Tesis de Inversion en STAG Industrial

STAG Industrial (STAG) se clasifica dentro del sector de los REITs de la siguiente manera, destacando su especialización:

• Tipo Principal de REIT: REIT Industrial.
• Subcategoría / Especialización: Dentro del sector industrial, STAG Industrial se especializa en la adquisición y operación de propiedades industriales de un solo inquilino (single-tenant industrial properties). Esto incluye almacenes, centros de distribución y propiedades de fabricación ligera, diferenciándose de otros REITs industriales que podrían enfocarse en parques empresariales multi-inquilino o tipos de propiedades industriales diferentes.
• Tipo de Contrato de Arrendamiento: Sí, STAG Industrial es predominantemente un REIT de Triple Net Lease (NNN). Esto significa que sus contratos de arrendamiento están estructurados de tal manera que el inquilino es responsable de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad, incluyendo impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento, lo que contribuye a un flujo de caja predecible y estable para el REIT.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa STAG Industrial son las siguientes:

Host Hotels & Resorts es un REIT hotelero (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) líder, que se especializa en la propiedad de hoteles de lujo y de alta gama en ubicaciones privilegiadas, operados por las principales marcas hoteleras globales como Marriott, Hilton y Hyatt. A diferencia de las cadenas hoteleras, Host no gestiona directamente las propiedades, sino que es el propietario de los activos inmobiliarios y se enfoca en la gestión de capital y el valor de su cartera.

A continuación, se presentan sus principales competidores y sus diferencias:

STAG Industrial es un REIT de Propiedades Tradicionales, especializado en la adquisición y gestión de activos inmobiliarios industriales de un solo inquilino en todo Estados Unidos, incluyendo almacenes, centros de distribución y propiedades de fabricación ligera.

Debido a la naturaleza de su negocio y el tamaño de su cartera, STAG Industrial posee un número muy elevado de propiedades. Al cierre del primer trimestre de 2024, la compañía informaba de una cartera de 569 edificios con un total de 113.1 millones de pies cuadrados, distribuidos en 41 estados. Dada la magnitud y la naturaleza dinámica de su porfolio (con constantes adquisiciones y ventas), no dispongo de una base de datos exhaustiva y en tiempo real con el listado detallado de cada una de las propiedades individuales que componen su cartera, incluyendo su nombre específico, ubicación exacta, superficie total precisa y comentarios particulares para cada una.

La información detallada de cada propiedad individual, más allá de datos agregados por región o tipo de activo, no suele ser de dominio público en un formato listado completo y es considerada a menudo información propietaria de la empresa. Proporcionar una tabla con todas las propiedades individuales como la que solicita implicaría inventar datos, lo cual no es posible.

Sin embargo, puedo describir las características generales de las propiedades que STAG Industrial tiende a poseer:

• Tipo de Propiedades: Principalmente naves industriales, centros de distribución, almacenes y propiedades de fabricación ligera. Se enfocan en el segmento de "última milla" y logística.
• Tipo de Inquilinos: Empresas de diversos sectores, incluyendo e-commerce, logística, fabricación, bienes de consumo, etc. La diversificación de inquilinos es una estrategia clave para mitigar riesgos.
• Ubicación Geográfica: Sus propiedades están distribuidas en 41 estados de Estados Unidos, priorizando ubicaciones estratégicas cerca de centros de población, nudos de transporte y cadenas de suministro eficientes.
• Superficie: Las propiedades suelen variar en tamaño, pero el enfoque está en edificios industriales de gran escala, adecuados para operaciones de distribución o fabricación.

Como sistema de inteligencia artificial especializado en inversión en bolsa, puedo proporcionarte la información disponible sobre la ocupación del portfolio de STAG Industrial.

Es importante señalar que los REITs industriales con carteras muy extensas, como STAG Industrial, rara vez publican el porcentaje de ocupación individual para cada una de sus cientos de propiedades. La información detallada a nivel de propiedad (como la superficie ocupada y total para cada nave logística específica) no suele ser de dominio público ni se reporta en sus informes financieros o presentaciones para inversores debido al gran volumen de activos.

En su lugar, STAG Industrial, al igual que la mayoría de los REITs de su tipo, reporta métricas de ocupación a nivel de todo el portfolio o por segmentos geográficos/tipos de activos. La ocupación se mide generalmente como el porcentaje de la superficie total disponible que está actualmente arrendada a inquilinos.

Según la información más reciente disponible públicamente (basada en los informes del primer trimestre de 2024), las métricas de ocupación de STAG Industrial a nivel de portfolio son las siguientes:

• Tipo de Activo Principal: Naves Logísticas / Industriales (predominantemente de un solo inquilino).
• Número Total de Propiedades en el Portfolio: 569 edificios (a 31 de marzo de 2024).
• Superficie Total del Portfolio: Aproximadamente 114.6 millones de pies cuadrados (o 10.65 millones de metros cuadrados).
• Porcentaje de Ocupación del Portfolio: 97.6% (al 31 de marzo de 2024).

Este porcentaje de ocupación se calcula dividiendo la superficie total arrendada por la superficie total disponible en su portfolio.

Dado que no se dispone de la información desglosada por propiedad individual para crear la tabla solicitada con los detalles específicos de cada activo, proporciono un resumen de las métricas de ocupación a nivel de portfolio, que es la forma en que STAG Industrial reporta su rendimiento operativo en este aspecto.

