Tesis de Inversion en Seritage Growth Properties

Seritage Growth Properties (SRG) pertenece a la categoría de REITs Minoristas (Retail REITs).

Dentro del sector minorista, su especialización es muy particular y se puede clasificar con las siguientes subcategorías:

• REIT de Reposicionamiento y Reurbanización (Redevelopment/Repositioning REIT): Su estrategia principal ha sido la de adquirir y reurbanizar antiguos emplazamientos de tiendas Sears y Kmart, transformándolos en centros comerciales multi-inquilino o propiedades de uso mixto. Esto implica un enfoque significativo en la gestión del desarrollo y la creación de valor a través de la remodelación de activos subutilizados.
• REIT de Grandes Espacios Comerciales (Big Box Retail REIT), en el sentido de que su cartera inicial consistía en grandes almacenes, pero con el objetivo de subdividir y reconfigurar esos espacios para una variedad de nuevos inquilinos minoristas, de ocio y de servicios.

Respecto a si es un REIT de Triple Net Lease: No, Seritage Growth Properties no se clasifica primariamente como un REIT de Triple Net Lease. Su modelo de negocio se centra en la reurbanización y la gestión activa de propiedades para atraer a múltiples inquilinos, en lugar de adquirir propiedades existentes bajo contratos de arrendamiento a largo plazo con cláusulas de triple neto. Si bien podría tener algunos contratos de arrendamiento con estructuras netas, su estrategia principal no es la de un REIT NNN tradicional como Realty Income o W. P. Carey, cuyo foco está en la adquisición de activos con arrendamientos ya establecidos donde el inquilino asume la mayoría de los gastos operativos.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las siguientes personas dirigen la empresa Seritage Growth Properties:

• Mr. Adam Spencer Metz: Desempeña los cargos de Presidente Interino, Director Ejecutivo Interino y Presidente Independiente. Nació en 1961 y su remuneración es de 200.000 USD.
• Mr. Matthew E. Fernand: Ocupa los puestos de Director Jurídico y Secretario Corporativo. Nació en 1977 y su remuneración asciende a 1.819.131 USD.
• Mr. Nino Cammalleri: Es Vicepresidente Senior y Asesor Legal de Bienes Raíces.
• Mr. John Andrew Garilli: Se desempeña como Director Financiero Interino. Nació en 1965.
• Mr. Eric Dinenberg: Es el Director de Operaciones. Nació en 1983 y su remuneración es de 1.712.935 USD.

A continuación, se presenta un resumen de los cargos y la remuneración (cuando esté disponible) para cada director:

Nombre	Cargo(s)	Remuneración (USD)
Mr. Adam Spencer Metz	Interim President, Interim Chief Executive Officer & Independent Chairman	200.000
Mr. Matthew E. Fernand	Chief Legal Officer & Corporate Secretary	1.819.131
Mr. Nino Cammalleri	Senior Vice President & Real Estate Counsel	No disponible
Mr. John Andrew Garilli	Interim Chief Financial Officer	No disponible
Mr. Eric Dinenberg	Chief Operating Officer	1.712.935

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en el sector hotelero, que posee un portafolio de propiedades de lujo y de alta gama gestionadas por marcas hoteleras líderes. Sus competidores se dividen en directos (otros REITs hoteleros) e indirectos (empresas de gestión/franquicia hotelera y plataformas de alquiler vacacional).

• Competidores Directos: Otros REITs Hoteleros

• Park Hotels & Resorts (PK)

  • Productos: Muy similar a Host, su portafolio consiste principalmente en hoteles de lujo y de alta gama, muchos de los cuales fueron propiedades de Hilton (marcas como Hilton, Waldorf Astoria, Conrad, Embassy Suites). Al igual que Host, se enfoca en propiedades de gran tamaño y alta calidad, a menudo en ubicaciones estratégicas.
  • Precios: Competitivo con Host, aplicando precios premium consistentes con el segmento de lujo y de alta gama de sus hoteles, buscando maximizar el REVPAR (ingreso por habitación disponible).
  • Estrategias: Modelo de negocio REIT similar, centrado en la gestión de activos, la optimización del rendimiento del portafolio a través de inversiones de capital estratégicas y la desinversión de activos no esenciales para mejorar los rendimientos para los accionistas. Se diferencia ligeramente por su origen más concentrado en el portafolio de Hilton.

• DiamondRock Hospitality Company (DRH)

  • Productos: También posee un portafolio de hoteles de lujo y de alta gama, a menudo bajo marcas reconocidas como Marriott, Hilton y Hyatt, pero también incluye algunas propiedades independientes o de "estilo de vida" que buscan ofrecer una experiencia más única. Su enfoque es similar en cuanto a la calidad de los activos.
  • Precios: Similar a Host y Park, con una estrategia de precios premium para sus propiedades de alta calidad y ubicaciones privilegiadas.
  • Estrategias: Como REIT, su estrategia se centra en la adquisición, propiedad y gestión de activos hoteleros de alta calidad para generar ingresos y crecimiento a largo plazo. Pueden diferenciarse en la selección de activos al incluir un mayor porcentaje de hoteles boutique o "experienciales" en su portafolio.

• Ryman Hospitality Properties (RHP)

  • Productos: Más especializado. Posee un portafolio de hoteles de convenciones y reuniones de gran escala bajo la marca Gaylord Hotels, a menudo con instalaciones significativas para eventos, restaurantes y entretenimiento. Aunque son de alta gama, su enfoque es más nicho en el segmento de grupos y convenciones.
  • Precios: Su estrategia de precios está muy orientada a los grupos, eventos y convenciones, con paquetes integrales que a menudo incluyen alojamiento, salas de reuniones y servicios de catering.
  • Estrategias: Se diferencia por su especialización en el segmento de grandes grupos y eventos, operando a menudo con un modelo de "destino" que incluye atracciones y entretenimiento. Mientras Host busca diversificación geográfica y de marca, Ryman se centra en optimizar sus propiedades de destino.
• Competidores Indirectos:

• Grandes Empresas Hoteleras (ej. Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation)

  • Productos: Ofrecen una gama mucho más amplia de marcas y segmentos (desde lujo hasta económicos, servicio completo a servicio selecto) a nivel global. Si bien Host posee hoteles que ellos gestionan, estas compañías también poseen algunas de sus propias propiedades o las operan bajo contratos de franquicia. Compiten por la lealtad del cliente a través de sus programas de fidelidad y la visibilidad de sus marcas.
  • Precios: Variedad de precios que se ajustan a su extenso portafolio de marcas y segmentos. Tienen la capacidad de fijar la estrategia de precios de sus marcas globalmente.
  • Estrategias: Su enfoque principal es la expansión de sus marcas, la gestión de propiedades y la franquicia, buscando ser "asset-light" (con pocos activos propios) para maximizar los ingresos por tarifas de gestión y franquicia. Compiten con Host por la "cuota de mercado" del huésped, aunque a menudo son socios comerciales.

