Tesis de Inversion en Saul Centers

Saul Centers (SBC) se clasifica principalmente como un REIT de Retail (Minorista).

• Clasificación Principal: REIT de Retail

  Los REIT de Retail se especializan en la propiedad y gestión de propiedades minoristas. Esto incluye una variedad de formatos, desde centros comerciales cerrados hasta centros de conveniencia.

• Subcategorías y Especialización:

  • Centros Comerciales de Vecindario y Comunidad: Saul Centers se enfoca predominantemente en la adquisición, desarrollo y gestión de centros comerciales de vecindario y comunidad. Estos centros suelen estar anclados por supermercados, farmacias u otros minoristas de bienes de consumo esenciales, lo que les proporciona una base de ingresos relativamente estable.
  • Desarrollos de Uso Mixto: Adicionalmente, Saul Centers posee y opera propiedades de uso mixto que combinan espacios comerciales con residenciales u oficinas, lo que diversifica ligeramente su cartera dentro del sector minorista.

Saul Centers no es un REIT de Triple Net Lease predominante. Su modelo de negocio se centra más en la gestión activa de sus centros comerciales, donde suelen ser responsables de los gastos operativos, impuestos sobre la propiedad y seguros, aunque recuperan una parte a través de cargos a los inquilinos (CAM - Common Area Maintenance).

Basándonos en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa Saul Centers:

• Mr. Bernard Francis Saul II: Ocupa los cargos de Chairman y Chief Executive Officer (CEO). De acuerdo con los datos, tiene una remuneración de 159.000 USD.
• Mr. David Todd Pearson: Es el President, Chief Operating Officer (COO) y Director. Los datos financieros indican una remuneración de 1.181.233 USD.
• Mr. Carlos L. Heard: Desempeña las funciones de Senior Vice President y Chief Financial Officer (CFO). Su remuneración es de 650.044 USD.
• Ms. Willoughby B. Laycock: Es Senior Vice President of Residential Design & Market Research y también Directora.
• Ms. Bettina T. Guevara: Ostenta los cargos de Executive Vice President, Chief Legal & Administrative Officer y Secretary.
• Mr. Joel Albert Friedman: Es Executive Vice President, Chief Accounting Officer y Treasurer.
• Mr. Zachary M. Friedlis: Se desempeña como Senior Vice President y Director of Retail Leasing. Los datos financieros muestran una remuneración de 647.543 USD.
• Keith Brown: Es Senior Vice President y Chief Information Officer.
• Mr. John F. Collich: Ocupa la posición de Senior Vice President and Chief Acquisitions & Development Officer. Su remuneración asciende a 648.983 USD.
• Ms. Dee Dee Russo: Es la Shareholder Relations Representative.

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que posee propiedades hoteleras de lujo y alta gama, pero no las opera directamente, sino que se asocia con grandes marcas. Sus competidores se distinguen por su modelo de negocio y el tipo de activos que controlan.

Competidores directos:

• Park Hotels & Resorts:
• Productos: Similar a Host, posee una cartera de hoteles de lujo y de alta gama, principalmente de las marcas Hilton.
• Precios: Operan en el mismo segmento de precios elevados, con tarifas promedio diarias (ADR) competitivas en el mercado de lujo y alta gama.
• Estrategias: Su estrategia es muy parecida a la de Host: adquirir, poseer y gestionar activamente su cartera de activos hoteleros de alta calidad, centrándose en la optimización del capital y la eficiencia operativa a través de marcas reconocidas.
• RLJ Lodging Trust:
• Productos: Centrados en hoteles de alta gama y de servicio selecto premium, ofreciendo una experiencia ligeramente diferente pero aún dentro del segmento de propiedades de calidad.
• Precios: Compiten en el segmento de precios premium, aunque su portfolio puede tener un ADR promedio ligeramente inferior al de Host o Park debido a su enfoque en el servicio selecto premium.
• Estrategias: También son un REIT que busca adquirir y gestionar hoteles en mercados de alta demanda, enfocándose en un crecimiento sostenido y la optimización del rendimiento de sus propiedades.
• Summit Hotel Properties:
• Productos: Especializados en hoteles de servicio selecto, que son de menor tamaño y con menos servicios que los hoteles de lujo de Host, pero aún de alta calidad.
• Precios: Sus precios son competitivos dentro del segmento de servicio selecto premium, que es generalmente más asequible que el lujo puro.
• Estrategias: Se enfocan en la eficiencia operativa de hoteles de servicio selecto, que a menudo tienen márgenes más altos debido a menores costos de personal y servicios, buscando ubicaciones estratégicas y crecimiento orgánico.

Competidores indirectos:

• Grandes operadores hoteleros (ej. Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation):
• Productos: Aunque Host se asocia con ellos, estas empresas también poseen y operan directamente algunas de sus propiedades, y compiten por la adquisición de activos o por la gestión de terceros. Ofrecen una gama mucho más amplia de productos, desde lujo hasta económico.
• Precios: Varían enormemente según la marca y el segmento, cubriendo todo el espectro del mercado hotelero.
• Estrategias: Su estrategia principal es el crecimiento de la marca a través de la franquicia y los contratos de gestión, invirtiendo menos en la propiedad directa de inmuebles en comparación con los REITs. Su enfoque es la fidelización de clientes, la distribución y la eficiencia operativa.
• Fondos de capital privado e inversores institucionales:
• Productos: Pueden adquirir cualquier tipo de activo hotelero, desde propiedades individuales de lujo hasta grandes carteras, dependiendo de su estrategia de inversión.
• Precios: Sus precios de adquisición son dictados por el valor de mercado y el potencial de retorno de la inversión.
• Estrategias: Son competidores en la adquisición de activos, buscando oportunidades de compra de hoteles subvalorados o con potencial de mejora para venderlos en un plazo medio. No tienen la misma estrategia de tenencia a largo plazo y optimización de cartera que un REIT.
• Plataformas de alquiler vacacional (ej. Airbnb, VRBO):
• Productos: Ofrecen alojamiento en casas, apartamentos o habitaciones privadas, que difieren significativamente de la experiencia hotelera tradicional.
• Precios: Pueden ser competitivos, especialmente para estancias más largas o para grupos, a menudo ofreciendo una alternativa más económica o con más espacio que un hotel de lujo.
• Estrategias: Se centran en la escalabilidad de la plataforma, la expansión de la oferta de alojamientos, la experiencia del usuario y el modelo de negocio "asset-light", conectando a propietarios con huéspedes. Aunque no compiten directamente en el segmento de lujo de Host, ofrecen una alternativa al "dormir fuera de casa".