Para poder determinar la tendencia de ocupación (estable, en aumento o en descenso) de STAG Industrial de forma precisa, necesitaría datos financieros actualizados y específicos sobre sus tasas de ocupación a lo largo de varios trimestres o años. Dado que no dispongo de información en tiempo real ni de acceso a los informes de ocupación más recientes de la compañía, no puedo proporcionar una respuesta definitiva.

Generalmente, la tendencia de ocupación de una REIT industrial como STAG está influenciada por factores macroeconómicos, la demanda de espacio logístico y de almacenamiento, y la gestión de su cartera de propiedades.

STAG Industrial (NYSE: STAG) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en la adquisición y operación de propiedades industriales de un solo inquilino en los Estados Unidos.

A continuación, se presenta la información solicitada:

Los 10 principales inquilinos de STAG Industrial, según sus últimos informes disponibles (con datos hasta finales de 2023), y el porcentaje de los ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno representa:

Comentarios relevantes sobre la diversificación y riesgos:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: STAG Industrial se caracteriza por una gran diversificación tanto a nivel de inquilinos como geográfico y por sector industrial. Como se puede observar en la tabla anterior, su mayor inquilino representa solo un pequeño porcentaje de su ABR, lo que es un indicativo de una gestión muy eficaz del riesgo de concentración. La empresa invierte en una amplia variedad de sectores, como el comercio electrónico, la logística, la fabricación y la distribución, lo que reduce la dependencia de un único ciclo económico o industrial.
• Solidez crediticia de los principales inquilinos: La cartera de STAG incluye una mezcla de inquilinos con grado de inversión y sin grado de inversión, con una presencia significativa de grandes empresas públicas y con buen historial crediticio. Nombres como Amazon, FedEx, UPS y GE son inquilinos de alta calidad y financieramente sólidos, lo que contribuye a la estabilidad de los flujos de ingresos por rentas.
• Riesgo de concentración notable: El riesgo de concentración por inquilino es extremadamente bajo en el caso de STAG Industrial. La estrategia de la compañía de adquirir propiedades industriales de un solo inquilino en múltiples mercados y arrendarlas a una base de inquilinos muy amplia minimiza el impacto de la desocupación o el impago de un solo inquilino. Aunque la vacancia de una propiedad de un solo inquilino implica una pérdida del 100% de los ingresos de esa propiedad específica, la diversificación a nivel de toda la cartera mitiga significativamente este riesgo a nivel global del REIT.

Basándome en los datos financieros proporcionados para STAG Industrial, se observa una clara tendencia de dividendos crecientes.

Aunque el monto del dividendo se mantiene estable durante períodos de varios meses, como es común en los REIT que suelen pagar mensualmente o trimestralmente, existe un patrón consistente de incrementos periódicos en el valor del dividendo a lo largo de los años. Este ajuste al alza se produce de forma regular, lo que indica una política de dividendos orientada al crecimiento gradual en lugar de ser meramente estable o volátil.

En resumen, los dividendos de STAG Industrial pueden describirse como:

• Estables en el corto plazo (generalmente por trimestre o varios meses consecutivos).
• Crecientes en el largo plazo, mostrando aumentos consistentes año tras año.
• No volátiles, ya que no se observan disminuciones significativas o fluctuaciones erráticas en los montos.

Se ha realizado un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT STAG Industrial a partir de los datos financieros proporcionados. Para comprender la tendencia y las causas, hemos examinado la evolución del dividend yield, el dividendo por acción (DPS) y el precio de la acción (inferido de la capitalización de mercado y las relaciones precio/beneficio).

• Análisis de la Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo:

  La rentabilidad por dividendo de STAG Industrial ha mostrado una tendencia volátil a lo largo de los años analizados, en lugar de ser estable, creciente o decreciente de forma lineal. Observamos fluctuaciones significativas:

  • En 2018, la rentabilidad se situaba en un 6.18%.
  • Disminuyó a 4.79% en 2019 y se mantuvo estable en 4.81% en 2020.
  • Experimentó una caída pronunciada al 3.14% en 2021.
  • Posteriormente, repuntó significativamente al 4.62% en 2022.
  • Volvió a descender a 3.78% en 2023.
  • Para 2024 (datos anuales proyectados), se estima un incremento al 4.46%.
  • Los datos TTM (Trailing Twelve Months) más recientes indican una rentabilidad del 4.11%.
• Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo:

  El principal impulsor de la volatilidad en la rentabilidad por dividendo de STAG Industrial ha sido, de manera abrumadora, los cambios en el precio de la acción, mientras que el dividendo por acción (DPS) ha permanecido notablemente estable.

  • Estabilidad del Dividendo por Acción (DPS):

    A lo largo de todo el período analizado, el dividendo por acción (DPS) se ha mantenido muy estable, oscilando aproximadamente entre 1.48 y 1.53 dólares por acción. El dato TTM de `dividendPerShareTTM` es de 1.485, lo que confirma esta consistencia. Esto sugiere un compromiso por parte de la gerencia de STAG Industrial con una política de dividendos constante, a pesar de las fluctuaciones en sus ingresos netos, como se evidencia por el `payoutRatio` que a menudo supera el 100% o incluso es negativo en años de pérdidas (como en 2019).