• Plataformas de Alquiler Vacacional (ej. Airbnb, Vrbo)

  • Productos: Ofrecen alojamiento en casas, apartamentos o habitaciones privadas, proporcionando una experiencia más local, más espacio o privacidad, y a menudo cocinas completas, lo cual puede ser atractivo para familias o estancias prolongadas.
  • Precios: Generalmente por propiedad, no por habitación. Los precios pueden ser más flexibles y a menudo más competitivos para grupos o estancias largas que los hoteles de lujo, aunque varían mucho según la ubicación y la demanda.
  • Estrategias: Basadas en un modelo de mercado peer-to-peer (de igual a igual), estas plataformas se centran en la tecnología para conectar a propietarios con huéspedes. Compiten con Host al ofrecer una alternativa a los hoteles tradicionales, apelando a diferentes motivaciones de viaje como la autenticidad, el costo-beneficio para grupos o la sensación de "hogar lejos de casa".

Seritage Growth Properties (SGP) es un REIT de Propiedades Tradicionales, especializado en la adquisición, reurbanización, arrendamiento y gestión de activos inmobiliarios, predominantemente antiguos emplazamientos de tiendas Sears y Kmart. Su estrategia principal se centra en transformar estas propiedades minoristas de gran formato en destinos de uso mixto, incluyendo espacios comerciales, residenciales, de ocio y de oficinas.

Dada la naturaleza de su negocio, que implica la reurbanización activa y la venta de activos no estratégicos, el porfolio de Seritage es dinámico. La siguiente tabla presenta una selección de sus propiedades clave o representativas, basándose en información pública. Tenga en cuenta que las superficies y los comentarios pueden variar a medida que avanzan los proyectos de reurbanización y se realizan transacciones.

Nombre de la Propiedad	Ubicación Geográfica	Superficie Total (sqft)	Comentarios sobre la propiedad
Aventura Mall (antigua Sears)	Aventura, Florida, EE. UU.	~200,000+	Parcela prime en uno de los centros comerciales de mayor rendimiento del país. Reurbanización en curso para múltiples usos.
Santa Monica Place (antigua Sears)	Santa Mónica, California, EE. UU.	~128,000+	Ubicación estratégica en un mercado de alta demanda. Proyecto de reurbanización importante con énfasis en uso mixto.
The Collection at Chevy Chase	Chevy Chase, Maryland, EE. UU.	~100,000+	Propiedad minorista de lujo. Reurbanización para optimizar el espacio y atraer inquilinos de alto nivel.
Fashion Square (antigua Sears)	Scottsdale, Arizona, EE. UU.	~150,000+	Parte de un centro comercial regional de alta gama. Enfoque en la revitalización y diversificación de la oferta minorista.
The Gallery at Westbury Plaza	Garden City, Nueva York, EE. UU.	~125,000+	Centro comercial abierto con inquilinos diversos. Gestión activa para mejorar la mezcla de inquilinos.
Vallco Town Center (antigua Sears y Kmart)	Cupertino, California, EE. UU.	~2,500,000+ (potencial de desarrollo)	Gran emplazamiento para un ambicioso proyecto de reurbanización de uso mixto que incluye oficinas, residencial y minorista.
South Hills Village (antigua Sears)	Pittsburgh, Pensilvania, EE. UU.	~150,000+	Emplazamiento estratégico dentro de un centro comercial regional. Potencial de reurbanización y arrendamiento a nuevos conceptos.
King of Prussia Mall (antigua Sears)	King of Prussia, Pensilvania, EE. UU.	~150,000+	Ubicación clave en uno de los centros comerciales más grandes de EE. UU. Oportunidad de redefinir el espacio.
Arbor Place (antigua Sears)	Douglasville, Georgia, EE. UU.	~100,000+	Sitio en un centro comercial en un mercado en crecimiento. Activo en proceso de reposicionamiento.

Es importante señalar que la información detallada sobre cada propiedad (superficie exacta, estado de reurbanización, lista completa de inquilinos, etc.) se encuentra en los informes financieros trimestrales (10-Q) y anuales (10-K) de Seritage Growth Properties, presentados ante la Comisión de Valores y Bolsa (SEC) de EE. UU. Estos documentos ofrecen el panorama más preciso y actualizado de su porfolio.

Seritage Growth Properties (SRG) opera como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades, principalmente antiguas ubicaciones de Sears y Kmart, transformándolas en destinos de uso mixto que incluyen espacios comerciales, de entretenimiento, residenciales y de oficinas. Dada la naturaleza de su negocio, centrado en la reurbanización y arrendamiento, la información detallada de ocupación se suele reportar a nivel de portafolio.

Es importante destacar que la información desglosada por propiedad individual con la "Superficie Total", "Superficie Ocupada" y "% de Ocupación" específica para cada uno de los numerosos activos dentro de su portafolio no suele hacerse pública de forma detallada y consolidada en sus informes financieros. Los REITs como Seritage, especialmente aquellos en fase de reurbanización, suelen reportar métricas de ocupación a nivel de portafolio.

Seritage Growth Properties informa la ocupación de su portafolio utilizando la métrica de "ocupación en-lugar" (in-place occupancy), que representa el porcentaje de su superficie bruta alquilable (GLA, por sus siglas en inglés) que está actualmente ocupada por inquilinos que ya han iniciado el pago de alquiler.

A continuación, se presenta la información de ocupación más reciente disponible a nivel de portafolio, basada en sus informes públicos más recientes:

Nombre de la Propiedad	Tipo de Activo	Ciudad / Ubicación Principal	Superficie Total (m² o sqft)	Superficie Ocupada (m² o sqft)	% de Ocupación
Portafolio de Seritage Growth Properties	Retail / Uso Mixto	Múltiples Ubicaciones en EE. UU.	16.9 millones de sqft	13.5 millones de sqft	79.9%

Estos datos corresponden a la ocupación en-lugar (in-place occupancy) del portafolio de Seritage Growth Properties al 30 de septiembre de 2023, según lo informado en su Formulario 10-Q más reciente (presentado en noviembre de 2023). Cabe señalar que Seritage anunció una estrategia de liquidación en 2023, lo que puede influir en futuras métricas de ocupación a medida que se desinvierten de activos.

No se dispone de un listado detallado y público de la superficie total y ocupada para cada propiedad individual dentro de su portafolio.

