Tesis de Inversion en Tanger

Tanger Factory Outlet Centers (Tanger, símbolo bursátil SKT) se clasifica dentro del sector inmobiliario como un REIT de tipo minorista (Retail REIT).

Su especialización, que sirve como subcategoría relevante para comprender su modelo de negocio, es la gestión y operación de centros comerciales outlet. Esto lo diferencia de otros REITs minoristas que se centran en centros comerciales cerrados tradicionales, centros de franja (strip centers) o propiedades minoristas de un solo inquilino.

En cuanto a si es un REIT de Triple Net Lease (NNN), Tanger no es predominantemente un REIT de Triple Net Lease. Si bien sus contratos de arrendamiento con inquilinos individuales pueden incluir componentes de costos operativos pasados (impuestos, seguros, mantenimiento de áreas comunes), su modelo de negocio principal como operador de centros outlet con múltiples inquilinos y gestión de áreas comunes no lo clasifica como un REIT NNN puro en el sentido tradicional (donde el inquilino asume la totalidad de los gastos de la propiedad de forma independiente).

A continuación, se presenta la información sobre las personas que dirigen la empresa Tanger, basándome en los datos financieros proporcionados:

Host Hotels & Resorts (HST) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) líder, propietario de una cartera global de hoteles de lujo y de alta gama operados por marcas reconocidas. Sus competidores se dividen en directos e indirectos, diferenciándose en el tipo de activos, la estrategia y el público objetivo.

Competidores Directos:

• Park Hotels & Resorts (PK):
  • Productos: Muy similar a Host, posee una cartera de hoteles de lujo y de alta gama, incluyendo marcas como Hilton, Marriott y Hyatt.
  • Precios: Competitivos y en el mismo rango premium que Host, dada la similitud en la calidad de los activos y las marcas.
  • Estrategias: Se enfoca en la optimización de activos y la gestión activa de su portfolio, buscando maximizar el valor para los accionistas, de forma muy parecida a Host.
• Ryman Hospitality Properties (RHP):
  • Productos: Principalmente hoteles de convenciones a gran escala (Gaylord Resorts) y propiedades de entretenimiento. Aunque son de alta gama, su enfoque es más nicho hacia grupos y eventos masivos.
  • Precios: Premium, pero a menudo con estructuras de paquetes para grupos y convenciones, que pueden diferir de las tarifas individuales de Host.
  • Estrategias: Especialización en el segmento de grandes grupos y eventos, a menudo creando "ciudades dentro de ciudades" con servicios integrales, lo que los hace menos dependientes del ocio individual o los viajes de negocios tradicionales.

Competidores Indirectos:

• Plataformas de Alojamiento Alternativo (Ej. Airbnb, Vrbo):
  • Productos: Ofrecen alquileres de propiedades privadas (apartamentos, casas, villas), lo que proporciona una experiencia más local, a menudo con cocinas y más espacio.
  • Precios: Pueden ser más competitivos para estancias largas o grupos, y varían enormemente según la ubicación y el tipo de propiedad. A menudo son percibidos como una opción más económica o auténtica que un hotel de lujo.
  • Estrategias: Modelos de economía colaborativa, enfoque en la personalización, la inmersión cultural y la flexibilidad. Compiten directamente por el segmento de viajeros de ocio y algunos viajeros de negocios que buscan alternativas a los hoteles tradicionales.
• Otros REITs Inmobiliarios (Ej. en el sector de oficinas, industrial, residencial):
  • Productos: Inversión en bienes raíces de diferentes sectores (edificios de oficinas, almacenes logísticos, apartamentos residenciales).
  • Precios: No compiten por precios de habitaciones, sino por la asignación de capital de los inversores. Sus valoraciones dependen de las dinámicas de sus respectivos mercados y flujos de caja.
  • Estrategias: Ofrecen a los inversores diversificación de carteras inmobiliarias y diferentes perfiles de riesgo/retorno. Un inversor podría elegir invertir en un REIT de oficinas en lugar de Host por consideraciones macroeconómicas o sectoriales.

En resumen, mientras los competidores directos de Host comparten un modelo de negocio similar en el espacio hotelero de lujo, los competidores indirectos atacan el mercado desde ángulos diferentes, ya sea a través de modelos de alojamiento alternativos o compitiendo por el mismo capital de inversión en el mercado inmobiliario.

Tanger (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) es un REIT de propiedades tradicionales, especializado en la adquisición, desarrollo, propiedad y operación de centros comerciales de tipo outlet (factory outlet centers). Por lo tanto, el formato de tabla adecuado para describir su portafolio es el correspondiente a este tipo de REIT.

A continuación, se presenta una tabla detallada de algunas de las propiedades que Tanger posee en su portafolio. Es importante señalar que Tanger posee un total de 38 centros outlet. Debido a la extensión del portafolio y la variabilidad en la disponibilidad pública de la superficie exacta para cada propiedad individual en un formato resumido, se incluyen ejemplos representativos con la información más precisa disponible. La superficie total de un centro outlet se refiere comúnmente al Área Bruta Rentable (GLA).

El portafolio total de Tanger comprende 38 centros outlet en Estados Unidos y Canadá, con una superficie total de aproximadamente 14.0 millones de pies cuadrados (aproximadamente 1.3 millones de metros cuadrados) de Área Bruta Rentable (GLA). Los comentarios sobre la propiedad suelen incluir detalles sobre su ubicación estratégica, el tipo de inquilinos (marcas de lujo y premium), la demografía del mercado al que sirven y su desempeño general dentro del portafolio de la empresa.

Tanger Factory Outlet Centers (Tanger) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en la propiedad, desarrollo y gestión de centros comerciales outlet premium en los Estados Unidos y Canadá.

Es importante señalar que los REITs de centros comerciales, como Tanger, habitualmente no publican desgloses de la superficie total y ocupada de cada propiedad individual en sus informes financieros o presentaciones públicas. La información de ocupación detallada por propiedad específica a nivel de superficie total y ocupada generalmente no está disponible de forma pública. En cambio, reportan las métricas de ocupación a nivel de portfolio consolidado.