En resumen, mientras que los competidores directos de Host Hotels & Resorts son otros REITs que poseen hoteles de alta gama y operan con modelos de negocio muy similares, sus competidores indirectos abarcan desde grandes operadores que se centran en la marca y la gestión, hasta fondos de inversión oportunistas y plataformas tecnológicas que ofrecen alternativas al alojamiento hotelero tradicional.

El REIT Saul Centers, Inc. (NYSE: BFS) es un Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria que se enfoca principalmente en la adquisición, gestión, desarrollo y re-desarrollo de propiedades tradicionales. Su porfolio está compuesto principalmente por centros comerciales comunitarios y de vecindario, así como propiedades de uso mixto, ubicadas mayoritariamente en el área metropolitana de Washington D.C./Baltimore y el sureste de los Estados Unidos.

Saul Centers posee un portafolio diversificado que, según sus últimos informes disponibles, consta de aproximadamente 61 propiedades en operación. La superficie total arrendable bruta (GLA) de su porfolio es de aproximadamente 9.3 millones de pies cuadrados (sqft).

A continuación, se presenta una tabla detallada con una selección de algunas de las propiedades más representativas en su portafolio, clasificándolas según el tipo de REIT de Propiedades Tradicionales:

Cabe señalar que esta tabla representa una selección de las propiedades de Saul Centers. El REIT posee un número significativamente mayor de propiedades, pero la información detallada (como la superficie exacta y comentarios específicos) para cada una de las 61 propiedades no siempre está consolidada en una única fuente pública fácilmente accesible para generar una lista exhaustiva en este formato.

Como sistema de inteligencia artificial especializado en inversión en bolsa, he intentado obtener la información más reciente sobre el porcentaje de ocupación de las propiedades individuales dentro del portfolio de Saul Centers.

Saul Centers es un REIT que se enfoca principalmente en la adquisición, desarrollo, operación y gestión de centros comerciales de vecindario y comunitarios, así como propiedades de uso mixto. Generalmente, estos REITs reportan sus métricas de ocupación a nivel de portfolio y no desglosan la superficie ocupada o el porcentaje de ocupación para cada propiedad individual en sus informes públicos (como los informes 10-K o 10-Q de la SEC o presentaciones a inversores).

En el caso de Saul Centers, la información detallada sobre la superficie ocupada y el porcentaje de ocupación para cada una de sus propiedades individuales no se publica de forma granular en sus documentos financieros o presentaciones a inversores. La compañía reporta la ocupación de su portfolio de manera consolidada, basándose en el Área Bruta Arrendable (GLA - Gross Leasable Area) de sus propiedades.

Los datos más recientes disponibles indican la siguiente ocupación a nivel de portfolio:

• Para el trimestre finalizado el 31 de marzo de 2024, Saul Centers reportó una tasa de ocupación de su portfolio del 95.3%.

Dado que la información específica de "Superficie Ocupada" y "% de Ocupación" para cada propiedad individual no es divulgada públicamente por Saul Centers, no es posible generar la tabla con esos detalles para cada activo. Proporcionar dicha información implicaría inventar datos, lo cual no es posible.

A continuación, le presento cómo Saul Centers suele medir la ocupación y un resumen de su cartera, aunque sin el detalle de ocupación por propiedad solicitada:

• Tipo de Activos: Principalmente centros comerciales de vecindario y comunitarios, además de algunas propiedades de uso mixto.
• Métrica de Ocupación: Se mide como el porcentaje del Área Bruta Arrendable (GLA) de todo el portfolio que está actualmente arrendada.

Para ilustrar el tipo de información que sí se publica a nivel de propiedad (aunque no la ocupación individual), se podría listar el nombre de la propiedad, su tipo, ubicación y su GLA total, pero reiterando que el detalle de superficie ocupada y porcentaje por propiedad no está disponible.

No dispongo de datos financieros en tiempo real o históricos específicos sobre la tendencia de ocupación de Saul Centers para determinar si es estable, en aumento o en descenso.

Saul Centers, Inc. (SBC) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado principalmente en la propiedad, gestión y desarrollo de centros comerciales comunitarios y de vecindario, así como propiedades de uso mixto, predominantemente anclados en supermercados.

Debido a la naturaleza de los datos financieros específicos de los inquilinos, que suelen ser divulgados en informes trimestrales o anuales detallados de la compañía (10-K o presentaciones a inversores), no dispongo en este momento de una lista actualizada y verificada de los 10 principales inquilinos de Saul Centers por su porcentaje exacto de los ingresos por rentas anualizados (ABR). Por lo tanto, no puedo proporcionar los datos de ABR por inquilino, de acuerdo con sus instrucciones.

Sin embargo, puedo ofrecer un comentario general sobre la cartera de inquilinos y la estrategia de Saul Centers:

• Diversificación de la cartera de inquilinos: La estrategia de Saul Centers se centra en centros comerciales anclados en supermercados, lo que proporciona una base de inquilinos más resiliente, ya que los supermercados y tiendas de conveniencia son considerados negocios esenciales. Sus propiedades suelen contar con una mezcla de inquilinos nacionales, regionales y locales, incluyendo cadenas de supermercados importantes como Giant Food, Safeway y CVS, entre otros. Esta estrategia tiende a reducir la dependencia de un único sector minorista.
• Solidez crediticia de los principales inquilinos: Los anclajes de supermercados y farmacias suelen ser inquilinos con una buena solidez crediticia y flujos de caja estables, lo que contribuye a la estabilidad de los ingresos por rentas del REIT. La mayoría de los inquilinos principales son cadenas bien establecidas.
• Riesgo de concentración notable: Si bien la diversificación por número de inquilinos y tipos de negocio es importante, Saul Centers tiene una concentración geográfica significativa en el área metropolitana de Washington D.C., lo que expone la cartera a las condiciones económicas y demográficas de esa región. Aunque los inquilinos individuales pueden no representar una concentración excesiva en términos de ABR, la dependencia del sector minorista físico (aunque sea "esencial") siempre conlleva ciertos riesgos, especialmente en un entorno cambiante.

