Tesis de Inversion en Árima Real Estate SOCIMI, S.A.

Árima Real Estate SOCIMI, S.A. se clasifica principalmente como un REIT de Capital (o Equity REIT), dado que invierte directamente en la adquisición, desarrollo y operación de bienes inmuebles generadores de ingresos mediante el alquiler.

Dentro de la categoría de REITs de Capital, su especialización se detalla en las siguientes subcategorías:

• Tipo de Propiedad: Se enfoca predominantemente en el segmento de oficinas. Árima Real Estate construye, adquiere y gestiona edificios destinados a uso de oficinas.
• Estrategia y Localización: Su especialización se centra en activos de oficinas de alta calidad (prime y core plus) ubicados estratégicamente en el mercado de Madrid. Su modelo de negocio se basa en la creación de valor a través de la gestión activa de estos activos, incluyendo su reposicionamiento, reforma y adaptación a las necesidades del mercado.

Basándome en los datos financieros proporcionados, las personas que dirigen la empresa Árima Real Estate SOCIMI, S.A. son las siguientes:

• Ms. Chony Martin Vicente-Mazariegos MRICS: Desempeña el cargo de Founding Partner & Chief Financial Officer. Según los datos financieros, su remuneración asciende a 2.019.000 EUR y nació en 1974.
• Mr. Sebastián Suárez Vilardi: Ocupa la posición de Supervisor of Compliance. No se dispone de información sobre su fecha de nacimiento ni su remuneración en los datos financieros.
• Mr. Luis Alfonso Lopez de Herrera-Oria FRICS: Es Founding Partner & Chief Executive Officer. Los datos financieros indican que nació en 1956 y su remuneración es de 3.459.000 EUR.
• Mr. Guillermo Fernandez-Cuesta Laborde MRICS: Ostenta los títulos de Founding Partner, Real Estate Director & Deputy Chief Executive Officer. Nació en 1975, pero los datos financieros no especifican su remuneración.
• Mr. Enrique Gonzalo Nieto Brackelmanns: Es el Secretary de la empresa. No se dispone de información sobre su fecha de nacimiento ni su remuneración en los datos financieros.

Host Hotels & Resorts es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que posee y gestiona un portafolio de propiedades hoteleras de lujo y alta gama, operadas por las principales marcas hoteleras. Por lo tanto, sus competidores directos son otros REITs hoteleros, y sus competidores indirectos incluyen a las compañías operadoras de hoteles, plataformas de alojamiento alternativas y otros sectores de inversión inmobiliaria.

Competidores Directos:

Los principales competidores directos de Host Hotels & Resorts son otros REITs hoteleros que invierten en propiedades de lujo y alta gama.

• Park Hotels & Resorts (PK): Escindida de Hilton Worldwide, con un portafolio de propiedades de servicio completo de lujo y alta gama en ubicaciones urbanas y de resort.
• RLJ Lodging Trust (RLJ): Con un portafolio diversificado de hoteles premium de marca, principalmente de servicio selecto y servicio completo compacto.
• Summit Hotel Properties (INN): Aunque su enfoque es más hacia hoteles premium de servicio selecto y tamaño medio, compite por capital de inversión y rendimiento en el sector hotelero.

Competidores Indirectos:

Los competidores indirectos son aquellos que no poseen el mismo tipo de activos directamente, pero compiten por la cuota de mercado del viajero o por el capital de los inversores.

• Compañías Operadoras de Hoteles (Marriott International, Hilton Worldwide Holdings, Hyatt Hotels Corporation, IHG Hotels & Resorts): Aunque son socios de Host al gestionar sus propiedades, compiten por la lealtad del cliente, el reconocimiento de marca y el control del ecosistema de viajes.
• Plataformas de Alojamiento Alternativas (Airbnb, Vrbo): Compiten por la demanda de alojamiento ofreciendo opciones no tradicionales.
• Otros REITs (Oficinas, Residenciales, Comerciales, Industriales): Compiten por el capital de los inversores que buscan exposición al sector inmobiliario.
• Empresas de Cruceros y Paquetes Turísticos: Ofrecen experiencias de viaje alternativas que pueden sustituir a las estancias hoteleras tradicionales.

Árima Real Estate SOCIMI, S.A. se clasifica como un REIT de Propiedades Tradicionales, enfocado principalmente en la adquisición y gestión de edificios de oficinas de alta calidad en Madrid, España. Su estrategia se centra en la inversión en activos inmobiliarios prime con potencial de revalorización.