Para el caso de Tanger, la métrica principal de ocupación que reportan es la ocupación arrendada de su portfolio, medida como el porcentaje de la superficie bruta alquilable (GLA - Gross Leasable Area) que está actualmente bajo contrato de arrendamiento.

Con la información más reciente disponible públicamente (a fecha de mi última actualización), las métricas de ocupación de Tanger son las siguientes:

• Tipo de Activo: Centros Comerciales Outlet (Retail).
• Número de Propiedades en Portfolio: Aproximadamente 38 centros outlet.
• Métrica de Ocupación Reportada: Porcentaje de Ocupación Arrendada del Portfolio.
• Último Dato Conocido (al 31 de marzo de 2024): 97.0%.

Este 97.0% representa la superficie total (en pies cuadrados o metros cuadrados) de todo el portfolio de Tanger que está actualmente arrendada a inquilinos, en relación con la superficie total disponible para arrendar en todas sus propiedades combinadas. Es la forma en que Tanger mide y reporta su "ocupación" a sus inversores, indicando la salud de su cartera de arrendamientos a nivel global.

Lamento informarle que, como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos en tiempo real ni a estadísticas específicas y actualizadas sobre la tendencia de ocupación en Tánger (Tanger). Para obtener esta información, le recomendaría consultar fuentes especializadas en turismo, informes económicos regionales o estadísticas oficiales de las autoridades marroquíes.

Tanger Factory Outlet Centers (SKT) es un REIT de propiedades inmobiliarias, especializado en el sector minorista, específicamente en centros comerciales outlet.

A continuación, se presenta información relevante sobre sus inquilinos principales:

• Inquilinos Principales: Los centros outlet de Tanger albergan una amplia gama de marcas de renombre. Si bien Tanger tiene miles de arrendamientos y una base de inquilinos muy diversificada, algunos de los grupos de inquilinos más grandes o comunes que ocupan espacios significativos en sus propiedades incluyen:
• TJX Companies (incluye T.J. Maxx, Marshalls, HomeGoods)
• Gap Inc. (incluye Gap, Old Navy, Banana Republic)
• PVH Corp. (incluye Calvin Klein, Tommy Hilfiger)
• Nike
• Adidas
• Capri Holdings (incluye Michael Kors, Versace, Jimmy Choo)
• VF Corporation (incluye The North Face, Vans, Timberland)
• American Eagle Outfitters
• LVMH (a través de sus diversas marcas)
• Puma

Nota sobre el ABR por Inquilino: No dispongo de los datos específicos y desagregados del porcentaje de ingresos por rentas anualizados (ABR) que cada uno de estos principales inquilinos representa individualmente. Tanger, como muchos REITs minoristas con un alto número de inquilinos y una baja concentración, no suele divulgar esta información a nivel de inquilino individual para los diez principales. En su lugar, enfatizan la baja concentración de inquilinos. Por lo tanto, de acuerdo con sus instrucciones, esta información se omite.

Comentarios Relevantes:

• Diversificación de la Cartera de Inquilinos: Tanger se caracteriza por tener una cartera de inquilinos muy diversificada. La naturaleza de los centros outlet, que albergan múltiples marcas de diferentes sectores (ropa, calzado, accesorios, hogar), contribuye a esta diversificación. Generalmente, ningún inquilino individual representa una parte abrumadoramente grande de sus ingresos totales por renta, lo que reduce la dependencia de un solo minorista. Su inquilino más grande, The TJX Companies, típicamente representa un porcentaje de un solo dígito bajo de su ABR total (por ejemplo, alrededor del 3-4% en informes recientes).
• Solidez Crediticia de los Principales Inquilinos: Muchos de los inquilinos clave de Tanger son marcas minoristas y grupos de empresas bien establecidos y de reconocimiento global (como los mencionados anteriormente). La solidez crediticia individual de cada uno de estos inquilinos puede variar, pero en conjunto representan una base de inquilinos con experiencia y capacidad operativa en el sector minorista.
• Riesgos de Concentración Notables: Debido a la estrategia de diversificación inherente al modelo de negocio de los centros outlet, Tanger presenta un riesgo de concentración de inquilinos relativamente bajo. No hay una dependencia significativa de un único minorista o de un pequeño grupo de minoristas para sus ingresos por renta. El principal riesgo de concentración, si lo hubiera, no se derivaría de un inquilino específico, sino de la exposición general al sector minorista y al gasto discrecional del consumidor, que puede ser cíclico y susceptible a factores macroeconómicos. Sin embargo, su enfoque en el segmento de valor ("value-oriented") del comercio minorista puede ofrecer cierta resiliencia en diferentes entornos económicos.

Basándonos en los datos financieros proporcionados para el REIT Tanger (SKT), podemos observar la siguiente tendencia en sus dividendos:

• Desde 2015 hasta principios de 2020, los dividendos mostraron una tendencia de crecimiento constante y estabilidad dentro de cada año fiscal, con incrementos periódicos.
• En el año 2020, hubo una reducción significativa en el monto del dividendo por acción, lo que representa un período de volatilidad o recorte en la distribución. Este tipo de evento es crucial al evaluar la estabilidad o el crecimiento a largo plazo.
• A partir de 2021 y proyectando hasta 2025, la compañía ha reanudado una tendencia de crecimiento gradual y constante en sus dividendos, recuperándose de la reducción anterior.

En resumen, si bien Tanger REIT ha mostrado períodos de crecimiento y estabilidad en sus dividendos, la significativa reducción experimentada en 2020 interrumpe una trayectoria puramente creciente o estable a lo largo de todo el periodo analizado. Por lo tanto, considerando el historial completo de los datos financieros, se puede concluir que los dividendos de Tanger han exhibido volatilidad debido a ese recorte, aunque actualmente han retomado un patrón de crecimiento desde una base más baja.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) del REIT Tanger (SKT) utilizando los datos financieros proporcionados.

La rentabilidad por dividendo de Tanger ha mostrado una tendencia bastante **volátil** a lo largo del periodo analizado, con un patrón discernible que nos permite identificar los principales impulsores de sus cambios.

