridad del dividendo actual basándose en el nivel del payout ratio, el valor del año 2024 se encuentra en un nivel que, para un REIT, aún se considera generalmente saludable. Un ratio consistentemente por debajo del 85-90% suele indicar una buena capacidad para sostener los dividendos. Si bien ha habido un incremento notable, el nivel actual aún proporciona un colchón adecuado. Sin embargo, la tendencia al alza es un factor a monitorear; si el payout ratio continuara aumentando a un ritmo similar y se acercara a rangos del 85-90% o superiores, podría empezar a generar cierta preocupación sobre la sostenibilidad a largo plazo sin un crecimiento robusto y paralelo del FFO.

Analizando si el REIT está reteniendo suficiente capital para reinvertir en el crecimiento de su cartera sin depender excesivamente de la deuda o la emisión de nuevas acciones: el incremento del payout ratio implica que la empresa está reteniendo una menor porción de su FFO para reinversión interna. En los años anteriores, con ratios significativamente más bajos, Realty Income tenía una capacidad mucho mayor para financiar adquisiciones y el crecimiento de su cartera con capital generado internamente. A medida que el payout ratio ha aumentado, la cantidad de capital "libre" para reinversión se ha reducido. Esto podría indicar que el REIT podría necesitar depender más de fuentes de financiación externas, como la emisión de deuda o la emisión de nuevas acciones (lo que podría diluir a los accionistas existentes), para continuar con su estrategia de crecimiento y adquisiciones a la escala que lo ha hecho históricamente. Una menor retención de capital puede limitar la flexibilidad financiera del REIT y su capacidad para aprovechar oportunidades de inversión sin incurrir en mayores costos de capital.

A continuación, se presenta un análisis del perfil de riesgo de la deuda de Realty Income, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,39
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 2,34
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 7,68

• Deuda Total / Activos Totales: 0,39 (39%)

  Este ratio indica que el 39% de los activos totales de Realty Income están financiados mediante deuda. Es una medida de la proporción de los activos de la empresa que se financian con pasivos.

  Comparación con el sector: Para un REIT, especialmente uno considerado de alta calidad como Realty Income, un ratio en el rango del 35% al 45% se considera generalmente conservador o moderado. Un 39% se sitúa en el extremo inferior de este rango, lo que sugiere una estructura de financiación de activos relativamente prudente y un buen colchón de capital.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 2,34

  Este ratio mide la capacidad de la empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un valor de 2,34 significa que Realty Income genera 2,34 veces el monto de sus gastos por intereses. Cuanto mayor sea el ratio, mejor será la capacidad de la empresa para hacer frente a sus obligaciones de deuda.

  Comparación con el sector: Para un REIT, un ratio de cobertura de intereses de 2,34 se considera aceptable, pero no excepcionalmente robusto. Muchas empresas sólidas del sector REIT suelen tener ratios de 2,5x a 3,5x o incluso más altos para indicar una mayor holgura. Esto sugiere que, si bien la empresa puede cubrir sus intereses, no tiene un margen de error tan amplio como algunos de sus pares más conservadores en este aspecto.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 7,68

  Este ratio es crucial para los REITs, ya que relaciona la deuda neta con el Funds From Operations (FFO) ajustado, que es una medida de la capacidad de generación de flujo de efectivo operativo. Un valor de 7,68 indica que la deuda neta de Realty Income es 7,68 veces su FFO ajustado anualizado.

  Comparación con el sector: Un ratio de Deuda Neta / FFO ajustado de 7,68 es considerablemente alto para un REIT de alta calidad y grado de inversión. Muchos REITs con calificaciones crediticias sólidas apuntan a mantener este ratio por debajo de 6,0x-6,5x, y un valor superior a 7,0x a menudo se considera elevado o agresivo. Esto implica que la empresa tardaría un tiempo considerable en pagar su deuda neta con sus flujos de efectivo operativos actuales, lo que puede ser una señal de mayor apalancamiento relativo al flujo de caja.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de Realty Income puede considerarse moderada a ligeramente agresiva. Aunque el ratio de Deuda Total / Activos Totales es conservador, indicando una buena base de activos frente a la deuda, los ratios de cobertura de intereses y, especialmente, el de Deuda Neta / FFO ajustado, sugieren un nivel de apalancamiento operativo más elevado.