  • Impacto del Precio de la Acción:

    Dado que el DPS ha sido constante, las variaciones en la rentabilidad por dividendo son el resultado directo de los movimientos en el precio de la acción:

    • 2019 (Disminución de la rentabilidad): La caída del dividend yield de 6.18% a 4.79% se explica por un aumento significativo en el precio de la acción de la compañía, mientras el dividendo se mantuvo.
    • 2020 (Rentabilidad estable): El dividend yield se mantuvo relativamente estable (4.81%) porque tanto el dividendo por acción como el precio de la acción se mantuvieron estables en comparación con el año anterior.
    • 2021 (Caída pronunciada de la rentabilidad): La rentabilidad por dividendo se desplomó al 3.14% debido a un fuerte incremento en el precio de la acción. Esto sugiere un período de alta apreciación del capital, donde el mercado valoró más las acciones, reduciendo la rentabilidad relativa del dividendo.
    • 2022 (Incremento de la rentabilidad): El repunte del dividend yield a 4.62% fue el resultado directo de una caída significativa en el precio de la acción. Esto podría indicar una corrección en el precio tras el fuerte ascenso de 2021, lo que automáticamente eleva la rentabilidad por dividendo para los nuevos inversores. Este escenario, si la caída del precio no se debe a fundamentales deteriorados del negocio, no se ajusta al concepto de 'yield trap' ya que el dividendo ha sido consistente.
    • 2023 (Disminución de la rentabilidad): La rentabilidad descendió a 3.78% debido a un incremento en el precio de la acción.
    • 2024 (Incremento de la rentabilidad - estimado): La rentabilidad anual proyectada en 4.46% se explica por una disminución en el precio de la acción.

  En resumen, los movimientos en la rentabilidad por dividendo de STAG Industrial han sido principalmente impulsados por los cambios en el precio de la acción, mientras que la política de dividendos de la empresa ha sido consistente en términos de dividendo por acción.

A continuación, se presenta un análisis del Payout Ratio basado en el FFO de STAG Industrial, utilizando los datos financieros proporcionados para el periodo.

• Evolución del Payout Ratio:

La evolución del Payout Ratio de STAG Industrial a lo largo del tiempo ha sido consistentemente creciente. Partiendo de un nivel bajo en 2018, el ratio ha mostrado una tendencia ascendente en cada año sucesivo hasta 2024. Esto indica que, con el tiempo, una porción cada vez mayor de los Funds From Operations (FFO) de la empresa se ha destinado al pago de dividendos.

• Implicación de la tendencia sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura:

Esta tendencia creciente sugiere que STAG Industrial ha adoptado una política de dividendos que, o bien está aumentando los pagos a un ritmo superior al crecimiento de sus FFO, o que el crecimiento de los FFO se ha desacelerado mientras la empresa mantiene o aumenta sus pagos de dividendos. A pesar de la tendencia ascendente, el hecho de que el ratio se mantenga en niveles moderados indica que la empresa mantiene una sólida capacidad para cubrir sus dividendos con su flujo de caja operativo (FFO). La empresa está pagando más en proporción a sus ganancias, pero aún mantiene un margen cómodo.

• Seguridad del dividendo actual:

Con un Payout Ratio del 59,89% en 2024, el dividendo actual de STAG Industrial se considera muy seguro y sostenible. Este nivel está significativamente por debajo del umbral del 85-90% que generalmente se considera saludable para un REIT. Un ratio inferior a este rango implica que la empresa genera FFO más que suficientes para cubrir sus distribuciones de dividendos, lo que reduce el riesgo de recortes y proporciona estabilidad a los inversores.

• Retención de capital para reinversión y crecimiento:

Dado que el Payout Ratio en 2024 es del 59,89%, STAG Industrial está reteniendo aproximadamente el 40,11% de sus FFO. Esta es una cantidad sustancial de capital que no se distribuye como dividendo. La retención de más del 40% del FFO es una señal muy positiva, ya que permite al REIT financiar sus iniciativas de crecimiento, como adquisiciones de nuevas propiedades industriales, desarrollo de proyectos existentes o mejoras de capital, sin tener que depender excesivamente de fuentes externas de financiación, como la emisión de nueva deuda o la dilución de los accionistas existentes a través de la emisión de nuevas acciones. Esto sugiere una estrategia financiera prudente que apoya el crecimiento orgánico y la expansión de la cartera de activos de la empresa a largo plazo.

Se ha evaluado el perfil de riesgo de la deuda de STAG Industrial utilizando los datos financieros proporcionados de los últimos 12 meses. A continuación, se presenta el análisis detallado:

• Deuda Total / Activos Totales:

  Interpretación: Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que están financiados por deuda. Un ratio más bajo generalmente indica una menor dependencia de la deuda y una posición financiera más fuerte. Los datos financieros indican un valor de 0,00 para STAG Industrial, lo cual es altamente inusual e improbable para un REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), ya que estos vehículos suelen utilizar un apalancamiento significativo para adquirir y gestionar propiedades. Un valor de 0,00 implicaría que la empresa no tiene deuda, lo que no es realista para un REIT que cotiza en bolsa. Por lo tanto, este dato parece ser un error y no puede ser interpretado de manera significativa en este contexto. Si fuera exacto, indicaría una estructura de capital extremadamente conservadora y sin deuda, lo cual es atípico para el sector.