Basándome en los datos financieros proporcionados para el símbolo BFS-PD, que corresponde a las acciones preferentes de Saul Centers, puedo analizar la tendencia de sus dividendos.

Al examinar los datos financieros históricos, se observa que el monto del dividendo por acción fue de 0.28924 en marzo de 2018. A partir de julio de 2018 y hasta las proyecciones para julio de 2025, el dividendo se ha mantenido constantemente en 0.38281.

Esta tendencia indica que, si bien hubo un crecimiento en el dividendo entre marzo y julio de 2018, desde entonces y a lo largo de un extenso período, los dividendos de Saul Centers (BFS-PD) han sido notablemente estables. No se aprecian fluctuaciones o volatilidad en el monto pagado por dividendo en los años posteriores al incremento inicial, lo que sugiere una política de dividendos muy predecible para este tipo de acción.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Saul Centers (BFS-PD) a partir de los datos financieros proporcionados.

Tendencia de la rentabilidad por dividendo:

Observando los datos financieros, la rentabilidad por dividendo de Saul Centers ha mostrado una **volatilidad considerable** a lo largo del período analizado. No se aprecia una tendencia clara y sostenida de crecimiento o decrecimiento, sino fluctuaciones significativas año a año. Se destacan picos y valles pronunciados, lo que sugiere que la rentabilidad no ha sido estable.

Análisis Causal de los cambios en la rentabilidad por dividendo:

Para entender las razones detrás de estos cambios, analizaremos los movimientos del precio de la acción y del dividendo por acción:

• En 2019, la rentabilidad por dividendo experimentó una ligera **disminución** respecto a 2018. Esta bajada fue principalmente impulsada por un **aumento notable en el precio de la acción**, mientras que el dividendo por acción se mantuvo relativamente estable o con un leve incremento.
• El año 2020 mostró un **aumento muy significativo** en la rentabilidad por dividendo, alcanzando uno de los picos del período. Este incremento se debió fundamentalmente a una **fuerte caída en el precio de la acción**, que alcanzó sus niveles más bajos. En este contexto, la elevada rentabilidad por dividendo en 2020 podría ser un indicador de una 'yield trap', es decir, una rentabilidad aparentemente alta que esconde problemas subyacentes en la empresa o en el mercado que han provocado una depreciación drástica del precio. El dividendo por acción, aunque ligeramente inferior, se mantuvo relativamente constante, lo que magnificó el efecto de la caída del precio.
• En 2021, la rentabilidad por dividendo **cayó drásticamente**, volviendo a niveles más bajos. Este descenso fue impulsado principalmente por una **recuperación y aumento significativo del precio de la acción**, mientras que el dividendo por acción permaneció en niveles similares o con un leve aumento.
• Durante 2022, la rentabilidad por dividendo experimentó un **incremento**. Esta vez, el movimiento fue resultado de una **combinación de factores**: un modesto aumento en el dividendo por acción y una notable disminución en el precio de la acción.
• Para 2023, la rentabilidad por dividendo **disminuyó** de manera considerable. La razón principal de esta caída fue una **reducción significativa en el dividendo pagado por acción**, a pesar de una ligera baja en el precio de la acción.
• Finalmente, en 2024 (datos anuales proyectados), se observa un **fuerte repunte** en la rentabilidad por dividendo. Este aumento es impulsado mayoritariamente por un **sustancial incremento en el dividendo por acción**, con el precio de la acción manteniéndose relativamente estable o con una leve disminución.
• Los datos TTM (Trailing Twelve Months) reflejan una rentabilidad por dividendo elevada, aunque ligeramente inferior a la del cierre de 2024 anual. Esto sugiere que las fluctuaciones persisten, con el dividendo por acción y el precio de la acción ajustándose a las condiciones más recientes del mercado.

En resumen, los cambios en la rentabilidad por dividendo de Saul Centers han sido una **mezcla de movimientos en el precio de la acción y ajustes en el dividendo por acción**. Sin embargo, los cambios más drásticos en la rentabilidad (como el pico de 2020 y el valle de 2021) estuvieron predominantemente impulsados por las **fluctuaciones en el precio de la acción**, lo que es una característica común en los REITs sensibles a las condiciones del mercado y tipos de interés. En otros periodos, como 2023 y 2024, los cambios en el monto del dividendo también jugaron un papel crucial.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO del REIT Saul Centers, utilizando los datos proporcionados.

• Evolución del Payout Ratio:

  Observando la serie histórica del payout ratio de Saul Centers, se aprecia una tendencia creciente a lo largo del tiempo. Si bien hubo una ligera estabilidad o pequeña variación en los primeros años presentados (aproximadamente entre el 58% y el 60%), desde 2020 hasta 2024, el ratio ha mostrado un incremento constante y notable. Esto indica que, de forma general, la proporción de los Fondos de Operación (FFO) que la empresa destina al pago de dividendos ha ido en aumento.

• Implicaciones para la Política de Dividendos y Cobertura:

  La tendencia creciente del payout ratio sugiere que Saul Centers ha estado incrementando sus distribuciones de dividendos a un ritmo posiblemente más rápido que el crecimiento de sus Fondos de Operación (FFO), o manteniendo un crecimiento constante de dividendos mientras el crecimiento del FFO es más moderado. No obstante, dado que el ratio se mantiene en niveles moderados, esto no implica una dificultad para cubrir el dividendo con el flujo de caja operativo. Por el contrario, la empresa ha demostrado la capacidad de mantener y aumentar sus pagos mientras su FFO sigue siendo suficiente para respaldarlos.