• Durante los años **2018 y 2019**, la rentabilidad por dividendo de Tanger experimentó un **aumento notable**. Esta subida fue impulsada principalmente por una **significativa caída en el precio de la acción** de la empresa (reflejada en la disminución de su capitalización de mercado). En este contexto, el dividendo, aunque no necesariamente aumentado, se volvió proporcionalmente más atractivo frente a un precio de acción en descenso. El elevado "payout ratio" en 2019, superior al 600%, sugiere que el dividendo era muy superior a las ganancias por acción, lo cual podría haber sido una señal de alerta de una "yield trap" o una situación de dividendo insostenible con respecto a los ingresos netos.
• Entre **2019 y 2020**, se observa una **disminución** en la rentabilidad por dividendo, a pesar de que el precio de la acción continuó su descenso. Esta tendencia decreciente de la rentabilidad, en un escenario de caída de precio, indica que la empresa realizó un **recorte significativo en su dividendo**. Este ajuste fue probablemente una respuesta a las condiciones económicas adversas, como las generadas por la pandemia en 2020, que afectaron los ingresos netos de la compañía, llevando a un "payout ratio" negativo (al haber pérdidas).
• Desde **2021 hasta el año más reciente (2024, incluyendo los datos TTM)**, la rentabilidad por dividendo ha mostrado una **clara tendencia decreciente y sostenida**. La razón principal detrás de esta caída no ha sido un recorte drástico del dividendo, sino más bien una **fuerte recuperación y un crecimiento constante en el precio de la acción** de Tanger. A medida que el precio de la acción ha aumentado significativamente, la misma cantidad de dividendo pagada (o incluso un dividendo estable/ligeramente creciente) representa un porcentaje menor del valor de la acción, resultando en una rentabilidad por dividendo más baja. Aunque el "payout ratio" ha permanecido por encima del 100% en los últimos años (incluyendo los datos TTM), lo que indica que el dividendo pagado sigue siendo superior a los ingresos netos por acción, el movimiento del precio de la acción ha sido el factor dominante en la evolución de la rentabilidad por dividendo.

En resumen, la rentabilidad por dividendo de Tanger ha sido **volátil**, marcada por un pico durante la caída de precios en 2019 (potencial "yield trap") y un descenso impulsado por un recorte de dividendos en 2020. Posteriormente, la tendencia ha sido **decreciente** de manera consistente, reflejando principalmente el **incremento positivo en el precio de la acción** de la compañía.

Análisis del Payout Ratio basado en el FFO del REIT Tanger:

Evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo:

La evolución del payout ratio de Tanger REIT muestra una trayectoria con fluctuaciones significativas, pero con una clara tendencia creciente en los años más recientes. Observamos valores elevados en 2018 y 2019 (superiores al 118%), seguidos de una notable reducción en 2020 (alrededor del 60%). Sin embargo, a partir de 2020, el ratio ha experimentado un aumento constante y pronunciado hasta 2024, pasando del 60.02% al 108.42%. Esta tendencia ascendente en el último quinquenio revierte la situación de mayor salud observada en 2020-2022, volviendo a niveles preocupantemente altos similares a los de 2018-2019.

Indicadores sobre la política de dividendos de la empresa y su capacidad para cubrirlo con el flujo de caja operativo:

La tendencia creciente y el nivel actual del payout ratio indican una creciente presión sobre la capacidad del REIT para cubrir sus distribuciones de dividendos con el flujo de fondos operativos (FFO) generado. Un ratio superior al 100%, como el observado en 2024, significa que la empresa está pagando más en dividendos de lo que genera en FFO. Esto sugiere que la política de dividendos actual podría no ser sostenible a largo plazo si no hay una mejora en la generación de FFO o un ajuste en la distribución. Aunque hubo un período de mayor holgura entre 2020 y 2022, la reversión a ratios tan elevados plantea serias dudas sobre la capacidad operativa para respaldar las distribuciones actuales.

Evaluación de la seguridad del dividendo actual basándose en el nivel del payout ratio:

Con un payout ratio del 108.42% en 2024, que supera significativamente el umbral de alerta del 95-100%, la seguridad del dividendo actual es baja. Un ratio consistentemente por encima del 95-100% para un REIT es una señal de alerta, y uno superior al 100% es insostenible si persiste, ya que implica que la empresa está utilizando reservas, endeudándose o emitiendo nuevas acciones para financiar sus dividendos. Por lo tanto, el dividendo actual de Tanger REIT se percibe como vulnerable y bajo riesgo de un posible recorte en el futuro si la situación financiera no mejora y el FFO no es suficiente para cubrirlo.

Análisis sobre la retención de capital para reinvertir en el crecimiento de su cartera:

Un payout ratio que supera el 100% significa que el REIT está distribuyendo a sus accionistas más capital del que está generando a través de sus operaciones. Esto implica que no se está reteniendo capital del FFO para reinvertir en el crecimiento orgánico de su cartera, como adquisiciones o desarrollos. Por el contrario, la empresa estaría recurriendo a fuentes externas de financiación, como nueva deuda o la emisión de nuevas acciones, para cubrir sus distribuciones de dividendos. Esta situación puede aumentar el apalancamiento del REIT y, en el caso de emisión de acciones, diluir la participación de los accionistas existentes, limitando su capacidad para financiar el crecimiento sin depender excesivamente de los mercados de capital.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Tanger, basándose en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses:

• Deuda Total / Activos Totales: [1,09]

  Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que se financian con deuda. Es un indicador de apalancamiento y, en este caso, de la solvencia. Un ratio de 1,09 significa que la deuda total de Tanger supera a sus activos totales. Para un REIT, un promedio típico saludable suele situarse entre 0,40 y 0,60, aunque algunos pueden operar con un apalancamiento ligeramente superior. Un valor superior a 1,0 es extremadamente preocupante, ya que indica que la empresa tiene más deuda que activos, lo que en términos contables implicaría un patrimonio neto negativo. Esto sugiere una situación de alta vulnerabilidad financiera y posibles problemas de solvencia a largo plazo.

• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): [4,88]

  Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para cumplir con sus obligaciones de pago de intereses utilizando sus ganancias operativas. Un ratio de 4,88 indica que Tanger puede cubrir sus gastos de intereses casi cinco veces con sus ingresos. Para un REIT, un ratio superior a 2,0x se considera generalmente adecuado, y un valor cercano a 3,0x o más se considera bueno. El ratio de 4,88 de Tanger es sólido y sugiere que, a pesar de su elevado nivel de deuda, actualmente puede afrontar cómodamente sus pagos de intereses.

• Deuda Neta / FFO Ajustado Anualizado: [24,16]

  Este es un ratio crucial para los REITs, similar al ratio Deuda/EBITDA en otras industrias, que indica cuántos años de Flujo de Fondos de Operaciones (FFO) ajustado se necesitarían para pagar la deuda neta. Para un REIT, un ratio de 5x a 7x se considera típicamente moderado y saludable. Ratios por debajo de 5x son conservadores, y por encima de 8x-10x ya se consideran agresivos. Un valor de 24,16 es extremadamente alto y muy preocupante. Indica un nivel de apalancamiento excesivo que llevaría un período de tiempo extremadamente largo para reducir la deuda a través de las operaciones, lo que limita significativamente la flexibilidad financiera de la empresa y su capacidad para invertir o afrontar situaciones adversas.

Conclusión sobre la estructura de deuda de Tanger:

Basado en los datos financieros, la estructura de deuda de Tanger debe considerarse altamente agresiva. Aunque el ratio de cobertura de intereses es saludable, lo que indica una capacidad actual para pagar intereses, los ratios de apalancamiento (Deuda Total / Activos Totales y Deuda Neta / FFO Ajustado Anualizado) son extremadamente elevados en comparación con los promedios típicos para un REIT del sector. El ratio de Deuda Total / Activos Totales superior a 1,0 es particularmente alarmante, ya que sugiere que el pasivo supera el activo. El ratio de Deuda Neta / FFO de 24,16 es insostenible a largo plazo en un entorno normal de mercado.

El principal riesgo financiero para Tanger, según los datos financieros, es el excesivo apalancamiento y la dificultad para reducir la deuda. Esto genera una vulnerabilidad significativa a cambios en las condiciones del mercado, aumentos en las tasas de interés o una disminución en el FFO. Si bien actualmente pueden cubrir sus intereses, el volumen de deuda es tan grande que la capacidad para desapalancarse y mejorar su estructura de capital es muy limitada, lo que podría conducir a problemas de liquidez y solvencia a largo plazo.

Nota: En la pregunta, se menciona "Alexandria" en la parte final de la conclusión. Asumiendo que se refería a "Tanger" como la empresa analizada, la conclusión se ha formulado para Tanger.

A continuación, se presenta un análisis de la Cobertura de Intereses para el REIT Tanger, con un ratio de 4,88:

1. Explicación del resultado (4,88)

   El ratio de Cobertura de Intereses se calcula dividiendo las Ganancias Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses. Un ratio de 4,88 para Tanger significa que la empresa genera ganancias operativas (EBIT) que son 4,88 veces superiores a sus gastos por intereses.

   En términos sencillos, esto indica que Tanger tiene la capacidad de cubrir sus pagos de intereses de deuda casi cinco veces con sus ganancias operativas. Es una medida de la solvencia a corto y medio plazo de la empresa en relación con sus obligaciones de deuda.

2. Comparación del ratio con el sector o competidores

   Como modelo de lenguaje, no tengo acceso a datos financieros en tiempo real ni a promedios sectoriales o ratios específicos actualizados de competidores directos de Tanger (como Simon Property Group, Realty Income, o Kimco Realty). Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa y actualizada con el promedio del sector REIT o con sus competidores específicos en este momento.

   No obstante, en general, un ratio de cobertura de intereses por encima de 2,0 o 3,0 se considera saludable, ya que indica una buena capacidad para afrontar los pagos de intereses.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses

   Basándonos únicamente en el ratio de Cobertura de Intereses de 4,88, la capacidad de Tanger para pagar sus intereses de deuda se considera fuerte.

   Un ratio tan elevado sugiere que la empresa tiene un margen considerable de seguridad para hacer frente a sus obligaciones de intereses, incluso si sus ganancias operativas experimentaran cierta disminución. Esto indica una sólida salud financiera en lo que respecta a la gestión de su deuda y sus pagos de intereses.

A continuación, se presentan los datos sobre los vencimientos de deuda para Tanger Factory Outlet Centers (SKT), basados en su información financiera más reciente disponible (al 31 de diciembre de 2023).

Análisis del Perfil de Vencimientos y sus Implicaciones:

• Perfil de Vencimientos General:

  El perfil de vencimientos de Tanger Factory Outlet Centers muestra una estructura en la que las obligaciones de deuda están concentradas en ciertos años, creando "muros de deuda" claros. Aunque no es completamente escalonado anualmente, la empresa ha logrado espaciar sus vencimientos más significativos. Los principales vencimientos se presentan en 2024 ($39.5 millones), 2027 ($250 millones) y 2030 ($400 millones). Entre estos años, la empresa no tiene vencimientos significativos de notas de deuda, lo que le permite centrarse en la gestión de estas fechas clave sin una presión constante de refinanciamiento anual.

• Estrategia de Gestión de Deuda:

  La estrategia de gestión de deuda de Tanger se centra en mantener una posición de liquidez robusta y un perfil de deuda mayormente fijo. Históricamente, la empresa ha demostrado una capacidad para refinanciar sus vencimientos con antelación o aprovechar condiciones de mercado favorables. Su enfoque principal ha sido la emisión de notas no garantizadas (unsecured notes), lo que le otorga flexibilidad al no tener que pignorar activos específicos. Además, Tanger mantiene una línea de crédito rotatoria (revolving credit facility) sustancial (con $600 millones de capacidad y $0 utilizados al 31 de diciembre de 2023), que le proporciona una importante fuente de liquidez para gestionar vencimientos a corto plazo, capex o necesidades operativas, sin necesidad de recurrir a los mercados de capital en momentos inoportunos.