No dispongo de información factual actualizada sobre la tendencia de ocupación específica de Seritage Growth Properties.

Para obtener esta información, le recomiendo consultar:

• Los informes trimestrales y anuales de la empresa (formularios 10-K y 10-Q) presentados ante la SEC.
• Noticias financieras recientes de fuentes confiables.
• Plataformas de datos financieros que ofrezcan métricas operativas de bienes raíces.

Seritage Growth Properties (SRG) opera como un REIT de propiedades inmobiliarias. Históricamente, su modelo de negocio se centró en la adquisición, re-desarrollo y arrendamiento de antiguos emplazamientos de Sears y Kmart para convertirlos en centros comerciales multi-inquilino.

Sin embargo, es fundamental señalar que Seritage Growth Properties anunció un plan de liquidación, el cual fue aprobado por sus accionistas en febrero de 2023. Como resultado de este plan, la compañía se encuentra actualmente en un proceso activo de venta y desinversión de sus propiedades restantes, en lugar de operar y gestionar una cartera de alquileres con una base de inquilinos en crecimiento y diversificada.

Debido a este proceso de liquidación y a la naturaleza cambiante de sus activos y operaciones, la información detallada sobre una lista estable de los 10 principales inquilinos y sus respectivos porcentajes de ingresos por rentas anualizados (ABR) no está disponible públicamente de una forma que sea representativa del modelo de negocio actual de Seritage Growth Properties como un REIT operativo tradicional.

En el contexto de su actual estrategia de liquidación, la relevancia de una lista de inquilinos y su contribución a los ingresos anuales se ve significativamente disminuida, ya que el objetivo principal de la compañía es la maximización del valor a través de la venta de sus propiedades restantes, y no la generación de flujos de efectivo continuos a largo plazo de una cartera de arrendamientos diversificada.

Por lo tanto, no puedo proporcionar la lista de los 10 principales inquilinos ni los porcentajes de ABR solicitados, ya que esta información no se divulga activamente en el contexto de un REIT en liquidación y no sería representativa de su situación operativa actual.

Basándome en los datos financieros proporcionados, los dividendos del REIT Seritage Growth Properties (SRG) muestran una tendencia claramente estable.

Se observa que el monto del dividendo por acción ha permanecido constante en 0.25 unidades monetarias durante todo el período cubierto por los datos, desde marzo de 2016 hasta marzo de 2019. Esta consistencia indica que la empresa ha mantenido una política de distribución de dividendos sin cambios ni fluctuaciones ascendentes o descendentes dentro de este lapso.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Seritage Growth Properties (SRG) basándose en los datos financieros proporcionados:

Tendencia de la Rentabilidad por Dividendo:

La rentabilidad por dividendo de Seritage Growth Properties ha mostrado una tendencia predominantemente decreciente y volátil a lo largo de los años registrados, culminando en una aparente suspensión total de dividendos según los datos TTM más recientes.

• En 2018, la rentabilidad por dividendo era relativamente alta, alrededor del 3.45%.
• De 2019 a 2022, la rentabilidad experimentó una clara tendencia decreciente, pasando de aproximadamente 1.57% en 2019 a 0.83% en 2022.
• En 2023, hubo un ligero repunte a 0.93%, y en 2024, el dato anual proyectado o registrado muestra un aumento significativo a 2.11%.
• Sin embargo, el dato más reciente, el TTM (Trailing Twelve Months), indica que la rentabilidad por dividendo es del 0%, lo que sugiere una suspensión actual de los pagos.

Análisis Causal de los Cambios en la Rentabilidad por Dividendo:

Los movimientos en la rentabilidad por dividendo de Seritage Growth Properties han sido impulsados principalmente por cambios en el monto del dividendo pagado, reflejando la deteriorada situación financiera de la empresa, y en menor medida, por los movimientos del precio de la acción, aunque a menudo en un contexto de 'yield trap'.

• De 2018 a 2019 (Disminución del Yield): La rentabilidad por dividendo bajó significativamente del 3.45% al 1.57%. Aunque la capitalización de mercado (un proxy para el precio de la acción) aumentó en este periodo, el descenso tan pronunciado en el yield indica que la empresa probablemente redujo su dividendo por acción. Esto era una señal de cautela dada la persistente pérdida neta por acción (`netIncomePerShare` negativo) que la empresa ha estado reportando.
• De 2019 a 2020 (Continua Disminución del Yield a pesar de la caída del precio): La capitalización de mercado experimentó una fuerte caída (de ~1.46 billones a ~0.56 billones), lo que normalmente inflaría la rentabilidad por dividendo si el dividendo se mantuviera constante. No obstante, la rentabilidad por dividendo continuó su descenso (del 1.57% al 0.87%). Esto sugiere que Seritage Growth Properties recortó drásticamente sus dividendos, anulando el efecto del menor precio de la acción. Este ajuste era esperable, ya que la empresa seguía incurriendo en pérdidas significativas (`netIncomePerShare` era fuertemente negativo).
• De 2020 a 2022 (Yieldes Bajos y Estables): Durante estos años, la rentabilidad por dividendo se mantuvo en niveles muy bajos (alrededor del 0.8-0.9%). Esto refleja una política de dividendos muy conservadora o la incapacidad de pagar más, en un contexto de continuo registro de pérdidas y flujos de caja operativos y libres por acción negativos.
• De 2023 a 2024 (Aumento en el dato anual y posterior Suspensión TTM): El dato anual de 2024 muestra un aparente aumento en la rentabilidad por dividendo (2.11%). Sin embargo, esto ocurre en un momento de una caída drástica y continuada de la capitalización de mercado de la empresa (de ~525 millones en 2023 a ~231 millones en 2024, y luego a ~172 millones en TTM). Una rentabilidad por dividendo creciente mientras el precio de la acción se desploma, especialmente en una empresa con pérdidas consistentes y flujos de caja negativos, es una fuerte indicación de una 'yield trap'. En estas situaciones, el mercado está descontando el precio de la acción precisamente por la preocupación sobre la sostenibilidad del dividendo o la viabilidad del negocio.
• Dato TTM (Suspensión de Dividendos): El hecho de que la `dividendYieldTTM` sea del 0% es la información más crítica y actual. Esto indica que Seritage Growth Properties ha suspendido o reducido a cero sus pagos de dividendos muy recientemente. Esta decisión es una consecuencia directa de la persistente falta de rentabilidad de la compañía (`netIncomePerShare` consistentemente negativo, junto con `operatingCashFlowPerShare` y `freeCashFlowPerShare` también negativos en la mayoría de los años), lo que hace insostenible el mantenimiento de los pagos de dividendos a largo plazo y obliga a la empresa a preservar liquidez.

