Tesis de Inversion en Supermarket Income REIT

Supermarket Income REIT se clasifica de la siguiente manera:

• Tipo de REIT Principal: REIT de Retail (Minorista).
• Subcategoría de Especialización: Dentro del sector minorista, es un REIT de Supermercados o REIT de Inmuebles Anclados por Supermercados. Su enfoque específico en activos inmobiliarios relacionados con tiendas de comestibles lo distingue de otros REIT minoristas que podrían centrarse en centros comerciales, strip malls o tiendas departamentales.
• Tipo de Arrendamiento: Sí, Supermarket Income REIT es un REIT de Triple Net Lease (NNN). Esto significa que la mayoría de sus contratos de arrendamiento son de tipo "triple neto", donde el inquilino (en este caso, los operadores de supermercados) es responsable de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad, incluyendo impuestos sobre la propiedad, seguros y costos de mantenimiento.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen o tienen roles de liderazgo en Supermarket Income REIT son las siguientes:

• Mr. Robert Henry Abraham: Ocupa el cargo de Chief Executive Officer & Director (Consejero Delegado y Director), nacido en 1990, lo que lo posiciona como una figura central en la dirección ejecutiva de la empresa.
• Ms. Isabelle Smith: Desempeña el rol de Head of Sustainability (Jefa de Sostenibilidad), una función clave para la estrategia ambiental, social y de gobernanza de la compañía.
• Chris McMahon: Es el Managing Director of Investor Relations (Director Gerente de Relaciones con Inversores), encargado de la comunicación y el enlace con los inversores.
• Mr. Nick Taylor: Se desempeña como Managing Director of Capital Raising (Director Gerente de Captación de Capital), siendo responsable de la obtención de financiación para la empresa.
• Mr. Michael Graham Perkins: Ocupa la posición de Chief Financial Officer & Director (Director Financiero y Director), nacido en 1989, una figura esencial en la gestión financiera y estratégica de la compañía.

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) líder que posee una cartera de hoteles de lujo y de alta categoría. No opera directamente los hoteles, sino que es el propietario de la propiedad física y asocia con las principales marcas hoteleras (Marriott, Hilton, Hyatt, etc.) para la gestión y la operación. Sus competidores se dividen en directos e indirectos, con diferencias clave en sus modelos de negocio y enfoques.

Competidores Directos: Otros REITs Hoteleros y Propietarios de Activos Similares

• Pebblebrook Hotel Trust:
• Productos: Al igual que Host, se enfoca en hoteles de lujo y de alta categoría, a menudo con un énfasis en propiedades independientes o con "marca blanda" y en ubicaciones urbanas clave o de resort.
• Precios: Compiten en el mismo segmento premium, con tarifas medias diarias (ADR) elevadas, reflejo de la calidad y ubicación de sus activos.
• Estrategias: Su estrategia es similar en la gestión activa de activos y optimización del rendimiento, pero Pebblebrook a veces busca propiedades con mayor potencial de valor añadido a través de reposicionamiento, mientras que Host tiende a enfocarse más en activos de "core" de alta calidad ya establecidos. Host es generalmente de mayor tamaño, lo que puede otorgarle ventajas en escala y acceso a capital.
• RLJ Lodging Trust:
• Productos: Posee hoteles de marcas premium de servicio limitado y hoteles de servicio completo compactos. Aunque su modelo de negocio es el de un REIT hotelero, su cartera puede inclinarse más hacia el segmento de servicio limitado/compacto en comparación con el mayor enfoque de Host en hoteles de servicio completo y de lujo.
• Precios: Competitivos dentro de sus segmentos específicos de mercado, generalmente por debajo de los hoteles de lujo puro de Host, pero dentro del rango premium de su categoría.
• Estrategias: Similar enfoque en la gestión de la cartera y la mejora del rendimiento de los activos, pero con un perfil de riesgo/recompensa potencialmente diferente debido a su enfoque en tipos de hoteles ligeramente distintos.
• Otros REITs hoteleros y grandes grupos de inversión privada con cartera hotelera: Compiten directamente por la adquisición de activos hoteleros de alta calidad y por la atención de los inversores.

Competidores Indirectos: Empresas Operadoras de Hoteles, Plataformas Alternativas y Otras Inversiones Inmobiliarias

• Marriott International, Hilton Worldwide, Hyatt Hotels Corporation (y otras grandes marcas hoteleras):
• Productos: Ofrecen un vasto espectro de marcas hoteleras (desde económicas hasta de ultra lujo) a través de contratos de franquicia y gestión. Aunque Host se asocia con ellos, compiten por el gasto del huésped y la lealtad a la marca. Estas empresas se centran en el modelo "asset-light" (ligero en activos), es decir, en la gestión y franquicia, no en la propiedad inmobiliaria.
• Precios: Muy variados, reflejando su amplia gama de marcas y segmentos.
• Estrategias: Se enfocan en la expansión global de sus marcas, el desarrollo de programas de lealtad robustos, la inversión en tecnología de reservas y distribución, y la obtención de ingresos basados en tarifas de gestión y franquicia, en contraste con el modelo de propiedad de Host.
• Plataformas de Alojamiento Alternativo (Ej. Airbnb, Vrbo):
• Productos: Principalmente alquileres a corto plazo de propiedades residenciales, ofreciendo una experiencia más "local" o "casera". Aunque Host se enfoca en el lujo tradicional, estas plataformas pueden desviar la demanda de viajes de ocio o pequeños grupos que de otra manera podrían optar por un hotel.
• Precios: A menudo más flexibles, pueden ser competitivos para grupos o estancias más largas, aunque también existen opciones de alta gama.
• Estrategias: Se basan en un modelo de plataforma que conecta a anfitriones con huéspedes, con un fuerte énfasis en la economía colaborativa, la variedad de inventario y la experiencia personalizada. Su impacto en el segmento de lujo y viajes de negocios/grupos de Host es menor, pero existe.
• Otros sectores inmobiliarios y vehículos de inversión:
• Productos: Incluyen REITs de otros sectores (oficinas, industrial, minorista, residencial), así como fondos de inversión o capital privado que buscan oportunidades en bienes raíces.
• Precios: No directamente comparables, ya que no son del sector hotelero, pero compiten por el capital de los inversores.
• Estrategias: Los inversores pueden elegir asignar capital a estos sectores en lugar de hoteles, especialmente en función de las perspectivas económicas y de rendimiento relativo.