El ratio de Deuda Neta / FFO ajustado es el que más resalta, situándose por encima de lo que se considera típico para un REIT de primera línea que busca mantener una estructura de capital conservadora y una calificación crediticia sólida.

El principal riesgo financiero para Realty Income, derivado de los datos financieros, es el alto nivel de apalancamiento en relación con sus flujos de efectivo operativos (FFO), reflejado en el ratio de Deuda Neta / FFO ajustado de 7,68. Este elevado apalancamiento en relación con la generación de flujo de caja hace que la empresa sea más vulnerable a los siguientes factores:

• Aumento de las tasas de interés: Un incremento en el coste de la deuda podría presionar aún más el ratio de cobertura de intereses, reduciendo el margen de seguridad.
• Disminución de los flujos de efectivo operativos (FFO): Cualquier evento que cause una reducción significativa en el FFO (por ejemplo, recesiones económicas, aumento de vacantes, o dificultades de los inquilinos) haría más difícil para la empresa pagar su deuda y mantener sus dividendos.
• Acceso a capital: Un alto apalancamiento podría dificultar o encarecer el acceso a nuevos fondos en los mercados de deuda o capital si fuera necesario para financiar expansiones o refinanciar deuda existente.

En resumen, aunque Realty Income tiene una sólida base de activos para respaldar su deuda, su capacidad para generar flujo de caja para desapalancarse y cubrir sus obligaciones podría estar bajo mayor presión en entornos económicos adversos o de tasas de interés al alza, debido a su nivel actual de Deuda Neta / FFO ajustado.

A continuación, se presenta un análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT Realty Income, con un ratio de 2,34.

• 1. Significado del resultado

  El ratio de Cobertura de Intereses es una métrica financiera fundamental que mide la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses sobre su deuda. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los gastos por intereses.

  Un ratio de 2,34 para Realty Income significa que la empresa genera 2,34 veces sus ganancias operativas necesarias para cubrir sus gastos de intereses. En términos sencillos, por cada unidad monetaria que Realty Income debe pagar en intereses, la empresa dispone de 2,34 unidades monetarias de ganancias operativas para cubrirlo. Esto indica que la empresa tiene un margen de seguridad razonable para afrontar sus pagos de intereses, demostrando que sus operaciones actuales generan suficiente flujo para cubrir sus costos de deuda.

• 2. Comparación del ratio

  Como sistema de inteligencia artificial, no dispongo de datos en tiempo real ni de información actualizada sobre los promedios del sector de los REITs (Real Estate Investment Trusts) o los ratios específicos de cobertura de intereses de los competidores directos de Realty Income. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa y factual en este momento.

  Para un análisis completo, sería fundamental comparar este ratio con el promedio del sector o con empresas similares, ya que las expectativas y los niveles aceptables de este ratio pueden variar significativamente entre diferentes industrias y modelos de negocio. Generalmente, los REITs, debido a su naturaleza intensiva en capital y deuda, pueden tener ratios de cobertura de intereses diferentes a los de otros sectores.

• 3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses

  Basándonos únicamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 2,34, la capacidad de Realty Income para pagar sus intereses se considera adecuada. Un ratio superior a 2,0 generalmente sugiere que una empresa puede cubrir sus gastos de intereses sin una dificultad inmediata.

  Aunque no es un ratio extremadamente elevado que indicaría una capacidad "muy fuerte" (que a menudo se ve con ratios superiores a 3,0 o 4,0 en algunos sectores), un valor de 2,34 proporciona un colchón de seguridad razonable. Significa que la empresa genera ganancias operativas suficientes para cubrir sus obligaciones de deuda, lo cual es un signo positivo de estabilidad financiera, especialmente en un sector como el inmobiliario que a menudo opera con niveles de apalancamiento significativos.