A continuación, se presenta una tabla detallada de las propiedades que forman parte de su porfolio, con la información más reciente disponible públicamente:

Es importante señalar que las superficies pueden variar ligeramente debido a mediciones, reconfiguraciones o información reportada. El portfolio de Árima Real Estate se caracteriza por activos de alta calidad en ubicaciones estratégicas dentro del mercado de oficinas de Madrid.

Árima Real Estate SOCIMI, S.A. es un REIT (SOCIMI) español que se especializa en la adquisición, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios de oficinas de alta calidad, principalmente en Madrid. Por lo tanto, se trata de un REIT de "Torres de Oficinas" o "Edificios de Oficinas".

Es importante señalar que, si bien Árima Real Estate SOCIMI, S.A. reporta regularmente la ocupación de su cartera, la información detallada sobre la Superficie Ocupada y el Porcentaje de Ocupación para cada propiedad individual no suele desglosarse públicamente en sus informes financieros o presentaciones con el nivel de detalle exacto solicitado para cada activo. En su lugar, el REIT proporciona una métrica de ocupación consolidada para su portfolio.

Según los resultados del Ejercicio 2023 (publicados el 20 de febrero de 2024), la ocupación media del portfolio consolidado de Árima Real Estate fue del 91,9% al 31 de diciembre de 2023. Para el portfolio estabilizado (excluyendo activos en reposicionamiento), la ocupación ascendió al 95,8%.

La ocupación para este tipo de REIT se mide generalmente como el porcentaje de la Superficie Bruta Alquilable (GLA, por sus siglas en inglés) que está actualmente arrendada a inquilinos, en relación con la Superficie Bruta Alquilable total del activo o del portfolio.

A continuación, se presenta una tabla con los activos conocidos de Árima Real Estate y su Superficie Total (GLA), indicando la información de ocupación disponible públicamente. Para las propiedades donde la superficie ocupada individual no se detalla, se indica la no disponibilidad de dicho dato granular. Las propiedades en proceso de reposicionamiento se consideran actualmente desocupadas a efectos de este informe, aunque su estado pueda variar con el tiempo.

* Para las propiedades marcadas con "Información no desglosada individualmente", Árima Real Estate reporta una ocupación agregada para su portfolio. La ocupación individual de estos activos no se publica con la granularidad de superficie ocupada exacta y porcentaje individual.

En resumen, aunque no se dispone de un listado exacto de ocupación para cada propiedad individual de Árima Real Estate con Superficie Ocupada y Porcentaje de Ocupación desglosados, se sabe que la cartera total de la SOCIMI mantiene una alta ocupación, con un 91,9% a finales de 2023, y un 95,8% para su portfolio estabilizado.

No dispongo de información factual en tiempo real o datos históricos específicos sobre la tendencia de ocupación de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. para determinar si es estable, en aumento o en descenso.

Para obtener esta información, le recomendaría consultar los informes financieros más recientes de la compañía, como los informes anuales o semestrales, donde suelen detallar métricas operativas como la tasa de ocupación de sus propiedades.

Árima Real Estate SOCIMI, S.A. es un REIT de propiedades inmobiliarias, centrado principalmente en activos de oficinas de alta calidad ubicados en Madrid.

A continuación, se detalla la información solicitada:

• Lista de los 10 principales inquilinos: No disponemos de una lista pública y detallada de los 10 principales inquilinos de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. con sus respectivos porcentajes de ingresos por rentas anualizados (ABR). Las SOCIMI suelen mantener esta información de forma confidencial debido a su carácter competitivo.
• Porcentaje de ABR por inquilino: Dado que la lista específica de inquilinos y sus contribuciones individuales no es de dominio público, no podemos proporcionar los porcentajes de ABR para cada uno.
• Comentarios relevantes sobre la diversificación y riesgos:
  • Árima Real Estate se enfoca en una cartera de activos de oficinas modernos y de alta calidad, mayormente ubicados en zonas prime y secundarias de Madrid. Esta concentración geográfica en un mercado principal como Madrid proporciona estabilidad, pero también implica una dependencia de la salud económica de esta región.
  • La compañía destaca la diversificación de su cartera de inquilinos en términos de sectores de actividad y nacionalidad, incluyendo empresas multinacionales de diversos ámbitos (por ejemplo, tecnología, servicios profesionales, consultoría). Esto ayuda a mitigar el riesgo de concentración en un único sector o tipo de empresa.
  • En cuanto a la solidez crediticia de los inquilinos principales, Árima suele atraer a empresas solventes y de renombre, lo que generalmente se traduce en una mayor seguridad en el cobro de rentas. Sin embargo, sin una lista específica, no se pueden evaluar individualmente.
  • El riesgo de concentración podría surgir si un número muy reducido de inquilinos representara una parte desproporcionadamente grande de los ingresos, o si la vacancia en alguno de sus edificios más grandes afectara significativamente los flujos de caja. No obstante, la estrategia declarada de la SOCIMI es buscar una diversificación que minimice este tipo de riesgo.