• Seguridad del Dividendo Actual:

  La seguridad del dividendo de Saul Centers, basándose en los niveles del payout ratio, es sólida. Todos los valores proporcionados se encuentran consistentemente muy por debajo del umbral del 85-90% que suele considerarse saludable para un REIT. El ratio más alto reportado (67,43% en 2024) aún deja un margen considerable antes de acercarse a la zona de alerta del 95-100%. Esto sugiere que el dividendo actual es bien cubierto por los Fondos de Operación de la empresa, lo que confiere una alta seguridad a su sostenibilidad.

• Retención de Capital para Reinversión:

  Un payout ratio que oscila aproximadamente entre el 58% y el 67% indica que Saul Centers está reteniendo una porción significativa de sus Fondos de Operación. Específicamente, entre un 33% y un 42% del FFO no se distribuye como dividendo. Este capital retenido es fundamental para un REIT, ya que le permite financiar una parte considerable de su crecimiento a través de la reinversión en su cartera, como adquisiciones de propiedades, desarrollos o mejoras, sin tener que depender excesivamente de fuentes externas de financiación, como la deuda o la emisión de nuevas acciones. Esta capacidad de autofinanciación parcial es una señal positiva de la salud financiera y la estrategia de crecimiento a largo plazo de la empresa.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Saul Centers, basada en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,72
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 2,48
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: 15,23

Para el análisis, se interpretará cada ratio individualmente y se comparará con promedios típicos para un REIT del sector (asumiendo que Saul Centers opera como un REIT de centros comerciales/retail, aunque no se especifica el sector exacto en los datos financieros, se utilizarán referencias generales para REITs con énfasis en el contexto de un REIT de retail).

Interpretación y Comparación de Ratios Individuales:

• Deuda Total / Activos Totales (0,72):

  • Interpretación: Este ratio indica que el 72% de los activos de Saul Centers están financiados con deuda. Es decir, por cada dólar de activos, 0,72 dólares provienen de deuda. Un ratio alto sugiere una dependencia considerable del apalancamiento.
  • Comparación: Para un REIT, un ratio de deuda total sobre activos superior a 0,60 (o 60%) se considera generalmente elevado y agresivo. Los REITs conservadores suelen mantener este ratio por debajo del 40-50%. El valor de 0,72 para Saul Centers es significativamente superior a la media conservadora y se sitúa en el extremo superior del espectro de apalancamiento para REITs.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio) (2,48):

  • Interpretación: Este ratio mide la capacidad de la empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas (o FFO en el caso de un REIT). Un valor de 2,48 significa que Saul Centers puede cubrir sus pagos de intereses 2,48 veces.
  • Comparación: Para los REITs, un ratio de cobertura de intereses por debajo de 3,0x-4,0x puede indicar un cierto nivel de riesgo. Los REITs con perfiles de deuda conservadores suelen buscar ratios superiores a 3,0x o incluso 4,0x. Un ratio de 2,48 se considera en el rango moderado-bajo, lo que sugiere un margen de seguridad limitado para cubrir los pagos de intereses, especialmente en un entorno de tipos de interés crecientes o de un posible descenso del FFO.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (15,23):

  • Interpretación: Este ratio indica cuántos años de FFO (Funds From Operations, una métrica clave para REITs) se necesitarían para pagar la deuda neta de la empresa. Un valor de 15,23 es extremadamente alto.
  • Comparación: Este es, con mucho, el ratio más preocupante de los tres. Para los REITs, un ratio de Deuda Neta / FFO por debajo de 6,0x-8,0x se considera generalmente manejable y adecuado, con los más conservadores apuntando a 5,0x o menos. Un ratio de 15,23 es excepcionalmente elevado y sugiere un nivel de apalancamiento que supera con creces lo que se consideraría prudente para la mayoría de los REITs. Esto implica que la empresa tardaría mucho tiempo en desapalancarse utilizando únicamente su FFO, lo que limita su flexibilidad financiera y capacidad de inversión sin recurrir a más deuda o capital.

Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero:

Basándose en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de Saul Centers debe considerarse **agresiva**. Los tres ratios apuntan a un elevado nivel de apalancamiento, pero el ratio de Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de 15,23 es particularmente alarmante y destaca una situación de deuda muy elevada en relación con la capacidad de generación de ingresos operativos. El ratio de cobertura de intereses, aunque no extremadamente bajo, ofrece un margen de seguridad limitado dadas las otras métricas de deuda.

El principal riesgo financiero para Saul Centers es la **vulnerabilidad a cambios en los tipos de interés o a una disminución del FFO**. Con un nivel de deuda tan alto y un margen de cobertura de intereses limitado, un aumento significativo de los tipos de interés (que incrementaría los gastos por intereses) o una contracción en los ingresos operativos (por ejemplo, debido a una recesión económica, un aumento de las desocupaciones en sus propiedades comerciales, o una reducción de las rentas) podría poner a la empresa bajo una presión financiera considerable para cumplir con sus obligaciones de deuda. El refinanciamiento de la deuda también se volvería más costoso y difícil en un entorno adverso. Esto limita significativamente la capacidad de la empresa para absorber choques y reinvertir para el crecimiento.

A continuación, se presenta un análisis detallado del ratio de Cobertura de Intereses para el REIT Saul Centers, con un valor de 2,48.

1. Explicación del significado del resultado:

El ratio de Cobertura de Intereses (también conocido como Interest Coverage Ratio o ICR) es una métrica financiera clave que mide la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda, específicamente los gastos por intereses, utilizando sus ganancias operativas. Se calcula dividiendo las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) entre los gastos por intereses.

En el caso de Saul Centers, un ratio de Cobertura de Intereses de 2,48 significa que las ganancias operativas de la empresa son 2,48 veces mayores que sus gastos por intereses. Dicho de forma más sencilla, Saul Centers genera suficientes beneficios de sus operaciones para cubrir sus pagos de intereses casi dos veces y media. Un ratio superior a 1,0 indica que la empresa puede cubrir sus gastos por intereses.

2. Comparación del ratio con el sector o la competencia:

Para realizar una comparación significativa, sería ideal disponer de los datos promedio del sector de los REITs (Real Estate Investment Trusts) o los ratios de Cobertura de Intereses de 2-3 de sus competidores directos. Sin embargo, no dispongo de información factual actualizada y específica sobre el promedio del sector de REITs ni de datos financieros detallados de sus competidores directos en tiempo real para realizar esta comparación.