  Comparación con el sector: Para un REIT industrial típico, este ratio suele oscilar entre el 35% y el 45% (0,35 - 0,45). El valor de 0,00 proporcionado no es comparable y refuerza la idea de un dato erróneo.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio):

  Interpretación: Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias (o, en el caso de los REITs, a menudo con su FFO o FFO ajustado). Un ratio más alto indica una mayor capacidad para cumplir con las obligaciones de deuda. Con un valor de 3,19, STAG Industrial genera 3,19 veces la cantidad necesaria para cubrir sus gastos por intereses, lo que sugiere una capacidad adecuada para hacer frente a sus pagos de intereses actuales.

  Comparación con el sector: Un ratio de cobertura de intereses superior a 2,0x se considera generalmente aceptable para un REIT, y superior a 3,0x es preferible. Para un REIT industrial, un rango saludable suele estar entre 3,0x y 5,0x. El valor de 3,19 de STAG Industrial se encuentra en el extremo inferior de este rango, lo que indica una cobertura adecuada pero no excesivamente holgada en comparación con sus pares más conservadores.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado:

  Interpretación: Este es uno de los ratios de apalancamiento más importantes para los REITs, ya que compara la deuda neta de la empresa con sus Fondos de Operaciones (FFO), una medida clave del flujo de efectivo generado por las propiedades. Un ratio más bajo indica un menor apalancamiento y una posición financiera más sólida. Los datos financieros muestran un ratio de 6,66 para STAG Industrial, lo que significa que su deuda neta es 6,66 veces su FFO ajustado anualizado. Esto sugiere un nivel significativo de apalancamiento.

  Comparación con el sector: Para un REIT industrial bien gestionado, este ratio suele considerarse moderado si se encuentra en el rango de 5,5x a 6,5x. Valores por debajo de 5,5x se considerarían conservadores, mientras que valores por encima de 6,5x-7,0x se acercan a un nivel de apalancamiento más agresivo. El 6,66 de STAG Industrial está en el extremo superior de este rango moderado y se acerca a los niveles que algunos inversores podrían considerar más agresivos.

Conclusión sobre la estructura de deuda de STAG Industrial:

Excluyendo el dato anómalo de Deuda Total / Activos Totales (0,00), y basándose en los otros dos ratios, la estructura de deuda de STAG Industrial puede clasificarse como moderada a ligeramente agresiva. Aunque su Ratio de Cobertura de Intereses de 3,19 es adecuado, no ofrece un margen de seguridad excepcionalmente amplio. Más notablemente, su ratio Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de 6,66 se sitúa en el extremo superior de lo que se considera un apalancamiento moderado para los REITs industriales, inclinándose hacia un perfil más agresivo.

Principal riesgo financiero:

El principal riesgo financiero para STAG Industrial, dada la estructura de deuda revelada por los datos financieros, es la sensibilidad a los cambios en los tipos de interés y a las fluctuaciones en el flujo de caja (FFO). Un ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de 6,66 implica una dependencia considerable de la deuda. Esto hace que la compañía sea más vulnerable a:

• Aumentos de los tipos de interés: Un incremento significativo en los tipos de interés podría elevar sustancialmente el coste de refinanciación de la deuda existente o de la emisión de nueva deuda, lo que presionaría los márgenes de FFO y reduciría el flujo de caja disponible para dividendos o nuevas inversiones.
• Disminución del FFO: En caso de una recesión económica, un aumento de la vacancia o una reducción de los alquileres, una caída en el FFO de la empresa tendría un impacto magnificado en su capacidad para cubrir sus gastos por intereses y gestionar su deuda, pudiendo llevar rápidamente sus ratios de cobertura a niveles menos cómodos.

En resumen, el nivel de apalancamiento de STAG Industrial, aunque no es extremo, la expone a un mayor riesgo financiero en escenarios adversos, especialmente aquellos relacionados con el coste de la deuda o la generación de ingresos operativos.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT STAG Industrial, dado un ratio de 3,19:

1. Explicación del Resultado:

   El ratio de Cobertura de Intereses, también conocido como el "Times Interest Earned" (TIE) ratio, mide la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda (intereses) basándose en sus ganancias operativas. Se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.

   Para STAG Industrial, un ratio de Cobertura de Intereses de 3,19 significa que la empresa genera ganancias operativas que son 3,19 veces mayores que sus gastos por intereses. En términos sencillos, por cada dólar que STAG Industrial debe pagar en intereses, genera 3,19 dólares en ganancias antes de intereses e impuestos para cubrirlos. Esto indica una capacidad considerable para cubrir sus pagos de deuda.

2. Comparación del Ratio:

   No dispongo de datos en tiempo real sobre el promedio del sector de REITs industriales o de competidores directos específicos para STAG Industrial, lo que impide una comparación detallada en este momento. La capacidad de evaluar este ratio en contexto con sus pares es crucial, ya que los niveles aceptables pueden variar significativamente entre sectores.

   Sin embargo, a nivel general, un ratio superior a 2,0 o 2,5 suele considerarse saludable, mientras que un ratio inferior a 1,5-2,0 podría indicar dificultades para cubrir los intereses.

3. Conclusión sobre la Capacidad de Pagar Intereses:

   Basándonos únicamente en el ratio de 3,19, la capacidad de STAG Industrial para pagar sus intereses es considerada fuerte. Un valor de 3,19 sugiere que la empresa tiene un margen de seguridad cómodo para cumplir con sus obligaciones de deuda, incluso si sus ganancias operativas experimentaran cierta disminución. Esto es un indicio positivo de la salud financiera de la empresa en lo que respecta a su carga de deuda y su capacidad para gestionarla.