Se han encontrado datos sobre los vencimientos de deuda de Realty Income (O) en su informe anual 10-K más reciente, presentado en febrero de 2024, con datos a 31 de diciembre de 2023.

A continuación, se presenta un análisis conciso del perfil de vencimientos de deuda de Realty Income:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de deuda de Realty Income, según los datos a finales de 2023, muestra una estructura generalmente bien escalonada en el corto y medio plazo. Es notable que no haya vencimientos de deuda principal significativos en 2024, lo que proporciona una fuerte posición de liquidez inmediata. Los vencimientos comienzan a ser relevantes a partir de 2025 y se mantienen en rangos manejables y relativamente consistentes hasta 2028. No se observan "muros de deuda" extremadamente concentrados en un solo año en el horizonte más cercano (hasta 2028), lo cual reduce el riesgo de refinanciación repentina y la presión sobre la empresa. La mayor parte de su deuda, aproximadamente $19.3 mil millones, vence "a partir de 2029", lo que indica una estrategia de apalancamiento a muy largo plazo, fundamental para un REIT con contratos de arrendamiento a largo plazo.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Realty Income, como un REIT de gran capitalización y bien establecido, típicamente gestiona sus vencimientos de deuda de manera proactiva. Su estrategia implica a menudo la refinanciación de deuda mucho antes de su fecha de vencimiento, aprovechando las condiciones favorables del mercado de capitales. Utilizan una combinación de emisión de bonos corporativos con diversos plazos (evidenciado por la gran porción de deuda a largo plazo), líneas de crédito rotatorias para flexibilidad de liquidez a corto plazo, y en ocasiones la monetización de activos o el uso de capital propio. La ausencia de grandes vencimientos en 2024 les da una flexibilidad considerable para evaluar el entorno de tipos de interés y la demanda de inversores antes de abordar los vencimientos de 2025 y años subsiguientes. Mantener una parte sustancial de la deuda con vencimientos a largo plazo también les ayuda a mitigar la exposición a la volatilidad de las tasas de interés a corto plazo.

• Implicaciones para el Inversor:

  Este perfil de deuda tiene varias implicaciones positivas para el inversor:

  • Riesgo: El riesgo de refinanciación se percibe como relativamente bajo en el corto y medio plazo. La falta de vencimientos significativos en 2024 actúa como un colchón de seguridad importante. El escalonamiento de los vencimientos distribuye la carga financiera a lo largo del tiempo, haciendo que la gestión de la deuda sea más predecible y menos estresante.
  • Liquidez: La empresa demuestra una sólida posición de liquidez, respaldada por sus flujos de efectivo estables generados por sus contratos de arrendamiento a largo plazo y su probado acceso a los mercados de capital, lo cual es crucial para mantener sus operaciones y dividendos.
  • Capacidad de Crecimiento: Un perfil de deuda bien gestionado y sin presiones inminentes de vencimientos permite a Realty Income concentrarse en su estrategia de crecimiento a través de adquisiciones de propiedades sin la necesidad urgente de refinanciar grandes sumas. La capacidad de acceder a capital a largo plazo y a tasas razonables es vital para el modelo de negocio de los REITs, que utilizan el apalancamiento para adquirir activos y aumentar el AFFO (Adjusted Funds From Operations). Un perfil de deuda saludable y bien diversificado es un indicador positivo de la sostenibilidad de su dividendo y de la capacidad continua de la empresa para expandirse.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) de Realty Income Corporation (O), según las principales agencias de calificación, así como sus perspectivas y una breve explicación de lo que significan estas calificaciones.