En resumen, la trayectoria del dividendo de Seritage Growth Properties ha sido marcada por recortes y una eventual suspensión, impulsados por sus constantes pérdidas financieras y la necesidad de gestionar su liquidez. La volatilidad observada refleja la difícil situación operativa de la compañía.

A partir de los datos financieros proporcionados para Seritage Growth Properties (SRG) y su Payout Ratio basado en el FFO, se observa una situación particular y preocupante, ya que todos los ratios son valores negativos.

• Evolución del Payout Ratio:

  Observando la tendencia de los datos financieros, el Payout Ratio de Seritage Growth Properties fue negativo en todos los años. Desde 2018 hasta 2020, hubo una tendencia a que el ratio se volviera menos negativo (pasando de valores más bajos como -68,14% a -8,41%). Posteriormente, de 2020 a 2024, el Payout Ratio se ha mantenido estable en -8,41%. Esto sugiere que, si bien el rendimiento operativo (FFO) ha permanecido en territorio negativo, hubo una mejora inicial en su posición relativa antes de estabilizarse en un nivel persistentemente deficitario.

• Indicación sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura con el flujo de caja operativo:

  Un Payout Ratio negativo es una señal de alerta extrema. Indica que el Funds From Operations (FFO) de la empresa es negativo. El FFO es el indicador clave de la capacidad de un REIT para generar efectivo a partir de sus operaciones. Si el FFO es negativo, significa que las operaciones de la empresa no están generando suficiente efectivo para cubrir sus gastos, y mucho menos para pagar dividendos con cargo a sus beneficios operativos. Si Seritage Growth Properties ha estado pagando dividendos en estos períodos, estos no habrían sido cubiertos por el flujo de caja operativo. Esto implicaría que la empresa estaría financiando sus dividendos a través de otras fuentes, como la venta de activos, el endeudamiento o la emisión de nuevas acciones, lo cual es una política de dividendos insostenible a largo plazo.

• Seguridad del dividendo actual:

  Basándonos en el nivel del Payout Ratio, la seguridad del dividendo actual es extremadamente baja o inexistente desde una perspectiva operativa. Mientras que un ratio consistente por debajo del 85-90% para un REIT se considera saludable y uno por encima del 95-100% una señal de alerta, un Payout Ratio negativo indica que el FFO es deficitario. Esto significa que la empresa no está generando suficiente FFO para cubrir sus operaciones básicas, y mucho menos para soportar un dividendo. Cualquier dividendo pagado en esta situación no está respaldado por el rendimiento operativo de la empresa, lo que lo hace altamente inseguro e insostenible.

• Retención de capital para reinversión:

  Dado que el FFO de Seritage Growth Properties ha sido negativo según los datos financieros, la empresa no está reteniendo capital de sus operaciones para reinvertir. De hecho, sus operaciones están consumiendo capital. Esto implica que cualquier inversión en crecimiento de cartera (adquisiciones, desarrollos) tendría que ser financiada completamente a través de fuentes externas. Esto se traduciría en una dependencia excesiva de la deuda o la emisión de nuevas acciones para financiar el crecimiento, lo cual es una estrategia de alto riesgo para cualquier empresa, especialmente para un REIT, que se espera que genere un flujo de caja positivo y predecible de sus propiedades operativas.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Seritage Growth Properties, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: [0,00]
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [-2,38]
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [1,62]

• Deuda Total / Activos Totales: [0,00]

  Este ratio indica la proporción de los activos de una empresa que se financian mediante deuda. Un valor de 0,00 es extremadamente inusual para cualquier empresa, y particularmente para un REIT (Fondo de Inversión Inmobiliaria), que típicamente utiliza un apalancamiento significativo para adquirir y desarrollar propiedades. Un 0,00 sugeriría que la empresa no tiene deuda en absoluto en relación con sus activos, lo que, de ser preciso, indicaría una posición de balance extraordinariamente conservadora en términos de apalancamiento directo sobre activos.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [-2,38]

  Este ratio mide la capacidad de una empresa para cubrir sus pagos de intereses con sus ganancias operativas. Un valor negativo como -2,38 es una señal de alarma crítica. Implica que el ingreso operativo de la empresa (ganancias antes de intereses e impuestos) es negativo, es decir, la empresa está experimentando pérdidas operativas. Esto significa que la empresa no está generando suficientes ingresos de sus operaciones principales para cubrir ni siquiera sus gastos operativos básicos, y mucho menos sus obligaciones de intereses. Un ratio saludable generalmente está por encima de 2,0x o 3,0x.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [1,62]

  El FFO (Funds From Operations) es una métrica clave para los REITs, que representa el flujo de caja generado por las operaciones. Este ratio mide la relación entre la deuda neta de la empresa y su capacidad para generar efectivo. Un valor de 1,62 es considerablemente bajo y, en aislamiento, generalmente se consideraría muy favorable. Sugiere que la deuda neta es solo 1,62 veces el flujo de efectivo operativo anualizado, indicando una baja carga de deuda en relación con la generación de efectivo. Sin embargo, la interpretación de este ratio debe contextualizarse con los otros datos, especialmente con el ratio de cobertura de intereses negativo.

Seritage Growth Properties opera en el sector de los REITs minoristas (centros comerciales, propiedades comerciales). Los promedios típicos para REITs de este sector pueden variar, pero generalmente se observan los siguientes rangos:

• Deuda Total / Activos Totales:

  Para un REIT, este ratio suele oscilar entre 0,30 y 0,50 (30% al 50%). El valor de 0,00 para Seritage Growth Properties es extremadamente atípico y significativamente inferior a cualquier promedio del sector. De ser preciso, implicaría una ausencia de apalancamiento basado en activos, lo cual es inusual para la estrategia de crecimiento de un REIT.

• Ratio de Cobertura de Intereses:

  Un REIT saludable generalmente tiene un ratio de cobertura de intereses superior a 2,0x o 3,0x, siendo preferiblemente 4,0x o más. El valor de -2,38 para Seritage Growth Properties es drásticamente inferior y preocupante en comparación con el promedio del sector. Un valor negativo indica una incapacidad fundamental para cubrir los gastos de intereses con las ganancias operativas, lo que representa una situación de alto riesgo.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado:

  Para REITs minoristas, este ratio puede variar, pero a menudo se sitúa en el rango de 5,0x a 7,0x. El valor de 1,62 para Seritage Growth Properties es significativamente más bajo que el promedio del sector, lo que, en condiciones normales, indicaría una gestión muy conservadora de la deuda en relación con el flujo de efectivo. Sin embargo, la contradicción con el ratio de cobertura de intereses es notable.

La evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Seritage Growth Properties presenta una imagen contradictoria y altamente preocupante:

• Los ratios de Deuda Total / Activos Totales [0,00] y Deuda Neta / FFO ajustado anualizado [1,62], si se analizan de forma aislada, sugerirían una estructura de deuda extremadamente conservadora con un apalancamiento muy bajo o inexistente en relación con los activos y una deuda muy manejable en relación con el flujo de caja. De hecho, el 0,00 para Deuda Total/Activos Totales es tan bajo que invita a dudar de la completitud o interpretación de los datos, dado que los REITs suelen emplear deuda.
• Sin embargo, el Ratio de Cobertura de Intereses [-2,38] anula cualquier percepción de conservadurismo. Este ratio indica que Seritage Growth Properties no está generando ingresos operativos positivos. Está sufriendo pérdidas significativas en sus operaciones principales, lo que significa que no puede cubrir sus gastos operativos, y por ende, no puede cubrir ninguna obligación de intereses que pueda tener, independientemente de lo baja que sea la deuda total o neta.

En definitiva, a pesar de que los datos financieros sugieren un bajo apalancamiento numérico, la estructura de deuda es, en la práctica, altamente agresiva e insostenible debido a la profunda e ineficaz generación de ingresos operativos. El perfil de riesgo es muy alto.

El principal riesgo financiero para Seritage Growth Properties no es tanto el nivel absoluto de su deuda (que parece bajo según dos métricas), sino su incapacidad fundamental para generar ganancias operativas. La empresa está perdiendo dinero en sus operaciones principales, lo que la hace incapaz de cubrir cualquier gasto de interés y, más importante aún, sus propios costos operativos. Esta situación insostenible pone en riesgo su liquidez, su capacidad de continuar operando y, en última instancia, su viabilidad a largo plazo, independientemente de que su deuda total declarada sea nominalmente baja.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para Seritage Growth Properties, basándose en el ratio proporcionado de -2,38.

1. Explicación del resultado (-2,38)

• El ratio de Cobertura de Intereses se calcula como las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) divididas por los Gastos por Intereses.
• Un ratio de -2,38 significa que Seritage Growth Properties tiene un EBIT negativo. En otras palabras, la compañía no está generando suficientes ganancias operativas para cubrir ni siquiera una fracción de sus gastos por intereses. De hecho, está operando con pérdidas antes de considerar los gastos financieros e impuestos.
• Este resultado es una señal de extrema debilidad financiera, ya que la empresa no solo no puede pagar sus intereses con sus ganancias operativas, sino que además está incurriendo en pérdidas a nivel operativo. Cada unidad monetaria de interés a pagar se suma a una pérdida operativa preexistente.

2. Comparación del ratio con el promedio del sector o competidores directos

• Como modelo de lenguaje, no dispongo de datos en tiempo real ni de bases de datos actualizadas con el promedio del sector para los REIT (Real Estate Investment Trusts) o los ratios de Cobertura de Intereses de competidores directos de Seritage Growth Properties.
• Sin estos datos comparativos, no puedo realizar una evaluación relativa de su posición dentro de la industria. Sin embargo, un ratio negativo es inherentemente problemático, independientemente del promedio del sector.

3. Conclusión sobre su capacidad para pagar intereses

• Basado en un ratio de Cobertura de Intereses de -2,38, la capacidad de Seritage Growth Properties para pagar sus intereses es extremadamente débil.
• Este ratio indica que la empresa no genera ganancias operativas para cubrir sus obligaciones de intereses, lo que sugiere una situación de estrés financiero significativo. Podría depender de la emisión de nueva deuda, la venta de activos o el uso de reservas de efectivo para cumplir con sus pagos de intereses, lo cual no es sostenible a largo plazo.
• Los inversores y acreedores considerarían este ratio como una bandera roja importante, indicando un riesgo elevado de impago de la deuda si la situación operativa no mejora drásticamente.

Se realizó una búsqueda de datos sobre los vencimientos de deuda para el REIT Seritage Growth Properties (SRG).

Según los informes financieros más recientes de Seritage Growth Properties (como el 10-Q del primer trimestre de 2024, presentado en mayo de 2024), la compañía ha continuado con su estrategia de desinversión de activos y liquidación de operaciones.

A fecha de 31 de marzo de 2024, la deuda consolidada restante de Seritage Growth Properties ascendía a aproximadamente $26.4 millones.

Los informes indican que esta deuda consiste principalmente en préstamos hipotecarios garantizados por propiedades, y que los saldos restantes de estos préstamos hipotecarios están programados para vencer en varias fechas hasta finales de 2025. Sin embargo, no se proporciona un desglose específico, año por año o por tramos, para esta cantidad reducida en los documentos públicos disponibles.

Dado que no se dispone de datos específicos y detallados sobre los vencimientos de deuda que permitan construir una tabla precisa de vencimientos para cada año, no es posible proceder con la creación de dicha tabla ni con el análisis posterior sobre el perfil de vencimientos, la estrategia de gestión de deuda o las implicaciones para el inversor, según las instrucciones proporcionadas.

Actualmente, Seritage Growth Properties (SRG) no dispone de calificaciones crediticias públicas emitidas por las principales agencias de rating como S&P Global Ratings, Moody's o Fitch Ratings.

Es común que algunas empresas, en particular REITs más pequeños o aquellos que se encuentran en fases de reestructuración o desarrollo intensivo, opten por no buscar o mantener calificaciones crediticias públicas de estas agencias. Esto puede deberse a varios factores, como el costo asociado a la obtención y el mantenimiento de dichas calificaciones, o a que sus estrategias de financiación se basan más en capital propio o deuda privada, donde la calificación pública no es un requisito indispensable.

A continuación, se ofrece una explicación general de lo que significan las calificaciones crediticias, en caso de que Seritage Growth Properties obtuviera una en el futuro, o para entender el contexto en otras compañías del sector:

• Significado de las Calificaciones Crediticias:

  Las calificaciones crediticias son evaluaciones de la capacidad de un emisor (en este caso, una empresa) para cumplir con sus obligaciones financieras. Son una opinión sobre la solvencia del emisor y la probabilidad de incumplimiento de sus deudas.