En resumen, Host Hotels & Resorts se diferencia por su enfoque exclusivo en la propiedad de hoteles de lujo y de alta categoría con un modelo de REIT, mientras que sus competidores directos son otros propietarios similares y los indirectos son operadores de marcas, plataformas de alojamiento alternativo o inversiones de otros sectores que compiten por el gasto del consumidor o el capital de los inversores.

El Supermarket Income REIT (SIR) se clasifica como un REIT de Propiedades Tradicionales, específicamente enfocado en el sector minorista de alimentación (supermercados y tiendas de comestibles). Su estrategia se centra en la adquisición de activos de supermercados de gran escala y con alta densidad comercial en el Reino Unido, operados por las principales cadenas de supermercados.

A continuación, se presenta una lista detallada de algunas de las propiedades que Supermarket Income REIT posee en su portafolio. Es importante señalar que su portafolio es extenso y dinámico, con adquisiciones y desinversiones que pueden ocurrir. Esta tabla proporciona una muestra representativa de sus activos, destacando su enfoque en supermercados estratégicos con arrendamientos a largo plazo con inquilinos de primer nivel.

Para una lista completa y actualizada de todas las propiedades, se recomienda consultar los informes anuales y las presentaciones para inversores en el sitio web oficial de Supermarket Income REIT, ya que el portafolio puede evolucionar con el tiempo.

El Supermarket Income REIT (SUPR) es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en la adquisición y gestión de propiedades de supermercados en el Reino Unido. Este tipo de REIT se caracteriza por invertir principalmente en activos de un solo inquilino con contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo con rentas fijas o ajustadas por inflación.

Dada la naturaleza de su cartera de activos, donde cada supermercado se arrienda en su totalidad a un único operador (como Tesco, Sainsbury's, Morrisons, Asda, Waitrose, etc.), la métrica de "ocupación" a nivel de propiedad individual difiere de la de un centro comercial multi-inquilino o un edificio de oficinas. En el caso de Supermarket Income REIT, la ocupación se mide fundamentalmente por el hecho de que la propiedad esté o no arrendada en su totalidad al inquilino. Por lo tanto, si una propiedad está arrendada, se considera 100% ocupada.

Según los informes públicos más recientes de Supermarket Income REIT (por ejemplo, sus informes anuales y presentaciones a inversores), la cartera completa de propiedades se reporta con una tasa de ocupación del 100%. Esto significa que todas sus propiedades arrendables están actualmente bajo contrato de arrendamiento con sus respectivos operadores de supermercados.

Dado que la información detallada de la "superficie ocupada" como una métrica variable por propiedad no se reporta públicamente (ya que, si la propiedad está arrendada, la superficie ocupada es igual a la superficie total), no podemos proporcionar un listado con porcentajes de ocupación individualizados que varíen entre propiedades. En cambio, le proporcionamos un listado de algunas de sus propiedades clave, indicando que, según el modelo de negocio del REIT, cada una de ellas se considera 100% ocupada mientras esté arrendada.

Es importante destacar que el riesgo principal para este tipo de REIT no es la vacancia parcial dentro de una propiedad, sino la posible falta de renovación de un contrato de arrendamiento al finalizar el plazo o el incumplimiento por parte de un inquilino. Para mitigar esto, el REIT enfoca sus inversiones en supermercados con inquilinos fuertes y contratos de arrendamiento a largo plazo, lo que se refleja en su Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT) o plazo medio ponderado de arrendamiento no vencido, una métrica clave que reportan regularmente.

Para determinar la tendencia de ocupación (estable, en aumento o en descenso) de Supermarket Income REIT, necesitaría tener acceso a sus informes financieros recientes o datos históricos de ocupación. Dado que no dispongo de esta información en este momento, no puedo indicar su tendencia de ocupación de forma factual.

Supermarket Income REIT es un REIT de propiedades inmobiliarias especializado en el sector de supermercados, centrándose en el Reino Unido.

A continuación, se proporciona la información solicitada para este tipo de REIT:

Los principales inquilinos de Supermarket Income REIT son las grandes cadenas de supermercados del Reino Unido. La estrategia del REIT se basa en asegurar arrendamientos a largo plazo y con vínculos a la inflación con operadores de comestibles que poseen un sólido perfil crediticio. Si bien la composición exacta puede variar ligeramente con el tiempo a medida que se adquieren y desinvierten propiedades, los inquilinos más representativos y consistentemente mencionados en su cartera incluyen:

• Tesco
• Sainsbury's
• Aldi
• Lidl
• Marks & Spencer (M&S Food)
• Morrisons
• Asda
• Waitrose

No se dispone de datos específicos y actualizados sobre el porcentaje de los ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno de estos principales inquilinos representa individualmente. Por lo tanto, y de acuerdo con sus instrucciones, esa información se omite completamente de esta respuesta.

Comentarios relevantes sobre la diversificación de la cartera de inquilinos y riesgos:

• Diversificación de la Cartera de Inquilinos: La cartera de Supermarket Income REIT está inherentemente concentrada en el sector de supermercados. Sin embargo, dentro de este sector, el REIT busca diversificar geográficamente sus propiedades a lo largo del Reino Unido y contar con una mezcla de las cadenas de supermercados más grandes y dominantes. Esto reduce la dependencia de una única tienda o región específica.

• Solidez Crediticia de los Principales Inquilinos: Los principales inquilinos de Supermarket Income REIT, como Tesco, Sainsbury's, Aldi y Lidl, son consideradas cadenas de supermercados líderes en el Reino Unido con un fuerte perfil crediticio. A menudo poseen calificaciones de grado de inversión, lo que proporciona una gran estabilidad a los ingresos por alquiler. La naturaleza esencial del sector de comestibles también contribuye a la resiliencia de estos inquilinos, incluso en condiciones económicas desafiantes.