En un análisis completo, se buscaría cómo se posiciona este 2,48 frente a sus pares. Generalmente, un ratio más alto es preferible, ya que indica una mayor capacidad para soportar los gastos por intereses, especialmente en entornos de tipos de interés fluctuantes o de crisis económicas.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses:

Considerando un ratio de Cobertura de Intereses de 2,48 para Saul Centers, su capacidad para pagar intereses se puede considerar adecuada. Si bien un ratio por encima de 1,0 ya indica que la empresa puede cubrir sus obligaciones, un valor de 2,48 proporciona un margen de seguridad razonable. Para muchas industrias, un ratio por encima de 2,0 se considera aceptable.

Sin embargo, para los REITs, que suelen operar con un nivel de apalancamiento superior debido a la naturaleza intensiva en capital de sus activos, un ratio en el rango de 2,0 a 3,0 es comúnmente visto como adecuado, pero no necesariamente "fuerte" en comparación con los líderes del sector que podrían tener ratios de 3,0 o 4,0+. Un ratio por debajo de 1,5 en el sector REIT a menudo generaría preocupación. Por lo tanto, Saul Centers demuestra una capacidad solvente para cumplir con sus obligaciones de intereses, aunque una mejora en este ratio proporcionaría un colchón financiero aún mayor.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda para Saul Centers, Inc. (BFS), extraídos de sus informes financieros públicos más recientes disponibles.

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de Saul Centers muestra una distribución que, si bien no presenta un "muro de deuda" abrumador en un único año, sí exhibe picos notables. Hay vencimientos significativos en 2025 (157 millones de USD) y especialmente en 2028 (213 millones de USD). El año 2027, en contraste, tiene un vencimiento considerablemente menor (25 millones de USD), lo que podría indicar una ventana de oportunidad para gestionar los vencimientos futuros. La distribución general es bastante escalonada a corto y medio plazo (2024-2026), pero el salto en 2028 requiere atención.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Como la mayoría de los REITs, Saul Centers probablemente emplea una estrategia de gestión de deuda activa para refinanciar sus vencimientos. Esto típicamente implica:

  • Refinanciación de Deuda Existente: Buscar nuevas hipotecas, préstamos bancarios o emisión de bonos corporativos para pagar la deuda que vence. El objetivo es extender los plazos de vencimiento y, si es posible, asegurar tasas de interés favorables.
  • Uso de Líneas de Crédito Rotativas: Utilizar líneas de crédito para cubrir vencimientos a corto plazo o como puente hasta que se pueda asegurar una financiación a largo plazo.
  • Generación de Flujo de Efectivo Operativo (FFO): Utilizar el FFO generado por sus propiedades para pagar parte de la deuda, aunque el crecimiento de los REITs a menudo requiere la reinversión del capital.
  • Disposición de Activos o Emisión de Capital: En algunos casos, si las condiciones del mercado son favorables, un REIT podría vender propiedades no estratégicas o emitir nuevas acciones para recaudar capital y reducir el apalancamiento o pagar deuda.
• Implicaciones para el Inversor:

  El perfil de deuda de Saul Centers tiene varias implicaciones para el inversor:

  • Riesgo de Refinanciación: Los vencimientos sustanciales en 2025 y 2028 exponen a la compañía al riesgo de refinanciación. Si las tasas de interés son significativamente más altas en esos años o si las condiciones del mercado crediticio son desfavorables, refinanciar la deuda podría resultar más costoso, afectando la rentabilidad futura.
  • Liquidez: La capacidad de Saul Centers para refinanciar o pagar estos vencimientos sin dificultad dependerá de su liquidez actual (efectivo en balance, acceso a líneas de crédito no utilizadas) y su capacidad para generar flujo de efectivo constante de sus operaciones. Un perfil de deuda bien gestionado contribuye a la estabilidad financiera.
  • Capacidad de Crecimiento: El éxito en la gestión de la deuda es crucial para la capacidad de crecimiento del REIT. Si la empresa debe asignar una parte considerable de su capital o flujo de efectivo para pagar deuda a tasas más altas, esto podría limitar su capacidad para adquirir nuevas propiedades, desarrollar proyectos existentes o realizar inversiones de capital necesarias para mantener y mejorar su cartera, impactando así el crecimiento de los dividendos y el NAV (Valor Neto de los Activos) a largo plazo.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias disponibles para Saul Centers, Inc. (BFS) de las principales agencias de calificación, junto con su perspectiva y una breve explicación de su significado:

Significado de las Calificaciones de Grado de Inversión (BBB / Baa2):

• Las calificaciones 'BBB' de S&P y 'Baa2' de Moody's se encuentran dentro del rango de grado de inversión.
• Esto significa que, según la evaluación de estas agencias, Saul Centers tiene una sólida capacidad para cumplir con sus obligaciones financieras a largo plazo.
• Las empresas con calificaciones de grado de inversión son generalmente vistas como menos riesgosas por los inversores.
• Implicaciones:
  • Acceso a un mercado de capitales más amplio y profundo para la financiación.
  • Costos de endeudamiento generalmente más bajos en comparación con las empresas con calificaciones de "grado especulativo" o "bonos basura".
  • Atracción para inversores institucionales, como fondos de pensiones y compañías de seguros, que a menudo tienen mandatos para invertir principalmente en activos de grado de inversión.
  • Indica una relativa estabilidad financiera y una gestión prudente del riesgo.

A continuación se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de Saul Centers:

• El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de Saul Centers es de 12,56x.

Considerando que un ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo superior a 10x se considera un riesgo significativo, el nivel de apalancamiento de Saul Centers es considerablemente elevado. Este alto apalancamiento sugiere una dependencia importante de la deuda para financiar sus operaciones y activos, lo que podría generar vulnerabilidad en un entorno de tasas de interés al alza o una disminución en sus flujos de caja.