Todas estas calificaciones (A-, A3) se sitúan dentro del rango de grado de inversión (Investment Grade). Esto es un aspecto muy positivo para Realty Income y para sus inversores, ya que implica lo siguiente:

• Un riesgo de impago relativamente bajo: Sugiere que la empresa tiene una fuerte capacidad para cumplir con sus obligaciones financieras a largo plazo.
• Acceso a costes de financiación más bajos: Los prestamistas perciben menos riesgo, lo que puede traducirse en menores tipos de interés en su deuda.
• Mayor confianza para los inversores institucionales: Muchos de ellos (como fondos de pensiones o aseguradoras) tienen políticas para invertir únicamente en bonos o empresas con calificaciones de grado de inversión, ampliando así su base de inversores potenciales.
• Indica una posición financiera sólida y una gestión prudente de la deuda por parte de la compañía.

Es importante señalar que las calificaciones crediticias pueden ser revisadas periódicamente por las agencias, y sus perspectivas pueden cambiar en función de la evolución financiera y operativa de la empresa, así como del entorno macroeconómico.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento del REIT Realty Income, basándose en la información proporcionada:

• El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Realty Income es de 7,36 veces.
• El umbral de riesgo significativo para este ratio se establece en 10 veces.

Análisis y Comentario de Riesgo:

El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Realty Income (7,36x) se sitúa por debajo del umbral de riesgo significativo de 10x. Esto sugiere que, en comparación con el criterio establecido, su nivel de apalancamiento no indica un riesgo excesivo en relación con su capacidad para generar flujo de caja operativo.

La estrategia de rotación de cartera de Realty Income, según los datos financieros proporcionados, muestra una clara tendencia hacia la adquisición neta y el crecimiento del portafolio.

A continuación, se resumen las cifras clave que respaldan esta tendencia:

• Los Pagos para Adquirir Bienes Inmuebles Comerciales (adquisiciones) superan consistentemente los Ingresos por Venta de Propiedades Destinadas a la Venta (desinversiones) en todos los años analizados.
• La empresa ha realizado inversiones netas significativas en la adquisición de propiedades, lo que indica un enfoque en la expansión de su cartera.

Las cifras anteriores demuestran claramente que la actividad principal de Realty Income en su rotación de cartera es la adquisición de propiedades, con las desinversiones representando una porción significativamente menor del volumen de transacciones de bienes raíces.

En cuanto a si la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

Basándonos estrictamente en los datos financieros proporcionados, no existe evidencia directa que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Realty Income incluya la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

• Las métricas financieras relevantes, como "proceedsfromsaleofpropertyheldforsale" (ingresos por ventas) y "paymentstoacquirecommercialrealestate" (pagos por adquisiciones), registran el flujo de efectivo de las transacciones de compra y venta de propiedades en general, pero no desglosan el propósito específico de estas ventas o si están vinculadas a futuras readquisiciones de las mismas propiedades.
• La métrica "paymentsforcapitalimprovements" (pagos por mejoras de capital) se refiere a inversiones en propiedades existentes dentro de la cartera de la empresa, y no a costos asociados con el reacondicionamiento de propiedades vendidas a terceros para su posterior readquisición.
• Los datos financieros presentados son agregados y no ofrecen la granularidad necesaria para identificar un ciclo de venta, reacondicionamiento externo y readquisición de una misma propiedad.

En resumen, aunque la empresa realiza tanto adquisiciones como desinversiones como parte de su gestión de cartera, la información disponible no permite confirmar la hipótesis de una estrategia de "venta para reacondicionamiento y readquisición".

A partir de los datos financieros proporcionados, podemos analizar la retención de beneficios de Realty Income (O) y su payout basado en los Funds From Operations (FFO).

Para un REIT como Realty Income, el FFO es una métrica clave para evaluar su rendimiento operativo, ya que ajusta el beneficio neto por partidas no monetarias como la depreciación y amortización, que son significativas en la contabilidad de propiedades inmobiliarias. Para este análisis, calcularemos el FFO de la siguiente manera:

• FFO = Beneficio Neto + Depreciación y Amortización + Impuestos Diferidos sobre la Renta (si aplican)

Los "beneficios retenidos" se refieren a la parte del FFO que la empresa no distribuye como dividendos y, por lo tanto, puede reinvertir en el negocio, como en nuevas adquisiciones de propiedades o mejoras en las existentes.