Como sistema de inteligencia artificial, mi capacidad para acceder a datos financieros en tiempo real y específicos, como los vencimientos de deuda actuales de una empresa individual como STAG Industrial (STAG), es limitada a la información disponible en mi conjunto de datos de entrenamiento, que tiene una fecha de corte y no se actualiza en tiempo real.

He realizado una búsqueda en mi base de conocimientos sobre los vencimientos de deuda específicos de STAG Industrial. Lamento informarte que no he encontrado datos lo suficientemente específicos y actualizados sobre el desglose detallado de los vencimientos de deuda de STAG Industrial para construir una tabla precisa y completa. Los informes públicos como los 10-K y las presentaciones a inversores son la fuente principal para este tipo de información, pero no puedo consultarlos en tiempo real.

Por lo tanto, siguiendo tus instrucciones, no puedo crear una tabla de vencimientos ni ofrecer un análisis basado en datos concretos y actuales. Si eres un inversor o analista, te recomendaría encarecidamente consultar directamente los informes anuales (10-K) y trimestrales (10-Q) más recientes de STAG Industrial presentados ante la SEC (U.S. Securities and Exchange Commission), así como sus presentaciones a inversores, disponibles en la sección de relaciones con inversores de su sitio web oficial. Estos documentos contienen la información más detallada y actualizada sobre su perfil de vencimientos de deuda.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para STAG Industrial, proporcionadas por las principales agencias de calificación crediticia, junto con su perspectiva y una breve explicación de su significado.

A continuación, se detalla lo que significa cada una de estas calificaciones y su implicación:

• S&P Global Ratings (BBB+):

  Una calificación de BBB+ por parte de S&P Global Ratings se considera dentro del grado de inversión (Investment Grade). Esto indica que STAG Industrial tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras. Si bien es sólida, puede ser más susceptible a los cambios en las condiciones económicas adversas en comparación con entidades con calificaciones más altas (como 'A' o 'AA'). La perspectiva Estable sugiere que S&P no espera cambios significativos en la calificación a corto o mediano plazo, reflejando una expectativa de desempeño financiero consistente y predecible.

• Moody's Investors Service (Baa2):

  La calificación Baa2 de Moody's también se sitúa firmemente en el grado de inversión. Implica que STAG Industrial posee una calidad crediticia de riesgo moderado y se considera que tiene un riesgo de crédito bajo. Aunque es de grado de inversión, puede poseer ciertos elementos especulativos y ser más vulnerable a condiciones económicas adversas que las calificaciones más altas ('A' o 'Aa'). La perspectiva Estable de Moody's indica que la probabilidad de un cambio en la calificación en los próximos 12 a 18 meses es baja, reflejando una visión de estabilidad en el perfil de riesgo crediticio de la compañía.

• Fitch Ratings (BBB+):

  Similar a S&P, la calificación BBB+ de Fitch Ratings es una calificación de grado de inversión. Significa que el riesgo de impago es bajo, y la capacidad de STAG Industrial para cumplir con sus compromisos financieros es sólida. No obstante, puede ser más sensible a los efectos de los cambios en las condiciones económicas que las calificaciones superiores. La perspectiva Estable de Fitch denota que la agencia no anticipa cambios en la calificación en el futuro previsible, dada la resiliencia y el perfil financiero actual de la empresa.

En resumen, todas las principales agencias de calificación otorgan a STAG Industrial una calificación de grado de inversión. Esto es un indicador positivo para inversores y prestamistas, ya que generalmente implica un menor riesgo de impago, un mejor acceso a los mercados de capitales y la posibilidad de obtener condiciones de financiación más favorables. Para muchos inversores institucionales, tener una calificación de grado de inversión es un requisito fundamental para poder invertir en la deuda de una empresa.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento de STAG Industrial:

Considerando que el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de STAG Industrial es de 6,58x y el umbral de riesgo significativo se establece en 10x, su nivel de apalancamiento se encuentra por debajo de dicho umbral. Esto sugiere un perfil de riesgo moderado en términos de su capacidad para cubrir la deuda con su flujo de caja operativo.

La estrategia de rotación de cartera de STAG Industrial, según los datos financieros proporcionados, se caracteriza principalmente por una fuerte tendencia hacia la adquisición y expansión de su cartera de propiedades, complementada por desinversiones estratégicas que parecen enfocadas en la optimización de la cartera y la liberación de capital, más que en un ciclo de venta y readquisición de los mismos activos.

La tendencia principal es la adquisición neta de activos.

Las cifras clave que respaldan esta tendencia son las siguientes, comparando las adquisiciones de bienes raíces comerciales con las desinversiones (procedentes de la venta de edificios) a lo largo de los años fiscales:

Como se observa en la tabla, en todos los años fiscales, el importe gastado en adquisiciones de bienes raíces comerciales supera significativamente los ingresos obtenidos por la venta de edificios. Esto resulta en un saldo neto positivo y sustancial de inversión en propiedades cada año, lo que corrobora una estrategia de crecimiento y expansión del portafolio.

En cuanto a si existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición, la respuesta es no. No hay evidencia clara en los datos financieros para apoyar esta hipótesis.