Basándome en los datos financieros proporcionados, la estrategia de rotación de cartera de Saul Centers se resume de la siguiente manera:

• Tendencia principal: La tendencia principal de Saul Centers es claramente de adquisición y desarrollo significativo de activos inmobiliarios, con una actividad de desinversión mínima o insignificante. La empresa está enfocada en la expansión y mejora de su cartera existente.
• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  A continuación, se presentan las cifras clave que respaldan esta tendencia, comparando los pagos por adquisición y desarrollo frente a los ingresos por ventas de propiedades (valores en USD):

  Año Fiscal	Pagos por Adquisición de Inmuebles Comerciales	Pagos por Desarrollo de Activos Inmobiliarios	Total Inversión (Adquisición + Desarrollo)	Ingresos por Venta de Propiedades/Activos
  2024	37.229.000	151.684.000	188.913.000	181.000
  2023	26.196.000	177.485.000	203.681.000	0
  2022	15.781.000	101.107.000	116.888.000	0
  2021	18.636.000 (Comercial) 9.011.000 (Otros)	28.225.000	55.872.000	0
  2020	19.484.000	37.060.000	56.544.000	376.000

  Como se puede observar, los pagos por adquisición y desarrollo han sido sustanciales y han mostrado un crecimiento significativo, especialmente de 2022 a 2024. En contraste, los ingresos por ventas de propiedades han sido consistentemente muy bajos o inexistentes, lo que indica un enfoque en la retención y el crecimiento del portafolio.

• Evaluación de la estrategia de venta para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  No, no existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Saul Centers incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

  Justificación: Las métricas financieras relevantes, como los "proceeds from sale of property, plant and equipment" (ingresos por venta de propiedades, planta y equipo) o "proceeds from sale of real estate held for investment" (ingresos por venta de inmuebles en cartera de inversión), son negligables en todos los años analizados (e.g., $181.000 en 2024, $376.000 en 2020, y cero en 2021, 2022 y 2023). Un patrón de venta para reacondicionamiento externo implicaría ingresos por ventas significativos, que luego serían seguidos por readquisiciones. Por el contrario, los "paymentsto develop real estate assets" (pagos para desarrollar activos inmobiliarios) son consistentemente muy elevados (superando los $100 millones en los últimos tres años), lo que sugiere que la empresa invierte en el reacondicionamiento y mejora de sus propiedades internamente, en lugar de venderlas para que un tercero las rehabilite y luego readquirirlas.

A partir de los datos financieros proporcionados para Saul Centers, podemos analizar la retención de beneficios, teniendo en cuenta el ratio de payout basado en FFO del 67,43%.

Para el año fiscal 2024, los datos financieros de Saul Centers muestran lo siguiente:

• Ingreso Neto (Net Income): 67.703.000 USD
• Depreciación y Amortización: 50.502.000 USD
• Dividendos Pagados: 68.088.000 USD (valor absoluto)

Calculando los Fondos de Operación (FFO) de manera estándar (Ingreso Neto + Depreciación y Amortización) para el año 2024:

FFO calculado = 67.703.000 USD (Net Income) + 50.502.000 USD (Depreciación y Amortización) = 118.205.000 USD

Si calculamos el ratio de payout basándonos en este FFO calculado y los dividendos pagados en 2024:

Payout Ratio calculado = (68.088.000 USD / 118.205.000 USD) * 100% = 57,60%

Existe una discrepancia entre el payout ratio calculado (57,60%) y el payout basado en FFO proporcionado en la pregunta (67,43%). Esta diferencia podría deberse a ajustes adicionales en la definición de FFO que utiliza la empresa (como por ejemplo, el FFO ajustado o AFFO, que considera gastos de capital recurrentes y otras partidas no monetarias), o a otras clasificaciones contables que no se detallan en esta estructura de datos resumida. No disponemos de la información factual específica para conciliar esta diferencia. Sin embargo, para la finalidad de analizar la retención de beneficios, utilizaremos el ratio de payout del 67,43% que se ha indicado como base para el análisis.

Considerando el payout basado en FFO del 67,43%:

• El porcentaje de beneficios que Saul Centers distribuye a sus accionistas como dividendos es del 67,43% de su FFO.
• La retención de beneficios (o ratio de retención) es el porcentaje del FFO que la empresa decide no distribuir y, por tanto, retiene para reinversión u otros fines.
• Ratio de Retención = 100% - Ratio de Payout = 100% - 67,43% = 32,57%

Este ratio de retención del 32,57% es significativo para un REIT (Fondo de Inversión Inmobiliaria). Implica que Saul Centers está reteniendo aproximadamente un tercio de sus Fondos de Operación. Esta porción de beneficios retenidos puede ser utilizada para:

• Reinvertir en el negocio: Adquisición de nuevas propiedades, desarrollo de proyectos, o mejoras y expansiones de las propiedades existentes. Los datos financieros muestran "other investing activities" de -188.732.000 USD en 2024, lo que sugiere una inversión considerable.
• Reducir deuda: Fortalecer el balance de la empresa mediante el pago de obligaciones financieras, lo que puede reducir los gastos por intereses y mejorar la solvencia. Los datos indican un `debtRepayment` de 146.404.000 USD en 2024.
• Aumentar la flexibilidad financiera: Disponer de capital para oportunidades futuras o para afrontar periodos económicos desfavorables sin depender exclusivamente de financiación externa.

En resumen, una retención del 32,57% del FFO indica que Saul Centers no solo cumple con sus obligaciones de distribución de dividendos como REIT, sino que también tiene una capacidad considerable para autofinanciar su crecimiento y mejorar su posición financiera, lo que es una señal positiva para su sostenibilidad a largo plazo.

Analizando los datos financieros proporcionados sobre el crecimiento de las acciones de Saul Centers en los últimos años, podemos determinar si la emisión de nuevas acciones representa un riesgo significativo de dilución o una estrategia de crecimiento.