• Riesgo de Concentración Notable: El riesgo de concentración principal para Supermarket Income REIT radica en su enfoque mono-sectorial en el sector de supermercados del Reino Unido. Aunque los inquilinos son sólidos y los arrendamientos a largo plazo, cualquier evento adverso significativo que afecte al sector minorista de comestibles en el Reino Unido, o a la salud financiera de una de las principales cadenas, podría tener un impacto en el REIT. No obstante, la estrategia del REIT de invertir en propiedades de supermercados de "línea principal" que son cruciales para la cadena de suministro de alimentos y operadas por grandes empresas mitiga parte de este riesgo.

Basándome en los datos financieros proporcionados para el REIT Supermarket Income REIT (SUPR.L), los dividendos pueden describirse como crecientes y estables.

A continuación, se detalla el análisis de la tendencia:

• Durante el período analizado, se observa que el monto del dividendo por acción se ha mantenido constante durante varios trimestres consecutivos antes de experimentar un ligero incremento.
• Esta pauta de mantener el dividendo estable por periodos y luego aumentarlo de forma gradual y consistente indica una tendencia de crecimiento sostenido en el tiempo.
• No se aprecian disminuciones significativas ni variaciones erráticas en el monto del dividendo, lo que descarta una naturaleza volátil. Por el contrario, la regularidad en los pagos y los incrementos progresivos sugieren una política de dividendos estable con una clara orientación al crecimiento para los inversores.

En resumen, el REIT Supermarket Income REIT ha demostrado una tendencia de dividendos estables con un crecimiento gradual a lo largo del tiempo, lo que suele ser un indicador positivo para los inversores centrados en ingresos.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT Supermarket Income REIT, basándose en los datos financieros proporcionados.

La rentabilidad por dividendo de Supermarket Income REIT ha mostrado una tendencia volátil a lo largo de los años, con un período inicial de relativa estabilidad y ligera disminución, seguido de un incremento pronunciado y una posterior moderación.

• Tendencia General:
  • Entre 2018 y 2021, la rentabilidad por dividendo mostró una ligera tendencia decreciente.
  • Posteriormente, hubo un marcado aumento en 2022 y 2023.
  • Finalmente, en los datos TTM más recientes, se observa una moderación de esta alta rentabilidad.

La rentabilidad por dividendo es el resultado de la relación entre el dividendo por acción y el precio de la acción. Por lo tanto, los cambios pueden ser impulsados por variaciones en el dividendo, en el precio de la acción, o una combinación de ambos.

• De 2018 a 2019:

  La rentabilidad por dividendo se mantuvo relativamente estable, con un ligero aumento. Durante este período, el precio de la acción (inferido del marketCap) experimentó un incremento significativo. Dado que la rentabilidad no disminuyó drásticamente con el aumento del precio, esto sugiere que la compañía probablemente aumentó sus dividendos en línea o ligeramente por encima de la apreciación del precio de la acción, lo que es una señal positiva de crecimiento en el dividendo respaldado por una mejora en el beneficio por acción.

• De 2019 a 2020:

  La rentabilidad por dividendo experimentó una disminución. El precio de la acción (marketCap) continuó su fuerte tendencia alcista en este período. A pesar de un aumento en el beneficio neto por acción y una disminución en el 'payout ratio' (lo que indicaría mayor margen para dividendos), el crecimiento del dividendo no fue suficiente para compensar el rápido aumento del precio de la acción. Por lo tanto, la disminución de la rentabilidad fue principalmente impulsada por la fuerte apreciación del precio de la acción.

• De 2020 a 2021:

  La rentabilidad por dividendo continuó su ligera disminución. Al igual que en el período anterior, el precio de la acción (marketCap) mostró una sustancial apreciación. Aunque el beneficio neto por acción tuvo una ligera contracción, el principal factor detrás de la menor rentabilidad por dividendo fue la continuación del aumento del precio de la acción.

• De 2021 a 2022:

  Este período marcó un cambio drástico, con la rentabilidad por dividendo aumentando significativamente. El factor determinante aquí fue una marcada caída en el precio de la acción (inferida de la disminución del marketCap). La compañía reportó un beneficio neto por acción negativo, lo que a menudo genera preocupaciones sobre la sostenibilidad de los dividendos y presiona a la baja el precio de la acción. Este escenario de un aumento abrupto en la rentabilidad por dividendo, acompañado de una caída en el precio de la acción y resultados negativos, a menudo puede ser una señal de una 'yield trap' o trampa de rendimiento, donde un alto dividendo es insostenible y el mercado ya lo está descontando.

• De 2022 a 2023:

  La rentabilidad por dividendo continuó su ascenso, aunque con una ligera desaceleración en el ritmo de crecimiento en comparación con el año anterior. Esto se debe principalmente a una ligera disminución adicional en el precio de la acción. El beneficio neto por acción, aunque menos negativo que en 2022, seguía siendo negativo, lo que continuaba ejerciendo presión sobre la valoración y sostenibilidad del dividendo. La persistencia de un alto 'dividend yield' con beneficios negativos refuerza la preocupación de una 'yield trap'.

• Datos TTM (Trailing Twelve Months):

  La rentabilidad por dividendo TTM muestra una moderación en comparación con el pico de 2023. Esta reducción es el resultado principalmente de una recuperación en el precio de la acción (aumento del marketCapTTM). Un factor positivo es que el beneficio neto por acción TTM ha vuelto a ser positivo, lo que puede haber contribuido a la recuperación del precio de la acción y ofrece un panorama más favorable para la sostenibilidad del dividendo, aunque el 'payout ratio TTM' aún indica que los dividendos superan ligeramente los beneficios.

En resumen, la volatilidad de la rentabilidad por dividendo de Supermarket Income REIT ha estado fuertemente influenciada por los movimientos en el precio de su acción, especialmente las caídas significativas en 2022 y 2023 que elevaron drásticamente el 'yield', posiblemente a niveles insostenibles en ese momento. La posterior recuperación del precio de la acción, junto con una mejora en la rentabilidad (beneficio neto por acción positivo), ha llevado a una normalización de la rentabilidad por dividendo en los datos TTM.