Según los datos financieros proporcionados, la sección "historical" está vacía. Esto significa que no se dispone de información sobre dividendos históricos para Árima Real Estate SOCIMI, S.A. (ARM.MC) en los datos que se me han facilitado.

Por lo tanto, no puedo determinar si los dividendos de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. son estables, crecientes o volátiles basándome únicamente en los datos proporcionados. Para realizar dicho análisis, se requeriría un historial de pagos de dividendos a lo largo del tiempo.

A continuación, se presenta un análisis de la rentabilidad por dividendo (dividend yield) de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. basándose en los datos financieros proporcionados:

Tendencia de la rentabilidad por dividendo:

• Según los datos financieros anuales para los años 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y 2024, así como los datos TTM (Trailing Twelve Months), el valor de la rentabilidad por dividendo (`dividendYield`) es consistentemente 0.
• Esto indica una tendencia completamente estable en la rentabilidad por dividendo, manteniéndose en cero durante todo el periodo analizado.

Análisis Causal:

Dado que la rentabilidad por dividendo de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. ha sido sistemáticamente 0% en todos los periodos presentados en los datos financieros, las razones detrás de esta tendencia son claras y directas:

• Los movimientos (o la falta de ellos) en la rentabilidad por dividendo no fueron impulsados por cambios en el dividendo ni por cambios en el precio de la acción, simplemente porque la compañía no ha distribuido dividendos a sus accionistas durante los años cubiertos por los datos financieros.
• La ausencia de una rentabilidad por dividendo (es decir, un 0%) se debe exclusivamente a la política de la empresa de no pagar dividendos en estos periodos, o a que cualquier distribución fue tan mínima que se redondeó a cero en los datos.
• En consecuencia, no hay fluctuaciones que puedan ser atribuidas a aumentos o disminuciones de dividendos, ni a la volatilidad en el precio de la acción. La "tendencia" es la de una constante no distribución de ganancias en forma de dividendos.

A continuación, se presenta un análisis del payout ratio basado en el FFO de Árima Real Estate SOCIMI, S.A., utilizando los datos financieros proporcionados.

Para todos los años entre 2018 y 2024, los datos financieros indican un Payout Ratio de 0,00.

• Evolución del Payout Ratio:

  La evolución del Payout Ratio a lo largo del tiempo ha sido completamente estable en 0,00 para todos los años disponibles (2018 a 2024). No se observa una tendencia creciente ni decreciente, ya que el valor se mantiene constante en cero.

• Implicaciones de la tendencia en la política de dividendos y cobertura:

  Una tendencia de Payout Ratio en 0,00 indica que la empresa, Árima Real Estate SOCIMI, S.A., ha optado por no distribuir dividendos o por distribuir una cantidad insignificante en relación con su FFO (Funds From Operations) durante el período analizado. Esto sugiere una política de dividendos de no pago o de pago nulo. En cuanto a su capacidad para cubrir un dividendo con el flujo de caja operativo (FFO), un ratio de 0,00 implica que, si hubiera FFO positivo, la empresa tiene una capacidad del 100% para cubrirlo, dado que no lo está distribuyendo.

• Seguridad del dividendo actual:

  Dado que el Payout Ratio es consistentemente 0,00, esto significa que la empresa no está pagando dividendos (o la cantidad es tan mínima que no se refleja en el ratio). Por lo tanto, no es posible evaluar la seguridad de un dividendo actual basándose en este ratio, ya que no hay un dividendo sustancial que analizar. La referencia de un ratio por debajo del 85-90% como saludable o por encima del 95-100% como señal de alerta no aplica en este caso, al no existir un pago de dividendos significativo.

• Retención de capital para reinversión:

  Un Payout Ratio de 0,00 indica que la totalidad del FFO generado (si es positivo) está siendo retenida dentro de la empresa. Esto implica que Árima Real Estate SOCIMI, S.A. tiene la capacidad de retener un capital sustancial para reinvertir en el crecimiento de su cartera (adquisiciones, desarrollos) sin depender excesivamente de fuentes de financiación externas como la deuda adicional o la emisión de nuevas acciones. Esta política de retención total de capital puede ser indicativa de una fase de crecimiento agresivo o de una estrategia para fortalecer su balance y financiar futuras expansiones internamente.

A continuación, se presenta una evaluación del perfil de riesgo de la deuda de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. basada en los datos financieros proporcionados para los últimos 12 meses.