• Implicaciones para el Inversor:
  • Riesgo: El perfil de deuda de Tanger presenta un riesgo de refinanciación concentrado en los años con "muros de deuda" (2027 y 2030). Sin embargo, la liquidez actual de la empresa, su acceso a la línea de crédito y su historial de gestión de deuda sugieren una capacidad adecuada para abordar estos vencimientos. La baja exposición a deuda de tasa flotante mitiga el riesgo de un aumento en los gastos por intereses en un entorno de tasas ascendentes.
  • Liquidez: La posición de liquidez de Tanger es sólida, gracias a su flujo de caja operativo, el efectivo en balance y la línea de crédito rotatoria sin utilizar. Esto le proporciona flexibilidad para cumplir con sus obligaciones de deuda, invertir en sus propiedades y mantener sus distribuciones a los accionistas.
  • Capacidad de Crecimiento: Un perfil de deuda bien gestionado y una sólida liquidez permiten a Tanger asignar capital estratégicamente. Esto incluye el mantenimiento y mejora de sus propiedades, posibles adquisiciones (aunque no han sido el foco principal recientemente) y el retorno de capital a los accionistas a través de dividendos y recompras de acciones. La ausencia de vencimientos significativos entre los "muros de deuda" libera capital para estas iniciativas durante esos períodos.

A continuación, se presentan las calificaciones crediticias (credit ratings) para el REIT Tanger Factory Outlet Centers (SKT) de las principales agencias de calificación, junto con sus perspectivas y una explicación de su significado.

• S&P Global Ratings:
  • Calificación: BBB-
  • Perspectiva: Estable
• Moody's Investors Service:
  • Calificación: Baa3
  • Perspectiva: Estable
• Fitch Ratings:
  • Actualmente, no dispongo de información pública y reciente sobre una calificación crediticia emitida por Fitch Ratings para Tanger Factory Outlet Centers. Algunas empresas pueden optar por no ser calificadas por todas las agencias principales.

Significado de la calificación principal (Grado de Inversión):

• Tanto BBB- (S&P Global Ratings) como Baa3 (Moody's Investors Service) son consideradas las calificaciones más bajas dentro del espectro de "grado de inversión" (Investment Grade).
• Implicaciones de ser "Grado de Inversión":
  • Menor Riesgo Percibido: Indica que la empresa tiene una capacidad adecuada para cumplir con sus obligaciones financieras, aunque puede ser más susceptible a condiciones económicas adversas que las empresas con calificaciones más altas dentro del grado de inversión.
  • Acceso a un Mercado de Capitales Amplio: Permite a Tanger acceder a un grupo más amplio de inversores institucionales, como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos mutuos, muchos de los cuales tienen mandatos para invertir solo en deuda con grado de inversión.
  • Costos de Financiación Más Bajos: Generalmente, las empresas con calificaciones de grado de inversión pueden obtener financiación a tasas de interés más bajas en comparación con las empresas con calificaciones de "grado especulativo" (comúnmente conocidas como "bonos basura" o "junk bonds"), lo que reduce sus gastos financieros.
  • Estabilidad y Confianza: Transmite una señal de estabilidad y solvencia a los mercados, lo que puede ser beneficioso para la reputación de la empresa y su capacidad para obtener capital en el futuro.

El análisis del nivel de apalancamiento del REIT Tanger, considerando que su ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo es de 5,61x, indica que se encuentra por debajo del umbral de riesgo significativo establecido en 10x.

Este nivel de apalancamiento sugiere un riesgo moderado en comparación con la referencia dada, no alcanzando la categoría de riesgo significativo basándose únicamente en este indicador.

A continuación se resume la estrategia de rotación de cartera de Tanger basándose en los datos financieros proporcionados:

• Tendencia principal: La estrategia de cartera de Tanger muestra una clara tendencia hacia la adquisición y desarrollo de activos inmobiliarios, superando significativamente las desinversiones o ventas. Esto es particularmente evidente en los años más recientes de los datos proporcionados (2023 y 2024).
• Cifras clave para respaldar la tendencia:

  Año	Pagos para Adquirir Bienes Raíces	Pagos para Desarrollar Activos Inmobiliarios	Total Salidas para Activos Inmobiliarios (Adquisición + Desarrollo)	Ingresos por Venta de Otros Bienes Raíces (o Activos de Inversión Genéricos)
  2024	$76,133,000	$100,437,000	$176,570,000	$6,060,000
  2023	$259,689,000	$188,196,000	$447,885,000	$6,512,000
  2022	N/A	$77,310,000	$77,310,000	$28,126,000
  2021	N/A	$45,187,000	$45,187,000	$8,129,000
  2020	N/A	$28,566,000	$28,566,000	$7,626,000

  Como se observa, los "Pagos para Adquirir Bienes Raíces" y "Pagos para Desarrollar Activos Inmobiliarios" han sido consistentemente sustanciales, especialmente en 2023 y 2024, donde la inversión total en adquisición y desarrollo de bienes raíces fue de $447,885,000 y $176,570,000 respectivamente. En contraste, los "Ingresos por Venta de Otros Bienes Raíces" (o activos genéricos de inversión) han sido considerablemente menores en comparación, lo que indica un flujo de capital neto hacia el crecimiento y la mejora de la cartera inmobiliaria.

• Evaluación de estrategia de venta estratégica para reacondicionamiento externo y posterior readquisición:

  No existe evidencia clara en los datos financieros proporcionados que sugiera que la estrategia de rotación de cartera de Tanger incluya la venta estratégica de propiedades para reacondicionamiento externo y posterior readquisición.

  La justificación es muy breve: Las métricas financieras clave, como "Proceeds from sale of other real estate" y "Payment to acquire real estate", no muestran un patrón de flujos de efectivo que indique un ciclo de venta de activos para su renovación externa y posterior recompra. Los ingresos por ventas son modestos en comparación con los gastos en desarrollo y adquisición de nuevos activos o propiedades. Si tal estrategia existiera, esperaríamos ver transacciones de venta y compra de magnitudes similares, o descripciones más específicas de los flujos de efectivo que indiquen la naturaleza cíclica de la operación.

A partir de los datos financieros proporcionados para el REIT Tanger (SKT), se nos indica un payout basado en FFO (Funds From Operations) del 108,42%. Procederemos a analizar las implicaciones de esta cifra para la retención de beneficios.

Primero, es importante entender qué significa un payout ratio superior al 100% para un REIT. Un payout ratio se calcula generalmente como Dividendos Pagados / FFO. Si esta proporción es superior al 100%, significa que la compañía está distribuyendo en dividendos más fondos de los que está generando a través de sus operaciones (FFO). En otras palabras, no está reteniendo beneficios; de hecho, está distribuyendo capital más allá de lo generado operativamente.

Las implicaciones de un payout del 108,42% para la retención de beneficios de Tanger son las siguientes:

• Retención Negativa: Un payout superior al 100% implica una retención de beneficios negativa. La empresa no está guardando capital para futuras inversiones, reducción de deuda o para fortalecer su balance.
• Sostenibilidad a Largo Plazo: Mantener un payout ratio consistentemente por encima del 100% no es sostenible a largo plazo. Los REITs están obligados a distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible en dividendos para mantener su estatus fiscal especial, pero ir por encima del 100% de su FFO operativo indica que los dividendos se están financiando de otras fuentes.
• Fuentes de Financiación de Dividendos: Si el FFO no es suficiente para cubrir los dividendos, la empresa podría estar financiándolos a través de:
  • Emisión de nueva deuda.
  • Venta de activos (propiedades).
  • Emisión de nuevas acciones (diluyendo a los accionistas existentes).
  • Reducción de las reservas de efectivo.
  Cualquiera de estas estrategias puede tener consecuencias negativas a largo plazo para la salud financiera del REIT.
• Impacto en Inversiones y Crecimiento: La falta de retención de beneficios limita la capacidad de la empresa para reinvertir en su cartera de propiedades, llevar a cabo adquisiciones estratégicas, realizar mejoras de capital (Capex) o reducir la deuda sin recurrir a financiación externa adicional. Esto puede restringir su crecimiento futuro y su capacidad para generar más FFO.
• Riesgo para el Dividendo: Un payout tan elevado puede ser una señal de alerta de que el dividendo actual podría ser insostenible y estar en riesgo de ser recortado en el futuro, a menos que el FFO mejore significativamente o la empresa cambie su política de financiación.

Consideración sobre los datos financieros proporcionados:

Es importante señalar una discrepancia entre el payout ratio del 108,42% mencionado y lo que se puede derivar directamente de los datos financieros anuales de Tanger para el año fiscal 2024.

Calculando el FFO de manera estándar (Ingreso Neto + Depreciación y Amortización) y el payout ratio para el año fiscal que finalizó el 31 de diciembre de 2024, obtenemos:

• Ingreso Neto (netIncome) 2024: $102,760,000
• Depreciación y Amortización (depreciationAndAmortization) 2024: $138,690,000
• Dividends Pagados (dividendsPaid) 2024: $120,239,000

Este cálculo de un 49.80% difiere significativamente del 108.42% que se menciona. Esta diferencia podría deberse a que el 108.42% se refiere a un período diferente (por ejemplo, un trimestre específico o los últimos doce meses no coincidentes con el año fiscal completo), una definición más ajustada de FFO (como AFFO, Adjusted Funds From Operations) que no se puede calcular completamente con los datos financieros proporcionados, o el uso de FFO y dividendos por acción en lugar de los totales. No obstante, si el payout fuera efectivamente del 108,42%, las implicaciones de insostenibilidad y retención negativa antes mencionadas serían válidas.

A partir de los datos financieros proporcionados sobre Tanger (un REIT), podemos analizar la evolución de la emisión de nuevas acciones en los últimos años para determinar su impacto potencial en la dilución.

A continuación, se presenta la variación porcentual anual en las acciones en circulación de Tanger:

Análisis de la emisión de acciones y el riesgo de dilución:

La dilución para los inversores existentes ocurre cuando una empresa emite nuevas acciones, lo que reduce el porcentaje de propiedad de los accionistas actuales y, potencialmente, su participación en las ganancias por acción y los dividendos. Para un REIT como Tanger, la emisión de acciones es una forma común de recaudar capital para adquirir nuevas propiedades, desarrollar proyectos o reducir deuda, ya que están obligados a distribuir una gran parte de sus ganancias como dividendos y tienen un acceso limitado a la retención de beneficios para reinversión.

Al analizar los datos financieros proporcionados, se observan los siguientes puntos:

• Magnitud de los cambios: Las variaciones porcentuales en las acciones en circulación a lo largo de los años son extremadamente pequeñas. El mayor crecimiento registrado es del 0,10% en 2021, y la mayor disminución es del 0,01% en varios años.

• Tendencia: Aunque ha habido un ligero crecimiento en las acciones en circulación en los últimos años (2021-2024), estos incrementos son insignificantes. Antes de 2020, se observaron ligeras disminuciones o crecimientos mínimos.

• Implicaciones para la dilución: Dada la minúscula escala de los porcentajes, la emisión de nuevas acciones por parte de Tanger, según estos datos, no representa un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Un crecimiento del 0,04% o incluso del 0,10% en las acciones en circulación es un cambio marginal que apenas afectaría la participación de los accionistas individuales.

• Estrategia de crecimiento: Si bien los REIT a menudo emiten acciones para financiar el crecimiento, las cifras proporcionadas son tan bajas que es poco probable que reflejen una estrategia agresiva de captación de capital a gran escala para expansiones significativas. Podrían estar relacionadas con programas de compensación basados en acciones, ejercicio de opciones, o emisiones muy pequeñas y puntuales que no tienen un impacto sustancial en la capitalización bursátil o la estructura de propiedad.