A continuación, se presenta un resumen de los cálculos de FFO, dividendos pagados, el ratio de payout basado en FFO y los beneficios retenidos para los últimos cinco años fiscales disponibles en los datos financieros:

Análisis de la Retención de Beneficios:

El dato inicial proporcionado en la pregunta indica un payout basado en FFO del 76.11%. Al comparar este valor con nuestros cálculos basados en los datos financieros:

• Para el año fiscal 2024, nuestro cálculo del payout ratio es del 82.64%.
• Para el año fiscal 2023, nuestro cálculo del payout ratio es del 76.38%, el cual está muy cerca del 76.11% mencionado. Esto sugiere que el valor proporcionado en la pregunta podría referirse al rendimiento de 2023 o a un promedio de un período específico.

Analizando la tendencia, observamos lo siguiente:

• El FFO de Realty Income ha mostrado un crecimiento robusto a lo largo de los años, pasando de 1,154 millones de USD en 2020 a más de 3,266 millones de USD en 2024. Este crecimiento es fundamental para su modelo de negocio.
• Los dividendos pagados también han aumentado consistentemente, lo cual es de esperar para un REIT conocido por sus distribuciones estables y crecientes.
• En cuanto al payout ratio, ha fluctuado: fue alto en 2021 (87.22%), disminuyó significativamente en 2022 (71.39%), y luego volvió a subir en 2023 (76.38%) y 2024 (82.64%).
• Los beneficios retenidos mostraron un aumento entre 2021 y 2022, lo que sugiere una mayor capacidad de reinversión en esos años. Sin embargo, en 2023 y especialmente en 2024, a pesar del crecimiento del FFO, la cantidad absoluta de beneficios retenidos ha disminuido (567 millones de USD en 2024 comparado con 729 millones de USD en 2022). Esto implica que un mayor porcentaje del FFO se está distribuyendo como dividendos en el último año, dejando menos capital para reinversión interna directa.

Implicaciones para un REIT:

La capacidad de retener beneficios es importante para un REIT, aunque su modelo de negocio se centre en la distribución de la mayor parte de sus ingresos para mantener su estatus fiscal favorable. Un REIT debe distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible a los accionistas para evitar impuestos corporativos. Sin embargo, los beneficios retenidos permiten a la empresa financiar parte de su crecimiento orgánico (adquisiciones, desarrollos) sin depender exclusivamente de la emisión de nueva deuda o capital. Un payout ratio cercano o superior al 80% es común en los REITs, pero una tendencia al alza constante en el payout ratio sin un crecimiento proporcional en la capacidad de generar FFO de nuevas inversiones podría ser una señal a vigilar. En el caso de Realty Income, aunque el payout ha aumentado en 2024, el FFO ha crecido significativamente, lo que le ha permitido seguir aumentando los dividendos.

A continuación, se presenta un análisis de la emisión de nuevas acciones por parte del REIT Realty Income (O) basándose en los datos financieros proporcionados para determinar si representan un riesgo significativo de dilución o una estrategia de crecimiento saludable.

Los datos financieros muestran el crecimiento porcentual en el número de acciones en circulación (interpretado como emisión de nuevas acciones) para Realty Income en los últimos años:

Análisis de la Emisión de Acciones de Realty Income:

• Baja Magnitud del Crecimiento: Los datos financieros revelan que el crecimiento anual en el número de acciones en circulación ha sido consistentemente muy bajo, oscilando entre un mínimo del 0,06% en 2018 y un máximo del 0,48% en 2022. Estos porcentajes son marginales en comparación con la base total de acciones existentes.

• Modelo de Negocio de los REITs: Es fundamental entender que los REITs (Real Estate Investment Trusts), como Realty Income, están legalmente obligados a distribuir la mayor parte de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos (generalmente el 90% o más). Esto significa que tienen una capacidad limitada para retener ganancias y reinvertirlas para financiar su crecimiento.

  Por lo tanto, para adquirir nuevas propiedades y expandir su cartera (lo que a su vez incrementa sus ingresos por alquiler, su Funds From Operations - FFO, y su Adjusted Funds From Operations - AFFO), los REITs dependen significativamente de fuentes de capital externas. Estas fuentes incluyen la emisión de deuda y, crucialmente, la emisión de nuevas acciones.

• Estrategia de Crecimiento Saludable: La emisión de nuevas acciones por parte de Realty Income, dadas las bajas tasas mostradas, es una parte esperada y, a menudo, una estrategia de crecimiento saludable. Si el capital recaudado a través de estas emisiones se utiliza eficazmente para adquirir propiedades que generen un retorno sobre la inversión (ROI) que supere la dilución de las acciones existentes, entonces los FFO y AFFO por acción, así como los dividendos por acción, pueden seguir creciendo.

  Para un REIT maduro y de alta calidad como Realty Income, que tiene un historial probado de crecimiento de dividendos y adquisiciones exitosas, estas pequeñas emisiones son generalmente consideradas un mecanismo para financiar expansiones lucrativas que benefician a los accionistas a largo plazo al aumentar la base de activos y el flujo de efectivo subyacente.

• Riesgo de Dilución: El riesgo de dilución para los inversores existentes se vuelve significativo si la emisión de nuevas acciones es excesiva y el capital no se despliega de manera eficiente para generar un crecimiento proporcional o superior en las métricas por acción (FFO/AFFO por acción y dividendos por acción). Sin embargo, con tasas de crecimiento de acciones en circulación consistentemente por debajo del 0,5% anual, la dilución inherente es mínima y es probable que sea fácilmente compensada por el crecimiento de los activos y los ingresos que estas nuevas acciones permiten financiar.

Conclusión:

Basándose en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de Realty Income en los últimos años, con tasas de crecimiento tan bajas, no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Por el contrario, es una parte intrínseca y saludable de su modelo de negocio como REIT para financiar la adquisición de propiedades y sostener su crecimiento de ingresos y dividendos a largo plazo. Estas emisiones son estratégicas y su impacto dilutivo es mínimo, especialmente si se comparan con el potencial de crecimiento de los ingresos y el flujo de caja que estas inversiones pueden generar.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Realty Income (O) se centra predominantemente en las adquisiciones de propiedades de alta calidad. Aunque el desarrollo selectivo y la expansión a nuevos mercados internacionales son factores contribuyentes, la adquisición de activos inmobiliarios es el motor fundamental de su expansión.

Los pilares de su estrategia de crecimiento incluyen:

• Adquisiciones continuas de propiedades de inquilinos de "mission-critical": Realty Income se enfoca en adquirir propiedades con contratos de arrendamiento a largo plazo (conocidos como arrendamientos de triple-neto), donde el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento). Estas propiedades suelen ser operadas por empresas con modelos de negocio resistentes a recesiones y al comercio electrónico, como supermercados, farmacias, tiendas de conveniencia y centros de fitness.
• Diversificación: Buscan diversificar su cartera por inquilino, industria y geografía para mitigar riesgos. Si bien históricamente se han centrado en EE. UU., han estado expandiendo su presencia en mercados internacionales como Europa (Reino Unido, España, Alemania, Francia, Italia, Irlanda) para capturar oportunidades de crecimiento y diversificación de divisas.
• Uso estratégico de capital: Aprovechan su bajo costo de capital y su acceso a los mercados de deuda y capital para financiar nuevas adquisiciones. Su sólida calificación crediticia les permite obtener financiación en condiciones favorables, lo que es una ventaja competitiva significativa en el sector de los REITs.
• Gestión de activos y relaciones con inquilinos: Aunque la mayoría de los gastos recaen en el inquilino, Realty Income mantiene sólidas relaciones con sus arrendatarios y gestiona proactivamente su cartera para maximizar el valor a largo plazo.
• Crecimiento orgánico moderado: A través de incrementos de alquileres anuales preestablecidos en muchos de sus contratos de arrendamiento, lo que proporciona un flujo de ingresos estable y predecible. Sin embargo, este es un componente menor en comparación con el impacto de las adquisiciones.

En resumen, la capacidad de Realty Income para identificar, adquirir y financiar grandes volúmenes de propiedades con contratos de arrendamiento de triple-neto a largo plazo con inquilinos solventes es la fuerza impulsora detrás de su crecimiento futuro y su capacidad para aumentar sus distribuciones de dividendos mensuales.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como Realty Income, un método común y adecuado es el modelo de descuento de flujos de efectivo ajustados por operaciones (Adjusted Funds From Operations, o AFFO), que se considera una métrica más precisa del flujo de caja disponible para los accionistas que la utilidad neta tradicional. A continuación, se detalla el cálculo basándose en los datos financieros proporcionados para el año más reciente (2024).

Paso 1: Calcular los Fondos de Operación Ajustados (AFFO)

La fórmula para el AFFO se deriva de los Fondos de Operación (FFO) y ajusta por gastos de capital recurrentes, amortización de alquileres lineales y otros ítems no monetarios o no recurrentes esenciales para la valoración de REITs. Usaremos la siguiente aproximación para el AFFO, partiendo de la utilidad neta disponible para los accionistas comunes:

• Utilidad neta disponible para accionistas comunes: Este es el punto de partida, ya que representa las ganancias del año atribuibles directamente a los propietarios de acciones comunes.
• Más Depreciación y Amortización (D&A): Estos son gastos no monetarios que se añaden de nuevo, ya que no representan una salida real de efectivo.
• Menos Ganancias por Venta de Propiedades: Aunque son ingresos, no son parte de las operaciones recurrentes del REIT y se excluyen para reflejar el flujo de caja operativo continuo.
• Menos Gastos de Capital No Recurrentes: Representan inversiones en propiedades que no son parte del mantenimiento regular y que se restan para obtener el flujo de caja verdaderamente disponible.
• Menos Gastos de Capital Recurrentes: Estos son los gastos necesarios para mantener las propiedades existentes y asegurar su capacidad de generar ingresos futuros.
• Menos Ajuste por Alquiler Lineal (cambio en el activo de alquiler diferido): El alquiler lineal es un ajuste contable que distribuye los ingresos por alquiler de manera uniforme a lo largo del plazo del contrato, lo que puede diferir del efectivo realmente recibido. Un aumento en el activo de alquiler diferido significa que se reconoció más ingreso no monetario, por lo tanto, se resta para reflejar el efectivo real.

A partir de los datos financieros para el año 2024:

• Utilidad neta disponible para accionistas comunes (netincomelossavailabletocommonstockholdersbasic): $847,893,000
• Depreciación y amortización (depreciationdepletionandamortization): $2,395,644,000
• Ganancias por venta de propiedades (gainlossonsaleofproperties): $117,275,000
• Gastos de capital no recurrentes (nonrecurringbuildingrealestateimprovements): $113,900,000
• Gastos de capital recurrentes (recurringcapitalexpendituresrealestateimprovements): $400,000
• Activo de alquiler diferido (deferredrentreceivablesnet) en 2024: $694,844,000
• Activo de alquiler diferido (deferredrentreceivablesnet) en 2023: $516,692,000
• Cambio en activo de alquiler diferido: $694,844,000 (2024) - $516,692,000 (2023) = $178,152,000

Cálculo de AFFO para 2024:

AFFO = $847,893,000 + $2,395,644,000 - $117,275,000 - $113,900,000 - $400,000 - $178,152,000

AFFO (2024) = $2,833,810,000

Paso 2: Calcular AFFO por Acción

Para obtener el AFFO por acción, dividimos el AFFO total por el número de acciones en circulación a finales de 2024.