A continuación, se presenta un análisis del Payout Ratio basado en el FFO del REIT Supermarket Income REIT, utilizando los datos proporcionados.

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

• Observando los datos financieros, el Payout Ratio ha mostrado una tendencia creciente en su magnitud negativa a lo largo del tiempo. Ha pasado de ser moderadamente negativo en 2017 a volverse significativamente más negativo en 2023. Esto implica un deterioro progresivo en la relación entre los dividendos pagados y los Funds From Operations (FFO) de la empresa.

Implicaciones sobre la política de dividendos y la capacidad de cobertura con el flujo de caja operativo:

• Un Payout Ratio negativo, especialmente uno que se vuelve cada vez más negativo, es una señal extremadamente preocupante. Esto indica que los Funds From Operations (FFO) de la empresa son negativos o insuficientes para cubrir los dividendos que está pagando.
• La política de dividendos de Supermarket Income REIT, tal como se refleja en estos datos, no está siendo respaldada por su flujo de caja operativo. Esto sugiere que la empresa está financiando sus dividendos a través de otras fuentes, como deuda, venta de activos o emisión de nuevas acciones, lo cual es una práctica insostenible a largo plazo y puede erosionar el valor para el accionista.

Evaluación de la seguridad del dividendo actual:

• Basándose en el nivel del Payout Ratio, el dividendo actual de Supermarket Income REIT debe considerarse altamente inseguro. Mientras que un ratio saludable para un REIT suele estar por debajo del 85-90% y un ratio por encima del 95-100% es una señal de alerta, tener un Payout Ratio consistentemente negativo y en aumento es un indicador de problemas fundamentales severos en la capacidad de la empresa para generar beneficios operativos suficientes para cubrir sus distribuciones.
• Esta situación pone en duda la capacidad de la empresa para mantener su nivel de dividendos en el futuro sin recurrir constantemente a fuentes de financiación externas.

Análisis de la retención de capital para reinversión:

• Cuando el Payout Ratio es negativo debido a un FFO insuficiente o negativo, el REIT no está reteniendo capital de sus operaciones para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos). Al contrario, implica que la empresa está utilizando capital de otras fuentes (o incluso consumiendo su propio capital) simplemente para mantener sus operaciones y pagar dividendos.
• Esto indica una dependencia excesiva de la deuda o la emisión de nuevas acciones para financiar cualquier tipo de crecimiento o incluso para mantener el status quo, lo que puede llevar a un apalancamiento insostenible o a la dilución de los accionistas existentes. La falta de capacidad de autofinanciación es un obstáculo significativo para el crecimiento sostenible y la salud financiera a largo plazo.

Se ha realizado una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Supermarket Income REIT basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

• Deuda Total / Activos Totales: [0,39]

• Interpretación individual: Este ratio indica que el 39% de los activos de la empresa están financiados por deuda. Es una medida de apalancamiento.

• Comparación con el sector: Para un REIT, especialmente en el sector de supermercados, un ratio de 0,39 (39%) se considera generalmente en un rango moderado a conservador. Muchos REITs mantienen este ratio por debajo del 50%, y valores entre 30% y 40% son comunes en empresas con estructuras de capital prudentes.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [0,00]

• Interpretación individual: Este ratio mide la capacidad de una empresa para hacer frente a sus gastos por intereses con sus ingresos operativos (o FFO en el caso de un REIT). Un valor de 0,00 es extremadamente preocupante. Implica que la empresa no está generando ingresos operativos suficientes (o su FFO es cero o negativo) para cubrir ni siquiera una fracción de sus pagos de intereses.

• Comparación con el sector: Un ratio de cobertura de intereses saludable para un REIT suele ser de 2,0x o superior. Muchos inversores y analistas buscan ratios de 3,0x a 5,0x para considerar una empresa financieramente sólida. Un valor de 0,00 está drásticamente por debajo de cualquier umbral aceptable e indica una grave dificultad financiera.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: [-33,23]

• Interpretación individual: Este ratio indica cuántos años de FFO (Funds From Operations) se necesitarían para pagar la deuda neta (deuda total menos efectivo y equivalentes de efectivo). Un valor negativo como -33,23, en circunstancias normales (FFO positivo), podría implicar que la empresa tiene más efectivo que deuda, lo que indicaría una posición de deuda neta negativa y una liquidez muy fuerte. Sin embargo, en combinación con un Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00, este valor sugiere que el FFO ajustado anualizado es negativo o cercano a cero. Si el FFO es negativo, un ratio negativo indica que la empresa tiene deuda neta positiva que está siendo dividida por un FFO negativo. Esto es una señal de que la empresa no solo no está generando suficiente efectivo de sus operaciones, sino que está perdiendo dinero, lo que hace que este ratio sea muy problemático en lugar de una señal de fortaleza.

• Comparación con el sector: Para los REITs, un ratio de Deuda Neta / FFO por debajo de 6,0x es generalmente considerado saludable. Valores por debajo de 5,0x son vistos como muy fuertes. Un ratio negativo sería, en teoría, extremadamente positivo si el FFO fuera saludable y positivo. Sin embargo, en el contexto de los datos financieros, particularmente el Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00, este valor negativo del ratio Deuda Neta / FFO no refleja una fortaleza, sino más bien una debilidad operativa severa (FFO negativo).

Conclusión sobre la estructura de deuda y principal riesgo financiero:

La estructura de deuda de Supermarket Income REIT, evaluada a través de los datos financieros proporcionados, se considera extremadamente agresiva y, lo que es más crítico, insostenible en su estado actual.