La justificación es la siguiente:

• La magnitud de los pagos para adquirir bienes raíces comerciales es consistentemente mucho mayor que los ingresos por la venta de edificios. Si la empresa vendiera para reacondicionar y readquirir, se esperaría una proporción más equilibrada entre estas dos métricas, o incluso una correlación temporal donde grandes ventas fueran seguidas por grandes readquisiciones, lo cual no se observa. Los flujos de efectivo sugieren una expansión de la cartera con nuevas propiedades, no la rotación de las mismas.
• Los datos muestran pagos significativos para mejoras de capital ("paymentsforcapitalimprovements") en sus propiedades existentes (ej., $150.445.000 en 2024, $107.856.000 en 2023). Esto indica que STAG Industrial invierte directamente en el mantenimiento y mejora de los activos que posee, en lugar de desinvertir para que terceros realicen el reacondicionamiento y luego readquirirlos.
• Las ganancias en la venta de propiedades, planta y equipo ("gainlossonsaleofpropertyplantequipment") son consistentemente positivas (ej., $32.273.000 en 2024, $54.100.000 en 2023), lo que sugiere que las desinversiones son transacciones rentables para la optimización del capital o la salida de activos maduros o no estratégicos, en lugar de un paso en un ciclo de reacondicionamiento y readquisición de la misma propiedad. No hay indicadores de que estas ventas formen parte de un proceso para reingresar esos mismos activos en la cartera.

A partir de los datos financieros proporcionados, podemos analizar la retención de beneficios de STAG Industrial (STAG) para el año fiscal 2024, considerando el payout basado en FFO del 59,89%.

Para un REIT como STAG, el Funds From Operations (FFO) es una métrica clave para evaluar el rendimiento operativo, ya que ajusta el ingreso neto por la depreciación y amortización (gastos no monetarios significativos en el sector inmobiliario). Generalmente, el FFO se calcula como el ingreso neto más la depreciación y amortización, excluyendo ganancias o pérdidas por venta de propiedades. Basándonos en los datos financieros para 2024:

• Ingreso Neto (Net Income): $193,266,000
• Depreciación y Amortización (Depreciation And Amortization): $293,077,000

Calculamos el FFO para el año 2024 de la siguiente manera:

Dado que el payout basado en FFO es del 59,89%, esto significa que STAG Industrial distribuye casi el 60% de su FFO a los accionistas en forma de dividendos. La retención de beneficios (o FFO retenido) es el porcentaje restante:

• Porcentaje de Payout FFO: 59,89%
• Porcentaje de Retención de FFO: 100% - 59,89% = 40,11%

Aplicando este porcentaje de retención al FFO estimado para 2024:

Análisis de la Retención de Beneficios:

La capacidad de retener una parte del FFO es crucial para un REIT por varias razones, a pesar de su obligación de distribuir la mayor parte de sus ingresos:

• Financiación del Crecimiento Interno: Los $195 millones de FFO retenidos en 2024 representan capital que STAG puede reinvertir directamente en el negocio sin necesidad de recurrir exclusivamente a la financiación externa (deuda o emisión de nuevas acciones). Para un REIT industrial como STAG, esto es fundamental para:
  • Adquisiciones de Propiedades: Adquirir nuevas instalaciones logísticas y de distribución, lo que expande su cartera y base de ingresos. Según los datos financieros, las "otras actividades de inversión" (Other Investing Activities) fueron de -$731,058,000 en 2024, lo que sugiere importantes inversiones en propiedades.
  • Mejoras de Capital y Mantenimiento: Financiar mejoras en las propiedades existentes para mantener su valor y atractivo para los inquilinos, aunque los datos financieros muestran "capitalExpenditure" en 0 para 2024, lo cual es inusual y podría estar englobado en otras partidas de inversión para la presentación de los datos.
  • Desarrollo de Proyectos: Si bien no se especifica, los REITs pueden usar fondos retenidos para proyectos de desarrollo de nuevas propiedades.
• Reducción de la Dependencia Externa: Al retener una porción significativa del FFO (40,11%), STAG reduce, aunque no elimina, su dependencia de los mercados de capitales para financiar sus operaciones de crecimiento. Esto puede ser ventajoso en entornos de alta tasa de interés o cuando la valoración de las acciones no es favorable para la emisión de nuevo capital. Los datos financieros muestran que STAG emitió $167,278,000 en acciones comunes (Common Stock Issued) en 2024, lo que indica que aún se apoya en la emisión de capital para sus necesidades de financiación. También realizó un repago de deuda de $406,785,000, lo que podría implicar un reequilibrio de su estructura de capital.
• Flexibilidad Financiera: Los beneficios retenidos proporcionan una mayor flexibilidad financiera, permitiendo a la empresa responder a oportunidades de inversión imprevistas o resistir mejor las desaceleraciones económicas.

En resumen, la retención de aproximadamente el 40% del FFO por parte de STAG Industrial es una estrategia prudente que le permite financiar una parte sustancial de su crecimiento y expansión de cartera de propiedades industriales, sin dejar de cumplir con sus obligaciones de distribución de dividendos como REIT. Sin embargo, dada la magnitud de sus actividades de inversión (más de $731 millones en otras actividades de inversión en 2024), es evidente que el FFO retenido no es suficiente para cubrir todas las necesidades de capital, y la compañía sigue dependiendo de financiación externa a través de deuda y/o capital para su estrategia de crecimiento.

A continuación, se presenta un análisis sobre la emisión de nuevas acciones por parte de STAG Industrial, un REIT (Real Estate Investment Trust), basándose en los datos de crecimiento porcentual del número de acciones proporcionados para determinar si representa un riesgo significativo de dilución o una estrategia de crecimiento.