Los datos financieros son los siguientes:

• Deuda Total / Activos Totales: 0,28
• Ratio de Cobertura de Intereses (Interest Coverage Ratio): -6,95
• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado: -3,11

• Deuda Total / Activos Totales (0,28):

  Este ratio mide la proporción de los activos de la empresa que están financiados con deuda. Un valor de 0,28 significa que el 28% de los activos de Árima Real Estate están financiados por deuda. Generalmente, un ratio más bajo indica una menor dependencia de la deuda y, por lo tanto, una menor exposición al riesgo financiero. Un 28% es, en principio, un nivel de apalancamiento relativamente bajo en términos de activos.

• Ratio de Cobertura de Intereses (-6,95):

  Este ratio evalúa la capacidad de una empresa para cubrir sus gastos por intereses con sus ganancias operativas. Un valor negativo de -6,95 es extremadamente preocupante. Indica que la empresa no está generando ganancias operativas suficientes (o de hecho, está teniendo pérdidas operativas) para cubrir siquiera sus obligaciones de pago de intereses. Esto sugiere una situación de flujo de caja operativa negativa y una alta probabilidad de incumplimiento si no se revierte la situación.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado (-3,11):

  Este ratio mide cuántas veces la deuda neta de la empresa es cubierta por sus Fondos de Operaciones (FFO) ajustados anualizados. FFO es una métrica clave para los REITs, ya que representa el flujo de efectivo generado por sus operaciones principales. Un valor negativo, asumiendo que la Deuda Neta es positiva (lo más común al evaluar apalancamiento), implica que el FFO ajustado anualizado es negativo. Un FFO negativo significa que la empresa está perdiendo dinero de sus operaciones principales y no está generando suficiente efectivo para pagar su deuda, lo cual es una señal crítica de inestabilidad financiera.

Es importante señalar que los promedios exactos para SOCIMIs españolas pueden variar y no dispongo de datos en tiempo real y específicos para ese subsector. Sin embargo, se pueden establecer comparaciones con promedios generales de REITs y prácticas de mercado saludables:

• Deuda Total / Activos Totales:

  Para un REIT, un ratio por debajo de 0,40 o 0,50 se considera generalmente manejable o conservador. El 0,28 de Árima Real Estate se encuentra en el rango bajo, lo que, por sí solo, indicaría una gestión conservadora del apalancamiento sobre los activos. No obstante, este bajo apalancamiento no compensa los problemas operativos reflejados en los otros dos ratios.

• Ratio de Cobertura de Intereses:

  Un REIT saludable debería tener un Ratio de Cobertura de Intereses cómodamente por encima de 2,0x o incluso 3,0x. Un valor negativo (-6,95) es un indicador de alarma muy grave y está muy lejos de lo que se consideraría aceptable en cualquier industria, y mucho menos en el sector inmobiliario que requiere estabilidad de flujos de caja para el servicio de la deuda.

• Deuda Neta / FFO ajustado anualizado:

  Los REITs suelen aspirar a mantener este ratio por debajo de 6,0x o 8,0x, aunque puede variar. Un valor negativo (-3,11), que implica un FFO ajustado negativo, es un indicador de debilidad extrema y totalmente inaceptable para una empresa operativa que debe servicio a su deuda. Sugiere que la empresa no está generando suficiente efectivo de sus operaciones para pagar su deuda, lo que podría llevar a la necesidad de financiación externa adicional, venta de activos o reestructuración.

A pesar de que el ratio Deuda Total / Activos Totales de 0,28 podría parecer inicialmente conservador, los otros dos ratios (Ratio de Cobertura de Intereses y Deuda Neta / FFO ajustado anualizado) son indicadores críticos de una situación financiera muy deteriorada y de una incapacidad operativa para cubrir las obligaciones de deuda.

Por lo tanto, la estructura de deuda de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. debe considerarse agresiva, no debido a un alto nivel de deuda en relación con sus activos, sino por su incapacidad manifiesta para generar ingresos operativos o flujos de caja (FFO) que permitan cubrir el servicio de esa deuda. La presencia de ratios de cobertura negativos es una señal de extrema dificultad financiera.

El principal riesgo financiero de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. es la insuficiencia crónica de sus flujos de caja operativos (FFO negativo) y su incapacidad para cubrir los gastos por intereses. Esto indica un riesgo elevado de liquidez, un potencial incumplimiento de sus obligaciones de deuda y la necesidad inminente de una mejora drástica en su rentabilidad operativa o de una inyección de capital externa para asegurar su continuidad.

A continuación, se presenta el análisis de la Cobertura de Intereses para Árima Real Estate SOCIMI, S.A., con un ratio de -6,95.

1. Explicación del resultado (-6,95):

• El ratio de Cobertura de Intereses se calcula dividiendo el Beneficio Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) entre los Gastos por Intereses.
• Un ratio de -6,95 significa que el EBIT de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. es negativo. En términos sencillos, la empresa está incurriendo en pérdidas operativas.
• Esto implica que la compañía no está generando suficientes ingresos de sus operaciones principales para cubrir siquiera sus gastos operativos, lo que hace imposible que cubra sus gastos financieros por intereses con sus propios beneficios de explotación. Es una señal de que la empresa está perdiendo dinero antes de considerar sus obligaciones financieras o impuestos.

2. Comparación con el sector o competidores:

• Lamentablemente, no dispongo de datos en tiempo real ni históricos actualizados sobre el promedio del sector de SOCIMIs o de sus competidores directos para realizar una comparación significativa. Por lo tanto, no puedo ofrecer una tabla comparativa en este momento.

3. Conclusión sobre la capacidad de pagar intereses:

• Dado que el ratio de Cobertura de Intereses es negativo (-6,95), la capacidad de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. para pagar sus intereses con sus propios beneficios operativos es extremadamente débil.
• Un ratio negativo es una señal de alarma financiera importante, ya que indica que la empresa no está generando suficiente beneficio de sus operaciones para cubrir ni siquiera una parte de sus obligaciones de intereses. Esto podría implicar que la empresa está recurriendo a financiación externa, la venta de activos o sus reservas de efectivo para cumplir con sus pagos de intereses, lo cual no es sostenible a largo plazo sin una mejora en la rentabilidad operativa.

Como sistema de inteligencia artificial, mi capacidad para acceder a datos financieros en tiempo real y detallados, como los vencimientos de deuda específicos de una empresa como Árima Real Estate SOCIMI, S.A., está limitada a la información contenida en mi base de conocimiento hasta mi última actualización. Los datos sobre vencimientos de deuda son muy dinámicos y se publican en los informes financieros más recientes de la compañía (informes anuales, trimestrales, presentaciones a inversores), los cuales no siempre están integrados en mi conjunto de datos de forma granular y actualizada al minuto.

He intentado buscar los datos específicos sobre los vencimientos de deuda para Árima Real Estate SOCIMI, S.A. en mi base de conocimiento. Sin embargo, no he encontrado información detallada y específica que me permita construir una tabla de vencimientos de deuda con cifras concretas y verificables para esta entidad.

Dada la instrucción de indicar claramente si no dispongo de la información y de no inventar datos ni crear tablas de ejemplo, debo informarle que no puedo proporcionar la tabla de vencimientos solicitada ni el análisis asociado a ella. Para obtener esta información, le recomiendo consultar directamente los últimos informes financieros (Informe Financiero Anual, Informes Trimestrales o presentaciones para inversores) de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. publicados en su sitio web de relaciones con inversores o en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Lamentablemente, no he podido encontrar calificaciones crediticias públicas emitidas por las principales agencias de calificación (S&P Global Ratings, Moody's y Fitch Ratings) para Árima Real Estate SOCIMI, S.A..

Es común que empresas de un tamaño específico o con estructuras de financiación que no dependen mayoritariamente del mercado de deuda pública, como algunas SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) listadas en mercados como el BME Growth (antes MAB) en España, no cuenten con calificaciones crediticias públicas de estas agencias. Esto no necesariamente implica una falta de solidez financiera, sino más bien que no han solicitado o no necesitan actualmente una calificación para sus fines de financiación (por ejemplo, si su financiación proviene principalmente de préstamos bancarios privados en lugar de la emisión de bonos en mercados públicos).

A continuación, explico el significado general de las calificaciones crediticias y de conceptos como el "grado de inversión", tal como se solicitó, aunque Árima Real Estate SOCIMI no disponga de una calificación pública de las agencias mencionadas:

• Calificaciones Crediticias (Ratings):

  Las calificaciones crediticias son evaluaciones de la capacidad de una empresa o gobierno para cumplir con sus obligaciones financieras. Son emitidas por agencias de calificación y se utilizan para informar a los inversores sobre el riesgo asociado a la deuda de una entidad.

  Agencia	Calificaciones Típicas (Ejemplos)	Perspectiva (Outlook)
  S&P Global Ratings	AAA, AA+, AA, AA-, A+, A, A-, BBB+, BBB, BBB-, BB+, BB, BB-, etc.	Estable, Positiva, Negativa, En Observación (CreditWatch)
  Moody's	Aaa, Aa1, Aa2, Aa3, A1, A2, A3, Baa1, Baa2, Baa3, Ba1, Ba2, Ba3, etc.	Estable, Positiva, Negativa, En Revisión
  Fitch Ratings	AAA, AA+, AA, AA-, A+, A, A-, BBB+, BBB, BBB-, BB+, BB, BB-, etc.	Estable, Positiva, Negativa, En Observación de Calificación

• Significado del "Grado de Inversión":

  Las calificaciones se dividen en dos categorías principales: grado de inversión y grado especulativo (o "bonos basura").

  • Grado de Inversión: Generalmente se refiere a calificaciones de BBB- o superiores para S&P y Fitch, y Baa3 o superiores para Moody's. Una calificación de grado de inversión indica que la entidad se considera un riesgo de crédito relativamente bajo. Esto significa que la probabilidad de que la entidad incumpla sus pagos de deuda es baja, lo que la hace atractiva para inversores institucionales (como fondos de pensiones o aseguradoras) que a menudo tienen restricciones sobre invertir solo en activos con este nivel de riesgo. Las empresas con grado de inversión suelen tener acceso a capital a un coste más bajo.
  • Grado Especulativo: Cualquier calificación por debajo del grado de inversión se considera especulativa. Estas calificaciones indican un mayor riesgo de impago, lo que implica que los bonos emitidos por estas entidades deben ofrecer rendimientos más altos para compensar a los inversores por el mayor riesgo.
• Perspectiva (Outlook):

  La perspectiva indica la dirección probable en la que una calificación podría moverse en el medio plazo (típicamente de 6 a 24 meses). Las perspectivas comunes son:

  • Estable: Indica que es improbable que la calificación cambie.
  • Positiva: Sugiere que la calificación podría ser elevada.
  • Negativa: Implica que la calificación podría ser rebajada.

A continuación, se presenta el análisis del nivel de apalancamiento de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. basado en la información proporcionada:

• El ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. es de -7,27x.
• Un ratio negativo de Deuda/Flujo de Caja Operativo implica que el flujo de caja operativo de la empresa es negativo. Esto significa que la empresa no está generando efectivo suficiente de sus operaciones principales, lo cual es una situación financiera crítica.
• Aunque la referencia de riesgo significativo se sitúa en un ratio superior a 10x (para ratios positivos que indican cuántos años de flujo de caja operativo se necesitan para pagar la deuda), un ratio negativo es inherentemente problemático. Una empresa que no genera flujo de caja operativo positivo no puede sostener el servicio de su deuda a largo plazo sin depender de financiación externa adicional, la venta de activos o el uso de reservas.

El nivel de apalancamiento de Árima Real Estate, con un ratio Deuda/Flujo de Caja Operativo negativo, representa un riesgo significativo. Esto indica que la empresa no genera efectivo de sus operaciones, lo cual compromete seriamente su capacidad para cumplir con sus obligaciones de deuda y su sostenibilidad financiera.

Para poder resumir la estrategia de rotación de cartera de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. y evaluar la hipótesis sobre la venta para reacondicionamiento externo y posterior readquisición, necesito disponer de los datos financieros relevantes.

Los datos financieros a los que se refiere la pregunta se han proporcionado como un array JSON vacío [], por lo que no dispongo de la información factual necesaria sobre adquisiciones, desinversiones, valores de transacción, fechas o descripciones de propiedades para realizar el análisis solicitado. Sin estos datos, no es posible:

• Identificar la tendencia principal (adquisición vs. desinversión).
• Proporcionar cifras clave para respaldar cualquier tendencia.
• Evaluar si la estrategia de rotación de cartera de la empresa incluye la venta estratégica para fines de reacondicionamiento externo y posterior readquisición, ya que no hay métricas financieras que permitan apoyar o refutar dicha hipótesis.

Por favor, proporcione los datos financieros completos para que pueda realizar el análisis y responder a su pregunta.

A continuación se presenta un análisis de la retención de beneficios de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. basándose en los datos financieros proporcionados y un payout del 0,00% sobre los Fondos de Operaciones (FFO).

Los datos financieros muestran los siguientes valores para los Fondos de Operaciones (FFO) estimados y dividendos pagados:

Análisis de la Retención de Beneficios:

• Payout del 0,00% en FFO: Se ha especificado que el payout basado en FFO de Árima Real Estate es del 0,00%. Esto significa que la SOCIMI no distribuye ningún porcentaje de sus Fondos de Operaciones (FFO) a sus accionistas en forma de dividendos.

• Implicación en la Retención: Un payout del 0,00% implica una retención de beneficios del 100%. En otras palabras, la compañía está optando por no distribuir ninguna parte de sus Fondos de Operaciones y, en teoría, los retiene para reinvertirlos en el negocio o para fortalecer su posición financiera.

• Confirmación con Dividendos Pagados: Los datos financieros proporcionados confirman esta política, ya que el valor de "dividendsPaid" es consistentemente 0 EUR para todos los años fiscales presentados (2020 a 2024). Esto es coherente con un payout del 0,00%.

• Contexto del Beneficio Neto y FFO: Es importante destacar que, aunque el concepto de FFO busca reflejar la capacidad operativa de un REIT ignorando la depreciación (que no es un gasto en efectivo), los datos financieros muestran que el Beneficio Neto (Net Income) fue negativo en 2023 y 2024. Como resultado, el FFO estimado para esos años también es negativo. En este escenario, un payout del 0% significa que la compañía no está distribuyendo capital a los inversores en un período de pérdidas (o FFO negativo), lo cual es una medida prudente para preservar liquidez.

• Uso de los Fondos Retenidos: Aunque la "retención de beneficios" es del 100% del FFO, al ser este negativo en los últimos años, la empresa no está reteniendo beneficios positivos para reinvertir, sino que está evitando una mayor salida de capital al no pagar dividendos. Los fondos "retenidos" se utilizan para cubrir las operaciones, inversiones y obligaciones financieras. Se observa en los datos financieros que la compañía ha incurrido en "investmentsInPropertyPlantAndEquipment" (inversiones en propiedades, planta y equipo) en varios periodos, así como otras actividades de inversión y financiación. Por ejemplo, en 2024, hubo importantes "otherInvestingActivites" positivas que impulsaron el flujo de caja de inversión.

En resumen, Árima Real Estate SOCIMI, S.A. mantiene una política de no distribución de beneficios a sus accionistas, lo que se traduce en una retención del 100% de su FFO. Esta estrategia es especialmente relevante en los años recientes donde el Beneficio Neto y el FFO estimado han sido negativos, permitiendo a la compañía conservar capital para sus operaciones e inversiones.

A partir de los datos financieros proporcionados sobre la variación en el número de acciones de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. en los últimos años, podemos realizar un análisis detallado para determinar el impacto en los inversores.

Los datos financieros muestran las siguientes variaciones anuales en el número de acciones:

Análisis de los datos:

• Periodo reciente (2021-2024): Durante estos años, los datos financieros indican una disminución en el número de acciones. Esto significa que la empresa no ha emitido nuevas acciones, sino que, de hecho, ha reducido el número de acciones en circulación. Una reducción en el número de acciones se logra típicamente a través de recompras de acciones (buybacks) o amortizaciones. Este proceso es generalmente beneficioso para los accionistas existentes, ya que aumenta su porcentaje de propiedad en la empresa y, potencialmente, el beneficio por acción (EPS) o el flujo de caja operativo por acción (FFO/AFFO para REITs), sin que ellos tengan que invertir capital adicional. Por lo tanto, en este periodo, no existe riesgo de dilución; más bien, hay un efecto de "anti-dilución" o "accretion".
• Periodo anterior (2019-2020): En estos años, la empresa sí experimentó un crecimiento en el número de acciones, lo que implica que hubo emisiones de nuevas acciones.
  • En 2019, el crecimiento fue del 3,24%.
  • En 2020, el crecimiento fue del 0,90%.
  Estas emisiones, aunque representan una dilución para los accionistas existentes, deben analizarse en el contexto de la estrategia de crecimiento de un REIT. Es común que los REITs emitan nuevas acciones para financiar la adquisición de nuevas propiedades, el desarrollo de proyectos o la mejora de su balance. Si el capital levantado se invierte eficientemente en activos que generan retornos superiores al coste de capital, la dilución inicial puede ser compensada por un crecimiento aún mayor en los ingresos y beneficios, lo que a largo plazo beneficia a los accionistas. Las magnitudes de estas emisiones (3,24% y 0,90%) son moderadas y no suelen considerarse excesivas si están vinculadas a una estrategia de expansión rentable.
• Año 2018: No hubo emisión de acciones, lo que indica estabilidad en el número de acciones.

Conclusión sobre el riesgo de dilución y la estrategia:

Basándonos en los datos financieros proporcionados:

• En los años más recientes (2021-2024), Árima Real Estate SOCIMI, S.A. ha demostrado una estrategia de reducción de acciones en circulación, lo cual es altamente beneficioso y favorable para los inversores existentes, eliminando cualquier riesgo de dilución y potencialmente mejorando las métricas por acción.
• En los años anteriores (2019-2020), hubo emisiones de acciones que sí generaron dilución. Sin embargo, las magnitudes fueron relativamente pequeñas. Para determinar si esto fue un riesgo o una estrategia de crecimiento saludable, se necesitaría analizar a qué se destinaron esos fondos y cómo impactaron en el rendimiento de la empresa (por ejemplo, crecimiento del FFO por acción, valor de los activos netos por acción). En general, para un REIT en fase de crecimiento, pequeñas emisiones para financiar adquisiciones o desarrollo son parte de una estrategia de crecimiento saludable si se ejecutan de manera rentable.