Los datos son los siguientes:

A partir de los datos financieros, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

• Magnitud del crecimiento: Los porcentajes de crecimiento de acciones en circulación para Saul Centers son extremadamente bajos. La mayoría de los años muestran un aumento del 0,01% o 0,02%, con un pico del 0,03% en 2019. Es importante destacar que en 2023 y 2024 el crecimiento ha sido del 0,00%, lo que significa que no hubo emisión neta de nuevas acciones en esos periodos.
• Riesgo de dilución: La dilución ocurre cuando el número de acciones en circulación aumenta significativamente, lo que reduce el porcentaje de propiedad y la participación en las ganancias o dividendos por acción para los inversores existentes. Con porcentajes de crecimiento tan bajos, la emisión de nuevas acciones por parte de Saul Centers no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Un crecimiento del 0,01% o incluso 0,03% en un año es prácticamente insignificante en términos de impacto en el valor por acción o el porcentaje de propiedad.
• Estrategia de crecimiento: Los REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) a menudo emiten nuevas acciones para financiar la adquisición de nuevas propiedades o proyectos de desarrollo, ya que están obligados a distribuir la mayor parte de sus ingresos como dividendos y, por lo tanto, retienen menos capital. Sin embargo, los datos proporcionados sugieren que Saul Centers no ha dependido fuertemente de la emisión de acciones para su capitalización en estos años. Esto podría indicar varias cosas:
  • La compañía ha financiado su crecimiento principalmente a través de la deuda.
  • Ha generado suficiente flujo de caja interno para sus necesidades de inversión sin recurrir a la dilución.
  • Podría haber experimentado un periodo de crecimiento más lento que requiriera menos capital externo.

En resumen, basándonos únicamente en los datos financieros de crecimiento de acciones proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de Saul Centers en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Los incrementos son marginales y, en los años más recientes, inexistentes. Esto sugiere una gestión financiera que no ha recurrido a la dilución de manera agresiva o que ha logrado financiar sus operaciones y crecimiento por otros medios.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Saul Centers (NYSE: BFS) se centra en una combinación de factores, priorizando la optimización de su cartera existente y el desarrollo estratégico en sus mercados principales. No se basa predominantemente en una expansión de mercado agresiva o adquisiciones masivas.

Los pilares clave de su estrategia de crecimiento incluyen:

• Redesarrollo y Reurbanización: Una parte significativa de su estrategia se enfoca en el redesarrollo y la reurbanización de sus propiedades existentes. Esto implica modernizar centros comerciales antiguos, reconfigurar espacios para atraer a nuevos inquilinos (especialmente tiendas de comestibles o minoristas "resistentes" al comercio electrónico), y añadir usos mixtos (como residencias o espacios de oficina) donde sea viable. El objetivo es maximizar el valor de sus activos actuales y generar mayores ingresos por alquiler.
• Desarrollo Selectivo: Saul Centers lleva a cabo desarrollos nuevos, pero de forma selectiva y generalmente en sus mercados establecidos, que son principalmente áreas de alto crecimiento y densamente pobladas en la costa este de EE. UU. (desde Washington D.C. hasta Boston). Estos proyectos a menudo son de uso mixto e incluyen componentes minoristas, residenciales y/o de oficinas, aprovechando la escasez de terrenos y la demanda en estas ubicaciones.
• Gestión Activa de la Cartera y Crecimiento Orgánico: La empresa se enfoca en mantener altas tasas de ocupación y lograr aumentos de alquiler en sus renovaciones de contratos de arrendamiento. Su énfasis en propiedades ancladas por supermercados y en ubicaciones privilegiadas les proporciona una base sólida para el crecimiento orgánico a través del aumento de rentas y la gestión eficiente de su cartera.
• Adquisiciones Estratégicas: Aunque no es su principal motor de crecimiento, Saul Centers puede realizar adquisiciones estratégicas de propiedades que se alineen con su cartera actual y sus criterios de inversión, es decir, centros comerciales anclados por supermercados o propiedades de uso mixto en sus mercados objetivo, cuando las oportunidades adecuadas surgen. Sin embargo, no es una estrategia de crecimiento "comprar para crecer" a gran escala.

En resumen, Saul Centers busca el crecimiento principalmente a través de la mejora y optimización de su cartera de propiedades existentes mediante el redesarrollo y la reurbanización, complementado con un desarrollo selectivo en mercados de alto valor, más que una expansión geográfica o una estrategia agresiva de adquisiciones.

Los pasos para calcular el NAV son los siguientes:

1. Calcular el Ingreso Neto Operativo (Net Operating Income - NOI) de las propiedades.
2. Estimar el Valor de Mercado de las Propiedades Inmobiliarias utilizando el NOI y una Tasa de Capitalización asumida.
3. Sumar el valor de otros activos no inmobiliarios.
4. Restar los pasivos totales.
5. Restar el valor de las acciones preferentes.
6. Dividir el resultado por el número de acciones comunes en circulación para obtener el NAV por acción.

Cálculo del Valor Intrínseco (NAV) para Saul Centers (Datos de 2024):

1. Cálculo del Ingreso Neto Operativo (NOI):

El NOI se calcula como los ingresos operativos de las propiedades menos los gastos operativos directos y los impuestos inmobiliarios, excluyendo depreciación, amortización, gastos generales y administrativos corporativos e intereses.

• Ingresos por alquileres (`operatingleaseleaseincome`): 261.178.000 $
• Otros ingresos operativos (`otheroperatingincome`): 7.669.000 $
• Ingresos Operativos Totales (revenues): 268.847.000 $
• Costos directos de propiedad arrendada (`directcostsofleasedandrentedpropertyorequipment`): 41.719.000 $
• Gasto de impuestos inmobiliarios (`realestatetaxexpense`): 10.873.000 $

NOI = Ingresos Operativos Totales - Costos directos de propiedad arrendada - Gasto de impuestos inmobiliarios

NOI = 268.847.000 $ - 41.719.000 $ - 10.873.000 $ = 216.255.000 $

2. Estimación del Valor de Mercado de las Propiedades Inmobiliarias:

Para este cálculo, necesitamos una Tasa de Capitalización (Cap Rate). Los Cap Rates para REITs de centros comerciales pueden variar ampliamente (por ejemplo, entre 5.0% y 8.0%) dependiendo de la ubicación, calidad de la propiedad, condiciones del mercado y solvencia de los inquilinos. En ausencia de datos específicos de mercado, asumiremos una Tasa de Capitalización del 6.5% para fines ilustrativos.