Aunque el ratio de Deuda Total / Activos Totales (0,39) podría parecer moderado de forma aislada, los otros dos ratios revelan una situación financiera precaria:

• El Ratio de Cobertura de Intereses de 0,00 es una señal de alarma crítica, indicando que la empresa no está generando suficiente flujo de caja operativo (FFO) para cubrir sus gastos de intereses. Esto apunta a una situación de insolvencia operativa inmediata.
• El ratio Deuda Neta / FFO ajustado anualizado de -33,23, en conjunto con el ratio de cobertura de intereses, sugiere fuertemente que el FFO de la empresa es negativo. Esto significa que la empresa está perdiendo dinero en sus operaciones principales, lo cual es insostenible a largo plazo.

El principal riesgo financiero para Supermarket Income REIT es la incapacidad de generar suficientes flujos de efectivo operativos (FFO) para cubrir sus obligaciones financieras, especialmente los pagos de intereses. Esta falta de generación de ingresos operativos y un FFO negativo conducen directamente a un alto riesgo de iliquidez, incumplimiento de deuda y, en última instancia, preocupaciones sobre la viabilidad a largo plazo de la empresa.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para Supermarket Income REIT, basándonos en el ratio proporcionado de 0,00.

1. Explicación del Resultado

• Un ratio de Cobertura de Intereses de 0,00 significa que los beneficios de la empresa antes de intereses e impuestos (EBIT - Earnings Before Interest and Taxes) son cero o negativos. En términos sencillos, la compañía no está generando suficientes ingresos operativos para cubrir ni siquiera una fracción de sus gastos por intereses. Esto indica una incapacidad total para hacer frente a sus obligaciones financieras por intereses con sus propios beneficios operativos.
• Este resultado es extremadamente preocupante, ya que sugiere que la empresa está operando con pérdidas significativas o que su flujo de ingresos operativos es insuficiente para cubrir sus costes financieros básicos.

2. Comparación del Ratio con el Sector o Competidores

Actualmente, no dispongo de datos en tiempo real sobre el promedio del sector de REITs o de los ratios de Cobertura de Intereses de competidores directos de Supermarket Income REIT. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa en este momento. No obstante, un ratio de 0,00 es, por definición, significativamente inferior a cualquier promedio de sector saludable o a los ratios de competidores con una operativa financiera estable.

3. Conclusión sobre la Capacidad para Pagar Intereses

• Basado exclusivamente en un ratio de Cobertura de Intereses de 0,00, la capacidad de Supermarket Income REIT para pagar sus intereses es extremadamente débil o, más precisamente, nula con sus beneficios operativos.
• Esta situación representa una señal de alarma financiera muy grave. Sugiere que la empresa podría estar en una posición de dificultad para cumplir con sus obligaciones de deuda a menos que disponga de otras fuentes de financiación (como nueva deuda, venta de activos o capital adicional) para cubrir estos costes. Sin un EBIT positivo, la sostenibilidad de la empresa a largo plazo es altamente cuestionable si esta situación persiste.

A continuación, se presenta un análisis conciso del perfil y la gestión de la deuda de Supermarket Income REIT:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de Supermarket Income REIT se caracteriza por tener una parte significativa de su deuda a largo plazo concentrada en dos años clave: 2030 y 2032. La mayor parte de su deuda asegurada con M&G Investments vence en estas fechas, lo que representa dos "muros de deuda" sustanciales para las facilidades a largo plazo. La facilidad de crédito rotatorio (RCF) de £50 millones es de naturaleza a corto plazo, con un vencimiento más cercano en 2025. En general, el perfil está relativamente bien escalonado en el sentido de que los principales vencimientos de deuda a largo plazo no son inminentes, pero tampoco están distribuidos de manera uniforme año tras año, sino agrupados en estas dos grandes cantidades.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  Supermarket Income REIT ha priorizado una estrategia de financiación a largo plazo con tasas fijas. Su principal facilidad de préstamo con M&G Investments, que constituye la mayor parte de su deuda, está fijada a un tipo de interés promedio bajo y tiene vencimientos distantes, lo que proporciona estabilidad y previsibilidad en los costes de financiación. La Facilidad de Crédito Rotatorio (RCF) se utiliza para fines de flexibilidad y gestión del capital de trabajo y, como es habitual con este tipo de líneas, se renueva periódicamente, como se ha visto con su extensión a 2025. La estrategia general busca minimizar el riesgo de refinanciación a corto plazo y la exposición a la volatilidad de las tasas de interés.

• Implicaciones para el Inversor:

  Para el inversor, este perfil de deuda tiene varias implicaciones:

  • Riesgo: El riesgo de refinanciación a corto y medio plazo es bajo debido a los vencimientos distantes de la deuda principal y las tasas fijas. Esto protege al REIT de aumentos inmediatos en los tipos de interés. Sin embargo, la concentración de grandes vencimientos en 2030 y 2032 requerirá una planificación cuidadosa a medida que se acerquen esas fechas, ya que el REIT necesitará refinanciar o amortizar cantidades significativas, potencialmente en un entorno de tipos de interés diferente.
  • Liquidez: La RCF proporciona liquidez para las operaciones diarias y necesidades a corto plazo. La ausencia de vencimientos de deuda importantes hasta 2030 proporciona una sólida base de liquidez a largo plazo, permitiendo al REIT centrarse en sus operaciones y crecimiento sin la presión constante de la refinanciación de grandes préstamos.
  • Capacidad de Crecimiento: Un coste de deuda predecible y una estructura de vencimientos a largo plazo permiten al REIT planificar mejor sus inversiones y su estrategia de crecimiento. La capacidad de asumir nueva deuda o refinanciar la existente a tasas competitivas será clave para su expansión futura, especialmente a medida que se acerquen los vencimientos de 2030 y 2032. La gestión exitosa de esos "muros de deuda" será fundamental para mantener su capacidad de crecimiento sin interrupciones significativas.

Actualmente, Supermarket Income REIT (SUPR) no cuenta con calificaciones crediticias públicas emitidas por las principales agencias de calificación, como S&P Global Ratings, Moody's o Fitch Ratings.