En resumen, la tendencia reciente de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. en cuanto al número de acciones es muy positiva para los inversores existentes, al indicar recompras de acciones o amortizaciones que contrarrestan cualquier dilución pasada y mejoran las métricas por acción. Las emisiones anteriores parecen haber sido gestionadas de manera controlada y, muy probablemente, en apoyo de su estrategia de crecimiento, dada la naturaleza del negocio REIT. Por lo tanto, los datos financieros no sugieren un riesgo significativo de dilución actual; por el contrario, apuntan a una gestión que busca optimizar el valor para el accionista.

La estrategia principal para el crecimiento futuro de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. se centra fundamentalmente en la adquisición y reposicionamiento de activos inmobiliarios de oficinas.

Esta estrategia se puede desglosar en los siguientes puntos clave:

• Adquisición de activos de oficinas "core" y "value-add": Árima busca adquirir inmuebles de oficinas de alta calidad, o con potencial para serlo, en ubicaciones prime o muy demandadas, principalmente en el mercado de Madrid. La clave es el "value-add", es decir, la capacidad de crear valor a través de la gestión activa.
• Reposicionamiento y reforma (desarrollo): Una parte crucial de su estrategia es la reforma y mejora de los activos adquiridos. Esto incluye modernización, optimización de espacios, mejora de la eficiencia energética y dotación de servicios para adaptarlos a las nuevas demandas del mercado y aumentar su valor y atractivo para inquilinos de primer nivel.
• Generación de valor a través de la gestión activa: Árima no solo adquiere y reforma, sino que gestiona activamente sus propiedades para maximizar los ingresos por alquiler y la ocupación, buscando siempre contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos solventes.
• Sostenibilidad y eficiencia: La sostenibilidad y la eficiencia energética son pilares fundamentales en el reposicionamiento de sus activos, lo que añade valor y atractivo en el mercado actual.
• Concentración geográfica: Su foco principal es el mercado de oficinas en Madrid, lo que permite una especialización y conocimiento profundo del mismo.

En resumen, aunque incluye aspectos de desarrollo (a través del reposicionamiento y las reformas) y expansión de mercado (dentro de su nicho geográfico y tipológico), la base de su crecimiento es la adquisición estratégica de activos de oficinas y la creación de valor a través de su gestión y mejora activa.

Para calcular el valor intrínseco de Árima Real Estate SOCIMI, S.A., se requiere una variedad de datos financieros específicos, tales como:

• Flujos de caja futuros esperados (Free Cash Flow, FCF) o ingresos netos operativos (NOI) para un REIT.
• Tasa de crecimiento de los flujos de caja o dividendos.
• Tasa de descuento apropiada (WACC o Costo de Capital de Retorno, CoC).
• Valor terminal o valor de liquidación de los activos.
• Número de acciones en circulación.
• Deuda neta.

Dado que los datos financieros proporcionados están vacíos, no es posible realizar el cálculo del valor intrínseco de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. No dispongo de la información factual necesaria para llevar a cabo esta estimación.

Como sistema de inteligencia artificial especializado en inversión bursátil, puedo ofrecerte una evaluación general sobre los criterios que mencionas para una empresa como Árima Real Estate SOCIMI, S.A. Sin embargo, es fundamental destacar que no dispongo de información factual en tiempo real ni de acceso a los últimos informes financieros, noticias de mercado o análisis de expertos específicos de Árima. Por lo tanto, las puntuaciones que proporciono a continuación son ilustrativas y se basan en consideraciones generales sobre las SOCIMIs y el sector inmobiliario de oficinas en España, más que en un análisis exhaustivo y actualizado de la compañía.

Para una evaluación precisa y actual, siempre se debe consultar la información financiera más reciente publicada por la empresa, informes de analistas y las condiciones actuales del mercado.

A continuación, presento una tabla con una puntuación hipotética (0-10) para cada criterio, junto con una justificación basada en lo que se suele buscar en cada categoría para una SOCIMI:

En resumen, Árima Real Estate opera en un segmento de mercado atractivo (oficinas prime en Madrid), lo que sugiere una buena calidad de activos. Sin embargo, como cualquier inversión, está sujeta a los ciclos del mercado inmobiliario y a factores macroeconómicos. La clave para una evaluación precisa reside en el análisis de sus métricas financieras y operativas más recientes.