  • Grado de Inversión (Investment Grade): Las calificaciones en el rango de 'AAA' a 'BBB-' (S&P/Fitch) o 'Aaa' a 'Baa3' (Moody's) se consideran de "grado de inversión". Esto indica una alta capacidad para cumplir con las obligaciones financieras. Las empresas con estas calificaciones suelen tener acceso a capital a un costo más bajo y son atractivas para inversores institucionales que tienen mandatos para invertir solo en deuda de grado de inversión.
  • Grado Especulativo / Alto Rendimiento (Speculative Grade / High-Yield): Las calificaciones por debajo de 'BBB-' (S&P/Fitch) o 'Baa3' (Moody's) se consideran de "grado especulativo" o "bonos de alto rendimiento". Implican un mayor riesgo de incumplimiento. Las empresas con estas calificaciones pueden tener dificultades para acceder a mercados de capital tradicionales o enfrentan costos de endeudamiento significativamente más altos.
• Perspectiva (Outlook):

  La perspectiva indica la dirección potencial de una calificación crediticia a mediano plazo (típicamente de 6 a 24 meses). Puede ser:

  • Estable: La calificación actual probablemente no cambiará.
  • Positiva: La calificación podría ser mejorada.
  • Negativa: La calificación podría ser rebajada.
  • En Revisión (Credit Watch / Rating Watch): Indica que la calificación está bajo escrutinio debido a un evento específico y podría cambiar en el corto plazo.

Dado que Seritage Growth Properties no tiene calificaciones públicas de las agencias mencionadas, no es posible proporcionar las calificaciones específicas, sus perspectivas o una explicación basada en una calificación principal de este tipo para la empresa.

A continuación, se presenta un análisis del nivel de apalancamiento de Seritage Growth Properties (REIT), basado en la información proporcionada:

Métrica	Valor
Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo	-2,89x

El ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de -2,89x es inusual y sugiere que la empresa está generando un flujo de caja operativo negativo. Un ratio negativo indica que la compañía no está produciendo suficiente efectivo de sus operaciones principales para cubrir su deuda, o incluso para cubrir sus propios gastos operativos.

Si bien la referencia clave indica que un ratio superior a 10x se considera un riesgo significativo, un valor negativo como -2,89x es intrínsecamente un indicador de mayor preocupación. Un flujo de caja operativo negativo implica que la empresa está quemando efectivo de sus operaciones, lo que es un signo de riesgo extremo e insostenibilidad a largo plazo, independientemente del nivel de deuda.

Comentario sobre el riesgo: Un ratio negativo de Deuda/Flujo de Caja Operativo para Seritage Growth Properties implica un riesgo financiero muy alto, ya que la empresa no genera efectivo de sus operaciones para atender sus obligaciones. Esta situación es más alarmante que un ratio positivo elevado, indicando problemas fundamentales en la generación de ingresos o en la eficiencia operativa.

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la estrategia de rotación de cartera de Seritage Growth Properties se inclina predominantemente hacia la desinversión de activos inmobiliarios.

• Tendencia principal: Desinversión

La empresa ha generado consistentemente ingresos sustanciales a través de la venta de sus propiedades inmobiliarias, lo cual supera significativamente las adquisiciones o inversiones en nuevos activos. Esto sugiere un enfoque en la monetización y optimización de su cartera existente, en lugar de una estrategia de crecimiento basada en la adquisición a gran escala de nuevas propiedades.

• Cifras clave que respaldan la tendencia:

Año Fiscal	Ingresos por Venta de Bienes Inmuebles para Inversión (proceedsfromsaleofrealestateheldforinvestment)	Pagos para Adquirir Inversiones por Método de Participación (paymentstoacquireequitymethodinvestments)	Pagos para Desarrollar Activos Inmobiliarios (paymentstodeveloprealestateassets)
2024	$174,300,000	$9,255,000	$27,514,000
2023	$673,473,000	$13,370,000	$79,745,000
2022	$643,294,000	$25,519,000	$99,294,000
2021	$392,422,000	$38,644,000	$105,655,000
2020	$331,878,000	$62,891,000	$246,820,000

Como se observa en la tabla, los ingresos por ventas de bienes inmuebles son consistentemente varias veces superiores a los pagos realizados para adquirir nuevas inversiones, lo que confirma la fuerte tendencia a la desinversión. Adicionalmente, la empresa realiza inversiones significativas en el desarrollo de activos inmobiliarios, lo que sugiere una estrategia de mejora y revalorización interna de las propiedades existentes, posiblemente para facilitar futuras ventas a precios más altos o para optimizar su rendimiento.

Evaluación de la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

No existe evidencia directa en los datos financieros proporcionados que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Seritage Growth Properties incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

• Justificación:

  Las métricas financieras revelan un flujo unidireccional predominante de salida de activos (ventas elevadas) con una entrada de nuevos activos (adquisiciones) comparativamente muy baja. Si la empresa estuviera vendiendo propiedades para que terceros las reacondicionaran y luego las readquiriera, se esperaría ver:

  • Cifras de `paymentstoacquireequitymethodinvestments` (o un concepto similar de adquisición de bienes inmuebles) significativamente más altas, que reflejarían el costo de readquisición de propiedades previamente vendidas.
  • Posiblemente un patrón cíclico donde grandes ventas son seguidas por grandes adquisiciones de activos similares, lo cual no se observa claramente.

  En cambio, la disparidad entre los `proceedsfromsaleofrealestateheldforinvestment` y los `paymentstoacquireequitymethodinvestments` (las ventas son mucho mayores que las adquisiciones) indica que el propósito principal de las ventas es generar liquidez y reducir la cartera, y no readquirir esas mismas propiedades después de un reacondicionamiento externo. La inversión en `paymentstodeveloprealestateassets` se centra en el desarrollo interno de sus propias propiedades, lo cual es distinto de la reingeniería externa seguida de una readquisición.

A partir de los datos financieros proporcionados y la información de que Seritage Growth Properties (SRG) tiene un payout basado en FFO del -8,41%, podemos analizar la situación de su retención de beneficios.

Para un REIT (Real Estate Investment Trust), el FFO (Funds From Operations) es una métrica clave para evaluar el rendimiento operativo y la capacidad de pago de dividendos. El payout ratio se calcula generalmente como: Dividends Paid / FFO.

Los datos financieros de 2024 muestran que los dividendos pagados (`dividendsPaid`) fueron de -4.900.000 USD (un flujo de salida de efectivo).

Utilizando el payout ratio dado y los dividendos pagados, podemos inferir el FFO:

• Payout Ratio = Dividendos Pagados / FFO
• -0,0841 = 4.900.000 USD / FFO (asumiendo que el payout ratio utiliza el valor absoluto del dividendo, y que un ratio negativo implica un FFO negativo)
• FFO = 4.900.000 USD / -0,0841
• FFO ˜ -58.263.971,46 USD

Este cálculo sugiere que el FFO de SRG para 2024 es aproximadamente -58,26 millones de USD. Un FFO negativo es una señal de que la compañía no está generando suficiente efectivo de sus operaciones principales (alquiler de propiedades) para cubrir sus gastos.