Es común que ciertos REITs, especialmente aquellos con un tamaño de mercado más pequeño, un enfoque de inversión muy específico o que se financian principalmente a través de préstamos bancarios en lugar de emisiones de bonos en los mercados de capitales públicos, no obtengan o mantengan calificaciones crediticias de estas agencias. El proceso para obtener y mantener una calificación crediticia es costoso y, a menudo, solo se persigue cuando una empresa planea emitir deuda a gran escala en los mercados de bonos, donde los inversores institucionales a menudo requieren una calificación para evaluar el riesgo.

Por lo tanto, no es posible proporcionar las calificaciones específicas, las perspectivas ni una explicación detallada de lo que implicaría una calificación de "grado de inversión" para Supermarket Income REIT, ya que dicha información no está disponible públicamente.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de Supermarket Income REIT:

Para evaluar el apalancamiento, se nos proporciona el siguiente dato:

• Deuda Total / Flujo de Caja Operativo: 7,12x

Tomando como referencia que un ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo superior a 10x se considera un riesgo significativo, el nivel actual de 7,12x para Supermarket Income REIT se sitúa por debajo de este umbral crítico.

Comentario sobre el riesgo:

El nivel de apalancamiento de Supermarket Income REIT, con un ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo de 7,12x, sugiere una gestión de deuda prudente, ya que se encuentra notablemente por debajo del umbral de riesgo significativo de 10x. Esto indica que la empresa mantiene una capacidad razonable para cubrir sus obligaciones de deuda con su flujo de caja operativo.

Para poder analizar la estrategia de rotación de cartera de Supermarket Income REIT y responder a sus preguntas, necesito tener acceso a los datos de inversión a los que se refiere. Los datos financieros no han sido proporcionados en su solicitud.

Sin la información factual de los datos financieros, me resulta imposible:

• Identificar la tendencia principal de la estrategia (si es predominantemente de adquisición o de desinversión).
• Proporcionar cifras clave para respaldar cualquier tendencia.
• Evaluar si existe evidencia que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición. Para esta evaluación, sería necesario analizar métricas como:
  • El volumen y la frecuencia de ventas y recompras de activos específicos.
  • La comparación entre los precios de venta y los precios de readquisición.
  • Las fechas de las transacciones para identificar patrones de venta y recompra en un corto a mediano plazo.
  • Información sobre los arrendamientos o la naturaleza de los activos (por ejemplo, si se vendieron activos con contratos de arrendamiento cercanos a su fin o propiedades que requerían mejoras significativas).

Por favor, proporcione los datos financieros para que pueda realizar el análisis solicitado.

El análisis de la retención de beneficios para el REIT Supermarket Income REIT, basándose en los datos financieros proporcionados y en un dato de payout basado en FFO del -355,62%, revela una situación particular que requiere una interpretación cuidadosa.

• Implicación de un Payout Negativo Basado en FFO:

  Un payout ratio (ratio de distribución) del -355,62% basado en Funds From Operations (FFO) implica directamente que el FFO del REIT es negativo para el período analizado. Para el ejercicio fiscal de 2023 (datos con fecha 30/06/2024), los dividendos pagados fueron de 75.335.000 GBP. Si dividimos los dividendos pagados por el porcentaje del payout (en valor absoluto), podemos estimar el FFO:

  FFO = Dividendos Pagados / Payout Ratio = 75.335.000 GBP / 3,5562 ˜ -21.184.048 GBP.

  Es notable que este valor del FFO estimado sea muy cercano al Net Income (Ingreso Neto) reportado en los datos financieros para el mismo período (-21.184.000 GBP). Esto sugiere que, para este ejercicio, las correcciones habituales para calcular el FFO a partir del Net Income (como la adición de depreciación y amortización o ajustes por ganancias/pérdidas en la venta de propiedades) podrían haber sido nulas o muy pequeñas, o que la definición de FFO utilizada por la empresa se alinea estrechamente con el ingreso neto en este caso particular.

• Significado de un FFO Negativo para un REIT:

  El FFO es una métrica clave para los REITs, ya que ajusta el ingreso neto por partidas no monetarias como la depreciación de propiedades, ofreciendo una visión más clara de la capacidad de generación de efectivo operativo. Un FFO negativo indica que, en su actividad principal, la empresa no está generando beneficios operativos suficientes para cubrir sus gastos, incluso después de realizar los ajustes no monetarios específicos de los REITs.

• Retención de Beneficios:

  El concepto de "retención de beneficios" se refiere a la porción de las ganancias (en este caso, FFO) que una empresa conserva para reinvertir en el negocio, en lugar de distribuirlas como dividendos. Si el FFO es negativo, no hay beneficios "positivos" que retener. En cambio, un payout del -355,62% significa que el REIT está pagando dividendos equivalentes a más de 3,5 veces el valor absoluto de su FFO negativo. En términos prácticos, esto implica una distribución de capital, ya que los dividendos se están financiando con otras fuentes distintas a las ganancias operativas generadas por el FFO.

• Contraste con el Flujo de Caja Operativo:

  Es crucial observar el netCashProvidedByOperatingActivities (Flujo de Caja Neto de Actividades Operativas) en los datos financieros.

  Período	Net Income (GBP)	FFO Estimado (GBP)	Net Cash Provided by Operating Activities (GBP)	Dividends Paid (GBP)
  2024-06-30 (FY 2023)	-21.184.000	~ -21.184.000	92.056.000	-75.335.000

  A pesar de un FFO negativo, el flujo de caja operativo de Supermarket Income REIT para el ejercicio 2023 fue de 92.056.000 GBP, lo cual es positivo y superior a los dividendos pagados (75.335.000 GBP en valor absoluto). Esta discrepancia entre un FFO negativo y un flujo de caja operativo positivo sugiere que las "otherNonCashItems" (otras partidas no monetarias) que ajustan el ingreso neto para llegar al flujo de caja operativo (110.782.000 GBP en 2023) son significativas y positivas. Estas partidas podrían incluir, por ejemplo, ajustes por ganancias no realizadas en la valoración de propiedades, que se restan para calcular el flujo de caja, o adiciones de gastos no monetarios no relacionados con la depreciación. Esto indica que, aunque la métrica de FFO reporta una pérdida, la empresa sí generó suficiente efectivo de sus operaciones principales para cubrir los dividendos pagados en ese período.

• Conclusión:

  La retención de beneficios, en el

A continuación, se presenta un análisis de la emisión de nuevas acciones por parte de Supermarket Income REIT, basándose en los datos financieros proporcionados:

Análisis de los Datos Financieros:

• Año 2017: Se indica que no hubo emisión de acciones. Esto podría referirse al período posterior a una posible Oferta Pública Inicial (IPO) si la empresa salió a bolsa ese año, o simplemente que no se realizaron emisiones adicionales.
• Año 2018: La Anomalía
  El dato de un crecimiento del 39.617.496.399,00% en 2018 es extraordinariamente alto y prácticamente imposible como un incremento de acciones en circulación para una empresa ya establecida, a menos que se trate de un evento muy específico o un error en los datos. Algunas interpretaciones posibles para una cifra tan desproporcionada podrían ser:
  • Error en los Datos: Es la posibilidad más probable, ya sea por una transcripción incorrecta del número, un error en la magnitud o en la unidad de medida (quizás no es un porcentaje de crecimiento de acciones).
  • Oferta Pública Inicial (IPO) o Creación de la Empresa: Si 2018 fue el año en que la empresa se constituyó o salió a bolsa (o realizó una oferta masiva inicial), esta cifra podría representar la emisión de las acciones fundacionales o iniciales. En este caso, no sería "dilución" de inversores existentes, sino la formación del capital inicial. Sin embargo, dado que el REIT se listó en 2017, este dato para 2018 sigue siendo muy sospechoso si se interpreta como un *crecimiento* sobre una base ya existente.
  • Un Evento Corporativo Masivo: Una fusión, adquisición o reestructuración de una escala sin precedentes que requiriera una emisión masiva de nuevas acciones. Sin embargo, incluso en estos casos, un porcentaje tan elevado es inusual.
  Si esta cifra de 2018 fuera un crecimiento real en el número de acciones en circulación, representaría una dilución masiva y devastadora para cualquier inversor preexistente, pulverizando su participación y el valor por acción. Dada la improbabilidad de un evento así sin un colapso total del valor, se recomienda encarecidamente verificar este dato con fuentes oficiales de la empresa.
• Años 2019-2023: Tendencia de Crecimiento Saludable (Excluyendo 2018)
  Si ignoramos el dato anómalo de 2018 y nos centramos en los años posteriores, la situación cambia drásticamente:
  • Los crecimientos en la emisión de acciones oscilan entre el 0,00% (en 2023, lo que significa que no hubo emisión) y el 0,95% (en 2020).
  • Para un REIT, la emisión de nuevas acciones es una estrategia común y a menudo beneficiosa para el crecimiento. Los REITs necesitan capital para adquirir nuevas propiedades, lo que genera más ingresos por alquiler y, en última instancia, puede aumentar los Fondos de Operaciones (FFO) y los dividendos por acción.
  • Un crecimiento de acciones en el rango de 0% a menos del 1% anual es considerado muy bajo y generalmente no dilutivo de forma significativa. Indica que la empresa está gestionando su capital de manera eficiente, posiblemente financiando adquisiciones con una combinación de deuda y una pequeña cantidad de capital propio, o mediante la reinversión de beneficios.
  • Esta tendencia sugiere que, desde 2019, Supermarket Income REIT no ha estado recurriendo a emisiones de acciones masivas que pudieran diluir a los inversores existentes. Los pequeños incrementos son típicos de empresas que buscan un crecimiento sostenido.

Conclusión:

Basándonos en los datos financieros proporcionados, la evaluación de si la emisión de acciones representa un riesgo de dilución significativo depende casi por completo de la interpretación del dato de 2018.

• Si el porcentaje de 2018 es un dato erróneo o se refiere a un evento no recurrente como una IPO inicial (que no sería dilutivo para inversores públicos preexistentes), entonces la tendencia de los años 2019 a 2023 sugiere que la emisión de acciones por parte de Supermarket Income REIT no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Al contrario, las pequeñas emisiones, cuando existen, son coherentes con una estrategia de crecimiento saludable y sostenido, permitiendo al REIT adquirir nuevos activos y, potencialmente, aumentar los ingresos y dividendos por acción a largo plazo.
• Por otro lado, si la cifra de 2018 fuera un crecimiento real y masivo de acciones en circulación después de que la empresa ya estuviera operativa y con una base de inversores, entonces sí habría representado una dilución extrema. Sin embargo, la posterior estabilización y las bajas tasas de emisión en los años subsiguientes indicarían que la empresa ha adoptado una política de emisión de capital mucho más conservadora desde entonces.

Para una evaluación definitiva, es crucial clarificar la naturaleza y exactitud del dato de 2018. Sin esa información, el resto de la tendencia (2019-2023) apunta a una gestión prudente de la emisión de capital.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Supermarket Income REIT se centra fundamentalmente en las adquisiciones estratégicas de propiedades de supermercados de alta calidad en el Reino Unido.

Esta estrategia se implementa a través de varios pilares clave:

• Adquisición de activos principales: El REIT busca comprar propiedades de supermercados que sean esenciales para las cadenas minoristas de alimentación, con sólidas ubicaciones y que sirvan como centros de distribución importantes o tiendas de gran volumen. El enfoque está en activos ya estabilizados y generadores de ingresos.
• Contratos de arrendamiento a largo plazo: Un elemento crucial es la adquisición de propiedades con contratos de arrendamiento largos y a menudo con cláusulas de revisión de alquiler vinculadas a la inflación (IPC), lo que proporciona un flujo de ingresos estable y predecible con crecimiento incorporado.
• Financiación eficiente: El crecimiento mediante adquisiciones se apoya en una estructura de capital prudente, utilizando una combinación de capital propio (a través de emisiones de acciones) y deuda con costes competitivos.
• Relaciones con inquilinos: Mantener relaciones sólidas con las principales cadenas de supermercados es vital, ya que son los inquilinos a largo plazo que garantizan la ocupación y el flujo de caja.
• Optimización de la cartera: Si bien la estrategia principal es la adquisición, también se pueden considerar la gestión activa de la cartera y, en ocasiones, la desinversión de activos menos estratégicos para reciclar capital hacia oportunidades de mayor crecimiento.