La dilución de acciones ocurre cuando el número total de acciones en circulación de una empresa aumenta, lo que reduce el porcentaje de propiedad de los accionistas existentes y, potencialmente, el valor por acción de sus ganancias, dividendos y activos. En el caso de los REITs, la emisión de nuevas acciones es una práctica común y a menudo necesaria para financiar la adquisición de nuevas propiedades y, por ende, el crecimiento de su cartera de activos, lo que a su vez puede llevar a un aumento de los ingresos y los dividendos a largo plazo.

Los datos de crecimiento del número de acciones para STAG Industrial son los siguientes:

Análisis de los datos y su implicación:

• Porcentajes extremadamente bajos: Los porcentajes de crecimiento del número de acciones reportados para STAG Industrial son consistentemente muy bajos, oscilando entre el 0,01% y el 0,27% anual. Para poner esto en perspectiva, un crecimiento del 1% ya se consideraría moderado en muchos contextos, y estos valores son significativamente inferiores.
• Tendencia a la baja en años recientes: Se observa una tendencia general de reducción en el crecimiento del número de acciones desde 2017/2019 hasta los años más recientes (2023 y 2024), donde los porcentajes son casi insignificantes (0,01%). Esto podría indicar una menor necesidad de financiación externa a través de la emisión de capital o una mayor eficiencia en la financiación de sus operaciones y adquisiciones.
• Estrategia de crecimiento de un REIT: Los REITs son vehículos de inversión que están obligados a distribuir la mayor parte de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Esto significa que retienen muy poco capital para el crecimiento. Por lo tanto, es común que financien la expansión de su cartera de propiedades mediante la emisión de nuevas acciones o deuda. Un crecimiento "saludable" de las acciones en circulación para un REIT implicaría que el capital recaudado a través de nuevas emisiones se invierte en activos que generan rendimientos superiores al coste de capital, lo que lleva a un crecimiento del FFO (Funds From Operations) por acción y, consecuentemente, de los dividendos por acción.

Conclusión: ¿Riesgo de dilución o estrategia de crecimiento saludable?

Basado exclusivamente en los datos de crecimiento del número de acciones proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de STAG Industrial no parece representar un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los porcentajes de crecimiento anual son tan mínimos que el impacto dilutivo en la propiedad y las métricas por acción sería prácticamente insignificante. De hecho, porcentajes tan bajos podrían sugerir varias cosas:

• Que la empresa está financiando su crecimiento principalmente a través de la deuda, el flujo de caja operativo (si lo hubiere después de dividendos) o la venta de activos no estratégicos, en lugar de la emisión masiva de nuevas acciones.
• Que el ritmo de nuevas adquisiciones o el capital necesario para ellas ha disminuido en los últimos años, o que la empresa ha encontrado formas más eficientes de financiarlas sin recurrir a una dilución considerable.
• Que la gestión está siendo muy cuidadosa con la dilución de los accionistas, priorizando el valor por acción.

En el contexto de un REIT, un crecimiento moderado del número de acciones (significativamente más alto que los valores aquí presentados, pero no excesivo) que va acompañado de un crecimiento proporcional o superior de los ingresos, el FFO y los dividendos por acción, suele considerarse una estrategia de crecimiento saludable. Los datos proporcionados para STAG Industrial, con porcentajes tan bajos, indican que la dilución ha sido mínima, lo que es un factor positivo para los accionistas actuales desde la perspectiva de su participación en la empresa.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de STAG Industrial se centra de manera predominante en las adquisiciones de propiedades industriales individuales (single-tenant).

Este enfoque se basa en los siguientes pilares:

• Adquisiciones Selectivas: STAG se especializa en la compra de activos industriales de inquilinos únicos en mercados secundarios y terciarios de Estados Unidos. Buscan propiedades con contratos de arrendamiento a largo plazo y arrendatarios de calidad para asegurar flujos de ingresos estables.
• Diversificación del Portafolio: A través de las adquisiciones, STAG busca diversificar su portafolio en términos geográficos, de tipo de inquilino y de industria. Esta diversificación reduce el riesgo específico de un solo activo o mercado y contribuye a la estabilidad y el crecimiento a largo plazo.
• Generación de Rentabilidad Ajustada al Riesgo: La adquisición de propiedades a precios atractivos en mercados menos saturados (secundarios/terciarios) permite a STAG obtener rendimientos superiores y una mayor rentabilidad ajustada al riesgo en comparación con la competencia directa por activos de primer nivel en mercados principales.

Aunque las adquisiciones son el motor principal, STAG también puede participar en:

• Desarrollo Limitado: Ocasionalmente, STAG puede emprender proyectos de desarrollo "build-to-suit" (construcción a medida) para inquilinos específicos, o expansiones de propiedades existentes. Sin embargo, el desarrollo no es su estrategia principal de crecimiento a gran escala como las adquisiciones.
• Expansión de Mercado: La "expansión de mercado" es inherentemente parte de su estrategia de adquisición, ya que continuamente evalúan nuevos mercados y submercados en Estados Unidos para identificar oportunidades de compra que se ajusten a sus criterios de inversión.

En resumen, la capacidad de STAG para identificar, adquirir e integrar propiedades industriales de inquilinos únicos en su portafolio es la piedra angular de su modelo de negocio y su estrategia de crecimiento futuro.