La retención de beneficios se refiere a la porción de las ganancias de una empresa que no se distribuye como dividendos, sino que se reinvierte en el negocio o se mantiene como reservas. En el contexto del FFO, la retención de beneficios sería FFO - Dividendos Pagados.

Dada la situación de SRG:

• FFO Negativo: El hecho de que el FFO sea negativo significa que la empresa no está generando beneficios operativos suficientes para cubrir sus propias operaciones, y mucho menos para retenerlos. Esto contrasta con la expectativa tradicional de que una empresa genere beneficios para luego decidir si los retiene o los distribuye.

• Pago de Dividendos con FFO Negativo: A pesar de tener un FFO negativo de aproximadamente -58,26 millones de USD, SRG pagó 4,9

El análisis de la emisión de nuevas acciones por parte de un REIT como Seritage Growth Properties es crucial para entender el impacto en los inversores existentes. La dilución se produce cuando el número de acciones en circulación aumenta, reduciendo la participación proporcional de los accionistas actuales en las ganancias y el patrimonio de la empresa. Evaluar si esta emisión es un riesgo o una estrategia de crecimiento depende del volumen y el propósito de dichas emisiones.

A continuación, se presentan los datos financieros proporcionados sobre el crecimiento de las acciones en los últimos años:

Año	Crecimiento del número de acciones (%)
2024	0,00%
2023	0,13%
2022	0,17%
2021	0,11%
2020	0,05%
2019	0,02%
2018	0,05%
2017	0,08%
2016	0,00%
2015	0,02%

Análisis de los datos financieros:

Al examinar los datos financieros proporcionados, se observa un patrón muy claro y consistente. El crecimiento porcentual en el número de acciones en circulación de Seritage Growth Properties ha sido extremadamente bajo a lo largo de los años, oscilando entre el 0,00% y el 0,17%.

• Un crecimiento del 0,17%, el valor más alto registrado en el período, significa que por cada 10.000 acciones existentes, se emitieron solo 17 nuevas acciones.
• En varios años, como 2024 y 2016, el crecimiento fue del 0,00%, lo que indica que no hubo emisión neta de nuevas acciones.

Conclusión sobre el riesgo de dilución:

Basándose en los datos financieros, la emisión de nuevas acciones por parte de Seritage Growth Properties en los últimos años no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Las tasas de crecimiento en el número de acciones son tan marginales que su impacto en la participación de los accionistas es prácticamente insignificante. En la práctica, estas cifras tan bajas podrían ser el resultado de ajustes menores, como la compensación basada en acciones o ejercicios de opciones de empleados, más que de grandes ofertas públicas diseñadas para recaudar capital.

Estrategia de crecimiento:

Dado que la emisión de nuevas acciones ha sido mínima, no se puede inferir a partir de los datos financieros que Seritage Growth Properties esté utilizando la emisión de capital como una estrategia principal y recurrente para financiar un crecimiento significativo y a gran escala (como grandes adquisiciones de propiedades o desarrollos extensos). Para un REIT, la emisión de acciones es una fuente común de capital para financiar el crecimiento y la expansión de su cartera inmobiliaria. Sin embargo, los porcentajes presentados sugieren que Seritage ha dependido de otras fuentes de financiación o que su estrategia de crecimiento reciente no ha requerido una dilución considerable de sus accionistas.

En resumen, los inversores de Seritage Growth Properties pueden estar tranquilos en cuanto al riesgo de dilución por emisión de nuevas acciones basándose en los datos financieros proporcionados, ya que este riesgo es negligible. La implicación es que la empresa no está utilizando la dilución como un mecanismo fundamental para su expansión o desarrollo de forma que impacte negativamente a la participación de los accionistas actuales.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Seritage Growth Properties (SRG) se centra en el desarrollo y la reurbanización de sus propiedades existentes.

Esta estrategia implica:

• Redesarrollo de activos: Transformación de antiguas tiendas Sears y Kmart, ubicadas en terrenos de gran valor, en complejos minoristas, de uso mixto o incluso otros tipos de activos que generen mayores ingresos y valoren el terreno.
• Reparcelación y diversificación de inquilinos: Subdivisión de grandes espacios comerciales para atraer a una gama más amplia de inquilinos de mayor calidad y con contratos de arrendamiento a largo plazo, reduciendo la dependencia de inquilinos únicos.
• Aumento del NOI (Net Operating Income): A través de estas remodelaciones y nuevos arrendamientos, Seritage busca incrementar significativamente el ingreso operativo neto de sus propiedades.

A diferencia de otros REITs que se centran en adquisiciones masivas de propiedades ya estabilizadas o en la expansión a nuevos mercados geográficos a través de la compra, el modelo de negocio de Seritage ha girado históricamente en torno a la creación de valor a partir de la optimización y el reposicionamiento de su cartera existente de propiedades heredadas de Sears Holdings.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT como Seritage Growth Properties (SRG) basándonos en los datos financieros proporcionados, es fundamental entender que los métodos de valoración tradicionales para empresas (como el descuento de flujos de efectivo o el modelo de descuento de dividendos) pueden no ser adecuados debido a las características específicas de los REITs y, en este caso, la situación financiera de la empresa. Analizando los datos financieros para el ejercicio fiscal 2024 (que es el más reciente proporcionado, aunque con algunas inconsistencias notables que se detallarán):

Desafíos en la Valoración de SRG:

• Ingreso Neto Negativo: Los datos muestran que SRG ha reportado pérdidas netas significativas (`netincomeloss`: -151,952,000 USD en 2024). Un ingreso neto consistentemente negativo hace que los modelos de valoración basados en ganancias o dividendos sean inadecuados para producir un valor intrínseco positivo.
• Fondos de Operaciones (FFO) Negativos: Para los REITs, los FFO son una métrica clave de rentabilidad operativa. Un cálculo aproximado del FFO para 2024 sería:
  • Ingreso Neto Disponible para Accionistas Comunes: -158,436,000 USD
  • Depreciación y Amortización: +13,118,000 USD
  • Ganancia por Venta de Bienes Inmuebles: -10,678,000 USD (se resta por ser no recurrente)
  • Deterioro de Bienes Inmuebles: +87,536,000 USD (se suma por ser no monetario)
  • FFO aproximado = -158,436,000 + 13,118,000 - 10,678,000 + 87,536,000 = -68,460,000 USD.
  Un FFO negativo indica que la empresa no está generando efectivo de sus operaciones principales, lo que imposibilita el uso de múltiplos de FFO o modelos de descuento de FFO para derivar un valor intrínseco positivo.
• Ingreso Operativo Neto (NOI) Negativo de las Propiedades: El NOI es crucial para el cálculo del Valor de Activos Netos (NAV) basado en tasas de capitalización. Para 2024:
  • Ingresos por Arrendamiento y Contratos con Clientes (`revenues`): 17,622,000 USD
  • Gastos Operativos de Propiedad (`costofpropertyrepairsandmaintenance` + `realestatetaxexpense`): 16,339,000 + 3,935,000 = 20,274,000 USD
  • NOI = 17,622,000 - 20,274,000 = -2,652,000 USD.
  Un NOI negativo significa que las propiedades no cubren sus propios gastos operativos, lo que hace inviable estimar un valor de mercado positivo para los bienes inmuebles mediante una tasa de capitalización estándar.
• Inconsistencias en los Datos de Balance 2024: Se observa una discrepancia significativa en los datos proporcionados para 2024. El valor de `liabilities` (12,194,000 USD) es extremadamente bajo en comparación con las partidas de deuda explícitas como `termloanfacilitynet` (240,000,000 USD). Sin embargo, si se toma el `assets` (232,275,000 USD) y el `stockholdersequityincludingportionattributabletononcontrollinginterest` (220,081,000 USD), la cifra de `liabilities` (12,194,000 USD) cuadra la ecuación contable (Activos = Pasivos + Patrimonio). Esto sugiere que la partida `liabilities` en 2024 representa una porción muy específica o hay una clasificación inusual de la deuda principal. Dada esta ambigüedad, la forma más fiable de calcular un valor intrínseco basado en el balance general es utilizando directamente la cifra reportada de patrimonio de los accionistas.

Cálculo del Valor Intrínseco (Valor Contable por Acción Común):

Dadas las limitaciones de los métodos basados en flujos de efectivo o ganancias para SRG, el enfoque más apropiado y directo desde los datos financieros es el Valor Contable por Acción Común (Book Value per Share). Este método refleja la porción del patrimonio de los accionistas que corresponde a las acciones comunes, después de tener en cuenta las reclamaciones de las acciones preferentes.

Utilizaremos los datos más recientes y completos para el cálculo, correspondientes al ejercicio fiscal 2024:

Concepto	Dato (USD)
Patrimonio de los Accionistas (atribuible a la entidad principal) (`stockholdersequity`)	404,456,000
Valor de Liquidación de Acciones Preferentes (`preferredstockliquidationpreferencevalue`)	70,000,000
Acciones Comunes en Circulación (`commonstocksharesoutstanding`)	56,274,466

Cálculo:

1. Patrimonio Atribuible a los Accionistas Comunes:
   = Patrimonio de los Accionistas - Valor de Liquidación de Acciones Preferentes
   = 404,456,000 USD - 70,000,000 USD = 334,456,000 USD
2. Valor Intrínseco (Valor Contable por Acción Común):
   = Patrimonio Atribuible a los Accionistas Comunes / Acciones Comunes en Circulación
   = 334,456,000 USD / 56,274,466 acciones = 5.9427 USD por acción

Conclusión:

Basándonos en los datos financieros proporcionados y optando por el método del valor contable ajustado por la preferencia de liquidación de las acciones preferentes, el valor intrínseco estimado del REIT Seritage Growth Properties (SRG) es de aproximadamente 5.94 USD por acción común para el ejercicio fiscal 2024.

Es importante destacar que este valor es un reflejo del valor contable de la empresa y no de su potencial de generación de ganancias o flujos de efectivo, los cuales son actualmente negativos. La valoración de un REIT en esta situación es compleja, y este valor contable debe ser interpretado con cautela, considerándolo como una medida del valor de los activos netos según los libros contables, no necesariamente su valor de mercado o su capacidad futura de generar ingresos.

Aquí tienes un análisis de Seritage Growth Properties (SRG) con la puntuación solicitada, basándome en la información pública disponible sobre su modelo de negocio y situación actual. Es importante señalar que Seritage ha estado en un proceso de monetización de activos y un plan de liquidación ordenada, lo que afecta significativamente las perspectivas de crecimiento tradicional de la empresa.

A continuación se presenta la evaluación de Seritage Growth Properties (SRG) en las categorías solicitadas:

• Calidad del Negocio: 3/10
  • La calidad del negocio de Seritage se basa en la reurbanización de propiedades minoristas heredadas de Sears y Kmart. Aunque estas propiedades a menudo tienen ubicaciones privilegiadas y un potencial de transformación significativo, el modelo de negocio es inherentemente complejo, intensivo en capital y de muy largo plazo. Requiere una ejecución experta en desarrollo inmobiliario, gestión de múltiples arrendatarios y una financiación constante. La rentabilidad y la generación de flujo de caja libre han sido un desafío constante, lo que ha llevado a la empresa a un plan de liquidación.
• Moat (Ventaja Competitiva): 2/10
  • La principal "ventaja" de Seritage residía en su cartera única de propiedades estratégicamente ubicadas, obtenidas a un coste relativamente bajo de Sears. Sin embargo, esta ventaja no se ha traducido en un foso competitivo duradero o sostenible en el tiempo. La reurbanización de propiedades no es una habilidad exclusiva, y una vez que los activos son reurbanizados, compiten en el mercado abierto sin una ventaja estructural inherente más allá de la ubicación inicial. La estrategia de liquidación actual elimina la relevancia de un foso a largo plazo para la empresa operativa.
• Situación Financiera: 1/10
  • La situación financiera de Seritage ha sido históricamente débil. La empresa ha operado con flujos de caja operativos negativos debido a las elevadas inversiones de capital necesarias para la reurbanización. Ha dependido en gran medida de la deuda y de la venta de activos para financiar sus operaciones y reducir su apalancamiento. La necesidad de un plan de liquidación subraya las dificultades para generar ingresos sostenibles y gestionar su estructura de capital a largo plazo de forma rentable.
• Crecimiento y Perspectivas Futuras: 0/10
  • Como empresa que se encuentra en un proceso de plan de liquidación y monetización ordenada de sus activos, Seritage Growth Properties no tiene perspectivas de "crecimiento" en el sentido tradicional de expansión de sus operaciones o cartera de activos. Su futuro está centrado en maximizar el valor para los accionistas a través de la venta de sus propiedades restantes y el eventual cierre de la empresa. Por lo tanto, no hay crecimiento de negocio a futuro en este contexto. Las "perspectivas futuras" se refieren a la eficiencia y el éxito de esta liquidación.

Es importante recordar que estas puntuaciones reflejan la situación de la empresa en el contexto de su modelo de negocio y su estrategia actual de liquidación. La información sobre la calidad de las propiedades individuales podría ser diferente, pero la evaluación se centra en la empresa como entidad de inversión.