Conclusión:

Basándose exclusivamente en los datos financieros proporcionados, la emisión de nuevas acciones por parte de Tanger en los últimos años, con variaciones porcentuales anuales que oscilan entre -0,01% y +0,10%, es demasiado marginal para considerarse un riesgo significativo de dilución para los inversores existentes. Estos cambios son tan pequeños que no se interpretan como una estrategia de crecimiento agresiva financiada a través de la dilución sustancial, sino más bien como ajustes menores en el número de acciones en circulación que no tienen un impacto material en la participación o el valor por acción de los accionistas a largo plazo.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Tanger Factory Outlet Centers (SKT), a menudo conocido simplemente como Tanger, se ha enfocado en la optimización y mejora de su cartera de propiedades existente, combinada con un desarrollo selectivo y una gestión proactiva de sus activos.

A continuación, se detallan los pilares de su estrategia de crecimiento:

• Redesarrollo y Remodelación de Activos Existentes: Tanger se enfoca en invertir capital en sus centros comerciales actuales para mejorar la experiencia del cliente, modernizar la infraestructura, y crear un entorno más atractivo. Esto incluye remodelaciones de fachadas, mejoras en los paisajismos, adición de áreas de descanso y nuevas comodidades, y la incorporación de tecnología. El objetivo es aumentar la afluencia de visitantes y el rendimiento de las ventas por pie cuadrado.
• Optimización de la Mezcla de Inquilinos (Merchandising Mix): La compañía trabaja activamente para atraer a marcas deseables y de alto rendimiento que resuenen con los consumidores, mejorando la mezcla de tiendas y servicios. Esto puede implicar la reubicación de inquilinos existentes, la terminación de contratos con inquilinos de bajo rendimiento y la atracción de nuevas marcas, incluyendo aquellas que ofrecen experiencias o servicios además de productos.
• Gestión de la Ocupación y Arrendamientos: Mantener una alta tasa de ocupación y negociar contratos de arrendamiento favorables son fundamentales. La capacidad de retener inquilinos clave y asegurar nuevos a tarifas competitivas es un motor de crecimiento constante.
• Desarrollo Selectivo y Expansión: Aunque el enfoque principal es la cartera existente, Tanger también persigue oportunidades de desarrollo de nuevos centros o expansiones de propiedades existentes en mercados estratégicos y de alto crecimiento, siempre que identifiquen una demanda subatendida y un alto potencial de retorno de inversión. Sin embargo, este es un enfoque más selectivo y oportunista que la adquisición a gran escala.
• Mejora de la Experiencia del Cliente: Reconociendo la evolución del comercio minorista, Tanger invierte en mejorar la experiencia general del visitante, incorporando elementos de hospitalidad, eventos, y servicios que fomenten estancias más largas y visitas más frecuentes.

En resumen, la estrategia de Tanger se centra en extraer más valor de sus propiedades actuales a través de la modernización y una gestión activa del arrendamiento, complementada con un crecimiento orgánico prudente mediante desarrollos selectivos.

Para calcular el valor intrínseco del REIT Tanger (SKT) basándonos en los datos financieros proporcionados, utilizaremos dos de los métodos más comunes y adecuados para la valoración de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs): el Valor Neto de los Activos (NAV) ajustado por el valor de mercado de las propiedades y el Valor basado en los Fondos de Operación Ajustados (AFFO).

Es importante destacar que el cálculo del NAV requiere una estimación del valor de mercado de las propiedades, el cual no está explícitamente proporcionado en los datos como un valor total de tasación. Por lo tanto, se inferirá utilizando el Ingreso Neto Operativo (NOI) y una tasa de capitalización (Cap Rate) asumida. De igual manera, la valoración basada en AFFO requerirá una estimación de un múltiplo adecuado de AFFO.

Utilizaremos los datos más recientes disponibles, correspondientes al año fiscal 2024.

Este método calcula el valor de los activos de un REIT asumiendo que se venden a valor de mercado, restando sus pasivos y la participación no controladora. La clave aquí es la valoración de la cartera de bienes raíces.

• 1. Cálculo del Ingreso Neto Operativo (NOI) para 2024:
• Ingresos (`revenues`): 516,418,000
• Gastos Operativos (`operatingexpenses`): 150,924,000 (Incluye gastos de mantenimiento de áreas comunes, impuestos sobre bienes inmuebles, etc., y coincide con `operatingincomeloss` que es 365,494,000 si restamos `generalandadministrativeexpense` o asumiendo que `operatingincomeloss` es el NOI)
• NOI = Ingresos - Gastos Operativos = 516,418,000 - 150,924,000 = 365,494,000 (Este valor coincide con `operatingincomeloss`, que para REITs es un buen proxy de NOI).
• 2. Estimación del Valor de Mercado de las Propiedades:
• Se asume una Tasa de Capitalización (Cap Rate) promedio para centros outlet. Para este cálculo, utilizaremos una Cap Rate del 7.0%. Este es un factor clave y una suposición, ya que no se proporciona en los datos.
• Valor de Mercado de las Propiedades = NOI / Cap Rate Asumido
• Valor de Mercado de las Propiedades = 365,494,000 / 0.07 = 5,221,342,857
• 3. Identificación de Otros Activos (2024):
• Efectivo y Equivalentes de Efectivo (`cashcashequivalentsrestrictedcashandrestrictedcashequivalents`): 17,480,000
• Inversiones en Afiliadas y Joint Ventures (`investmentsinaffiliatessubsidiariesassociatesandjointventures`): 65,665,000
• Activo por Derecho de Uso de Arrendamiento Operativo (`operatingleaserightofuseasset`): 76,100,000
• Costos Diferidos de Arrendamiento Netos (`deferredcostsleasingnet`): 1,841,000
• Otros Activos (`otherassets`): 10,137,000
• Activos Derivados (`derivativeassets`): 1,288,000
• Costos de Financiamiento Diferidos Netos (`deferredfinancecostsnet`): 7,400,000
• Activos Intangibles de Vida Finita Netos (`finitelivedintangibleassetsnet`): 39,063,000
• Total Otros Activos = 218,974,000
• 4. Identificación de Pasivos Totales (2024):
• Deuda a Largo Plazo (`longtermdebt`): 1,423,759,000
• Cuentas por Pagar y Pasivos Acumulados (`accountspayableandaccruedliabilitiescurrentandnoncurrent`): 106,966,000
• Pasivo por Arrendamiento Operativo (`operatingleaseliability`): 84,499,000
• Otros Pasivos (`otherliabilities`): 85,476,000
• Pasivos Derivados (`derivativeliabilities`): 968,000
• Total Pasivos = 1,701,668,000
• 5. Participación No Controladora (2024):
• Participación Minoritaria en Sociedades Operativas (`minorityinterestinoperatingpartnerships`): 27,304,000
• 6. Cálculo del NAV Total:
• NAV Total = (Valor de Mercado de las Propiedades + Total Otros Activos) - Total Pasivos - Participación No Controladora
• NAV Total = (5,221,342,857 + 218,974,000) - 1,701,668,000 - 27,304,000 = 3,711,344,857
• 7. Determinación del Número Total de Unidades Diluidas (2024):
• Unidades de Sociedad Operativa en posesión de la Compañía (`numberofoperatingpartnershipunitsownedbythecompany`): 112,738,633
• Unidades de Sociedad Operativa en posesión de la Sociedad Operativa y otros socios limitados (`numberofoperatingpartnershipunitsownedbytheoperatingpartnershipandotherlimitedpartners`): 4,707,958
• Total Unidades Diluidas para NAV = 112,738,633 + 4,707,958 = 117,446,591
• 8. Cálculo del NAV por Acción:
• NAV por Acción = NAV Total / Total Unidades Diluidas para NAV
• NAV por Acción = 3,711,344,857 / 117,446,591 = 31.59 USD por acción

Este método es ampliamente utilizado para REITs, ya que proporciona una medida más precisa de la capacidad de la empresa para generar flujo de caja disponible para distribuciones, ajustando el ingreso neto por partidas no monetarias y gastos de capital recurrentes.

• 1. Cálculo de los Fondos de Operación (FFO) para 2024 (según definición NAREIT):
• Ingreso Neto Atribuible a Accionistas Comunes Básico (`netincomelossavailabletocommonstockholdersbasic`): 101,920,000
• Más Depreciación de Bienes Inmuebles (`realestatedepreciation`): 117,851,000
• Más Amortización de Activos Intangibles (`amortizationofintangibleassets`): 17,100,000
• Más Participación Pro-Rata en Depreciación de Joint Ventures (`equitymethodinvestmentcompanyandoperatingpartnershipshareofrealestaterelateddepreciation`): 9,334,000
• Menos Ganancias en Venta de Propiedades/Terminación de Arrendamiento (`gainlossonterminationoflease`): 896,000
• FFO = 101,920,000 + 117,851,000 + 17,100,000 + 9,334,000 - 896,000 = 245,309,000
• 2. Cálculo del FFO por Acción Diluida (2024):
• Acciones Promedio Ponderadas Diluidas en Circulación (`weightedaveragenumberofdilutedsharesoutstanding`): 115,787,000
• FFO por Acción = FFO / Acciones Diluidas = 245,309,000 / 115,787,000 = 2.1186 USD por acción
• 3. Cálculo de los Fondos de Operación Ajustados (AFFO) para 2024:
• FFO: 245,309,000
• Menos Ajuste por Arrendamiento en Línea Recta (`straightlinerentadjustments`): 49,400,000 (partida no monetaria que infla el ingreso)
• Menos Gastos de Capital Recurrentes (CapEx de mantenimiento): No se proporciona una cifra directa. Asumiremos el 50% de la Depreciación de Bienes Inmuebles como una estimación razonable del CapEx recurrente para mantenimiento.
• CapEx Recurrentes Asumidos = 0.50 * 117,851,000 = 58,925,500
• AFFO = 245,309,000 - 49,400,000 - 58,925,500 = 136,983,500
• 4. Cálculo del AFFO por Acción Diluida (2024):
• AFFO por Acción = AFFO / Acciones Diluidas = 136,983,500 / 115,787,000 = 1.1831 USD por acción
• 5. Valoración Intrínseca usando el Múltiplo de AFFO:
• Se asume un Múltiplo de AFFO, que puede variar según la industria y las condiciones del mercado. Para este cálculo, utilizaremos un múltiplo de 20x, que es una estimación moderada para REITs.
• Valor Intrínseco = AFFO por Acción * Múltiplo de AFFO Asumido
• Valor Intrínseco = 1.1831 * 20 = 23.66 USD por acción

Basado en los datos financieros proporcionados y las suposiciones necesarias, el valor intrínseco estimado de Tanger (SKT) es:

Consideraciones Importantes:

• El cálculo del NAV ajustado por el valor de mercado de las propiedades es sensible a la tasa de capitalización (Cap Rate) asumida. Una Cap Rate más baja resultaría en un valor de propiedad más alto y, por lo tanto, un NAV más elevado.
• La valoración basada en AFFO es sensible al múltiplo de AFFO elegido, que puede fluctuar significativamente con el sentimiento del mercado y las tasas de interés. La estimación del capital recurrente también es una suposición clave.
• Ambos métodos tienen sus fortalezas y debilidades. Para los REITs, el análisis del FFO/AFFO y el NAV son complementarios y ofrecen diferentes perspectivas sobre el valor subyacente.
• Estos cálculos representan una estimación del valor intrínseco y deben ser considerados junto con otros factores cualitativos y las condiciones macroeconómicas y del mercado inmobiliario.

A continuación, se presenta una puntuación de 0 a 10 para la empresa Tanger (Tanger Factory Outlet Centers, SKT) en las áreas solicitadas, con 0 siendo la peor calidad y 10 la mejor. Tenga en cuenta que estas puntuaciones son una evaluación general basada en el conocimiento del modelo hasta mi última actualización y no sustituyen un análisis exhaustivo y en tiempo real de los datos financieros actuales de la empresa.

Es importante destacar que esta evaluación es general. Para una decisión de inversión informada, siempre se debe consultar la información financiera más reciente de la empresa, incluidos sus informes anuales y trimestrales (10-K y 10-Q), así como análisis de mercado actualizados.