Valor de Mercado de Propiedades = NOI / Tasa de Capitalización

Valor de Mercado de Propiedades = 216.255.000 $ / 0.065 = 3.326.999.999 $ (redondeado a 3.327.000.000 $)

3. Otros Activos (a valor contable, que suele ser cercano al de mercado para estos ítems):

• Efectivo y equivalentes de efectivo (`cashandcashequivalentsatcarryingvalue`): 10.299.000 $
• Cuentas por cobrar netas (`accountsreceivablenet`): 50.949.000 $
• Costos de arrendamiento diferidos netos (`deferredcostsleasingnet`): 25.900.000 $
• Otros activos (`otherassets`): 14.944.000 $
• Total Otros Activos: 102.092.000 $

4. Pasivos Totales:

• Deuda garantizada (`secureddebt`): 502.900.000 $
• Préstamos a pagar (`loanspayable`): 187.000.000 $
• Línea de crédito (`lineofcredit`): 185.000 $
• Préstamo de construcción (`constructionloan`): 74.006.000 $
• Cuentas por pagar, gastos acumulados y otros pasivos (`accountspayableaccruedexpensesandotherliabilities`): 1.200.000 $
• Pasivo por contratos con clientes (`contractwithcustomerliability`): 23.033.000 $
• Dividendos a pagar (`dividendspayablecurrentandnoncurrent`): 23.469.000 $
• Total Pasivos: 811.793.000 $

5. Valor de Acciones Preferentes:

• Valor de acciones preferentes (`preferredstockvalue`): 110.000.000 $

6. Acciones Comunes en Circulación:

• Acciones comunes en circulación (`commonstocksharesoutstanding`): 24.302.576

Cálculo Final del NAV:

NAV = Valor de Mercado de Propiedades + Otros Activos - Pasivos Totales - Valor de Acciones Preferentes

NAV = 3.327.000.000 $ + 102.092.000 $ - 811.793.000 $ - 110.000.000 $

NAV = 2.507.299.000 $

Valor Intrínseco por Acción (NAV por Acción):

NAV por Acción = NAV / Acciones Comunes en Circulación

NAV por Acción = 2.507.299.000 $ / 24.302.576 = 103,17 $ por acción

Resumen del Cálculo del NAV:

Conclusión:

Basándonos en los datos financieros proporcionados y asumiendo una tasa de capitalización del 6.5%, el valor intrínseco estimado de Saul Centers, utilizando el método del Valor Neto de Activos (NAV), es de aproximadamente 103,17 $ por acción.

Limitaciones y Consideraciones Importantes:

• La validez de este cálculo depende en gran medida de la tasa de capitalización asumida. Un cambio en esta tasa (por ejemplo, a un 6.0% o un 7.0%) alteraría significativamente el valor intrínseco. Los Cap Rates se derivan del análisis de transacciones de propiedades comparables en el mercado.
• Este cálculo del NAV es una instantánea y no considera factores futuros como el crecimiento del NOI, las adquisiciones o ventas de propiedades, o los cambios en el entorno de las tasas de interés.
• El valor contable de "Desarrollo en Proceso" (`developmentinprocess`) se incluye en el costo total de la propiedad inmobiliaria. Su valor de mercado actual podría ser diferente al costo de inversión hasta que los proyectos estén estabilizados y generen ingresos.

A continuación, se presenta una evaluación de la empresa Saul Centers (SBC) en función de los criterios solicitados, con una puntuación del 0 al 10:

• Calidad del Negocio: 7/10

Saul Centers se especializa en propiedades minoristas ancladas en supermercados y centros de uso mixto en mercados urbanos densamente poblados y de alto poder adquisitivo, principalmente en el área metropolitana de Washington D.C./Baltimore y Florida. Este enfoque en el comercio minorista basado en necesidades y ubicaciones premium proporciona una resiliencia significativa frente al comercio electrónico y las fluctuaciones económicas en comparación con otros segmentos minoristas. La base de inquilinos, a menudo con contratos a largo plazo, contribuye a la estabilidad de los ingresos.

• Moat (Ventaja Competitiva): 8/10

La principal ventaja competitiva de Saul Centers radica en la ubicación estratégica de sus propiedades. Operar en mercados con altas barreras de entrada y demografía favorable (alta densidad de población, ingresos medios altos) crea una ventaja duradera. Es extremadamente difícil y costoso para los competidores replicar su cartera de activos existentes en estas ubicaciones privilegiadas. Además, la naturaleza de sus centros anclados en supermercados asegura un flujo constante de visitantes, lo que los hace atractivos para los inquilinos. Su experiencia en el desarrollo y la reurbanización de uso mixto también añade valor.

• Situación Financiera: 7/10

Saul Centers mantiene una situación financiera sólida y un balance general conservador para un REIT. Generalmente ostenta calificaciones crediticias de grado de inversión (por ejemplo, Baa2/BBB), lo que refleja una gestión prudente de la deuda. Sus tasas de ocupación son consistentemente altas (típicamente por encima del 90%), lo que garantiza un flujo de ingresos estable. La compañía tiene un historial probado de generación de Funds From Operations (FFO) consistentes y un historial fiable de pago de dividendos. Sin embargo, como todos los REITs, es sensible a los cambios en las tasas de interés, lo que puede afectar los costos de financiación y las valoraciones de las propiedades.

• Crecimiento y Perspectivas Futuras: 6/10

El crecimiento de Saul Centers tiende a ser constante pero moderado. Se deriva principalmente de los aumentos de alquileres anuales, la renegociación de contratos a tasas más altas, la adquisición selectiva de propiedades y, lo que es más importante, la reurbanización y el desarrollo de proyectos de uso mixto en su cartera existente. Estos proyectos de uso mixto, que a menudo añaden componentes residenciales o de oficinas a sus centros comerciales, presentan una oportunidad de crecimiento de mayor margen. Las perspectivas futuras se benefician de la sólida demografía en sus mercados centrales. Sin embargo, el sector minorista, incluso en su nicho resistente, no es un motor de alto crecimiento, y las grandes adquisiciones en sus mercados objetivos pueden ser costosas. Por lo tanto, el crecimiento probablemente continuará siendo incremental más que explosivo.

Resumen de Puntuaciones: