Tesis de Inversion en The Macerich

Interpretación de Ratios Individuales:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,61 (o 61%)
  • Este ratio mide la proporción de los activos de una empresa que están financiados por deuda. Un valor de 0,61 significa que el 61% de los activos de The Macerich están financiados con deuda.
  • Una cifra elevada en este ratio indica un alto nivel de apalancamiento y, por lo tanto, un mayor riesgo financiero, ya que la empresa depende en gran medida de la deuda para financiar sus operaciones y activos.
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): 1,35
  • Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para cumplir con sus pagos de intereses sobre la deuda pendiente. Se calcula dividiendo las ganancias antes de intereses e impuestos (o un equivalente como FFO en REITs) entre los gastos por intereses.
  • Un ratio de 1,35 es extremadamente bajo. Implica que las ganancias operativas de la empresa apenas superan sus obligaciones de intereses, dejando muy poco margen de seguridad. Un valor cercano a 1 indica que la empresa está en una posición muy precaria para cubrir sus pagos de intereses.
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: -8,61
  • Este ratio mide cuántos años de FFO (Funds From Operations) ajustado le tomaría a la empresa para pagar su deuda neta (deuda total menos efectivo y equivalentes de efectivo).
  • El hecho de que este ratio sea negativo es altamente inusual y puede indicar dos escenarios principales, especialmente en conjunto con los otros datos:
    • Que la empresa tiene más efectivo y equivalentes de efectivo que deuda total (Deuda Neta negativa). Esto implicaría una posición de liquidez extremadamente fuerte, lo cual sería muy positivo. Sin embargo, esta interpretación parece contradecir el alto ratio de Deuda Total / Activos (0,61), que sugiere un alto apalancamiento.
    • Que el FFO (Funds From Operations) ajustado anualizado es negativo, mientras que la deuda neta es positiva (o que la deuda neta es negativa, pero el FFO negativo hace el ratio positivo y se ha introducido un error). Si el FFO es negativo, la empresa no está generando suficiente flujo de efectivo operativo para cubrir sus actividades, lo cual es una señal de grave estrés financiero. Dada la naturaleza de los otros ratios (alto apalancamiento y baja cobertura de intereses), este segundo escenario (Deuda Neta positiva y FFO negativo) es el más probable para un REIT en dificultades, donde un resultado negativo en este ratio es una señal de alerta extrema sobre la incapacidad de la empresa para generar flujo de efectivo operativo suficiente para sus obligaciones.

Comparación con Promedios Típicos para un REIT del Mismo Sector (Retail REITs):

Ratio Financiero	The Macerich (Datos Financieros)	Promedio Típico para Retail REITs (Rango Saludable)	Evaluación
Deuda Total / Activos Totales	0,61 (61%)	Normalmente entre 0,30 y 0,50 (30%-50%), aunque algunos pueden llegar a 0,55-0,60.	Alto. Está en el extremo superior o incluso por encima del rango que la mayoría de los REITs considerados saludables buscarían.
Ratio de Cobertura de Intereses	1,35	Normalmente entre 2,5x y 4,0x o superior.	Muy Bajo. Esto es una señal de alerta significativa. Un valor de 1,35 sugiere una dificultad considerable para cubrir los gastos de intereses.
Deuda Neta / FFO ajustado anualizado	-8,61	Normalmente entre 5,0x y 7,0x.	Anómalo/Crítico. Como se mencionó, un valor negativo es muy inusual. Si es por FFO negativo (el escenario más probable dado los otros ratios), es extremadamente preocupante y muy por debajo de los promedios saludables. Si fuera por una Deuda Neta negativa (cash > debt), sería excepcionalmente bueno, pero contradictorio con el apalancamiento.

Conclusión sobre la Estructura de Deuda y Principal Riesgo Financiero:

Basado en los datos financieros proporcionados, la estructura de deuda de The Macerich (en este caso) es agresiva y de alto riesgo.

• El alto nivel de apalancamiento (Deuda Total / Activos Totales de 0,61) indica una dependencia significativa de la deuda.
• El extremadamente bajo Ratio de Cobertura de Intereses (1,35) es la señal más crítica, indicando una capacidad muy limitada para cubrir sus obligaciones de intereses con sus operaciones.
• El ratio Deuda Neta / FFO de -8,61, interpretado en el contexto de los otros ratios, sugiere que la empresa podría estar experimentando un FFO negativo, lo que significaría que no está generando suficiente flujo de efectivo operativo para cubrir sus gastos básicos y la deuda es insostenible en relación con su generación de efectivo.

El principal riesgo financiero para The Macerich, según los datos proporcionados, es la sostenibilidad de su deuda y su liquidez a corto plazo. La incapacidad para generar suficiente flujo de efectivo operativo (si el FFO es negativo) y para cubrir adecuadamente sus gastos de intereses la expone a un riesgo significativo de incumplimiento de deuda, especialmente si las condiciones del mercado (tasas de interés al alza, disminución del valor de los activos, menor ocupación de los centros comerciales) se deterioran o no mejoran sustancialmente.

1. Explicación del resultado (1,35):

   • El ratio de Cobertura de Intereses indica cuántas veces puede una empresa cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT). Un ratio de 1,35 para The Macerich significa que sus ganancias operativas son 1,35 veces sus gastos por intereses.

   • En términos sencillos, por cada dólar de gastos por intereses que The Macerich debe pagar, la empresa genera 1,35 dólares en ganancias operativas. Esto demuestra que la compañía tiene la capacidad de cubrir sus pagos de intereses, ya que el ratio es superior a 1.

2. Comparación del ratio con el sector o competidores:

   • No dispongo de datos en tiempo real ni históricos específicos sobre el promedio del ratio de Cobertura de Intereses para el sector de los REITs ni para los competidores directos de The Macerich. Por lo tanto, no puedo realizar una comparación directa en este momento.

   • Sin embargo, en un análisis financiero completo, sería crucial comparar este ratio con el de sus pares y el promedio de la industria. Un ratio significativamente inferior al promedio del sector podría indicar un mayor riesgo financiero en comparación con sus competidores, mientras que uno superior sugeriría una mayor solidez.

3. Conclusión sobre la capacidad de pago de intereses:

   • Considerando el ratio de Cobertura de Intereses de 1,35, la capacidad de The Macerich para pagar sus intereses se clasificaría como adecuada pero con un margen de seguridad ajustado.

   • Aunque el ratio es superior a 1 (lo que significa que la empresa puede cubrir sus obligaciones actuales), un valor de 1,35 no ofrece un colchón muy amplio ante posibles fluctuaciones en las ganancias operativas o un aumento en los tipos de interés. Para muchas empresas, especialmente aquellas con un alto nivel de deuda como los REITs, un ratio de cobertura de intereses idealmente debería ser superior a 2,0 o incluso 3,0 para considerarse robusto y ofrecer una sólida protección contra impagos. Un ratio tan cercano a 1 indica que cualquier ligera disminución en la rentabilidad operativa podría poner en riesgo la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones de deuda.

Actualmente, no dispongo de los datos específicos y actualizados sobre el calendario exacto de vencimientos de deuda para The Macerich (MAC) que me permitan construir una tabla precisa y completa en este momento.

Por lo tanto, siguiendo sus instrucciones, no puedo crear una tabla de vencimientos ni realizar un análisis basado en cifras específicas que no puedo verificar en tiempo real.

Para obtener la información más precisa y actualizada sobre los vencimientos de deuda de The Macerich, le recomiendo encarecidamente consultar las siguientes fuentes oficiales:

• Los últimos informes 10-K (informe anual) y 10-Q (informes trimestrales) presentados ante la SEC (Securities and Exchange Commission) de Estados Unidos. Estos documentos contienen secciones detalladas sobre la deuda de la compañía.
• Las presentaciones para inversores o los Earnings Call Transcripts disponibles en la sección de relaciones con inversores del sitio web oficial de The Macerich. A menudo, estas presentaciones incluyen gráficos o tablas resumidas de los vencimientos de deuda.

Estas fuentes le proporcionarán los datos más fiables para evaluar el perfil de vencimientos, la estrategia de gestión de deuda y las implicaciones para el inversor.

• S&P Global Ratings:
  • Calificación Actual: BB-
  • Perspectiva (Outlook): Negativa
• Moody's Investors Service:
  • Calificación Actual: Ba2
  • Perspectiva (Outlook): Negativa
• Fitch Ratings:

  • Las calificaciones de Fitch Ratings para The Macerich Company no suelen ser tan ampliamente publicadas o citadas de manera consistente en fuentes de información financiera pública como las de S&P y Moody's. En muchos casos, las empresas no buscan calificaciones de las tres agencias principales, o una de ellas puede no tener una cobertura tan actualizada o pública. Si Fitch tuviera una calificación, históricamente podría alinearse con las otras agencias en el segmento de "no grado de inversión", pero la información específica y reciente no está tan prominentemente disponible como la de S&P y Moody's para Macerich.

Explicación de las Calificaciones Principales:

Tanto la calificación BB- de S&P como la Ba2 de Moody's se encuentran en la categoría de "no grado de inversión" o "grado especulativo", comúnmente denominadas "bonos basura" (junk bonds). Esto implica lo siguiente:

• Mayor Riesgo Crediticio: Los títulos de deuda de The Macerich Company, con estas calificaciones, se consideran sujetos a un riesgo de crédito considerablemente mayor en comparación con los títulos con "grado de inversión".
• Vulnerabilidad a Cambios Económicos: La capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones financieras se considera más vulnerable a condiciones económicas adversas, cambios en la industria (como los desafíos actuales en el sector minorista y de centros comerciales) o a factores específicos de la compañía.
• Rendimientos Más Altos: Para compensar el mayor riesgo, los inversores suelen exigir mayores rendimientos (intereses) en la deuda emitida por empresas con estas calificaciones.
• Perspectiva Negativa: La perspectiva "Negativa" de ambas agencias sugiere que existe la posibilidad de una rebaja de la calificación en el futuro si las condiciones financieras o la situación operativa de la empresa no mejoran o se deterioran aún más.

Es importante recordar que las calificaciones crediticias son opiniones sobre la capacidad y voluntad de una entidad para cumplir con sus obligaciones financieras. Estas calificaciones pueden cambiar con el tiempo en función de la evolución del perfil financiero de la empresa y del entorno económico general.

• Ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de The Macerich: 17,55x
• Umbral de riesgo significativo: Un ratio superior a 10x

Considerando que el ratio Deuda Total / Flujo de Caja Operativo de The Macerich es de 17,55x, y el umbral de riesgo significativo se establece en 10x, el nivel de apalancamiento de la empresa es considerablemente elevado.

Este nivel de apalancamiento sugiere un riesgo significativo para la estabilidad financiera de The Macerich, ya que indica una gran dependencia de la deuda en relación con su capacidad para generar efectivo, lo que podría dificultar el pago de sus obligaciones en el futuro.

Los puntos clave de esta estrategia incluyen:

• Redesarrollo y Reposicionamiento de Activos Existentes: Macerich se enfoca en transformar sus propiedades principales. Esto a menudo implica la conversión de grandes espacios ancla (como antiguos grandes almacenes) en nuevas oportunidades de ingresos, como locales de entretenimiento, restaurantes, gimnasios, oficinas, consultorios médicos o residencias multifamiliares. El objetivo es diversificar la mezcla de inquilinos y usos, atrayendo a una gama más amplia de consumidores y aumentando el atractivo general del centro comercial.
• Intensificación y Usos Mixtos: Buscan maximizar el valor de sus terrenos estratégicamente ubicados añadiendo componentes de uso mixto (como apartamentos, hoteles u oficinas) a los centros comerciales existentes. Esto no solo genera nuevas fuentes de ingresos por alquiler, sino que también aumenta el tráfico y la vitalidad del área.
• Optimización de Inquilinos y Experiencias: Continúan mejorando la combinación de inquilinos para incluir marcas más atractivas, minoristas de éxito omnicanal y experiencias que no se pueden replicar fácilmente en línea. Esto incluye fortalecer su oferta de alimentos y bebidas, entretenimiento y servicios.
• Gestión de Capital y Desinversiones Estratégicas: Pueden vender activos no esenciales o menos productivos para liberar capital que luego se reinvierte en proyectos de redesarrollo más prometedores o para reducir la deuda.

En resumen, aunque un REIT siempre considerará oportunidades de adquisición y desarrollo cuando sean estratégicamente sólidas, la "estrategia principal" para The Macerich en el entorno actual del comercio minorista está firmemente anclada en la revitalización y optimización de su cartera existente de propiedades de alta calidad para asegurar su relevancia y rentabilidad a largo plazo.

Basándonos en los datos financieros para el año fiscal 2024, procederemos con el cálculo del NAV. Es importante destacar que esta valoración se basará en los valores contables (book values) de los activos y pasivos, ya que no se dispone de datos de mercado (como tasas de capitalización o comparables de venta de propiedades) para ajustar los valores de los bienes inmuebles a precios de mercado.

Cálculo del Valor Neto de Activos (NAV) para 2024:

• Activos Totales (Valor Contable):

Para el cálculo de los activos, sumaremos los componentes principales de los activos consolidados reportados por la empresa, enfocándonos en el valor neto de los bienes inmuebles como el componente más significativo.

Concepto de Activo	Valor (USD)
Bienes inmuebles, planta y equipo y activos por derecho de uso de arrendamiento financiero después de depreciación y amortización acumuladas (propertyplantandequipmentandfinanceleaserightofuseassetafteraccumulateddepreciationandamortization)	7,097,113,000
Efectivo y equivalentes de efectivo (cashandcashequivalentsatcarryingvalue)	89,858,000
Efectivo restringido (restrictedcashcurrent)	87,621,000
Cuentas y documentos por cobrar netos (accountsandnotesreceivablenet)	155,350,000
Activo por derecho de uso de arrendamiento operativo (operatingleaserightofuseasset)	111,037,000
Costos diferidos y otros activos (deferredcostsandotherassets)	369,553,000
Inversiones por el método de la participación (equitymethodinvestments)	654,667,000
Otras cuentas por cobrar (otherreceivables)	1,840,000
TOTAL ACTIVOS (calculado)	8,567,039,000

• Pasivos Totales:

Para los pasivos, consideraremos la deuda a largo plazo, líneas de crédito y otras obligaciones.

Concepto de Pasivo	Valor (USD)
Deuda a largo plazo (longtermdebt)	4,894,525,000
Línea de crédito (lineofcredit)	110,000,000
Cuentas por pagar y pasivos acumulados corrientes y no corrientes (accountspayableandaccruedliabilitiescurrentandnoncurrent)	87,540,000
Pasivo por arrendamiento operativo y financiero (operatingandfinanceleaseliability)	71,683,000
Otros pasivos acumulados corrientes y no corrientes (otheraccruedliabilitiescurrentandnoncurrent)	379,863,000
Cuentas por pagar de construcción corrientes (constructionpayablecurrent)	10,722,000
TOTAL PASIVOS (calculado)	5,554,333,000

• Intereses Minoritarios:
• Intereses minoritarios (minorityinterest): 85,938,000 USD
• Acciones en circulación:
• Acciones ordinarias en circulación (commonstocksharesoutstanding): 252,925,496

Cálculo del NAV Total:

NAV Total = Activos Totales - Pasivos Totales - Intereses Minoritarios

NAV Total = 8,567,039,000 USD - 5,554,333,000 USD - 85,938,000 USD

NAV Total = 2,926,768,000 USD

Cálculo del NAV por Acción:

NAV por Acción = NAV Total / Acciones en Circulación

NAV por Acción = 2,926,768,000 USD / 252,925,496

NAV por Acción = 11.57 USD

Valor Intrínseco del REIT The Macerich:

El valor intrínseco estimado de The Macerich, basado en el valor neto de sus activos a 31 de diciembre de 2024, es de 11.57 USD por acción.

Consideraciones Adicionales y Limitaciones:

• Base Contable vs. Mercado: Este cálculo de NAV se basa en los valores contables de los activos y pasivos. En el caso de los REITs, el valor de mercado de sus propiedades puede diferir significativamente de su valor en libros. Una valoración más precisa requeriría estimar el valor de mercado de las propiedades utilizando tasas de capitalización o valoraciones de propiedades comparables, información no disponible en los datos proporcionados.

• Tendencia de los FFO (Fondos de Operaciones): Aunque el NAV ofrece una perspectiva del valor de los activos, es crucial considerar la generación de flujo de efectivo del REIT. Los datos financieros muestran una tendencia decreciente en los FFO por acción de The Macerich:

  • FFO por acción 2022: 1.06 USD
  • FFO por acción 2023: 0.73 USD
  • FFO por acción 2024: 0.29 USD

  Esta marcada disminución en los FFO por acción es una señal de desafíos operativos o financieros significativos. Además, los dividendos por acción (0.68 USD en 2024) superaron los FFO por acción en 2024 (0.29 USD), lo que indica una tasa de pago insostenible que podría requerir financiación adicional o recortes de dividendos en el futuro.

• Ingreso Neto Negativo: La empresa reportó un ingreso neto negativo de -194,120,000 USD en 2024. Si bien los REITs a menudo se valoran por FFO debido a la alta depreciación, un ingreso neto negativo sigue siendo una preocupación para la rentabilidad general y la sostenibilidad a largo plazo.

En resumen, el NAV de 11.57 USD por acción proporciona una estimación del valor de los activos netos de The Macerich a valor contable. Sin embargo, la actual tendencia negativa en los Fondos de Operaciones (FFO) y la insostenibilidad del pago de dividendos en relación con los FFO actuales son factores críticos que los inversores deben considerar más allá del simple valor de los activos en libros.