• Acciones en circulación (commonstocksharesoutstanding): 891,511,000

AFFO por Acción = $2,833,810,000 / 891,511,000

AFFO por Acción (2024) = $3.1788 (aproximadamente $3.18)

Observación sobre el Crecimiento Histórico del AFFO por Acción:

Para contexto, calculamos el AFFO por acción para 2023 utilizando la misma metodología:

• Utilidad neta (netincomeloss): $872,309,000 (para 2023, la utilidad neta ya es una buena aproximación de la utilidad disponible para comunes)
• Depreciación y amortización: $1,895,177,000
• Ganancias por venta de propiedades: $25,667,000
• Gastos de capital no recurrentes: $49,600,000
• Gastos de capital recurrentes: $300,000
• Cambio en activo de alquiler diferido: $516,692,000 (2023) - $363,993,000 (2022) = $152,699,000
• Acciones en circulación (commonstocksharesoutstanding): 752,460,000

AFFO (2023) = $872,309,000 + $1,895,177,000 - $25,667,000 - $49,600,000 - $300,000 - $152,699,000 = $2,539,220,000

AFFO por Acción (2023) = $2,539,220,000 / 752,460,000 = $3.3746 (aproximadamente $3.37)

El AFFO por acción ha disminuido de $3.37 en 2023 a $3.18 en 2024. Esta tendencia es importante para la siguiente fase del cálculo.

Paso 3: Calcular el Valor Intrínseco por Acción (Modelo de Descuento de Dividendos/AFFO)

Para determinar el valor intrínseco utilizando el AFFO por acción, es necesario aplicar un modelo de descuento que requiere dos supuestos clave que no están incluidos en los datos financieros proporcionados:

1. Tasa de Crecimiento del AFFO (g): La tasa a la que se espera que el AFFO crezca en el futuro. Basado en el análisis de los últimos dos años, el AFFO por acción ha mostrado una disminución. Sin embargo, para una valoración a largo plazo, se podría asumir una estabilización o un crecimiento modesto para una empresa madura.
2. Tasa de Rendimiento Requerida (r): La tasa de descuento que un inversor espera obtener por asumir el riesgo de invertir en este activo.

El modelo más común para una empresa con crecimiento estable (o sin crecimiento) es el Modelo de Crecimiento de Gordon (GGM):

Valor Intrínseco por Acción = AFFO por Acción Futuro / (r - g)

O, más precisamente: Valor Intrínseco por Acción = AFFO por Acción Actual * (1 + g) / (r - g)

Dado que no se proporcionaron 'g' ni 'r', se ilustrarán los cálculos con suposiciones razonables. Es crucial entender que la precisión del valor intrínseco dependerá directamente de la validez de estas suposiciones.

Escenarios de Valor Intrínseco (Ejemplos):

Asumiremos una Tasa de Rendimiento Requerida (r) del 9% (0.09), que es un rango común para muchos inversores.

Conclusión:

El valor intrínseco de Realty Income depende en gran medida de los supuestos de la tasa de crecimiento futura del AFFO y la tasa de rendimiento requerida por el inversor. Basándonos en los datos financieros más recientes para 2024, el AFFO por acción es de $3.18. Sin embargo, los datos de los últimos dos años (2023-2024) muestran una disminución en el AFFO por acción, lo que sugiere que un modelo de crecimiento positivo constante podría no ser apropiado sin una justificación clara de un cambio en la tendencia.

Los ejemplos de escenarios muestran un rango de valores intrínsecos que van desde $20.30 (con crecimiento negativo continuado) hasta $46.32 (asumiendo un crecimiento positivo del 2%). Un inversor debería realizar su propia estimación de 'g' y 'r' basándose en su análisis de la empresa, las condiciones del mercado y su perfil de riesgo.

Realty Income (O) es una de las empresas de inversión en bienes raíces (REIT) más grandes y conocidas, especializada en la adquisición y gestión de propiedades comerciales bajo contratos de arrendamiento neto a largo plazo. Su modelo de negocio se centra en generar ingresos estables y predecibles, siendo popularmente conocida como "The Monthly Dividend Company".