A diferencia de otros tipos de REITs, el desarrollo de nuevas propiedades no suele ser la estrategia principal de crecimiento para Supermarket Income REIT, ya que su modelo se enfoca en la inversión en activos operativos ya establecidos que generen ingresos inmediatos y estables.

Para poder calcular el valor intrínseco del REIT Supermarket Income REIT, necesito datos financieros específicos. Los datos financieros proporcionados están vacíos, lo que impide realizar cualquier cálculo.

Para calcular el valor intrínseco de un REIT, se suelen utilizar métodos como:

• Valor del Activo Neto (NAV) Ajustado: Este es uno de los métodos más comunes, donde se calcula el valor de los activos inmobiliarios menos las deudas, ajustado por otros activos y pasivos.
• Flujos de Caja Descontados (DCF): Se proyectan los flujos de caja futuros (por ejemplo, FFO - Funds From Operations o AFFO - Adjusted Funds From Operations) y se descuentan a valor presente.
• Múltiplos de FFO o AFFO: Comparar el precio actual de la acción con los FFO o AFFO por acción de la empresa y con los múltiplos de otras empresas comparables.
• Rendimiento de Dividendos: Aunque no es un cálculo de valor intrínseco per se, un análisis del rendimiento de dividendos y su sostenibilidad es crucial para los REITs.

Por favor, proporciona los datos financieros necesarios, como el FFO por acción, el AFFO por acción, el NAV por acción, los ingresos por alquiler, los gastos operativos, la tasa de capitalización o cualquier otra métrica financiera relevante, para que pueda intentar realizar el cálculo.

A continuación se presenta una evaluación de Supermarket Income REIT, puntuando cada aspecto de 0 (peor) a 10 (mejor).

• Calidad del Negocio: 7/10

  El modelo de negocio de Supermarket Income REIT se basa en la adquisición y gestión de propiedades de supermercados de gran escala en el Reino Unido. Esto representa un sector altamente defensivo y esencial, dado que la demanda de alimentos es constante independientemente del ciclo económico. Los ingresos provienen de contratos de arrendamiento a largo plazo (generalmente 15-20+ años) con inquilinos de alta calidad crediticia (las principales cadenas de supermercados del Reino Unido como Tesco, Sainsbury's, M&S, etc.) y, crucialmente, con cláusulas de revisión de renta vinculadas a la inflación (RPI/CPI). Esta estructura proporciona una previsibilidad y estabilidad de ingresos muy elevadas. Sin embargo, su concentración geográfica en el Reino Unido y sectorial en supermercados introduce riesgos específicos, y su modelo de negocio no ofrece un potencial de crecimiento exponencial.

• Moat (Foso Competitivo): 6/10

  El "moat" de Supermarket Income REIT no es el de una empresa tecnológica o de marcas, sino un foso defensivo basado en la naturaleza de sus activos y sus contratos. Sus ventajas competitivas incluyen:

  • Activos Estratégicos y de Calidad: La posesión de propiedades de supermercados prime, a menudo en ubicaciones bien establecidas y de alto volumen de afluencia, es difícil de replicar. Obtener permisos de planificación y construir nuevos supermercados de esta escala es un proceso largo y costoso.
  • Contratos a Largo Plazo e Indexados: Las largas duraciones de los contratos y las revisiones de renta ligadas a la inflación proporcionan una barrera contra la competencia y una protección contra la erosión del poder adquisitivo. Los inquilinos tienen altos costes de cambio si quisieran reubicarse.
  • Relaciones con Inquilinos Clave: Mantener buenas relaciones con las principales cadenas de supermercados del Reino Unido, a menudo a través de múltiples propiedades, puede generar un acceso preferencial a futuras oportunidades.

  Aunque no es un foso inexpugnable, la combinación de activos esenciales y contratos robustos crea una barrera significativa para la entrada y un flujo de ingresos resiliente.

• Situación Financiera: Indisponible / No Puntuado

  No dispongo de acceso a los datos financieros actualizados y específicos de Supermarket Income REIT (como ratios de LTV - Loan-to-Value -, cobertura de intereses, perfil de vencimiento de deuda, o el valor liquidativo -NAV- actualizado) para ofrecer una puntuación factual y precisa. La situación financiera de una REIT es fundamental y se ve fuertemente influenciada por factores macroeconómicos como los tipos de interés, que pueden afectar tanto los costes de financiación como las valoraciones de los activos. Para una evaluación precisa, sería necesario consultar sus informes financieros más recientes.

• Crecimiento y Perspectivas Futuras: 6/10

  Las perspectivas de crecimiento de Supermarket Income REIT se basan en dos pilares principales:

  • Crecimiento Orgánico: Las cláusulas de revisión de renta vinculadas a la inflación en sus contratos existentes garantizan un crecimiento de los ingresos por alquileres a lo largo del tiempo, protegiendo contra la erosión del poder adquisitivo.
  • Crecimiento por Adquisiciones: La empresa busca expandir su cartera mediante la adquisición de nuevas propiedades de supermercados. Este crecimiento depende de la disponibilidad de activos atractivos a precios razonables y de la capacidad de la empresa para acceder a capital (tanto deuda como capital propio) en condiciones favorables.

  El sector de supermercados en el Reino Unido es maduro, lo que implica que el crecimiento no será explosivo, sino más bien constante y predecible. La demanda de espacio físico de supermercados sigue siendo fuerte, incluso con el auge de las compras en línea, ya que los supermercados se adaptan para servir como centros de distribución y recogida. Sin embargo, el entorno actual de tipos de interés más altos puede presionar las valoraciones de los activos inmobiliarios y aumentar el coste de las nuevas adquisiciones, lo que podría moderar el ritmo de crecimiento externo. Las perspectivas son estables debido a la naturaleza esencial de los supermercados, pero no indican un crecimiento acelerado.