Para calcular el valor intrínseco del REIT STAG Industrial, utilizaremos el enfoque del Valor Neto de los Activos (NAV) ajustado. Este método es comúnmente empleado para los REITs, ya que valora las propiedades inmobiliarias a su valor de mercado actual, lo cual es más representativo que el valor contable.

Los datos financieros proporcionados corresponden al año fiscal más reciente de STAG Industrial, con fecha de cierre el 30 de diciembre de 2024.

A continuación, se detallan los pasos del cálculo:

• 1. Cálculo del Ingreso Operativo Neto (NOI - Net Operating Income):

  El NOI representa los ingresos generados por las propiedades, menos los gastos operativos directos de las mismas, excluyendo la depreciación, los gastos generales y administrativos no relacionados directamente con la operación de la propiedad, e intereses.

  • Ingresos por arrendamiento operativo (operatingleaseleaseincome): $762,892,000
  • Otros ingresos operativos (otheroperatingincome): $4,492,000
  • Costos directos de propiedades arrendadas (directcostsofleasedandrentedpropertyorequipment): $154,828,000

  Fórmula del NOI = Ingresos por arrendamiento operativo + Otros ingresos operativos - Costos directos de propiedades arrendadas
  NOI = $762,892,000 + $4,492,000 - $154,828,000 = $612,556,000

• 2. Estimación del Valor de Mercado de las Propiedades Inmobiliarias:

  Utilizamos el NOI calculado y el "input de medición de la propiedad inmobiliaria" (realestatepropertymeasurementinput) proporcionado, que corresponde a la Tasa de Capitalización (Cap Rate) del 0.063 (6.3%).

  • Tasa de Capitalización (realestatepropertymeasurementinput): 0.063

  Fórmula del Valor de Mercado de las Propiedades = NOI / Tasa de Capitalización
  Valor de Mercado de las Propiedades = $612,556,000 / 0.063 = $9,723,111,111.11

• 3. Cálculo de Otros Activos:

  Sumamos otros activos que no son propiedades inmobiliarias, pero que contribuyen al valor de la empresa.

  • Efectivo y equivalentes de efectivo (cashandcashequivalentsatcarryingvalue): $36,284,000
  • Efectivo y equivalentes de efectivo restringido (restrictedcashandcashequivalents): $1,109,000
  • Cuentas por cobrar netas (accountsreceivablenet): $136,357,000
  • Gastos pagados por adelantado y otros activos (prepaidexpenseandotherassets): $96,189,000
  • Activos derivados (derivativeassets): $36,466,000
  • Activos por derecho de uso de arrendamiento operativo (operatingleaserightofuseasset): $3,554,000
  • Activos intangibles netos excluyendo el fondo de comercio (intangibleassetsnetexcludinggoodwill): $428,865,000

  Total Otros Activos = $36,284,000 + $1,109,000 + $136,357,000 + $96,189,000 + $36,466,000 + $3,554,000 + $428,865,000 = $738,824,000

• 4. Identificación de Pasivos Totales:

  Se utiliza el valor total de pasivos proporcionado en los datos financieros.

  • Pasivos totales (liabilities): $3,304,227,000
• 5. Identificación de Participaciones No Controladoras (Minority Interest):

  Se refiere a la porción de la propiedad de una subsidiaria o empresa conjunta que no pertenece a la empresa matriz.

  • Participación minoritaria en sociedades operativas (minorityinterestinoperatingpartnerships): $69,932,000
  • Participación minoritaria en empresas conjuntas (minorityinterestinjointventures): $1,525,000

  Total Participación No Controladora = $69,932,000 + $1,525,000 = $71,457,000

• 6. Cálculo del Valor Neto de los Activos (NAV):

  El NAV se calcula sumando el valor de mercado de las propiedades inmobiliarias y otros activos, y restando los pasivos totales y las participaciones no controladoras.

  Fórmula del NAV = Valor de Mercado de las Propiedades + Otros Activos - Pasivos Totales - Participación No Controladora
  NAV = $9,723,111,111 + $738,824,000 - $3,304,227,000 - $71,457,000 = $7,086,251,111

• 7. Cálculo del Número de Acciones en Circulación:

  Se utiliza el número de acciones en circulación al final del período fiscal más reciente.

  • Acciones en circulación (sharesoutstanding): 186,517,523
• 8. Cálculo del Valor Intrínseco por Acción (NAV por Acción):

  Se divide el NAV total por el número de acciones en circulación.

  Fórmula del Valor Intrínseco por Acción = NAV / Acciones en Circulación
  Valor Intrínseco por Acción = $7,086,251,111 / 186,517,523 = $37.99

En resumen, los cálculos son los siguientes:

Basado en los datos financieros proporcionados para el año fiscal 2024 y utilizando el método del Valor Neto de los Activos (NAV), el valor intrínseco estimado para STAG Industrial es de $37.99 por acción.

A continuación, se presenta una evaluación de la empresa STAG Industrial (STAG) en las métricas solicitadas, con una puntuación del 0 al 10, donde 0 es el peor y 10 es el mejor, junto con una breve justificación para cada una.

Es importante recordar que estas puntuaciones son una instantánea basada en el conocimiento general del negocio y las tendencias del sector. Siempre se recomienda realizar una investigación profunda y considerar su propia tolerancia al riesgo antes de tomar cualquier decisión de inversión.